1、工程管理指導書PAGE PAGE 58PAGE 2工程管理指導書 編制審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人參加討論認定人員：目 錄前言3項目經理部組建3項目經理部架構崗位職責主要職責劃分項目管理制度建立施工準備階段8綜合計劃管理項目監理進場臨水、臨電，場地平整樁基施工準備總包單位進場準備土方及基礎施工階段12軟地基處理土方工程基坑支護樁基施工地下室施工主體施工階段21架空層主體施工轉換層施工標準層主體施工屋面層主體施工砌體施工毛坯裝修及落架階段28內墻抹灰外墻抹灰鋁合金安裝主要部品安裝建筑屋面外墻裝飾天棚地坪外架拆除建筑電氣建筑給排水通風與空調電梯工程室外工程45室

2、外附屬建筑室外道路、小品、亭臺、花壇園林綠化室外給排水室外電氣精裝修工程48毛坯-精裝的工作面移交精裝修施工期間配合精裝修工程驗收工程驗收50基礎驗收主體結構驗收分項工程驗收規劃驗收環保驗收消防驗收竣工驗收 前言建筑工程項目的全壽命周期包括項目的決策階段、實施階段和使用階段。對于房地產開發項目，我們把項目實施階段各類管理行為中與工程現場有關的部分稱為工程管理，并且按工程實施進展的程序分為：施工準備階段、基礎施工階段、主體施工階段、毛坯裝修及落架階段、室外工程階段、精裝修階段、驗收交付階段和保修階段。本指導書將從工程現場管理的角度出發，依據國家、行業或政府的有關規定，結合公司各項工程管理制度和技

3、術標準，明確工程管理的各個階段、環節當中，工程管理的主體項目部的主要職責是什么，各主要執行者項目經理、各專業工程師該干什么，需要以什么樣的程序去進行現場管理。本指導書編制的主要目的是：通過明確工程管理中的流程、目標來提高公司各項目的工程現場管理水平和工程質量。所以，其重點是工程管理中的質量控制、現場安全文明施工節能環保控制等等，而對于成本控制、進度控制等內容基本不作敘述。第一章：項目經理部組建1、項目經理部架構：(1)、同時在建面積在10平方以下（單標段）：項目經理質量工程師項目工程師電氣工程師水暖工程師備注：多標段施工時項目工程師根據項目需要由項目經理部申請經人力資源、工程管理部、工程分管領

4、導同意后可按標段增加項目工程師，計劃與內業管理原則上由配套工程師兼任。(2)、同時在建面積在1020萬平方：項目經理助理經理或項目主管電氣工程師項目工程師水暖工程師質量工程師2人按標段配備備注：質量工程師定位2人，項目工程師按標段配備，設置助理經理或項目主管,計劃與內業管理原則上由配套工程師兼任，配套工程師配備數量可在片區內調劑使用；、項目經理部的崗位職責項目經理崗位職責全面負責部門事務，并及時、主動全面地掌握跟蹤協調所有有關該項目的工作事項（含其他各職能部門承擔負責的）。負責帶領部門貫徹實施公司各項規章制度、方針政策。根據公司項目組織機構編制要求，確定項目組織架構及人員安排，落實各管理人員職

5、責及工作范圍。參與及推動、選擇主分包和監理單位的招投標工作。各分項工程的進度計劃和質量計劃審定。年度、月度部門工作目標及計劃的審定。負責建立與完善項目的合同管理體系；嚴格履行合同管理任務并處理好與乙方的合同爭議和糾紛。全面控制施工質量、進度、成本，完成公司下達的建設任務。部門內部人力資源調配，內部職員的培養及職業發展指導；公平、公正地對下屬職員的季度、年度績效考核。負責組織工程實施中政府相關部門、公用事業、設計單位、施工單位、監理單位及公司內各部門等各方面之間的綜合協調工作。嚴格執行公司制定的動態成本管理制度，并負有領導和實施職責。定期向公司領導和有關部門提交項目實施的情況報告。完成公司領導交

6、辦的其它工作。項目經理助理崗位職責協助項目經理處理部門內外各項事務。根據工程管理指導書編制、修訂各分項工程的進度計劃和質量計劃。根據公司經營目標和經營計劃制定本部門年度、月度工作計劃。負責編制工程項目檢查細則、考核標準及項目內部管理工作。定期或不定期檢查考核各項目工程質量、進度、成本控制和現場安全文明施工管理業績，并提供書面報告。審核監理大綱、規劃及細則，編制監控管理體系。審查施工組織設計，參與施工圖紙技術交底會，提出建設性意見；完成部門經理交辦的工作。編制甲供材料現場檢驗和驗收指導書，作為材料檢驗和驗收的依據之一，確保工程應用材料質量。協調配合工程管理部招標小組對項目各分項工程的招標工作。項

7、目主管工程師職責全面負責各專業施工的管理協調工作。負責制定工程項目檢查的年度、月度工作計劃。開工前負責向施工單位移交場地，并組織辦理有關手續，并參加（主持）各施工單位、監理的工程現場例會。審核各階段進度計劃并監控其實施；對現場簽證的審核、工程款的支付等提供意見。對工程質量進行監督，對重點部位及易出現通病部位督促監理安排施工單位進行專項驗收，并對各分項組織抽驗。組織監理和施工單位及邀請專家對已完單位工程進行驗評。對施工中的不合格品或材料、設備提出處理意見。定期或不定期組織各專業工程師對施工單位進行進度、質量、安全、文明施工、等方面的考核。竣工后組織有關人員對工程的實施和管理進行總結，為后施項目提

8、供借鑒。完成項目中重大節點里程碑制作，項目月報及項目周進度報表。質量工程師崗位職責牽頭編制、落實項目管理策劃書中質量/技術管理部分； 組織看圖、圖紙會審，確定技術方案、工藝工法、重要隱蔽工程、原材料驗收等； 工序樣板及交付樣板管理、指導、驗收； 對項目部工程師、施工單位、監理工程師和班組進行優質質量工藝培訓； 指導和參與施工單位對班組進行的質量交底，負責各項質量方案審核； 判斷、檢查、監督現場質量風險，對發現較大質量問題有直接“拉閘”的權利，并負責跟蹤落實質量風險整改和關閉； 執行、檢查并落實分級實測實量工作，并用實測實量結果考核監理和施工單位； 組織項目工程師、監理、施工單位質量/技術管理人

