1、土地權屬管理第五章16:19:4411土地制度與土地產權2土地權屬管理的任務和內容3國有土地使用權的確認與流轉方式4農村集體土地所有權、使用權的確認與流轉方式5土地權屬登記6土地權屬糾紛的調處目錄16:19:44216:19:443第一節 土地制度與土地產權一、 土地制度概念是一定的社會制度條件下土地關系的總和，是關于土地這一基本生產資料的所有、使用、管理的制度、方式、手段和界限等的法律規范和制度化體系。土地關系（人與人，人與地的關系）反映社會生產力的發展形成和發展取決于土 地制 度16:19:444第一節 土地制度與土地產權一、 土地制度分類指人們在一定的社會經濟條件下擁有土地的形式、條件和

2、程序的規定。是土地的分配問題表明是土地制度的核心；土地關系的基礎1.土地所有制度（1）土地所有制的法律表現形式土地所有權是16:19:445第一節 土地制度與土地產權一、 土地制度分類社會生產關系和生產力發展水平 A)土地占有權： 指對土地的實際占有、控制的權利（2）土地所有權是土地所有權人依法占有、使用、收益和處分土地的權利.四項權能 土地所有制產生基 礎法律體現制約和影響16:19:446第一節 土地制度與土地產權一、 土地制度分類B）土地使用權：指依法對土地使用的權利。不包括地下土地所有者非所有權人行使從所有權中分離出來的使用權地下文物發掘權、礦山開采權16:19:447第一節 土地制度

3、與土地產權一、 土地制度分類C） 土地收益權指從土地上獲得收益的權利，土地收益權是一項獨立的權能。D）土地處分權：指在法律允許的范圍內對土地進行處置的權利。它決定土地的歸屬，是土地所有權的核心。16:19:448指人們在一定的土地所有制下使用土地的形式、條件和程序的規定。是怎樣利用土地和取得收益；誰享有土地使用權及其責、權、利。表明核心和內容確定獨立于土地所有權的土地使用權。是確 權解決土地資源的合理、有效利用問題2.土地使用制度3.土地使用制與土地所有制的關系前提提供服務相對獨立性反映、體現、實現和鞏固的形式與手段土地所有制土地使用制具有16:19:449二、 我國土地制度及其特點1、 我國

4、現行的土地所有制度社會主義土地公有制全部土地國家所有農民集體所有是涵義2、 我國現行的土地使用制度包括城鎮國有土地使用制度農村集體土地使用制度國家所有制；所有權與使用權分離；有償使用，市場優化土地資源配置；國家壟斷經營（出讓、轉讓、出租等）農民集體所有；承包經營特點特點三、土地所有權與使用權的形成與確認（一）國有土地（1）所有權的形成與確認 新中國成立前后，國家通過一系列法律、法令、條例等的頒布和實施，采用沒收、征收、收歸國有等法律手段，逐步建立的。（2）使用權的形成和確認 國有土地使用權的取得大致有以下幾種方式： 1依法申請、審批、計劃劃撥取得。 2依照合同、協議取得。 3依法有償出讓與轉讓

5、取得。 4依照法律、政策規定取得。國有土地使用權的確認： 通過申報，審查、面積測量，注冊登記，核發證書，確認國有土地使用權給單位或者個人。 使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。（二）集體土地 1、所有權和使用權的形成：我國集體單位土地所有權是通過土地改革、農業合作化等運動逐步形成的。（1）建立了個體農民土地所有制（到1955年止）： 特點：個體農民既擁有土地所有權和使用權，一家一戶為生產單位分散經營，產品歸個體農民自己支配。 優點：調動了農民的生產積極性，推動了解放初期農業生產恢復和發展。 缺點：小農經濟無力進行農業基本建設，無法抗御自然災害，容易發生兩極分化。（2）集體土

