1、WORD.102/102都市名城項目市場調(diào)研報告2007年4月目 錄TOC o 1-3 h z uHYPERLINK l _Toc165106975一、城市概況 PAGEREF _Toc165106975 h 4HYPERLINK l _Toc1651069761、概況 PAGEREF _Toc165106976 h 4HYPERLINK l _Toc1651069772、城市資源分析 PAGEREF _Toc165106977 h 5HYPERLINK l _Toc165106978二、宏觀經(jīng)濟與政策狀況 PAGEREF _Toc165106978 h 6HYPERLINK l _Toc16

2、51069791、近年GDP走勢 PAGEREF _Toc165106979 h 6HYPERLINK l _Toc1651069802、人均可支配收入走勢 PAGEREF _Toc165106980 h 8HYPERLINK l _Toc1651069813、人均GDP走勢 PAGEREF _Toc165106981 h 9HYPERLINK l _Toc1651069824、固定資產(chǎn)投資走勢 PAGEREF _Toc165106982 h 11HYPERLINK l _Toc1651069835、財政收入走勢 PAGEREF _Toc165106983 h 12HYPERLINK l _T

3、oc1651069846、社會消費品零售總額走勢 PAGEREF _Toc165106984 h 13HYPERLINK l _Toc1651069857、宏觀政策環(huán)境 PAGEREF _Toc165106985 h 14HYPERLINK l _Toc165106986三、城市發(fā)展規(guī)劃 PAGEREF _Toc165106986 h 15HYPERLINK l _Toc1651069871、城市建設(shè)現(xiàn)狀PAGEREF _Toc165106987 h 15HYPERLINK l _Toc1651069882、城市規(guī)劃 PAGEREF _Toc165106988 h 16HYPERLINK l

4、_Toc165106989四、房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 PAGEREF _Toc165106989 h 18HYPERLINK l _Toc1651069901、房地產(chǎn)業(yè)歷史發(fā)展概述 PAGEREF _Toc165106990 h 18HYPERLINK l _Toc1651069912、房地產(chǎn)市場歷年運行情況 PAGEREF _Toc165106991 h 19HYPERLINK l _Toc1651069923、樓市運行特點 PAGEREF _Toc165106992 h 23HYPERLINK l _Toc165106993五、樓市板塊分析 PAGEREF _Toc165106993 h 24

5、HYPERLINK l _Toc1651069941、新城區(qū)板塊百舸爭流，揚帆起航 PAGEREF _Toc165106994 h 24HYPERLINK l _Toc1651069952、老城區(qū)板塊魅力依然，體量縮減 PAGEREF _Toc165106995 h 24HYPERLINK l _Toc1651069963、龍池板塊地產(chǎn)期待值更高 PAGEREF _Toc165106996 h 25HYPERLINK l _Toc1651069974開發(fā)區(qū)板塊灣區(qū)生活新主 PAGEREF _Toc165106997 h 25HYPERLINK l _Toc165106998六、房地產(chǎn)市場未來供

6、給趨勢預測判斷 PAGEREF _Toc165106998 h 26HYPERLINK l _Toc165106999七、區(qū)域市場環(huán)境分析 PAGEREF _Toc165106999 h 27HYPERLINK l _Toc1651070001、在推項目（主要競爭項目） PAGEREF _Toc165107000 h 27HYPERLINK l _Toc1651070012、在推項目銷售情況（主要競爭項目） PAGEREF _Toc165107001 h 29HYPERLINK l _Toc1651070023、在推項目戶型情況（主要競爭項目） PAGEREF _Toc165107002 h

7、34HYPERLINK l _Toc165107003在推項目部分戶型產(chǎn)品鑒賞 PAGEREF _Toc165107003 h 36HYPERLINK l _Toc1651070044、在推項目營銷推廣情況（主要競爭項目） PAGEREF _Toc165107004 h 51HYPERLINK l _Toc1651070055、待推項目 PAGEREF _Toc165107005 h 52HYPERLINK l _Toc165107006八、項目分析 PAGEREF _Toc165107006 h 53HYPERLINK l _Toc1651070071、項目概況 PAGEREF _Toc16

8、5107007 h 53HYPERLINK l _Toc1651070082、地塊周邊環(huán)境分析 PAGEREF _Toc165107008 h 54HYPERLINK l _Toc1651070093、項目SWOT分析 PAGEREF _Toc165107009 h 56HYPERLINK l _Toc165107010九、項目定位建議 PAGEREF _Toc165107010 h 58HYPERLINK l _Toc1651070111、項目價值分析 PAGEREF _Toc165107011 h 58HYPERLINK l _Toc1651070122、項目整體定位建議 PAGEREF

9、_Toc165107012 h 59HYPERLINK l _Toc1651070133、項目價值提升建議 PAGEREF _Toc165107013 h 60HYPERLINK l _Toc1651070144、項目客群定位建議 PAGEREF _Toc165107014 h 63HYPERLINK l _Toc1651070155、項目產(chǎn)品定位建議 PAGEREF _Toc165107015 h 64HYPERLINK l _Toc165107016部分戶型設(shè)計手法推薦 PAGEREF _Toc165107016 h 67HYPERLINK l _Toc1651070176、規(guī)劃布局建議

10、PAGEREF _Toc165107017 h 73HYPERLINK l _Toc1651070187、項目價格建議 PAGEREF _Toc165107018 h 75HYPERLINK l _Toc1651070198、售樓部規(guī)模、功能與風格建議 PAGEREF _Toc165107019 h 79HYPERLINK l _Toc165107020十、本案開發(fā)的戰(zhàn)略性框架 PAGEREF _Toc165107020 h 81HYPERLINK l _Toc165107021十一、附件 PAGEREF _Toc165107021 h 82HYPERLINK l _Toc1651070221

11、、國有土地出讓情況PAGEREF _Toc165107022 h 82HYPERLINK l _Toc1651070232、中心城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃情況 PAGEREF _Toc165107023 h 88HYPERLINK l _Toc1651070243、中心城區(qū)近五年住房建設(shè)規(guī)劃指標 PAGEREF _Toc165107024 h 90HYPERLINK l _Toc1651070254、市區(qū)在推項目銷售情況表 PAGEREF _Toc165107025 h 94HYPERLINK l _Toc1651070265、部分項目售樓部展示 PAGEREF _Toc165107026 h 96一、

