1、天倫錦城競(jìng)品市場(chǎng)報(bào)告 目 錄 一、競(jìng)品市場(chǎng)分析 二、銷售策略建議競(jìng)品市場(chǎng)競(jìng)品區(qū)域分布潁北新區(qū)項(xiàng)目分布坪山太合公館萬(wàn)豐鉑金翰宮圣帝金苑潁河灣維也納金域藍(lán)灣三德江金海岸三德江美之國(guó)項(xiàng)目名稱體量（萬(wàn)）產(chǎn)品類型當(dāng)期開發(fā)主力戶型價(jià)格（元/）優(yōu)惠備注萬(wàn)豐鉑金翰宮50高層三期95兩房130三房三期會(huì)開發(fā)109的三房4600全款2，按揭1禹州最佳樓盤，2013年銷售額4.5億，潁北新區(qū)第一個(gè)項(xiàng)目，外聯(lián)活動(dòng)開展較多，目前剩余20多套三房房源坪山太合公館36多層、高層一期130-150三房，170四房，無(wú)兩房4100全款2，按揭115年5月1日交房，人民醫(yī)院將搬遷至附近潁河灣/高層一期/正在施工，未找到售樓部,工

2、地有10余棟建筑起到7層圣帝金苑36高層一期100.7兩房，130以上三房，213四房43001萬(wàn)抵3萬(wàn)準(zhǔn)現(xiàn)房，整體戶型面積較大，有建材展示區(qū)維也納金域藍(lán)灣28.8高層一期130以上三房4000按揭優(yōu)惠3000元戶型設(shè)計(jì)有送面積，141的房源贈(zèng)送12面積三德江金海岸15.4高層一期115-140三房/未開始銷售，準(zhǔn)現(xiàn)房，但還未取得預(yù)售證三德江美之國(guó)/高層一期暫時(shí)無(wú)戶型展示/未開始銷售，準(zhǔn)現(xiàn)房，但還未取得預(yù)售證潁北新區(qū)項(xiàng)目概況潁北新區(qū)產(chǎn)品面積特征分析潁北新區(qū)三房面積都偏大，集中在130以上，只有鉑金翰宮三期配比有109的小三房，但配比較少，三德江金海岸有115左右的三房，但總量也不大。潁北新區(qū)的

3、兩房和四房配比都較少；其中兩房產(chǎn)品：圣帝金苑100.7中戶，鉑金翰宮95中戶；四房產(chǎn)品：面積都偏大，均在170以上。潁北新區(qū)單價(jià)特征分析潁北新區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格都在4000元/以上，其中鉑金翰宮作為潁北新區(qū)的明星項(xiàng)目，并且是現(xiàn)房，所以價(jià)格比其他項(xiàng)目高出300-600元/左右。潁北新區(qū)總價(jià)特征分析潁北新區(qū)項(xiàng)目：兩房總價(jià)：43萬(wàn)左右；三房總價(jià)：集中在50萬(wàn)-65萬(wàn)，其中鉑金翰宮的價(jià)格范圍較大；四房總價(jià)：70萬(wàn)-90萬(wàn)。潁北新區(qū)住宅市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)特征總結(jié)快速發(fā)展，品質(zhì)盤居多；潁北新區(qū)自然風(fēng)景優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境宜居，是禹州的新興發(fā)展區(qū)域。建筑風(fēng)格單一，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈板塊內(nèi)項(xiàng)目多為歐式和現(xiàn)代風(fēng)格建筑，且建筑細(xì)節(jié)打造一般

4、。主力去化產(chǎn)品差異化不夠三房面積集中在130平米以上，主力去化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈。市場(chǎng)需求支撐力度大從各項(xiàng)目銷售情況來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目去化情況良好，其中萬(wàn)豐鉑金翰宮更是禹州市明星樓盤，2013年銷售額占禹州房地產(chǎn)總銷售額的45%，區(qū)域認(rèn)可度高。老城區(qū)客戶是主力消費(fèi)群從在售項(xiàng)目成交客源來(lái)看，首改和首置占據(jù)了大部分比例，成交客戶區(qū)域特征不明顯，職業(yè)上以企事業(yè)單位工作人員、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員等購(gòu)買力較強(qiáng)的群體為主，同時(shí)也有部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶在此區(qū)域置業(yè)。東區(qū)項(xiàng)目分布御湖灣上東國(guó)際府東花園貴府花園陽(yáng)光國(guó)際學(xué)林雅苑錦繡東方尚品1698項(xiàng)目名稱體量（萬(wàn)）產(chǎn)品類型當(dāng)期開發(fā)主力戶型價(jià)格（元/）優(yōu)惠備注御湖灣30小高層、高層二期

