1、森岳艾溪湖工程整體定位和物業開展建議謹呈：廣西鑫鳳置業投資定位三大目的添加物業可售面積走銷售型贏利方式經過匠心獨具的產品整合提升工程的附加值充分發掘地塊價值最大化實現利潤最大化地塊背景及約束條件分析土地用途：旅游度假用地及賓館配套公建用地土地運用權年限：商業用地40年，公建用地50年土地面積：74,354容積率：0.5 綠化率：50% 建筑密度：20%建筑高度：15米以下建筑間距：11.1H以上間距本工程須嚴厲按城東新區規劃建立園林式五星級度假酒店匯報構造框架地塊解析開展方向研判工程定位及開展建議競爭分析城市重點拓展區:紅谷灘中央商務區朝陽人居中心組團 “兩湖產業景觀區建立艾溪湖片高新技術產業

2、和效力業生態功能區，瑤湖片文化教育與生態旅游觀光功能區 一江兩岸產業帶昌南新城 本工程地處南昌主導開展方向之一“東拓區域京東片區京東片區，未來將成為以京東鹿鼎國際購物公園為中心的城東商業中心圈及以艾溪湖、海洋公園為中心的南昌市首個100萬平方米城市濕地公園的旅游休閑、生態居住區 工程所在區域將打呵斥為集高新產業、商貿物流、休閑旅游、生態居住為一體的城市副中心走北京路20分鐘直達市區八一廣場南昌高新技術開發區南昌市區離高速公路10分鐘走南京路直達八一大橋四季花城凱美怡和緊臨高新區工程城市交通路網興隆，與外部區域聯絡便利工程周邊商業配套齊全, 產業經濟及居住環境優南昌高新技術開發區城東中心商務圈

3、城市濕地公園旅游休閑、生態居住區 四季花城凱美怡和世紀風情四季花城、凱美怡和天使京東工程的出現及艾溪湖的改造，再加上本工程的入市，將提升片區成為南昌新一代湖濱高尚住宅片區！工程周邊表示圖北京東路南京東路京東大道本工程艾溪湖N凱美怡和海洋公園世紀風情工程環境景觀資源絕佳,噪音干擾少本工程地塊沿湖呈長條外形，東向一線觀湖面長達六百多米，422公頃湖景資源豐厚工程須建筑物距湖約48米，規劃為公共綠地帶,園林綠化資源豐厚地塊西側為政府辦公用地，環境較有保證北京東路於此為盡頭，交通流量較少，空氣及噪音污染較低艾 溪 湖48米優勢S：區位前景好區域生活配套齊全/交通便利區域產業經濟前景好景觀資源豐富教育/

4、休閑/居住環境好優勢W：土地運用權最長為50年,銷售會有影響須按五星級酒店規范建立,減少可售面積地塊不規那么,整體規劃有一定難度地塊中部湖面小島影響觀湖景觀要挾T：未來市場競爭按酒店規范打造,將減少可售面積,影響開發利潤時機O：區域市場存在空白點區域內潛在高端消費群體艾溪湖的改造南昌首個100萬平城市濕地公園的建立SWOT分析工程斷定區位屬性城市中間隔市中心區較近，城市外直達高速公路，輻射力強。區域產業及經濟環境較好，消費力強。從工程屬性看出：本工程開發物業其目的客戶輻射力強，其本身屬性支撐工程開發高端物業方向！工程屬性城市屬性與自然屬性重疊，是城市的也是自然的。少數人充分占有城市的稀缺資源湖

5、、島、公園。教育資源豐富，樹立了本工程高尚的人文環境。城東商圈的打造，生活配套成熟。匯報構造框架地塊解析開展方向研判工程定位及開展建議競爭分析添加物業可售面積 走銷售型贏利方式期望目的建立用地的約束性規劃建立園林式五星級度假酒店 走運營管理物業增值型贏利方式按常規開展的能夠結果以五星級酒店建立為主，以運營管理型方式開發贏利為主，少量公建配套物業銷售。所面臨的問題：1、酒店運營競爭及風險較大。2、投資回收期長。期望結果以社區住宅開發方式，盡量添加可售物業面積，直接銷售。以少量社區配套進展物業運營管理。以銷售型為主。參照國內物業及南昌商業酒店式用地物業用于銷售的主要表現為：產權式酒店工程和酒店公寓

