1、花都匯城東鏡村工程可 行 性 研 究 報 告編制單位：廣州匯城房地產開發編制日期： 2008年1月2日 目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc30299239 1工程概況 PAGEREF _Toc30299239 h 3 HYPERLINK l _Toc30299240 1.1工程背景 PAGEREF _Toc30299240 h 3 HYPERLINK l _Toc30299241 1.2工程現狀 PAGEREF _Toc30299241 h 3 HYPERLINK l _Toc30299242 1.3工程規模 PAGEREF _Toc30299242 h 5

2、HYPERLINK l _Toc30299243 1.4工程轉讓方式 PAGEREF _Toc30299243 h 5 HYPERLINK l _Toc30299244 2區位分析 PAGEREF _Toc30299244 h 6 HYPERLINK l _Toc30299245 2.1花都概況 PAGEREF _Toc30299245 h 6 HYPERLINK l _Toc30299246 地理環境 PAGEREF _Toc30299246 h 6 HYPERLINK l _Toc30299247 經濟開展情況 PAGEREF _Toc30299247 h 6 HYPERLINK l _T

3、oc30299248 人文社會環境 PAGEREF _Toc30299248 h 7 HYPERLINK l _Toc30299249 2.2城市建設與交通區位分析 PAGEREF _Toc30299249 h 7 HYPERLINK l _Toc30299250 3市場分析 PAGEREF _Toc30299250 h 8 HYPERLINK l _Toc30299251 3.1花都房地產市場 PAGEREF _Toc30299251 h 8 HYPERLINK l _Toc30299252 根本概況及特點 PAGEREF _Toc30299252 h 8 HYPERLINK l _Toc3

4、0299253 市場走勢及前景的判斷 PAGEREF _Toc30299253 h 11 HYPERLINK l _Toc30299259 4工程開展定位研究 PAGEREF _Toc30299259 h 23 HYPERLINK l _Toc30299260 4.1工程SWOT分析 PAGEREF _Toc30299260 h 23 HYPERLINK l _Toc30299261 4.2市場定位研究 PAGEREF _Toc30299261 h 25 HYPERLINK l _Toc30299262 需求定位 PAGEREF _Toc30299262 h 25 HYPERLINK l _T

5、oc30299263 開展定位 PAGEREF _Toc30299263 h 26 HYPERLINK l _Toc30299264 目標客戶定位 PAGEREF _Toc30299264 h 26 HYPERLINK l _Toc30299265 5規劃設計建議 PAGEREF _Toc30299265 h 27 HYPERLINK l _Toc30299266 5.1工程規劃布局 PAGEREF _Toc30299266 h 27 HYPERLINK l _Toc30299267 5.2環境規劃構思 PAGEREF _Toc30299267 h 27 HYPERLINK l _Toc302

6、99268 5.3建筑單體設想 PAGEREF _Toc30299268 h 27 HYPERLINK l _Toc30299269 5.4裝修設計建議 PAGEREF _Toc30299269 h 28 HYPERLINK l _Toc30299270 6開發本錢分析 PAGEREF _Toc30299270 h 30 HYPERLINK l _Toc30299271 6.1投資構成、總投資估算 PAGEREF _Toc30299271 h 30 HYPERLINK l _Toc30299272 6.2開發建設進度及投資資金安排方案 PAGEREF _Toc30299272 h 32 HYP

7、ERLINK l _Toc30299273 6.3工程銷售收入及投資安排方案 PAGEREF _Toc30299273 h 33 HYPERLINK l _Toc30299274 6.4工程利潤估算 PAGEREF _Toc30299274 h 34 HYPERLINK l _Toc30299275 7財務分析 PAGEREF _Toc30299275 h 35 HYPERLINK l _Toc30299276 7.1工程財務贏利能力分析 PAGEREF _Toc30299276 h 35 HYPERLINK l _Toc30299277 7.2工程盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc302

8、99277 h 35 HYPERLINK l _Toc30299278 8初步營銷設想 PAGEREF _Toc30299278 h 38 HYPERLINK l _Toc30299279 8.1銷售范圍 PAGEREF _Toc30299279 h 38 HYPERLINK l _Toc30299280 8.2銷售執行策略設想 PAGEREF _Toc30299280 h 38 HYPERLINK l _Toc30299281 8.3宣傳促銷手段建議 PAGEREF _Toc30299281 h 39 HYPERLINK l _Toc30299282 8.4廣告運作安排 PAGEREF _T

9、oc30299282 h 40 HYPERLINK l _Toc30299283 9物業管理建議 PAGEREF _Toc30299283 h 40 HYPERLINK l _Toc30299284 10社會和環境效益評價 PAGEREF _Toc30299284 h 43 HYPERLINK l _Toc30299285 11結論 PAGEREF _Toc30299285 h 43 HYPERLINK l _Toc30299286 附表一 開發進度方案表 PAGEREF _Toc30299286 h 45 HYPERLINK l _Toc30299287 附表二 D區第一期工程銷售前我司投放

10、方案表 PAGEREF _Toc30299287 h 46 HYPERLINK l _Toc30299288 附表三 建設期資金流出表 PAGEREF _Toc30299288 h 47 HYPERLINK l _Toc30299289 附表四 工程分期銷售方案表 PAGEREF _Toc30299289 h 48 HYPERLINK l _Toc30299290 附表五 工程分期銷售收入估算表 PAGEREF _Toc30299290 h 48 HYPERLINK l _Toc30299291 附表六 工程凈現金流量表 PAGEREF _Toc30299291 h 491工程概況1.1工程背

