1、上投集團如東項目投資評估報告上海易居房地產研究院2007年10月15日目 錄 TOC h z t 標題一,1,標題二,2,標題三,3 HYPERLINK l _Toc180231357 第一部分 城市宏觀投資環境分析 PAGEREF _Toc180231357 h 4 HYPERLINK l _Toc180231358 一、自然地理環境 PAGEREF _Toc180231358 h 4 HYPERLINK l _Toc180231359 1、城市概況 PAGEREF _Toc180231359 h 4 HYPERLINK l _Toc180231360 2、城市交通 PAGEREF _Toc

2、180231360 h 5 HYPERLINK l _Toc180231365 3、城市人口 PAGEREF _Toc180231365 h 6 HYPERLINK l _Toc180231368 二、經濟發展環境 PAGEREF _Toc180231368 h 7 HYPERLINK l _Toc180231369 1、人均GDP PAGEREF _Toc180231369 h 7 HYPERLINK l _Toc180231370 2、人均可支配收入 PAGEREF _Toc180231370 h 7 HYPERLINK l _Toc180231371 3、城市規劃及市政建設 PAGERE

3、F _Toc180231371 h 8 HYPERLINK l _Toc180231375 4、重點經濟開發區 PAGEREF _Toc180231375 h 10 HYPERLINK l _Toc180231378 三、房地產市場發展環境分析 PAGEREF _Toc180231378 h 12 HYPERLINK l _Toc180231379 1、施工及新開工面積 PAGEREF _Toc180231379 h 12 HYPERLINK l _Toc180231380 2、竣工面積及銷售面積 PAGEREF _Toc180231380 h 12 HYPERLINK l _Toc18023

4、1381 3、商品房價格走勢 PAGEREF _Toc180231381 h 13 HYPERLINK l _Toc180231382 四、項目競爭市場分析 PAGEREF _Toc180231382 h 14 HYPERLINK l _Toc180231383 1、競爭企業分析 PAGEREF _Toc180231383 h 15 HYPERLINK l _Toc180231384 2、供應結構與規模 PAGEREF _Toc180231384 h 15 HYPERLINK l _Toc180231385 3、整體規劃分析 PAGEREF _Toc180231385 h 16 HYPERLI

5、NK l _Toc180231388 4、物業類型分析 PAGEREF _Toc180231388 h 17 HYPERLINK l _Toc180231389 5、公寓主力戶型分析 PAGEREF _Toc180231389 h 17 HYPERLINK l _Toc180231390 6、價格及去化分析 PAGEREF _Toc180231390 h 21 HYPERLINK l _Toc180231391 7、客源分析 PAGEREF _Toc180231391 h 21 HYPERLINK l _Toc180231392 8、未來市場供應預估 PAGEREF _Toc180231392

6、 h 22 HYPERLINK l _Toc180231393 9、評估小結 PAGEREF _Toc180231393 h 23 HYPERLINK l _Toc180231394 第二部分 老城區通用機械廠及新海花啤酒廠地塊評估 PAGEREF _Toc180231394 h 24 HYPERLINK l _Toc180231395 一、自然資源評估 PAGEREF _Toc180231395 h 24 HYPERLINK l _Toc180231396 1、地理位置資源評估 PAGEREF _Toc180231396 h 24 HYPERLINK l _Toc180231400 2、景觀

7、資源評估 PAGEREF _Toc180231400 h 26 HYPERLINK l _Toc180231401 二、社會資源評估 PAGEREF _Toc180231401 h 26 HYPERLINK l _Toc180231402 1. 區域檔次評估 PAGEREF _Toc180231402 h 26 HYPERLINK l _Toc180231403 2、 周邊生活機能評估 PAGEREF _Toc180231403 h 26 HYPERLINK l _Toc180231404 3、 周邊住宅環境評估 PAGEREF _Toc180231404 h 27 HYPERLINK l _

8、Toc180231405 4、評估小結 PAGEREF _Toc180231405 h 27 HYPERLINK l _Toc180231406 三、土地交易價格評估 PAGEREF _Toc180231406 h 28 HYPERLINK l _Toc180231407 1、土地分析 PAGEREF _Toc180231407 h 28 HYPERLINK l _Toc180231408 2、土地產品組合方式 PAGEREF _Toc180231408 h 28 HYPERLINK l _Toc180231412 3、土地交易價格評估 PAGEREF _Toc180231412 h 32 H

9、YPERLINK l _Toc180231415 第三部分 老城區縣政府行政辦公區域地塊評估 PAGEREF _Toc180231415 h 41 HYPERLINK l _Toc180231416 一、自然資源評估 PAGEREF _Toc180231416 h 41 HYPERLINK l _Toc180231417 1、地理位置資源評估 PAGEREF _Toc180231417 h 41 HYPERLINK l _Toc180231418 2、景觀資源評估 PAGEREF _Toc180231418 h 43 HYPERLINK l _Toc180231419 二、社會資源評估 PAG

10、EREF _Toc180231419 h 43 HYPERLINK l _Toc180231420 1、區域檔次評估 PAGEREF _Toc180231420 h 43 HYPERLINK l _Toc180231421 2、 周邊生活機能評估 PAGEREF _Toc180231421 h 44 HYPERLINK l _Toc180231422 3、 周邊住宅環境評估 PAGEREF _Toc180231422 h 45 HYPERLINK l _Toc180231423 4、評估小結 PAGEREF _Toc180231423 h 45 HYPERLINK l _Toc18023142

