1、物權法第一節 物權法律制度概述一、物權法律制度概況 物權法：是指調整因物的歸屬和利用而產生的民事關系的法律規范的總稱。 物權：是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。財產法的兩個支柱：物權法-財產的歸屬法債權法-財產的流轉法 本章闡述的物權法律制度，以物權法擔保法擔保法解釋為依據，如三者發生沖突，以物權法為準。二、物的概念與種類 物權法上的物，指有體物，是除人的身體之外，凡能為人力所支配，獨立滿足人類社會生活需要之物。 特點：1、有體性(行為、權利、智力成果除外)2、可支配性（空氣、星星月亮、尾氣除外）3、在人的身體之外（脫離身體除外） 【例題單選題】下列選項中能成為民法上的物的是（

2、）。A.商標 B.空氣 C.鑲在人嘴里的假牙 D.放在地上的假牙【答案】D物的種類：1、流通物、限制流通物與禁止流通物2、動產與不動產3、可替代物與不可替代物4、消費物與非消費物5、可分物與不可分物6、主物與從物7、原物與孳息物 分類要點舉例1.動產與不動產物權變動要求不同：動產交付、不動產登記不動產如：土地、房屋2.主物與從物（1）從物必須單獨為一物，非整體與局部的關系，（2）從物對主物發揮輔助效用。電視機與遙控器汽車與備用輪胎3.原物與孳息孳息是從原物中派生出來的，必須與原物分離（1）天然孳息如摘下的果實、生的小動物所有權：有約定按約定，無約定，歸所有權人，有用益物權人歸用益物權人（2）法

3、定孳息如利息、租金等所有權：有約定按約定，無約定按交易習慣物權法第116條： 孳息：指因物或權益而生的收益，與孳息相對的是原物。 天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。 法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。【例題多選題】根據物權法律制度的有關理論，下列選項中，屬于民法意義上孳息的有（ ）。（2009年新制度）A.母牛腹中的小牛B.蘋果樹上長著的蘋果C.母雞生的雞蛋D.每月出租房屋獲得的租金【答案】CD 孳息需與原物脫離，否則，只能是原物本身。三、物權的概念與種類 物權，是指權利人依法

4、對特定的物享有直接支配和排他的權利。與債權相比，物權的特點：1、支配性（債權屬請求權）2、排他性（一物之上只能成立一項所有權）3、絕對性（對世權，主體不特定） 物權債權支配性，支配權，無需協助請求權，必須他人協助排他性，一物一權兼容性，多個債權可并存絕對性，對世權相對性，對人權（二）物權的類型（了解）物權體系自物權所有權 國家所有權集體所有權私人所有權 建設用地使用權土地承包經營權（略）宅基地使用權（略）地役權（略）用益物權他物權擔保物權抵押權質押權留置權（法定）物權的種類：1、自物權與他物權： 自物權：所有權； 他物權：用益物權、擔保物權2、用益物權與擔保物權（限制物權） 用益物權：以使用他

5、人之物為目的的物權。包括國有土地使用權、宅基地使用權、農村土地承包經營權等。 擔保物權：以擔保債權的實現為目的的物權。包括抵押權、質權和留置權。 用益物權針對物的使用價值，擔保物權針對物的交換價值。3、動產物權與不動產物權；4、獨立物權與從物權 能夠獨立存在的物權為獨立物權，如所有權、建設用地使用權等；從屬于其他權利、不能獨立存在的物權為從物權，如擔保物權、地役權。案例二：下列權利中屬于物權的是：A、李某對自己所有的房屋享有的權利B、劉某對自己的承包地享有的權利C、張某對與王某簽訂合同享有的請求王某支付價款的權利D、謝某對自己出資設立的公司享有的權利 【例題多選題】根據物權法律制度的規定，下列

6、各項中，能夠成為所有權客體的有（ ）。（2013年）A.月球表面B.藥品C.土地D.存有計算機程序的光盤【答案】BCD二、物權法的原則1、物權法定原則：物權的種類和內容，由法律規定。 1）種類法定（約定的優先購買權） 2）內容法定（約定質權不移交質物）2、物權公示原則： 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅以登記為公示方法；動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。 【例題單選題】甲將自己的一間私房作價2萬元轉讓給乙，乙略加修繕，居住一年后以4萬元的價格轉讓給丙，丙居住一年后以5萬元的價格轉讓給丁。以上幾次轉讓都簽訂了買賣合同，但均未辦理過戶登記手續。在丁居住期間，該房屋價格漲至20萬元，甲、

7、乙、丙、丁就房屋所有權發生爭議。該房屋所有權應屬于（）。A.甲 B.乙C.丙D.丁案例三：甲乙對登記在乙名下的一棟房屋所有權歸屬發生爭議，經法院審理后作出終審判決，該房屋所有權應屬于甲。甲即與丙達成房屋買賣合同，將該棟房屋出賣給丙，丙交付了部分房款，并催促甲辦理過戶手續。在此期間，乙與丁達成房屋買賣合同，將房屋出賣給丁。丁對甲乙之間的訟爭并不知曉，丁交付了部分房款，并辦理了過戶手續。甲、丙遂與乙、丁發生糾紛。對此，下列說法正確的是：A、甲、丙之間的買賣合同無效B、丙已取得該房屋的所有權C、乙將房屋出賣給丁的行為有效D、丁已取得該棟房屋的所有權解析:根據物權法第28條規定: “因人民法院、仲裁委

