1、-PAGE . z. . - -可修編- -目 錄 TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc299180176一、總論 PAGEREF _Toc299180176 h 1HYPERLINK l _Toc299180177二、市場預測 PAGEREF _Toc299180177 h 4HYPERLINK l _Toc299180178三、建設規模與產品方案 PAGEREF _Toc299180178 h 7HYPERLINK l _Toc299180179四、選址方案 PAGEREF _Toc299180179 h 8HYPERLINK l _Toc299180180五、

2、節能節水措施 PAGEREF _Toc299180180 h 9HYPERLINK l _Toc299180181六、環境影響評價 PAGEREF _Toc299180181 h 12HYPERLINK l _Toc299180182七、勞動安全衛生與消防 PAGEREF _Toc299180182 h 14HYPERLINK l _Toc299180183八、組織機構與人力資源配置 PAGEREF _Toc299180183 h 16HYPERLINK l _Toc299180184九、項目實施進度 PAGEREF _Toc299180184 h 20HYPERLINK l _Toc2991

3、80185十、投資估算 PAGEREF _Toc299180185 h 22HYPERLINK l _Toc299180186十一、融資方案 PAGEREF _Toc299180186 h 22HYPERLINK l _Toc299180187十二、社會評價 PAGEREF _Toc299180187 h 24HYPERLINK l _Toc299180188十三、風險分析 PAGEREF _Toc299180188 h 26HYPERLINK l _Toc299180189十四、研究結論與建議 PAGEREF _Toc299180189 h 28HYPERLINK l _Toc2991801

4、90十五、組員評價 PAGEREF _Toc299180190 h 30HYPERLINK l _Toc299180191十六、附圖、附表 PAGEREF _Toc299180191 h 31一、總 論一項目背景1.項目名稱:天邦三國印象2.承辦單位概況承辦單位是天邦房地產開發，注冊資本2000萬元，開發資質為三級。公司經營圍：房地產開發、房地產經營、商品房銷售、物業管理等。公司實行規劃、開發、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承誠信、合作、卓越、創新的經營理念，開拓進取。天邦房地產開發的經營宗旨是：為客戶創造生活-提供高質量的住宅產品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創造價值-

5、服務社會，創造文明進步的生活方式，充分實現天邦房地產開發的社會價值；為員工創造機會-創造發展空間，提升員工價值，提高天邦地產人的工作生活質量；為市民創造回報-以一流的產品回報所有關注我們的人。3.可行性研究報告編制依據（1）項目建議書及其批復文件（2）國家及市頒布的相關法律、法規、政策（3）市國民經濟和社會發展十二”計劃和遠景目標綱要（4）市城市總體規劃大綱（20032020年）（5）房地產開發機構發布的工程建設方面的標準、規、定額（6）市市區基準地價（7）市及項目周邊地區市場調研和現場勘察資料（8）投資項目方簽定的協議書或意向書（9）編制報告的委托合同（10）其他有關依據資料4.項目提出的理

6、由與過程房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。發展房地產經濟有利于加快我國產業結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續發展。現在房地產經濟（尤其住宅經濟）是我國新的經濟增長點，發展房地產經濟，可以拉動一系列行業發展。現今，國家為拉動經濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發展房地產經濟。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規劃、開發天邦三國印象樓盤。是中國從陸路進入日本海的唯一水上通道，依借這一通道，歷史上曾一度成為中原地區與日本，俄羅斯等東北亞國家友好交流的橋梁，邊境貿易十分活躍。距市區70公里的防川村是中、俄、朝三國交界的鼎足地帶，登上由原軍委副主席華清題詞

7、的望海閣”極目遠眺，三十華里外的日本海相連，碧海蒼天隱約可見，近處中、俄、朝三國風光盡收眼底，真可謂雞鳴聞三國，犬吠驚三疆”。沿途有朝鮮族民俗村、圈河口岸及大橋、洋館坪路堤、鼓峰事件博物館、蓮花湖公園、沙丘公園、防川哨所、土子牌、龍山湖等旅游景點，您還可乘船游覽圖們江，一眼望三國盡情領略中、朝兩國邊境風光。這一特殊的地理位置，不僅使具有外向型經濟的優越條件，也使其成為國際文化交流的重要基地。國際客運站占地面積40,000平方米，發車方向輻射全省各地、市、縣、鄰近省以及俄羅斯和朝鮮。在近期建設規劃期限，根據市城市總體規劃（20032020），進一步調整城市布局，優化城市空間結構，加強城市基礎設施