6、工程目的方向分解：1、以社區配套的會所作為酒店公用功能安排思索社區效力功能與酒店效力功能二合一，有效減少運營管理面積進展報建。2、報建經過后，可建成后以酒店式效力工程出賣，也可以產權方式出賣，到達直接銷售目的。產權式酒店和酒店式公寓的概念解析產權式酒店概念： 產權式酒店，即酒店的開發商將酒店的每一個客房的產權分別出賣給多個業主，業主每年擁有一定的時間段免費入住，其他時間段，可以委托開發商或管理公司運營，并享用一定的分紅，同時業主可以轉賣、承繼、抵押、饋贈。 酒店式公寓概念： 酒店式公寓是指位于商務圈或商圈內，堅持一致裝修方式、配置一整套高規范硬件設備和酒店效力系統，并聘請專業酒店物業管理公司或

7、酒店式公寓管理公司并由其一致管理；普通只做酒店式效力，不做酒店運營，有提供租賃效力。區別于產權酒店和傳統酒店，酒店式公寓最大的特點就是自在方便，戶型選擇余地大，而且價錢相對酒店又較低，隨時可以得到酒店式的各種效力，如餐飲、洗衣、室內清潔等之外，甚至包括商務效力。 南昌產權式酒店工程案例國恩賓館 國恩賓館產權酒店的運作方式 運作方式分析：國恩賓館采用3種靈敏報答方式：為獨立的三七分成方式，業主如引進客戶、旅游團入住賓館或者引進團領會議進駐賓館召開，業主可以提取營業額的70%的利潤，賓館收取其中30%的效力費和管理費。業主如未引進客戶，可與其他業主捆綁平均分配利潤，賓館收取一定比例的效力費和管理費

8、。業主可以選擇將房間全權委托賓館運營管理，每年按投資報答率的6%保底利潤，每月根據賓館運營情況再分紅。 該投資方式目前在南昌市場上較為新穎，減少了投資者對風險的顧慮，但投資風險依然存在，酒店的入住率成為投資者日后投資報答所擔憂的重點。豐和都會 此工程為商務酒店用地，開發的產權式商務酒店僅作為一個銷售的理由和概念，其本質性銷售同普通住宅一樣。有純屬偷概念之嫌。南昌酒店公寓工程案例南昌目前以酒店公寓名義，產權在40-50年的典型工程案例如下：總 結 南昌市產權式酒店工程較少，銷售情況普通；由于運營風險的緣由，市場以固定報答式的銷售方式甚少；而大部分只是以酒店公寓方式進展銷售，只承諾提供酒店式的效力

9、與售后租賃效力，并不承諾固定報答，以逃避其酒店運營風險。南昌酒店公寓工程較多，大部分產權均為40年，銷售方式較好，其市場反響其產品比普通的小戶型銷售更好更快，產權運用年限對房價的影響甚小。南昌酒店公寓工程引入星級酒店管理效力的甚少，大部分只是以酒店式工程名義進展銷售，提供常規的物業管理效力。酒店公寓帶精裝銷售，普通比同區同類型普通住宅均價高出了20%左右 。 南昌酒店式物業的客戶群體主要以投資客戶為主，大部分為本地投資客戶。工程開展方向選擇 根據南昌市商業酒店式用地情況，結合本工程詳細條件和情況，我們以為可以選擇如下開展方向：酒店公寓酒店別墅酒店公寓+別墅工程開發方向比較工程開展方案選擇根據以

