1、金泰恒業(yè)公司融資問(wèn)題及對(duì)策研究5400字 房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)資金密集型行業(yè)之一，由于其周期長(zhǎng)、回報(bào)高、投入量大的特點(diǎn)決定了企業(yè)的開(kāi)展離不開(kāi)大量的資金支持，目前，我國(guó)房地產(chǎn)的資金來(lái)源仍然是主要依靠銀行信貸為主的單一融資方式。因此，增加融資方式、拓寬融資渠道、解決好房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題便成為了當(dāng)務(wù)之急。本文以陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)公司為例，深化分析該公司的資金來(lái)源，追朔其原因，為該公司的資金問(wèn)題提供假設(shè)干建議，深化研究該公司融資存在的問(wèn)題并提出合理的解決對(duì)策。 畢業(yè)融市場(chǎng)；融資方式；間接融資1融資概述1.1 融資的概念所謂融資，是指購(gòu)置需要支付超過(guò)貨幣交易現(xiàn)金的手段，或?yàn)楂@得資產(chǎn)和貨幣資金的手段。在貨幣

2、基金持有人的利益和需求，直接或間接地進(jìn)展融資活動(dòng)。企業(yè)要開(kāi)展，要擴(kuò)大，它就必須依靠融資。廣義的融資是指資金在持有者之間流動(dòng)以余補(bǔ)缺的一種經(jīng)濟(jì)行為，這是資金雙向互動(dòng)的過(guò)程包括資金的融入資金的來(lái)源和融出資金的運(yùn)用。狹義的融資只指資金的融入。1.2 融資的方式一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)融資可以分為內(nèi)部融資和外部融資兩種融資方式。內(nèi)部融資主要是房地產(chǎn)的自有資金，可以是股東出資、自我積累和預(yù)收定金或購(gòu)房款，也可以是一些抵押貼現(xiàn)的票據(jù)、債券、可出售的經(jīng)營(yíng)性和存量物業(yè)以及近期可回收的各種款項(xiàng)等。但隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，單純依靠?jī)?nèi)部融資已經(jīng)很難滿足企業(yè)的開(kāi)展需求。外部融資又可以分為直接融資和間接融資。直接融資主要是依靠資

3、本市場(chǎng)獲得的資金，主要滿足產(chǎn)期投資的資金需求，包括上市融資、債券融資、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等多種融資方式。1.3 融資的意義經(jīng)濟(jì)根底決定上層建筑。房地產(chǎn)企業(yè)是否有足夠的資金支持已經(jīng)嚴(yán)重影響著它的生死存亡，資金鏈的斷裂必定會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)處于崩盤(pán)的邊緣，這對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)乃至社會(huì)開(kāi)展的影響都是不可估量的。研究金泰恒業(yè)房地產(chǎn)的融資問(wèn)題有利于公司重視自身的自由資金，防止因?yàn)樽杂少Y金嚴(yán)重缺乏而導(dǎo)致公司整體負(fù)債比例過(guò)高的情況；有利于分析公司的融資方式，尋找其他的融資途徑，從而建立多元化的融資體系；有利于解決公司的資金鏈斷裂問(wèn)題，消除金融市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，滿足公司的穩(wěn)步開(kāi)展。實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，促進(jìn)我國(guó)房地

4、產(chǎn)業(yè)的安康開(kāi)展。2金泰恒業(yè)公司融資現(xiàn)狀分析2.1 公司簡(jiǎn)介陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)是陜西省人民政府直屬國(guó)有特大型企業(yè)陜西能源集團(tuán)全資子公司，公司成立于2002年10月，注冊(cè)資本2.68億元。公司秉承“創(chuàng)造建筑之美，成就生活夢(mèng)想的企業(yè)使命，將品牌承諾融入到每個(gè)工程，業(yè)務(wù)跨越陜、魯、瓊、青四個(gè)省，工程布局西安、咸陽(yáng)、漢中、臨沂、海南東方五個(gè)城市。公司的員工人數(shù)也由最初的創(chuàng)業(yè)者10余人開(kāi)展壯大為現(xiàn)如今的5400多名人員，為國(guó)家提供了30多個(gè)就業(yè)崗位，解決了許多大學(xué)畢業(yè)生的就業(yè)問(wèn)題，為社會(huì)開(kāi)展做出了出色奉獻(xiàn)。公司自成立至今，納入接收和前期的物業(yè)工程地跨陜西省西安、咸陽(yáng)、漢中三市六地。正是堅(jiān)決不移地履行著社會(huì)

