1、第五章 房地產交易及置業投資學習目標： 掌握房地產交易的含義、房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃的概念；掌握房地產置業投資中常用的兩種工具即等額本息還款法和等額本金還款法的計算方法 熟悉房地產交易行為稅收的概念及特征、稅收的種類、房地產交易過程中涉及的主要稅收及其計算；熟悉房地產置業投資的風險類別及其防范措施 了解構成我國房地產管理的根本制度體系、房地產轉讓的條件、房地產抵押的一般規定、房屋租賃的條件和一般規定、商品房預售的內容、了解稅收制度及構成要素；了解房地產置業投資的內容1第一節 房地產交易概述 第二節 房地產交易的稅費 第三節 房地產置業投資 2第一節 房地產交易概述 一、房地產交易的概

2、念及根本制度二、房地產交易的形式 三、商品房銷售 3 一、房地產交易的概念及根本制度 （一）房地產交易的概念 所謂交易，通常是指買賣的意思。但房地產交易，并非單指房地產買賣，而是具有與一般商品交易不同的含義。 房地產交易應該指土地出讓、房地產轉讓、抵押、租賃、典當等房地產市場行為。 （二）房地產交易行為和原則 房地產交易行為是平等的民事主體之間的民事行為。 國有建設用地使用權的出讓，也是一種民事行為 交易原則：自愿、公平、老實信用等原則及房地產權利主體一致原則。 4 （三）房地產管理根本制度 我國城市房地產管理法對房地產管理規定了五項根本制度、五種合同、五種登記備案制度和五種證書，這些構成我國

3、房地產管理的根本制度體系。 五項重要的根本制度：國有土地有償、有限期使用制度；房地產價格評估制度；房地產成交價格申報制度；房地產評估人員資格認證制度；土地使用權和房屋所有權登記發證制度。 五種合同：土地使用權出讓合同；房地產轉讓合同；商品房預售合同；房地產抵押合同；房屋租賃合同。 5 五種登記備案制度房地產開發企業及房地產中介效勞機構的設立登記制度；商品房預售合同登記備案制度；房地產轉讓、抵押或變更時的房地產權屬登記制度；房屋租賃合同登記備案制度；土地使用權、房屋所有權的取得登記制度。 五種證書：土地使用權證書；房屋所有權證書；房地合一的房地產權證書；房地產估價師資格證書；商品房預售許可證書。

4、6 二、房地產交易的形式 包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。 （一）房地產轉讓 1、房地產轉讓的概念 房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。其他合法方式主要包括以下行為： (1)以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的； (2)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的； (3)因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的； (4)以房地產抵債的； (5)法律、法規規定的其他情形。 房地產轉讓的實質是房地產權屬發生轉移。 7 2、房地產轉讓的分類 根據轉讓的方式，房

5、地產轉讓可分為有償和無償兩種方式。 房地產買賣是指房地產所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產以一定價格轉讓給他人的行為。 房地產贈與是指房地產所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為。 房地產買賣屬于雙務行為，房地產贈與屬于單務行為。8 3、房地產轉讓的條件 房地產轉讓最主要的特征是發生權屬變化。以下房地產不得轉讓： (1)達不到轉讓條件的房地產（開發房地產）不得轉讓。 (2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的。 (3)依法收回土地使用權的。 (4)共有房地產，未經其他共有人書面同

6、意的。 (5)權屬有爭議的。 (6)未依法登記領取權屬證書的。 (7)法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情況。9 4、房地產轉讓的程序 房地產轉讓應當按照一定的程序，經房地產管理部門辦理有關手續后，方可成交。 (1)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同； (2)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格； (3)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內做出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理； (4)房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產

7、進行現場查勘和評估； (5)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費； (6)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發權屬證書。 10 （二）房地產抵押 1、房地產抵押的概念 房地產抵押是指抵押人以合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。 抵押人 抵押權人 預購商品房貸款抵押 在建工程抵押兩種特殊形式。 2、房地產抵押的一般規定 (1)房地產抵押，可以一并抵押，也可以分割抵押。 (2)以建筑物抵押的，房地一并抵押。 (3) 有經營期限的企業抵押的，不應當超過該企業的經營期限。 (4) 以具有土地使用年限的房地產抵押的，不得超過剩余年限。11 (5) 以共有的房地產抵押的，共