8、員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。”在法院終審判決生效時甲即取得了該棟房屋的所有權，甲有權將該棟房屋出賣給丙，故甲、丙之間的房屋買賣合同有效，A選項錯誤。 根據物權法第31條規定:“依照本法第28條至第30條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。”甲雖然已經取得了該棟房屋的所有權，但未經辦理過戶登記，其將該房屋所有權轉讓給丙不能發生物權變動的效力，故丙尚未取得該棟房屋的所有權，B選項錯誤。 如前所述，在法院判決生效后，該棟房屋所有權即歸屬于甲，乙將該棟

9、房屋出賣給丁的行為屬于無權處分，該行為經甲拒絕而無效，故C選項錯誤。 根據物權法第106條第1款規定:“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權: (一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。”雖然乙已經不是該棟房屋的所有權人，且其出賣房屋的行為無效，但作為善意第三人，丁可根據上述規定而善意取得該棟房屋的所有權，故D選項正確案例：甲父去世時留有一套商品房，甲為唯一繼承人。甲父去世不久，甲因急需用錢

10、，遂將該房屋出賣給好友乙，并答應待將房屋過戶給自己后再辦理過戶手續。合同簽訂后，乙交付了房款，甲將房屋交給乙，但未辦理過戶登記。后甲因做生意虧損，又將該房屋出賣給丙，并辦理了房產登記，丙去找乙要求交房時與乙發生糾紛。下列說法正確的有：A、該房屋所有權屬于乙B、該房屋所有權屬于丙C、甲與丙所簽訂合同為效力未定合同D、甲與乙所簽訂合同為有效合同答案：案例五：馬某將收藏的一件明代瓷器出售給馮某，馮某當場付清價金，約定馬某10天后交貨。季某聽說后，表示愿以雙倍價錢購買。馬某當即決定賣給季某，約定第5天交貨，并收定金若干。馮某聽得此事，誘馬某7歲兒子將瓷器從家中取出給他。對該瓷器所有權歸屬，下列判斷正確

11、的是：A、馮某已取得瓷器的占有，可認為馬某已履行合同，所有權歸馮某。B、所有權仍屬馬某C、馬某又賣給季某的行為有違誠實信用原則，應認定無效，所有權屬于馮某D、因對季某的合同所約定的交貨期限較早，故應屬于季某正確答案：B本題涉及所有權的歸屬問題。馬某雖然與馮某之間訂立了買賣合同，但馮某未實際取得標的物，馮某僅為合同債權人，不為瓷器的所有權人。馬某與季某之間雖然訂立了買賣合同，但瓷器未交付于季某，瓷器的所有權未轉移給季某，季某不是瓷器的所有權人。馮某雖然實際占有了該瓷器，但其取得占有的方式是不合法的方式，故其不能取得所有權，瓷器的所有權仍然屬于馬某。第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者

12、人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。 第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。 第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。 第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。物第30條：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。 第二節 物權變動一、物權變動的含義與型態 物權變動是指物權的發生（取得、設定）、變更或消滅。 物權變動包括物

13、權取得、變更與消滅三種基本情形。二、物權的取得1、原始取得：直接根據法律，不以他人的權利和意志而取得物權。生產、收取孳息、國家強制、先占、收歸等。2、繼受取得：指以他人的權利和意志而取得的物權。 移轉取得：買賣、互易、贈與、遺贈、繼承； 創設取得：所有權人為他人創設所有權以外的物權，分為民事和行政兩類。（土地使用權、擔保物權、采礦權）案例七：下列哪一項選項屬于所有權的繼受取得？A、甲通過遺囑繼承其兄房屋一間B、乙的3萬元存款得利息1000元C、丙購來木材后制成椅子一把D、丁拾得他人搬家時丟棄的舊電扇一臺物權變動及其原因（一）物權變動（理解）即物權的取得、變更、消滅 所有權：取得、轉讓、消滅 用

14、益物權：取得、轉讓、消滅 他物權 （掌握建設用地使用權） 擔保物權：設定、轉讓、消滅 （抵押權、質權）（二）物權變動的原因類型含義具體基于法律行為的物權變動（必須公示）根據當事人的意思表示買賣、贈與、互易等動產必須交付；不動產必須登記非基于法律行為的物權變動（無需公示）直接根據法律的明確規定事實行為：合法建造、拆除房屋等，事實行為成就時發生效力繼承或受遺贈：繼承或遺贈發生時裁判/征收：自法院或仲裁委的法律文書或政府的征收決定生效時案例六：中州公司依法取得某塊土地建設用地使用權并辦理報建審批手續后，開始了房屋建設并已經完成了外裝修。對此，下列哪一選項是正確的？A、中州公司因為享有建設用地使用權而