9、員開展項目質量、技術管理工作并對監理人員實施管理、評估、促使監理充分發揮質量管理職責。 牽頭項目質量技術管理小組對項目進行全面檢查并結合檢查情況制定下階段質量重點工作；負責跟蹤和落實客戶開放與質量大師提出的相應問題，組織交付質量標準評定和質量問題整改管理工作；負責結合項目質量重點工作制定項目的質量標準和管理辦法；負責編制項目質量周報項目工程師崗位職責熟悉相關工程的專業知識，能夠指導設計工作、工程安裝工作、工程材料的選用，達到建筑結構系統的功能和品質要求。掌握建筑結構專業工程與相關水、電氣、暖工程之間的關系。能夠合理運用專業知識技巧，使建筑工程的施工達到設計要求、裝飾美觀、使用方便。熟悉公司項目

10、各節點計劃要求，并根據公司節點要求組織安排各施工單位和材料進場，審核施工組織安排及施工單位施工范圍及施工計劃節點。協助質量工程師對工程現場質量方面的監控，并協調監理單位與施工單位之間的關系，對現場問題進行及時的處理及指導，確保工程質量達到整體工程的要求。負責編制、審核項目進度計劃，對工程現場進度方面的監控，并協調監理單位與施工單位之間的關系，對現場問題進行及時的處理及指導，確保工程進度達到整體工程的要求。負責協調各主分包單位之間的關系。協調組織工程建設中的基礎、主體、竣工等驗收，從工程方面負責與物業公司的交接工作。嚴格控制工程投資成本在預算范圍內，對成本控制結果負責。提出對工程款支付的審核意見

11、；按合同及時地對監理單位及施工單位進行考核。負責范圍：土建（含景觀綠化）的全部工程。協助工程管理部采購組根據現場情況將項目現場各項材料采購計劃落實。對供應商定期履約評估，作為今后項目材料采購供貨商選擇的依據。給排水工程師崗位職責掌握本專業的工程圖紙內容工藝要求，材料的選用要求，能夠指導設計、工程安裝、工程材料的選用，達到水、暖系統的功能品質要求，掌握與相關土建、電氣工程之間的關系，利用專業知識技巧，使水系統及采暖系統的安裝合理美觀、使用方便。配合設計部及工程管理部技術組，組織設計院、施工單位、監理單位對本專業工程圖紙進行會審。熟悉公司項目各節點計劃要求，并合理根據現場情況安排施工。熟悉政府相關

12、部門對水、煤、消防系統的管理辦法及相關的法規規定；協助完成水、煤、消防專業從確定方案、委托設計、辦理各種施工審批手續，組織施工單位進場前后的管理等一切事宜，并與相關政府職能部門密切聯系，申請減免費用、繳費。負責本專業施工現場管理；協調好施工單位與主包單位及相關單位的相互配合工作。協調工程建設后期的竣工驗收，從專業工程方面負責與物業公司的交接工作。嚴格控制專業工程投資成本在預算范圍內，對成本控制結果負責。負責范圍：上水工程、排水工程、消防工程、煤氣工程、暖通工程，配合作好室外配套工程。對供應商定期履約評估，作為今后項目材料采購供貨商選擇的依據。協助工程管理部采購組根據現場情況將項目現場各項材料采

13、購計劃落實。電氣工程師崗位職責掌握電氣工程（供電、通訊、有線電視、安保系統、網絡技術）與相關土建、水、采暖工程之間的關系，合理的運用電氣專業知識及技巧，使電氣系統的安裝合理、美觀、使用方便。掌握電氣系統工程相關的配套知識，熟悉政府相關部門對電氣系統的管理辦法，掌握相關的法規規定，掌握電氣系統工程的規范要求，并能夠合理的運用。配合設計部及工程管理部技術組，組織設計院、施工單位、監理單位對本專業工程圖紙進行會審。熟悉公司項目各節點計劃要求，并合理根據現場情況安排施工。協助完成電氣各專業從確定方案、委托設計、辦理各種施工審批手續，到組織施工單位進場前后的管理等一切事宜，并與相關政府職能部門密切聯系，

14、申請減免費用、繳費。具有組織、選擇本專業的施工單位的能力，能夠在現場指導監理公司、施工單位的安裝，確保工程進度工程質量達到整體工程進度要求。協調工程建設后期的竣工驗收，從專業工程方面負責與物業公司的交接工作。嚴格控制專業工程投資成本在預算范圍內，對成本控制結果負責。負責范圍：供電工程、通訊工程、有線電視工程、對講、可視對講工程并配合作好室外配套工程。協助工程管理部采購組根據現場情況將項目現場各項材料采購計劃落實。對供應商定期履約評估，作為今后項目材料采購供貨商選擇的依據。計劃與內業工程師崗位職責資料存放管理：各種圖紙存放清晰，清單齊全；各種變更存放清晰，清單齊全；各種合同存放清晰，清單齊全；各

15、種文件存放清晰，清單齊全。 文件收發管理：各種文件收發登記清晰，臺帳清單齊全；及時收發各種往來文件，及時傳閱各種往來文件，及時歸檔，當天發文，當天傳閱，當天收文，當天傳閱，隔天歸檔。竣工資料管理：甲方竣工資料準備齊全，敦促監理、施工單位及時整理竣工資料，與檔案館及時保持有關聯系。后勤管理：負責項目經理部辦公用品的管理，相關費用整理、報帳，部門會議紀要整理及安全員、保潔員的工作安排與考核。妥善保管文檔，完善文檔的借用、歸還、歸檔的登記手續；按照公司的檔案管理制度，負責項目的文檔管理根據公司各節點計劃及現場情況編制月計劃評估及完成情況，并進行節點的預警。項目周報的編制；項目月資金計劃的編制及完成情

