1、晉祠別墅項目整體定位及產品發展戰略研究 上篇 市場與定位PART.1 項目本體條件地理位置 本項目位于太原市晉源區天龍山路東路，晉祠公園西部，距離城 市核心道路迎澤大街約30公里。本案本案 本項目位于太原市西南，晉源區晉源鎮，晉祠西側400米左右，天龍山半坡。 項目距離城市中心迎澤街約30公里，車程約35分鐘。直線距離約30公里交通條件大運高速通往市區晉祠路新晉祠路迎賓路通往市區龍山大街本案 城市級主干道連接市區中心，多條公交線路直通地塊周邊。 與用地相連的道路為城市支路，到新晉祠路約為3.6公里，到大運高速約為3.7公里。 正在建設的濱河西路年底通車，屆時交通將更加便捷。856路：火車站晉祠

2、公園804路：火車站晉祠公園 804路/支：火車站醫大晉祠學院308路：火車站晉祠公園848路：火車站晉祠公園、配套設施 區域內部配套集中于晉祠鎮片區，基本生活配套設施較齊全， 但整體檔次較低。東大學校醫科大學晉祠學院三家村學校國賓會所晉祠賓館地塊現狀 地塊內場地寬度較為狹窄，且山體坡度較大；地勢存在一定起伏， 內部較為雜亂，尚未平整。外部資源 地塊周邊主要為城中村改建住宅區，距離地塊5分鐘車程的晉祠公 園是區域內人群休閑的主要去處。本案龍山石窟晉 祠龍山風景區開發目標根據項目區域條件、地塊條件以及產權條件，與開發公司初步溝通后，確定本案項目發展目標為別墅類物業。PART.2 太原房地產市場研

3、究城市宏觀背景研究太原別墅市場研究太原小產權市場研究 太原是山西省省會，中部地區重要的中心城市，全國重要的新料 和先進制造業基地。 城市功能： 國家煤炭能源服務中心、煤炭商品交易中心； 國家重要的煤炭科技創新基地、機械裝備制造 業基地； 黃河中游經濟區重要的商貿物流中心； 中部地區重要的綜合交通樞紐；山西省旅游服 務基地；山西省文化娛樂中心 太原是山西省省會，全省的政治、經濟、文化、教育、科技、交通和信息中心。 太原以冶金、機械、化工、 煤炭為支柱產業，擁有全國最大的特種鋼生產、主焦煤生產基地、煤炭綜 合利用加工基地。城市地位 大太原經濟圈是國家戰略層面上中部崛起的“北引擎”，太原是 大太原經

4、濟圈中的核心和龍頭。 在國家戰略層面上，大太原經濟圈作為中部地區的“北引擎”，其戰略作用尤為突出。 太原市是國家中部崛起的重要支撐點，帶動省域發展的核心引擎，同時也是資源型產業綠色轉型的示范基地?！凹涌焯袇^的發展”是推進太原經濟圈發展的第一個層次，太原市在整個太原經濟圈中處于核心和龍頭的地位。城市地位 受宏觀調控影響，太原GDP經歷高速增長后，保持平穩態勢；人均 GDP持續快速增長，處于中部較高水平。城市經濟 太原市十五期間GDP迅猛增長， 2006年國家對煤炭行業調控后增速放緩，年均增長率近20%，人均GDP增長率約18%，遠高于全國平均水平。 2006年太原人均GDP29497元，超過

5、4千美元。 在中部六省省會城市中，太原市人均GDP處于較高水平。2008年中部六省省會城市人均GDP比較 二產在GDP中的占比始終保持在50左右，工業是整個城市的經濟 支柱，規模以上工業占二產的比例2008年為78%。城市經濟三類產業構成由2001年的4.33：48.8：47.2演變為2008年的1.4：50.5：48.1，二產占比始終保持在50%左右。規模以上工業增加值占二產的比例逐年增加，由2001年的52.82%上升到2008年的78.42%，年平均增長率達到6.06%。 太原市外來人口近5年來平均增長率為12.33%，外來人口的不斷 進入推動了太原城市人口的快速增長。 從2004年到2

6、008年，太原市外來人口快速增加，其平均增長率達12.33%。外來人口占全市總人口的比例亦逐年增加，從2004年到2008年，總體上升2.79個百分點。 截止2008年底，太原市外來人口總量為33.32萬人，比上年同期增加4.10萬人，增長14.02%，增速快于常住人口12.16個百分點。外來人口占常住人口的比重達12.99%，比上年同期上升1.35個百分點，幾乎可以說，太原市每十個人中就有一個是外來人。 外來人口中，暫住一個月以下13.90%，一個月至一年的占54.34%，一年以上的占31.76%，也就是說，近90%的人由由暫住人口變成了常住人口。2004-2008年太原市外來人口占全市總人

7、口的比例2005年,外地人在太原購買新建商品房總面積達40.65萬平方米,占到總銷售面積的31.86%;2006年外地人購買商品房總面積達47.2萬平方米,占總銷售面積的38.59%。2008年太原外地居民購買的商品房面積為65.71萬平，6128套，占全市總成交面積的50.21%，其中本省其他地區居民購買占比為40.84%。城市人口定位的提升、經濟實力的增強和人口的快速增加推動了太原城市功能的不斷升級和規模的持續擴張第一階段：工業化起步（1949-1957）基本形成城市空間布局框架：中間居住區；外圍四大工業區，城市發展向北部、西部拓展。第二階段：波動發展（1958-1977）城市化發展緩慢，

8、伴有波動；街道工業打破原有生產與生活分離的城市布局狀態，沿道路交通軸向東、南擴展，布局混亂、松散。第三階段：結構調整（1978-1998）產業園區的興起為經濟發展注入活力，產業結構由工業主導逐步轉變為第二、第三產業協同發展。產業結構的調整極大的推動了城市化進程。第四階段：升級階段（1999至今）產業結構進一步升級。單中心填充式的城市空間結構不能適應城市的快速發展，城市空間結構優化，城市邊緣工業區改造與新區發展階段。從整體發展階段上看，太原城市發展正逐漸進入，多中心、大都市化的歷史階段。單中心城市擴張大都市化形成都市群形成太原主城新城新城新城新城集聚擴散集聚擴散特征資金、技術和人才向城市集中區集