8、配套建設和生態環境的治理，把市建設成為人居環境優美、生態環境良好、適宜市民生活的省東南部邊境口岸城市。二項目概況1.擬建地點擬建于新民，東臨特殊學校，南接紅旗大壩，西連第九小學，北靠礦務局廣場，對面是琿煤集團、市政府、市政務大廳。2.建設規模與目標自有資金為5000萬元，天邦三國印象項目規劃總用地約32萬平方米，分為兩期開發，一期用地面積12萬平方米，建筑面積15.6萬平方米，其中普通住宅11萬平方米，景觀洋房3.6萬平方米，公建1萬平方米。總居住戶數約1600戶，規劃總居住人口約4800人，二期用地面積20萬平方米，建筑面積26萬平方米，其中普通住宅20萬平方米，觀景洋房4.5萬平方米，公建

9、1.5萬平方米，總住戶2700戶，規劃總居住人口約8100人，容積率1.3，綠化覆蓋率35%。小區設幼兒園、配套有會所、文化中心、體育館、商業網點等設施。我國已經進入小康社會，人們生活水平穩步提高，我們公司超前思想，規劃、開發三國印象”致力于為在琿煤集團工作的白領階層周邊市政府的知識分子，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優美、舒適的居住環境。整個小區現代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現代。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，天邦人對于溫馨的認知，是源于對生活細節完美的追求。讓天邦人的真誠、勤奮

10、、和諧、求精”為您營造溫馨的家。3.主要建設條件1. 供水在第九小學東側有現狀DN200mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2. 雨水、污水排放街街現有現狀DN500毫米的雨水管線和DN900毫米的污水管線，可以就進排入。3. 供熱擬從街新敷設的供熱干線接入。4. 供電擬采用礦務局供電公司接入，一路從供電公司一條200千伏電纜，接入小區配電室；另一路可由礦務局配電室配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為1000千伏安。6.網通本項目預計需裝機容量為200門的程控交換機，擬由市網通公司下屬分局解決。4.項目投入總資金及效益情況 本項目投入自有資金5000萬元，再加上房屋預售款，一期投入總資

11、金3.276億元。二期投入總資金5.46億元。 本項目完成后，預計銷售收入為14.56億元，扣除成本，減去銷售（營業）稅金及附加所得稅9700萬元，預計累計未分配利潤為4.85億元。5.主要技術經濟指標技 術 經 濟 指 標項目單位數量占地總面積平方米320000總建筑面積平方米416000居住建筑面積平方米391000公共建筑面積平方米25000居住居數戶4300平均每戶建筑面積平方米96.75平均每戶居住人數人3容積率1.3綠化率%35住宅棟數棟64平均層數層8.7停車位個1300三問題與建議考慮到三國印象建成后，其用戶多數為擁有較高文化層次和收入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，

12、要特別注意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴于的發展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。二、市場預測一市場調查據2011年房指數報告顯示:房地產綜合物業價格為4000元/m2,住宅平均價格為3500元/m2寫字樓平均價格為4500元/m2從市場形態來看,全市各區樓盤銷售量是上升趨勢。目前市住宅市場供應上,住宅面積在100m2以下的占總量的60%,住宅面積在101-120的占總量的20%,121-140占總量的10%,141-1

13、60的占總量的5%,161-180占總量的4%,180以上的占總量的1%。從以上統計結果看,100m2以下的住宅面積目前是市住宅市場上供應的主力,市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產市場上最為關心的問題,根據我們這次調查結果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占20%,承受總價格在21-30萬之間的占43.5%承受總價格在31-40萬的占24.50%承受總價格在41-50萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。以上調查結果顯示,市購房者所能承受的價格在20-30萬之間，比例占到總量的40%以上,可見是主要購買力的承受圍。另外，重點調查了我們的項目所在的

