1、構建高績效指標體系的三大路徑根據明源地產研究院多年來與房地產企業的交流，我們總結出，選取與自身管理體系相匹配的績效指標，主要基于以下三種路徑：年度戰略目標、項目開發計劃、企業組織流程，本文將重點介紹建立績效指標體系的前兩種路徑。隨著房地產行業競爭激烈程度的不斷加劇，房地產企業急需加強自身績效管理，而績效考核指標的合理與否是企業績效管理工作的關鍵。但績效指標體系的建立目前依然是大多數房地產企業的軟肋所在，不少人力資源總就直言不諱地表示：“我們公司的績效指標要么來源于網上，要么來源于標桿企業的模板。”根據明源地產研究院多年來與房地產企業的交流，我們總結出，選取與自身管理體系相匹配的績效指標，主要基

2、于以下三種路徑：年度戰略目標、項目開發計劃、企業組織流程（具體如圖1所示），本文將重點介紹建立績效指標體系的前兩種路徑。圖房企績效指標體系構建二大路徑1.挾琳口菲分解總軸15著職W特衛.il劇任務廿弊圧吐目帥彊崎吃囲1-冷年昱諏劃IH0卄別羊度繪證路徑一：目標導向，年度戰略目標層層分解對于管理水平已邁入成熟期的房地產企業而言，一般都會有清晰的戰略規劃體系。對于這類的企業而言，其績效指標往往來自于每個年度的戰略規劃目標的分解，將分解之后的結果刷新至原有的績效指標體系之中。這種績效指標分解主要分為以下三步：圖2戰略目標分解績效指標三大步驟1基于啖地圉紐分1卞Q廠r基于輔化叢明鞫！3垃L一密年度計劃

3、妊分為鄒門計劃強制黃聯、基1于戰略地圖細分指標房地產企業每年都會根據外部市場競爭環境以及內部發展的需要，從財務維度制定新一年度的戰略目標，主要是業績增長和內部運營戰略目標，比如一般會制定“實現收入增長”、“實現成本控制降低”、“提升”等戰略目標。在制定年度戰略目標后，企業會從客戶維度將增長戰略目標進一步細化，比如，房地產企業企制定201年2戰略目標時明確提出，為了實現企業的增長戰略，在客戶維度的戰略重點是“聚焦剛需類客戶群體”，而具體的戰略布局策略為“以深圳為本地，慎重選擇新進入城市，新項目的不能低于”、具體的產品組合策略為“大盤轉小盤、遠郊轉中心”，而生產戰略為“現有項目快速變現，以銷定產”

4、。通過區域布局、產品組合、生產經營三個維度，企業將增長戰略的實現路徑進一步予以固化。此時會細分得出宏觀財務維度的管理目標，如不能低于等。從內部運營的角度來細化內部運營戰略，則可以從“產品標準化”、“提升運營管理水平”、“價值鏈協同”三個角度將運營管理水平提升的路徑予以清晰的界定。在這個細分的過程中，就會分解出一些很具體的管理目標，比如“擴大戰略采購占比”、“縮短開發周期”、“減少設計變更”、“流程效率提升”等等，將內部運營提升的目標進行進一步的細分和量化。從學習成長維度，可從“勝任力”、“管理標準化”和“管理信息化”三個角度發力，實現對內部運營提升的三個方面予以支撐。此時又可以細分出一些具體的

5、管理目標，如“知識沉淀的數量達到”、“完成個專業線的管理標準化梳理工作”、“個業務領域的管理信息化推廣實踐”。各個維度的管理目標細分完成后，再明確每一個維度的績效衡量指標，通過識別“關鍵驅動因素”來選擇能夠準確體現管理目標和意圖的指標體系，以準確表達績效目標要求。比如，為了實現財務維度的戰略重點目標的達成，最終識別出“加快現房銷售”、“優化資產結構”和“拓寬融資渠道”是其關鍵驅動因素，最終選擇通過“凈利潤”、“銷售收入”和“非傳統融資比重”這三個指標作為體現戰略重點的指標。將四個維度的管理目標都通過這種方式，找到衡量的指標體系，同時也初步明確目標值要求（如表所示）。表1基于戰略地圖細分績效指標