9、聚集中區人口增加，工商業快速發展人均GDP3000美元以下城市集中區交通擁擠、環境惡化-“城市病”投資效益降低;外生因素促使城市向外擴張新區的形成組團式、多中心集聚;組團功能多樣，設施齊備人均GDP10000美元以上信息網絡作為基礎城市群的形成人口趨于分散復合式、網絡化的空間布局人均GDP3000-10000美元城市發展太原城市整體發展規劃采用 “南移西進、北展東擴、提升品質、重塑形象”的發展思路，城市逐漸向外擴展。南移：長風街城南新中心區作為城市南移的橋頭堡，在長風大街貫通的實際利好下，成為城市擴張中最先發展起來，是全市財富階層購房的主要集中區。西進：城市向西希望通過市政府搬遷建設城市核心區

10、，通過晉陽湖和晉祠公園帶動建設晉源新區，城市西部將成為后起之秀。北展：加強崛圍山風景區、牛駝寨風景區和水源地保護；推動太鋼污染型生產環節外遷；搬遷軍工企業，進行生態恢復。東擴：以太原工業園區為重點，整合、異地擴展東部產業用地，配套完善基礎設施建設。同時，結合打通太行路，儲備開發土地，發展生態型住宅小區，從根本上解決東山地區生態恢復問題。城市發展在政府的強勢規劃、政府搬遷、輿論利好的拉動下，西、南部成為了目前的發展熱點，而北部區域則無重大規劃利好推動。南部區域小店新區發展最為迅速省政府搬遷，規劃利好，城市化進程加快；現有的城南商鋪日趨成熟，勢必帶動周圍形成大規模的商業中心地帶，更多的房地產開發商

11、們會為了城南良好的發展前景而在此處投資。北部區域傳統工業區北部區域為傳統工業區，以太鋼、三大化工廠、大型發電廠為主，產業人口聚集，環境不佳，城市意向較差。河西區域逐步實現發展升級通過市政府搬遷建設城市核心區工業區改造;西山地區綜合整治重點工程成為發展重點，確定了“一年啟動、三年變樣、五年初步達到目標”的發展思路。北部區域河西區域小店區域城市發展城市商品房主流客戶為經濟實力較強的中高端自住客，其需求穩定、支付力強，使整體市場發展穩健。2002-2008年太原市住宅竣工面積、銷售面積與銷售價格變化情況2002-2005年，太原商品房住宅竣工面積呈上升態勢，供應量劇增，市場供大于求，2006年開始，

12、市場消化以存量為主，市場出現供不應求的局面；正是由于太原商品房市場的客戶構成特征，使整體市場需求穩定，在08年全國各大城市房地產市場深受金融危機影響的情況下，太原仍能保持量價齊升。2008年太原市商品住房套型銷售表2008年太原市商品住房銷售量中，大于100平米的住房所占比例超過了70%，只有不到30%的客戶選擇100平米以下的住房，全市戶均套型面積為112.92平米；太原房地產市場以經濟實力較強的中高端自住客戶為主，需求穩定、支付能力較強，因而使得市場整 體發展較為平穩；市場中投資客戶占比少。眾多一線品牌開發商大舉進入太原，將有力推動城市房地產市場化程度的提升。 外來開發商：大連萬達、廣州富

13、力、上海綠地、北京首創、廣州恒大、碧桂園、北京當代、合生等。開發商拿地時間拿地位置土地性質規模(畝)成交價格備注2005年長風西大街以南，新晉祠路以東住宅364.53.1億規劃長風商務區2007年新晉祠路商業、住宅、教育772.4811.6億規劃長風居住區2007年長風商務區北部商業186.744.86億規劃長風商務區2007年龍潭公園商業、住宅、教育503.2515億舊城改造項目2007年晉安東街3號商業、住宅20526.8億原化工廠國有企業土地盤活2007年義井，本地塊南邊商業、住宅130.5，另有在談地塊約數百畝2.5億原玻璃瓶廠，國有企業土地盤活2007年義井商業、住宅506原太原紡織

14、廠2007年位于并州路以西、體育路以東、二營盤街以北商業、住宅138.8畝7.62億原太原銅廠，國有企業土地盤活2007年小店區人民路商業、住宅996.75規劃小店新城2009年 龍城大道與濱河東路交匯處商業、住宅1020龍城新區待定晉陽湖南邊晉陽創意文化產業園 約3000規劃晉源新區城市中低收入客戶則被小產權房和單位集資建房分流，未能進入商品房市場，使全市人均商品房消化量遠低于同比城市。與其他同類城市相比，太原市2008年的商品房成交均價處于較高水平；面對居高不下的樓市，小產權房和單位建房相對于商品房具有顯著的價格優勢，中低端客戶被大量分流；小產權房和單位建房的分流使得07年太原市人均房地產

15、銷售面積消化量僅為0.6平，處于同類市場的下限，居民購房潛力有待進一步挖掘。2007年太原與其他二線城市房地產銷售面積指數對比二線省會城市太原西安福州長沙合肥成都重慶貴陽南昌昆明 年銷售量（萬平米）16795886780987610811871564743973市區常住人口（萬人）276350283310195530613214246302人均消化量（平米）0.62.73.12.64.52.03.12.63.03.2PART.2 太原房地產市場研究城市宏觀背景研究太原別墅市場研究太原小產權市場研究2010年太原市場在售別墅類項目太原市別墅市場在2004年中開始放量，從太原別墅市場分布區域來看，