5、責(zé)任，使公司在獲得良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和可持續(xù)開(kāi)展的同時(shí)，也獲得了良好的社會(huì)贊譽(yù)和回報(bào)。2.2 金泰恒業(yè)公司融資現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展有著舉足輕重的作用。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快，局部地區(qū)的房?jī)r(jià)持續(xù)飄升，上漲幅度大大超出經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)程度及其他行業(yè)產(chǎn)品與效勞的上升幅度。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行和開(kāi)展涉及到眾多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，顯示出很強(qiáng)的相關(guān)性。研究說(shuō)明，房地產(chǎn)占GDP的比重在10%以上，對(duì)全國(guó)GDP的直接奉獻(xiàn)率和間接奉獻(xiàn)率約占15%，陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司作為我國(guó)中型房地產(chǎn)企業(yè)，帶動(dòng)一大批關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展，尤其是建筑行業(yè)的物質(zhì)材料，和其他部門(mén)出售產(chǎn)品配合的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、燃

6、料動(dòng)力等等。但目前陜西金泰恒業(yè)公司的狀況也不堪其憂：第一，房地產(chǎn)投資高位增長(zhǎng)。第二，資金來(lái)源狀況不佳，且下降幅度不斷加大。第三，存在市場(chǎng)供求矛盾。近年來(lái)影響房地產(chǎn)需求變動(dòng)的宏觀調(diào)控政策的主要因素有：上調(diào)銀行存貸款利率、限制二次購(gòu)房與投機(jī)性購(gòu)房、控制拆遷規(guī)模等。3金泰恒業(yè)公司融資存在的問(wèn)題3.1 融資方式單一資產(chǎn)由負(fù)債和所有者權(quán)益兩個(gè)要素共同組成，因此，一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的好壞直接取決于負(fù)債和所有者權(quán)益所占的比例大小，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)公司的整個(gè)后期運(yùn)行和開(kāi)展都意義深遠(yuǎn)。截至2022年我國(guó)房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源總計(jì)7696億元，其中：國(guó)內(nèi)貸款約為1692億元，占據(jù)總資產(chǎn)總數(shù)的21.99%；自

7、籌資金約為2184億元，占據(jù)總資產(chǎn)總數(shù)的28.38%；其他資金來(lái)源約為3671億元，占據(jù)資產(chǎn)總數(shù)的47.69%?？梢?jiàn)，銀行貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源總計(jì)占總資金來(lái)源的98%左右，呈現(xiàn)出三足鼎立的態(tài)勢(shì)。銀行信貸是金泰恒業(yè)房地產(chǎn)公司融資的主要融資方式.資料顯示，截止2022年底，金泰恒業(yè)公司的資金來(lái)源總計(jì)約168億，其中銀行信貸約為52億，占了總資產(chǎn)的32%；自行用于籌備資金約為52億，是總資產(chǎn)的32%，其他資金為64億，占據(jù)總資產(chǎn)的36%，但自籌資金中的自由資金都是公司通過(guò)其他途徑獲得的流動(dòng)資金；經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%40%都是企業(yè)從銀行獲得的流動(dòng)資金

8、，其余60%左右都是各種施工單位墊付的材料款或是開(kāi)發(fā)商的預(yù)付墊款；在其他資金來(lái)源中，80%以上都是購(gòu)房者交付的各種購(gòu)房定金及各種其他預(yù)收款。呈現(xiàn)出融資方式單一的融資現(xiàn)象。3.2 資金鏈斷裂由于房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的高利潤(rùn)和高回報(bào)的驅(qū)使，使許多商人都躍躍欲試希望可以在此行業(yè)占據(jù)一席之地。目前我國(guó)的金融市場(chǎng)還不夠完善，金融機(jī)構(gòu)的交易活動(dòng)關(guān)系到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，世界各國(guó)的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)都將其作為監(jiān)管金融的主要內(nèi)容。此外，為確保銀行和其他商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)作，從而維護(hù)存款人利益的整個(gè)金融體系的平安角度出發(fā)，各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)公司的資金問(wèn)題也有嚴(yán)格的監(jiān)管。 商業(yè)地產(chǎn)各方混戰(zhàn)，看似百家爭(zhēng)鳴的情況，背后卻潛藏著宏大

9、的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。隨著眾多企業(yè)想與金泰恒業(yè)房地產(chǎn)公司合作，預(yù)示著將來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)工程供給量肯定會(huì)大幅增加，供給量的增加意味著競(jìng)爭(zhēng)將拉大。對(duì)于目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的現(xiàn)狀來(lái)看，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在商業(yè)地產(chǎn)光鮮亮麗的外表背后危機(jī)四伏?！坝捎谧≌禺a(chǎn)受到限制，局部房地產(chǎn)企業(yè)希望通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展避險(xiǎn)，但是扎堆商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展集中開(kāi)發(fā)會(huì)導(dǎo)致局部城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度，造成新一輪的房產(chǎn)炒作；另外，金泰恒業(yè)公司的運(yùn)作形式是前期投資和后期運(yùn)營(yíng)的配套經(jīng)營(yíng)形式相結(jié)合，對(duì)前期的資本要求較高，所以該公司大量開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，資金鏈問(wèn)題將顯現(xiàn)，從而影響整個(gè)企業(yè)的安康穩(wěn)步開(kāi)展。3.3 融資渠道狹窄我國(guó)一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)尤其是許多中小型企業(yè)