12、城市概況1、概況地理位置市位于省東南部,地處東經(jīng)117-118、北緯23.8-25之間，東瀕海峽，與隔海相望，東北與接壤，西北與相接，西南與的毗鄰,是最南端的一個地級市。區(qū)域面積全市總面積1.26萬平方公里，全市海域面積1.86萬平方千米，海岸線長680多千米，有東山灣、詔安灣、舊鎮(zhèn)灣等7個大海灣和東山島、西嶼等170多個島嶼。地形地勢市地勢從西北向東南傾斜，地形多樣，有山地、丘陵、臺地和平原。最大河流是九龍江，橫貫6個縣區(qū)。九龍江下游的平原面積566平方千米，是全省第一大平原。行政區(qū)域 市轄二區(qū)一市八縣，即薌城區(qū)、龍文區(qū)、漳浦、云霄、東山、詔安、平和、南靖、華安、長泰縣和龍海市，121個鄉(xiāng)、

13、鎮(zhèn)、街道，市政府在薌城區(qū)。人口狀況2005年年末全市戶籍總?cè)丝?57.37萬人，常住總?cè)丝?70萬人。華人華僑是著名的僑鄉(xiāng)和臺胞祖籍地，有外籍華人、華僑70多萬人，現(xiàn)有人口2240萬人中，祖籍是的800萬人左右，占35.8。其中較知名的人物有連戰(zhàn)、林洋港、呂秀蓮、桃園呂氏等。歷史前沿是一座歷史悠久的文化名城，始建于公元686年（唐垂拱二年），有1300多年的歷史，有700多處各級文物保護單位，全國重點文物保護單位7處（11個點），省級文物保護單位31處，是一座歷史悠久的文化名城，人文資源豐富。氣候條件位于北緯23.6度到25度之間，屬于亞熱帶季風性濕潤氣候，年平均溫度21。無霜期達330天以上

14、，年日照2000-2300小時；年積溫7701.5。年降雨量1000-1700毫米，雨季集中在三至六月。年平均風力二級。2、城市資源分析市有豐富的植物資源、水產(chǎn)資源、水電資源、礦產(chǎn)資源和溫泉資源等。植物資源：除盛產(chǎn)大米、甘蔗、花生、煙葉、黃麻、茶葉，還有水果、蔬菜、花卉、藥材和其他特產(chǎn)。水果有47種，330多個品種。水產(chǎn)資源：閩南漁場廣闊，沿海水產(chǎn)資源有各種魚、蝦、貝、藻等400多種。水電資源：全市水電資源大約有40萬千瓦，開發(fā)較好的南靖、華安、平和三個縣，在豐水期電力用之不盡。礦產(chǎn)資源：有許多地下寶藏，礦藏達30多種。溫泉資源：市已查的溫泉有45處，圍25平方公里，溫度32-120，含氦量最

15、高達40埃曼。其中分布在市的有5.2平方公里，占市區(qū)面積近一半，而且蘊藏點離地面淺，易于利用。二、宏觀經(jīng)濟與政策狀況1、近年GDP走勢2001年至2006年全市生產(chǎn)總值持續(xù)增長，2006年全市生產(chǎn)總值達716.91億元，列全省第四位，同比增長14%，其中2004年的增幅達到近年來的最大，為17。國際慣例認為國民經(jīng)濟增長率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況之間存在著十分緊密的關(guān)系，基本理論為：房地產(chǎn)發(fā)展水平與國民經(jīng)濟增長率呈高度的正相關(guān)，宏觀經(jīng)濟增長率越高，房地產(chǎn)開發(fā)速度也越快。依此類推，2006年市GDP增長速度為14%，市房地產(chǎn)開發(fā)速度處于高速增長期。2、人均可支配收入走勢近年來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與農(nóng)

16、民純收入明顯增長。2006年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12511元，增長11%，農(nóng)民人均純收入5071元，增長8%。城鄉(xiāng)居民生活得到進一步改善。3、人均GDP走勢市人均GDP近年來呈明顯上升趨勢，2006年人均GDP達18583元，較2005年的13382元增長了近39。人民生活水平得到較大的改善。世界銀行關(guān)于人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展階段關(guān)系（見下表）中認為，當人均GDP達到1300美元以上時，房地產(chǎn)發(fā)展處在快速增長期。市2006年人均GDP折合約為2478美元（按當時匯率：1美元7.5元人民幣計算），正處于房地產(chǎn)發(fā)展的快速增長期。4、固定資產(chǎn)投資走勢近年來，市固定資產(chǎn)投資呈逐年增長趨勢，200

17、6年達204.59億元，其中房地產(chǎn)投資比例明顯增加，2006年房地產(chǎn)投資為55.39億元，占固定資產(chǎn)投資的27。由此可見，市對房地產(chǎn)投資開發(fā)力度的增加，將進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。5、財政收入走勢全市財政收入保持快速增長態(tài)勢，每年財政收入記錄不斷被刷新，財政收入從2002年的27.82億元增長到2006年的63.75億元。2006年的財政收入較2005年的50.61億元增長了26。6、社會消費品零售總額走勢近年來社會消費品零售總額呈逐年增長趨勢，漲幅明顯。2006年達258.35億元，較2005年增長了12。這些數(shù)據(jù)表明市民的購買力得到明顯增加，同時也將促進房地產(chǎn)商品房的購買力。7、宏觀政策環(huán)

18、境（1）“90平方米以下住宅占商品房總量的70%”。（2）從2007年3月18日起，個人住房公積金貸款利率實施上調(diào)。五年期以下（含五年）與五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.18個百分點。五年期以下（含五年）從4.14調(diào)整為4.32，五年期以上從4.59調(diào)整為4.77。（3）從 2007年3月18日起，銀行存貸款利率上調(diào)0.27。（4）物權(quán)法的頒布。該法規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地年；工業(yè)用地年；商業(yè)用地年；綜合用地年。住宅建設(shè)用地年后自動續(xù)期，但費用不確定（2007年10月1日起實施）。（5）土地增值稅的實施。根據(jù)中華人民國土地增值稅暫行條例與有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、

19、地上的建筑物與附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅。而土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率。其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%。宏觀政策不斷調(diào)整將使房地產(chǎn)業(yè)形成一個更加健康穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境三、城市發(fā)展規(guī)劃1、城市建設(shè)現(xiàn)狀有1300多年的歷史，有很多文物古跡和古老建筑，結(jié)合這一特色城市建設(shè)和發(fā)展，要注重打造歷史文化名城，提升城市文化品位。在城市建設(shè)方面主要以九龍溪向方向為城市發(fā)展的主要方向，實施城市重心東移，靠攏，使漳廈連成一體，從而構(gòu)筑閩東南經(jīng)濟繁榮帶。2、城市規(guī)劃城市建設(shè)將向東、向南拓展，用地規(guī)模為100平方公里。將形成“一個新城市中心區(qū)，七大功能組團”的城市格