16、主要集中在東山、龍山、澗河路、濱河路區域。 別墅選址最大特點為交通交通要素，整體路網便捷，與市中心距離大多在1015公里之間。市場特征別墅產品呈板塊式分布與如下區域 東 山 區依托東山過境高速路便捷優勢、使規模性別墅住宅更添魅力；這一區域為東山過境高速 公路出口段，基本上可看作是東山過境地段的延伸帶，這一帶別墅以中高檔為主，區域 市場內別墅住宅可謂姿態萬千、各具特色。如半山國際花園、龍觀天下、小棗溝別墅。龍山風景區獨棟高檔度假型別墅；太原獨一無二的山水資源優勢，造就頂級概念。這一帶別墅以高 檔為主，如：鳳凰山莊 澗 河 路依托新動物園搬遷至此，造就新動物園我家后花園概念；這一區域發展空間小，是

17、城北 唯一別墅區，依托新動物園搬遷至此，全力打造新動物園我家后花園概念，別墅以獨棟 為主。如：臥虎山莊 濱 河 路市政西進南移政策，依靠世紀大道長風街延伸路段。這一區域為新城擴建區，世紀大道 長風街延伸段，這一帶別墅以雙拼聯排式為主。如：飛云大院 別墅市場發展，向城市西南板塊傾斜，但受產品自身品質影響，價格差異空間較大。市場分析杏花嶺區產品以中高端為主，以聯排居多，占地面積多為10平米左右。萬柏林區產品項目較少，品質較高，產品形態呈多樣化。小 店 區產品數量較多，體量較大，并趨向于高檔化，形態豐富。晉 源 區產品品質偏向中低端，數量較多，設計風格多為中式，以雙拼為主。 各區域別墅項目總數，以小

18、店區居多，項目總數為5個，杏花嶺區和晉源區項目各為4個，萬柏林區為1個項目。 區域別墅均價，萬柏林區最高（10000元/），其次為小店區（9028元/），杏花嶺區（6850元/），晉源區（6500元/）。、別墅市場發展，向城市西南板塊傾斜，但受產品自身品質影響，價格差異空間較大。市場分析 別墅市場整體以正規產權項目居多，占總比例的64%，而非正規產權項目占據36%的比例。 在產品建筑風格方面，中式、歐式別墅，分別占有市場比例為50%、47%。別墅市場價格受產權性質影響較小，正規產權項目市場均價為8300元/，而非正規產權項目均價為6700元/，兩者相差約1500元/。不同產權性質產品銷售價格比

19、較調查內容調查情況備注開發商上海綠地集團太原置業有限公司項目位置小店區長風東街（長風高速收費站往東1公里）占地面積113000總建筑面積200000容積率1.03綠化率38%建筑類型四聯排六聯排戶型面積220280建筑風格英倫風格總戶數220銷售價格1100012000元/開盤時間2010年8月底銷售率無產權性質大紅本但未見五證會所及其功能設施規劃未確定車位形式、數量地下車庫、單車庫物業服務特色無訴求主題龍城首席國際級山景別墅重點項目列舉 綠地半山國際花園 優勢：（1）地理環境：位于太原最高地勢，環境污染程度降低；（2）生態環境：政府將在小區周圍建設五座生態公園，為小區業主提供了很好的休閑娛樂

20、場所；（3）交通狀況：地處城市次中心區，擁有便利交通的同時也沒有了鬧市區的嘈雜、混亂、擁擠，且各項城市基礎設施較為完善，可以完全滿足居民日常生活的所有需求。 劣勢：（1）小區綠化面積只占整個小區面積的38%，綠化面積不夠大，且植被種植過于分散，不夠集中；（2）小區地處鐵路、環城高速公路、飛機凌空飛過的地段，噪音干擾較大，宜居性有所降低。重點項目列舉 東龍壹灣調查內容調查情況備注開發商山西東龍逸居地產開發有限公司項目位置小店區機場大道延長線（民航路）太榆路東占地面積173000總建筑面積100000容積率0.6綠化率50%建筑類型雙拼四聯排戶型面積400300建筑風格歐美風格與英倫風格總戶數40

21、0銷售價格900017000元/開盤時間2010年6月銷售率40%產權性質大紅本但未見五證會所及其功能設施2800會所車位形式、數量地下車庫、一戶一子母車庫物業服務特色英式管家服務、24小時智能安防訴求主題首席環水別墅區優勢：（1）戶型特點：四聯排兩端戶型設有花園觀景露臺，同時每戶配備私家電梯；（2）小區配套：擁有2800的豪華會所，其中包括：室內泳池、棋牌室、閱覽室、健身房、桑拿房、多功能宴會廳、美容中心、餐廳等，基本滿足小區業主的需求；（3）交通狀況：緊鄰機場大道，南側連接龍城大街東沿線，與太榆路、塢城路等橫縱貫穿；（4）生態環境：東面毗鄰萬畝果園，西鄰九龍滑雪場，北靠正在建設中的數千平方

22、米人工湖。 劣勢：（1）遠離市區，城市發展水平減低，周邊基礎設施建設能力不夠；（2）價格定位過高，且對于不同觀景位置、建筑類型，產品價位差距過大；（3）市區整體建筑風格缺乏統一性，歐美、英倫風相互穿插。PART.2 太原房地產市場研究城市宏觀背景研究太原別墅市場研究太原小產權市場研究太原市的“小產權房”開發浪潮是伴隨著全國性“小產權房”開發浪潮而興起，并在近20年來逐漸星火燎原。太原“小產權房”的出現緣于當時政策的“漏洞”。1993年11月國務院施行的 村莊和集鎮規劃建設管理條例中18條曾規定，城鎮非農業戶口居民在村莊、集鎮規劃區內需要使用集體所有的土地建住宅的，應當經其所在單位或者居民委員會

23、同意后，依照相關審批程序辦理。 這個“漏洞”直到1999年才被卡住。是年，國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知出臺，明確規定農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅。但該通知對已有行為的處理并沒有給出辦法，正因此，“小產權房”至今懸而未決，并讓管理者陷入兩難境地。2002年以后，隨著太原市普通商品房價格的飛速上揚，購房者對于價格處于高位的普通商品房望而生畏，這恰恰成全了“小產權房”的加速壯大，太原市“小產權房”的開發于是在2005年前后達到高潮，并一直持續至今。 政策分析“南移西進”城市發展迅速擴容、商品房價格持續走高，不斷推動 小產權房銷售也日趨火