11、景匯城東鏡村工程地址位于花都區新華街東鏡村，與廣州白云區交界，距廣州市中心城區的車程約30分鐘。工程所處的新廣花路連接廣州和花都區。其附近有105、106、107三條國道和京珠、機場、廣清、街口北興、廣州北二環等五條高速公路。正在建設的最高時速達340公里的京廣快速鐵路客運專線在花都設有車站。連接花都汽車城到新機場和廣州市其他區的地鐵9號線將于2021年前開通。匯城東鏡工程由廣州匯城房地產開發投資興建。一期工程用地面積約105970平方米，占地約159畝,用地性質是住宅、酒店及商業配套設施，一期工程開發經濟技術指標為：建筑密度約23.2%，容積率約1.62； 共分高層住宅區、酒店商業區、別墅區

12、及會所區四個區域建設。1.2工程現狀本工程用地手續齊全，包括立項批文、用地批文、國土使用許可證、建設用地許可證均己取得，土地征用、拆遷及相關費用己經繳清，地塊現狀為農田和魚塘，無村舍等構筑設施，目前工程己啟動總體規劃和設計及報規工作，方案于本年度正式動土建設。1.3工程規模根據現已批準的規劃方案，相關的經濟指標如下： 一期工程開發經濟技術指標序號工程內容指標1用地面積105970m2 (159畝)2建筑基底面積24590 m23地下室面積21730 m24總建筑面積不包地下室192000 m2其中高層106260 m2多層8400 m2聯排別墅17820 m2商鋪26560 m2酒店32960

13、 m25建筑密度23.20%6容積率1.627綠地率40%1.4工程轉讓方式住宅工程采用開發預售方式轉讓，在建筑進度到達預售要求后開始出售，支付方式可通過一次性支付，亦可通過銀行按揭轉帳方式。2區位分析2.1花都概況地理環境花都區位于廣東省中南部,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠，毗鄰港澳。地理位置十分重要。花都區總面積960平方公里,下轄新華、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面和花僑十個鎮。花都區地勢北高南低，北部丘陵綿亙,中部淺丘臺地，南部為廣花平原,形成東北向西南斜置的長方形。東有流溪河流經，西有巴江河過境。花都區屬亞熱帶季風氣候，夏無酷暑

14、，冬無嚴寒，年平均氣溫21.7攝氏度。經濟開展情況改革開放以來，花都區的經濟開展保持較高的增長速度。在珠江三角洲地區屬于經濟開展較富裕地區。2000-2006年，花都國內生產總值年均增長14.4%。2006年實現生產總值360.36億元，同比增長13.21%；完成工業總產值825.85億元，同比增長14.38%。經濟效益綜合指數達239.27%，同比提高21.21個百分點。全區農業總產值34.54億元，占全區CDP5.56%，同比增長 6.2%，農村經濟總收入 527.8億元，同比增長 6.78%，農民人均收入 7325元，比上年增長4.34%。完成地方預算內財政收入16.35億元，同比增長3

15、5.74%；稅收總額53.2億元不含海關關稅及代征稅22.04億元，同比增長40.75%。完成全社會固定資產投資86.71億元，同比增長20.01%；社會消費品零售總額108.26億元，同比增長13.13%；外貿出口總值11.63億美元，同比增長43.69%。實際利用外資2.17億美元，同比增長7.81%。人文社會環境花都區戶籍人口72萬，另有華僑、海外華人和港澳同胞近30萬人。城區常住人口30萬。2.2城市建設與交通區位分析花都是廣州市、珠江三角洲通向中國內地的北大門，擁有興旺的水、陸、空立體交通網絡。 中國三大樞紐機場之一的廣州新國際機場坐落在花都區花東鎮，首期工程年旅客輸送量為2500萬

16、人次，貨運吞吐量為100萬噸，最大規模可達每年8000萬人次客運和300萬噸貨運。廣州地區三個始發站之一的廣州火車北站設在花都，中國鐵路大動脈京廣鐵路從此經過。區內還有105、106、107三條國道和京珠、機場、廣清、街口北興、廣州北二環等五條高速公路越境而過。正在建設的最高時速達340公里的京廣快速鐵路客運專線在花都設有車站。 有國家二類口岸花都港，可供千噸貨船直達香港、澳門，年吞吐量100萬噸，目前正在進行擴建，到2007底年吞吐量可達300萬噸。 廣州市正加快規劃建設地鐵，實現與花都的無縫對接。連接花都汽車城到新機場和廣州市其他區的地鐵9號線將于2021年前開通。今后，還有廣州北三環、城

17、際列車專線連接花都與廣州中心城區及珠江三角洲其他地區。到2021年，花都城區規劃范圍為128平方公里，城區常住人口達40萬人，并形成交通走廊區、城市中心區、城東開發區三個功能區片。城區規劃將著重做好火車北站和新國際機場兩個最大交通源的疏解和聯系，充分發揮地緣優勢，按照相對獨立、各具功能的組團式結構形式，強化各分區的功能作用。3市場分析3.1花都房地產市場根本概況及特點廣州中心市區地產熱帶動周邊縣區地產不斷升溫。近年來花都房地產銷售呈大幅增長趨勢，今年1到2月全區實際銷售面積1331477平方米，比同期增長了百分之17.8%，銷售金額達44億元人民幣，同比增長百分之41.26%。根據花都統計局公