20、局。各組團以它們各自的特點和功能，與新城市中心區(qū)有機結(jié)合，相輔相成。新市中心現(xiàn)市中心老城組團歷史文化名城的精華所在。仍然較好地保存著唐宋古城的格局，聚集國家和省級的文物保護點多處。在新的城市中心區(qū)建成后，定位為歷史文化名城核心區(qū)，以小商品零售業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的傳統(tǒng)商業(yè)中心。長洲組團處于九龍江北溪和西溪的交匯處，東南兩面臨水，規(guī)劃為旅游、商貿(mào)、高科技園區(qū)和公園、娛樂為主的綜合開發(fā)區(qū)。 藍田組團以藍田開發(fā)區(qū)為主，向東、北擴展，重點發(fā)展輕型、低耗輕污染的外向型工業(yè)，南部為商貿(mào)和居住用地。 組團新辟工業(yè)和商住區(qū)，發(fā)展余地較大，適于安排大中型工業(yè)項目，可為外商投資提供充足的發(fā)展空間。 金峰組團以金峰工業(yè)開

21、發(fā)區(qū)為主外加一定的商住用地，主要發(fā)展無污染的工業(yè)項目。文教組團以師學院和職業(yè)技術(shù)學院為核心的科教文衛(wèi)發(fā)展用地。 橋南組團南邊為萬畝荔枝海，濱江地帶建設(shè)住宅區(qū)，開辟高科技園區(qū)和居住、旅游、教育等用地。四、房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況1、房地產(chǎn)業(yè)歷史發(fā)展概述作為一個早期農(nóng)業(yè)市，房地產(chǎn)進入市場運營的時間較短，經(jīng)過這兩年的發(fā)展，市場已初步形成，主要可以分為以下幾個階段：（1）第一階段：（20世紀九十年代前），初始階段 土地價值的最初利用，是通過土地資金化體現(xiàn)出來的。由政府方面以土地作為合資合作條件，合作方提供全部建設(shè)資金，建成商品房后租售，所得利潤按雙方議定的比例分成。再者，以企、事業(yè)單位集資蓋房為主（據(jù)了解這

22、種做法至今還存在，如中國銀行的銀行家園）。 （2） 第二階段：（20世紀九十年代），探索階段 在這一階段，雖然已經(jīng)有了房地產(chǎn)市場化的雛形，項目開發(fā)以舊城改造為主，部分為新區(qū)的開發(fā)，商品房開發(fā)逐漸成為主流市場。這段時期的土地主要以協(xié)議出讓為主。 （3）第三階段：（2001年開始至今），成型階段 房地產(chǎn)進入市場運營階段。2002年開始進行土地掛牌出讓。2、房地產(chǎn)市場歷年運行情況（1）土地供應情況 土地供應前松后緊，自2002年市政府轉(zhuǎn)變了土地供應機制以后，經(jīng)營性用地全部實行了公開招標掛牌拍賣出讓。20022003年供地總量達2658畝，20042005年供地總量僅727.2畝，2006年土地供應量

23、為529畝。截至現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場當中，通過政府招拍掛進行出讓的土地共有3914畝。 2002年是房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點，從這一年開始，全市商品房住宅價格逐年攀升，尤其是市區(qū)漲幅更大， 2002年以后房價呈平穩(wěn)直線上升態(tài)勢，說明房市已經(jīng)開始升溫。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的升溫，市場對土地的需求也日漸旺盛。外地開發(fā)商搶灘，據(jù)統(tǒng)計顯示，2002-2005年市區(qū)出讓的29宗地中有21宗被17家外地開發(fā)商競買走，如特房、夏商集團、金賓士、寰宇、毅達和信和等房地產(chǎn)公司，顯示了樓市較強的市場前景。（2）房地產(chǎn)市場分析隨著近年市國民經(jīng)濟、社會發(fā)展以與人民生活水平的逐步提高，加以政府宏觀調(diào)控、金融政策的有力刺激，房地產(chǎn)步入

24、持續(xù)上升的增長期。市場上樓盤多且供應量大，特別在商品房投資、新開工面積、與施工面積等各項指標均創(chuàng)新高。在銷售價格上市商品房住宅價格逐年攀升，尤其是市區(qū)漲幅更大。在未來的房地產(chǎn)開發(fā)上，新城區(qū)將是房產(chǎn)開發(fā)的焦點。房地產(chǎn)投資開發(fā)持續(xù)增長從圖表可見，2001年到2006年五年間，市全市房地產(chǎn)供應全面持續(xù)增長，開發(fā)投資由2001年的17.11億元增至2006年的55.39億元，增長了3倍多；房地產(chǎn)新開工的面積由2001年的105萬平方米到2006年的250萬平方米，增長了近138。2006年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成33.47億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成量的60.42%，同比增長27.11%，增幅比全市低

25、5.84個百分點，其中，商品住宅完成投資15.62億元，占46.66%。土地購置費9.76億元，占29.16，同比增長8.80%；土地開發(fā)投資3.59億元，占10.72， 同比增長144.21%。銷售量、銷售價格各創(chuàng)新高本圖表所顯示數(shù)據(jù)僅為市區(qū)圍2002年以前一直平緩波動，以此為交點之后，房價呈平穩(wěn)直線上升態(tài)勢，說明房市已經(jīng)開始升溫。房價由2001年的1540元/平方米增至2006年的3279元/平方米，增速較明顯。從市區(qū)商品住宅價格走勢看，房價基本穩(wěn)定，穩(wěn)中有升，每平方米約漲9001000元，主要是高層電梯房多，配套較為完善，品位提升等因素作用的結(jié)果。金峰片區(qū)的金源大廈、福星公寓的房價在17

26、00-2300元/平方米之間，相對較低，對房價起到了平抑作用。本圖表所顯示數(shù)據(jù)均為全市圍全市商品房銷售面積由2001年的75萬平方米增至2006年的152.28萬平方米，增長了103，保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。數(shù)據(jù)充分顯示，房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展態(tài)勢。2006年市區(qū)新建商品房完成銷售9392套，同比增長46.52%；合同備案面積87.57萬平方米，同比增長28.83%；2006年市區(qū)新建商品房完成銷售6899套，商品住房銷售合同登記備案面積76.96萬平方米， 同比增長28.96%；成交金額28.24億元，同比增長52.64%。3、樓市運行特點（1） 房子盤多量大2006年，市區(qū)預售的樓盤有幾十