6、MMisAfIMLSt戶熱*，噺卜血忙典垢141胸咽萬五標”11件掠雜韁岀推.SJAMHrt.為團菠城去埒?偉盧確干方席召”計工曲黒+7)1HfiaMif*-iti干亓濡晉空翡韓曲児哄”電U恃弼氏*遠NiHuwh斗n工圧|11讓厠*u扮A工園爭1井牡5*廿卞學tfllS：A才II1Menn.f鼎恂違番習啊林SMJMlQg-ij工盅輛常Bt止均開車蘆魁SX、基2于“轉化表”明確責任單位房地產企業分解出績效指標體系后，可通過“轉化表”來明確責任單位。比如，要實現“加快現房銷售”前提下的銷售收入目標，必須要對有存貨的項目公司提出明確的銷售收入目標，將此分解到合適的分子公司，將戰略目標與相關責任主體對

7、應起來。房地產企業可以借鑒下表來完成指標與責任單位的對應：表2某房地產企業戰略主體轉化表J5J3TL咋壬廉目SR苜*T削4器IPHfimSKItL飯-歌ncK4aWEI幅Iff丄sn#S1書E43.習HM/JJ芟賣乂和皿誨JHIWIP4Ft吐種hj釗艮*的牙斯驢1j/i75JJtTt串屈冊汗剛汕匸JJJjjJ?j7J”乂4!UaKr5iqiimLJ、丄J腐虬JyiWSHjJj/_炸封yl!址弊JZ呃曲LJ/J站杠舊BIM-J/5RF&4i乙1丁JJJ町$帕耐純狗KJgaMU郵IM?4glElJLAjCnLi.代!n事呻柱前ip銳觀JKSA點-fz、將3年度計劃細分落實到部門計劃中在完成戰略目標

8、與責任主體的對應之后，接下來就需要由各部門圍繞本部門的工作重點來制定本部門的工作計劃，并且需要考慮上級組織目標的分解，實現對上級組織的績效目標的完美支撐，最后將結果在績效考核表中予以固化（如表3所示）。此時部門工作計劃的工作來源于兩個維度，一個是基于轉化表細分得出的部門重點工作，另一個維度是基于上級組織的績效目標的進一步分解。表員工績效考核表ts|號聊也書操者姓客甘康者眇序號W=TKFLfJF鐵錚薦記思親譯1吉弋宜翱門澄JZ乏住豈翱力泣3芒尹三耳走三第士主仔號FTI-stF議廿牯信遇茉妾=3軒S7SIOC%a毎旺W杠窯訃一忑末號認圭習=U+1莖名三證號痔氓運:荃電=三惡：通過以上三個步驟，房地

9、產企業就實現了從戰略規劃到財務、客戶、營運、學習與成長四個維度的戰略重點，再到關鍵驅動因素的識別，最終得到績效指標的分解與選擇。這種方式對房地產企業的戰略管理水平、運營管理水平都有很高的要求，在房地產行業還不夠普及。路徑二：基于項目開發計劃分解績效指標對于房地產企業而言，由于項目資金要求高、開發周期長、工作量大且復雜，一般必須要有清晰的項目開發計劃，以確保公司的經營目標的達成。因此，很多房地產企業會基于項目開發計劃來分解績效指標，選取大量“計劃工作項”類的績效指標，如“開工”、“開盤”、“竣備”、“交房”等指標，這也是目前地產行業應用最為廣泛、最吻合地產管理特色的績效指標分解路徑。其中，基于項

10、目開發計劃建立績效指標體系又可分成三種情況：直接編制部門計劃、基于年度開發計劃、基于項目開發計劃。圖3基于項目開發計劃構建績效指標體系的三種情況3典型薬舸:典型案釗：刀地產、HB案團,野碘目捋些計卷根摑公司年虞經酉同標拭集團層面逐層分解得出關翹綴過鋁標點慄別岸謁出滋廈蜒效指標言IS鋳卻聞門計則別集虱HDisr直接由各部門根據上鍛部門我領導交辦的畫要事頂來編制部門計劃典型塞劇:、1直接編制部門工作計劃對于較多處于發展初期的房地產企業，可直接由各部門圍繞公司年度重點來分解本部門年度、月度工作計劃，并將計劃工作項作為年度績效衡量指標。比如集團在分解績效考指標過程中，就要求各部門從集團年度50項重點工

