1、第三章 房地產開發貸款1精品課件第1頁，共30頁。學習目標1了解房地產開發貸款的概念和分類。2理解銀行開展房地產開發貸款的業務流程。3了解申請獲得房地產開發貸款的基本條件。4了解房地產開發貸款的風險。5掌握控制房地產開發風險的相應措施。2精品課件第2頁，共30頁。第一節 房地產開發貸款基本知識一、房地產開發貸款的含義及當事人房地產開發貸款是指金融機構對房地產開發企業發放的用于地產、房產（包括住房、商業用房和其他房產）開發建設的中長期項目貸款。房地產開發貸款的貸款人是各類銀行業金融機構。在銀行業金融機構中，大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、城市信用社、農村信用社、農村商業銀行等一般具有

2、提供房地產開發貸款的資格。房地產開發貸款的借款人為經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的房地產開發企業和利用單位自有土地建設經濟適用住房的企（事）業法人。3精品課件第3頁，共30頁。二、房地產開發貸款的種類1地產開發貸款與房產開發貸款2住房開發貸款、商業用房開發貸款、經濟適用住房開發貸款廉租住房建設貸款3信用貸款和擔保貸款4正常貸款、關注貸款、次級貸款、可疑貸款和損失貸款4精品課件第4頁，共30頁。三、房地產開發貸款的期限房地產開發貸款期限有短期、中期和長期之分。短期貸款，一般指貸款期限在1年以內(含1年)的貸款。中期貸款，一般指貸款期限在1年以上5年以下(含5年)的貸款。長期貸款，一般指

3、貸款期限在5年(不含5年)以上的貸款。針對不同種類的貸款，銀行所規定的期限是不同的。如中國工商銀行規定：住房開發貸款，貸款期限一般不超過3年。商用房開發貸款，如果項目全部用于出租、自營，貸款期限最長不得超過15年（含）；如果項目全部或部分用于出售、轉讓，貸款期限最長不得超過8年（含）。土地儲備貸款，貸款期限原則上不超過2年。經濟適用住房開發貸款，貸款期限一般不超過3年，最長不超過5年。廉租住房建設貸款，貸款期限最長不超過5年。5精品課件第5頁，共30頁。四、房地產開發貸款利率的確定1人民幣貸款利率執行中國人民銀行規定的貸款利率。2外匯貸款利率根據銀行的有關規定和經辦行資金籌集成本及同業水平確定

4、，可為固定利率，也可為浮動利率。3貸款期間的利率變動根據銀行的通知執行。4如展期貸款期限加上原期限達到新的利率期限檔次的，從展期之日起按新的期限檔次利率計收。5逾期貸款利率按中國人民銀行規定的利率執行。6擠占、挪用貸款按銀行規定的利率進行罰息。 6精品課件第6頁，共30頁。第二節 銀行開展房地產開發貸款業務流程 銀行開展房地產開發類貸款的操作程序可分為受理、調查評價、審批、發放、貸后管理五個環節。一、受理受理人員依據有關法律法規、規章制度及銀行的信貸政策審查客戶的資格及其提供的申請材料，決定是否接受客戶的信貸業務申請。（一）客戶申請（二）資格審查（三）提交材料（四）初步審查7精品課件第7頁，共

5、30頁。二、調查評價（一）客戶信用評級（二）項目評價（三）擔保評價（四）撰寫調查評價報告8精品課件第8頁，共30頁。三、審批（一）合規性審查（二）審批1審批方式。審批方式分為信貸審批人會議、會簽、單簽審批，原則上各類貸款應通過審批人會議審批。 2審批結論。分為同意（含附加條件同意）、不同意和續議三種。3審批結論的反饋9精品課件第9頁，共30頁。四、貸款發放（一）落實貸前條件（二）簽訂合同（三）落實用款條件（四）支用（五）信貸登記10精品課件第10頁，共30頁。五、貸后管理（一）信貸資產檢查信貸資產檢查按照銀行信貸資產檢查的規定辦理。（二）回收1正常回收2提前歸還貸款（三）貸款展期（四）不良信貸

6、資產經營管理（五）信貸檔案管理11精品課件第11頁，共30頁。12精品課件第12頁，共30頁。第三節 房地產開發貸款的風險管理一、房地產開發貸款的風險分類根據風險形成的原因，可將房地產開發貸款的風險分成以下幾種：1市場風險2技術性風險3項目質量風險4道德風險5政策性風險13精品課件第13頁，共30頁。二、房地產開發貸款的風險管理的基本要求1商業銀行應建立房地產貸款的風險政策及其不同類型貸款的操作審核標準，明確不同類型貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸后管理以及中介機構的選擇等內容。2商業銀行辦理房地產業務，要對房地產貸款市場風險、法律風險、操作風險等予以關注，建立相應的風險管理及內控制度。