16、況的統計。配合公司跟進、完成本部門各項培訓計劃。協助項目發展進行報批報建。10負責建立工程款支付臺帳及完善工作。3、主要職責劃分：序號工作內容主要步驟職責備注項目部工程部專業工程師項目經理1綜合計劃管理組織編制施工單位、監理單位組織方案負責組織編制材料設備供應方案負責組織編制項目總控制進度計劃及保證措施負責審閱組織編制項目質量保證措施和成品保護措施負責審閱制定現場安全文明管理措施負責審閱編制項目管理策劃書負責審核2監理進場審核監理規劃與實施細則負責協助監理管理要求交底負責3四通一平道路、水、電、網絡接通負責場地平整負責4樁基施工準備資料準備負責場地準備負責基線、水準基點的復核準備負責5總包進場

17、準備施工圖內部審查組織參加現場臨時設施總體規劃負責協助用水用電以及施工路口的報批跟進組織進行場地平整施工負責組織樁基工程的檢測與驗收負責組織基點與場地原始數據測量負責6軟弱地基處理地質報告解讀、研究組織參加處理方案確定組織參加配合招標負責組織進場施工并交底負責過程監控負責參與檢查檢測負責地基處理分項驗收組織參加7土方施工制定土方平衡方案負責協助編制土方施工總體方案負責協助土方施工組織與管理負責場地維護方案負責協助場地移交負責8基坑支護確定是否做基坑支護組織參加組織基坑支護方案研討負責協助方案報審負責基坑支護施工管理負責基坑支護驗收組織參加9樁基施工樁基施工圖審圖內審組織參加施工前準備負責樁基施

18、工現場管理負責樁基檢測與驗收組織參加10基礎與地下室施工總包招標中配合配合總包進場組織總包進場負責施工組織設計審核負責閱悉施工單位組織架構檢查落實檢查圖紙會審與設計交底組織施工現場總平面布置負責協助現場安全文明措施驗收（地下）組織負責成本參加基礎土方與基礎模板施工負責地下室底板防水施工審核防水專項方案負責閱悉防水材料驗收負責防水施工樣板驗收組織驗收隱蔽驗收負責選擇參加承臺底板施工施工流程方案審核負責參加隱蔽驗收負責選擇參加地下室外墻與頂板鋼筋隱蔽驗收參加地下室后澆帶鋼筋隱蔽驗收參加地下室外墻防水外墻防水基層交接驗收參加防水施工方案審核負責閱悉防水施工樣板驗收組織負責防水驗收負責選擇參與地下室回

19、填土檢測跟進地下室頂板建筑層施工建筑做法可行性評價組織參加結構蓄水試驗驗收參加監理組織基層驗收參加防水驗收負責選擇參加11主體結構施工階段架空層施工高支模、腳手架等專項方案審核負責閱悉首次高支模驗收組織負責正常情況下高支模驗收負責安全文明施工措施驗收（地上）組織負責成本部參加懸挑腳手架驗收組織負責轉換層施工專項施工方案審核負責閱悉主要材料質量控制負責參與施工流程安排參與總包負責首次澆筑前驗收組織負責正常澆筑前驗收負責標準層主體施工流水組織與施工計劃審核負責資源保障情況跟進落實負責協助主要材料質量控制，甲供材驗收負責協助質量安全體系運行檢查落實負責監督屋面層主體施工屋面砼澆筑前各專業聯合驗收參加

20、監理組織砌體施工砂漿集中攪拌站驗收負責砌體施工交底負責協助砌筑施工樣板驗收組織負責砌筑施工過程監控與檢查負責協助門窗洞口驗收交接組織選擇參加12毛坯裝修施工階段抹灰施工砂漿集中攪拌站落實負責施工樣板驗收組織負責抹灰前防滲漏專項隱蔽驗收負責參與過程工序驗收參與監理負責檢驗批及分項驗收參加監理組織鋁合金安裝材料進場驗收負責參與鋁合金安裝施工樣板驗收組織負責防滲漏專項隱蔽驗收負責15%參與分項品質驗收組織負責主要部品安裝材料部品進場驗收負責選擇參與有關結構安全與防滲漏的安裝方案確定負責參加施工樣板驗收組織負責部品安裝品質驗收組織負責建筑屋面專項施工方案審核審閱監理審核蓄水試驗及基層驗收參加屋面防水材

21、料進場驗收參加屋面防水施工樣板驗收組織負責屋面防水隱蔽驗收負責參加屋面其它過程工序驗收參加建筑屋面品質驗收組織負責外墻裝飾外墻砌體-抹灰的交接驗收參加外墻防滲漏專項驗收負責15%參加外墻裝飾施工各樣板驗收組織負責外墻施工工序、工作面交接驗收參與外墻飾面工程品質驗收組織負責天棚粗裝飾天棚結構偏差全面檢查組織天棚膩子施工樣板驗收組織負責分項驗收參加地坪施工地坪施工樣板驗收組織負責地坪施工基層驗收參加外架拆除計劃安排與施工組織負責參與監理組織施工前安全交底參加13室外工程室外管網圖紙會審組織設計部參與施工組織安排負責材料驗收負責隱蔽驗收參加室外道路施工組織安排確定負責施工過程隱蔽驗收參加室外道路工程

22、品質驗收組織負責室外園建與配套建筑主要園建材料進場驗收負責主要園建裝飾工程施工樣板驗收組織負責園建工程品質驗收組織負責園林綠化綠化材料進場驗收成本部負責綠化工程品質驗收成本部負責14精裝修工程毛坯-精裝修工作面移交組織家居中心負責精裝修施工配合負責參與精裝修工程驗收協助協助家居中心組織15單位工程驗收基礎驗收負責主體結構驗收負責分項工程驗收負責人防驗收組織電梯驗收跟進規劃驗收協助項目事務負責環保驗收協助項目事務負責消防驗收協助項目事務負責竣工驗收負責注：項目部一欄中“負責”表示承擔該項任務的實施職責，并對結果負責；“組織”表示組織完成該任務的實施，對該任務是否實施負責，但對其實施的結果無決定性