6、地所有制：通過農業合作化完成。集體擁有土地所有權和使用權。高級農業生產合作社階段，農民私有土地全部轉歸集體所有，由集體統一經營、使用，土地產品由集體統一分配。 集體土地所有權和使用權可以分離。十一屆三中全會以后，出現了土地承包制，農戶承包土地取得了土地使用權。2、所有權和使用權的取得（確認）：（1）農村自留地、自留山、宅基地使用權是根據有關法規和政策取得的。（2）集體土地所有權的確認：通過申報，審查，核準、登記造冊，核發證書，確認所有權。（3）集體土地建設用地使用權的確認，與上述程序相同。（4）承包地使用權，一般是通過合同的形式加以確認。16:19:4413第一節 土地制度與土地產權四、土地產

7、權及其基本屬性1、含義： 土地產權是土地制度的核心，土地歸誰所有決定了這個社會土地制度的性質。 土地產權：指有關土地財產的一切權利的總和，包括土地所有權、使用權、租賃權、抵押權、繼承權、地役權等多項權利，各權利可獨立存在，而且在不喪失所有權的情況下可以讓與，土地產權只有經過土地登記才能得到法律保護。2、土地產權的基本屬性： 16:19:4414土地產權的基本特性（1）具有排他性：排斥他人對該項財產的權利；（2）土地產權客體必須具備可占用性和價值性；（3）合法性：土地產權必須依法登記和確認后，才能得到法律的承認和保護；（4）土地產權的相對性。16:19:4415五、我國土地所有權的主體、客體和內

8、容土地占有權土地收益權土地使用權土地處分權內容1、土地所有權的含義土地所有權：土地所有者依法對土地實行占有、使用、收益和依照國家法律規定作出處分，并排除他人干涉的權利。主體-我國國有土地所有權的唯一主體是國家。 國務院代表國家依法行使對國有土地的占有、使用、收益和處分的權利，除此之外的任何組織、單位、個人不能成為國家土地所有權的主體。客體-一切屬于國家所有的土地包括：（1）城市市區的土地（不含法律規定屬于集體所有的） （2）依照法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地 （3）依照法律規定國家征收的土地 （4）依照憲法規定屬國家所有的荒山、荒地、林地、草地 灘涂及其他土地。2、我國國有土地所有

9、權的主體、客體和內容16:19:4416所有權16:19:44173、我國農村集體土地所有權的主體、客體、內容主體-我國農村集體土地所有權的主體是農民集體 中華人民共和國土地管理法第十條規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織或農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。”客體-屬于上述農民集體所有的一切土地包括：（1）農村和城市郊區的土地（除由法律規定屬于國家所有 的以外，原則上屬于集體所有）； （2）法律規

10、定屬于集體的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂； （3）農村的宅基地、自留地、自留山。內容-農民集體在行使土地所有權的過程中形成的權利和義務。所有權16:19:4418六、我國土地使用權的主體、客體、內容（一）土地使用權的含義：是指土地的單位和個人在法律所允許的范圍內對依法交由其使用的國有土地和農民集體所有土地的占有、使用、收益以及部分處分的權利。土地使用權分為國有土地使用權和農民集體土地使用權。使用權16:19:4419六、我國土地使用權的主體、客體、內容（二）土地使用權的特征：1.派生性 土地使用權包含有土地的占有、使用、收益權能，可以認為是土地所有權的此三項權能與所有權相分離而形成的一種相對獨

11、立的土地產權，而且在一定情況下它還包含有部分處分權能。使用權16:19:4420六、我國土地使用權的主體、客體、內容（二）土地使用權的特征：2.限定性 土地使用權的發生要以所有權為前提，其行使、存續受到所有權的制約。在我國，由于土地所有權人是國家或集體，所有權的制約很大程度上表現為法律上的限制。土地使用權目前主要通過國有土地的行政劃撥、國有土地的有償出讓、集體土地的發包等方式產生，土地使用權人在取得土地使用權的時候就被要求承擔一定的義務，如合理使用土地，不得任意改變土地用途、繳納相關的出讓金或稅費、辦理有關登記等義務。使用權16:19:4421六、我國土地使用權的主體、客體、內容（二）土地使用