27、個，但的購房群體構(gòu)成、投資成分、外地購房群體比例等都比較薄弱，的樓市購房能力與福、廈、泉等城市對比，相對有限。市預售的樓盤有幾十個，但是其中現(xiàn)房的數(shù)量不多，而且這些現(xiàn)房要么面積很大，要么樓層太高或太低，供應量主要還是期房，但是市場是會發(fā)生變化的。目前，市陸續(xù)上市的樓盤總量將相當于35年的消費量。（2）單身公寓蜂擁而上 市區(qū)涌現(xiàn)了大量的單身公寓，并以“總價低”、“地段好”、“以租還貸”等賣點，以與各個單身公寓樓盤時尚的包裝理念，大受買家特別是投資客戶的追捧。（3）大戶型遭遇寒流 大戶型難賣的原因跟房價的上漲有很大的關(guān)系。以往，在房價不到2000元的時候，一套140多平方米的大戶型總價不到30萬，

28、很多購房者還是承擔得起。這兩年，隨著房價的上漲，原先買得起140平方米的總價現(xiàn)在只能買到120平方米以下的戶型。和以往相比，買得起大戶型的客戶群減少了許多。房產(chǎn)新政后，樓市的觀望氣氛濃厚，大部分購房者關(guān)注的都是80100平方米左右的中小戶型。（4）購買力輔射圍窄市區(qū)樓盤的購買以本地為主，市場容量有限，其中60%是公務(wù)員群體中收入較高的人。各個縣市的公務(wù)員來市區(qū)購買的占到10%，外地來打工的差不多占10%，剩下的就是周邊的農(nóng)民以與剛出來工作幾年的年輕人，真正買來投資的非常少。五、樓市板塊分析1、新城區(qū)板塊百舸爭流，揚帆起航隨著城市中心東移戰(zhàn)略的實施，市政配套設(shè)施逐步成熟完善，東部新城板塊越來越吸

29、引著眾多開發(fā)商和購房者的目光。隨著去年年底路的打通和悅?cè)A商業(yè)廣場的啟動，東部商業(yè)中心正在形成。06年5月份沃爾瑪超市的正式開業(yè)，香格里拉項目的完工，在這些利好的推動下，2007年東部新城區(qū)樓市板塊動力強勁。2、老城區(qū)板塊魅力依然，體量縮減老城區(qū)以1300多年的文化底蘊和繁華的生活方式依然延續(xù)著新老人的購房情結(jié)。老城區(qū)完善的生活服務(wù)、成熟的市政配套、悠久的歷史積淀都使得舊城板塊的地產(chǎn)開發(fā)仍然占據(jù)房地產(chǎn)市場的前端。同時，由于可開發(fā)土地越來越稀缺，拆遷、改造等成本越來越高，房價上漲的趨勢將不可阻擋。舊城區(qū)主要是大唐家園、瑞京村舊城改造、鐘法路改造、金峰片區(qū)改造，以與經(jīng)濟適用房、安置房建設(shè)。市中心土地

30、越來越稀有，使得老城區(qū)新盤開發(fā)的成本越來越高，同時客戶群對居住的品質(zhì)要求越來越高，樓盤本身的品質(zhì)提升，造價更高，也將繼續(xù)拉大市區(qū)房價，尤其是大盤、好盤的上升空間會比較大。3、龍池板塊地產(chǎn)期待值更高龍池開發(fā)區(qū)經(jīng)過幾年的發(fā)展，也已經(jīng)成為環(huán)保型、生態(tài)型的省級開發(fā)區(qū)，目前正向國家申請升級為國家級開發(fā)區(qū)。區(qū)已有燦坤、蒙發(fā)利等知名企業(yè)在的80多家企業(yè)進駐，帶來了大量的工業(yè)人口，為龍池地產(chǎn)的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。房價也在近幾年有大幅增長。從2003年底的每平方米1400元，到2006年底已升到每平方米3000元。房價增長的原因。一是龍池開發(fā)區(qū)的建設(shè)一直在不斷的發(fā)展，不斷完善；其次是早期龍池房地產(chǎn)價值被很多人低估了

31、，即使是現(xiàn)在的這種狀態(tài)也還沒有完全體現(xiàn)它的價值。如今龍池的地產(chǎn)價值已越來越受到市場的關(guān)注。隨著廈漳泉城市聯(lián)盟的實質(zhì)性對接，政府已經(jīng)將海滄和角美進行區(qū)域性合成規(guī)劃，龍池開發(fā)區(qū)一時間由的邊界變成了廈漳兩地的中心，區(qū)位優(yōu)勢將更加突顯。4開發(fā)區(qū)板塊灣區(qū)生活新主“大港”建設(shè)于2006年元旦啟動；廈漳大橋于2006年3月底完成工程可行性研究報告；招商局集團將在未來5年里繼續(xù)大手筆投入150億資金打造現(xiàn)代化新型濱海開發(fā)區(qū)等。種種利好消息無不向人們釋放出一個強烈的信號：2007年投資置業(yè)的熱點區(qū)域?qū)⒃跒衬习丁^(qū)域的地產(chǎn)新項目也越來越多。2005年底，推出了海悅真愛和海灣嘉年華，2006年初，推出的招商依山海。

32、這些高品質(zhì)住宅項目目前的銷售情況也是一路上揚。開發(fā)區(qū)除了優(yōu)越的居住環(huán)境，項目本身品質(zhì)的不斷提升也是開發(fā)區(qū)地產(chǎn)日益成熟的標志之一。開發(fā)區(qū)依山傍海的優(yōu)越環(huán)境與其未來與越來越緊密的融合，使得越來越多的開發(fā)商和購房者看好開發(fā)區(qū)的樓市前景。六、房地產(chǎn)市場未來供給趨勢預測判斷未來土地供應將以城市發(fā)展為導向，一方面調(diào)控供應總量，另一方面是加大舊城改造力度，同時扶持新區(qū)建設(shè)。根據(jù)未來幾年的工作重點龍文區(qū)將重點打造5.3平方公里的市行政中心，把城市整體向東推進；薌城區(qū)將在城市外延以西拓、南擴為主，在城市涵方面注重提升城市品位，加快舊城改造。可以預測今后幾年供地的重點是：西部開發(fā)金峰大街兩側(cè)土地和瑞京片區(qū)舊村改造