18、報，2006年花都區完成全社會固定資產投資86.71億元，其中完成房地產開發投資額24.31億元，同比增長26.23%。其中民間完成投資及外商投資仍是投資的主體。由于廣州新白云國際機場的帶動，使花都商業性質的投資持續升溫，以商鋪、寫字樓、物流、酒店為主的商業營業用房投資額大幅增加。2006年，花都區完成商品房銷售面積135.87萬平方米，同比增長12%，商品房銷售金額49.41億元，同比增長47.7%，2006年花都區房地產市場價格漲勢迅猛，根據廣州市國土房管局統計數據顯示：花都區2003年商品房住宅成交均價僅為1793元/平方米，2006年全年商品房住宅成交均價更是到達3235元/平方米，住

19、宅成交均價比2003年增長了80.4%。成交面積為102.8萬平方米，同比增長14%。07年2月份，花都區一手商品房住宅成交均價到達3975元/平方米，每平方米比去年同期高出1268元，增幅高達46.8%。個別樓盤銷售價格已是突破6000元/平方米大關。近年來花都區新建商品房住宅銷售情況表據中原地產研究部表示，花都區的樓盤主要分為城區樓盤和郊外山水別墅樓盤兩大部份，銷售情況也呈現兩極分化現象，檔次較高、規模及配套較為齊全的樓盤銷售情況非常好，甚至出現賣斷貨的情況。而規模較小、中低檔次、較偏遠、配套設施還未成熟的樓盤那么銷售情況較差。同時由于近兩年在部份優質樓盤的帶動下，花都樓價上漲的幅度較大，

20、其它樓盤也紛紛跟著上漲，部份工程有意放慢了開發速度，有些樓盤甚至成心減緩銷售速度，等待樓價上漲。總體來說，2006年花都樓市供貨量雖然不少，但高端優質樓盤并不多。從05年開始，多家大型開展商紛紛進駐花都開發，不少大型樓盤已相繼開工建設，今年春節前后，中房觀湖國際及駿威錦東花園的開盤為花都樓市帶來新一輪購房熱潮，至春節前，二盤推出的首期單位均全部售罄，銷售均價創下6000元/平方米的花都歷史記錄。預計到2007年至2021年，花都新推樓盤及貨量都將會到達頂峰。花都區主要樓盤情況表區域工程名稱工程位置 規模均價元/m2銷售情況城區雅居樂-雍華庭花都區迎賓大道27萬m23500售罄雅居樂-雍逸豪庭花

21、都區天貴路15萬m2別墅9000 洋房4100別墅售出約80% 洋房根本售罄駿威錦東花園花都區紫薇路總建120萬m2洋房5500首期售出90%中房觀湖國際花都區環湖路占地480畝洋房4600首批售罄云珠花園花都區龍珠路3.52萬m2電梯洋房3800根本售罄新都城市花園花都區蘭花路約4萬m2洋房4300首期根本售罄金色華庭花都區龍珠路3.05萬m2無電梯住宅3300住宅售出約80%永愉花園花都區鳳凰路2.47萬m2電梯洋房3800住宅售出約90%機場片區合和新城花都區迎賓大道73萬m2洋房3500 聯排別墅5500首期售出約80%豪利花園花都區鏡湖大道16.4萬m2電梯洋房3600首期售出約85

22、%郊外雅堡新城廣清高速公路海布出口100萬m2電梯洋房2400 別墅7000近期推出洋房和別墅天湖峰境花東鎮山前大道800畝別墅8000-18000認購階段南航碧花園山前大道160萬m2別墅7500還有少量尾貨芙蓉綠茵豪苑芙蓉度假村22萬m2別墅7500售出約70%碧桂園假日半島山前大道650萬m2別墅5500售出約1500多棟別墅資料來源：中原地產研究部在花都經濟高速開展的帶動下，花都區房地產市場逐漸成熟，成為廣州樓市的一大亮點。據中原地產介紹，在原有的恒大地產、美林基業、雅居樂、合和集團、雅堡集團、碧桂園集團外，近年更有祈福集團、新鴻基地產、中房集團、富力地產、萬科地產、合景泰富等多家大型

23、房地產開發企業進駐花都。物業開發也呈多元化開展，包括住宅、別墅、商業、辦公寫字樓、物流、酒店以及工業房地產等多種類型。目前花都新開工的房地產工程總量到達20多個，已公開新工程的總建筑面積約在600萬平方米左右，一場地產開發熱潮將在北部掀起。綜合分析花都眾多樓盤，其市場有以下特點：在供給方面：工程的開發以多層住宅、別墅為主，并以別墅為開展方向。在需求方面：買家以廣州、香港人士為主，其中廣州人占大局部，其余少量為花都人吸納消化。還有，買家以二次置業者居多，中等面積單元的銷路較大，以別墅為市場焦點。在銷售策略上，一般先以低價入市，帶動起人氣，得到社會認同，創造出工程品牌，然后再進行后期的開發。市場走

24、勢及前景的判斷1政府政策 花都區國土房管局早在1998年6月20日就公布了?國有土地基準地價?，實行土地拍賣制度，使土地市場走上法制化、標準化軌道，保證了土地的增值保值和房地產市場的健康開展。花都區的地價和房價在廣州市各區中屬于偏低，但社區環境相對成熟一類，投資大有可為。 2市場需求 根據?珠江三角洲經濟區城市群規劃?預測到2021年，花都城區規劃范圍為128平方公里，城區常住人口達40萬人，城鎮居民人均居住面積到達30平方米以上。由于城區和人口的膨脹，將會帶來大規模的城市建設，反過來，由于耕地的減少，促進更多的農業人口向城市轉移，對城市住宅需求上升。 由于經濟的連續快速開展，未來幾年，花都區