10、利潤最大化和品牌開展為原那么，開發方案引薦選擇：酒店別墅的開發，在南昌尚屬初次。其競爭主要來源于住宅用地性質的別墅開發。酒店別墅匯報構造框架地塊解析開展方向研判工程定位及開展建議競爭分析香溢花城白金瀚 綠地蘭宮典型樓盤分布圖名雅歐洲城南昌別墅典型案例分析別墅種類供應量簡介獨立別墅155套其中白金翰7套，歐洲城105套，綠地山莊43套。其中歐洲城還有54套未銷出。雙拼別墅168套其中白金翰4套，香溢花城30套，綠地山莊134套。全部銷售完畢。聯排別墅646套綠地山莊供應480套，白金翰供應132套，香溢花城供應34套。除了白金翰20套左右未售出，其余全部銷售完畢。疊加別墅158套其中白金翰58套

11、，綠地山莊100套。白金翰還有13套未銷售。合共1,127套銷售率達92%，銷售不俗南昌主要別墅工程0406年的供應及銷售分析香溢花城聯排 ：226-259 ，單價：1.3-1.4萬 雙拼 ：259-378 ，單價：1.8-2萬客戶層面 ：主要以南昌市企業高層、私營企業主、政府公務員為主；新供應：二期北區別墅一共42套，第一批10余套已全部售完；第二批別墅如今售VIP卡，估計5月份開盤估計推出30余套； 青山湖50萬美式西班牙社區別墅、多層公寓、花園洋房、小高層、高層 產品特征：贈送半地下室，屋頂贈送20米大露臺，客廳全為雙層中空。沿湖的別墅另贈送500平米花園。小結：1.1.5倍容積率，市中

12、心高檔別墅洋房區；2.青山湖板塊的樓盤中擁有最長的沿湖水岸線；但為了正南排布，實踐觀湖單位不多；3.贈送面積多。綠地蘭宮新一期別墅：聯排 ：190.17-210 ，200套左右，估計均價：4,900元/平米 雙拼 ：239.74-252.09 ，100套左右，估計均價：5,300元/平米如今咨詢登記客戶較多，多分布在南昌市區內的私營企業主，管理階層和政府公務員，占到80%。 南昌40萬純別墅工程產品特征：贈送2米2半地下室車庫、儲物間，雙拼贈送雙露臺、聯排屋頂贈送露臺。小結：1.南昌市獨一的純別墅小區；2.綠地的品牌；3.單價不高，使得性價比較高。4. 別墅缺乏自然景察看，配套缺乏。銘雅歐洲城

13、獨立別墅 ：236386 、671 731 ，105套，均價：14,000元/平米 別墅主要以本地型私營業主為主不少為房地產、建筑等業內人士，少數為浙江、上海的投資客約占10% 小結：1.工程與南昌其他別墅相比有顯著的賣點：低密度0.1的容積率、高爾夫、臨碟子湖、擁有社區直升機場；2.離市中心較遠，未能發掘到南昌市區客戶。 35萬歐式別墅、公寓香溢花城白金瀚 恒貿湖濱 天賜良緣綠地蘭宮名雅歐洲城典型樓盤分布圖2007年新供應別墅工程簡析世紀風情凱美怡和 天賜良緣聯排 ：183205 、274、280 ，推出104套，均價：6,800元/平米 主要為南昌市區的政府公務員及部分私營企業主 。 紅谷

14、灘 26萬園林社區容積率約1.3倍小結：1、小區別墅僅定位于經濟型別墅；2、銷售情況普通，推出別墅約50%的銷售率；3、片區周邊配套缺乏；4、別墅只需園林景；產品特征：贈送2米2半地下室車庫，贈送大露臺。恒茂湖濱聯排 ：200 ，24套，估計均價：1.5萬 雙拼 ：260 ，20套，估計均價：1.5-1.6萬獨立：800-1000 ，4套，估計均價：1.8-2萬預備以現樓出賣，如今咨詢登記客戶較多，多分布在南昌市區內。 青山湖品牌社區總建筑面積72,911，容積率1.55，分別為3棟33層高層公寓、20套雙拼別墅、24套聯排別墅、4棟獨棟別墅 產品特征：贈送2米2地下室車庫，雙拼的客廳為雙層中