10、大多數(shù)都先天缺乏，并且大都奉行“時(shí)機(jī)主義道路。這主要是由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大多起點(diǎn)低。很多是當(dāng)年的建筑隊(duì)開(kāi)展過(guò)來(lái)的，缺乏良好的底蘊(yùn)，其次是企業(yè)歷史短，有很多事半路起家，局部部門(mén)和單位看到時(shí)機(jī)就成立了工程組，由工程進(jìn)而開(kāi)展公司，企業(yè)創(chuàng)立目的很直接，就是瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)暴利空間。陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)公司有60%-70%的資金來(lái)源都是依靠銀行直接或間接的支持，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到銀行規(guī)定的自有資金到達(dá)35%的銀行貸款需求，2022年底陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)的自有資金甚至才到達(dá)了總資產(chǎn)的10%，無(wú)疑加大了企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)度依靠銀行信貸為主，自有資金為輔的融資形式進(jìn)展融資。這種高負(fù)債的比例構(gòu)造，導(dǎo)致公司的財(cái)務(wù)狀況較差，加劇

11、了金泰恒業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定開(kāi)展。4金泰恒業(yè)公司融資問(wèn)題的原因分析4.1 間接融資的比例過(guò)大一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)融資可以分為內(nèi)部融資和外部融資兩種。內(nèi)部融資主要是指房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，包括一些抵押貼現(xiàn)的票據(jù)，債券，可出售的經(jīng)營(yíng)性和存量物業(yè)，以及近期內(nèi)可回收的各種款項(xiàng)等，包括向消費(fèi)者預(yù)收買(mǎi)房定金等。但隨著企業(yè)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及考慮企業(yè)的可持續(xù)開(kāi)展，單純依靠?jī)?nèi)部融資已很難滿足企業(yè)的開(kāi)展需求。外部融資又可以分為直接融資和間接融資。直接融資主要是從資本市場(chǎng)獲得的資金，主要滿足長(zhǎng)期投資的資金需求，包括上市融資、債券融資、房地產(chǎn)投資資金、房地產(chǎn)信托等多種融資方式。間接融資主要是從金融

12、機(jī)構(gòu)獲得的資金，主要是房地產(chǎn)工程貸款，解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中短期的資金需求。陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的融資方式主要依靠銀行貸款，即融資渠道比擬單一化，且都是間接融資為主。4.2 金融市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)良好的融資體系是企業(yè)融資難易的關(guān)鍵因素。從外部市場(chǎng)環(huán)境角度分析，國(guó)家之所以施行宏觀調(diào)控，是不滿當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的盲目開(kāi)發(fā)從而導(dǎo)致投資過(guò)熱，進(jìn)而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的現(xiàn)狀。從內(nèi)部職業(yè)道德來(lái)看，許多從業(yè)人員為了一點(diǎn)蠅頭小利，不惜放棄自己的職業(yè)操守，從而淪為金融交易的奴隸。我國(guó)房地產(chǎn)式市場(chǎng)還不標(biāo)準(zhǔn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)魚(yú)目混珠，即便是大的品牌性房地產(chǎn)公司也存在金融市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。陜西金泰恒業(yè)的房地產(chǎn)的投資組合分

13、為兩局部，80%投向房地產(chǎn)及其相關(guān)聯(lián)行業(yè)，20%投向政府允許的債券市場(chǎng)，資本市場(chǎng)政策相對(duì)滯后的問(wèn)題比擬嚴(yán)重，使相應(yīng)的融資運(yùn)作缺乏有效的法律根據(jù)，導(dǎo)致了融資困難的主要原因。另外由于我國(guó)金融工具較少，基金管理人再選擇時(shí)就顯得比擬困難，房地產(chǎn)投資基金是一個(gè)新惹事物，而且缺乏相應(yīng)的政策規(guī)那么，施行起來(lái)障礙重重。4.3 信譽(yù)缺失嚴(yán)重和諧社會(huì)離不開(kāi)誠(chéng)信，房地產(chǎn)市場(chǎng)也同樣離不開(kāi)誠(chéng)信。近期隨著金泰恒業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速開(kāi)展，地產(chǎn)中介公司的數(shù)量激增，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)日益火爆。在房地產(chǎn)中介行業(yè)迅速開(kāi)展的同時(shí)，由于有些中介及其從業(yè)人員過(guò)于追求短期利潤(rùn)，出現(xiàn)了與市場(chǎng)開(kāi)展極不和諧的一面缺乏誠(chéng)信。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)缺乏誠(chéng)信，消費(fèi)