11、4 三、 土地交易價格評估 PAGEREF _Toc180231424 h 46 HYPERLINK l _Toc180231425 1、 土地分析 PAGEREF _Toc180231425 h 46 HYPERLINK l _Toc180231426 2、 土地產品組合方式 PAGEREF _Toc180231426 h 46 HYPERLINK l _Toc180231430 3、 土地交易價格評估 PAGEREF _Toc180231430 h 50第一部分 城市宏觀投資環境分析一、自然地理環境1、城市概況如東，位于江蘇省的東南部，地處長江入海口的東北翼，隸屬2小時上海城市經濟帶。全境

12、1872平方公里，海岸線106公里，耕地140萬畝，盛產文蛤、鰻魚、紫菜等50多種海鮮產品，沿海灘涂每年向大海淤長3000-5000畝土地。全縣人口103萬。如東是中國最早14個沿海開放城市之一。截止2006年12月，已興辦獨資、合資、合作企業近700家，利用外資21.5億美元。外商投資企業分別來自美國、德國、日本、法國、瑞士、韓國、泰國、臺灣、香港等20多個國家和地區，投資領域涉及一、二、三產業。數據來源：上海易居房地產研究院2、城市交通2.1航運如東境內水網密布，如泰運河、九圩港運河、串場運河在縣城交匯入海。距長江北支第一大港南通港55公里，距建設中的20萬噸級洋口港15公里。開發區北側串

13、場河與如泰運河相連，豐水季節可通航800噸位船隊，枯水季節可通航500噸位船隊，航運路線為從如泰運河九圩港運河長江。向北可到達蘇北及安徽淮南各市縣；向南可到達無錫、蘇州、嘉興、杭州、南昌、岳陽、長沙等地；沿江而上可到達蕪湖、安慶、九江、武漢、宜昌、重慶等地。海運路線與長江相通，在南通實行中轉，非常方便。數據來源：上海易居房地產研究院2.2、陸運如東現有蘇317、222、223一級省道經縣城連接南通、揚州、南京等大中城市，經通沙、通常、海太汽渡和江陰大橋等可直達蘇南與上海。此外，連接洋口港和蘇通長江大橋的兩條高速公路已開工建設。2.3、鐵路運輸新長鐵路南通段已竣工營運（至如東洋口港延伸段將于20

14、08年上半年開工），與京滬、隴海、宜杭等鐵路干線接軌。此外，蘇通鐵路大橋已獲國家批準立項，即將開工建設。2.4、空運如東距南通興東機場30公里，現已開通至北京、廣州、深圳、廈門、大連、重慶等航線。3、城市人口3.1、年末人口數量近幾年蘇中地區人口大量外流 ，如東、通州、南通等蘇中地區人口以負增長情況突出；每年則以千至萬人的人口外流。如東縣乃至整個南通市都呈現人口大量外流的現象：自2000年至2004年如東縣每年人口負增長69千人左右不等。數據來源：如東統計年鑒3.2、主城區人口數量蘇中地區雖然人口外流情況嚴重，但仍然有另一種現象：即蘇中地區中心城區的人口吸引能力也具有優勢，如南通市區、如東縣掘

15、港鎮每年人口也增長迅速。掘港鎮2006年底已經達到了20.8萬人。 數據來源：如東統計年鑒二、經濟發展環境1、人均GDP蘇中地區人均GDP雖然一直處于增長態勢，如東縣人均GDP增幅從2003年開始超過兩位數，而2004年更是達到21.05%。預計2006年-2010年如東地區經濟將出現迅猛發展。人口外流現象可以得到一定抑制，甚至可以吸收蘇北地區人口進入。 數據來源：如東統計年鑒2、人均可支配收入如東地區05年剛剛突破萬元，不過如東縣存在人口外流現象和反哺現象，人均可支配收入有被低估可能。數據來源：如東統計年鑒3、城市規劃及市政建設3.1蘇通大橋如東至上海直線距離為130公里，現有海太、通常、通

16、沙三條過江汽渡。連接長江南北的蘇通大橋已于2007年6月底合龍，2007年底試通車，2008年5月份正式通車。屆時，將全線貫寧通高速、連鹽通高速、沿海高速、沿江高速和蘇嘉杭高速，如東至上海僅需1.52小時。數據來源：上海易居房地產研究院3.2、南通港南通口岸是對外開放的一類口岸，已建成萬噸級以上泊位24座,其中集裝箱專用泊位3座。港口年吞吐量2300萬噸以上，外貿年吞吐量300萬噸左右，國際集裝箱年運輸量16萬標箱。南通港已經與美國、俄羅斯、加拿大、澳大利亞、日本、新加坡等65個國家和地區的199個港口通航，并開通南通至香港、日本、韓國3條國際集裝箱航線，每日有28條集裝箱班輪通往世界各地。

17、數據來源：上海易居房地產研究院3.3、洋口港洋口港地處長江三角洲洲頭，是江蘇唯一可建10萬至20萬噸級國際深水大港的理想港區。隔海與韓國、日本相望，隔江與上海、蘇南地區相依，是江蘇乃至華東地區“外引西進”的理想“橋頭堡”。該港口可以滿足建國際海港的深水條件。依托洋口港的深水優勢，便捷的集疏運條件、靈活的聯運體系，可建各類集裝箱泊位、大宗散貨泊位、原油進口泊位、礦石中轉泊位及LNG專用泊位等。利用港區豐富的土地資源和淡水資源，可興辦各類大型石化、冶金、船舶制造等項目。2003年11月18日，洋口港的開發正式啟動，香港保華國際有限公司與江蘇洋口港投資開發有限公司共同投資50億元人民幣建設洋口港區基