15、空。小結：1.市中心高檔別墅區；將成為另一個南昌千萬豪宅2.恒茂品牌優勢；3.一線臨湖，但別墅都沒有湖景；4.產品贈送面積多；南昌別墅市場客戶特征35-55歲占據了75-85%的比例他們中有很大一部分群體是私營企業主，比例約為70% ；普通這些客戶群都是2次或多次以上的置業，對于房地產本身具有一定的認識客群普通購房主要是以自住為主，投資的比例據目前數據顯示平均在10%以下獨立別墅面積集中在400以上，雙拼主要集中在300左右，聯排集中在200左右，以聯排別墅為主，獨立別墅供應相對較少許多別墅臨湖并不觀湖，或那么很少單位觀湖，普遍存在對視問題混合式為主，別墅產品多同小高層、多層、高層等產品組合在

16、一同，缺乏純別墅小區新建工程通常會贈送地下室和露臺價錢存在兩個等級，青山湖城市別墅價錢在挑戰二萬元大關，近郊的那么維持在五至六千元左右別墅市場產品特征項目名稱供應面積產品類型及特色綠地蘭宮5萬獨棟：50套左右，約2萬平米雙拼聯排別墅約：100套，約3萬平米銘雅歐洲城3萬50套低地別墅和50多套長堤別墅香溢花城1萬雙拼聯排別墅約100套世紀風情1.5萬50套獨立別墅天賜良緣4萬雙拼聯排別墅約200套凱美怡和2.5萬雙拼聯排別墅90套合計17萬獨立別墅約200套雙拼聯排別墅約500套南昌市2007年下半年2021年下半年別墅供應統計表南昌別墅市場未來供需預測南昌目前私企累計12萬家，按照國內比較通

17、行計算方法，3%的精英層比例計算有3600余家，而這部分人群會占到購房比例的70%左右。粗略的推算整個南昌可以有才干支付300萬別墅的客群約在5,000戶到10,000戶。對比04年到06年的別墅消化量，可以得知南昌對別墅的需求的客戶群的購買力還未釋放2006年全年180平米以上累計銷售套數為1,082套，銷售面積為23.97萬平方米，套平均面積為221.5平方米。小結：90/70政策、收緊別墅用地政策、經濟繼續增長，將有利別墅市場預期未來對別墅每年銷售量在300-500套之間！別墅市場需求預測別墅市場總結回想競爭環境要素回想：正面競爭工程供應量達17萬之數不少為品牌開展商及大盤別墅產品普遍存

18、在之問題：以聯排別墅(Townhouse)為主，獨立別墅供應相對較少，密度較高，采光效果普通許多別墅臨湖并不觀湖，或那么很少單位觀湖，普遍存在對視問題小區多為道路分割，花園面積不大市區工程以混合式為主，別墅產品多同小高層、多層、高層等產品組合在一同，缺乏純別墅小區重點競爭對手凱美怡和簡析：別墅為雙拼和聯排別墅；混合形小區，小區內有小高層、高層單位；別墅推出時已構成小區氣氛；別墅用地地形全面抬高，南北陳列，觀湖單位依然較少。約90套單位估計2021年5月份入市。 對本工程的影響：在物業形狀和銷售周期上構成正面競爭。艾溪湖10萬純住宅社區容積率約1.6倍重點競爭對手凱美怡和存在問題：雙拼和聯排別墅

19、與市場普通產品同質混合型小區，別墅生活元素不純粹湖景，景觀面缺乏 產品籠統與效力等同于普通住宅，質量感不強本工程時機點構成匯報構造框架地塊解析開展方向研判工程定位及開展建議競爭分析本工程屬性本身地塊屬性：城市區位180湖景島資源0.5倍超低容積率園林式酒店用地面對同物業形狀的產品，工程中心優勢依然明顯提煉工程中心競爭優勢，成為無可比性別墅項目，淡化年限弱勢針對市場對手弱點，打造新一代晉級版別墅社區提煉出本工程無可比較的競爭力元素競爭力城市湖、島資源少數占有的城市性“雙重稀缺資源競爭力園林式五星級酒店尊享高貴五星級酒店配套及效力競爭力0.5倍容積率獨立別墅群發揚低容積率優勢，以獨立別墅形狀挑戰主