24、爆。據不完全統計，小產權房數量占太原市場在售樓盤總量的40%左右，且這一比例仍在持續上升，相當數量的小產權房打著“城中村改造項目”的旗號公然在市場上出售。小產權房在太原的房地產市場具有相當的購買需求?？陀^地講，商品房價格與需求方購買力差距過大的是小產權房仍熱賣的直接原因?！碧壳暗男‘a權房主要集中在東山地區五龍口附近、西山地區西礦街附近、尖草坪區柴村和中北大學附近、小店區塢城路附近、小店鎮附近。市場概況商品房房價持續走高，產品形態日趨高端，迫使城市中、低端人群購買群體走入小產權房。 小產權的銷售量高的原因主要是價格易接受；銷售對象較廣，諸如年輕人群、城市務工人員等，這種群體還附有“意向引導”

25、作用，對于身邊準備購房者的選擇產生一定的影響；關于小產權沒有證件的問題，大家有50%的顧慮，但是卻沖淡不了小產權價格上的優勢。 小產權購買人群大部分都是為了解決自己的住房問題，同時也希望在“畸形”的小產權上可以看到轉正的希望，對于繳納土地轉讓金，大部分人仍是考慮到轉正的金額是否能接受。2009年1至5月份，太原市商品房平均銷售價格為4849元平方米；商品住房的平均銷售價格為4358元平方米。盡管太原市的商品房價格表現出穩中略有下降的態勢，但其較同期太原市“小產權房”的平均銷售價格仍有巨大的落差。據太原市統計局發布的數據，2008年太原市城鎮居民人均可支配收入剛剛突破1萬元。目標客群剛性需求仍為

26、主流購買群體，差額利潤空間吸引部分投資人群。 自住房屋 買房是一種剛性需求 （60%）多數購房者選擇買小產權房是用于自己居住，比如說：日常自住，結婚用房或養老用房等。而這一要求是剛性的，購房者如果不買的話可能會面臨無房可住的局面，只能租房或借住才能滿足自己的居住需求。 固投保值 有房就能防止通脹 （15%） 在今年，中國經濟中專家普遍討論的一個熱門話題就是“防通脹”。因為房屋作為不動產他的價值是很穩定的，所以它有保值的功能，能夠避免通貨膨脹造成的錢的貶值。 房產投資 買賣中賺取價差利潤 （15%） 將房子作為商品進行投資，或是用于轉租，或是用于倒手賣掉。一般此類房子的銷售率在70左右，已經表現

27、出需求漸熱，發展商的開發成本已基本收回，房價就會上升。 父母為子女日后生活考慮選擇買房 （5%）如今的社會競爭壓力過大，而且房價近幾年持續高速上漲，如果讓孩子長大自己買房的話，壓力太大，所以部分購房者選擇提前給孩子準備一套房子，孩子將來工作起來或是結婚都會輕松些。 定居落戶 希望有房戶口能搞定 （5%）部分外來人口為了解決在太原安家落戶口問題，但資金又不夠，在這種助推因素下，他們將目光投向了價格相對便宜很多的小產權房。希望相關證件齊全后能在本地落戶。購買理由小產權除了證件沒有保障外，其他的相關服務也有待欠完善，諸如小產權業主在居住其間，物業服務糾紛事件所占比例就在56%以上，其次還包括小區安全

28、保障有待改善，水電暖供應以及停車位的諸多問題。小產權讓業主最為揪心的仍屬拆遷難補償和沒有房產證，其次則是房屋質量以及配套不完善，歸結到底，“住房住踏實”還是業主最為關心。人物事例：A.“房子大概100平方米，價格是每平方米1950元，比當時市面上的商品房價格便宜了很多。只是可惜，3年了，都拿不到房產證?！比涨?，家住大馬村的劉先生話語中透露著幾分無奈。B.劉先生，2007年他在大馬村以1950元一平方米價格購買了一套小產權房。但如今聽說這里以后要拆遷了，劉先生擔心：沒有房產證，拆遷賠償肯定會損失很多錢。就算不拆，萬一以后房子升值，村里要收回去怎么辦，我的利益誰來保障？國家監管力度日趨加強，購房者

29、利益保障存在質疑。拒絕理由PART.3 區域房地產市場研究區域宏觀背景分析區域房地產市場分析區域別墅市場研究區域發展現狀及特點區域發展規劃及展望晉源區是太原市經濟發展特色區域，旅游資源豐富。位置：地處太原市西南，北萬柏林區相依，東以汾河為界，與小店區隔河相望?？偯娣e287平方公里。 區域概況東段旅游：區域有著豐厚的文化底蘊和文物歷史資源，境內現存各類文物古跡95處。四個國家重點文物保護單位：晉祠、天龍山石窟、古晉陽遺址、龍山石窟，古遺址10處。 工業：區域經濟增長方式正由粗放型向集約型、效益型轉變。大力改造提升傳統產業，發展新興產業，形成了化工、紙業、醫藥、煤炭開采及深加工等四大優勢支柱產業。

30、傳承歷史文脈，加快文化生態旅游宜居區建設步伐。 建設文化生態旅游宜居區是太原市城市發展定位的新要求太原市九次黨代會還確定了“新區引領”戰略，要以晉陽新區的概念統籌考慮高新區、晉源區協調發展和晉祠、晉陽湖保護開發及配套設施建設，把這一地區建成高品位的文化旅游、商住、高新技術綜合服務區。 建設文化生態旅游宜居區是晉源發展的必然選擇晉源區歷史悠久、文化燦爛、風光旖旎，是唐堯古地，三晉之源，具有豐富、集中的特色文化旅游資源。晉源自古為都會之地，歷史上曾有15個朝代在此立都（包括諸侯國）從特色文化名城的載體上來看，太原市的特色文化名城就特在晉源區，山川各半，水資源豐富，自然植被良好，是太原市建設現代宜居