18、礎設施。目前，獲國務院批準的30平方公里臨港工業區的基礎設施工程已全面動工， 10平方公里已基本實現“三通一平”，12.6公里的陸島通道黃海大橋以每天45米的速度加快建設，將于 2008年與蘇通大橋同步實現試通航。此外，二期工程將建10-20萬噸級原油和化工碼頭泊位2個。洋口港已列入國家交通部和江蘇省“十一五”重點建設項目，預計用1015年的時間，如東將建設成為一個新型海港城市。洋口港也將最終建成一個擁有若干個10-20萬噸深水泊位，45平方公里臨港工業用地、80公里聯江運河、100公里疏港高速公路的現代化深水海港。建成后的洋口港，雄居長江口，服務沿海各港，將成為長江中下游城市重要的對外口岸。

19、數據來源：上海易居房地產研究院4、重點經濟開發區4.1江蘇省如東經濟開發區江蘇省如東經濟開發區為省級開發區，創立于1992年7月，是一個以縣城為依托延伸發展為如東開放型經濟與高科技產業的密集區。南區10.14平方公里已基本開發建設到位，新區規劃的16平方公里，基礎設施配套已到位。截止2006年12月底，經濟開發區共批準進區項目680個，總投資75.74億元。其中工業企業245家，外商投資企業161家，實際利用外資7.5億美元。其中美國強生公司投資2500萬美元的尼龍浸漬手套項目和投資近5000萬美元光的伏電池項目，香港愛德士公司投資2980萬美元的制鞋項目，美國雷蒙公司投資2300萬美元的工藝

20、品加工項目，香港泰輝染織有限公司投資2200萬美元的紡織印染項目，日商投資2000萬美元的千葉科技園項目，香港中紡集團投資2200萬美元的紡織服裝項目，西班牙恩巴莎公司投資800萬美元的紡織項目，上海凱昌集團投資2900萬美元紡織機械項目，香港達盈集團投資3000萬美元的金屬制品項目，香港和潤科技國際(集團)公司投資1480萬美元的食品配料項目，南非客商投資500萬美元的床上用品項目等。4.2洋口港化學工業園位于南通洋口港區西側，國家一級漁港東側，距南通港約55公里，距南通機場40公里，距洋口港5公里，與上海直線距離120公里，屬上海2小時經濟圈。江蘇省南通外向型農業綜合開發區洋口化學工業園總

21、體規劃由中國天辰化學工程公司規劃設計，總規劃20平方公里，首期開發8平方公里，園內布局合理，設施配套完善，逐步達到“七通一平”。具有瀕臨黃海、土地資源豐富、環境容量大的優勢。化工園區一期開發建設3.67平方公里，該園區已經江蘇省環境保護廳批準立項。目前一期工業用地已有60多個項目進區，主要項目有染料中間體、農藥中間體、化工助劑、精細化工產品，總投資達40多億元。現有：上海泰禾化工有限公司投資3.5億元農藥項目，永盛化工、恒盛化工、泰禾化工、興盛化工、優締化工、利通化工、蘇洋化工、大鵬化工、格蘭特醫藥科技、沃野化工、永富化工、快達農化、邁克斯化工、德和希化工、鴻富達利化工、新曦化工、沃蘭化工、瑞

22、晨化工、俊達化工、迪愛富化工等化工企業相繼開工建設或已投產運行。三、房地產市場發展環境分析1、施工及新開工面積掘港鎮房地產發展開始于2002年，自2004年出現一定跳躍式增長。以往自建住宅逐步被商品房所替代。 截至到2006年施工面積達到43.23萬平方米，比2005年增長了137.66%。數據來源：如東統計年鑒2、竣工面積及銷售面積如東商品房竣工量從2004年開始保持了一個穩步發展的趨勢，主要是由于如東對住宅的大力發展，促使整個商品房市場發展迅猛，2006年商品房竣工量達到19.79萬平米；而相對于供給，掘港鎮需求相對增長較慢，06年掘港去化房源約17.35萬平米。 數據來源：如東統計年鑒3

23、、商品房價格走勢如東的商品房市場自2002年啟動以來，商品房價格由跳躍式增長轉入逐步的穩定增長。從目前在售樓盤價格來看，本地區主力在售樓盤單價集中2800-3500元左右。 數據來源：如東統計年鑒四、項目競爭市場分析- 如東掘港鎮各個地段均有代表樓盤，分布較為均勻； - 當前掘港鎮樓盤發展由縣中心向南發展，未來中心則向北偏移； - 北部樓盤地段價值為“預期性較高”； 嘉匯湖畔居中坤苑淺水灣城市花園老城區縣政府行政辦公地塊老城區通用機械廠及新海花啤酒廠地塊東大公寓榮生豪景花苑1、競爭企業分析如東目前的開發處于各自為政的狀態，除綠城集團以外，無知名房地產開發企業入駐如東。物業名稱開發商嘉匯湖畔居綠

24、城集團南通嘉匯置業有限公司淺水灣城市花園南通淺水灣房地產開發有限公司中坤苑中天科技/昆侖房產東大公寓南通東大置業有限公司榮生豪景花苑飛馬地產數據來源：上海易居研究院2、供應結構與規模區域普通公寓市場開發已具有一定規模效應，加之各項目的銷售時間和開發周期的錯位，公寓項目的開發前景良好。物業名稱占地面積（平米）總建筑面積（平米）嘉匯湖畔居約15萬約20萬淺水灣城市花園7182593310中坤苑200800291640東大公寓2286653200榮生豪景花苑約5.8萬約7萬數據來源：上海易居研究院3、整體規劃分析3.1容積率從容積率來看，區域項目多為小高層、多層混合性社區，居住舒適度差別不大。物業名