20、流市場雙拼與聯排工程產品競爭力總結園林式五星級酒店效力與配套全城獨一別墅酒店純獨立別墅形狀獨立別墅領域全城獨一獨院純別墅獨享城市稀缺的湖島公園全城獨一全湖景/私家湖島公園別墅南昌新一代晉級版的別墅中心競爭力之一園林式五星級酒店國內代表性酒店別墅案例天目慧谷名人錄 工程根本情況地址：位于江蘇常州溧陽市天目湖畔棟數：63套別墅面積：約在180平方米340平方米均價：2萬元至5萬元左右。 產品特點 半山坡建造全湖景別墅;戶戶接入溫泉;大多別墅都帶有獨立的露天SPA、游泳池和地下貯藏室;園內都是私家小徑、每戶都擁有開放式花園; 該工程用地性質屬于商業用地，產權40年，也是臨湖工程，與本工程有相當的類似

21、性。對本工程有一定的自創性。由法國雅高酒店集團下最高端品牌“索菲特初次在中國以其高質量酒店管理方式，運用到別墅方式工程的管理中，第一次為私人業主提供效力。該工程采取一種靈敏性的操作方式，業主可隨時選擇自住，或者委托運營，獲得兩者兼得的保證。假設自住時無需占用本人的時間進展內部裝飾，即可享遭到“索菲特帶來的享用家庭暖和的居所，及國際頂級酒店管理公司所帶來的體恤效力；假設房屋空閑不住時那么可委托“索菲特運營，他將支付給業主每天300400元的租用費用，假設業主一年未住那么可獲得高達十幾萬元的現金報答，業主更可與“索菲特最長十年一簽。 工程運作管理方式天目慧谷 與周邊居住型別墅比較天目慧谷除出五星豪

22、裝，其價錢也在1500023800之間，遠遠高出周邊工程價錢闡明酒店別墅型產品有相當大的市場溢價空間高規范的物業管理效力：引進五星級品牌酒店管理公司，進展管理維護，提升工程附加值和競爭力；高規范的產質量量與配套：工程從規劃設計到工程本身的配套都是五星級酒店規范進展產品在打造；整合本身資源，制造獨特賣點：結合了本身的資源、自然環境等優勢，打造全湖景別墅酒店；頂級俱樂部式配套：以俱樂部方式高規范打造本身配套，提升工程籠統及價值。對本工程啟示我們賣什么？它代表著建筑產品功能的延伸，房子不僅僅只是簡單的居住功能。接待、商務辦公、作為個人收藏室或者是展現廳等 。度假休閑的空間載體 。Club-house

23、是一種以聚會和交流為中心，同時又非常強調私密性和專屬性的居所形狀。 工程定位理念CLUBHOUSE “名流聚會、精英聚集的商務名利沙龍 酒店行宮工程整體定位獨特性，排它性，競爭的獨一性私人五星級酒店工程籠統定位被人俯視的非凡身份頂級法式貴族行宮酒店會所建議整體差異性定位私人頂級會館服務對象定位： 別墅業主貴賓 高端客戶整體品質定位奢華、貴族化、高品位整體消費水平以高檔次為主整體功能定位集酒店式服務、餐飲、健康休閑和商務功能為一體功能的階段化設置在項目的整個開發、銷售階段，內設營銷中心，擔當重要的銷售功能。會所運營管理方式建議1、開展商全權委托會所運營管理機構或星級酒店管理方式一致運營。 主要3

24、種方式2、開展商聘請專項效力機構美食機構、健身會等以單項知名的品牌工程帶動整個會所的運營，其他工程由本工程的物業管理公司進展運營管理。3、開展商委托本工程的物業管理公司進展會所的運營管理。適用性專業管理，專業運營，高檔次、高質量，適宜高檔工程 單項知名品牌效力面，影響面有限，不能全面提升會所檔次和效力。普通物業管理公司只適宜普通物業管理，沒有俱樂部高級會所閱歷。原那么上不建議開展商自行運營需投入大量人力物力，且短少閱歷，不能提供專業個性化效力，不能提升工程附加值 結合工程檔次定位，建議工程采用第一種方式會所的配置是按照五星級酒店的配置設計以五星級酒店的效力功能為主。 引進全球知名的五星級酒店管