31、城市的最佳區域。 建設文化生態旅游宜居區的條件和時機已經成熟。晉源區在太原市總體發展戰略中的地位日漸突出，省市關注和支持的力度越來越大，區域環境質量將隨著太化的搬遷，節能減排力度的加大，整體發生根本性的轉變。晉源區已具備了建設文化生態旅游宜居區一定的內部基礎和外部條件。發展規劃區域經濟20052009年，區域GDP總量高速增長。 2005-2009年晉源區GDP總量CAGR= 14.2%區域經濟化工、紙業、醫藥、煤炭開采及深加工等四大優勢支柱產業。GDP總量一路走高，年均復合增長14.2晉源區三次產業結構漸趨合理，經濟增長方式正由粗放型向集約型、效益型轉變。大力改造提升傳統產業，發展新興產業，

32、形成了化工、紙業、醫藥、煤炭開采及深加工等四大優勢支柱產業。下設太原市僑友化工有限公司、山西僑友化工股份有限公司和技術開發中心三個分公司,占地約880余畝，擁有職工400余人，總資產4.5億元。僑友化工太原地區五十強企業以生產、銷售炭黑為主的新興化工企業，共有三條生產裝置，設計能力27000噸/年。伸華化工山西省先進民營企業占地面積300畝，現有職工700人，擁有固定資產3個億，年造紙總量為15萬噸。偉業造紙山西省造紙行業榜首，全國第二晉源區第三產業發展滯后，工業仍是區域經濟的發展的主導。產業實力 晉源區產業結構變化 第二產業成為太原主導產業從近五年的產業情況來看，第一產業比重極小，第二產業占

33、GDP比重穩定在50%左右；09年上半年太原國民經濟和社會統計公報顯示，第三產業比重首次超越第二產業，達58.5%； 太原市產業結構變化 太原產業結構正處于“二、三、一”向“三、二、一”轉型階段中部地區城市作為我國重要的工業基地，整個圈層的城市產業結構處于“二、三、一”階段，工業、能源業發展迅速。 而太原09年上半年的產業結構比變化，反應出太原產業發展正由“二、三、一”向“三、二、一” 轉型。人口面積晉源區面積較大，建城區面積較小，人口密度全市各區最小，農業人口占比60。晉源，歷史悠久，文化燦爛，僅建城史就有2500多年，是三晉文明的發源地之一。人口面積晉源區面積較大，建城區面積較小，人口密度

34、全市各區最小，農業人口占比60。 2007年太原市各區面積（單位：平方公里） 地域面積廣闊，城建區面積較小晉源區地處太原市西南，西依龍山，與古交市接壤；東傍汾水，與小店區隔河相望；北起義井東街，與萬柏林區毗鄰；南至姚村鎮高家堡，與清徐縣相連，地勢南北延伸，山川各半。 人口密度各區最小，農業人口占比60晉源區轄金勝、晉祠、姚村3個鎮，義井、羅城、晉源3個街道，90個行政村及18個社區。 2007年太原市各區常住人口（單位：萬人）區域發展現狀小結No.1 從經濟發展類型看，晉源區是典型的以重工業經濟為主導的區域，且其三產的發展重心也主要是圍繞重型工業和能源的關聯行業。這使得晉源區體現出以重工業經濟

35、為主導的經濟體所特有的性質。No.2 從人群構成看，區域乃至全市的主要高收入階層集中于第二產業以及服務于第二產業的第三產業之中。 這些人由于近年的能源經濟暴漲，其財富也陡然增加。No.3 從人群特點看，這些高收入人群因受教育的水平相對較低，因此認知產品的能力低，認知高端生活服務的能力相對較低。而且制造業出身的人，十分關注過程和細節，對材料和做工尤為關注。No.4 從地理空間分布看，晉源區位于太原西南，區域內存在大量人文及自然景觀且有大量農地存在，區域的整體氣質表現不像太原其他區域外向。PART.3 區域房地產市場研究區域宏觀背景分析區域房地產市場分析區域別墅市場研究區域發展現狀及特點區域發展規

36、劃及展望長風文化商務區發展戰略的形成，對晉源區整體品質提升形成起到了重要的推動作用。區域規劃山西省科技館太原市博物館山西大劇院太原美術館山西省圖書館長風文化商務區長風文化商務區是太原市實施“南移西進、北展東擴”空間發展戰略的重要建設區域，其規劃建設對完善城市功能，提升城市形象，實現省城率先發展具有積極、深遠的意義。省委常委、太原市委書記申維辰長風文化商務區本案交通規劃A類公交樞紐及公交專用道直達本區域，未來交通發展將極大拉近地塊與市中心距離。BRT公交示意圖 公交專用道保障了公交車在主要道路上的行車速度。通過對現狀及未來的公交客流走廊進行分析，確定2020年太原市公交專用道17條，網絡總規模為

37、206.6km。晉祠路未來設置公交專用道系統 交通樞紐是實現交通功能轉換的場所，是不同交通方式，不同客流的轉換點。 A類樞紐以市內公交間換乘為主體的公交樞紐。晉祠路未來設置A類公交樞紐重點設施奧體中心（山西體育中心）是提升區域乃至城市品質的重要設施。山西體育中心項目占地1238畝，建設總投資16億元。設60000座的主體育場、8000座的主體育館、3000座的游泳跳水館、1500座的自行車館和綜合訓練館，并預留了運動員訓練基地、國際體育交流中心等配套工程設施用地。重點設施奧體中心（山西體育中心）是提升區域乃至城市品質的重要設施。體育中心將成為我省承辦全國綜合性體育賽事或國際單項體育賽事的最重要