7、3商業銀行應建立相應的監控流程，確保工作人員遵守上述風險政策及不同類型貸款的操作審核標準。14精品課件第14頁，共30頁。4商業銀行應根據房地產貸款的專業化分工，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環節分別制定各自的職業道德標準和行為規范，明確相應的權責和考核標準。5商業銀行應對內部職能部門和分支機構房地產貸款進行年度專項稽核，并形成稽核報告。6商業銀行對于介入房地產貸款的中介機構的選擇，應著重于其企業資質、業內聲譽和業務操作程序等方面的考核，擇優選用，并簽訂責任條款，對于因中介機構的原因造成的銀行業務損失應有明確的賠償措施。15精品課件第15頁，共30頁。7商業銀行應建立房地產行業風險預警

8、和評估體系，對房地產行業市場風險予以關注。8商業銀行應建立完善的房地產貸款統計分析平臺，對所發放貸款的情況進行詳細記錄，并及時對相關信息進行整理分析，保證貸款信息的準確性、真實性、完整性，以有效監控整體貸款狀況。9商業銀行應逐筆登記房地產貸款詳細情況，以確保該信息可以準確錄入銀行監管部門及其他相關部門的統計或信貸登記咨詢系統，以利于各商業銀行之間、商業銀行與社會征信機構之間的信息溝通，使各行充分了解借款人的整體情況。16精品課件第16頁，共30頁。三、房地產開發貸款的風險管理的具體內容（一）土地儲備貸款的風險管理（二）房地產開發貸款的風險管理17精品課件第17頁，共30頁。四、防范房地產開發貸

9、款風險的新的舉措（一）“三個辦法、一個指引”（二）“三不貸”和“三掛鉤”18精品課件第18頁，共30頁。課堂討論 1、商業銀行向開發商發放房地產開發貸款，借款人（開發商）可能有哪些原因會拖欠歸還貸款？2、從房地產開發貸款角度談如何控制商品房價格過快上漲。19精品課件第19頁，共30頁。練習與思考 一、單項選擇題1下列銀行中不具備房地產開發貸款資格的銀行是（ ）。A、中國建設銀行 B、中國農業銀行 C、中國銀行 D、中國進出口銀行2中國工商銀行規定：住房開發貸款，貸款期限一般不超過（ ）年。A、2 B、3 C、4 D、53下列貸款中出現貸款損失的概率為5%的是（ ）。A、正常貸款 B、次級貸款

10、C、關注貸款 D、可疑貸款4下列貸款中出現貸款損失的概率為60%的是（ ）。A、正常貸款 B、關注貸款 C、次級貸款 D、可疑貸款5房地產開發貸款的受理過程應在（ ）個工作日內完成。A、3 B、5 C、7 D、1020精品課件第20頁，共30頁。二、多項選擇題1按照貸款按有無擔保，房地產開發貸款可以劃分為：（ ）。A、信用貸款 B、正常貸款 C、擔保貸款 D、關注貸款2根據新的貸款分類管理方法，不良貸款是指：（ ）。A、次級貸款 B、關注貸款 C、可疑貸款 D、損失貸款3房地產開發類貸款的調查評價包括（ ）三部分內容。A、客戶信用評級 B、項目評價 C、資格審查 D、擔保評價4貸后管理包括（

11、）等內容。A、對信貸資產的檢查 B、回收 C、貸款展期 D、不良資產管理5“三掛鉤”是指（ ）。A、“地貸掛鉤” B、“建貸掛鉤” C、“信貸掛鉤” D、“房貸掛鉤”三、思考題 2009年中國銀監會頒布實施的“三個辦法、一個指引”有何重要意義？21精品課件第21頁，共30頁。實踐與訓練 實訓項目：作為房地產開發商完成一項房地產開發貸款的申請。實訓目的：通過房地產開發貸款的模擬，了解和熟悉申請房地產開發貸款的程序及要注意的事項。實訓步驟：（1）同學分組：分為兩個大組，甲組為房地產開發商，乙組為銀行，各組內部再作細的分工。（2）進行房地產開發貸款模擬操作。甲組主要流程：組織材料提交申請接受貸款使用

12、貸款貸款本利償還。乙組主要流程：受理申請、調查評價、審批、發放貸款、貸后管理。（3）各組總結貸款流程的特點、注意事項。22精品課件第22頁，共30頁。案例分析 房地產開發貸款案例介紹-北京新大都房地產一、企業基本情況北京新大都房地產開發公司注冊資本2億元人民幣，公司年銷售額突破100億元，為大型綜合類房地產開發企業。成立以來，開發建設商品房、經濟適用房、寫字樓及別墅等多種類型項目，積累豐富的開發經驗，在北京房產市場中占有一定市場份額。開發建設商品房：新大都花園、新大都總部公寓、天壇新大都公館等。開發建設公寓寫字樓：新大都國際、新大都科技中心、新大都國際公寓、新大都大廈、新大都之星、新大都世紀,