12、權的特征：3.直接性 它是指權利人以占有為前提對土地享有的直接支配權，其對土地的占有、使用和收益不需要他人履行任何義務而直接就可實現。這種權利具有排除他人干預的性質，任何人都負有不得侵犯使用權人土地使用權的義務。使用權16:19:4422六、我國土地使用權的主體、客體、內容（二）土地使用權的特征：4.可轉讓性 土地使用權是與所有權分離的由非所有權人享有的獨立的財產權，土地使用權人可以依照法律的規定處分使用權，以轉讓、出租、抵押等方式行使其權利。使用權16:19:4423六、我國土地使用權的主體、客體、內容（三）土地使用權的種類：根據不同的分類標準，可對土地使用權作不同的劃分：1.按照土地所有制

13、的性質不同，可將土地使用權分為國有土地使用權和集體土地使用權。2.根據土地使用權的取得方式不同，可將土地使用權分為劃撥土地使用權、出讓土地使用權和承租土地使用權。3.根據土地用途不同，可將土地使用權分為建設用地使用權和農用地使用權。使用權16:19:4424（四）我國國有土地使用權的主體、客體、內容主體-任何依法取得國有土地使用權的單位和個人客體-國家依法提供給單位和個人使用的國有土地內容-國有土地使用權主體在依法行使土地使用權的過程中，形 成的權利和義務。建設單位使用國有土地，應當按照土地 使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥 批準文件的規定使用土地。16:19:4425（五）我

14、國農村集體土地使用權的主體、客體、內容主體-依法使用農民集體所有土地的單位和個人（承包地的使用權的集體、農戶或個人；鄉鎮企事業單位 ；戶口在農村的農戶或個人 ；戶口在農村，年滿18周歲，具有行為能力的公民。）客體-是上述使用權主體依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和農村集體建設用地等。內容-指集體土地使用權主體在行使土地使用權的過程中依法所形成的權利和義務。 國務院在關于制止侵占耕地建房的通知規定，農民不準在承包地、自留山、自留地、飼料地上建房、葬墳、挖坑起土、毀田打坯、燒磚。 16:19:4426（四）思考第四十條 土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取

15、得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。第四十一條 土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。第四十二條 國家對土地使用這依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。 建設用地使用權到期怎么辦？ 中華人民共和國土地管理法 第三十九條 土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。 住宅用地使用權到期怎么辦？ 中華人民共和國土地管理法

16、第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。 非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期， 依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動 產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者 約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。 16:19:442716:19:4428第二節 土地權屬管理的任務和內容一、土地權屬的涵義 土地權屬是指土地產權的歸屬，是存在于土地之中的排他性 完全權利。它包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地 抵押權、土地繼承權、地役權等多項權利。1、土地所有權 土地所有權是土地所有制在法律上的表現，具體是指土地所 有者在法律規定的范圍內對土地擁有占有、使用、收益和處分的

17、 權利，包括與土地相連的生產物、建筑物的占有、支配、使用的 權利。2、土地使用權 土地使用權是指依照法律對土地加以利用并從土地上獲得合 法收益的權利。3、土地權屬主 土地權屬主簡稱權屬主，也可以稱作權利人，是指具有土地 所有權的單位和土地使用權的單位或個人。16:19:4429第二節 土地權屬管理的任務和內容二、土地權屬的確認確認方式：文件確認、慣用確認、協商確認、仲裁確認1、農村地區（含城市郊區）土地所有權和使用權的確認 一般應將依據文件確認、慣用確認、協商確認、仲裁確認幾 種方式結合起來確認農村土地所有權和使用權。2、城市土地使用權確認 城市土地所有權是國家所有，因此，城市各權屬主只有土地