8、有人的書面同意。 (6) 預購商品房貸款抵押的，商品房開發工程必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。 (7) 訂立抵押合同前抵押房地產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。 (8) 訂立抵押合同時，不得在合同中約定抵押物的所有權轉移為抵押權人所有的內容。 (9) 抵押權設立后抵押房屋出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。12 3、房地產抵押登記 當事人應在抵押合同簽訂后的30日內，持以下文件到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記： (1)抵押當事人的身份證明或法人資格證明； (2)抵押登記申請書； (3)抵押合同； (4)國有

9、土地使用證、房屋所有權證或房地產權證，共有的房屋還應提交房屋共有權證和其他共有人同意抵押的證明； (5)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料； (6)可以證明抵押房地產價值的資料，抵押當事人議定的抵押價值書面協議或者房地產估價機構出具的估價報告； (7)登記機關認為必要的其他文件。 對符合登記條件的應在法定期限內核準登記并頒發他項權利證書。13 4、房地產抵押的效力 抵押權為價值權而非實體權。 5、房地產抵押權的實現 抵押是一種民事法律關系，平等的法律地位。并應符合民法通則、擔保法規定的平等、自愿、等價、有償的一般原則。抵押合同屬于擔保合同，依照主合同履行債務是債務人的義務。 協議優先

10、受償 人民法院拍賣 變賣抵押房地產 順序清償 債權比例清償 抵押權因抵押物滅失而消滅14 （三）房屋租賃 1、房屋租賃的概念 房屋租賃，狹義地講，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 廣義地講，房屋租賃包括房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動等幾種行為。 2、房屋租賃的分類 按房屋所有權的性質，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。 按房屋的使用用途，房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。其中，非住宅用房的租賃包括辦公用房和生產經營用房的租賃。 15 3、房屋租賃的條件 公民、法人

11、或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。 有以下情形之一的房屋不得出租： (1)未依法取得房屋所有權證的； (2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的； (3)共有房屋未取得共有人同意的； (4)權屬有爭議的； (5)屬于違章建筑的； (6)不符合平安標準的； (7)抵押，未經抵押權人同意的； (8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的。164、房屋租賃的一般規定 （1）簽訂書面租賃合同。租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利義務關系的協議。 租賃期限不得超過20年，續訂租賃合同，不得超過20年。 （2）房屋租賃實行

12、登記備案制度 租賃合同簽訂后30日內，辦理登記備案手續。 （3）房屋租金，是承租人為取得一定期限內房屋的使用權而付給房屋所有權人的經濟補償。房屋租金可分為本錢租金、商品租金、市場租金。 （4）房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。必須征得房屋出租人的同意， 應當訂立轉租合同，也必須辦理登記備案手續。終止日期規定， 隨之變更、解除或者終止。17 三、商品房銷售 是房地產交易的特殊形式。商品房買賣雙方還只是債權債務關系。 （一）商品房預售的概念 是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。 商品房預售實行預售許可。 （二）商品房預售的條件 (1

13、)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； (2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證； (3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金到達工程建設總投資的25以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期； (4)開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。 18 （三）商品房預售許可 未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。應當向求購人出示商品房預售許可證。 （四）商品房預售合同登記備案 簽約之日起30日內辦理登記備案手續。 國務院規定，禁止商品房預購人將購置的未竣工的預售商品房再轉讓 （五）商品房現售 (1)出售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營

14、業執照和房地產開發企業資質證書； (2)取得土地使用權證書或使用土地的批準文件； (3)持有建設工程規劃許可證和施工許可證； (4)已通過竣工驗收； (5)拆遷安置已經落實； (6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期； (7)物業管理方案已經落實。19 （六）商品房買賣合同 商品房買賣合同應包括以下主要內容： （1）當事人名稱和姓名、住所； （2）商品房根本情況； （3）商品房的銷售方式； （4）商品房價款確實定方式及總價款、付款方式、付款時間； （5）交付使用條件及日期； （6）裝飾、裝修標準承諾； (

15、7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任； （8）公共配套建筑的產權歸屬； （9）面積差異的處理方式； （10）辦理產權登記有關事宜； (11)解決爭議的方法； (12)違約責任； (13)雙方約定的其他事項。 20第二節 房地產交易的稅費 一、稅收概述 二、房地產交易涉及的主要稅收 三、個人轉讓、租賃房屋住房納稅實例 21 一、稅收概述 (一)稅收的概念及特征 是國家參與社會剩余產品分配的一種標準形式，其本質是國家憑借政治權力，按照法律規定程序和標準，無償地取得財政收入的一種手段。稅收的本質決定了它具有強制性、無償性和固定性的特征。 （二