13、公司目前現有土地儲備超過100萬平米。23精品課件第23頁，共30頁。北京新大都房地產開發公司正在開發項目北京新大花園介紹：1項目規模：北京新大花園項目位于北京南三環劉家窯環島，項目總規劃建筑面積為約40萬平方米，其中一期兩棟樓總建筑面積為5.29萬平方米，已全部售磬。本次向銀行申請開發貸款為二期工程，共兩棟樓，總建筑面積為5.9萬平方米。2位置及周邊設施：北京新大花園項目位于豐臺區宋家莊，項目地理位置優越，周邊商業設施有中國建設銀行、中國工商銀行、大中電器、蘇寧電器等；距方莊核心餐飲街僅500米，有順峰酒樓、金山城酒樓、元太祖烤肉城、金鼎軒酒樓等許多著名老字號飯莊及肯德基、必勝客比薩餅、麥當

14、勞、好倫哥等現代快餐店，商務范圍較佳。24精品課件第24頁，共30頁。3項目資金情況分析：該項目總投資25億元，其中企業自籌資金16億元，尚有9億元資金缺口，通過銀行貸款解決。該項目已取得四證，公司累計投入9.3億元，施工進度已完成全部地下部分和地上一層主體結構。二、銀行切入點分析 (一)項目收益分析1可以帶來可觀按揭業務北京新大都房地產開發公司憑借其自身雄厚實力和優異的業績，在北京地區成功打造出了“新大”品牌，在同行業中具有明顯領先地位。25精品課件第25頁，共30頁。北京新大花園項目A9、A12、A3、A5可銷售面積達到4萬平米，銷售價格總計為6億元，足以覆蓋銀行開發貸款額度。為配合銀行此

15、筆開發貸款投放，北京新大都房地產開發公司承諾將其下屬公司北京新大藍天房地產開發公司開發建設富丁堡寫字樓指定給銀行進行按揭。該項目建筑面積8.8萬平米，銷售均價2.2萬元/平米，銷售總價為19.36億元，目前該項目已經封頂，預計僅富丁堡項目銀行可獲得10億元按揭貸款業務。2可以促進儲蓄業務同時北京新大都房地產開發公司旗下一項目公司獲得在菜市口進行一級土地開發項目，占地面積6.5萬平米，涉及拆遷戶1200戶，拆遷居民2500人，房屋1600間，總共拆遷面積4.25萬平米，預計發放拆遷款8億元，可以爭取將拆遷款發放由銀行承擔，銀行今年可以增加2-3億元個人儲蓄存款。26精品課件第26頁，共30頁。（

16、二）風險控制分析該公司為規范大型房地產開發公司，創建伊始即從事住宅及相關房地產項目的開發建設,在業內具有較好市場聲譽，經過多年市場磨礪，年開復工面積超過百萬平米，銷售超過350億元。公司具備完善財務機制、管理規范，可以按銀行要求進行財務監管。銀行通過提供一定開發貸款切入企業，撬動可觀按揭貸款。為控制融資風險，需要整個項目封閉運作，開發商將項目土地及地上建筑物全部抵押給銀行。在達到按揭貸款條件后，銀行發放按揭貸款，歸還銀行開發貸款，銀行同步對抵押部分進行解押，由開發商作為抵押主體變更為購房客戶抵押，順利將開發貸款轉換成按揭貸款，銀行貸款實現低風險運行。27精品課件第27頁，共30頁。銀行經辦人員

17、對項目周邊同等品質樓盤進行了解，貸款項目在售價上具有一定優勢。周邊樓盤平均銷售價格在8000元/平方米左右，項目銷售計劃價格為7000元/平方米，價格優勢明顯，該地段交通便利、周邊設施完善，因此對該項目銷售持樂觀態度。綜上所述情況，憑該公司自身實力及良好信用，結合項目預期銷售狀況以及貸款封閉運作根據安全性，可以保證公司如期歸還銀行貸款。三、業務流程1北京新大都房地產開發公司向銀行提出流動資金借款申請，雙方約定北京新大都房地產開發公司在銀行辦理按揭貸款，授權銀行可以扣劃按揭貸款歸還開發貸款。28精品課件第28頁，共30頁。2銀行對北京新大都房地產開發公司進行審查，同時要求對擬抵押的土地（房屋）進行評估；擔保方式下，審查擔保人履約能力。3銀行同意貸款，北京新大都房地產開發公司對擬抵押的土地（房屋）辦理保險，受益人為貸款銀行。4北京新大都房地產開發公司在房屋土地管理局辦理抵押登記手續，在房屋有承租人的情況下，北京新大都房地產開發公司須將此情況告知承租人。5銀行發放開發貸款并監督北京新大都房地產開發公司對信貸資金的使用。6等到房地產項目具備銷售條件，符合銀行按揭貸款要求時，北京新大都房地產開發公司指