25、稱容積率嘉匯湖畔居1.25淺水灣城市花園1.25中坤苑1.45東大公寓2.3榮生豪景花苑1.25數據來源：上海易居研究院3.2綠化率物業名稱綠化率嘉匯湖畔居35%淺水灣城市花園35%中坤苑35%東大公寓30%榮生豪景花苑30%從綠化率看，競爭市場中小區內部的環境景觀和綠化情況差別不大，除淺水灣城市花園項目外無特別突出景觀設計的競爭個案。數據來源：上海易居研究院4、物業類型分析目前如東在售房源均以多層房源為主，而小高層以補充的形式出現； 而在2007中后期，小高層、高層將逐步鞏固其地位；目前僅淺水灣城市花園等為數不多的樓盤推出了別墅物業，低密度物業產品在如東仍屬稀缺產品。 物業名稱樓體類型嘉匯湖

26、畔居多層為主、部分小高層淺水灣城市花園聯排、疊加、多層、小高層中坤苑多層、小高層、東大公寓多層、高層榮生豪景花苑疊加、多層、小高層數據來源：上海易居研究院5、公寓主力戶型分析市場供給以三房為主，面積主要集中在110-140左右，以3房2廳1衛居多； 二房則集中在90-100左右，也以2房2廳1衛居多。目前掘港鎮房型以改善為主，戶型面積較大，較舒適，但人性化不強，其表現舉例如下： 2廳設計中餐廳位置和面積處于尷尬地位，平衡客廳和餐廳面積的分配和互借，避免動線受到阻礙或散亂等； 主臥帶衛生間需求增加，其體現舒適性、便利性、隱私性等需求； 儲藏空間需求增加； 采光、通風性能增強，比如雙陽臺設置； 復

27、式房形成當地多數高端客戶，特別是高級公務員的熱衷選擇對象。 物業名稱一居面積（平米）二居面積（平米）三居面積（平米）四居面積（平米）躍層面積（平米）嘉匯湖畔居/95.9107-137.6(1衛)127-140（2衛）/淺水灣城市花園/90133-150（2衛）/200-220中坤苑/96-99111-117(1衛)122-161（2衛）163150-198東大公寓51-6090119-123(1衛)125-143（2衛）/215-245榮生豪景花苑/80-10095-115(1衛)120-140（2衛）/200-220數據來源：上海易居研究院嘉匯湖畔居2房2廳1衛 95.9平米嘉匯湖畔居3房2

28、廳1衛 109.4平米嘉匯湖畔居3房2廳2衛 137.8平米中坤苑3房2廳1衛 141平米中坤苑3房2廳2衛 155平米6、價格及去化分析如東掘港鎮樓盤項目分布雖然較廣，地段相差雖然較多，但樓盤均佳總體在2500-2800元/左右； 由此說明： - 掘港房地產市場處于初級階段 - 樓盤差異性和檔次相近，沒有競爭距離，類似產品較多 - 地段概念雖然存在，但總體表現不強烈 由于處于房地產市場初級階段，市場已經營造出價格共識，若產品有較高的競爭力，定價可突破3000元/。 物業名稱銷售均價(元/平方米)銷售率（%）嘉匯湖畔居2900一期售罄；二期未開盤淺水灣城市花園280085%中坤苑3000（小高

29、層）90%東大公寓2800一期售罄；二期85%榮生豪景花苑2800一期售罄；二期90%數據來源：上海易居研究院7、客源分析目前如東客源特征： - 如東客群以工作區域為主要購房要素：其表現主要在公務員方面，如掘港鎮最南端的“東大公寓”和“民生陽光新城”其公務員人群較少，而處于縣政府周邊的項目則公務員為主力人群之一； - 個體私營者（包括漁民）以及周邊城鎮人群分布較為平均。 未來掘港客群變化預測： - 如東中高端收入群體重復置業現象明顯，是換房需求和長期投資需求的結合； - 公務員以及教師仍然為本地改善性居住購房群體，2004年底如東縣教師總量在9344人基本集中在掘港鎮，此部分群體購房潛力有待開

30、發。 - 隨著工業區的逐步建立和完善，將會吸引部分中高級企業管理人群以及高級白領將成為購房者主力之一； - 個體業主以及周邊城鎮人群隨著如東城市化水平提高，人群將逐步集中至如東，這一人群將需要住房落腳，一部分需要購房，一部份需要租賃，市場活躍程度有提高跡象； 8、未來市場供應預估目前如東掘港鎮已知主要在售樓盤未售建面約50萬左右。06年至07年9月含住宅性質的土地供給為57.8萬，加上本次“如東沿海經濟合作洽談會”推出的7個含住宅性質的地塊近210萬平米的供應。未來至少有供給300萬的住宅用房供給。其中08年預計供給量在30萬左右。如東掘港鎮06年07年9月土地出讓情況。編號土地位置土地面積（

31、平米）土地用途樓面價格（元/平米）0705-3如東縣城新城區東升國際俱樂部東側 68904.1居住3330609-1 如東縣城江海西路60號 3651居住9500602-2縣城新城區12-2-3號10301.4居住7600603-1縣城清華苑教師公寓南側11812居住9800618-1縣城新城區泰山路西側、嘉陵江路北側40000居住8000617-1縣城中坤苑北側46800居住1800616-1掘港鎮青園北路西側、黃海西路南側 67335.02商服/居住2020607-6掘港鎮黃山路東側3600商服/居住9800615-1縣城國際大酒店西側8418商服/辦公/居住19800611-4掘港鎮人民