23、的評價權；“參加”表示該任務由其它部門組織，而介入該任務的執行過程，對任務結果有部分評價權；“協助”表示對該任務無責任，在其它人完成任務時提供支持。工程部一欄中“負責”表示必須參加該任務，并對任務的完成結果起決定性評價權。“參加”表示該任務由其它人主導，但應當介入；“協助”表示對該任務無責任，在其它人完成任務時提供支持。4、項目管理制度：（）、項目會議管理制度 （）、項目文檔管理制度 （）、標準工期操作指引 （）、安全文明施工標準（）、工程施工品質標準做法 （）、工藝、工法樣板間展示制作作業指（）、裝修房產品保護標準 （8）、毛坯房交付質量和觀感標準第二章、施工準備階段根據項目的一般開發流程，

24、項目經理部成立后，首先開展地塊接收、紅線測定、項目圍墻、初勘詳勘等項目前期工作。之后，進入項目的施工準備階段。在施工準備階段，項目經理部的主要工作包括：綜合計劃管理、項目監理進場、工地現場三通一平、樁基工程施工準備、總包進場準備等。施工準備階段流程綜合計劃管理編制施工單位、監理單位組織方案： 項目部根據當地政府規定，結合項目的規模，對工程招標工作進行策劃。宜參照標段規模及專業工種劃分標段。每個標段的建筑面積一般為3萬左右；專業工種按土建、安裝工程等劃分。技術要求高的鋁合金門窗、防水工程、精裝修工程等，宜由我方直接分包或列為指定分包。確定施工、監理公司組織的標段劃分；編制主要施工、監理公司資質要

25、求，公司及參建主要項目經理的資格預審方法；協助編制招標中的成本控制措施，招標方式。如是否采用工程量清單招標，如何讓投標過程具有競爭性等等；協助編制招標的進度計劃與控制措施。編制材料設備供應方案編制甲供和甲指定（產品或價格）的材料設備清單；編制材料設備采購及進場計劃（含樣板報批）以及計劃管理措施；編制項目總控制進度計劃及保證措施配合運營管理中心編制工程總控制進度計劃。包括出圖計劃，總承包、主要分包招標計劃；依據工程總控制節點（里程碑）計劃，采用項目節點計劃表編制工程計劃部分；重點描述保證工程進度的協調措施。編制項目質量保證措施和成品保護措施列出工程難點重點、質量通病及對策；重點描述質量管理保證措

26、施；針對有關重點分項，編制有關成品保護的措施要求。編制項目成本控制措施依據成本部提供的成本控制的目標，制定成本控制的具體措施（包括預警體系）。制定現場安全文明管理措施配合銷售、現場CI策劃，編制總平面布置圖，對安全文明施工提出具體要求。編制項目文檔資料管理措施依據相關的管理制度或指引的要求，編制項目文檔資料管理措施，強調檔案資料管理措施。項目監理進場項目部完成監理單位組織方案后，提交給采購管理部進行項目監理單位招標，；監理單位確定后，項目部根據項目實施計劃要求，組織監理單位進場；監理單位進場后15個工作日內必須完成該項目監理規劃及實施細則并上報項目部審核；項目部進行監理管理要求交底和相關授權，

27、引導監理進入項目管理角色。三通一平項目部成立進入工地現場，首先的應落實該項目場外道路、出入口設計、臨水臨電接線路與場內接駁點等事宜；其中，臨水臨電的負荷根據項目的開發計劃，各標段的施工勞動力、施工機械的大致需求和工程總體控制進度的要求等確定，由項目部負責與相關政府管理部門溝通并組織相關單位按要求配置；項目部成立進場時與總辦協調并落實開通電話及網絡；場地平整工作從地塊接收時就可以進行，場地平整后項目部應對場地標高進行原始數據測定和存檔。樁基施工準備有樁基工程的項目，在項目三通一平工作完成后，開始進行樁基工程施工的準備階段，此階段項目部的主要工作內容是：（樁基開工）必要資料準備、場地準備和基線與水

28、準點的移交準備。資料準備，包括：詳勘報告、樁基施工圖、合同與開工報告、規范、規程與政府行政許可資料等。樁基工程開工前的場地準備工作主要有：施工場地狀況，施工前應做好場地的平整工作,對不利于施工機械運行的松軟場地應進行堅實處理。雨季須采取有效排水措施；了解施工場地周圍建筑物情況，臨近建筑地下工程情況，對可能影響本項目樁基施工的情況須有針對性的應對措施。例如與受影響的臨近建筑物的業主溝通協調，對其建筑物的裂縫監測、沉降監測工作等等；地下與地上公共設施狀況，施工前應充分知悉工程場地內的公共設施的狀況，如地下電纜、光纜、管道，地上高壓電線、電話線等等的位置等。遇有影響或有施工期間的質量安全風險時，應制

29、定專項對策；場地周圍道路情況，由于樁基施工大部分靠大型機械設備，預制管樁等構件長度與重量均對運輸道路有較高的要求。因此，樁基施工前應對機械設備與材料構件的運輸路線作規劃。基線、水準基點的復核準備在項目地塊接收測定紅線點的同時，項目部應要求政符規劃部門提供測量基準點，并對其進行復核。樁定位時必須根據軸線認真細致的測量，監理在驗線時每個樁位務必認真核驗，避免樁位出現方向性的偏差。總包單位進場準備總包單位是項目開發過程中施工環節的一個最重要的主體，總包單位的施工管理能力與效率直接影響到項目運營的效果。因此，在總包單位進場前，為其提供良好的先決條件，有利于其迅速進入工程施工管理角色和提高管理效率。項目

30、部在總包進場前應作好的準備工作主要有：施工圖內部審查、總包生活與生產的臨時設施總體規劃、臨水臨電規劃、樁基工程的檢測與驗收、場地數據測量等等。施工圖內部審查：在施工圖設計階段，項目部對施工圖進行正式出圖前的項目內審，將意見提交給設計部，由設計部協調設計單位修改。現場臨時設施總體規劃：項目經理部根據本項目的運營開發計劃，結合現場的實際情況編制項目工程現場臨時設施總規劃圖，總規劃圖提交給采購部在工程的招標文件中說明。根據項目的實際情況，制定用水用電以及施工路口的報批計劃。現場專業工程師根據本項目將來施工高峰期用水、用電需要，提出施工臨時用水、用電計劃，向政府有關部門申請施工臨時用水。并配合政府有關