38、硬件條件。體育中心可以提升太原的城市品位同時改變周邊環境。體育中心將成為體育愛好者的樂園、全民健身的中心。體育中心內還將舉行文藝匯演、大型會展等文化、經濟活動，豐富市民的文化生活，促進省城的經濟發展。未來發展規劃小結No.1 區域未來前景：文化生態旅游宜居區的規劃目標將為晉源區未來的發展注入強勁動力，也為房地產市場發展帶來難得的機遇。No.2 長風文化商務區規劃：長風文化商務區作為全市最重要的城市規劃，得到省市的重點關注。它的建成實施將為區域未來的發展奠定基調，是區域城市化的步伐不斷加快。No.3 奧體中心規劃：奧體中心規劃的實施，將有可能是區域得到全省乃至全國的關注。體育及相關產業的導入將使

39、區域獲得與眾不同的發展機遇。No.4 區域交通升級：快速公交及立體化交通樞紐的概念確立，有利于拉近晉源區與城市中心區域時間距離；此外，將奧體中心眾多場館串連起來的濱河西路南延工程、南中環橋、祥云橋預計年底完工。與此同時，舊晉祠路、化工路改造工程，風峪沙河綜合治理二期全部完工。區域宏觀背景綜述晉源區的經濟、產業、配套、交通一切都在改變，但目前尚屬啟動階段，環境與大配套有待完善。區域經濟發展勢頭強勁產業轉型改變居住格局經濟走勢強勁，GDP保持較快平穩增長，財政收入逐年提高，利于區域基建的改善省級、市級大中型項目紛紛落定，未來驅動經濟飛速騰飛，并完善區域城市機能；產業轉型已然進行，淘汰重污染工業、摒

40、棄粗獷式發展路線；區域居住人群的置換勢在必得，未來房地產客群將發生質與量的雙重改變； 配套完善進程加快當前周邊配套缺乏，需依靠區域外配套或自建社區配套；未來周邊含多處商務中心等建設提速商業配套完善進程軌交與快速公交提速交通當前交通條件差強人意，出行便力度一般，無車族抗性較大；未來快速公交系統建設均可提升地塊的交通便捷度 文化生態居住領全市之先西山綜合整治工程直接惠及區域，且區域即定位為生態高端居住區； 西山生態改良帶未來將成為全市中高端宜居居住地，抱團發展共同改變固有印象；PART.3 區域房地產市場研究區域發展現狀及未來展望區域房地產市場分析區域別墅市場研究晉源區固定資產投資總量較小，房地產

41、投資低位徘徊。投資分析晉源區固定資產投資 固定資產投資總量小，增速慢 晉源區2008年固定資產投資僅為23.34億元，全市固定資產投資總量702億元，占比僅為 3.32%。 晉源區房地產投資 房地產投資總量下，無重要地位 晉源區2009年房地產投資僅為0.053億元，在固定資產投資內的占比僅為0.15%。市場特點晉源區文化休閑區概念，以及相配套的晉陽湖周邊規劃和改造使得人們對區域的未來充滿期待。晉源區汾河產品：小高層及多層為主，有個別別墅項目客戶：地緣性客戶為主，隨著大項目的出現，開始有區域外客戶進入購買驅動因素：目前為自住型需求為主，未來改善及投資型需求將會明顯出現成熟度：價值點：晉源文化休

42、閑區概念以及相配套的晉陽湖周邊規劃和改造使得人們對板塊的未來充滿期待板塊生活配套教育：小學、中學、大學醫療：區域中心醫院商業：家居建材、汽貿城為主辦公：無大型辦公場所供求價格晉源區各種物業形態兼備，住宅項目以多層為主。從上表可以看出，晉源板塊項目銷售價格較低，76-103的二房和90-140的三房為主要供應區間。項目名稱建筑形態銷售價格總建筑面積容積率裝修情況主力戶型義井佳園琳龍苑高層3100-39001000003毛坯;91-103的二房圣湖觀瀾國際高層3780-450013600002毛坯;90-109的三房110-150的四房湖畔小筑多層2000-2300340002.55毛坯;68-9

43、2的二房95-126的三房田園牧歌多層2300-2500720002.16毛坯;120-180的三房都市e線小高層3780-4500420002.74毛坯;76-99的二房綠晉翠峰苑多層1750-1950350002.39毛坯;90-130的三房圣湖萬年花城高層;小高層3580-50803000003.2毛坯;140的三房公元2010高層3200-420002270003.49毛坯;90-135的三房綠地長風世紀城高層4800-54005000002.5毛坯120-168三房價格分析晉源區目前價格較低，整體檔次較差，未來發展前景看好。晉源區項目銷售報價晉源版塊房地產市場發展緩慢，項目多以小規模

44、開發為主，產品結構較為單一，未來發展主要以晉陽湖景觀為依托，長風文化商務區的建成也將為晉源版塊的房地產開發提供更加有利的因素，更多品牌開發商開始關注晉源版塊，未來發展潛力較大。土地供應晉源區土地市場較為冷淡，2009年土地供應面積僅10萬平方米。太原市土地供應走勢 隨著太原房地產市場的迅速發展，土地市場也發生了較大變化。08年受宏觀大勢影響，土地供給量較07年有所縮減，09年土地供給量呈現了翻倍增長，總體供應量近560萬平米。各區域土地出讓情況 太原市整體土地供應的區域化差異明顯，作為城市新興區的小店區土地供應強勢明顯，將成為未來房地產發展的熱點區域。市場環境開發主體以太原本地開發商為主，且供

45、給混亂，小產權房與手續不全的項目占市場總量的近80%，五證齊全成為在售項目的一大賣點。2008年市場環境整體開發水平較低，多數項目都是太原本地開發商開發建設，在規劃、園林、外立面方面處理手法簡單，供給同質化現象嚴重。規劃：多數項目規模較小，樓座排布只是簡單的兵營式排布。產品：項目外立面設計簡單，粗糙，無明顯的建筑風格。園林：園林整體缺乏規劃設計，處理手法簡單，僅采用硬質鋪 裝和少量種樹的方式。市場環境市場發展不成熟，多數項目的核心能力仍停留在核心產品層，個別項目開始向外圍產品層延展。不成熟市場的單點勝出效應明顯。戶型環境會所建筑風格服務人文體驗品牌身份質量 采光通風交通價格 物管配套教育核心產