32、路與江海中路交匯處西南側7691商服/辦公/居住1300611-1掘港鎮青園北路西側、黃海西路南側67335商服/居住300611-2掘港鎮人民路東側343847商服/居住10.50611-3 縣城如泰運河兩側、青園北路東側161618商服/居住20.040707-1縣城人民路東側三四街區范圍內12450.6商住10.50707-2縣城如泰運河南側4241.5商住19.50704-1如東縣新城區鐘山路西70000商住3400704-3縣城一號街區勞動大廈周邊3552商住750701-1掘港鎮青園北路西側、黃海西路南側67335商住2020603-3縣城服裝廠西側10203.7商業/辦公/居住1

33、980合計578448.3數據來源：上海易居研究院由以上數據可以看出，未來如東掘港市場供應量將逐步遞增。潛在待推量體可供本地預計消化五年以上。由此未來掘港鎮房地產市場的競爭是處于上升態勢。9、 評估小結通過對如東宏觀經濟發展以及房地產市場的分析，我司認為隨著如東交通基礎設施的進一步改善以及經濟建設的發展，如東地塊價值將進一步提升。第二部分 老城區通用機械廠及新海花啤酒廠地塊評估一、自然資源評估1、地理位置資源評估本地塊位于如東掘港鎮老城區，北至市河、南到南市路，西與新海花啤酒廠部分廠房相鄰，東至人民路、人民中路。其中，包括如東通用機械廠、南通東大毛巾廠、江蘇新海花啤酒廠、江蘇黃海汽配股份有限公

34、司部分廠房。地塊被彈琴路劃為東西兩個部分。 彈琴路現狀彈琴路沿街商鋪現狀南市路現狀南市路東大毛巾廠2、景觀資源評估目前地塊有一些零星的廠房存在，其余是待拆遷的老式居民住宅及商鋪，北面臨近市河。總的來說，地塊周圍景觀一般，本地塊要以塑造自身內部的景觀特色為主。二、社會資源評估1. 區域檔次評估項目所屬區域為如東掘港鎮老城區，所在區域規劃改造為中高檔次的住宅區。隨著臨近地塊之聯動，整體檔次將快速提升。2、 周邊生活機能評估由于項目地處老城區，生活配套設施一應俱全，可以滿足社區業主的基本生活需求。目前，彈琴路東西兩側均為沿街商鋪3、 周邊住宅環境評估地塊為成熟的老城區，生活配套齊全。但同時，周邊老式

35、居民住宅對項目住宅的品質有一定的影響。本地塊適宜發展中檔住宅與生活配套商業設施。4、評估小結通過對目標地塊產品價值的預期評估，我們認為作為居住產品，本地塊在其產品價值上是可接受的。三、土地交易價格評估1、土地S.W.O.T分析對本地塊而言，因所處地理位置及房產發展時期的特殊性，本報告從內、外兩類四個切入點分別論述。土地S.W.O.T分析表優勢（S）地處老城區、生活配套齊全地塊形狀方正、易于組織規劃勞動路目前已形成一定規模的商業氛圍劣勢（W）周邊老式居民住宅對項目品質會有一定副作用，地塊南側及西側尚未開發改造對周邊環境有一定影響動拆遷量較大，達到11.9萬平米地塊南側的南市路尚未拓寬改造，目前環

36、境較差機會（O）老城區中心位置的稀缺性，將隨著區域改造逐步體現，地脈價值將有所提升。威脅（T）老城區不屬于目前如東掘港鎮的開發重點，未來開發改造的不確定性大。2、土地產品組合方式根據海洽會提供的資料，本地塊的主要屬性特征見下表。地塊主要屬性特征地塊名稱地塊面積用地性質使用年限容積率回遷總量通用機械廠及新海花集團周邊地塊132866平方米住宅、商業70年3.52.32萬平方米根據地塊的屬性，在項目地塊之固有價值以及市場價值基礎上，對各種住宅物業類型初步可行比較。本地塊宜發展中高品質住宅，可以進行小高層、高層形態開發。地塊可開發物業形態比較物業形態可行性評估可行性評估理由多層目前市場主流的產品，但

37、是因為容積率的限制，建造的可行性不高。小高層市場出現該類物業類型，且銷售情況良好，市民開始接受該類物業。高層市場上尚未出現該類住宅物業形態，有一定的操作風險，但因容積率的限制，必然將建造該類產品。2.1 土地產品組合模式一：純高層住宅小區開發策略：抬升小區品質：以本地塊3.5的容積率限制，可以規劃成一個高品質的純高層住宅小區，并且可以建成區域的標志性建筑。開發問題點：目前市場已基本以多層、小高層產品為主，客戶對高層產品的接受度有待考驗。與未來城市相似產品進行差異化，勢必要提高檔次，增加投入，加大項目周期及現金流壓力；且由此造成的住宅價格抬升是否會為市場所承載，現尚無定論。2.2 土地產品組合模