15、取得了房屋所有權B、中州公司因為事實行為而取得了房屋所有權C、中州公司因為法律行為而取得了房屋所有權D、中州公司尚未進行房屋登記，因此未取得房屋所有權【答案】B二、物權行為（重點掌握無權處分問題）無權處分關系分析所有權人 無權處分人 買受人 不追認 債權行為（買賣合同）：有效 物權行為（處分行為）：無效區別含義例債權行為在當事人之間產生債權債務關系訂立合同物權行為一定要導致物權的變化買賣合同簽訂后交付標的物無權處分無處分權的人處分他人財產（如承租人將租賃物以自己的名義賣給第三人），買賣合同的效力該如何界定？無權處分行為的效力該如何界定？ 1.債權行為：合同有效根據買賣合同解釋的規定，當事人一方

16、以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。 2.物權行為：效力待定無權處分行為處于效力待定狀態，在得到權利人追認或者無處分權人事后取得處分權的，該行為有效。 善意取得（P45）1.善意取得的構成要件（1）依“法律行為”轉讓所有權善意取得只能在交易中發生，該交易所借助的手段是法律行為（如買賣合同）。其他非因法律行為而發生的物權變動，無論是基于事實行為、公法行為還是直接基于法律規定而變動，均不存在善意取得的問題。（2）轉讓人

17、“無處分權”如果轉讓人對于所轉讓的標的物享有處分權，則適用正常的物權變動規則。善意取得制度旨在解決無權處分行為的有效性問題，因此必須以轉讓人無處分權為前提。 （3）受讓人為“善意”第三人是否善意的判斷時點以“受讓時”為準，如果受讓人事后得知轉讓人無處分權，不影響受讓人的善意取得。（4）以“合理”的價格轉讓受讓人不僅需要支付對價，而且所支付的對價在市場交易中屬于合理的范圍。因此，受讓人無償或者以明顯不合理的價格取得財產時，不適用善意取得制度。【解釋】只要合同金額是一個合理的價格即可，不要求“已經付款”。 （5）動產的善意取得以“交付”為要件，不動產則以“登記”為要件如果雙方當事人僅僅達成合意，但

18、動產尚未交付或者不動產尚未辦理產權過戶登記，則當事人之間只有債的法律關系，而沒有形成物權法律關系，不能發生善意取得的效果。（6）轉讓人基于真權利人的意思“合法占有”標的物基于真權利人的意思而合法占有之物，稱為委托物（如承租人基于和出租人之間的租賃合同合法占有租賃物）。相反，非基于真權利人的意思而占有之物稱為脫手物（如遺失物、盜竊物）。因此，善意取得制度適用于委托物，不適用于遺失物、盜竊物。四、善意取得（所有權、他物權都可以） 制度價值為了維護交易安全構成要件1.處分人無權處分 動產必須是占有委托物自愿交付他人占有 （基于合同、共有關系等而占有） 占有脫手物遺失物、盜贓物等， 不適用善意取得2.

19、第三人為善意3.第三人支付合理對價4.動產已交付；不動產已變更登記法律后果1.取得人：取得所有權；原所有權人的所有權消滅2.處分人：違約、侵權賠償權利人損失2.善意取得的法律效果（1）所有權發生轉移（直接法律效果）善意受讓人取得標的物的所有權，相應地，真權利人的所有權隨之失去。（2）賠償請求權（間接法律效果）真權利人有權向無權處分之轉讓人請求損害賠償。3.善意取得的適用范圍（1）動產、不動產均可適用善意取得制度。（2）贓物、遺失物不適用善意取得制度。（3）善意取得制度不僅僅適用于所有權，建設用地使用權、抵押權、質權、留置權等他物權也可以善意取得。【解釋1】出質人以其不具有所有權但合法占有的動產

20、出質的，法律保護善意質權人的權利。善意質權人行使質權給動產所有人造成損失的，由出質人承擔賠償責任。 【解釋2】如果債權人合法占有債務人交付的動產時，不知債務人無處分該動產的權利，債權人仍可以行使留置權。三、物權變動的分離原則 合同效力與物權變動相分離：物權是否變動與合同效力無關。典型考法：合同有效，但物權不變動。【例】1.張三把電腦賣給李四，簽了合同但未交付，合同有效，但李四不享有所有權。2.張三把房屋抵押給李四，簽了合同，但未辦抵押登記。抵押合同有效，但抵押權不產生。三、物權變動的公示方法（一）動產物權的公示方法-交付 物權法23條：“動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的

21、除外。交付：現實交付和交付替代1、現實交付：直接將物交由對方占有2、交付替代： 1）簡易交付 2）指示交付 3）占有改定 簡易交付 物權法第25條：動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。案例八： 5月4日，甲將自家耕牛出租給乙使用。5月10日，乙提出要買下此耕牛，甲表示同意。雙方在買賣合同中約定，轉讓價款為1000元，1個月后付款。問： 1、甲乙的買賣合同什么時候生效？ 2、耕牛的所有權什么時候轉移？ 【例題單選題簡易交付】某賓館為了8月8日的開業慶典，于8月7日向電視臺租借一臺攝像機。 慶典之日，工作人員不慎摔壞攝像機，賓館決定按原價買下，以抵償電視