25、理公司或全球頂級物業管理公司進展會所及物業管理。會所運營管理方式建議配合會員的商務需求，設會議室、高級中西餐等。注重休閑，咖啡、SPA、桌球麻將等。健身房、泳池、各類球室等等 文娛游藝 社交會友 商務交流 健身休閑 主題安康會所休閑會所商務會所會所功能頂級俱樂部游艇、釣魚俱樂部等。地塊內獨立商務型會所功能總體分布注：地塊內獨立商務型會所室內面積控制在2700平方米左右。功能分區項目建議面積（平方米）備注大堂200商務功能商務會議室（大、小）500 + 100商務居住酒店客房約6003040M2/間高檔餐飲西餐廳300中餐酒店500休閑酒吧紅酒/雪茄坊300咖啡吧200合計約2700來源：南昌本

26、地人為主,以高新區和市中心城區為主；身份：中大型私營業主、外資企業高管 、金融企業高管、IT業CEO、政界要員等目的：居住為主，長期投資為輔；除了滿足改善居住條件之外，尋求休閑度假及生意商務涉交的需求。年齡：40-55歲收入：收入很高，位于南昌高尖端敏感要素：環境景觀、位置、產品素質、總價等。中心客戶重點客戶游離客戶來源：南昌市其他區域周邊其他城市、同南昌存在地緣、親緣、任務緣的人士目的：投資、儲值、未來移居、休閑養老、商務社交南昌本地客戶外地人士其他城市或地域的置業者根據工程調查和與南昌本地房地產專業人員、別墅客戶進展訪談，同時研討周邊類比案例客戶構成，分析得出工程目的客戶構成：我們賣給誰？

27、客戶定位附：典型客戶訪談對于提供五星級酒店式管理與硬軟件效力設備的酒店類型別墅，您能否樂意接受并有想購買的想法？回復1：我住過別墅酒店，環境和效力非常好，覺得不錯，可以接受，可以思索購買 。您會思索選擇在艾溪湖旁邊購買酒店別墅物業？購買目的和用途？回復2：可以思索，當然是那邊環境還不錯，未來規劃會更好，除了住外可用來休閑放松，有時也可以用來朋友聚會您能否情愿為酒店別墅高檔硬軟件效力設備支付比普通別墅更高的價錢？高多少適宜？回復3：應該會比普通的高，至于能高多少，那就不好說，但我想應該會高些。您對酒店別墅市場前景如何對待？回復4：前景應該不錯，只需能做好。典型客戶：王先生，某企業公司老板，40多

28、歲對于提供五星級酒店式管理與硬軟件效力設備的酒店類型別墅，您能否樂意接受并有想購買的想法？回復1：當然樂意接受，想購買，由于別墅本來就是高檔產品，在硬件軟件效力配套上當然是越高端越好，最好是白金五星級的。您會思索選擇在艾溪湖旁邊購買酒店別墅物業？購買目的和用途？回復2：艾溪湖那邊如今工程樓盤素質越來越好，別墅產品在部分工程后期都有規劃和銷售，本來居住人文環境就不錯，未來片區改造環境和條件更好，所以應該會遭到高端客戶關注，對于這種產品，能夠會把它當成投資、休閑度假，圈內社交的場所。當然效力和配套一定要好。您能否情愿為酒店別墅高檔硬軟件效力設備支付比普通別墅更高的價錢？高多少適宜？回復3：就像如今

29、南昌酒店公寓一樣，普通來說比周邊普通公寓會高出20%左右，我想別墅產品能夠更高，越高端越高。您對南昌酒店別墅市場前景如何對待？回復4：如今南昌有錢人越來越注重居住質量和生活質量，新的產品概念和效力，不會比普通別墅差，市場前景應比較樂觀。典型客戶：李先生，房地產公司擔任人對于提供五星級酒店式管理與硬軟件效力設備的酒店類型別墅，市場看法如何？回復1：南昌市有公寓提倡類似的酒店管理與效力，但多數只是個概念，但作為酒店類別墅，其配套與效力能否得到市場認可和接受有待驗證 。您以為有人購買本工程在艾溪湖旁邊酒店別墅物業？購買目的和用途？回復2：就現階段來說，艾溪湖片區并不是高檔豪宅片區，環境也普通，但潛力