11、作中找到與自身部門相關的重點工作，進而編制本部門的年度、月度工作計劃，再基于部門計劃確定績效考核指標，最后報總經辦審定。表集團某部門年度工作計劃表這種方法簡單、實用，受到眾多處于發展初期的房地產企業青睞，但難以解決部門間的協同問題。為此，也有些房地產企業會通過互提計劃來解決部門計劃之間的協同性不夠的問題。、2基于年度開發計劃房地產企業通過公司/項目年度工作計劃來分解各部門的工作績效指標，主要包括兩個維度，一是各部門直接繼承上級的指標，一是對上級組織的大節點目標進行分解，形成各部門的重點工作目標。基于此，運營部橫向整合各部門的工作計劃，對存在問題的工作項及時與各部門一起溝通，在充分考慮跨專業、跨

12、部門因素的基礎上，形成了每個部門的績效指標。如集團將公司本年度的經營指標予以具體的量化，并明確了年度的大進度節點目標，最后形成了項目年度經營目標責任書（如表所示）。表集團某項目年度經營目標責任書j-uti爰優計悅Hi恤樁翻翩習its-*30111KTSn.硏Q戶耗底紳r?ersrn迂；“申軋業二、吐缶?7*.1SMd*is：B玄0、呵r打JMS時*K-J-!,Ff2IWSJt萬冠sSsHpsgr丫、工二sjwrtasill755J-1翔懈IE口繪H*r-1咅事酢mlJ一ijiEi躺晦=陀拓占耳如曲雖5i理h?-mar*o-rr2J4SI/r*!KrttaraiisBit=-i-:cr:*rh!

13、3冃nssjs!haws?ttK訂總吟蠱咅C墨童囪咕主UOOLW耐？生U01PUX嚶牙中叭腦mA；基于年度開發計劃分解績效指標相比上一種方法，可以更好地解決房地產企業多部門間工作協同和分工問題，初步具備了項目整體視角，但宏觀長遠視角仍顯不足。、基3于項目開發計劃相比前兩種情況，基于項目開發計劃明確績效指標是目前房地產行業應用最普遍的方式。與上一種方法類似，各項目公司的項目總、職能線負責人都會有經營目標責任書，但與之不同的是，項目總的經營目標責任書不僅有年度經營目標，還有項目經營目標，職能線負責人也會體現項目經營目標。具體操作步驟如下：房地產企業在明確項目維度的經營目標和大進度節點目標后，基于項

14、目開發的視角，倒推出項目整體開發計劃（如圖4所示），根據每個工作項明確對應的責任部門，從而形成每個部門的工作重點目標。各部門工作計劃的重點目標主要來源于兩個維度，一是組織整體的指標，另外一個就是基于項目開發計劃細分得出的績效指標。圖4某房企項目整體開發計劃0in,1鰹1i315A312中陽nr-BirwTI圖州1冃掃GUNJ燦地LH陽5他agTi釦府1甩sflT-Vlttt冷日匡膽1Ie劉1ME1碼刊曰?時皿鞭垃懈目護JJ4M1寅.E04記:碎腫日afAfiilRftn!IE4_ii去込*乩炬主珂1,胃&豺和4擔閥kl詐型帕貳乖傕T如JSJL-efli-SHRKflftlESil1i18圖可|

15、笙事斛*$鄰;毎山口歸3?AffiSlSSL30J芯血Pi腫舊iFWTJtSHR4aidpros1舊3*HjL暉卄口期甘M-9W?9&30Jaiu釈用e昨可E町取154El婦耳咽221旬E碗眾片!空1MLSEiqIESn頤W4期許走ITStlM1初牟耳ns!=iTIA2CI#JM2blHfiSM電1ESI科叨咱-(U網嘔憫和樹51:a梢觸14JAM理絶事412!Wife片1白a曄豳耳陋內T對可aIfirtlftB翻血砒w百芯卿陰舊HM鴉如無訃IE4MliHE4Rlgr-PIPT4e嚀月*aF坤04nQ4fllOB-PIrtw,;席韶昨樸64記剛旦1舊Jfr也仙立JS4MS3FJmiiTinHi