18、 使用權而無土地所有權（郊區集體土地除外）。城市土地使用權 主要按下列文件確認。 單位用地紅線圖 房地產使用證 土地使用合同書 征（撥）地批準書和合同書 有償使用合同書（協議書）和國有土地使用權證書 城市住宅用地確權文件16:19:4430三、土地權屬管理的任務鞏固、維護和不斷完善社會主義土地公有制保護土地所有者和使用者的合法權益，調動其合理開發、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性。調整土地關系16:19:4431四、土地權屬管理的內容（一）依法確認土地權屬確認土地所有權和使用權土地申報、地籍調查、審核批準、登記發證（二）依法管理土地權屬變更1.土地所有權變更（征收集體土地）；2.土地使用

19、權變更（劃撥、出讓、轉讓（出售、交換、贈與）、繼承等）；3.土地使用權的收回；4.農村土地的承包與轉包；5.農村宅基地、自留山、自留地的調整；6.他項權利變更及主要用途變更。（三）依法調查、處理土地權屬糾紛16:19:4432第三節 國有土地使用權的確認與流轉管理一、國有土地使用權的確認 （一）國有土地使用權的取得是：單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。 確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照森林法、草原法和漁業法的有關規定辦理。（二）國有土地使用權的取得1、有償取得方式-土地使用者通過向國家支付土地使用權出讓金或

20、繳納土地有償用費以取得國有土地使用權。有償方式還包括：土地使用權作價入股、土地使用權出租等。指國家作為土地所有者將一定期限的土地使用權作價折合成一定數額的股份投入股份制企業運營，并成為企業的股東，享有這一股份份額的股東權益。16:19:4433第三節 國有土地使用權的確認與流轉管理（二）國有土地使用權的取得2、無償取得方式-土地使用者在沒有支付土地使用權出讓金或國有土地使用費的情況下，由國家通過行政劃撥的方式而取得國有土地使用權。以下國有土地可通過行政劃撥取得：（1）國家機關用地和軍事用地（2）城市基礎設施用地和公益事業用地（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地（4）法律、行政法規

21、規定的其它用地3、依法承包經營取得4、依照法律、政策規定取得P14816:19:4434第三節 國有土地使用權的確認與流轉管理（三）國有土地使用權的收回 國有土地使用權的收回，指人民政府依照法律的規定，收回用地單位和個人國有土地使用權的行為。有下列行為的，可收回：（1）為公共利益需要使用土地的（2）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或申請續期未獲批準（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的（5）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。16:19:4435二、城鎮國有土地使用權出讓管理（一）城鎮國有土

22、地使用權出讓的概念 1、涵義：城鎮國有土地使用權出讓，指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。 國家 土地使用者（主要是建設單位） 農村集體土地 經征收 國家 土地使用者主體市、縣人民政府16:19:4436二、城鎮國有土地使用權出讓管理2、注意： （1）由國家壟斷； （2）出讓的客體只有國有土地使用權，在使用期限內擁有占有、使用、部分處分的權利，并且可以進行轉讓、出租、抵押等經營活動，但地下埋藏物歸國家所有； （3）國有土地使用權的出讓不是是土地使用權產生的惟一方式， 依法申請、審批或劃撥取得土地使用權的情況依然存在； （4）

23、土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書； （5）集體土地不經征收不得出讓； （6）出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系，具有平等、資源、有償、有限期的特點。 （7）土地使用權出讓后，在使用范圍上的限制及法律責任：使用性質、用途和范圍方面受有關部門的管理和監督地表、地下資源的所有權依然屬于國家 。不能在使用的土地上從事應由我國政府壟斷從事的企事業。 土地使用權受讓者可以有償轉讓、出租和抵押。（二）城鎮國有土地使用權出讓年限、方式和程序 1、土地使用權出讓期限居住用地70年工業用地50年教育、科技、文化、衛生、體育用地50年商業、旅游、

24、娛樂用地40年綜合或者其他用地50年16:19:4437（二）城鎮國有土地使用權出讓年限、方式和程序 2、土地使用權出讓方式 出讓方式：國有土地的產權代表采用一定的形式和程序將國有土地的使用權確認給土地使用者。 城鎮國有土地使用權的出讓方式有四種： （1）協議方式出讓 指土地使用權的有意受讓人直接向作為出讓方的土地所有者提出有償使用土地餓愿望，由出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判、協商達成出讓土地使用權一致意見的方式。 特點：自由度大，不利于公平競爭 適用于：公共福利事業和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地。 程序： 用地者提出協議受讓土地使用權申請土地管理部門審查