30、挺大，尤其是臨湖優勢，結合酒店效力與配套，估計購買用途有投資、休閑度假、談判接待。您能否情愿為酒店別墅高檔硬軟件效力設備支付比普通別墅更高的價錢？高多少適宜？回復3：能夠會高些，但目前片區價錢也不是太高，估計也不能高多少。您對酒店別墅市場前景如何對待？回復4：有一定的開發風險，就看開展商如何打造。典型客戶：趙小姐 ，某房地產網記者 對于提供五星級酒店式管理與硬軟件效力設備的酒店類型別墅，您能否樂意接受并有想購買的想法？回復1：可以啊，可以思索購買。您會思索選擇在艾溪湖旁邊購買酒店別墅物業？購買目的和用途？回復2：那邊要看看了，看看總體情況，只需合我心意，我就會思索，用來住或投資都可以。您能否情

31、愿為酒店別墅高檔硬軟件效力設備支付比普通別墅更高的價錢？高多少適宜？回復3：只需產品好，本錢高點，價錢高些是應該的，高多少我就不好說。您對南昌酒店別墅市場前景如何對待？回復4：沒聽說過，不過只需是別墅，市場應該可以吧。典型客戶：何小姐，已購買別墅業主，35歲以上對于提供五星級酒店式管理與硬軟件效力設備的酒店類型別墅，您能否樂意接受并有想購買的想法？回復1：這種別墅好似市場上還沒有，在居家同時能享用星級酒店效力，可以接受。您會思索選擇在艾溪湖旁邊購買酒店別墅物業？購買目的和用途？回復2：可以思索，那邊以后會不錯啊，安靜，周邊環境又好。挺適宜居住的，未來養老也不錯。您能否情愿為酒店別墅高檔硬軟件效

32、力設備支付比普通別墅更高的價錢？高多少適宜？回復3：情愿，也不能太高。您對南昌酒店別墅市場前景如何對待？回復4：前景不好說，關鍵看他們的規劃。 典型客戶：茹先生，公務員，40歲以上典型客戶對工程產品酒店別墅定位都比較認同。對艾溪片區價值有一定的認識，并均看好片區未來的開展。置業的目的和用途：居住、投資、休閑度假并帶有部分社交功能。在價錢方面能接受比普通別墅略高的價錢，但要看工程的整體質素。對工程市場前景看法，同比于如今別墅市場，普遍了解只需工程產品規劃開發到位，應該會得到市場認可。訪談小結中心競爭力之二0.5倍容積率獨立別墅群引入重點元素要點：連而不合之獨立別墅其它補充元素：多重庭院，多面采光

33、：前后庭院，內庭院，立體庭院主臥朝湖，送超大露臺觀景“凱旋門設計 “凱旋而歸展現王者氣派 以獨立別墅形狀打造泛獨立別墅群除了延續市場上已有的產品優點外，我們應建立差別化的絕對優勢：盡量引入獨立別墅元素多重私有空間、獨門獨院、多面采光、專屬尊榮領域連而不合之獨立別墅四面采光、通風效果等同獨立別墅 市場上雙拼與聯排多存在戶戶緊挨，采光及空間獨立感不強情況下，本工程可以實現首層連而上層分之獨立別墅形狀。分體式獨立別墅分體式獨立別墅剖面表示圖連而不合之獨立別墅四面采光、通風效果等同獨立別墅一層二層二層一層庭院一庭院二庭院三庭院五庭院四讓獨棟別墅最多擁有5個庭院，其它最少擁有3個庭院，而且每個庭院功能不