46、品層外圍產品層外延產品層核心產品：與居住基本功能直接相關因素，商品房 發展初期最集中的競爭層面外圍產品：產品附加值，有助于提升物業形象外延產品：區域外能感受到，競爭的最高級別服務核心產品外圍產品外延產品價格戶型質量交通采光通風環境物管教育配套會所風格人文品牌身份體驗項目能力典型項目綠地世紀城地理位置：位于南中環街與新晉祠路交匯處，屬于長風商務區的配套住宅，項目北側為長風商務區，是綜合商務、文化、行政及居住職能為一體的城市濱河文化商務區。項目規模：占地近300畝，建筑面積約50萬平米，是集公寓、風情商業、學校、汾河公園于一體的大型國際化生態社區。一期為5棟400戶，戶型為93-168平米，從經濟

47、型兩居到舒適型四居。典型項目綠地世紀城景觀設計：以組團為單位，五大組團景觀設計分別采取五種形態各異的西方流行景觀風格。嚴格標準全冠移植，由高至低五層垂直綠化，打造參差多態的立體景觀效果。A：Queen 英倫道 B：紫羅漫步坪 C：花徑玫瑰灣 D：康橋花香園 F：格林蘭樂園 典型項目綠地世紀城戶型設計：92-167平方米兩房+三房，全明戶型，更多朝南房間，大面寬，小進深。B戶型：三房兩廳兩衛 面積 137.3寬敞方正，功能分區合理明廚明衛、光線充足大面寬客廳，聯通觀景陽臺主臥、次臥、客廳三房朝南C戶型：三房兩廳兩衛 面積 163.2豪闊方正戶型，功能分區合理明廚明衛、光線充足近40 主臥套房設計

48、，凸顯主人地位，三臥室+客廳四房朝南A戶型：兩房兩廳一衛 面積 102.5全明戶型、保證光線充盈，通風性好雙陽臺設計，客廳聯通觀景陽臺，廚房外帶生活陽臺；主臥、次臥、餐廳三大超寬飄窗設計。典型項目綠地世紀城核心要素地理位置、建筑、規劃:位于南中環街與新晉祠路交匯處，位于長風文化商務區南側，屬于長風文化商務區的配套住宅，占地近300畝，建筑面積約50萬平米。打造完美的、原汁原味的ARTDECO建筑形態，成就長風CBD的地標建筑，為上中產一族打造一種全新的新都市主義生活理念。五大組團景觀采用五大國籍風格，與汾河公園遙相輝應；組團內完全的人車分流、社區入口-組團大堂-電梯廳三重入戶方式，在井然有序的

49、“規則”中充分尊重人性的本質。未來競爭晉源區09年至今以出讓未動工土地近30萬平方米，規劃建筑面積超過85萬平方米。宗地編號地址用途競得人（流標地塊須標明）成交方式（招投標、掛牌、拍賣、其他）占地面積(m2)規劃建筑面積(m2)容積率底價(萬元)成交總價（萬元）土地單價（萬元/畝）樓面地價(元/m2)CG-0917南中環街以南、濱河西路以西、山西海天世紀科技開發有限公司用地以北住宅山西九昌房地產開發有限公司掛牌43930.4142773.80 3.251107111271171.04 789.43 CG-0918晉源新區，康培房地產公司以南、龍山大道以北、新晉祠路以西商業太原康培房地產開發有限

50、公司掛牌3743.55615.25 1.531535162.51 625.08 CG-0816新晉祠路以東、西寨村以南、規劃的奧體中心西側住宅、商業山西萬景源房地產開發有限責任公司掛牌40930.78122792.34 372767576123.39594616.9766CG-0817新晉祠路以東、西寨村以南、規劃的奧體中心西側住宅、商業山西湖濱房地產投資有限公司掛牌114512.71343538.13 32017721037122.47319612.36288LG-0911晉源亂石灘,晉祠路以東、晉源苗圃以南、滌綸廠以北住宅商業山西名雄房地產開發有限公司掛牌32333.7638800.51

51、1.21383155232.00 399.99 HGZ-0820太化污水處理廠以東、智海水泥攪拌站用地以南住宅、商業太原化學工業集團房地產開發有限公司、山西澳林源和房地產開發有限公司掛牌56011.5201641.40 3.68057.25438057.254395.90048399.58333未來競爭區域內后續供應量約為153萬平方米，主要由圣湖觀瀾國際及綠地長風世紀城構成。2013年2012年2010年2011年都市E線 總建面4.2萬平米 剩余約0.3萬平米 銷售速度3.8萬平米/年田園牧歌 總建面10萬平米 剩余約0.2萬平米 銷售速度4萬平米/年湖畔小筑總建面10萬平米 剩余約0.4

52、萬平米 銷售速度4萬平米/年公園2010 總建面22萬平米 剩余約12萬平米 銷售速度9萬平米/年圣湖觀瀾國際 總建面136萬平米 剩余約96萬平米 銷售速度18萬平米/年 綠晉翠峰苑總建面3.5萬平米 剩余約0.1萬 銷售速度2萬平米/年麗都美墅總建面11.2萬平米 剩余約0.3萬平米義井佳園玲瓏苑總建面20萬平米 剩余約5萬平米 銷售速度5萬平米/年2014年綠地長風世紀城總建面50萬平米 剩余約39萬平米 銷售速度15萬平米/年 PART.3 區域房地產市場研究區域發展現狀及未來展望區域房地產市場分析區域別墅市場研究產品特征容 積 率 區域內純別墅項目容積率在0.5-1.6之間； 區域內