31、部門完成本項目臨時用水用電的接駁點的設置。根據現場施工需要及場區周圍市政道路情況，（如有必要）向政府有關部門申請增加臨時施工道口。組織進行場地平整施工，根據場區總平面圖及豎向標高設計，向場平施工單位交底，按項目開發計劃節點的要求督促其按時完工。組織樁基工程的檢測與驗收，獲取樁基驗收合格報告。組織測量基點與總包進場前的場地原始數據，為移交總包作準備。第三章、土方及基礎施工階段項目設計圖紙確定，進入正式施工階段后，首先開始土方及基礎等地下部分的施工。施工流程為：軟弱地基處理（如果需要）土方開挖基坑支護（如果需要）樁基施工（如果有）地下主體結構施工（含地下室主體結構）。軟弱地基處理當工程場地經地質勘

32、察，發現影響建筑物基礎設計的淤泥、沖填土、雜填土等軟弱土的地質情況時，應依據設計要求，提前對軟弱地基進行處理。項目部負責牽頭，組織各相關部門結合建筑結構特征對地質詳勘報告進行仔細解讀，確定是否需要進行軟弱地基處理；組織各相關部門通過討論、論證、試驗等各種手段，確定出最佳的地基處理方案；項目部負責編制技術標文件，明確施工方法、質量與進度等施工要求。由采購部進行地基處理施工招標；地基處理專項招標完成確定施工單位后，項目部組織施工單位進場施工，并在施工前進行施工方案審核與技術交底；項目部負責對地基處理施工過程中的質量、安全等進行全程監控；地基處理施工完成后，項目部跟進施工單位進行有見證檢驗檢測，經施

33、工質量檢測后方可進行分項驗收；地基處理工程分項驗收由施工單位向監理單位和項目部申請。項目部組織設計、成本、工程等部門與監理單位一同進行地基處理分項驗收；在整個地基處理過程中，項目部應注意相關資料的收集，特別是關系到設計、施工報建、專項檢測驗收的資料應及時提供給相關部門，且項目部應存有原件。土方工程 制定土方平衡方案：在設計總平規劃綜合考慮確定，分期開發的，盡量在同期內平衡，不能同期平衡時再考慮總體的平衡。土方平衡方案以減小施工造價，減小占用場地面積和不影響各期施工布置和進展為目標。第一步：測定場地方格網。由項目部組織專業單位測定。第二步：由設計單位根據初步的規劃設計擬定初步的土方平衡方案。第三

34、步：由成本部進行平衡測算，項目部組織專項會議（設計、成本、工程等部門參加）討論修改直至最終確定土方平衡方案。最后由設計單位完成土方平衡圖交項目部組織實施。編制土方施工總體方案。根據項目的運營開發計劃以及施工圖紙，擬定整個項目紅線區域內的土方工程施工計劃（包括：分區、各區段的進度要求、各區段施工的先后安排、場地內的堆土區域規劃、運輸路線安排等）。按規定或現場實際情況需進行基坑支護的制定基坑支護專項方案（詳下一節）。土方工程招標階段配合。在土方工程招標階段，項目部負責提供技術標書（其中包含施工規劃、進度、質量等要求），同時負責與招標有關的施工現場事宜。土方施工組織與管理：土方施工單位招標確定后，項

35、目部負責安排其進場。進場后首先作場地移交。然后進行施工交底。在正式施工前，要求施工單位上報專項施工方案。施工時，重點關注挖填各部位的標高、范圍控制以及回填密實度的控制。雨季施工應要求施工單位制定專門的應對措施。加強對施工單位安全文明施工的監管。如對市政道的防污染措施和機械操作安全和車輛運輸安全等。場地維護：土方工程施工前，項目部應根據本項目的特征，事先確定場地維護方案。主要包括：場地排水方案、水土保持方案、基坑支護方案等。場地排水方案要求：排水有組織、有效果，如遇暴雨能迅速排除，場地無大范圍積水，不影響下一步的施工，主要的排水系統可沿用至基礎施工甚至主體施工階段。水土保持方案主要根據項目地理環

36、境、施工影響環境的范圍和政府部門的相關規定與要求來確定。如方案必須經政府部門審核，建議方案由專業機構制定，水土保持工程亦由專業單位施工。基坑支護：詳見下一節。場地移交：土方工程施工完成，經驗收，同時進行有關數據測量記錄后，由項目部向下一步的施工單位移交。基坑支護除按照國家規范規定的超過5.0米的深基坑必須采取專項的基坑支護并上報方案給專家委員會評審通過外，其它情況下，如現場不能滿足基坑安全的的要求（如放坡限制、土質較差、坑頂附近有建筑物或較大荷載等），也必須采取專門的基坑支護措施。期間，項目部的主要工作如下：根據國家、地區的相關規定，結合本工程的實際情況，確定是否做基坑支護。招標或委托設計擬定

37、基坑支護方案，組織方案評審，確定最終方案。須上報方案給政府審核的，由項目部負責將確定的基坑支護方案提交政府部門審查，并負責溝通。配合基坑支護工程的施工招標。進行基坑支護工程施工階段的管理：審核施工方案：基坑支護施工管理的關鍵是監督施工方按施工方案施工，所以施工前應對指導施工的方案（包括針對各種突發問題的應急預案）進行認真審核，并將方案抄送一份給工程管理部。施工過程中，重點監控施工工序、施工材料、施工記錄、有關質量效果的控制數據等； 如基坑附近有已建建筑物或基坑較深，應落實基坑位移或建筑物裂縫沉降等方面的監測措施，施工中隨時監督和查驗。驗收：由項目部組織勘察、設計、監理等單位進行基坑支護工程驗收

38、，通知工程、成本等部門參加。樁基施工為保障建筑結構的安全性，目前建筑基礎設計為滿足地基基礎穩定性要求，一般多層建筑、高層建筑及地質狀況稍差的別墅建筑均采用深基礎設計。本地區的深基礎一般采用樁基礎的形式。目前我公司各項目最普遍應用的樁基是鋼筋砼預制管樁（人工挖孔樁已基本不用），以下即按預制管樁來闡述樁基分項工程管理的要求。樁基施工圖審圖：樁基施工圖設計過程及設計白圖完成后，項目部應跟進并進行樁基圖內審。設計跟進主要從施工的角度對樁基形式和施工方法提出意見，防止設計的樁基形式、布置或其它結構設計要求與工程現場施工條件不相吻合，從而影響施工質量、進度。內審主要從施工的角度與成本的角度出發，對樁基施工