14、市政府房地產市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在2011年第三季度；住宅平均價格為3215元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米。2010年第四季度街沿線樓盤銷售均價在3400元/平方米左右，且銷售情況良好，均價在3800元/平方米左右的天邦帝景取得了9000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區域樓盤屬于觀景房。在街沿線老干部活動中心住宅項目，價格達到3500元/平方米。二產品供需預測根據調查，目前市房地產投資大幅增加，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據此分析，我們此時開發商品房，是迎合市場需求，銷售前景良

15、好。三價格預測據調查，今年市還將陸續推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2010年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動市房價繼續走高。今年市基礎建設將要快速發展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業，為市商品房的銷售提供了契機，這將導致市商品房價格出現上漲趨勢。今年市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達20%，從原因上看，主要有四：1.在政府土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區地段周邊開發項目的增多，形成扎堆”效應，帶動地價上升。2.需求量大。從目前我市房地產的消費市場來看，有84.6%的消費者都采用了商業貸款或組合貸款的方

16、式進行購房置業，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期釋放出來。3.購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。4.住宅品質的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經濟的發展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業管理服務的要求的提高。最終導致價格上揚。5.競爭激烈，由于房地產市場供銷了

17、兩旺，大量外地開發企業紛紛入駐以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。加上房地產發展水平相對較低，外地企業紛紛進入。綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區房屋銷售大約每平方米34003800元。四競爭力分析鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發的地段位于靠近紅旗大壩，環境優美，周邊又有市政府，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于近年來的高速發展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區市場上住房供應小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發帶來了無限的商機。據此我們有

18、理由相信我們開發的商品房有較強的競爭力。三、建設規模與產品方案建設規模與產品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，論證比選擬建項目的建設規模和產品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料供應方案及投資估算的依據。一建設規模考慮到自有資金的有限（5000萬元），三國印象項目規劃總用地32萬平方米，建筑面積41.6萬平方米，其中住宅39.1萬平方米，公建2.5萬平方米。總居住戶數4300戶，規劃總居住人口12900人，容積率1.3，綠化覆蓋率35%。小區設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業網點、居委會、派出所等設施。(小區基本規劃簡圖見附圖2)二產品方案戶型選擇小區規劃以中檔多層住

19、宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規劃設計及建筑風格上充分體現以人為本”的設計理念。注重環境的營造并賦予其濃郁的文化涵，充分體現21世紀科技新城高品質住宅區的風貌。三國印象項目主要居住對象為在市政府以及琿煤集團的管理人員以及周邊學校的教職人員。根據以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：戶 型 分 配 表樓型戶型格 式面積（）數量（套）A3室2廳2衛1廚1陽臺128.52200B3室2廳2衛1廚2陽臺131.22200C2室2廳1衛1廚1陽臺90.081600D3室2廳2衛1廚3陽臺168.44100E4室2廳3衛1廚2陽臺1書房181.26100F3室2廳3衛1廚2

20、陽臺1書房165.82100G3室1廳1衛1廚1陽臺90.79500H2室1廳1衛1廚1陽臺81.441500四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區的環境、園林設計、信息網絡等是否到位。本著節約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區合理布置和安全運行幾有利于保護環境和生態，有利于保護風景區和文物古跡的原則，依據1、造就市建設規劃的要求。2、適應小區投資項目的要求。3、適應小區房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質條件，市政基礎設施等因素需要。(詳見附圖1：場址位置圖)。一項目概況1. 自然條件通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行

21、勘測和研究，發現該地塊地質好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。2. 城市的基礎設施條件政府部門通過開發項目征收環境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎設施。項目與城市基礎設施網絡連接點較近，不需要建造水處理系統。同時經該樓盤有五條公交線路，周邊學校、醫院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。街這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天地區一塊黃金地段開發熱土。該街區各項目配套設施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、銀行、隨著大量居民入住，該

22、街區的發展前景將一片樂觀。3. 周邊環境條件小區擬建于新民，北靠街，路對面是原琿煤集團。西北面的礦務局公園，步行5分鐘就可到達。整個小區有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環境幽雅。湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨特的地理位置，賦予了小區更深刻的涵。項目選址區域附近人口密度適中，居住人口都是從事企事業單位職工，受教育程度高，文化素養好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力。此處周圍被小學到高中環繞，故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環境。二開發地址的獲取與開發1.