33、；南部主要指九龍江兩側(cè)的舊城改造，既包括目前的江濱板塊以與南山片區(qū)1400多畝的重點旅游項目用地開發(fā)；北部結(jié)合漳華路建設(shè)，繼續(xù)啟動其兩側(cè)土地的開發(fā)，重點是南坑倉庫群與二燃片區(qū)的土地。總之，今后幾年，增量土地的供應會有所節(jié)制，存量土地的盤活會更多。七、區(qū)域市場環(huán)境分析1、在推項目（主要競爭項目）區(qū)域在推主要項目總建達290萬，其中項目規(guī)模較大的有錢隆首府、麗園君悅、香格里拉觀園、明珠家園、一代領(lǐng)秀、錦繡一方、江濱花園等項目，總建筑面積基本在20萬以上。項目名稱項目位置占地面積總建筑面積項目定位項目特色錢隆首府元光北路與南坑交匯處約5萬近20萬歐法尊貴養(yǎng)生之城法國風情園林麗園君悅路延伸段近4萬約2

34、6萬市中心近26萬歐洲風情、數(shù)字化智能大社區(qū)歐洲風格建筑、凱旋迎賓大門香格里拉觀園路與丹霞路延伸段約2.1萬約19萬集高檔公寓、星級會所、生態(tài)園林、教育、商業(yè)等多種功能為一體的新都市高尚社區(qū)緊鄰沃爾瑪購物廣場、近2萬中心綠地廣場、小區(qū)主入口為椰林大道九龍城（二期）九龍公園南門近1萬約13萬路超劃算的名宅九龍公園景觀廣場與騰飛路交匯處約2.9萬約12萬百年地脈榮耀之城地段好、人文氛圍濃厚明珠家園水仙大街與悅港路口西北角近9.3萬約30萬市中心建筑新人文社區(qū)社區(qū)規(guī)模大、異域風情園林一代領(lǐng)秀水仙大道南側(cè)約9萬近28萬28萬巴厘風情大社區(qū)規(guī)模社區(qū)、巴厘島風情園林錦繡一方迎賓路南側(cè)、浦頭港東側(cè)約19萬近

35、46萬首席國際花園新都城國際花園大社區(qū)、挑高5米的國際公寓雅苑勝利東路與九龍大道交匯處近2.8萬約10萬新都市主義高尚社區(qū)直飲水入戶、大型園林景觀萬象星城漳響路罐頭廠往東400米近1.5萬約6.4萬首席廣場高層社區(qū)廣場住宅江濱花園江濱路約13萬約80萬集休閑、購物、娛樂、美食、旅游、居住、辦公為一體的大型濱江商業(yè)社區(qū)濱江景觀注：濱江花園目前在推沿江濱路的商業(yè)部分，后期將有近6萬的高層濱江豪宅推出。2、在推項目銷售情況（主要競爭項目）在推主要項目銷售均價在3800元/平方米左右，各項目銷售情況相對較好。項目名稱開盤時間銷售均價（元/）銷售情況錢隆首府20061.21410020%麗園君悅2006

36、.1370085%香格里拉觀園2005.24200一期達90九龍城（二期）430060%廣場2006.1380090%明珠家園2006.1420055%一代領(lǐng)秀2005.73400一期基本售完錦繡一方2005.3430085%雅苑2006.9.8360070%萬象星城20071365050%江濱花園2005.1350095%在推項目成交均價呈穩(wěn)定上升態(tài)勢，逐步突破3500元/平方米。在推項目成交量呈相對穩(wěn)定態(tài)勢，多數(shù)項目月銷售面積在10000以下。在推項目成交量呈相對穩(wěn)定態(tài)勢，多數(shù)項目月銷售套數(shù)量在100套以下。在推項目成交金額有一定的變動，但大多數(shù)月成交金額在3000萬元以下。3、在推項目戶

37、型情況（主要競爭項目）本區(qū)域各項目主要在推部分戶型以三房居多，占近50%；面積在100-150的居多，一房(含單身公寓)和二房均占19%、四房與樓中樓各占6%、（以下面積數(shù)據(jù)以建筑面積計，單位：）項目一房（含單身公寓）兩房三房四房復式樓中樓小計(套數(shù))備注面積戶數(shù)面積戶數(shù)面積戶數(shù)面積戶數(shù)面積戶數(shù)香格里拉44-5917610045125-15036017036150-27086373麗園君悅40501268090241120140550150160168190300621147明珠(二期)30-4096701021101751541704818030032353錢隆首府（一期）/80901413

38、015092/170-2103109江濱花園/12061501121703020725016164華府豪景30482286087127100110182/2502606543九龍城（二期）304087709024120135120/231雅苑40501688010022910513080場（一期）453890119981356421701815025036820合計30-5091970-120907100-1502313150-170300150-3002884727在推項目戶型配比：目前市場在推產(chǎn)品以三房為絕對主力產(chǎn)品，且市場供給量相對較大。市場上一房（含單身公寓）

39、市場占有率也相對較大，占了近19，呈相對飽和狀態(tài)。在推項目部分戶型產(chǎn)品鑒賞錢隆首府戶型錢隆首府戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園復式戶型香格里拉觀園戶型香格里拉觀園戶型一代領(lǐng)秀戶型一代領(lǐng)秀戶型一代領(lǐng)秀戶型錦繡一方戶型錦繡一方戶型錦繡一方戶型錦繡一方復式戶型4、在推項目營銷推廣情況（主要競爭項目）在推項目屬中高檔項目，品質(zhì)相對較高，項目在營銷推廣方面下的力度相對較大，以促進項目的銷售。項目名稱營銷推廣錢隆首府報紙、戶外看板、圍墻、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場、人際傳播、成立“錢隆會”麗園君悅戶外看板、圍墻、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場、報紙、人際傳播香格里拉觀園現(xiàn)場、戶

40、外看板、網(wǎng)絡(luò)、人際傳播、報紙廣場報紙、戶外看板、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場、人際傳播明珠家園圍墻、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場、報紙、戶外看板、人際傳播一代領(lǐng)秀報紙、現(xiàn)場、戶外看板、網(wǎng)絡(luò)、人際傳播錦繡一方戶外看板、網(wǎng)絡(luò)、報紙、現(xiàn)場、人際傳播萬象星城報紙、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場、戶外看板、圍墻、人際傳播5、待推項目待推項目總建筑面積超210萬，其中天利仁和、信和項目規(guī)模相對較大，總建筑面積均達50萬以上。項目名稱項目位置占地面積總建筑面積產(chǎn)品項目定位與特色外灘明珠花園新華南路與江濱路交匯處約1萬約20萬兩棟1333層建筑首座33層觀景豪宅、溫泉會所錦繡一方（后期）水仙大道南側(cè)260畝不詳不詳首席國際花園新都城江濱花園（后期）江濱路約1萬約6