39、方式和設計數據進行實際施工的質量、安全與便利性方面的分析，同時考慮施工成本、材料成本、工程進度影響等多方面的綜合效益，最終起到樁基施工圖優化的作用。配合樁基施工招標：按照項目的開發計劃擬定樁基開工時間、施工區段化分方案、施工進度計劃要求、施工技術要求等招標技術標要求，提前提供給采購管理部。做好樁基施工前準備。落實工程現場的施工用電、施工用水樁基施工單位的臨時設施規劃提前跟進樁基施工單位的機械配置與材料采購進程根據樁基工程進度要求，組織樁基施工機械進場。樁基施工現場管理：樁基工程開工后，項目部應將其作為關鍵分項來進行施工管理。施工前應對施工單位的專項方案進行審核并備案。正式進行樁基施工前應進行試

40、樁。試樁由項目部組織設計、勘察、監理、施工單位相關人員及公司設計部、工程部、成本部人員共同參與現場見證。施工過程中，項目部對其施工全過程進行監控，應安排專人跟蹤，隨時進行檢查。同時需對監理單位的旁站行為加強監督，確保樁基施工過程的記錄數據完整和真實。樁基施工的專項施工方案中應有關于樁基施工質量問題或偏差的預防和處理方案。對于樁偏位、斷樁、未達持力層、或收錘技術參數不合要求等情況，項目部應通報給工程管理部，并組織監理、施工單位確定專項處理方案，必要時通知公司工程部、專業技術組、外部專家等人員作專項分析討論，確定處理方案。樁基檢測與驗收：樁基施工完成或某一區段樁基施工完成后，由項目部通知樁基檢測單

41、位依據相關規范要求進行樁基檢測。檢測單位出具檢測結果報告后，由監理單位組織建設、勘察、設計、施工等單位進行樁基分項工程驗收。樁基分項驗收項目部需通知公司工程管理部參加。項目部在編制工程進度計劃時，應充分考慮樁基工程檢測與驗收的時間，樁基工程未經過檢測與驗收不得進入下道工序的施工。否則，公司將立即對相關項目進行“拉閘”。基礎與地下室施工按工程開發的里程碑節點計劃，全套施工圖完成后，開始進行總包施工單位的招標，總包確定后，總包單位正式進場。樁基工程一般單獨分包，樁基工程完工后，總包正式開工。無樁基工程時，總包進場從基礎開始施工。以下按一層地下室介紹地下部分施工期間工程管理的要點。工作流程：總包單位

42、招標總包進場施工現場總平面布置基礎土方施工基礎磚胎模工程施工地下室底板防水施工承臺及底板施工地下室豎向結構施工地下室頂板施工（主體施工）地下室外墻防水施工地下室回填地下室頂板建筑層施工。總包單位招標總包單位招標由采購部直接根據該項目的里程碑計劃節點時間要求，組織招標，項目部協助進行技術標的編制，并負責招標過程中的有關工程現場的勘察與答疑等事宜。總包進場總包單位確定后，項目部組織施工單位進場，從而成為總包單位的直接管理部門，總包單位在該項目的所有與工程有關的事務均受項目部管理。總包進場后，提交工程的施工組織設計給項目部，項目部對其進行審核，并在今后的工程管理中主要以施工合同與施工組織設計為依據進

43、行管理。項目部審核通過的施工組織設計應抄送一份電子文檔或復印件給工程管理部，以便于工程管理部協助項目部進行總包施工整個過程中的質量安全進度及其它方面的管理。總包進場后，項目部應按投標施工組織設計與國家相關法律法規要求，復核其施工組織架構、質量安全體系組織架構人員的配置與資質，并將總包單位施工現場組織架構與主要人員資質證明的復印件抄送給工程管理部，工程部在總包進場一個月內對其進行檢查。總包單位進場后，由項目部組織施工圖會審和設計交底。另外，在開工前，項目部還應向總包單位進行技術標準、管理流程以及各主要工程節點施工進度要求的交底，以保證施工單位能盡早熟悉本項目各方面的要求。總包單位進場后，項目部應

44、與總包單位共同制定該工程各有關分包單位進場計劃，并向總包單位提出配合與管理要求。施工現場總平面布置總包單位開工后，項目部應首先督促其進行施工現場總平面布置的規劃。施工現場總平面布置規劃應充分考慮到本項目開發節奏與計劃的要求，不能影響后期開發的實施。施工現場總平面布置應按照項目安全環保現場管理作業指導書的要求與標準進行實施；項目部應督促總包單位在進場開工后一個月內按標準完成施工現場總平面布置的規劃和基礎階段各項內容的實施；完成后由項目部通知公司工程部與成本部進行驗收。項目部應要求總包單位提交現場安全文明施工專項方案，方案應包含整個施工期間日常維護的內容，并將之列為一項常態化的管理工作。項目部負責

45、對總包單位日常的安全文明施工維護工作進行證實和監督。基礎土方與基礎模板施工基礎土方與基礎模板施工中，天然地基的驗槽應作為一個質量控制點，該工作由監理單位組織，項目部工程師應參加，首次驗槽應通知工程部相關人員參加。雨季施工基礎時，項目部應要求施工單位建立有效的雨季施工應急預案，并督促落實到位。地下室底板防水施工地下室底板防水施工前，項目部應要求施工單位編制防水專項施工方案，并負責對方案進行審核；項目工程師參加監理組織的防水材料進場驗收與送檢，與合同要求和公司技術標準規定進行對照，防止非合同或標準限定的品牌或偽劣材料被使用；在大面積防水施工前，項目部應要求施工單位先做施工樣板，通知工程部對施工樣板