25、的人口將快速增長。其中汽車產業方面，目前全區共有整車生產企業2家，汽車零部件生產企業已超過100多家。年產值到達350多億元，占全區工業總產值的50%左右，對全區工業增長的奉獻率到達95%以上，根據花都區政府工作方案，預計到2021年花都區汽車及相關產業產值將可超過1000億元，花都將被打造為全國汽車產業基地，規模到達50平方公里的汽車工業園將全面建成。已在汽車城正式落戶的世界500強企業有10家。目前已投產企業共25家，大部份投資企業目前均在裝配建設中，隨著大批進駐投資企業的建成投產，預計未來幾年可以為花都區增加大量外來人口，其中由于汽車及其零配件企業因技術要求較高，技術人員及管理人員占有較

26、大的比例，其中將會有較多的外籍技術及管理人員，外來人口素質及其購置力相對較高，住房需求將會有大幅度的增長。除了汽車產業的帶動外，花都區由于新機場的投入使用，空港經濟的快速開展，將會有大量的航空、物流等人群涌入花都，空港物流業的開展將會有無限的商機。由于新機場的投入使用，與之相關的航空物流、國際商務、廣闊國際游客等將為花都注入勃勃生機，各項相關產業也將隨之興旺。目前世界四大快遞公司之一的美國聯邦快遞公司亞太轉運中心落戶花都并已開工建設，同時祈福集團、富力地產在花都的大型物流工程也相繼開工建設中，眾多的大型星級酒店將云集新機場周圍。預計空港物流業及其相關產業的快速開展，將會吸納更多人才進入花都，加

27、上白云機場龐大的員工隊伍，必將帶來大量的住房市場需求，帶旺花都房地產業的開展。廣州市花都區具有中國皮具之都的稱號，在全國越來越顯示出舉足輕重的地位；位于花都區獅嶺鎮的獅嶺國際皮革皮具城吸引了眾多來自全國各地的皮具原材料、輔料企業或經銷商、制造商進駐經營。花都區獅嶺鎮已形成了集皮具設計、生產、加工、銷售、運輸、信息交流等相配套的產業集群體系，已成為全國最大的皮革皮具原材料及其輔料集散基地和皮具生產基地。目前，花都區獅嶺的皮革皮具生產企業多達2700多家，皮革皮具從業人員近10萬人，年產皮具4億只，年產值超過60億元人民幣。獅嶺皮具產品份額占廣州市場的60%、廣東市場的35%，皮具皮革交易量居全國

28、第一。此外，全國最大的皮革皮具專業批發市場-獅嶺國際皮革皮具城每天交易額超過200萬歐元。每年舉辦國際性的皮革皮具行業盛會-中國獅嶺國際皮革皮具節，更使花都獅嶺聲名遠播，蜚聲海外。近年來花都皮革皮具業的快速開展帶動了一大批房地產企業的興旺，其中位于獅嶺及山前旅游大道一帶的樓盤如南航碧花園、五溪御龍灣、雅堡新城及位于花都新城區的雅居樂-把戲巴黎、錦尚明苑等已開發樓盤的購房客戶中，皮革皮具從業人員占有非常大的比例，隨著花都皮革皮具業的進一步開展，必將為花都的房地產企業帶來大量的購房客戶。珠寶產業作為花都區重點培育開展的新興行業，那么展示出蓬勃魅力，經歷幾年的努力打造，已建成初具規模的大型珠寶生產加

29、工和交易平臺。花都國際金銀珠寶城吸引了大量國內外品牌珠寶企業進駐設廠，有效推動花都經濟的快速開展。據有關研究表示，花都支柱產業的興旺和蓬勃開展，在帶動整個花都經濟的同時，也給花都的樓市開展帶來了強勁的動力和后勁。預計未來幾年將會有近10多萬的從業人員進入花都，其中高素質的技術人才將會占有較大的比重，龐大的消費群將給花都樓市注入蓬勃的生機。與此同時，隨著地鐵及公共交通的日益便利，廣州及珠江三角洲地區到花都置業者也將明顯增多。花都正逐漸成為一個令人關注的熱門置業板塊。3市場承受能力 現時花都區內房價還相對偏低，絕大多數中高檔的住宅小區公寓售價以平方米為單位都在3500元到5000元之間，以100平

30、方米的戶型來算，售價大約在35萬到50萬元間。 隨著花都區知名度的提高和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購置團體將會成為本區房地產市場的重要支持。由于交通網絡的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴大一方面由于市區樓價高，另一個重要因素是居民對生活的要求不斷提高，正從市中心向外擴散，去年番禺銷售、預售面積為205.2萬平方米，達59.2億元，其中大局部是來自廣州的買家。據資料統計，廣州市民私人小汽車的家庭擁有量已達7.5，而且呈不斷上升趨勢，估計入世轎車價格降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量將迅速增加，進一步導致居住的郊區化，促進周邊地區的房地產市場的開展。 花都區的優勢正逐

31、漸顯現，例如較低的開發費用和售價，完善的根底建設和社區環境等，由于開發較遲及規模不大，區內得以保存了相對好的自然地貌，從廣州市中心區到花都區之間有一條寬闊的綠化隔離帶，加上建設山水城市、生態圈的開展設想，都是促使花都區構筑和諧生活社區的契機，在這幾年將會迎來房地產開發的高潮。4工程開展定位研究4.1工程SWOT分析1工程優勢匯城東鏡村工程坐落于廣州白云區與花都區交界處,距廣州中心城區20公里左右。工程所處的新廣花路連接廣州和花都區。其附近有105、106、107三條國道和京珠、機場、廣清、街口北興、廣州北二環等五條高速公路。正在建設的最高時速達340公里的京廣快速鐵路客運專線在花都設有車站，擁