23、該地塊土地使用權以出讓方式取得，土地開發實行統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針。該項目建設用地按如下程序進行：(1)申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經同意后進行選址。(2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關部門，對選址圍的人口、土地和房屋等進行調查研究制定補償方案。(3)申請批準。向市人民政府正式申請審批，批準后的征地方案，由城市規劃部門核定紅線圖”，發出規劃許可用地通知。(4)發布用地通告：由城市土地管理部門發出具有法律效力的用地通告。(5)簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協商一致

24、的原則簽定合同或協議，并經土地管理機關簽證。(6)發證：由土地管理部門簽發準許使用土地的證明。2. 對該地塊開發成本主要包括拆遷安置費和土地批租費。五、節能節水措施一節能措施三國印象小區建筑熱環境和能源系統的設計應貫徹國家和地方有關節約能源的法規和政策，嚴格執行夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準。保證舒適，健康的室熱環境基礎上，采取有效的節能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現可持續發展的目標。1、建筑節能技術該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用1

25、00mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面傳熱系數=0.60W/(m2.k)外墻：普通墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統的保溫節

26、能措施小區供熱接入市集中供熱管網，使用APV湍流技術高換熱系數的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達90%)、自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統部分節能的要求。小區熱交換站采用變頻循環泵和流量自動調節系統，可根據設定的流量極值和室外溫度的變化自動調節流量。小區管網敷設中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發泡劑，有效避免了在管網傳送中的熱量損失。供暖系統采用上供下回雙管式。系統布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優點是可以實現各組散熱器的單獨調節而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創造了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調節室溫度達到恒

27、定溫度，克服了雙管系統垂直失調的弊病。采暖系統按單元設置，各熱力出口均安裝差壓控制器。可避免水力平衡調節的困難，并為外網自動調節創造了條件。房間散熱器選用地熱暖管設計。二節水措施1、小區水環境合理規劃和建設小區水環境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統，節約用水。實現水資源的可持續發展和利用，改善小區生態環境。建立完善的給水系統，保證供水水質符合衛生要求，水量穩定，水壓可靠；建立完善的排水系統；雨水或生活污水經處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。對小區用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、

28、水質和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區污水的排放量，實現小區用水的良性循環。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定圍補充小區用水，完善小區屋頂和地表徑流規劃，避免雨水淹漬、沖刷給環境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經適當處理后回用做小區雜用水。2、綠化景觀用水節水保障小區綠化、景觀用水，改善小區用水分配，提高景觀用水水質和效率。景觀用水應設置循環系統，并應結合中水系統進行優化設計以保證水質，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其

29、是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節水及利用自然滲透補充地下水。3、節水器具應用大力推廣使用節水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據用水場合的不同，可選用延時自動關閉(延時自閉)式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉(停水自閉)式水龍頭；瓷片防漏水龍頭等節流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調節器)；電磁式淋浴節水裝置；節水噴頭等。節水型用水家用電器：采用高效節水洗衣機，洗碗機等節水型家電。六、環境影響評價一環境條件調查三國印象提出綠

30、色生態社區”的概念。在當前的房地產開發過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國的景觀設計多采用噴泉、廣場等硬質景觀”，較少采用有生命力的活生生的軟質景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。35%的綠化率保證了周圍良好的環境，建成后注重人文環境和只人化控制，污染較少。自然景觀優越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，綠地面積率大。遠離重工業區，工業污染小。二施工期環境影響分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現場的各類機械設備

31、和物料運輸的交通噪聲。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸的交通噪聲主要是各施工階段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結構階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機10

32、0-110電據100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85施工階段運輸容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運輸車輛聲級 (2)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現場道路揚塵。(3)施工期廢水污染源施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階

33、段混凝土養護排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2.施工期環境影響分析(1)施工噪聲影響根據噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業，這些設備在場地的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據本工廠施工量，按經驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結構階段7

34、0-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。通過對施工期環境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環境污染，應做到：現場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少