38、式二：高層與小高層混合住宅小區開發策略：產品自身優勢互補：兩種產品組合，利用小高層降低項目投資成本，利用高層提升產品品質。利潤最大化原則：以小高層引爆市場，爭取市場份額，以高層創造價格，爭取利潤最大化。開發問題點：目前周邊市場個案品質普遍不高，基本走的都是短平快路線；以本項目的超大量體，塑造項目形象、提升項目價值是本案成功的關鍵點。2.3 土地產品組合建議方案二優于方案通過對三種方案對比分析，本報告建議采用方案二的產品組合方式，即高層+小高層住宅混合物業。產品組合方案對比類別組合模式一組合模式二產品形態純高層高層+小高層整盤概念中高檔物業形態中高檔住宅市場接受程度未知良好利潤實現速度一般較快優

39、勢分析小區品質易提升小高層前期入市、建造成本降低劣勢分析高層產品接受度問題密度提高，品質提升空間有限產品決策等待進入進入數據來源：上海易居研究院研究中心建議商業配套比例5%地塊用地性質為居住和商業，地塊東向和南向兩面臨街，而且地塊東側勞動路兩邊商業氛圍極為成熟，商業價值極大；南市路未來規劃要拓寬，成為區域東西向的主干道，商業潛力也較大；而彈琴路作為小區內主要道路，可以做一些配套商業來滿足日后住戶的使用；因此建議以商業街的形式做足商業體量，按道路周長，以10米進深，2層商業為主的初步規劃思路，綜合上述因素，建議項目商業配套設施比例為5% 。高層和小高層比例為4：1根據項目定位，及于周邊原有住宅的

40、相鄰關系，建議本項目高層住宅之容積率為4，而小高層容積率以不超過1.8為優。因此結合項目3.5的容積率，高層與小高層之間的建筑面積比例初步擬為4：1為佳。項目物業類型組合建議本項目占地面積132866平方米，總建筑面積465031平方米，根據上述結論，建議本項目高層住宅總建筑面積為353423平方米，小高層房總建筑面積為88356平方米，商業配套設施總建筑面積為23252平方米。圖5-5 各物業類型的開發規模 單位：平方米產品及面積建議產品及面積建議表產品類別樓體類型主力房型主力面積（平方米）高層28-33層3房、4房120-140小高層1梯3戶、2梯4戶，18層為主2房、3房80-90、10

41、5-130配套商業2層為主，一層4.5米、二層3.6米3、土地交易價格評估3.1 產品價格定位 定價思路本案價格的確定采用以下基本思路：市場比較法推算單價（均價） 估價思路：市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現的合理價格。 樣本選取：樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準確性。我公司在實踐中總結出以下樣本選取原則：相近原則，相近地段會有更多的相近因素成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導下，我們調查了與本案可比之新建小高層、多層住宅等產品，選取了其中具有參考價值的個

42、案作為本案的比較對象。 修正思路一般情況下，市場比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區域因素及個別因素4個方面。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況和區域因素，故這兩項因素的修正意義不大，這里簡略認為相同；個案得到的銷售價格數據，都是當前時間為發生的價格，因此也不必考慮交易日期因素。另外，在項目定價中，又依據了同一項目之兩種物業類型定價不沖突原則。因此，我們選擇了一些指標分別對小高層進行了修正。高層定價修正：鑒于本區域內無在售高層個案，而以我們以往的經驗可以這么認為高層和小高層的售價是相同的；因為同一項目中高層售價高于小高層的原因往往是因為高層是項目的后期，而且在位置和景觀方面有一

43、定的優勢。商業定價修正：鑒于本項目底商之特殊性，道路都在規劃拓寬或改建中，故本項目底商售價將按經驗系數得出；通常小區底商按道路繁華程度不同，售價為住宅售價的2-3倍，考慮到本項目商業氛圍比較的成熟，故我們按3倍售價計算得出。 小高層定價遵循以上定價原則，結合如東可比競爭物業的競爭因素以及價格，可參照的樓盤主要有“淺水灣城市花園”、“嘉匯湖畔居”、“中坤苑”。因目前“淺水灣城市花園”、“嘉匯湖畔居”推出的都是多層，因此其小高層售價將按目前如東小高層與高層的價差系數1.2，推算后得出。小高層價格擬合系數表比較內容淺水灣城市花園（A）嘉匯湖畔居（B）中坤苑（C）權重擬合比較擬合比較擬合比較程度系數程

44、度系數程度系數建筑單體15%10.151.10.1650.850.1275區域位置10%0.90.090.90.090.850.085外部環境10%1.050.1051.050.1050.90.09社區景觀15%1.10.1651.050.15750.950.1425立面設計15%10.1510.150.90.135房型設計15%10.1510.150.90.135配套設施10%1.10.111.050.1050.950.095主題提煉10%10.110.10.90.09合 計100%1.021.02250.9數據來源：易居研究院研究中心將各比較對象的市場價格經比較系數修正后得出此項目小高層的

45、參考定價：以項目A（淺水灣城市花園）為參考： 33601.02= 3546.2以項目B（嘉匯湖畔居）為參考： 34801.0225= 3741.8以項目C（中坤苑）為參考： 30000.9= 3519.1本案價格推算：小高層價格=以項目A為參考的定價A權重+以項目C為參考的定價C權重=3344元/平方米注：權重=各比較對象的比較系數/三個比較對象的比較系數之和據以上數據分析，目前本項目小高層銷售價格水平應該在3300元/平方米左右，這是一個通過市場比較得出的數據。由于本項目從開發到銷售完畢預計要2-3年時間，而區域市場的價格在未來的一段時間內必然有一定的變化，因此就需要我們運用客觀的、科學的方