22、臺的損失，遂于8月9日通過電話向電視臺負責人表明此意，對方表示同意。8月15日，賓館依約定向電視 臺支付了價款。攝像機所有權何時轉移？（）A.8月7日B.8月8日 C.8月9日D.8月15日【答案】C指示交付 物第26條：動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。 【例題單選題指示交付】甲公司將1臺挖掘機出借給乙公司，后來甲公司將挖掘機出賣給王某，約定由乙公司直接將挖掘機交付給王某。此事，甲公司通知了乙公司，但乙公司未作答復。關于挖掘機所有權人，下列選項正確的是（ ） A甲公司，因為挖掘機沒有交付給王某 B甲公司，因為乙公司沒有

23、答復視為不同意C乙公司，因為乙公司沒有答復視為購買D王某，因為甲公司通過指示交付的方式完成了交付 【答案】D案例九：5月4日，甲將自家的耕牛出租給乙使用2個月。5月10日，甲將該耕牛賣給丙，丙當日付款，甲當日通知乙租賃期限屆滿后將耕牛直接交給丙。問： 1、丙付款后通知乙讓其三天內將耕牛交還給自己，乙應否交付？（買賣不破租賃） 2、若7月3日乙將耕牛交給丙，丙何時取得耕牛的所有權？占有改定 物第27條：動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。案例十： 3月10日，甲將自家的耕牛賣給乙，乙當日付款。雙方當日又約定，由于正值春耕農忙季節，耕牛先借給甲使用，5月

24、10日甲再將耕牛交給乙。在本案中，乙何時取得耕牛的所有權？【例題多選題占有改定】甲有一塊價值一萬元的玉石。甲與乙訂立了買賣該玉石的合同，約定價金11,000元。由于乙沒有帶錢，甲未將該玉石交付與乙，約定三日后乙到甲的住處付錢取玉石。隨后甲又向乙提出，再借用玉石把玩幾天，乙表示同意。下列說法正確的有（）。A.甲、乙的買賣合同生效時，乙直接取得該玉石的所有權 B.甲、乙的借用約定生效時，乙取得該玉石的所有權C.由于甲未將玉石交付給乙，所以乙一直未取得該玉石的所有權D.甲通過占有改定的方式將玉石交付給了乙【答案】BD（二）不動產物權的公示方法-登記1、登記生效 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經

25、依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。 注：房屋買賣、建設用地使用權的取得和不動產的抵押必須登記，登記生效。 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。1.異議登記（不能阻卻物權變動）（1）權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。（2）不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。（3）不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。 （4）登記機構予以異議登記的，申請人在異議

26、登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。（5）異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。（二）不動產登記 ：登記簿效力優先于產權證 【例題多選題】某房屋登記的所有人為甲，乙認為自己是共有人，于是向登記機構申請更正登記。甲不同意，乙又于3月15日進行了異議登記。3月20日，丙打算買甲的房屋，但是到登記機構查詢發現甲的房屋存有異議登記，遂放棄購買。乙申請異議登記后，發現自己的證據不足，遂對此事置之不理。下列哪些選項是正確的？（ ） A.異議登記后，未經乙同意，處分該房屋的，不發生物權效力B.異議登記于3月31日失效 C.甲有權向乙請求賠償損失 D.甲有權向登記機構請求賠償損失

27、【答案】BC2.預告登記（可以阻卻物權變動）（1）當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權， 按照約定可以向登記機構申請預告登記。（2）預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。（3）預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。【例題多選題】 甲向乙出售房屋并訂立買賣合同。雙方約定：乙應在一年內分期支付完畢價款；甲先將房屋交付乙使用，一年后轉移所有權。房屋交付后，雙方前往房屋登記機構辦理了預告登記。下列表述中，正確的有（）。（2009）A.乙已取得房屋所有權B.若甲未經乙同意，將房屋另行出賣給丙，則甲、

28、丙的買賣合同無效C.若甲未經乙同意，將房屋抵押給丁，該抵押行為不能發生物權效力D.若甲因為乙沒有按期支付價款而依法解除合同，則預告登記失效【答案】CD2、登記對抗 （1）土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。 （2）地役權自地役權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。案例十一： 甲為了能在自己的房子里欣賞大海，便與相鄰的乙約定：乙蓋的樓房不得超過2米，作為補償，甲每年支付給乙1000萬元。雙方于4月1日簽訂了地役權合同，于4月10日辦理了地役權登記手續。乙的土地屬于供役地，甲的土地屬于需役地。 問：1、地役權什么時候設立的？ 2、如未進行地役權登記

29、，乙將其建設用地使用權轉讓給不知情的丁，丁在地役權約定期間蓋起了高樓，甲可向丁主張地役權嗎？3、非基于法律行為的物權變動 （1）基于事實行為 （2）基于法律規定 （3）基于公法行為物權變動的具體規則總結 類型基于法律行為（必須公示）非基于法律行為（無需公示）所有權動產：合同 + 交付不動產：合同 + 登記不存在合同事實行為完成；裁判文書、征收決定生效；繼承、遺贈開始用益物權建設用地使用權：合同 + 登記擔保物權動產抵押：合同不動產抵押：合同 + 登記動產質押：合同 +交付具體情形登記生效（1）房屋買賣（2）建設用地使用權的取得（3）不動產的抵押物權變動不以登記為生效要件，但事后處分時仍要登記（