16、Pmirpnwr酬碑田?SFI耳舊awai血QlzI亦皿J帀麗5翠屈帕曰I簡血昶貝舊I捷卿螂宋刊佢0月佰日4石昭強TBI炸強呻9c芒湃押瓷|EwtnVsAnBLiji3：洶P期歸y:KA1鄆貝卑M.12,1329114IQEHIIJ*Wse咖月歸引瓦密7耳I陽IS二:期厲1福H川3QL軍明-看2IS31尬IIt冃胞目100豈曲啤訶白細執削冃I嚼I酒xustmi33SnUWJSjqSQh&3和I內T月陽曲歸耳歸I囂曲43琴古LWiawj-idi忑呻狷I瑁遲瑪;Nnidi-Ana豊琳i卑舊悶T卜業詬詞朕1E丄-畑斗昨*四中心tQOVSiiJllTf：璋口迄規日転事Sli5t.7A:l睦罰甲檢方盲舊

17、EfliRI&MM3liWM：.刼頤目廿西靜east!Bft151-!HR?aIFH5TSSfiawsu時應心耐恥“盂*W斗占W*vEMM址-時轉4：嘶藥師?同時，為了確保短期目標和長期目標的一致性，房地產企業還可以通過權重來對各績效指標的重要性進行明確的標識，牽引各部門員工朝著正確的方向前進，如圖5所示。圖5部門工作計劃表計丸生竊：兀斗中計靄年月.r斕眾E作縣芒葩Kah二三晌轟辭號JSiuliftSSStKZSJEST冃捋2ft三閘囲氐將卿刑制亡期耐DIM時，KOihZMTtitOWtfTBSJpEftZMWSftfIffM.d.VtftJ.30ffliOW-Wk一mta暢酷吋盛ffllO-

18、LJ韋A三Iffi弧HTBIfl3E?LEmS-&in-HI4!d卓越訊anoHM-詠二三IM尸門&助氏門足拆C彌益三期人尸門：椒ifliAS-辭11滯3計制成率押根IE工他W詢的方護&理抬岳采!-申_，；二iftssrrssIV呂品_二IWVMS&砒桔、芳毎kS瓷璘二朗萍幀至調!&示幵，：S樂idk音PR簽UL*i13SKSJS!qfeSS3齊操呵査卑廿雖毎月壬皐召中言鼻20i0-06r30ik二朋暉呵虞鳥巾三盍怦迓踴鼻嗣、3*養幀野虞三丈件駁SgJl少FAO加12B合醫魅H醐弼5和盤商建舅斟苛嗣圧烤睚疋EOltHMrL13k0磚工丟戲芫晞?tCHfi-nr結合以上兩個方面，最終形成每個部門

19、的績效指標表，如圖所示，此表中很清晰地體現了的繼承和基于項目開發計劃的分解。圖6某房企工程管理部績效計劃表丄輯許匹部五H麼垸4計創表戢十劃1冃戌粉?ta血目zTt(f?-E.iaarai：z翟仙ii:.AilingIt*iIf程曲雄述注用*成jsE*西成中:SrtBILA.LIF-Tlt計倒蕓后宦芒:kfS-1洞L)府蘭勿引1%莊時平，/ra丁聞ia*：0*希甜日壞衲制!3燦腹h山3IHS”n豐n林血Bdirrm=E*HNi7SH.至:月良枷心口価工N曲吐ffjriHH3皿二惦卻畀宮巨ti丄加WW引HPl寶皿T1斜;.，仙1!曲EH.H卞希期曲曲曲-j：匚iKHn丄叫?ME-4fa丄Lt2H?:卜*1嘰STSSITT-*LHiiSiifci2?dfifzrir-：WU*rVRii;3月竺卜iirLriHSL3s3；-n%l肌xtrZ1.RLS一明