32、有完善的交通網絡。具有開發地產工程的良好先天條件。2工程劣勢工程附近農田村舍較多，景觀較差。應對措施：作好工程的規劃設計，要利用地形營造優美的內部景觀以擬補先天的缺乏。3外部時機新機場的使用用和輕鐵的建設，己大大推動花都的交通區位優勢，縮短廣州市區與花都區的時間距離。隨著區域建設的完善，花都區這幾年房地產健康快速的開展，區域的優勢逐年顯現，加上區政府的支持，未來幾年將會迎上地產開發的高潮。4外部威脅今后幾年，花都將會成為各大地產商角逐的熱點，勢必會加大彼此間的競爭，會對工程造成一定的壓力。應對措施：抓準消費顧客群，塑造工程的獨特優勢，提高工程的品質，以差異性的市場策略來對付同類樓盤的競爭。工程

33、周邊的各項市政配套設施較少，商業氣氛薄弱，會造成購物、保健、娛樂等生活的不便。應對措施：在區內設置相應的生活配套設施。總的來說，本工程具有良好的天然資源，但是亦存在一些明顯缺乏，規劃設計需作相應的調整和改良，而且目前外部環境總體上優大于劣，因此本工程具備一定的開發潛質。4.2市場定位研究需求定位今日都市人心目中的郊區概念不知比以前擴大了多少倍。昔日被視為荒郊野嶺的地方已變成繁華鬧市，而隨著城市規模的急劇擴張，許多地道的城市人也越來越樂意搬到城市周邊地區居住。隨著高速公路的興建、私家車的增長以及人們對環境意識的提高，一些二次置業人士將居住的眼光放到數十近百公里外的遠郊鄉村，從而興起一種遠郊度假型

34、住宅的置業居住時尚。在房地產向郊區開展的大趨勢中，一種以休閑度假為主要功能，以回歸自然、維護生態環境為生活主張的居住潮流也開始悄然興起，并且受到許多二次置業人士的青睞。我司可看準這股潛在而強大的消費需求，在遠郊空氣清新的鄉村開發出適宜度假的住宅，往往能獲得這批人士的追捧。開展定位結合本地塊條件和花都區的開展趨勢，可將該地塊定位為集文體保健、居住、酒店商業為一體的大型綜合工程，以休閑生活作為工程的主題，并以高品位、低價位、優效勞作為工程的開發經營思路。概念：休閑生活倡導者核心要素：天然景觀、建筑特色、園林特點、社區氣氛聯想物：自然健康、溫馨舒適休閑生活的開展指導思想是：先在大環境的建構中與本工程

35、周邊可利用資源相契合，并樹立起宏觀的秩序為無數塑造良好環境的小方案提供契機，并在小環境的建構中使人具體感受到大環境的可塑性和包容性，令人感到“區內區外渾然一體，一切都顯得自然優美，充分洋溢社區的高貴和優雅的氣氛。目標客戶定位根據花都房地產市場的特點，本工程的目標消費群定位為：核心人群界定：向往自然悠閑生活的成功人士， 以男性為主導，年齡25-50歲，有一定家庭財產，事業已有正常軌道。廣州地區：以度假、休閑享受家庭樂趣，朋友共度閑暇、確立自己的社會地位。花都地區：為家人創造良好居住條件，享受家庭樂趣，對子女有益，利于確定自己的社會地位。香港地區：以度假、休閑為主，享受清新健康的生活。共同心理需求

36、：環境好、個性化、配套全、規模大、規劃好、文化氣息濃、高尚會所具備。5規劃設計建議5.1工程規劃布局總體規劃構思：本工程設計總體規劃主要表達現代化的手法特點，融合花都特定的地理環境與人文特色，創出一個具有時代氣息和華南特色的建筑環境。注重生態、園林、自然環境的宣示及塑造。規劃設計原那么：突出的文化特征重視整體效益提供豐富的交往空間注重與當地環境形態的協調，歷史傳統符號的保存，改造和創新5.2環境規劃構思本工程追求全新的休閑居住環境。創造一個既能滿足現代人居住心理需要，具有濃郁時代氣息；又能表達深厚文化底蘊嶺南特色的居住環境。5.3建筑單體設想按照房地產市場的現況和今后的開展趨勢，并依據高品位的

37、開發思路，本工程的建筑單體以多層、高層和別墅為主，別墅的外型設計以中式建筑為主。5.4裝修設計建議裝修好的套房在視覺上能給予人美觀的感受，可以促進工程的銷售。價格的構成，除了建筑與環境，裝修標準也是其中一個關鍵。家庭裝飾是一個個性化、私密性很強的系統工程，其設計本質除具有舒適溫馨的怡人氣氛，更需具有寬敞明亮的空間和方便合理的機能設計。成功的裝修設計，結合合理價格系統，將會是工程銷售的最大推力。最近，國家建設部有關人士提出，住宅開發建設單位及住宅設計單位、施工單位，要在充分的市場調查根底上，掌握居民普遍的住房室內裝修需求，盡可能地根據住房所需的裝修“菜單，為居民提供交鑰匙即可入住的商品住宅。從目

38、前至長遠看，提倡和推行一次成型裝修的商品房，使建設同裝修有機結合已勢在必行。從實際情況來看，住戶自行裝修帶來的許多負面影響是非常嚴重的，它一方面遮掩了開發商與建筑商們的許多無知與缺乏，另一方面在于，有的住戶自行裝修，拆承重墻，增大負荷，造成材料浪費同時破壞了結構平安。如上圖示，2001年度局部城市商品住宅需求狀況市場調查分析報揭發現，在對“希望所購置的住房具備怎樣的內部裝修標準的選擇上，46.9的人選擇了具備根本簡單裝修，15.9的人選擇“全屋精裝修，14.8的人選擇“開發商提供裝修套餐。毛坯房卻只有22.5的受選率。這反映出由于目前購房者以工作時間緊張的企業人員為主，而裝修市場又不夠標準，購