30、1）因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力（2）因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力（3）因人民法院、仲裁委員會的法律文書、人民政府的征收決定，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發生效力登記對抗（1）土地承包經營權（2）地役權不動產的物權變動【例題1多選題】根據物權法的規定，下列物權中，其設立、變更未經登記即可發生效力的有（ ）。（2009年原制度）A.建設用地使用權B.機動車所有權C.地役權D.土地承包經營權【答案】BCD【例題2多選題】根據物權法律制度的規定，下列物權變動中，以登記為變動要

31、件的有（ ）。（2009年新制度）A.甲公司將一幅土地的建設用地使用權轉讓給乙公司B.甲公司與乙公司之間訂立合同，在甲的土地上設定地役權C.甲公司將一架飛機的所有權轉讓給乙公司D.自然人丙將其繼承的房屋轉讓給丁，該房屋尚登記在其去世的父親名下【答案】AD一物二賣一、合同法司法解釋（二）的規定（P39）出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第52條規定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物的所有權，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應予支持。（2012年案例分析題）【解釋】買賣合同只是債權行為，債權行為的效力，是在當事人之間確立債權債務關系，并不導致標的物所有權的轉移。在

32、同一標的物上成立的多重買賣合同均可“有效”。但是，出賣人只能履行其中一項買賣合同，其他未能獲得標的物所有權的買受人有權請求出賣人承擔違約責任。 二、買賣合同司法解釋的規定（2013年新增）（P91）1.普通動產出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均“有效”的情況下，買受人均要求實際履行合同的：（1）先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持；（2）各買受人均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持； （3）買受人均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持

33、。【解釋1】先交付先付款先訂合同【解釋2】普通動產的所有權自“交付”時轉移，但法律另有規定的除外。 2.特殊動產出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均“有效”的情況下，買受人均要求實際履行合同的：（1）先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；（2）各買受人均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持； （3）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持；（4）各買受

34、人均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持。【解釋1】交付登記合同。【解釋2】對于船舶、航空器和機動車等動產，其所有權的移轉仍以“交付”為要件，而不以登記為要件。 三、商品房買賣合同司法解釋的規定（P94）1.一房二賣（P95）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，由于出賣人的行為構成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過“已付房款”一倍的懲罰性賠償金。【解釋】買受人只能要求“房地產開發商”承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金，如果出賣

35、人是平民百姓，不在此列。2.預告登記（P41）預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。 第三節 所有權一、概念 所有權是在法律限制范圍內，對物為全面支配的權利。 物第39條：所有人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。 最為完整的支配權，物權體系的核心。特征：完全性、整體性、恒久性、彈力性內容：占有、使用、收益、處分種類：國有所有權、集體所有權、私人所有權。二、共有 是指兩個以上的權利主體對同一不動產或者動產共同享有所有權。共有的形式包括按份共有和共同共有。按份共有：數人按應有份額對共有物共同享有權利和分擔義務。 約定出資等額共同共有：指兩

36、個以上的權利主體平等地對共有物共同享有權利和分擔義務。 以共同關系為前提，一般情況下共同共有財產不分份額。共同共有的形式有夫妻共有、家庭共有和遺產分割前共有。共有形態的推定： 沒有約定或約定不明確的，除共人人具有家庭關系等外，視為按份共有。案例十二： 紅光、金輝、綠葉和彩虹公司分別出資50萬元、20萬元、和10萬元建造一棟樓房，約定建成后按投資比例使用，但對樓房管理和所有權歸屬未作約定。根據物規定，下列說法錯誤的是：A、該樓發生的管理費用應按投資比例承擔B、該樓所有權為按份共有C、紅光公司投資占50%，有權決定該樓的重大修繕事宜D、彩虹公司對其享有的份額有權轉讓案例十三： 甲乙丙按份共有一套房

37、屋，三人各占三分之一，為提高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示同意，但丙反對。下列表述正確的是：A、因沒有經過全體共有人的同意，甲乙不得鋪木地板B、因甲乙的份額合計已達三分之二，故甲乙可以鋪地板C、甲乙只能在自己的應有部分上鋪木地板D、若甲乙堅持鋪木地板，則需先分割共有房屋案例十四：甲、乙、丙三人合買了一套機器設備。甲欲以5000元的價格轉讓自己的份額。丙表示不要，乙未置可否。3個月后，丁愿意購買該份額，甲接受了丁交付的5000元款項。此時，甲父知道此事也欲購買該份額，甲又與其父簽訂了轉讓份額協議。這時乙、丙也分別向甲表示欲購買甲的份額。甲的份額應轉讓給誰？A、乙與丙 B、乙C、