46、法和手段來對未來的價格走勢作出合理的預測。通過我們對數據的長期研究，我們發現在較長的一段時間節點內，區域市場的整體價格走勢基本上都是符合整個房地產市場的行情走勢的；由此我們選擇使用如東市房地產市場的復合年均增長率來對區域市場在未來幾年內的價格做出科學的預估。復合年均增長率一項投資在特定時期內的年度增長率；計算方法為總增長率百分比的n方根，n相等于有關時期內的年數；公式為：(現有價值/基礎價值)(1/年數-1)1如東市2004和2006年的住宅價格年份20042006年度住宅價格（元/平米）17162189這里我們選擇了如東住宅市場復蘇的啟動年份2004年的住宅價格為基礎價值，以2006年的住宅

47、價格為現有價值，歷時共3年；如東市住宅價格復合年均增長率=（2189/1716）（1/2）-1= 12.9%由開發及銷售周期表得出：2008年10月到2012年11月為本項目的銷售周期，因此按2010年10月為均價得出點，由此得出本項目小高層的銷售均價：3300*（1+12.9%）3=4748元/平米易居建議本案小高層銷售均價為4700元/平方米。3.1.3 高層定價鑒于本區域內無在售高層個案，而以我們以往的經驗可以這么認為高層和小高層的售價是相同的；易居建議本案高層銷售均價為4700元/平方米。3.1.4 商業定價鑒于本項目底商之特殊性，道路都在規劃拓寬或改建中，故本項目底商售價將按經驗系數

48、得出；通常小區底商按道路繁華程度不同，售價為住宅售價的2-3倍，考慮到本項目商業氛圍比較的成熟，故我們按3倍售價計算得出底商均價，2層層間折減系數按0.6計算。易居建議本案底商銷售均價為14100元/平方米；二層銷售均價為8500元/平方米。3.1.5 回遷戶定價本項目有超過2萬平米的回遷體量，按如東目前對于回遷居民的房屋售價，對于高層、小高層的定價基本在1600-1800元/平方米，基于本項目優異的地理位置，我司建議按1800元/平方米的定價銷售給回遷戶。本案回遷戶單元銷售均價為1800元/平方米。3.2 項目投資機會評價開發及銷售周期類別08年09年10年11年12年78910111212

49、34567891011121234567891011121234567891011121234567891011小高層施工銷售高層施工銷售底商施工銷售3.2.2 開發成本估算3.2.2.1開發成本估算表序號項目類別成本費用估算備 注單位成本（RMB/M2）總費用（萬元）一土地費用1土地使用權出讓金640.00 29760 x為熟地樓面價2土地出讓契稅1190.4出讓金4%小計30950.4二建安費用（a）含基本建設及安裝1高層120042,410.76包括外立面裝飾2小高層10008,835.60層高3米3底層商鋪10002,325.20小計53,571.56三前期費用（b）1勘察設計費/32

50、7.63（一+二+四）0.5%2建筑設計費3,813.26含施工圖；按建筑面積計（1）住宅803,534.23（2）商業120279.0243景觀設計費20212.59 按扣除地面附屬物基底面積計算4設計招投標管理費/18.89（一+二+四）0.02%5施工招投標管理費/37.14（一+二+四）0.04%6審圖及設計咨詢費6279.0186按建筑面積計7施工監理費10219.58按建筑面積計8施工證費/321.43 建安費0.6%9測繪費146.50 按建筑面積計；含竣工面積測繪10可行性報告編制費1011臨時水電費5012竣工圖編制費3139.5093小計5475.54 四配套費用（c）1大

51、市政配套136.56,347.67用地紅線外2綠化建設費50232.52按綠地面積計（土地面積的35%）3小區智能化20930.06電子巡更、紅外線報警等4燃氣管道工程/大市政已包含5綠化工程（商業）2046.50 按商業建筑面積計6電話通訊工程費20930.06 暗埋式，按建筑面積計7道路及附屬設施/大市政已包含8排水配套費/大市政已包含9供水管道工程費/大市政已包含10電力工程/大市政已包含11配套站房10395.24按建筑面積計12人防工程建設費/大市政已包含小計8,882.06五其它費用1管理費用（d）/2038.14(建安+前期+配套)3%2財務費用21000.043銷售推廣費用/7

52、,142.61按銷售收入約3%計（出售型物業）4不可預見費用（e）/2038.14(建安+前期+配套)3%小計32218.28總計131097.84.2 財務數據估算物業未來價值估算物業銷售收入根據前面確定的銷售價格，進行項目銷售收入的估算，結果見下表：銷售總收入估算:物業類型銷售均價銷售均價物業體量銷售收入擬合時刻（元/M2）（萬M2）（萬元）小高層2008年10月47008.835641,527.322009年9月高層2009年4月470035.3423166,108.812012年11月底層商業2010年4-6月14100（1F）1.162616,392.662012年9-11月8500

53、（2F）1.16269,882.10回遷用房/18002.324176合計/238,086.89備注：1. 數據來源：上海易居研究院咨詢中心； 2. 表中數據為估算值，具體應以實際為準； 3. 估算中未考慮地下停車位的銷售收入。營業稅金及附加按銷售收入的5.55%計算出售型物業經營稅金及附加為13213.82萬元，其中包括營業稅、城市維護建設稅、教育附加稅、堤防費及義務兵優待金。銷售費用估算按照銷售收入的3%計算，出售型物業的銷售及推廣費用為7142.61萬元。財務費用估算按照項目施工及銷售周期的排布，土地費用于2007年12月投入，項目開發過程中所有開發資金在開發過程中均勻投入，按照復利計算