5、130以上三房4400優(yōu)惠1.5萬(wàn)內(nèi)部配套有幼兒園，游泳館，東區(qū)熱門樓盤上東國(guó)際/高層一期/售樓部鎖門，但里面有人說(shuō)目前不銷售錦繡東方30高層一期123-143三房，170以上四房3900全款3，按揭2小區(qū)內(nèi)有村民安置房，一期5棟樓證件齊全，2、3期無(wú)證件尚品1698/高層一期130以上三房3700全款3，按揭2無(wú)證件，禹州較差樓盤學(xué)林雅苑3.23棟高層尾盤117兩房，140以上三房，190以上四房4200-4500全款4，按揭2學(xué)區(qū)房，現(xiàn)房發(fā)售，周邊生活配套比較齊全府東花園85棟高層尾盤140以上三房，200左右四房4600無(wú)優(yōu)惠市政府東臨，位置較好，5#還未獲得預(yù)售證，要求一次性付清陽(yáng)光國(guó)

6、際10高層一期113三房，135.140三房4900全款2，按揭15月17日1#開盤，126套，目前剩余房源不多，10月份開2#，3#，目前排號(hào)3萬(wàn)抵5萬(wàn)貴府花園168棟高層尾盤135以上三房3600全款3，按揭2首付40%，交房后辦理按揭東區(qū)項(xiàng)目概況東區(qū)產(chǎn)品面積特征分析東區(qū)產(chǎn)品：兩房：只有學(xué)林雅苑項(xiàng)目有1套117的兩房，其余項(xiàng)目暫時(shí)無(wú)兩房供應(yīng)；三房：三房的供應(yīng)面積段主要集中在130-150之間，陽(yáng)光國(guó)際有113，錦繡東方有123的三房供應(yīng)，但占總比較小；四房：學(xué)林雅苑和府東花園的四房面積在190以上，錦繡東方有170的四房。東區(qū)單價(jià)特征分析東區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格幅度較大，在3600-4900元/之間，

7、其中貴府花園是價(jià)格最低的項(xiàng)目，因其目前5證不全；而陽(yáng)光國(guó)際和府東花園因其緊鄰市政府的優(yōu)勢(shì)售價(jià)較高；御湖灣和學(xué)林雅苑憑借其學(xué)區(qū)房和規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)售價(jià)也緊隨其后。東區(qū)總價(jià)特征分析東區(qū)項(xiàng)目：三房總價(jià)：分為兩個(gè)梯度，第一梯度為證件齊全的項(xiàng)目，其主要總價(jià)集中在55-65萬(wàn)元，第二 梯度為證件不全項(xiàng)目，其總價(jià)集中在45-55萬(wàn)元；其中陽(yáng)光國(guó)際三房戶型面積范圍 寬，故總價(jià)范圍較大；四房總價(jià)：各項(xiàng)目因四房戶型面積大小不同且價(jià)格不同導(dǎo)致四房總價(jià)較為分散。東區(qū)住宅市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)特征總結(jié)穩(wěn)步發(fā)展，行政區(qū)域項(xiàng)目火熱；緊鄰市政府的項(xiàng)目在定價(jià)高于同區(qū)域其他項(xiàng)目的情況下依然銷售火爆。建筑風(fēng)格單一，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈板塊內(nèi)項(xiàng)目多為歐式和