25、同意簽訂土地使用權出讓合同（草案）按照規定權限予以審查報批1、正式簽訂合同，2、付清土地出讓價款，3、取得土地使用證。16:19:4438（2）招標方式出讓 是指在規定的期限以內，由符合招標條件的單位或個人，以書面投標形式，競投某宗地塊的土地使用權，由招標人擇優確定土地使用者的出讓方式。主要有邀請招標和公開招標兩種形式。特點：有利于公平競爭適用于：需要優化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓程序： 土地管理部門印制文件：投標須知等發出招標邀請書或招標公告投標開標評標定標16:19:4439（3）拍賣方式出讓 按制定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權拍賣給出價最高者（競買人）。特

26、點：有利于公平競爭適用于：區位條件好，交通便利的鬧市區，土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓程序： 1、管理部門印制文件：拍賣須知 2、競投者領取有關文件 3、主持拍賣活動 4、競得人即時簽訂拍賣成交確認書、出讓合同、交付定金 5、付清價款，領取國有土地使用證，取得土地使用權 （4）掛牌 出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者的行為。特點：綜合體現了招標、拍賣和協議方式的優點，并同樣是具有公開、公平、公正特點的國有土地使用權出讓的重要方式。適用于：當前我國土地市場現狀，

27、具有招標、拍賣不具備的優勢 一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭 二是操作簡便，便于開展 三是有利于土地有形市場的形成和運作。掛牌出讓是招標、拍賣方式出讓國有土地使用權的重要補充。16:19:4440三、城鎮國有土地使用權轉讓管理16:19:4441（一）土地使用權的轉讓是指土地使用者將從國家（政府）獲得的土地使用權在有效期內依法有償轉讓給其他用地者的行為。定義三、城鎮國有土地使用權轉讓管理（二）土地使用權轉讓的方式和條件： 1、方式： A）出售，即買賣：是指土地使用者按照一定的方式（如合同）將土地使用權轉移給買方，而買方為此支付價款的法律行為。）交換，也叫“互易”：是指

28、當事人雙方約定互相轉移土地使用權或一方轉移土地使用權，另一方轉移金錢以外的物而訂立的合同。 前提是雙方都要支配對方的物；以物易物是其基本特征。C）贈與：是指贈與人自愿把自己的土地使用權無償轉移給受贈人，受贈人表示接受而達成的合同。 基本特征是無償。 以上三種方式中合同中，土地使用權轉移的生效期為辦完土地登記時。 土地使用權轉讓對原出讓合同規定的權利、義務、某些具體內容有所改變，則必須得到土地管理部門和規劃部門的同意，否則不能辦理過戶手續。16:19:4442三、城鎮國有土地使用權轉讓管理（二）土地使用權轉讓的方式和條件： 2、條件A）必須是已出讓的土地使用權。B）必須按要求對土地進行了投資開發

29、、利用的土地C）必須是地上建筑物、其它附著物所有權應隨之轉讓。D）土地使用權轉讓應該簽訂合同。E）土地使用權轉讓必須辦理過戶登記。F）土地使用權受讓者必須受我國有關法律的約束16:19:4443是指用途；建筑面積；建筑物的高度及層數；建筑物的配套實施；所需達到的投資額度等等多種要求的總和：土地使用權和房產過戶登記。三、城鎮國有土地使用權轉讓管理（三）土地使用權轉讓的原則16:19:44441、“認地不認人”原則即原出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移2、房、地產 一致原則土地使用權與地上建筑物產權相一致的原則3、效益不可損原則不得損害土地及其地上建筑物的經濟效益。16:19:4445