34、同，多出口、多功能、多靈性制造出多重私密領地，每一個庭院都是居室空間的伸展。 把共有空間做成私有空間，多重私有空間1利用前、后、中、左右景觀資源與陽臺、露臺構成“六重立體庭院私家庭院利用陽臺、露臺構成立體庭院2宮廷別墅法胄世家別墅多重立體私有空間，大獨立別墅，大氣，宏偉好像法式貴族般的宮廷氣質多重立體私有空間，小獨立別墅，俱有世家大族的生活大露臺/觀景陽臺無比享用與尊榮主臥室朝湖，送超大露臺“凱旋門設計 “凱旋而歸展現王者氣派凱旋門設在花園中兩層高的入戶凱旋門法國凱旋門意味著光彩與光彩,法國舉國歡度國慶時，法國總統都要從凱旋門經過 王者歸來,專屬領域產品定位建議市場主力別墅供應的面積注：分體式

35、別墅部分較差位置，面積可思索減少20平方米本工程各產品類型的面積建議晉級與對抗中心競爭力之三私家湖島公園私家湖島功能建議私家湖島作為工程的泛會所，其功能主要為休閑文娛功能，有效把別墅酒店社區的公有空間擴展到島上。功能分區項目建議面積（平方米）備注健身休閑游泳池1000露天500室內恒溫SPA300室內健身房300室內壁球300可根據實際情況靈活安排臺球館300乒乓球室200商業士多店250室內湖上休閑游艇俱樂部二艘釣魚臺4個/木盞板露天燒烤場4個/爐露天合計約3350私家湖島公園建議規范游池建議：將游池建于島中心，將大大節省小區內用地，同時游池可參與利用性，經過構思、創意，與艾溪湖、大自然營成

36、一體，發明出一種安靜、幽雅、清潔、溫馨、享用的氣氛。游泳池需有深水區、淺水區的區分，在合理的部位裝有平安的游泳梯和跳水板。 島上桑拿、SPA建議與游池一同打造桑拿、SPA島上休閑釣魚區建議在島上一角開辟島上釣魚區島上燒烤場建議島上一角開辟烤烤場區游艇俱樂部建議配置兩艘游艇：二百萬以上中型游艇一艘，幾十萬到二百萬之間 小型游艇從一艘，供業主，個人，單位會員運用打造新一代晉級版別墅社區其它改善和提升現有產品缺乏普遍存在對視，臨湖不觀湖，景觀面缺乏全城獨有100%全湖景別墅車道占有公共空間較大，沒有真正意義上之人車分流全城全地下陽光生態車庫其它改善和提升現有產品缺乏進展車道地下化，車子直接進入底層，

37、地面完全釋放給人行底下為地下室車庫由車庫直接進入花園提升綠化率，綠化庭園無處不在最大化的利用外表土地資源，加大每戶花園面積，部份單位更擁私家泳池添加社區公共休憩空間及綠化庭園面積綠化庭園無處不在，兼擁2萬園林、千畝湖雙重景觀精心打造30米寬的沿湖綠化帶，并精簡化湖岸喬木，成為工程景觀帶及社區配套設備地標建議 標志物方式與周圍的建筑可以明顯不同，較為醒目，本身不僅僅是一組建筑平面的中心。給人們以劇烈的精神上的歸屬感和認同感。精神堡壘價錢定位綜合思索：現有高端別墅的推出價錢：1300020000/ 未來青山湖工程別墅本年中入市價，能夠會超逾20,000/，將迅速拉升別墅市場價錢京東板塊多個工程聯動

38、開發，有利提升片區地段價值本工程產品總價控制本工程可坐順風車，采放風箏式訂價青山湖高端別墅將為本工程定立參考價親密留意其開價，看其如何炒作片區，然后再制定本工程的售價。工程預期目的價：20,000 - 21,000元/注：此價錢為初步定價，詳細價錢定位要到進入銷售預備階段視當時的條件確定。將酒店用地最大化的移出工程地塊，拿出最大建筑面積來用于銷售，發明利益的最大化。工程總銷售額估算：20,000 - 21,000元/平米 * 35,000預期銷售額約7 7.5億元人民幣別墅建筑風格建議建筑風格建議當前市場上流行的建筑風格綠地蘭宮：聚集西班牙、法國、意大利、北美和英國五大建筑風格銘雅歐洲城：歐式建筑香溢花城：西班牙加州建筑風格恒