38、丁 D、甲父案例十五：甲乙相識戀愛1年后，為同居準備購買一套房屋。為此，甲、乙各出資8萬元，甲之父母也資助4萬元，雙方購買了一套二手房屋。后甲、乙經登記結婚。婚后不久，因乙有婚外情致婚姻破裂，雙方協商離婚。但對房屋分割發生爭議，對此，下列表述中正確的是：A、甲父母所出資部分應是甲所有，屬于甲個人婚前財產B、甲父母所出資部分應歸甲、乙共有，屬于甲、乙夫妻共有財產C、甲父母所出資部分應歸還甲之父母D、甲父母所出資部分應由甲、乙及甲之父母共有婚姻法解釋第22條：當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。案例十五：甲、乙共同繼承平房兩間

39、，一直由甲居住。甲未經乙同意，接該房右墻加蓋一間房，并將三間房屋登記于自己名下，不久又將其一并賣給了丙，并辦理了登記手續。下列哪種說法是正確的？A、甲、乙是繼承房屋的按份共有人B、加蓋的房屋應歸甲所有C、加蓋的房屋應歸甲、乙共有D、乙有權請求丙返還所購三間房屋案例十六：甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓(共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產證。下列哪些說法是正確的？A、甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收入B、一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權利C、若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優先購買權D、如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意建筑物區分所有權： 新型的不動產所有權形

40、態。是指對建筑物的與其他部分區別開來的某一特定部分享有的所有權。 這種所有權，既不是傳統民法中效力及于建筑物全部的單獨所有權，也不是按份共有或共同共有的建筑物共有所有權。 它是包括了對建筑物專有部分的單獨所有權、對建筑物共有部分的共有權以及因區分所有權人的共同關系所生的成員權三部分。通常被稱為建筑物區分所有權構成的“三元論”。案例十八：甲、乙、丙三人共有一輛拖拉機，農閑時往往有幾個月擱置不用。乙、丙均想將拖拉機賣掉。甲外出之時，乙、丙二人就協商將拖拉機賣給了丁，賣得價款為甲留下一份，其他由乙丙各自取走。甲回來后知悉此事，認為乙、丙未經自己同意無權出賣拖拉機，乙丙認為應該少數服從多數。對此，下列

41、說法正確的是：A、乙、丙的行為侵犯了甲的所有權B、乙、丙的行為侵犯了甲的優先購買權C、如果丁取得拖拉機并非善意，則甲可以主張該買賣無效D、若丁取得拖拉機的所有權，則乙丙應賠償給甲造成的損失物第97條：處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 按份共有人對于共有物的處分，除另有約定外，應當經占份額三分之二以上共有人的意思處理，但不能損害其他共有人的利益；否則，少數共有人可以要求其承擔民事責任。案例十八：甲乙丙共有一頭駱駝，價值近萬元，用于經營旅游服務。其中甲享有40%的份額，乙享有35%，

42、丙享有25%。設該駱駝在一次對游客李某的旅游服務中不慎將李某摔傷，李某花去醫藥費若干，對該醫藥費如何處理？A、應由甲乙丙承擔按份責任B、應由甲乙丙承擔連帶責任C、應由甲乙丙承擔補償責任D、應由李某自己承擔物第102條：對于共有物所發生的債務，除債權人知道或應當知道不存在連帶關系的以外，按份共有人應對債務承擔連帶責任。 共同共有與按份共有的比較共同共有按份共有共有人對共有物的權利和義務共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務管理費用有約定的按照約定沒有約定或約定不明的共同共有人“共同”負擔按份共有人按照其“份額”負擔對外關系對外因共有的不動產

43、或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權，承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外內部除共有人另有約定外，共同享有債權，承擔債務除約定外，按照“份額”享有債權、承擔債務對共有物進行重大修繕和處分經全體共同共有人同意經占份額三分之二以上的按份共有人同意轉讓自己的份額談不上自己的份額按份共有人有權自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的同意三、動產所有權的特殊取得方式 動產所有權有若干特殊的取得方式，包括先占、拾得遺失物、發現埋藏物及添附等。（一）先占 以所有權人的意思占有無主動產。先占人基于先占行為取得無主動產的所有權。案例二十： 根據物權

44、法律制度的規定，下列各項中，可以適用先占取得所有權的是：A、遺失的手表B、所有人不明的埋藏物C、房屋D、所有人拋棄的動產（二）拾得遺失物 不足以令拾得人取得遺失物的所有權，而負有歸還權利人的義務，因此，拾得遺失物后，拾得人應當及時通知權利人領取，不知道的，應及時發布招領公告。遺失物自發布招領公告之日起6個月內無人認領的，歸國家所有。 拾得人有費用償還請求權及懸賞廣告所允諾的報酬請求權。（三）發現埋藏物 參照拾得遺失物的有關規定適用。（四）添附 添附是附合、混合與加工的總稱。原物經過添附而成新物，所有權仍為一個，因而需要確定添附之后物的所有權歸屬。 附合：不同所有人的物密切結合，構成不可分割的一

45、物，稱附合。 （1）動產附合于不動產-不動產所有人取得附合之物所有權 （2）動產附合于動產-共有；主物所有人取得所有權混合：所有權不屬同一人的動產，相互混雜，難以識別或分離。準用動產附合之規定。加工：在他人之動產上進行改造或勞作，并生成新物的法律事實。 只要加工或改造的價值不明顯低于材料價值，即取得新物所有權。 因為添附而失去所有權之人，有權請求取得添附新物所有權之人賠償損失。案例二十一：養牛專業戶王某的一頭奶牛得了重病，王某恐怕此牛得的是傳染病，傳染了別的牛而造成更大的損失，于是將此牛拉到野外拋棄。劉某經過時發現，將牛拉回家中，經過劉某的精心喂養，此牛病愈并成為一頭高產奶牛。半年后，王某聽說