46、進行驗收，合格后方可開展大面積的施工；大面積防水施工中，項目工程師應百分之百參與驗收，并在驗收前知會工程部，工程部選擇性的參與驗收。地下室防水施工需要填寫防滲漏專項隱蔽記錄，記錄中應附驗收數據檢查的圖像資料，并由施工方項目經理、監理單位總監、項目部經辦工程師簽字確認，工程部參加的驗收也應簽字確認；地下室底板防水的保護應作為地下室防水施工質量控制的另一關鍵點，防水專項方案中應有專門的成品保護內容，并在實際施工中落實；承臺及底板施工防滲漏仍然是承臺底板施工質量控制的關鍵，有地下室的工程的地下室部分施工組織設計中應有底板結構施工的防滲漏的專門內容。承臺與底板施工的流程組織與技術方案也會對底板施工的防

47、滲漏效果產生較大影響，因此，承臺底板施工前，項目部要求施工單位提交專項施工的流程方案，組織監理、項目及工程部人員對其進行審核。承臺與底板施工是每個工程的關鍵部位，因此，項目部應以關鍵部位施工的要求進行管理，項目工程師應百分之百參加承臺、底板鋼筋工程、安裝預埋等工程的隱蔽驗收，并保留驗收的圖像記錄。驗收前知會工程管理部，工程部選擇參加驗收。承臺底板砼工程施工中，項目工程師負責按照施工方案要求與現場進行對照，監理工程師全程進行旁站監督，保證施工質量。地下室豎向結構施工地下室豎向結構施工中的關鍵控制點是軸線定位與豎向結構防水；項目部應要求監理單位重點對地下室豎向結構的軸線定位與防水節點進行檢查，項目

48、工程師可對其進行抽查；地下室頂板施工地下室頂板施工中，頂板的結構防水與防開裂是關鍵控制點；地下室頂板鋼筋隱蔽驗收時，項目工程師應參加，驗收時應關注有關防水防開裂的部位；地下室頂板砼工程施工中，分區安排與澆筑流程應作為項目部審核方案時考慮的關鍵內容；地下室頂板砼施工完成后，砼的養護是一個重要的質量控制要素；地下室后澆帶的處理是頂板防漏與與防開裂的另一個關建要素，應重點關注后澆帶的施工間隔要求，達不到設計要求的時間時嚴禁施工，另外，后澆帶未澆筑前其承載力與設計有較大出入，因此，后澆帶未施工的地下室頂板在后澆帶的跨內不得承擔任何施工荷載。地下室外墻防水施工地下室頂板砼完成后，結構主體繼續往上施工。與

49、此同時，當地下室外墻砼達到齡期后，即可進行下一步地下室外墻防水的施工；地下室外墻防水施工前，項目部應組織監理對地下室外墻的裂縫或砼缺陷進行檢查與整改，并完成防水基層驗收與移交；地下室外墻防水施工方案可與底板防水施工方案一同編制，項目部負責進行方案審核；地下室外墻防水大面積施工前也應先施工樣板，樣板由項目部通知工程部參加，防水施工過程控制與驗收基本同地下室底板防水施工部分；驗收時除按防水驗收的要求來驗收外，還應關注地下室外墻防水與底板防水的有效搭接；地下室外墻防水驗收合格后應及時進行防水保護層的施工，防水保護層驗收由項目監理組織，項目工程師參加。地下室回填土地下室回填土之前，應首先對回填土土源進

50、行擊實試驗和有關環保的檢驗；回填土應按照施工方案擬定的方法與程序進行，項目部應跟進控制回填土的有關施工質量的檢測驗收工作；地下室頂板建筑層施工地下室頂板建筑層施工的控制要點是結構層的開裂檢查與防滲效果驗收；地下室頂板建筑層施工前，應進蓄水試驗檢驗結構的防滲效果，有滲漏時應先修補合格后方可進行建筑層的施工；建筑層施工前應進行基層驗收；建筑層的做法由項目部組織討論其技術可行性，必要時組織工程部與技術組人員共同確定；施工中，項目部應重點控制工序交接驗收的工作。第四章、主體結構施工階段工程進入主體結構施工階段后，工程前期準備與協調的工作大部分已完成，此時項目部工程管理的重點應轉到工程質量與施工現場安全

51、文明施工等方面。架空層主體施工架空層主體施工中的關鍵控制點有：高支模的施工方案、腳手架方案、施工現場總平面布置由基礎階段向主體階段的轉變要求等等；項目部應要求施工單位編制有關高支模和腳手架的專項方案，由項目部進行審核，同時抄送給工程部協助審核；對于高支模的施工，項目部應通知工程部進行首次驗收，首次驗收合格后的其它區段由項目部與監理單位進行驗收；架空層施工質量與安全的控制點：施工方案針對性與有效性的審核，是項目部在架空層施工中的重要手段。施工現場安全文明環保管理的實施效果推動與監督。基礎施工完成后，施工現場的安全文明環保措施的落實已進入相對穩定的階段，項目部應關注日常的維護與改善。根據架空層的高

52、支模特點，項目部應從高支模基礎，整體穩定性保證的構造措施，安全防護等幾方面進行檢查。懸挑腳手架的設計與施工計劃。重點考慮設計計算的正確性，施工工藝流程的安全性和效率。轉換層施工轉換層是結構施工的難點和關鍵點。此階段應從材料準備、專項施工方案、施工流程、施工質量檢查檢測、關鍵部位驗收、關鍵工序旁站監督等多方面進行協調管理。專項施工方案轉換層施工應要求施工單位編制專項施工方案，方案中應有模板支撐的計算、鋼筋安裝流程與質量控制要求及砼澆筑方案與質量保障措施等具體內容。材料準備轉換層施工的主體材料鋼筋、水泥應要求選用質量穩定、品牌信譽高的大廠生產的材料，進場后嚴格進行驗收與取樣見證送檢。轉換層主體材料

53、品牌不得輕意替換。施工用的輔助措施材料，應要求施工單位上報進場與使用計劃，確保供應。對于木枋、模板等消耗性材料，應要求使用全新的，以保證其受力性能達到方案計算設定的數值要求。施工流程安排轉換層的結構配筋一般比較復雜，因此，其鋼筋工程安裝應提前擬好各個環節的流程，防止流程錯亂后鋼筋安裝布置不能滿足設計的要求。混凝土澆筑亦要提前規劃，轉換層一般屬于大體積砼澆筑，應按建筑的結構特征對澆筑流程作好規劃，盡量減少施工縫，注意各階段的銜接，避免砼冷縫的產生。如需夜間連續施工的，項目部應督促施工單位提前辦好相關許可，并事先向受影響區域的居民公示。遇有投訴時，項目部負責協調處理。施工質量檢查檢測轉換層施工過程