16、）稅收制度及構成要素 稅收制度簡稱稅制，是國家各項稅收法律、法規、規章和稅收管理體制等的總稱，是國家處理稅收分配關系的總規范。稅收法律、法規及規章是稅收制度的主體。 稅收制度由納稅義務人(以下簡稱納稅人)、課稅對象、計稅依據、稅率或稅額標準、附加、加成和減免、違章處理等要素構成。22 1、納稅人(課稅主體)，納稅人和負稅人不同。 2、課稅對象又稱征稅對象，是稅法規定的課稅目的物，即國家對什么事物征稅。課稅對象決定稅收的課稅范圍，是區別征稅與不征稅的主要界限，也是區別不同稅種的主要標志。 3、計稅依據也稱“課稅依據、“課稅基數，是計算應納稅額的根據。一是從價計征，二是從量計征。 4、稅率或稅額標

17、準，是據以計算應納稅額的比率，即對課稅對象的征收比例。稅率主要有比例稅率、累進稅率和定額稅率三類。 5、附加、加成和減免 6、違章處理，對納稅人違反稅法行為的處置。包括偷稅、抗稅、漏稅、欠稅。23 （三）稅收的種類 1、對流轉額的征稅 增值稅、消費稅、營業稅和關稅。 2、對所得額的征稅 企業所得稅、個人所得稅。 3、對資源的征稅 城鎮土地使用稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅。 4. 對財產的征稅 包括對財產的直接征收和對財產轉移的征收。房產稅（外資為城市房地產稅）、契稅、車輛購置稅、車船使用稅（外資為車船使用牌照稅）。 5、對行為的征稅 印花稅、城市維護建設稅、固定資產投資方向調節稅（已停征

18、）、屠宰稅（稅費改革中停征）、筵席稅（由各省決定是否開征，但目前各省均已停征）。 24 二、房地產交易涉及的主要稅收 主要稅收有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、印花稅、契稅、企業所得稅、個人所得稅等。 （一）營業稅 提供勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，應當繳納營業稅。計稅依據為營業額。 銷售不動產的營業稅稅率為5%。 從2011年1月28日起，個人對外銷售購置缺乏5年的住房全額征收營業稅；個人將購置超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購置房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購置超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。 2

19、5 （二）城市維護建設稅繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人征收的一種稅。計稅依據為三稅稅額。三檔地區差異比例稅率，即:7%、5%、1%。應納稅額=（實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅三稅稅額）適用稅率 （三）教育費附加 計稅依據與城市維護建設稅相同，征收率為3%。應納教育費附加（實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅三稅稅額）3。26 （四）土地增值稅對有償轉讓國有土地使用權及地上的建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅的納稅義務人為轉讓國有土地使用權、地上的建筑及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人。土地增值稅的征稅范圍包括：（1）轉讓國有土地使

20、用權（2）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓.27 土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：（1）增值額未超過扣除工程金額50%的局部，稅率30%。（2）增值額超過扣除工程金額50%，未超過扣除工程金額100%的局部，稅率40%，速算扣除系數為5%。 (3)增值額超過扣除工程金額100%，未超過扣除工程金額200%的局部，稅率50%，速算扣除系數為15%。 (4)增值額超過扣除工程金額200%的局部，稅率為60%，速算扣除系數為35%。 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，計稅依據為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定的扣除工程金額后的余額即增值額。

21、28 土地增值稅計算增值額的扣除工程金額包括： (1)取得土地使用權所支付的金額； (2)房地產開發本錢、費用。 (3)與轉讓房地產有關的稅金； (4)舊房及建筑物的評估價格； (5)財政部規定的其他扣除工程。稅收優惠的規定： （1）普通標準住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%的，免征土地增值稅；超過的，按規定計稅。 （2）依法征收的房地產，免征土地增值稅。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。（3）個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住宅，經向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地

22、增值稅；居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。29 （五）房產稅 是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。 房產稅的征收范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區。為減輕農民負擔，征稅范圍不包括農村。 房產稅采用的是比例稅率。計稅依據分別為從價計征和從租計征兩種形式，稅率也有兩種： 一種是依照房產原值一次減除10%-30%后的余值計征的，稅率為 1.2%； 另一種是依照房產出租的租金收入計算繳納的，稅率為12%。 30 （六）印花稅 是以經濟活動和經濟交往中，書立、領受應稅憑證的行為為征稅對象所征收的一種稅。 （七）契稅 是以轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向產權承