30、）一級市場（出讓）政府壟斷；二級市場則是在政府管理、調節下開放的土地市場。）對土地使用權轉讓的二級市場，國家要通過征收稅費的方式，將土地使用者因轉讓土地而增值的超額利潤的一部分收歸國家所有，國家要給予登記過戶，承認其有效。）出讓后的土地使用權可以流動。 ）房產和地產緊密相聯（四）土地使用權轉讓的市場關系三、城鎮國有土地使用權轉讓管理四、城鎮國有土地使用權出租管理（一）土地使用權出租的特征1、土地使用權出租具有復合性： 出租包括土地使用權、建筑物及其他附著物。2、房地產一致的原則。3、承租人取得的是按照本來用途而使用的權利，不能將承租權轉讓或轉租。4、出租行為并沒有使出租人完全喪失土地使用權。1

31、6:19:4446是指依法有償受讓國有土地使用權的單位或個人作為出租人，將其土地使用權或土地使用權連同地上建筑物和附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行為。四、城鎮國有土地使用權出租管理16:19:4447（二）土地使用權出租的條件 1、出租的土地使用權是國家有償出讓的具有物權性質的土地使用權。 2、按照土地使用權出讓合同規定的期限和條件對土地進行了投資、開發和利用。 3、出租人和租賃人應當簽訂租賃合同，土地使用權出租是通過簽訂土地使用權租賃合同來確定出租方與承租方的權利義務關系的。 4、土地使用權出租，必然涉及地上建筑物及其他附著物的連帶出租，出租人應當依法律規定辦理出租登

32、記手續。五、城鎮國有土地使用權抵押管理16:19:4448是指土地使用者將其依法取得的土地使用權作為清償債務的擔保的法律行為。實際上土地使用者（抵押人）將其土地使用權和地上附著物所有權向銀行或資金持有人抵押后， 取得貸款，供其使用的行為。含義產生的原因 地產經營投資大，周期長，風險多，地產商一般不以自己實有資本進行投資，其資金來源，主要由銀行取得抵押貸款。這是國際上通行的慣例只有土地使用權才具有相對獨立的物權（土地財產權）屬性“土地所有權” 不能抵押原因16:19:4449第四節 農村集體土地所有權、使用權的確認 與流轉管理一、農村集體土地所有權與使用權的確認（一）農村集體土地所有權、使用權的

33、取得1、所有權的取得 在土地改革和農業合作化的基礎上，建立農村集體土地所有制。實質：農民集體對屬其所有土地的共同共有關系。 即農民集體享有所有權，集體內的成員則部能各有其自己的部分土地。2、使用權的取得方式：（1）依法承包經營取得集體內成員取得承包地的使用權（2）招標、拍賣、公開協商 屬農村集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，由單位或個人通過招標、拍賣、公開協商等方式取得土地使用權。 集體經濟組織成員享有優先承包權。（3）依法用于非農業建設農村興辦鄉（鎮）企業、村辦企業（4）依法用作宅基地、自留地、自留山（5）其他（二）農村集體土地所有權、使用權的確認1、所有權的確認 農民集體所有的土地，由土

34、地所有者想土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地所有權證書，確認所有權。2、承包地使用權的確認承包程序合法簽訂承包合同發證、登記1、成立承包工作小組2、擬定、公布承包方案3、會議討論4、實施承包方案合同內容：姓名、土地基本情況、承包期、用途、權利義務、違約責任耕地承包期：30年草地：3050林地：307016:19:44503、農村集體建設用地使用權的確認 土地使用者 行政主管部門土地登記申請登記造冊核發使用權證書確認建設用地使用權16:19:4451二、農村集體土地使用權流轉使用權在不同主體之間的流動和轉移（一）農村集體農用地使用權流轉