41、萬1棟33層高層建筑/天利仁和新市政中心處27萬約80萬/新市政中心高檔社區(qū)信和罐頭廠項目騰飛路13萬約50萬未定高檔社區(qū)三鋼建元路項目建元路106畝約20萬未定不詳高力項目廣電中心旁/約10萬未定不詳綠洲富城/20萬/注：錦繡一方后期規(guī)劃指標不詳，總建筑面積不含其總建指標。八、項目分析1、項目概況都市名城地塊東臨元光南路，南靠市地稅局，北接新華東路，屬市薌城區(qū)。項目總建筑面積達30萬。2、地塊周邊環(huán)境分析（1）地塊部地塊部為待拆遷的住宅，地塊相對較平整，呈長條狀。 地塊內(nèi)部待拆遷的住宅（2） 配套設(shè)施 項目周邊有沃爾瑪購物廣場，九龍醫(yī)院，市地稅局，中國人民銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、小學等市政

42、單位與元光南路一帶生活性商業(yè)配套。 （3） 交通狀況 本案緊鄰元光南路和新華東路，來往車輛較多，交通相對較方便。 地塊北側(cè)的新華東路地塊東側(cè)的元光南路（4） 景觀環(huán)境 景觀資源一般，僅元光南路簡單的植栽綠化。 3、項目SWOT分析（1）項目優(yōu)勢（S）分析居住氛圍濃。項目周邊為一些比較成熟的社區(qū)，生活起居較方便，居住環(huán)境相對較好；配套設(shè)施好。項目周邊有九龍醫(yī)院、學校、銀行等配套，配套設(shè)施相對較好； 認知度較高。地塊位于元光南路，處于市中心，且屬老城區(qū)，地塊受關(guān)注程度較高； 商業(yè)價值高。項目緊臨元光南路，人流量相對較大，有利于項目商業(yè)的開發(fā)，商業(yè)價值相對較高；地塊周邊形象較好。地塊周邊為一些成熟的

43、居住小區(qū)，整體形象較好；教育配套。項目緊鄰小學，社區(qū)自身配套幼兒園，教育設(shè)施功能相對較好；建筑風格好。項目為現(xiàn)代簡約風格項目，符合區(qū)域市場特點，檔次較高； 戶型規(guī)劃好。項目規(guī)劃為兩梯兩戶或三戶，產(chǎn)品品質(zhì)較高； 交通較方便。項目緊臨元光南路，交通相對較便利。（2）項目劣勢（W）分析地價較高。樓面地價近1400元/平方米，開發(fā)成本相對較高；景觀資源一般。項目周邊景觀資源一般，僅有元光南路簡單的植栽綠化； 地塊為拆遷地。規(guī)定一定量的拆遷返置，將給本案的工程進度帶來一定的難度；噪音污染。地塊三面臨路，來往車輛較多，噪音污染相對較嚴重。（3）項目機會點（O）分析老城中心未來推出的土地相對較少，項目的競爭

44、壓力相對較小；目前市場利好，有利于項目的營銷推廣； 本案定位為中高檔項目，在推中高檔項目的品質(zhì)參差不齊，均有待完善與充實的項目產(chǎn)品涵，有利于本案產(chǎn)品品質(zhì)的提升。（4）項目隱憂點（T）分析未來競爭壓力較大。如香格里拉二期，麗園君悅?cè)冢藕凸揞^廠項目，天利仁和、錢隆首府、外灘明珠等項目的推出，將對本案的銷售造成一定的壓力； 市政中心的東移，將會給本案的市場消費帶來一定的影響； 本案的預期推廣價格將相對較高，未來銷售可能帶來一定的消費抗性；國家不確定政策的影響，本案在銷售過程中將存在不確定的風險。九、項目定位建議1、項目價值分析通過本案周邊環(huán)境的分析，可以體現(xiàn)本案價值在于：元光南成熟生活環(huán)境，較佳

45、居住氛圍 市中心絕版地段老城區(qū)悠久歷史文化底蘊30萬大社區(qū) 綜合而言，本案在地段、規(guī)模、項目規(guī)劃上均有一定優(yōu)勢，且項目地處元光南路區(qū)位認知度高，具備中高端社區(qū)的基礎(chǔ)氛圍。此外，地塊拍賣價格等因素，很大程度提升了項目知名度的，奠定了一定的市場認知基礎(chǔ)。2、項目整體定位建議本案具有高尚社區(qū)的優(yōu)秀品質(zhì)，同時，本案規(guī)劃設(shè)計方案也較好，但較區(qū)域在/待推項目而言，本案仍須在價值方面有所提升。因此，我司結(jié)合對項目與市場的認知，與鑒于本案地理位置的悠久歷史文化底蘊，建議將本案定位為高品質(zhì)的，尚層人文的社區(qū)：老城中心30萬平方米新人文典社區(qū)詮釋：老城中心強調(diào)項目的地理位置,突出項目的老城中心厚重的歷史底蘊；30

46、萬平方米彰顯項目的規(guī)模,突出項目的大盤效應；新人文典社區(qū)強調(diào)本案將開文化地產(chǎn)之先河,突出本案將充分挖掘項目的歷史文化底蘊，在建筑單體、園林、空間、會所、社區(qū)等方面融入文化元素。3、項目價值提升建議（1）重點競爭個案競爭態(tài)勢分析區(qū)域重點競爭個案在項目綜合素質(zhì)與在產(chǎn)品層面均有較為突出的特色，同時各項目在廣告推廣上亦有較大投入，較好的打造了項目的綜合品質(zhì)。項目項目綜合素質(zhì)層面產(chǎn)品層面營銷推廣層面其他錦繡一方1、175萬大社區(qū)，目前約46萬 2、特房地產(chǎn)品牌開發(fā)3、新城行政中心4、緊鄰人民廣場5、大社區(qū)綜合配套較好，已有易初蓮花入住1、首創(chuàng)multi-garden產(chǎn)品（多層、小高層） 2、270度觀景