46、此事，向劉某索要此牛。依照法律，王某：A、有權請求劉某返還，因為劉某拾得牛并據為己有，構成不當得利B、有權請求劉某返還此牛，但應補償劉某喂養此牛所支出的費用及勞務費C、無權請求劉某返還此牛，因為他的拋棄行為已使其所有權消滅，劉某基于先占而取得牛的所有權D、無權請求劉某返還此牛，但可以請求劉某給予適當補償案例二十二：王某在清理父親的遺物時發現一塊奇石，誤以為為其父所有，遂將其雕刻成石雕，其好友劉某見后十分喜歡，以價格5萬元購買之。后張某向王某索要該石時，方知該石系其父借用觀賞。張某訴至法院。石雕的所有權應歸誰？A、張某 B、王某C、劉某 D、張某和劉某案例二十三：王某在吃飯時丟失瑞士名表羅西尼表

47、一塊，餐廳人民拾得后交給公安部門。王某未在規定期限內前去認領，公安部門按照有關規定交寄售商店出售。孫某從該商店買得該手表，將手表送給女友林某做生日禮物。手表在林某第2天乘公交車時被偷去，小偷下車后即以100元的低價賣給鄭某。該手表的所有權屬于：A、王某 B、孫某C、林某 D、鄭某 第四節 擔保物權一、擔保物權概述 1、概念：以擔保債權實現為目的的物權，為擔保物權。擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利。 物權法規定了抵押權、質權與留置權三種擔保物權。意定擔保物權：抵押權、質權法定擔保物權：留置權2、特性（1）從屬性（2）權利行使

48、的附條件性（3）優先受償性二、抵押權1、概念：是為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。 其中，債務人或第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產或稱抵押物。注： 抵押權不移轉抵押物的占有，不影響使用。 動產、不動產均可抵押。2、抵押合同 1）應當采取書面形式訂立抵押合同 2）訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人不得約定在債務履行期限屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權“直接”歸債權人所有；但該“流質條款”的無效不影響抵押合同其他條款的效力。 “流質條款之禁止”

49、案例二十四： 按照物權法的規定，下列財產可以作為抵押物的有：A、工廠的半成品B、正在建造的船舶C、以招標方式取得的荒地的土地承包經營權D、土地所有權E、機動車F、建筑物3、抵押物（一）禁止抵押的財產：1）土地所有權；2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；3）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；4）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；5）依法被查封、扣押、監管的財產6）法律 、行政法規規定不得抵押的其他財產（二）房地一體原則1）城市房地產 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并

50、抵押。 以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。 “房隨地走，地隨房走”2）農村集體土地 鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得“單獨”抵押。 以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。 只能“地隨房走”、不能“房隨地走”3）土地承包經營權 物縮小了土地承包經營權的可抵押范圍，將“家庭土地承包經營權”排除在外，只允許以招標、拍賣、公開協商等方式取得的“荒地”等土地承包經營權作為抵押財產。（三）抵押權的設立1）登記生效 A、建筑物和其他土地附著物 B、建設用地使用權 C、以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權 D、正在建造的建筑物 注：不動產的

51、抵押必須辦理抵押登記，抵押權自登記之日起設立。如果當事人未辦理登記，只是抵押權未設立，但不影響抵押合同的生效。案例二十四： 甲公司以建設用地使用權設定抵押向乙銀行貸款1000萬元，雙方4月1日簽訂了抵押合同，4月10日辦理了抵押登記。 在本案中，抵押合同何時生效？抵押權何時設立？案例二十五： 甲公司向乙銀行借款500萬元，以其閑置的一處辦公用房作擔保。乙銀行正好缺乏辦公場所，于是與甲公司商定，由甲公司以此辦公用房為乙銀行設立擔保物權。隨后，甲公司向乙銀行交付了辦公用房，但未辦理登記手續。借款到期后，甲公司未能償還借款，乙銀行主張對辦公用房行使優先受償的權利。下列說法正確的是：A、乙有權這樣做，

52、因其對標的物享有抵押權B、乙有權這樣做，因其對標的物享有質權C、乙有權這樣做，因其對標的物享有同時履行抗辯權D、乙無權這樣做，因其與甲公司之間的約定未能設定擔保物權2）登記對抗 當事人以生產設備、原材料、半成品、產品，正在建造的船舶、航空器，交通運輸工具設定抵押，抵押權自抵押合同生效時設立。但未經登記，不得對抗善意第三人。案例二十六： 甲公司以生產設備作為抵押向乙銀行貸款1000萬元，雙方4月1日簽訂了抵押合同，4月10日辦理了抵押登記。在本案中：1、抵押權何時設定？2、如果在抵押登記前，甲未經乙同意將抵押物轉讓給不知情的丙公司，乙銀行能否對該設備行使抵押權？（四）抵押物的擔保范圍 抵押物的擔