39、房者既缺乏時間也沒足夠精力自行裝修而希望直接購置到已裝修住房的現實狀況。由此可以看到，房地產建設和室內裝修相結合可根據市場的開展、效勞功能的完善、人們觀念的改變等分步驟進行。富于個性化的精裝修套餐會在今年進一步受到歡送。綜觀整個廣州在售的房地產工程，現在大多數都已經進入了精裝修交樓標準的時代。如果開發公司能夠提供出有所不同的個性裝修特色，既是市場開展的需要，又可創造一個閃亮的賣點。6開發本錢分析6.1投資構成、總投資估算依據廣州市造價定額、市場調查資料及近期結算資料分析統計，對本工程一期土地本錢，建安工程費、前期工程費、市政配套設施費、開發期間稅費、其他費用等進行估算。D區的建設本錢測算序號工

40、程單價元/數量金額萬元備注1建筑安裝工程費131541.1別墅土建工程費7505883944131.2別墅安裝工程費80588394711.3公寓、興建土建工程費11006672573401.4公寓、興建安裝工程費120667258011.5工程監理費建安11302前期工程費21352.1勘測設計費501255646282.2三通一平12012556415073配套設施工程費46573.1外水、電工程15012556418833.2電訊、保安等弱電工程401255645023.3煤氣工程151255641883.4綠化工程1001078921079按綠地面積計3.5道路、排污、排水工程8012

41、556410054開發期間應繳交稅費6034.1城市根底設施配套費建安33954.2工程質量、平安監督費建安3.2424.3防雷工程1.4125564184.4噪音檢測費1125564134.5建筑工地管理及余泥排放費建安2264.6招投標活動費建安4524.7白蟻防治費5125564635其他費用24255.1管理費14510285.2不可預見費14510285.3利息143061370合計229751830元/甲方已投入D區的各種工程費用4500萬元，按有效價值80計算，D區還需投入開發資金19375萬元。E區的建設本錢測算序號工程單價元/數量金額萬元備注1建筑安裝工程費62851.1別墅

42、土建工程費7507203754031.2別墅水電安裝工程費80720375761.3公寓、興建土建工程費110020002201.4公寓、興建安裝工程費1202000241.5工程監理費建安1622前期工程費12592.1勘測設計費50740373702.2三通一平120740378883配套設施工程費31063.1外水、電工程1507403711113.2電訊、保安等弱電工程40740372963.3煤氣工4綠化工程10099634996按綠地面積計3.5道路、排污、排水工程80740375924開發期間應繳交稅費3374.1城市根底設施配套費建安31874.2工程

43、質量、平安監督費建安3.2204.3防雷工程1.4125564184.4噪音檢測費1125564134.5建筑工地管理及余泥排放費建安2124.6招投標活動費建安4254.7白蟻防治費5125564635其他費用12965.1管理費1455495.2不可預見費1455495.3利息143061198合計122841654元/表16 工程投資費用匯總表 單位：萬元序號工程投資額備注1工程轉讓價15618暫按對方提價計算2D區建設費193753D區建設費12284合計47276從投資結構中可看出，在工程的建設本錢中，以建筑費用所占比重最大，其次是工程轉讓價和配套設施工程費。因此，在工程建設過程中，

44、對工程建筑的本錢控制尤為重要。還有，對工程轉讓價的談判和支付進度的設計也至關重要。6.2開發建設進度及投資資金安排方案由于工程規模較大，公司目前資金較為緊張，為降低開發風險，我司方案將D區分為兩期、E區為一期共三期進行開發建設。按目前進度推測，估計在2003年第3季度開始D區第一期工程施工，到2006年第3季度E區工程全部竣工，整個工程的開發建設周期控制在三年內，各期工程以現樓形式在2004年至2006年每年的五一期間公開對外銷售，本工程開發建設進度方案見附表一工程開發進度表。根據測算，本工程在D區第一期工程銷售前需投入開發建設資金為7900萬元，結合開發建設進度，我司編排了工程銷售前的資金投

45、放方案，詳見附表二銷售前資金投放表、附表三建設期資金流出表。6.3工程銷售收入及投資安排方案運用市場比擬法進行工程銷售定價，市場比擬法是將估價對象與在近期已經發生了交易的類似對象進行比擬對照，從已發生交易的類似的價格，修正得出估價對象的價格。所謂類似是指在用途、建筑結構、所處地區等方面，與估價對象相同或相似的。根據替代原理，本報告主要選取了在地理位置上和工程檔次上較為接近的樓盤作為本工程定價的參造物。獨立別墅價格測算表項 目價格地段交通配套戶型規劃及環境知名度工程相對基價元/ m2金碧御水山莊390010010010098991023941雅寶新城40001011011029997101396

46、4注：估價對象價格=交易對象價格*100/*100/*運用市場比擬法和加權平均法測定工程獨立別墅的市場平均銷售基價為3953元/m2,建議初步定價為3900元/m2。同理：測算出工程聯體別墅與公寓的銷售均價分別為：2800元/m2、2000元/m2。據市場調查分析資料及工程開發進度方案表, 制定工程的分期銷售方案，見附表四工程銷售分期方案表和附表五分期銷售收入估算表。工程銷售稅費估算表 單位：萬元序號工程計算公式基數總額1營業稅銷售收入*5%6268431342教育費附加銷售收入*0.15%62684943城建稅銷售收入*0.35%626842194房地產交易費銷售收入*162684635印花