35、施工噪聲對居民生活的影響；施工中做到無高噪聲及爆炸聲，吊裝設備噪聲滿足環保要求；施工中不產生超標準的空氣污染，環保措施與工程進度做到三同時”，環境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。三項目建成后環境影響影響分析作為房地產開發項目，基本無工藝廢氣和生產廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水50L估算，居住人口12900人，生活耗水量每天645立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和

36、廚房污水。四公眾參與三國印象環境影響評價公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環境影響評價中，溝通公眾與項目建設方的相互了解，彌補環境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環境監管措施與實施計劃，使該項目的規劃設計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為市人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。七、勞動安全衛生與消防擬建項目勞動安全衛生與消防的研究是在已確定的技術方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和生產過程中存在的對勞動者和財產可能產生的不安全因素，并提出相應的防措施。一勞動安全衛生1危害因素和危害程度分析分析在生產或作用過程

37、中可能對勞動者身體健康和生產安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害圍和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生產和使用帶有危險性的原料、材料和產品，包括爆炸品類，易燃、易爆，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，腐蝕品類，以及工業粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學性質，引起火災爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業性疾病的可能性2)危險性作業危害。分析高空、高濕、高壓作業，振動、噪音等危險性作業場所，可能造成對人身的危害。2安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產和無危害的生產

38、工藝和設備。2)對危險部位和危險作業應提出安全防護措施方案。二消防設施消防設施研究，主要是分析項目在生產經營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據消防安全規確定消防等級，并結合當地公安消防設施狀況，提出消防監控報警系統和消防設施配置方案。1火災危險性分析分析生產過程中使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產過程中易燃、易爆產生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。2調查項目場址周圍消防設施狀況調查場址周邊公安消防機構的規模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。3消防措施和設施根據項目在生產經營過程中存在火災隱患的

39、部位、火災危險類別以及可能波及的圍，確定應采用的消防等級，并結合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監控報警系統和消防設施配置方案。八、組織機構與人力資源配置合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產經營順利進行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構設置及人力資源及員工培訓等容進行了研究，比選優化方案。一組織機構設置本公司是獨資有限制公司,分為權力機構,經營管理機構.最高權力機構是董事長,實行董事長領導下的總經理負責制,董事長1人,總經理受董事長任聘,各部門分設經理, 負責組織公司的經營管理活動.高級職員由董事長商議任聘。組織機構圖：董

40、事長總經理行政副總 運營副總 銷售副總辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務 安 購 程 后 業 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務 理 部 部 部 辦公室：1、負責公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。2、負責部員工管理:對公司的部職員的個人資料進行管理。人事部：負責人力的招聘和錄用、調配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。采購部：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作。工程部：一.工程

41、前期準備1. 技術準備：1)審核施工圖紙。2)編制房地產開發項目組織設計。3)編制或審核施工圖預算。4)編制或審核主要材料、半成品、設計計劃。5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。2. 物資準備3. 現場準備，現場踏勘，三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4. 其它準備：A利用招標形式、優選施工隊伍。B 辦理開工報告。C 辦理質監委托。D 組織設計交底。E 摸清施工現場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。二.現場工程管理1. 前期階段的部分工作：A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、 三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理

42、）2. 施工建設階段的工作 A 施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協調工作，做好現場技術管理 B 做好質量控制與管理，加強經濟簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D 做好工程資料的匯集、參加開發項目資料的歸檔工作。E 做好工程決算及項目移交。營銷部：負責商品房的銷售和管理;作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業管理部：負責與業主委員會相配合，共同創建整潔、文明、安全、方便”的優秀物業區域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統一命令,又能發

43、揮職能部門和專業人員的工作特長,但總經理要注意協調和聯系各職能部門之間,領導層要把握管理系統中的各種矛盾。對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合公司法和國家有關規定的要求，執行機構具備指揮能力和組織協調能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質能適應項目建設和生產運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產運營、償還債務等責任。二勞動定員部 門管理人員營業人員工程技術人員業務人員合 計總經理辦公室其中：總經理副總經理1313行政管理其中：辦公室 人事部 財務部376376運營管理其中：保安部 采購部 工程部51020210271032銷售管理