14、者對(duì)房地產(chǎn)中介投訴與日俱增，使得在中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)快速開(kāi)展的同時(shí)，誠(chéng)信成了制約房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的一個(gè)瓶頸。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備充分競(jìng)爭(zhēng)的四個(gè)條件信息完全、商品同質(zhì)、買(mǎi)賣者自由出入、交易雙方數(shù)量較多。照常理，金泰恒業(yè)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的存在會(huì)有利于房地產(chǎn)的交易，保證公平，有利于促成交易的成功，然而某些房地產(chǎn)中介市場(chǎng)缺乏誠(chéng)信，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)成了消費(fèi)者投訴的一個(gè)主要對(duì)象，使融資渠道變狹窄，資金來(lái)源方式呈現(xiàn)出單一的場(chǎng)面，殊不知許多房地產(chǎn)中介已經(jīng)走進(jìn)了誠(chéng)信的危局，假設(shè)不及時(shí)處理這些問(wèn)題，后果將是無(wú)法想像和估量的。5解決金泰恒業(yè)公司融資問(wèn)題的對(duì)策5.1 建立多元化的融資體系從目前情況來(lái)看，我國(guó)的資本市場(chǎng)逐步成

15、熟，為企業(yè)籌集資金提供多元化渠道，使金泰恒業(yè)資本構(gòu)造調(diào)整成為可能。在此背景下，企業(yè)應(yīng)建立完善的投、融資機(jī)制，將銀行貸款的單一融資方式轉(zhuǎn)變成發(fā)行股票、租賃、信譽(yù)籌資以及發(fā)行債券等多種方式直接融資，分散投資、融資的風(fēng)險(xiǎn)，以最小的投入獲取最大的投資回報(bào)，進(jìn)步企業(yè)資本的運(yùn)行速度，降低企業(yè)的資本負(fù)債率，使資本能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用。建立一個(gè)房地產(chǎn)多元化的開(kāi)發(fā)融資體系就是從過(guò)去的間接融資向直接融資為主轉(zhuǎn)變是將來(lái)國(guó)際融資市場(chǎng)開(kāi)展的趨勢(shì)。目前，我國(guó)商業(yè)銀行的資金來(lái)源主要是短期儲(chǔ)蓄存款，所提供的貨款主要也是短期流動(dòng)貸款，這對(duì)需要長(zhǎng)期資本的房地產(chǎn)企業(yè)的需求來(lái)說(shuō)，還是相不適應(yīng)的，不能保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)開(kāi)展。5

16、.2 完善我國(guó)金融體系，建立健全相關(guān)法律制度利用多種形式擴(kuò)展住房開(kāi)發(fā)建立的融資渠道，完善預(yù)售資金管理；加強(qiáng)金融創(chuàng)新，滿足多層次住房融資需求；開(kāi)展二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的金融產(chǎn)品和制度體系創(chuàng)新；力促住房金融一級(jí)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化，推動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)穩(wěn)步開(kāi)展，從而解決金泰恒業(yè)公司的資金鏈斷裂問(wèn)題。采用差異性金融政策對(duì)待房屋開(kāi)發(fā)。在土地購(gòu)置及前期開(kāi)發(fā)階段，要根據(jù)房屋建立目的的不同，實(shí)行不同的土地供給政策。利用差異性金融政策引導(dǎo)住房消費(fèi)。利用金融政策引導(dǎo)居民住房購(gòu)置力的合理、有序釋放，不但要防止長(zhǎng)期積聚的購(gòu)置力在短期內(nèi)集中釋放，也要抑制社會(huì)大量透支將來(lái)購(gòu)置力。要保護(hù)正常、合理的住房消費(fèi)需求，抑制投機(jī)需求。5.3 完善房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)評(píng)級(jí)制度針對(duì)金泰恒業(yè)房地產(chǎn)中介信息不對(duì)稱的情況，要增加信息的公開(kāi)度，盡力消除信息的不對(duì)稱，減少交易本錢(qián)。交易本錢(qián)過(guò)高，會(huì)對(duì)市場(chǎng)的發(fā)育產(chǎn)生不利的影響。有學(xué)者建議，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建立信譽(yù)檔案，對(duì)廣闊中介進(jìn)展信譽(yù)積累，建立相關(guān)誠(chéng)信狀況的數(shù)據(jù)庫(kù)，并對(duì)將中介機(jī)構(gòu)的資信狀