47、稅銷售收入*0.562684316預收增值稅銷售收入*1.0%626846277防洪費銷售收入*0.18%626841138代理及廣告宣傳費銷售收入*6.0%626843761合計合計80426.4工程利潤估算工程利潤計算表序號工程金額備注1銷售收入626842工程開發本錢472763銷售稅費80424毛利潤73651-2-3-45所得稅24304*33%6稅后利潤49354-57工程投資利潤率10%6/27財務分析7.1工程財務贏利能力分析本工程經濟效益分析所用到的財務報表是根據我國會計制度，國家建設部發布?建設工程經濟評價方法與參數?結合現時房地產的實際情況對工程的全投資進行經濟效益分析,

48、通過作工程全投資的現金流量表, 計算財務收益率、財務凈現值從而分析出整個工程的投資方案是否可行.所謂財務凈現值(FNPV)是按設定的貼現率,將工程計算期內各年凈現值折現到建設期初的現值之和; 它是考察工程在計算期內盈利能力的動態評價指標,凈現值大于或等于零,工程的投資可行。而所謂財務內部收益率FIRR是指工程整個計算期內各年現金流量的現值累計等于零時的折現率，也是考察工程盈利能力的動態評價指標表，當FIRR大于基準收基率時，工程的投資方案可行。基準收率根據行業平均利潤率10%計算，折算成季度后大約為3%，加上一定的保險系數，這里取5%。對工程以上指標的具體分析見附表六現金流量表。工程全投資的財

49、務凈現值1564遠遠大于零，說明工程全投資滿足基準收益率為5%的要求，而且工程的全投資財務內部收益率9%超過了基準收益率5%，其盈利能力已滿足并超過最低要求，所以工程方案具有可行性。7.2工程盈虧平衡分析(1)盈虧平衡點及邊際利潤固定本錢=工程轉讓費+建安本錢+前期費用+市政配套設施費=42819萬元總投入支出=開發投入+銷售稅費=55319萬元變動本錢=總支出-固定本錢=12500萬元單位變動本錢=變動本錢開發量=12500199601=626(元/m)平均銷售單價=銷售收入開發量=62684199601=3140(元/m)盈虧平衡點Q=固定本錢(平均銷售單價-單位變動本錢)=170307m

50、邊際利潤M=銷售收入-變動本錢=62684-12500=50184萬元邊際利潤率m=邊際利潤銷售收入=80%既本工程不至虧損的最少商品房開發面積為167140平方米，當開發量超出167140平方米時，每超過100平方米，可獲得10082%3140=25.14萬元2盈虧平衡時點從工程現金流量圖中可看出，工程從2004年2季度開始產生收入，直到2005年2季度整個工程才出現盈利。7.3工程經濟效益敏感性分析由于本工程投資期長達3.5年，考慮到工程建設本錢、銷售單價等因素均有可能發生變化，故針對這些因素設定一些變化幅度進行工程經濟效益的敏感性分析。1工程開發本錢的敏感性分析市場經濟條件下，由于原材料

51、價格、人工費及其他費用的波動，將會直接影響工程開發本錢，從而引起工程經濟效益的變化。現分別設開發本錢上升5%、10%、15%、20%，分析工程經濟效益變動的敏感程度。工程開發本錢影響程度分析表變動幅度開發本錢萬元公司利潤萬元投資回報率%回報率下降幅度%5%4964033517%30%10%5200417673%70%15%543689500.3%97%20%56732-1400由表中所示分析結果可看出，本工程經濟效益對開發本錢的變動非常敏感，只要開發本錢上升10%、15%時，投資利潤率就相應下降70%、97%。當開發本錢升幅到達20%時，工程出現虧損。由此可見嚴密控制本錢開支，推行責任本錢制。

52、在工程開發過程中，廣泛引入競爭機制，在各環節實行招標承包是行之有效的管理方法。2商品房銷售單價的敏感性分析由于市場行情變化或出于競爭的需要，而且從這幾年廣州房地產市場的走勢觀察，未來幾年內商品房的銷售價格有可能下降，從而直接影響工程實現利潤的下降。設商品房銷售單價分別下降5%、10%、15%，分析由此而引起的工程經濟效益下降程度。商品房銷售單價影響程度分析表變動幅度銷售收入萬元公司利潤萬元投資回報率%回報率下降幅度%-5%5955031046.6%34%-10%5641512742.7%73%-15%53281-557由表中所示分析結果可看出，本工程投資利潤對此也相當敏感。銷售價格下降5%、1

53、0%時，投資回報率分別下降34%、73%，當銷售價格下降幅度達15%時，工程出現虧損。由此可見，本工程在開發過程中要有效的制定和實施銷售方案，盡早回收資金，對確保工程投資效益是非常重要的。此外，在商品房的銷售過程中，還應密切注意市場行情，采取各種應急措施，提高競爭力，擴大商品房銷售市場。8初步營銷設想8.1銷售范圍主要銷售推廣地區：廣州、花都以軟性廣告作工程宣傳鋪墊，然后以一系列推廣策略在廣州打響頭炮，展銷會后在報章上報以佳績。8.2銷售執行策略設想形象塑造在前，銷售推廣在后廣告宣傳在先，面市出售在后先慢慢“蓄勢，在集中“造勢，再猛力“發勢，進行瞬間引爆。1前期推廣活動：以工程主題舉辦大型的公

