1、第一章比較法學習指導重點掌握比較法的基本概念、原理以及應用過程，比較法在應用時選取比較案例的注意事項。掌握統計學基本知識在比較法上的應用。根據本章理論內容理解比較法應用的具體評估實例。1.1基本概念及應用范圍比較法（comparison method）是用于評估房地產價值的基本方法，又稱市場法或市場比較法。 根據開發狀況對房地產分類尚未開發建設的土地（荒地、毛地、素地）已開發建設的土地（即通常意義上的房地產）評估界三大經典評估方法比較法（最具說服力）收益法成本法1.2比較法的基本原則1.2.1概述比較法的基本思想是，一件商品的價值相當于它在正常的市場條件下可以實現的價格。以市場上可以比較的商品

2、的價格為導向，這也符合房地產市場交易的習慣。市場交易習慣也是選擇估價方法重要的、必須要考慮的因素。 直接比較法:市場價值被直接從比較價格中推導出來。這些比較價格在時間上與評估案例的評估基準日接近，而且這些比較案例與評估標的物的主要特征是一致的。間接比較法:運用這種方法首先必須對比較案例的價格進行修正，或者（并且）將其調整成與評估案例的特征值相一致。1.2.2比較法流程1狀況評定和一般性價值關系2引用比較價格或基準地價3換算4非比較案例的確定和剔除5評估比較價值6評估市場價值1.2.3比較價格選取標準(1)比較案例與待評估房地產應該盡可能在所有影響價格/價值的特征上一致；(2)比較價格在時間上應

3、該盡量與評估基準日接近，也就是說，比較交易案例應該盡量與待評估房地產的評估基準日接近；(3)為了確保有足夠的比較房地產案例，在必要的情況下可以引用與待評估房地產相距較遠的比較房地產（可以采取合適的數學方法，例如模糊聚類分析）。1.2.3比較價格足夠的、一致的狀態特征(1)位置;(2)房地產用途和建筑指標;(3)土壤及土地特性;(4)大小（土地面積、建筑大?。?(5)土地形狀;(6)土地開發狀況（五通一平或者七通一平）;(7)建筑年代;(8)建筑狀況;(9)房地產權益。1.2.3比較價格接近估價基準日的比較價格究竟可以引用過去多久的房地產交易案例取決于這些房地產的個別情況以及其他可以利用的房地產

4、交易案例情況。一般而言，在評估實踐上允許將最近四年內的房地產交易案例作為比較案例應用。有時，引用過去的房地產交易案例作為比較案例比利用接近評估基準日的案例要好。因為：1、最近的房地產市場可能受到特殊原因的影響而不正常；2、為了特定目的而進行的評估，要求利用過去特定時間段發生的房地產交易案例。 1.2.3比較價格足夠數量的比較房地產(1)應該在待評估房地產所在區域選擇比較房地產；(2)如果在待評估房地產所在區域選擇的比較房地產數量不夠，可以在與該區域類似的區域選擇比較房地產。1.2.4基準地價基準地價：常常在比較法中被用來評估土地價值反映了一定區域的平均地價水平我國：1、基準地價無法保證現勢性

5、2、基準地價修正體系和相應參數不能被很好地把握，會降低評估結果的準確性和可信性對基準地價進行調整和修正的最關鍵因素是土地面積和容積率1.2.5時間上和質量上比較由于以下原因比較價值不能直接從比較價格或基準地價中推導出來：(1)比較房地產或者代表基準地價的房地產的特征與待評估房地產的特征存在偏差；(2)與比較價格相關的市場條件與評估基準日的房地產市場條件不一致，基準地價評估日期與評估基準日存在偏差。 因此，在運用比較法時必須注意以下事項：(1)考慮比較房地產與評估房地產在特征上的區別（質量上比較）；(2)考慮經濟景氣和比較房地產相關的市場狀況與評估基準日的經濟景氣和房地產市場一般狀況之間的區別（

6、時間上比較）。1.2.6非比較案例的確定和剔除如果個別房地產的交易價格嚴重偏離其他比較價格，這就顯示了該房地產交易價格受到了非正常的市場因素或者人為因素的影響，這樣的房地產交易案例稱為非比較案例。識別非比較案例的標準仍然是個別比較案例交易價格與所有引用比較案例交易價格平均值之間顯著的偏差。具體的偏差數量標準是偏離平均值30%。在數學上廣泛用于識別非正常統計樣本的標準是所謂的“3準則”。 剔除非比較案例之后，在剩下的分散的比較價格中并非最小的或者最大的交易價格就可以作為評估的標準，而是必須根據數理統計分析的基本原則，對適當的比較交易價格進行統計計算。一般來說，平均值（加權平均值）被認為是最能夠代

7、表在正常的房地產市場條件下可以實現的待評估房地產的交易價格，因此也最適宜作為市場價值。 1.3從比較價值推導市場價值不應該簡單地把比較價值當做市場價值，從比較價值到市場價值還應該存在一個不可缺少的市場調節步驟。一個負責的估價師應該審慎地對待比較價值，不應該忽視從比較價值到市場價值的必要調節過程。 1.4比較法舉例【例11】估價對象為一塊寫字樓用地，總面積為1 000m2，于2001年9月底獲得50年使用權。寫字樓總建筑面積為4 500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結構，建筑層高5米，沒有電梯。搜集有關資料如下：(1)搜集了三宗出讓年限為50年的土地交易實例作為可比實例，有關資料如表

8、所示：實例交易價格（元/m2）交易情況交易日期房地產狀況A2200正常2006年3月30日比估價對象劣3%B2050正常2005年12月30日比估價對象劣8%C2380比正常價格高3%2006年5月30日比估價對象優5%經過測算發現，2005年11月至2006年10月地價逐月上升0.5%。 1.4比較法舉例(2)當地征收農地的費用等資料如下：在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要57.32萬元的征地補償和安置等費用，向政府交付土地使用權出讓金等為150元/m2，土地開發費用、稅金和利潤等為120元/m2，以上合計為城市邊緣土地使用權年限為50年的熟地的價格。該城市土地分為八個級別，城市邊緣土地為第八級，而估價對象為第六級土地。各級土地之間的價格差異如表所示。級別一二三四五六七八地價是次級土地的倍數1.41.41.41.41.41.31.51地價是最差級余地的倍數10.547.535.383.842.742.001.501試用比較法和成本法評估