8、現(xiàn)代風(fēng)格建筑，且建筑細(xì)節(jié)打造一般。主力去化產(chǎn)品差異化不夠三房面積集中在130平米以上，主力去化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，其中陽(yáng)光國(guó)際推出部分113的小三房，銷售狀況良好。市場(chǎng)需求支撐力度大東區(qū)和北區(qū)作為發(fā)展新區(qū)，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，根據(jù)調(diào)研情況來(lái)看，五證齊全的項(xiàng)目銷售情況都較好，而五證不全的項(xiàng)目也能銷售出去，整體市場(chǎng)氛圍良好。主力消費(fèi)客戶依然是老城區(qū)客戶和區(qū)域客戶從在售項(xiàng)目成交客源來(lái)看，首改和首置占據(jù)了大部分比例，成交客戶區(qū)域以本區(qū)域客戶和老城區(qū)區(qū)域客戶為主，職業(yè)上以企事業(yè)單位工作人員、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員等購(gòu)買力較強(qiáng)的群體為主（五證齊全項(xiàng)目），同時(shí)也有部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶在此區(qū)域置業(yè)（五證不全項(xiàng)目）。西區(qū)項(xiàng)目分布東騰南

9、郡城上城金桂花苑錦繡花園無(wú)名項(xiàng)目玫瑰園公園世紀(jì)西城禹都項(xiàng)目名稱體量（萬(wàn)）產(chǎn)品類型當(dāng)期開發(fā)主力戶型價(jià)格（元/）優(yōu)惠備注東騰南郡25高層一期/無(wú)證件，售樓部關(guān)閉城上城14小高層尾盤140以上三房3800全款4，按揭2現(xiàn)房，戶型設(shè)計(jì)較差，名聲較差玫瑰園/小高層尾盤剩余幾套140以上三房2880全款2，按揭1剩余房源不多無(wú)名項(xiàng)目/小高層尾盤剩余1套143三房，1套頂層2800全款2，按揭1剩余房源不多錦繡花園/小高層尾盤剩余10余套140左右的三房2800全款2，按揭1剩余房源不多公園世紀(jì)200別墅、洋房、小高層、高層一期戶型區(qū)間涵蓋范圍較廣，70兩房到300的別墅均有/占地1900畝，規(guī)劃較大，目前

10、正在配建學(xué)校西城禹都/一期/爛尾西區(qū)項(xiàng)目概況西區(qū)產(chǎn)品面積特征分析西區(qū)產(chǎn)品：兩房：只有公園世紀(jì)項(xiàng)目有兩房供應(yīng)，但入市時(shí)間未定；三房：三房的供應(yīng)面積段主要集中在135-150之間，整體面積較大；四房：目前在售項(xiàng)目無(wú)四房供應(yīng)。西區(qū)單價(jià)特征分析西區(qū)項(xiàng)目單價(jià)都在2800元/左右，僅有城上城項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，目前定價(jià)3800元/，但知名度和美譽(yù)度較差，銷量一般。西區(qū)總價(jià)特征分析西區(qū)項(xiàng)目：總價(jià)主要集中在40萬(wàn)元左右，其中城上城總價(jià)較高，在55萬(wàn)元左右。東區(qū)住宅市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)特征總結(jié)發(fā)展緩慢，小產(chǎn)權(quán)占據(jù)主要市場(chǎng)；西區(qū)作為老城區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展情況一般；建筑風(fēng)格單一，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈板塊內(nèi)項(xiàng)目多為現(xiàn)代風(fēng)格建筑，且建筑細(xì)節(jié)打造一般。主力去化產(chǎn)品差異化不夠三房面積集中在130平米以上，主力去化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈；市場(chǎng)需求支撐力度大西區(qū)項(xiàng)目大多為剛需項(xiàng)目，憑借其項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，各項(xiàng)目銷售情況都比較良好；本區(qū)域客戶為主力消費(fèi)客戶從在售項(xiàng)目成交客源來(lái)看，首置占據(jù)了絕大部分比例，成交客戶區(qū)域以本區(qū)域客戶和輻射的鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域?yàn)橹鳎殬I(yè)上以鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民、外出務(wù)工人員以及附近的小商戶為主。禹州住宅市場(chǎng)整體分析區(qū)域：潁北新區(qū)和東區(qū)依然是未來(lái)禹州發(fā)展的重點(diǎn)方向，西區(qū)有待發(fā)展；戶型：整體戶型面積偏大，三房產(chǎn)品面積基本在130以上，市場(chǎng)上極少出現(xiàn)小三 房產(chǎn)品；價(jià)格：整體上潁北新區(qū)作為宜居區(qū)域價(jià)位處于最高層