54、中，應重點對支撐系統、鋼筋連接、梁柱節點鋼筋安裝等進行過程監督與檢查；項目部除檢查現場實物外，還應對施工單位工序交接記錄、質量自檢記錄，監理單位旁站記錄與隱蔽驗收記錄等作重點關注，防止此類質保記錄流于形式。關鍵部位驗收與旁站監督轉換層施工中，項目部除與監理單位一同對施工質量進行監督與檢查外。在第一批鋼筋工程隱蔽、第一批次模板支撐交轉給下一工序時通知公司工程管理部派人進行驗收。在轉換層砼澆筑前，項目部應知會工程部具體的澆筑時間，以便工程部安排進行關鍵部位關鍵工序監督。標準層主體施工標準層施工是工程主體施工的核心內容，其工程管理的質量直接影響到該工程大部分的實體質量、進度與成本。流水組織與施工計劃

55、編排：施工前，項目部根據本項目的總體進度要求以及配合展示、銷售等節點的需要，對項目各區段進行流水組織的規劃，向施工單位提出明確要求；要求施工單位編制詳細的施工進度計劃與網絡計劃，對其是否適應項目的總體計劃、是否滿足質量底線工期進行審核；在施工中進行動態的計劃管理。資源保障：對施工、監理的管理資源進行落實，當其存在風險時向有關單位提出整改要求，并落實整改到位；對施工單位的材料、機械、資金資源進行掌握，跟進其落實效果；對施工單位的勞動力資源進行關注，保障本項目的勞動力資源滿足進度質量需要；當施工、監理等單位的管理資源存在較大風險時，項目部可知會工程部，由工程部協助解決。材料應用于工程實體當中的材料

56、應按相關規定進行進場驗收和取樣送檢；對于甲供材料進行進場落實并對其質量進行把控，對于甲限材料進行符合性驗收與監督。對于施工輔助性材料，從是否滿足施工方案要求，能否保證施工質量、能否達到安全生產要求等方面進行監控；質量安全體系運行：對施工單位質量安全體系組織配置進行落實，提前將施工單位質量安全管理架構安排知會到工程部；在施工過程中，隨時對質量安全體系的配置與運行情況進行檢查。項目部應把定期的項目質量安全檢查工作納入項目工作計劃中，此工作委托監理單位組織實施；項目部、工程部應定期對本項目的質量安全體系運行情況進行檢查與評價，發現運行不正常時，可進行“拉閘”處理。非關鍵工序配合：組織協調甲分包單位配

57、合總包單位按計劃展開施工，遇有問題時協調各方處理；關注總包內部非關鍵工序與關鍵工序的內部協調，以保證關鍵線路不受影響，質量安全達到總包管理要求。如遇問題督促總包和監理單位落實解決。檢查與驗收：標準層施工的質量、安全檢查驗收由監理單位為主，項目部作為監管層面對其進行檢查。除檢查實體外，還應依據項目質量風險與工程管理評估作業指引（北京區域版）的要求，對總包單位和監理的資料與工作質量進行督導式的管理。對于各層面檢查發現的問題，項目部應負責落實整改，并于整改完成后向工程部反饋。屋面主體施工屋面主體結構施工完成代表著工程主體結構的封頂，是項目開發計劃中24個主要節點中的一個，也是工程主體結構施工管理中應

58、重點關注的一個部位。屋面主體的特點屋面層結構一般較復雜，相比標準層樓面的變化較大，特別是斜屋面結構，屬于立體空間體系。屋面結構中還有較多的功能性或裝飾性的附屬結構，使得復雜性加大；由于屋面結構的復雜性特點，使得施工中的模板與鋼筋放樣難度明顯增加，造成施工難度增加；屋面是建筑物的最頂層結構，其結構防滲漏、防開裂、防溫度變形的要求成為工質量的必需的要求，屋面結構各個細小的節點都可能成為滲漏開裂等質量缺陷的源頭，因而其質量要求更高。屋面主體施工管理中的關鍵控制點對于斜屋面等復雜結構屋面，要求施工單位制定專項方案；嚴格執行模板工程驗收，由監理組織，項目專業工程師參加，進行必要的測量檢查，認真對照各個細

59、部；組織進行砼澆筑前的各專業聯合隱蔽驗收，由監理組織，項目部各專業工程師參加，對各專業內和專業交叉影響的所有事項進行檢查；對出屋面的各類功能性或裝飾性的附屬結構預留鋼筋與位置進行檢查；從防滲漏與防開裂的角度對屋面各細部節點和施工方法與工藝進行檢查。在屋面砼澆筑前制定好流程方案，在澆筑中加強砼材料質量控制，落實澆筑中的旁站監督責任人，提醒施工單位作好一些（如防暴雨，防停電等）應急措施。落實屋面砼后期養護措施并督促嚴格執行，對屋面結構拆模工作實行嚴格控制，項目部需對拆模時間進行審核。屋面結構完工后與其它工序的銜接將屋面結構施工計劃與砌體、外墻、屋面建筑等分項的施工計劃聯系起來考慮，合理地進行交叉或

60、間歇，防止工序混亂造成合理工期不足質量風險增加。砌體工程目前，由于砌體工程施工質量而引起的房屋質量缺陷比率較大，因此要提升房屋質量，控制好砌體施工這一環節尤為重要。而且集團、區域及公司對砌體工程技術標準與工程管理方面都作了詳細的指引，項目部應從材料、交底、監督、檢查、驗收等方面考慮來進行砌體工程的質量管理。材料砌塊：加氣混凝土砌塊按加氣砼砌塊操作規程的要求選擇合格的供應廠家。其它砌塊應滿足國家或地區相關規定要求。對于砌塊材料的堆放、齡期等使用要求詳見加氣砼砌塊操作規程。砂漿：根據加氣砼砌塊操作規程和加氣砼砌塊干法砌筑施工推行辦法要求，加氣砼砌塊砌筑砂漿需采用摻干法施工外加劑的專用砂漿。施工交底