35、含義、形式1、含義 農村集體農用地使用權流轉，指屬農民集體所有的農、林、牧、漁用地使用權在不同使用者之間的流動和轉移。16:19:44522、流轉形式：（1）轉包 農戶將自己的承包地通過協商，轉包給其他農戶經營，并收取一定的轉包金。（2）租賃 該農村集體經濟組織之外的人員，向該村租用土地進行農業生產并支付地租。（3）“四荒”拍賣 農村“四荒”指農村集體所有為利用的荒山、荒溝、荒丘、荒灘，包括荒地、荒草、荒水等在內。（4）承租轉包或返包農村集體從無力經營土地的農戶那里租回承包地，再轉包給種田能手公司以一定的代價將農戶的承包地承租過來，再對所租土地規劃，進行農田基本設施建設，再切塊承包給農戶耕種。

36、（5）轉讓土地使用者在獲得一定期限的土地使用權投資開發后，將余期土地使用權再轉移的行為。（6）入股以土地使用權折價入股聯合，對土地的占有形式由實物形態變為貨幣形態。（7） 合作經營（8）互換16:19:445316:19:4454轉讓抵押出租入股形式（二）農村集體建設用地使用權流轉的含義、形式1、含義 建設用地使用權流轉，指農村集體建設用地使用權在不同的主體之間不同的流轉和轉移。 集體建設用地： （1）存量建設用地：已被土地使用者合法取得，其利用現狀就是 建設用地 （2）已被土地利用總體規劃和鄉（鎮）村建設規劃確定為建設用 地的土地，其利用現狀可能是農地。2、形式第五節 土地的征收一、土地征收

37、的概念 （一） 土地征收與劃撥的涵義 土地征收：是指國家因建設及興辦社會公共事業的需要，依法將待征土地的集體所有權轉變為國家所有權的過程。 被征用土地的所有權屬國家，原土地所有者則喪失相應土地的所有權。 土地劃撥：是從國有土地中，依法劃撥一定數量的土地，給全民所有制單位、集體所有制單位或個人使用。劃撥后的土地所有權仍屬國家，用地單位只有使用權。（二）土地征收的特點 1. 合法性必須嚴格按照法定程序進行； 2. 公益性； 3. 具有一定的強制性； 4. 具有一定的補償性； 5. 兼顧國家、集體、個人三者的利益。16:19:4455第五節 土地的征收二. 土地征收的程序16:19:4456（1）建

38、設項目預審（2）申請用地與審查；國家建設征收土地的程序發布征地批準公告；辦理征地補償登記；發布征地安置補償方案公告，按計劃供地。 （6）實施與監管；（7）土地登記：頒發建設用地批準書（3）制定征地方案；（4）上報審批；（5）批復；確定征地范圍；資料收集與分析；實地調查；計算安置補償費，商討安置方案等第五節 土地的征收三、土地征收的審批權限 依據：中華人民共和國土地管理法16:19:4457（1）征收基本農田；基本農田以外的耕地超過35公頃的； 其他土地超過70公頃的由國務院批準（2）征收以上規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。第五節 土地的征收四、農用地轉用審批

39、權限建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應辦理農用地轉用審批手續。（一）國務院批準1、國務院批準的建設項目占用農用地；2、省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目；3、直轄市、省、自治區人民政府所在地城市，城區人口在100萬以上的其他城市，以及國務院指定的其他城市擴張用地。（二）省、自治區、直轄市人民政府批準權限上述規定以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地，由省、自治區、直轄市人民政府批準；16:19:4458第五節 土地的征收五、土地征收補償與安置標準原則：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。土地管理法、國發200428號、國發2006 31號征地補償費用包括：土地補償費、青苗費、地上附著物補償費、安置補助費、社會保障費用、新菜地開發建設基金和拆遷補償費。1、征收耕地的（1）土地補償費：農村集體組織土地，用于被征地農戶征收耕地的：為該耕地被征用前3年平均年產值的6至10倍。其他土地：由省、自治區、直轄市參照耕地標準指定。（2）安置補助費：按照需要安置的農業人口數計算。16:19:4459F= S4(或6)PP總15H式中：S 三年平均年產值（元/公頃）； P征用耕地面積（公頃）； P總被征地單位的耕地總面積（公頃）； H被征地單位的農業人口數； P總/H人均耕地面積（公頃/人）。第五節 土地的征