54、項目財務費用為：(a+b+c+d+e)(1+6.12%)4.5/2-1 +30950.4(1+6.12%)5-1=72004.80.143+10703.4= 21000.1注: 6.12%為融資資金費用及利息3.2.3 土地交易價格估算經營利潤分析根據以上計算得出的收入和成本，得到項目的凈利潤總額為70331.4萬元。具體項目見下表：本量利分析項目金額（萬元）備注一、銷售收入238,086.89二、開發成本131097.84三、營業稅金及附加13213.82四、所得稅23443.81按25%計算五、凈利潤總額70331.4數據來源：上海易居研究院研究中心投資利潤率投資凈利潤率=凈利潤總額/總投

55、資=70331.4/131097.84=53.6%由上可見，在熟地樓面價為640元/平方米的情況下；按3.5的容積率，換算為單位土地面積的價格是2240元/平方米，即每畝150萬元；在熟地樓面價為640元/平方米的情況下，本項目投資凈利潤率為53.6%。第三部分 老城區縣政府行政辦公區域用地評估一、自然資源評估1、地理位置資源評估本地塊位于如東掘港鎮老城區中心位置，南靠江海中路、土山池，北臨掘苴河，地塊3面環水。地塊南側江海中路地塊南側土山池目前地塊唯一入口三元橋地塊東側土山池2、景觀資源評估目前地塊為區政府辦公樓，四面三面環水，環境清幽；且水質較好、生態環境良好，有建造高檔商品住宅的良好先天

56、條件。二、社會資源評估1、區域檔次評估地塊所屬江海中路、人民路是如東掘港鎮最為繁華的商業中心，也是如東掘港鎮的中心區域。無論現今狀況還是未來發展，區域都將是如東的最核心位置，地脈價值高。2、 周邊生活機能評估由于地處核心位置，周邊生活機能相當豐富。如東中醫院、如東重點學校實驗小學、實驗中學、農工商大賣場、江海中路商業街近在咫尺。農工商大賣場江海中路商業街3、 周邊住宅環境評估地塊環境鬧中取靜、生活配套成熟、生態環境優美，本地塊適宜發展高檔住宅項目。4、評估小結通過對目標地塊產品價值的預期評估，我們認為作為居住產品，本地塊在其產品價值上是可接受的。三、 土地交易價格評估1、 土地S.W.O.T分

57、析對本地塊而言，因所處地理位置及房產發展時期的特殊性，本報告從內、外兩類四個切入點分別論述。土地S.W.O.T分析表優勢（S）城市快速發展，未來需求旺盛城市核心位置，周邊配套設施完善交通條件良好，位于江海路與人民路交口地塊東向和北向臨河，南向臨湖，景觀優勢明顯開發商經驗豐富、品牌知名度高劣勢（W）地塊不規則，產品難以排布機會（O）市場發展情景較好目前市場住宅供需兩旺精品住宅是市場的空白點威脅（T）如東城市住宅市場大規模開發即將開始政策性因素導致投資性客戶萎縮2、 土地產品組合方式根據海洽會提供的資料，本地塊的主要屬性特征見下表。地塊主要屬性特征地塊名稱地塊面積用地性質使用年限容積率回遷總量老城

58、區縣政府辦公區域地塊53493平方米住宅、商業70年3.51.85萬平方米根據地塊的屬性，在項目地塊之固有價值以及市場價值基礎上，對各種住宅物業類型初步可行比較。本地塊宜發展精品住宅，可以進行小高層、高層形態開發。地塊可開發物業形態比較物業形態可行性評估可行性評估理由多層目前市場主流的產品，但是因為容積率的限制，建造的可行性不高。小高層市場出現該類物業類型，且銷售情況良好，市民開始接受該類物業。高層市場上尚未出現該類住宅物業形態，有一定的操作風險，但因容積率的限制，必然將建造該類產品。2.1、土地產品組合模式一：純高層住宅小區開發策略：抬升小區品質：以本地塊3.5的容積率限制，可以規劃成一個高

59、品質的純高層住宅小區，并且可以建成如東城市的標志性建筑。開發問題點：目前市場已基本以多層、小高層產品為主，客戶對高層產品的接受度有待考驗。與未來城市相似產品進行差異化，勢必要提高檔次，增加投入，加大項目周期及現金流壓力；且由此造成的住宅價格抬升是否會為市場所承載，現尚無定論。2.2、 土地產品組合模式二：高層與小高層混合住宅小區開發策略：產品自身優勢互補：兩種產品組合，利用小高層降低項目投資成本，利用高層提升產品品質。利潤最大化原則：以小高層引爆市場，爭取市場份額，以高層創造價格，奠定本案的精品地位。開發問題點：目前市場個案品質普遍不高，基本走的都是短平快路線；如何提升本案的資源價值是本案成功

60、的重中之重。2.3、 土地產品組合建議方案二優于方案通過對三種方案對比分析，本報告建議采用方案二的產品組合方式，即高層+小高層住宅混合物業。產品組合方案對比類別組合模式一組合模式二產品形態純高層高層+小高層整盤概念高檔物業形態高檔住宅市場接受程度未知良好利潤實現速度一般較快優勢分析小區品質易提升小高層前期入市、建造成本降低劣勢分析高層產品接受度問題密度提高，品質提升空間有限產品決策等待進入進入數據來源：上海易居研究院研究中心建議商業配套比例1%地塊用地性質為居住和商業，但因為地塊4面不臨街，基本無商業價值，而且地塊周邊商業氛圍極為成熟，也無須再做大量的商業來滿足日后住戶的使用，因此建議做少量社