53、保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。當事人另有約定的，從其約定。案例二十七： 甲向乙借款50萬元，約定以甲的A幢房屋抵押給乙，雙方為此簽訂了抵押合同，但在抵押登記時，登記為以甲的B幢房屋抵押給乙。后甲未能按約還款，乙欲行使抵押權。下列說法正確的是：A、乙只能對甲的A幢房屋行使抵押權B、乙只能對甲的B幢房屋行使抵押權C、乙可選擇對甲的A幢或B幢房屋行使抵押權D、乙不能行使抵押權，因為登記機關廢黜的抵押物與抵押合同約定的抵押物不一致，抵押無效1、抵押物的范圍（1）以登記為準 抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。案例二十八： 北京甲公司

54、與乙銀行簽訂了借款合， 約定甲公司以其所有的A大廈及其建設用地使用權為抵押物，貸款5000萬元。雙方辦理了抵押登記手續后，乙銀行發放了貸款。甲后又在A大廈項目所在地塊上增建了一幢商務配樓，尚未竣工。甲公司因另案被法院判決支付巨額債務，無法償還乙銀行的貸款。以下正確的是：A、商務配樓使用了乙擁有抵押權的土地，當然成為抵押物的一部分B、商務配樓是在建工程，不得抵押、拍賣、轉讓C、乙請求法院拍賣抵押物時，可以請求法院只拍賣A大廈和整個項目地塊的建設用地使用權，而不拍賣商務配樓的房屋所有權D、乙可以請求法院將A大廈和商務配樓及整個項目地塊的建設用地使用權一同拍賣，但無權就商務配樓拍賣所得價款優先受償(

55、2)新增 城市房地產或建設用地使用權抵押后，土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與抵押物一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。(3)從物 抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押物的從物。案例二十九： 陳某用自己的轎車作抵押向銀行借款40萬元，并辦理抵押登記手續。陳某駕駛該車出行時，不慎發生交通事故。經鑒定，該車的價值損失30%。保險公司賠償了該車損失。下列說法正確的是：A、該轎車不再擔保銀行債權B、該轎車應擔保銀行債權C、保險賠款不應擔保銀行債權D、

56、保險賠償應擔保銀行債權2、抵押物的物上代位 （1）擔保期間，抵押物毀損、滅失或者被征收等，抵押權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。（2）抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及于補償金。案例三十：甲將房屋一間作抵押向乙借款2萬元。抵押期間，知情人丙向某甲表示愿以3萬元購買甲的房屋，甲也想將抵押的房屋出賣。對此，下列哪一表述是正確的？A、甲有權將該房屋出賣；但須事先告知抵押權人乙B、甲可以將該房屋出賣，不必征得抵押權人乙的同意C、甲可以將該房屋賣給丙，但應征得抵押權人乙的同意D、甲

57、無權將該房屋出賣，因為房屋上已設置了抵押權案例三十一： 甲公司向乙銀行貸款100萬元，已辦其所有的一棟房屋作抵押擔保，并完成了抵押登記。現乙公司擬將房屋出售給丙公司，通知了銀行并向丙公司告知了該房屋已經抵押的事實。乙、丙訂立書面買賣合同后到房屋管理部門辦理過戶手續。下列正確的是：A、不論銀行是否同意，房屋管理部門應當準予過戶，但銀行對該房屋享有抵押權B、如丙公司代為清償了甲公司的債務，則不論銀行是否同意，均應準予過戶C、如丙公司向銀行承諾代為清償甲公司的銀行債務，則不論銀行是否同意轉讓，房屋管理部門均應準予過戶D、如甲公司清償了銀行債務，則不論銀行是否同意，均應當準予過戶（五）抵押物的處分1、

58、抵押物的轉讓 （1）抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。 （2）抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。2、抵押物的出租 “在后抵押不破在先租賃”：先抵押后出租的，抵押權優先；先出租后抵押的，租賃合同優先。（六）抵押權的實現 1、抵押權的實現 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。 如果協議損害其他債權人利益的，其他債

59、權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起1年內請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。案例三十二： 甲以其設備設定抵押向乙借款100萬元，甲到期未還本付息，該設備的拍賣價款為80萬元，拍賣費用8萬元，100萬元債務的利息為7萬元。請問甲應按什么順序清償相應債務？2、抵押物拍賣價款的清償順序： （1）實現抵押權的費用 （2）主債權的利息 （3）主債權案例三十三： 個體工商戶甲將其現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品一并抵押給乙銀行，但未辦理抵押登記。抵押期間，甲未經乙銀行同意以合理價格將一臺生產設備出場給丙。后甲

60、不能向乙銀行履行到期債務。下列正確的是：A、該抵押權因抵押物不特定而不能成立B、該抵押權因未辦理抵押登記而不能成立C、該抵押權雖已成立但不能對抗善意第三人D、乙有權對丙從甲處購買的生產設備行使抵押權動產的浮動抵押： 經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。三、質押（一）概念： 是指債務人或者第三人將其動產或者權利移交債權人占有或者辦理出質登記，作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權以處分該動產或者權利的價款優先受償。分為動產