54、益活動或綠色別墅小區研討活動，詣在加深人們對工程的印象，培養優良的區內文化。同時利用如新聞發布會、座談會等一連串事件增強工程曝光率及提升工程公眾形象，以利日后銷售活動的吸引力。這些軟性宣傳令買家經過多重潛移默化及咨訊轟炸的攻勢后，以到達蓄勢待發效果。2軟性廣告宣傳階段及“買家入市利用我司與各大媒體的良好關系，以軟性廣告和新聞稿件的形式在廣州、花都各大家報紙上發布，引發目標客戶的注意。同時將前期掌握的眾多買家召集進行工程介紹，并為這類客戶提供具吸引力及投資性的條件，以限額方式引入工程的第一批消費者。3輪籌法銷售。在工程全方位、立體化的大型宣傳攻勢出臺之時，我們會將首次公開出售單位限制在一定數額，

55、以“輪籌法進行銷售，以引起市場關注并形成熱點，從而可大大提高工程的第一批客戶。4巡回公開展銷會：有節奏地舉辦工程的巡回公開展銷，在東山區、天河區人氣聚集的地方巡回招開展銷會，以求將工程的市場擴展，并廣泛聽取客觀反應意見。8.3宣傳促銷手段建議1邀請在廣州香港兩地具知名度的人士具有現代成功人士形象作為工程的推廣形象代表。貫穿于整個推廣活動中，利用其知名度引起買家的關注，從帶出本工程的品牌和質素。2于廣州通往花都主干線上安排搶眼、清晰的統一廣告牌或交通指示路牌，以此引導買家實地考察，并吸引過往人流注意，以提高買家購置欲念，提高工程知名度3各類媒介的立體宣傳：于公開展銷會前后，連續于以下媒介展開工程

56、的全方位宣傳攻勢：?廣州日報?、?羊城晚報? 省、市有線電視臺8.4廣告運作安排以目前市場之競爭環境，廣告是最重要的宣傳手段，它最直接地表達我們的銷售策略實施方面并將工程信息有效地傳播給買家。故我司通常采用多元化的廣告配合工程本身特點，其中包括報紙廣告、電視廣告、電臺廣告、工程工地之路牌、廣告籌劃等對工程作專業的包裝。9物業管理建議該工程位于廣州市的花都區，所以該工程的物業管理宜引入香港先進的物業管理理念和管理方式，從工程的籌劃、定位階段開始，到物業的竣工、驗收、交付使用，從物業管理的的角度配合整個工程的建設，創出本工程物業管理的特色，將成為當地房地產一個亮麗的賣點。也為提高本物業的檔次及價值

57、，使該物業到達日后保值升值的目的打下良好的根底。本工程規模較大，作為高級別墅住宅工程，物業管理的水平宜定位在高檔，以配合本物業的檔次；物業管理從業人員素質起點要求也應較高，要求有大專以上文化、建筑相關專業畢業、有效勞意識及有工作耐心，以保證物業管理質量的持續開展。物業管理工作宜在建設階段介入，使物業從設計到使用都能得到全過程的監督和管理，并從管理使用的角度對不合理的設計和施工加以改良，以便于日后物業的管理，保障建設責任與管理利益有機結合，提前做好建設和管理的工作銜接，主要作用如下：1規劃設計時，安排好建設期間的小區封閉管理，垃圾點的設置，監控設施的安裝、防盜系統的設置、物業管理用房的位置確定等

58、。2在工程建設中參與，一方面監督建設單位按原設計意圖進行建設，保證工程質量，制止建設單位不顧今后物業管理的難度和廣闊業主的利益，而隨意改變設計的現象發生，另一方面，可以熟悉了解物業的根底設施情況，提前作好準備，使建設寓于管理之中。3在物業驗收接管期間，對配套設施設備、公共設施環境等進行前期管理，以便于進一步熟悉環境、方便業主的入住裝修和為業主入住后的管理做好準備。對本工程的配套設施及效勞的建議：1常規性的效勞工程此工程費用包括在管理費內：a、二十四小時保安值班，出入口有固定崗位守衛，小區內各分區有保安巡邏或安裝閉路監控；b、有專業清潔隊伍對樓宇內小區公共區域進行日常保潔，垃圾清運；c、對物業內

59、的配套設備設施實行定期維修保養；d、綠化有專業的人員進行定期的養護；e、對小區內公共設施包括停車場進行科學的維護保養。2特約效勞工程另外收費：a、家政效勞：包括家居清潔、大掃除、專業洗衣、家電維修、代接送小孩等；b、商務效勞：代辦票務、代購物品、收發 、打字、代訂書報等；c、設計、裝修效勞：為有需要的業主提供專業的室內裝修設計及裝修施工；d、綠化養護效勞。3公共配套設施的設置：a、做戶外兒童游樂中心；b、設置會所；c、利用播送做背景音樂，定時開放；4會所配套設施的設置：a、室內泳池；b、健身室；c、乒乓球室；d、保健中心與醫療機構合作設立門診部e、多功能會議室；f、音樂茶藝室對外營業；h、壁球

60、室；i、羽毛球室；j、桌球室。除此之外，管理公司應定期舉行小區內文化及聯誼活動，增強小區內居民的歸屬感。為了促進物業的后期銷售，在制訂物業管理收費水平時，應抱著管理費收入與支出應大致平衡為原那么，不宜太高。相鄰金碧御水山莊物業管理費為2.00元/，所以南航碧花園銷售期的物業管理費也定在2.00元/的標準為宜。10社會和環境效益評價本工程的建成，將在花都形成一個環境幽雅，景色宜人的度假休閑居住區，其全新的建筑造型、雅致的園林景點，秀麗的自然景觀與功能齊全，配套完備的公共效勞設施，無疑將在花都形成一個新的休閑居住勝地，對于美化環境，促進花都旅游區形象建設，繁榮房地產市場，改善投資環境將帶來較大的影