23、受人征收的一種財產稅。 （一）征收范圍 包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換和承受國有土地使用權支付的土地出讓金；其中土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。 （二）稅率 為3%5%。 （三）契稅的計稅依據成交價格 市場價格 價格的差額 31 （八）個人所得稅 是以自然人取得的各類應稅所得為征稅對象而征收的一種所得稅。 財產租賃所得和財產轉讓所得應繳納個人所得稅。適用比例稅率，稅率為20% 。 三、個人轉讓、租賃房屋住房納稅實例 (一)房地產交易的稅收征收具體規定 南寧市政府稅收征收規定，納稅人在辦理二手房交易轉讓手續時，應提

24、供完整、準確的房屋原值憑證、合理費用憑證及完稅證明，按現行稅收法律、法規規定，分稅種計算交納各項稅費對不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按稅務機關核定的征收率計征應納稅款，具體規定如表5-1、表5-2：32 （二）個人轉讓住宅納稅實例 王先生轉讓購置的自有商品房一套轉讓價50萬元，房屋原值30萬元，原住房裝修費10萬元，支付的住房貸款利息5萬元，按照有關規定實際支付的手續費、公證費等1萬元，實際支付契稅1.5萬元。王先生可向稅務機關提供購房合同、發票、稅票、貸款銀行出具的有效證明等有效憑證。 1、王先生轉讓的是居住5年以下普通住宅的 33（1）分稅種計算方式：

25、免征土地增值稅。王先生應繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、防洪保安費等地方各稅為：營業稅：(50-30)5%=1萬元城市維護建設稅：17%=0.07萬元教育費附加: 13%=0.03萬元地方教育附加:11%=0.01萬元防洪保安費:500.1%=0.05萬元合計:1+0.07+0.03+0.01+0.05=1.16萬元34 王先生應納的個人所得稅為: 王先生可扣除的裝修費為：3010%=3萬元 王先生的應納個人所得稅所得額為： 50-30-5-3-1-1.5-1.16=8.34萬元 王先生應納個人所得稅為：8.3420%=1.668萬元 合計應納各稅：1.16+1.668

26、=2.828萬元 （2）綜合征收率的計算方式： 506.5%=3.25萬元或506.4%=3.2萬元或506.2%=3.1萬元 （三稅率分別為對應房產位于市區的城建稅為7；房產位于縣城、鎮的城建稅為5；房產不在市區、縣城或鎮的城建稅為1。）35 （3）納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按稅務機關核定的征收率計征應納稅款： 免征土地增值稅 應納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、防洪保安費為： 505.65%=2.825萬元 應納個人所得稅為：501%=0.5萬元 合計：2.825+0.5=3.325萬元 2、王先生轉讓的是居住5年以上普通住

27、宅的 3、王先生轉讓的是居住5年以下非普通住宅的 4、王先生轉讓的是居住5年以上非普通住宅的36 （三）個人出租房屋稅收征收具體規定 凡在南寧市范圍內出租（包括轉租）房屋并取得收入的個人，應按稅法及有關規定申報，在自行申報繳納有關稅費時，可采取以下兩種方式：1、分稅種計征方式：按照現行稅收政策規定，分稅種計算繳納各項稅費；2、綜合征收率計征方式： （1）對個人出租用于住宅的自有房產，月租金高于1000元（含1000元）的按租金收入9%計征應納稅費，月租金低于1000元的按租金收入4%計征應納稅費；(2)對個人出租用于非住宅的自有房產，月租金高于1000元（含1000元）的按租金收入19%計征應

28、納稅費，月租金低于1000元的按租金收入12%計征應納稅費。37第三節 房地產置業投資 一、房地產置業投資的概念 二、房地產置業投資的主要投資方向 三、房地產置業投資的利弊 四、房地產置業投資中的風險及其控制 五、房地產置業投資中常用的貸款工具 六、房地產置業投資分析實例38 一、房地產置業投資的概念 是指面向現有運行中的房地產資產，以獲取物業所有權或使用權為目的的投資。 置業投資的對象：開發后新建成的物業, 二手房。 目的有兩個:一是滿足自身的需要;二是作為投資獲取經常性收入。 置業投資一般從長期投資的角度出發,可獲得保值、增值、收益和消費四個方面的利益。 例如，某公司以300萬元投資購置了

29、一個300m2的寫字樓單位，并將其中的100m2用做該公司的辦公室，將另外200m2租給另外一個單位使用，每年扣除維修管理費用后的凈租金收入是60萬元。經過l0年之后，該公司為了財務安排方面的需要，將擁有的300m2寫字樓全部轉售出去，扣除銷售稅費后的凈轉售收入為450萬元。可以看出，該公司的置業投資，同時到達了自用(消費)、獲取經常性收益、投資保值和增值等幾個方面的目的。39 二、房地產置業投資的主要投資方向 （一）對土地投資 （二）住宅置業投資 一般是小型置業投資者的首要選擇。其考察因素主要有： 一是地段。 二是看看房間布局是否合理、功能是否完善，隔熱防雨設施是否可靠。 三要考察小區的配套