53、純別墅項目綠化率普遍在50%以上； 區域內別墅項目體量較大，建筑面積均在7萬以上。項目名稱占地面積（萬）建筑面積（萬）容積率綠化率水域金岸21150.765%紅墅灣137.150.5550%文庭半里10161.640%麗都御墅1470.555%藏山墅10151.580%產品特征物業管理 區域內別墅項目普遍采取聘請物業管理公司的方式，且大多為知名公司，服務方式以顧問為主； 從目前掌握的數據，物業管理費用較為合理，約為1.5元/*月； 別墅項目對品質的要求較高，良好的物業服務是彰顯品質的必要手段。項目名稱物管公司物管費用（*月）水域金岸戴德梁行1.5紅墅灣/文庭半里/麗都御墅戴德梁行/藏山墅戴德梁

54、行/產品特征建筑設計 區域內別墅項目建筑風格多樣，歐式風格占主流，其中以意大利風格為主； 外墻普遍采用黃墻紅頂。項目名稱建筑風格園林風格外立面水域金岸歐式簡約蘇州園林灰白外墻紅墅灣意大利溪谷景觀黃墻紅頂文庭半里/麗都御墅意大利/黃墻紅頂藏山墅新中式江南水景白墻灰頂產品特征空間設計 區域內別墅項目層高在3-3.5米之間； 區域內別墅項目普遍采用客廳挑高設計； 客廳挑高主力范圍在5.8-7米之間，挑高設計能夠提高產品品質，增加居住舒適度。項目名稱層高（米）客廳挑高（米）水域金岸3.57紅墅灣36.4文庭半里3.26.5麗都御墅3.36.2藏山墅35.8項目配套產品特征 區域內別墅項目，會所被普遍采

55、用，其他配套實施項目間差距較大； 缺乏高爾夫和商業配套，圖書館及酒店設施缺乏。項目名稱會所商業街休閑廣場酒店高爾夫游泳池幼兒園醫療圖書館水域金岸紅墅灣文庭半里麗都御墅藏山墅產品特征主力面積 獨棟主力面積400以上；雙拼主力面積300以上；聯排以210-280為主。別墅類型面積范圍（）水域金岸紅墅灣文庭半里麗都御墅藏山墅獨棟200-250250-300300-350350-400400以上雙拼180-210210-250250-280280-300300以上聯排180-210210-250250-280280-300300以上產品特征各功能間 客廳面積：45-50平米 主臥面積：28-30平米

56、主衛面積：10-15平米 書房面積：10-15平米項目名稱總面積（）客廳面積（）主臥面積（）主衛面積（）書房面積（）紅墅灣3975727.3615.8415.84水域金岸3233921.069.67.2644852.829.710.212.9麗都御墅340.2503510藏山墅307-3504528 1213產品特征花園及地下室 別墅的花園面積在60100之間，各項目之間相差較大，但別墅庭院多注重經濟適用性，多數別墅花 園面積在100以下； 墅地下室的面積基本都在50-100之間，多采用傳統的密封下埋式地下室設計。花園面積（單位：）地下室面積（單位：）產品特征對于與市區距離相當的項目，價格越低

57、、資源越強勢的產品能夠實現的銷售速度越快。銷售速度（套/月）1002套4套6套總計（萬元）8套10套200300400500產權形式資源占有度產品形式獨棟低較低一般到中等較好，總價越高，稀缺資源占有度越高聯排雙拼聯排雙拼多為小產權大產權大產權總價超過240萬產品銷售速度明顯下降PART.4 目標客戶群體分析客戶構成及主要特征描述消費者購買心理因數調研客戶衍變客戶層面擴大，別墅已經從少數財富階層的專屬品轉變為中產階級改善生活方式的途徑，并逐漸出現了休閑度假等新的置業需求。居住消費特征城市化被動郊區化主動郊區化城市中心擁有最優越的可達性和區位優勢 城市要素向中心聚集 城市中心規模經濟，涵蓋了城市商

58、務、商業、金融貿易、教育等所有城市功能郊區快速干道初步形成，市政基礎設施完善郊區主流客戶為本區域的中高收入階層購房目的為第一居所、第二居所或投資有城市更新改造背景形成大量購房需求政府同時大量投資基礎設施與捷運系統建設在全市中低價房分布中郊區占到絕對比重階段劃分城市特征指標特征人均收入(GDP)/美圓4000，城市化率70%解決溫飽問題；生理性需求占主導地位的階段，主要是對農產品和輕工品的需求追求便利和功能階段；人們對耐用品的消費需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉向已非必需品為主人均收入(GDP)/美圓1000-4000追求降低住宅成本；改善居住環境并重非物質消費（如：旅游、健身、體育保健及

59、文化欣賞等）大大增加追求生活質量階段，對物業的要求不僅停留在居住的要求，開始出現度假居所，投資物業等等。大都市，城市群城市出現多個中心副都心的出現多個城市共同發展太原2009年人均GDP已達6488美元晉源區別墅客戶群主要以省內為主，其中本市客戶與省內其他城市客戶占比基本相當?？蛻魜碓春诵目驮创我驮摧o助客源偶得客源省內太原市周邊區域客戶省內較遠區域客戶外省客戶本市客戶客戶來源紅墅灣省內客戶為主，以太原周邊縣市居多本市客戶來源相對較雜，區域客戶嶄露頭角客戶來源構成圖水域金岸客戶特征晉源區別墅客戶以私企老板及國企業管理層為主，政府官員及高知群體為輔。私營企業主和部分大中型企業中高層管理人員占據了

60、整個城市別墅客戶的大部分，高知階層和政府官員也為別墅市場的主要消費力量，大型民營企業領袖階層則主要消費別墅市場的頂級別墅。客戶多以滿足居家生活、辦公、會所功能的自用型置業為主。處于社會金字塔頂端，購買力最旺盛，看重社區的安全和產品檔次，看重項目的投資價值和資源絕版性大型民營企業領袖階層政府官員高知群體由大學教授，醫生，律師等專業人士組成。人數不多，眼光挑剔，感性置業別墅主力購買客戶群，文化品位較高、追求尊貴、攀比心理較強私營企業主文化層次高，消費理性，注重產品間的比較大中型企業的中高層管人員在客戶群體中數量較少，但是消費能力較強，注重私密性PART.4 目標客戶群體分析客戶構成及主要特征描述消