44、其中：營銷部 售后服務部 物業管理部21711361047合計327213090三員工培訓1. 公司管理層以職員提供可持續發展的機會和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓練和發展機會。2. 在公司除獲得正規培訓以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學到怎樣善用時間；職員將學到如何發揮團隊精神；職員將學會如何管理、激勵、培訓其他人；職員將學到更為有用的專業技術知識；職員的經驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經歷將有助于職員從事其他相關工作。3. 培訓為公司完成經營目標、提高績效、實現事業發展提供人力資源的保證。培訓是職員

45、勝任職責、提升自我、開發潛力、拓展職業的途徑。4. 培訓的形式主要包括：脫產培訓、在職培訓、自我啟發。脫產培訓是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進行的集中脫產培訓、研修。這種培訓由專任講師授課或主持。在職培訓是指在日常工作中對職員的培養訓練。即通過制定工作計劃、分配調整工作、聽取匯報和意見、評價考核業績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導。自我啟發是指職員自己加強學習，提高修養，不斷開發和提高自身能力。為此職員必須要善用所有的學習資源，以獲得進步和發展，其中挑戰性的工作角色”是最重要的培訓過程。5. 培訓種類主要有以下四種

46、：公司部課程：作為公司職員，為進一步了解公司，適應崗位職責要求，職員可申請或被指定參加公司部舉辦的各種培訓課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發、管理研修、專業技能訓練等。公司外部課程：作為表現突出的骨干人員，為開拓思維，觸發靈感，進一步提高管理水平和業務能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業培訓機構參加短期課程，包括各種外部教育機構、培訓中心所舉辦的短期培訓課程、交流會。使職員有時間、精力來總結提煉職員豐富的實際操作經驗，以利于在集團圍交流，實現集團資源共享，同時進一步系統了解公司運作特點。公司除舉辦各種培訓班提高職員的素質外，也鼓勵職員到大專院校或專業培訓機構進修學習（包括

47、攻讀學位、上崗培訓、職稱及其他書考試、培訓等）；形式有脫產進修和業余進修，其中脫產進修的申請條件要求在公司服務滿三年以上。參加各種形式的學習后，職員的結業（畢業）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調配、選拔以及任免的參考依據。外出考察：為拓展視野、豐富學習經驗，公司將組織管理人員、專業人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。考察單位包括境外的優秀企業或機構。6. 培訓積分制度。職員參加各種培訓并獲得結業后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓的最全面記錄。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標準之一。不同類別的職員積分要求有所不同。九、項目實施進度為了爭取時間，縮短工期，

48、保質保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。本項目工程一期計劃自2012年4月開工，至2014年9月竣工，二期2014年7月開工，至2017年12月竣工，總工期6年。為了節約投資，決定分區分階段開發。據市場分析，預計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力及公司開發能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發建設進度計劃安排，如下表所示-. z.2012.42017.12項目實施進度計劃表-. z.十、投資估算一根據擬訂項目的開發方案，確定各開發項目的工程數量本建設項目總占地面積約32萬平方米，總建筑面積接近41.6萬平方米（其中公建面積約2.5萬平方米），總戶數4300戶，

49、綠化面積近11.2萬平方米，容積率1.3。小區部中心區天然山石人工瀑布，普通住宅、高檔住宅、別墅區、商業區各成體系、各具特色。小區有托兒所、小商場、銀行等。該土地的地塊開發成本（包括安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地圍建筑物的拆遷安置費主要分為：a. 居民安置費：一期309戶居民每戶7萬元計算共計2163萬人民幣。二期95戶居民每戶7萬元共計655萬元。工廠兩個共計3800平方米每平方米900元共計342萬元。b. 房屋拆除費：以每平方米200元計算，共拆除房屋面積16000平方米共計320萬人民幣。c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算，共計69.6萬人

50、民幣。（2）土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計1.4億人民幣。十一、融資方案三國印象的建設項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。從工程項目招標開始，本公司的財務狀況的好壞就是能否通過資格預審的關鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預審獲得大型土木工程項目的招標資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設備等固定資產，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設備、支付勞務工資和其他費用等。隨著建設項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的

51、生產資料價值和勞動者所創造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。一資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據，周轉困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1. 籌措和利用自有資金5000萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉，本公司可根據收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現金和流動資產，以及可以在近期收回的各種的應收款項等，如應收的銀行的票據、已完合同的應收工程款等。2. 房屋預售：房屋預售歷來是房地產開發過程中籌集資金的重要方法，房地產在銷售過程中有兩種銷售方