47、電梯 3、入戶花園設(shè)計 4、全明戶型設(shè)計5、挑高5米國際公寓設(shè)計綜合運作、分期推廣、廣告投入大目前現(xiàn)房、準現(xiàn)房，社區(qū)形象好一代領(lǐng)秀1、近27萬大社區(qū) 2、地段與交通好1、巴厘島風情園林 2、首創(chuàng)底層架空并設(shè)置園林3、小面積（140）樓中樓設(shè)計4、設(shè)置幼兒園與會所項目規(guī)模較大，廣告投入較大香格里拉1、比鄰沃爾瑪，地段價值突出 2、周邊配套與交通好3、18萬大社區(qū)1、大面積中庭2、錯層平面設(shè)計廣告投入大，包裝檔次高悅?cè)A物業(yè)管理麗園君悅1、位于路，緊鄰沃爾瑪、地段好 2、周邊配套與交通好 3、26萬大社區(qū) 4、麗園地產(chǎn)品牌1、氣派歐洲風情建筑2、數(shù)字化社區(qū)，智能化設(shè)計 3、600歐洲回廊式中庭4、凱

48、旋式迎賓大門 廣告投入大，包裝檔次較高廣場1、北老城區(qū)地段，歷史人文價值較高 2、周邊配套與交通好1、戶型面積緊湊 2、130140樓中樓設(shè)計廣告包裝到位錢隆首府1、火車站地段，認知度較高 2、交通較方便 3、20萬大社區(qū)1、歐洲風情大社區(qū)2、社區(qū)配套幼兒園與會所廣告包裝到位，項目檔次高注：據(jù)區(qū)域、個案產(chǎn)品特色等，將錦繡一方、一代領(lǐng)秀、香格里拉、麗園君悅、廣場、錢隆首府界定為重點競爭個案。綜合前述可知，本案在建筑與整體規(guī)劃方面塑造已經(jīng)具有較強的競爭力，但就項目未來的推廣與市場的壓力而言，本案的品質(zhì)仍需進一步提升，即產(chǎn)品價值提升。根據(jù)市場現(xiàn)狀項目的特色分析，我司認為仍可在社區(qū)配套規(guī)劃（含會所規(guī)劃

49、）與物業(yè)管理和形象塑造方面提升項目品質(zhì)與價值。（2）社區(qū)配套規(guī)劃通過社區(qū)配套規(guī)劃，將本案打造成為品牌與品質(zhì)的： 生態(tài)社區(qū)社區(qū)生態(tài)的優(yōu)化，通過建筑材料選擇、人車分流系統(tǒng)、垃圾處理系統(tǒng)等與社區(qū)園林綜合實現(xiàn)； 智能社區(qū)智能化社區(qū)安防系統(tǒng)、家居智能系統(tǒng)，實現(xiàn)首個真正意義的家居智能社區(qū)規(guī)劃； 數(shù)字社區(qū)社區(qū)網(wǎng)絡(luò)一體化，物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化；居家社區(qū)通過社區(qū)外部良好配套設(shè)施，社區(qū)規(guī)劃與配套的綜合價值提升； 文化社區(qū)通過社區(qū)會所文化性設(shè)施與社區(qū)部的幼兒園實現(xiàn)。說明：上述社區(qū)配套規(guī)劃方案僅為初步建議性概念，供貴司產(chǎn)品規(guī)劃參考之用。（3）物業(yè)管理與形象塑造通過以下方面，努力在推廣運作上塑造： 聘請國際知名物業(yè)管理公司做

50、顧問，品牌物業(yè)管理公司做物業(yè)管理，真正實現(xiàn)項目的物業(yè)品質(zhì)；物業(yè)管理公司在項目銷售前期即介入，在售樓處樹立高尚品質(zhì)； 極力塑造項目的品牌與形象，形成良好的廣告設(shè)計與推廣方案；樣板間展示，全方位展示項目在配套與材料設(shè)置上的真實效果； 通過風水師對地塊風水分析與風水運勢調(diào)整，以提升項目地脈價值，一定程度上提升項目檔次與品質(zhì)。4、項目客群定位建議根據(jù)上述區(qū)域市場的了解，結(jié)合本案的區(qū)位特征，將本案客群定位為:中高端的購房需求的消費群體其具備以下特征：（1）來 源 地周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，市區(qū)收入相對較高的階層與部分外地投資客（以為多）；（2）置業(yè)類型以自住型消費為主，周邊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的二次置業(yè)者；（3）職業(yè)類型私

51、營業(yè)主、公司職員、政府部門職工等，占本案消費群體的絕大多數(shù)；（4）消費特征看重地理位置與周邊成熟的配套設(shè)施；有較濃厚的老城區(qū)情結(jié)；年收入在5萬元以上。綜合而言，在現(xiàn)有環(huán)境下，本案應在完善周邊配套、產(chǎn)品品質(zhì)與部環(huán)境塑造方面提升項目價值，同時應當保證一定的價格優(yōu)勢。5、項目產(chǎn)品定位建議根據(jù)前述，本案具有厚重的歷史文化底蘊。建議本案的產(chǎn)品可定位為：現(xiàn)代人文生活樣板社區(qū)詮釋：現(xiàn)代強調(diào)項目現(xiàn)代的建筑風格；主要突出項目品質(zhì)資源與優(yōu)勢的整合，體現(xiàn)項目綜合價值與檔次和彰顯現(xiàn)代氣息，同時也加強本案在品牌、建筑、園林、社區(qū)配套、會所與物業(yè)管理等全方位的品質(zhì)與服務(wù)；人文生活社區(qū)強調(diào)產(chǎn)品挖掘文化底蘊，極力打造歷史文化

52、名盤：現(xiàn)代而不失儒雅的建筑立面、優(yōu)雅的社區(qū)文化會所、彌漫人文氣息的園林環(huán)境、以與文化蘊的社區(qū)；樣板社區(qū)強調(diào)項目產(chǎn)品的開創(chuàng)性、獨特性、唯一性與代表性。戶型配比戶型一房一廳兩房兩廳三房兩廳四房兩廳（31）復式樓中樓小三房標準三房面積（平方米）45507585 95105120130135140170200比例（戶數(shù)比例）10201540105戶型配比依據(jù)：潛在消費群體一般家庭人口在46人，對三房的需求量大；根據(jù)市場分析，單身公寓和一房的產(chǎn)品市場供給量相對較大且需求量較大，故該戶型配比相對較適中；根據(jù)市場分析，二房產(chǎn)品的市場供給量相對較少，但市場需求相對較大，故配比兩房兩廳的相對經(jīng)濟適用的戶型；考慮

