1、產業園運營模式一一物業銷售+租金收入+企業服務收入案例:2006 - 2014期間，由于可供開發的土地不斷減少，賣地模式已不可持續。張江高科開始通過并購兄弟公司提升自己的園區招商運營能力。同時，張江高科自主持有更多物業，將 收入構成由單一的物業開發銷售收入，轉變為“物業銷售+租金收入+企業服務收入”的多元 結構。期間，張江高科也開始直投園區內的優秀企業。從2014年開始，張江高科開始明顯 地收獲。零星的企業直投并成功退出，讓張江高科發展科技企業孵化可以成為新的盈利點。 其利潤率遠超物業銷售和園區運營。憑借對生物醫藥和集成電路產業的深刻理解、張江科技 園區的品牌影響力、園區內龐大的高新科技企業數

2、量，張江高科于2014年正式將自己重新 定位為科技投行。張江投資孵化線浦軟匯智創憧浦軟創投母基金張遼浩成作為上市公司，張江高科當下的投資風格非常穩健。從財報中可知，其投資階段主要為 pre- IPO，風險最低，收益穩定，投資由旗下的張江浩成完成。風險較大的輪次則通過其參 股的母基金投資。張江高科揍股母癥金投資階段張江火炬創投、張江料投、浦軟i匚智刖投、浦軟創投投婿盼段張江浩成投資階段天使姬A輪E輪做口蛇 .IPO企業不穩定期企業快速成恢期企業成熟期浦東國資委旗下眾多企業投資孵化機構定位各不相同，張江火炬、張江科投以及浦軟旗 下兩家投資機構偏重于B輪之前的企業直投；張江浩成更多參與企業商業模式基

3、本成型的 中后階段融資，最終實現對企業直投的全輪次覆蓋。張江火炬、張江科投、浦軟匯智創投、浦軟創投等浦東國資委系的風投機構負責在企業 不穩定階段遴選出潛力股進行孵化。同時，還會借力體系外的社會風投資本以及參股的母基 金一同尋找園區內未來的明星企業。期間，投出的成功標的將與張江高科上市公司共享。張 江浩成再從這些優秀企業中遴選出最具潛力的進行跟投。此類案例包括七牛云、愛零工、天 天果園等。張江浩成通過企業并購或IPO安全退出后，其投資收益反饋到張江高科上市主體。由 于業績提升，張江高科通過派息分紅等方式將受益返還到控股母公司里。再由母公司反哺到 各兄弟單位。也就是說，通過張江集團，各兄弟公司都能

4、分享到張江高科因為企業投資產生 的收益。政治任務+利益共享形成了張江集團內部風投項目協同共享的良性循環。隨著張江高科土地儲備減少，上市公司業績表現越來越倚重投資收益。加上國有資產不 得流失的政策要求加強，以及上市公司的監管壓力，張江高科的投資風格越來約趨于穩健。 張江高科財報顯示，從2013年開始，其投資角色逐漸從直投GP轉向與他人合作的LP。被張江高科直投企業的篩選標準主要有四項：一看園區企業，二看股東背景，三看所處 行業，四看融資輪次。2014-2018年財報顯示，張江高科直投了 11家公司，其中7家注 冊在張江園區內部。張江高科對這些企業的經營狀況更加了解，以此降低投資風險。此外， 政府

5、和政治背景也是重要的參考依據。在這11家公司中有3家直接由有政府背景的機構 組建，另有2家的創始人與政府機關合作緊密。第三，張江高科直投企業全部處于信息技 術、生物醫藥和先進制造領域。對這些領域張江高科更為熟悉，張江園區內也多是這類企業， 容易通過產業集聚和產業鏈為所投企業賦能，加快成長速度。最后，張江高科直投的企業融 資輪次全部處于中后期或pre- IPO階段。張江高科的退出方式主要是投資標的的股權收購 以及上市。滿足這四項條件的企業并不多，但是一旦找到了，投資風險都非常低。七牛云， 上海百事通、賽赫智能設備等都是這類脫穎而出的企業。二、政府型投融資模式間接債務融資一個是銀行貸款，另一種是并

6、購貸款。直接債務融資（1）企業債如蘇州工業園的園區地產公司在國開行體系的協助下，由國開行擔任主承銷商并做擔保， 從2003年至2012年連續發行3年期企業債，共計42億元。（2）定向資產支持票據（ABN）資產支持票據是指非金融企業在銀行間債券市場發行的，由基礎資產所產生的現金流作 為還款支持的，約定在一定期限內還本付息的債務融資工具，屬于ABS。（3）非公開定向債（私募債）私募債券是指向與發行者有特定關系的少數投資者募集的債券，其發行和轉讓均有一定 的局限性。以上兩種都是在銀行間市場交易商協會注冊的。（4）中期票據作為江蘇省首批25個特色小鎮中唯一一家金融產業相關的小鎮，也是蘇州工業園區通 過

7、資本支持實體經濟的載體。截至2019年12月，東沙湖基金小鎮已累計入駐股權投資管理 團隊180家，設立基金302支，入駐債權融資機構7家，集聚資金規模超2110億元。入駐 機構所投企業已有99家上市或過會。“我們投企業，一方面是看人，另一方面是要符合園區產業發展方向。江蘇北人是一家 專注于機器人的系統集成和智能化、自動化焊接系統集成的企業，正是我們投的方向。”除了為企業提供資金支持，蘇州工業園區也不斷提升營商環境。蘇州工業園區金融管理 服務局副局長管震華介紹，“我們在企業上市方面，打造了一個全天候服務響應機制，既要 服務企業上市，又要服務上市企業。”三、園區地產1、園區地產：利好政策支持、園區

8、人口快增，公募REITs推出，推動園區地產發展進入快 車道從近年來政府出臺的政策來看，推出了園區建設財政補貼、園區企業稅務減免、人才引 進及保障、發展基金支持、園區用地保障、企業入駐獎勵等多樣化政策組合支持。并且在海 南自貿區、上海臨港自貿區，對以科創產業為特色、以產業集聚為支點、以產業升級為動能 的發展模式提供了更加強有力的政策支持，有利于園區地產業務范圍拓張，園區內資產價值 重估。同時在融資端，2019年5月國務院發布關于推進國家級經濟技術開發區創新提 升打造改革開放新高地的意見指出，明確提出積極支持符合條件的國家級經開區開發建設 主體申請首次公開發行股票并上市，之后2019年12月中新集

9、團獲得IPO批文，展現了 國家對園區企業大力支持的決心。PS： 2019年12月20日，中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司（簡稱中新集 團）在上交所上市，這是國內首個上市的國家級經開區開發運營主體，也是蘇州工業園區今 年以來第14家上市公司。此外，2020年4月中國證監會、國家發展改革委聯合發布關于推進基礎設施領域不 動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知，通知進一步劃定公募REITs的投資范圍， 包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，產業園區等其他基 礎設施，這將直接有利于園區地產類企業的資產盤活，進而推動其進入良性、快速的發展軌 道。圖衰112.抽19申國產業地產孩強耕行榜僉M林市做（怕無）歸半凈利制（衣就）1強江高將305 114.B5.S2億達中國51 0印出4.53諭東登橋170.S33 310. &4翱商蛇且lh3U.976.7160.35電子城61.7IS.23.56中電光牡34.333K5.77忠能城發未上市未上市9宏泰胞展未上市10上海臨選4-33.239.513 5II&58 113052_1146.12聰東集團未上市13字節能實業總上市14中史慧蒼15東湖高新46.294.2.8必料來海:申商產世砥宣劇,李創證畚2、園區地產運營模