52、法，一種是現售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預售，俗稱賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發過程中的資金不足。二資金的任用和管理隨著施工準備、施工生產、竣工驗收。缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產生變化。結合資金在工程過程中的變化，應注意以下問題：1.資金本問題：主要包括以下幾個方面a由于資金的時間價值形成的利息。b注意風險的影響，如投資風險、破產的風險、工程風險等。c當發生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。d銀行借款的成本率。風險因素和風險程度分析表序 號風險因素名稱風

53、險 程 度災難性嚴重性較 大一 般1市場風險2資源3技術4工程5資金6政策7外部協作條件2.優化使用周轉資金問題：具體優化方法如下：a.分期分年度辦理銀行保函和保險費。b.將工程初期準備費用單列項目一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。c.根據工程進度，有選擇地租賃施工用機械設備。d.材料設備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設備的物化資金占用或縮短占用資金。e.向分包商轉移資金壓力。3.及時回收資金，減緩墊資周轉壓力，提高資金效益 。十二、社會評價一項目對社會影響分析隨著國民經濟的發展，房地產市場已成為國民經濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產的開發已成為房地產開發市場的核心，

54、它對拉動我國國民經濟的增長起到了至關重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現在更加重視居住的質量，居住的環境（包括室環境和室環境），本小區的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環境。本小區的建設不但可以為大量居民提供高質量的住房，解決人們對優質住房的需求，還給該地區的人文、自然環境帶來了巨大的改善：本小區的將綠化面積達到35%。除此以外，由于該項目的建設，將會帶來大量的就業機會。小區的建設過程將會給包括、施工單位、監理單位等提供許多機會。小區建好以后，要想維護小區良好的室外環境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業公司提供了機會。可見，本

55、項目的建設將會給社會提供大量的就業機會。二項目對所在地的互適性分析該項目開發完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區地處市政府附近，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環境應大體滿足需求。對于居民子女的上學問題也是人們比較關心的問題。該地區的教學環境十分優越，在小區附近有第七小學，第九小學，第七中學。居民子女在這兒能享受很好的學習環境。三社會評價結論總的說來，該項目的建設對社會各個領域的發展都有拉動作用。對社會的發展是有積極的作用。項目建設對社會的影響及相關措施社會因素影響圍程度可能出現的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡無

56、嚴重后果較為適應可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質量的影響影響到小區的居住人員。提高人們的住房質量，提高了小區人民的生活水平對居民就業的影響對的下崗職工、施工單位、監理單位物業管理公司等產生積極的影響提高居民就業率吸納無業居民就業對不同利益群體的影響項目投資經營方、項目出售對象、管理方、政府部門圍較小項目投資經營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區、文化、教育、衛生的影響文化、教育、衛生方面圍廣增添文化氣氛、促進教育事業、形成健康衛生環境持續發展對地區基礎設施、社會服務質量和城市化進程的影響基礎設施、社會服務質量等各方面圍廣促進地區基礎設

57、施建設，提高服務質量，加快城市化進程持續發展對少數民族風俗習慣和影響無無無十三、風險分析為了確保風險分析的質量，有必要對三國印象投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質和變化規律，從而采取相應的措施或對策來減少風險損失。一敏感性分析二定性分析1.自然風險自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。2.政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不

58、同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的影響。所以，應該密切關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續過程風險、法律風險。3.經濟風險經濟風險因國民經濟狀況變化風素主要是指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。4.技術風險房地產技術風險是指由于

59、科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產開發商和經營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。5.社會風險社會風險因素主要是指由于人文社會環境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規劃風險、區域發展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。6.部決策和管理風險部決策和管理風險是指由于開發商策劃失誤、決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現，包括投資方式

60、、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。三投資風險的控制及早地發現或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該項目控制風險的方式包括三項措施：1.通過加快進度來回避風險開發經營周期越長項目建成以后的經濟形勢就越難預測。其次，開發經營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。所以回避房地產開發經營風險的辦法快完成開發項目。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金 的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工