53、潛在消費群體的經(jīng)濟能力，很大一大部分消費者的房款總價的承受能力在4060萬元，故配比體量較大的小三房和標準三房的戶型；（1）戶型設(shè)計原則：迎合需求、適當超前（2）戶型格局：格局方正，保證主臥室和客廳南向朝向（3）戶型創(chuàng)新：戶型的創(chuàng)新，包括但不限于： 退 陽 臺：盡可能的增加項目戶型的附加值；錯 露 臺：條件允許的情況下可設(shè)計隔2層設(shè)計錯露臺，以提升住宅的附加值；凸窗、轉(zhuǎn)角凸窗：延伸住宅室空間，拉近住戶與自然界交流的距離；大 陽 臺：在規(guī)劃條件滿足的情況下，盡量增加住宅的陽臺面積。部分戶型設(shè)計手法推薦超大進深陽臺的設(shè)計手法雙入戶與錯花園的設(shè)計手法主臥室陽臺的設(shè)計手法延伸了臥室空間面積，拉近了與室

54、外空間的距離花園式主臥室增加賣點，提升臥室品質(zhì)全景觀客廳的設(shè)計手法客廳兩面采光，充分營造空中花園客廳9001000毫米進深凸窗的設(shè)計手法擴大室內(nèi)景觀面室內(nèi)空間錯露臺的設(shè)計手法6、規(guī)劃布局建議（1）主入口建議：設(shè)在元光南路。利于展示小區(qū)形象；位于城市主干道，出入小區(qū)便捷。（2）道路和交通規(guī)劃社區(qū)實行人車分流交通體系。人車流線遵循“車走環(huán)道，人走直線”原則，避免人車干憂。（3）建筑風格充分迎合潛在消費者的需求，在建筑風格方面建議采用美式或歐式的現(xiàn)代建筑風格；建筑色調(diào)方面注重與周邊自然環(huán)境的融合，建議采用亮色系，提高項目的視覺沖擊力；建筑形態(tài)方面以高層建筑為主；立面設(shè)計方面力求以簡約的手法體現(xiàn)建筑本

55、身所具有的美感。（4）景觀與綠化規(guī)劃小區(qū)綠化建議：中式復古園林景觀；為提高項目的檔次可植栽各種具有不同風格植被；水景設(shè)置：考慮地塊自身條件，建議本案在小區(qū)入口與區(qū)景觀接口處設(shè)置小型跌水水景，提升小區(qū)園林景觀的靈動性。（5）小區(qū)智能化規(guī)劃結(jié)合項目定位，建議設(shè)置以下智能化設(shè)施電子門禁管理系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)呼叫管理中心停車場管理系統(tǒng)智能巡邏管理電子系統(tǒng)7、項目價格建議采用市場比較法：權(quán)數(shù)廣場錢隆首府明珠麗園君悅香格里拉錦繡一方一代領(lǐng)秀本案區(qū)域因素地段區(qū)位6%103981011051059795100周邊配套6%104961051081089698100交通因素5%10097100100100102

56、99100自然環(huán)境5%989799100102103106100區(qū)域人流10%11096981151089295100區(qū)域發(fā)展5%9890101102104101102100個別因素項目規(guī)模8%9598979395110101100地塊因素2%106901011051049897100建筑規(guī)劃9%979898991029998100戶型規(guī)劃9%100100100100100100100100園林設(shè)計8%9410510796103107103100社區(qū)配套5%9310010197103106102100物業(yè)管理2%969898951019693100項目形象10%1089710210110610

57、499100交易情況5%100100100100100100100100交易時間5%100100100100100100100100修正指數(shù)1.0013 0.9750 1.0050 1.0100 1.0256 1.0050 0.9888 1 交易均價（元/）3800410042003700420043003500/修正價格3795 4205 4179 3663 4095 4279 3540 /可比權(quán)重10%15%5%35%25%5%5%/市場比較價格（元/）3915通過上述分析，本案預計提升幅度約17，具體如下：項目價格提升幅度提升項目形象價值提升35廣告、營銷推廣與其他項目產(chǎn)品價值提升57產(chǎn)

58、品附加值的形成區(qū)域市場環(huán)境提升46市場的推廣據(jù)此推算，本案住宅市場均價：3915*(117)4600元/平方米鑒于項目的持續(xù)性與經(jīng)濟的發(fā)展和城市居民收入的增加，以與項目的銷售周期與難度，本案住宅的銷售價格預計按年平均5的幅度增長，至2010年本案住宅的整體銷售均價約為5070元/平方米。2008年2009年2010年4600元/平方米4830元/平方米5070元/平方米本案商業(yè)部分價格建議：在推項目商業(yè)部分整體均價為10000元/平方米左右，見下表：項目均價（元/平方米）香格里拉13000都市1層22000，2層8000，3層6000明珠九龍大道15000-19000,悅港路8000濱江花園8

59、000沿街鑒于本案的地理位置，人流量相對較大，在未來幾年本案的商業(yè)價值將得到相對較大的體現(xiàn)。鑒于本案商業(yè)開發(fā)周期的不確定性，建議本案的商業(yè)均價初步定為15000元/平方米左右。本案車位部分價格建議:在推項目車位整體均價為10萬元/個左右，見下表：項目 均價麗園君悅10.8萬元/個都市10萬元/個明珠10萬元/個鑒于考慮本案潛在客群的私家車擁有量與根據(jù)本案周邊在推項目車位的銷售均價,建議本案的車位價格為10萬元/個.8、售樓部規(guī)模、功能與風格建議（1）在推項目售樓部簡介在推項目（主要競爭項目）的售樓部裝修相對較好，功能相對較齊全。項目名稱售樓處形式規(guī)模裝修程度部設(shè)置功能區(qū)分風格錢隆首府自建售樓處

60、單層220左右、二層精裝修沙盤、戶型頁、海報、折頁接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、儲存室、建材原料展示區(qū)歐洲古典豪華麗園君悅自建售樓處130左右、二層精裝修沙盤、海報、戶型頁、樓書接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公樓閣、儲存室、員工宿舍現(xiàn)代簡樸香格里拉觀園自身店面100左右、二層精裝修沙盤、海報、戶型頁、樓書接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公樓閣、儲存室古典簡樸廣場自建售樓處110左右、一層精裝修沙盤、海報、戶型頁、折頁接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、儲存室現(xiàn)代簡約明珠家園自身店面130左右、二層精裝修沙盤、戶型頁、海報、樓書接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公樓閣、儲存室現(xiàn)代簡樸一代領(lǐng)秀自建售樓處150左右、一層精裝修沙盤、戶型頁、海報、樓書接待區(qū)、