30、設施和后期物業。 還應重點考察規劃、區位以及戶型設計的超前性。 （三）商業物業置業投資 銷售額大小決定商業物業置業投資的經濟價值。 （四） 工業物業置業投資 （五）綜合樓（含商住樓、辦公樓）物業置業投資 40 三、房地產置業投資的利弊 （一）房地產置業投資的優點 1、房地產置業投資可以為投資者提供較為穩定和可觀的收益。 2、房地產置業投資具有一定的平安性和保值增值性。 3、房地產置業投資能抵消通貨膨脹的影響。 4、易于獲得金融機構的支持。 5、提高置業投資者的資金信用等級。 （二）房地產置業投資的缺乏 1、房地產置業投資數額巨大 2、房地產置業投資的回收期長 3、置業投資者需要較強的專門知識和

31、經驗。41 四、房地產置業投資中的風險及其控制 （一） 房地產置業投資中的主要風險 風險可以定義為投資的實際收益與預期收益之間發生變動的可能性。 房地產置業投資主要有以下幾種類型: 1、財務風險 投資收益缺乏以歸還抵押貸款債務的風險叫做財務風險。財務杠桿的直接結果。表達在兩方面: 正向作用。 負向作用。 2、經營風險 指投資者在管理和決策中出現失誤而導致盈利水平變化從而產生投資者預期收益下降的風險或由于匯率的變動而導致未來收益下降和本錢增加。42 3、或然損失風險 這主要是指一系列難以預料，難以抵御的風險，如自然災害風險和意外事故風險。 （二）房地產置業投資中風險的控制 房地產置業投資存在著各

32、種風險因素，完全防止風險是不可能的，關鍵在于如何正確地估計風險。可以采用以下對策進行風險的控制: 1、風險控制的關鍵-投資前期形勢判研 熟知國家和各地政府的房地產政策 投資前必須了解市場 選擇的投資方式與投資對象 資金來源是否有保證 2、投資分散策略 一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。43 3、投資組合策略 是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行搭配，投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。 4、保險策略 購置保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委托保險。 5、通

33、過物業管理控制風險 6、將風險轉移給租戶44 五、房地產置業投資中常用的貸款工具 我國房貸還款方式主要有等額本息歸還抵押貸款法和等額本金歸還抵押貸款法兩種。（一）等額本金歸還抵押貸款（Constant Amortization Mortgage, CAM） 貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。計算非常簡便，實用性很強 其計算公式為： 式中 Mk為第k期的還款額；p為貸款本金；n為還款期數（以月為單位）；k為還款第k期；i為貸款利率 。45 例：張先生近期購置商鋪一間，申請商業貸款60萬元，年利率5.94%，貸款期限20年，假設貸款期內利率不變，則按等額本金歸還

34、貸款方式還款，張先生首月及第120個月各還款多少？解： 即張先生第一個月還款為5470元；第120個月還款為3997.38元。46 （二）等額本息歸還的抵押貸款(Constant Payment Mortgage,CPM) 它與等額本金歸還法相似，假設利率在貸款期間內固定不變，所不同的是每月付款是恒定的。計算公式如下： 同樣以上例為例，若其他條件不變，只是把還款方式改為月等額本息還款法，則張先生每月還款額為：47 （三）貸款余額的計算 設貸款本金為P ,月利率為i,貸款期為n,當貸款人歸還t期后，利率調整為i,求A為多少？關于這個問題，求解方法分為兩步。 第一步：先計算未清貸款余額p。 即求t

35、時點上尚未還清的貸款本金。這可用兩種方法來計算。 第一種方法是采用將年金轉換為現值的公式計算，即等于t其后的月還款額的現值之和。48 第二種方法是用貸款總額P減去t期累加的現值，再計算t期時間的值，該值即為未清償貸款余額。這其實是第一種方法的公式變形，即將A的計算公式直接代入上式，化簡可直接計算出未清償貸款余額。 其計算公式為 因 所以上式= 第二步：計算利率i時的月歸還額。其公式為49 例：某家庭以公積金貸款50萬元在市區買了一套商品房，貸款期限為20年，貸款利率為年利率3.87%，假設該家庭按月等額歸還了5年，當年利率調整為4.56%，那么，自第六年初開始月供是多少？ 解：依題意，P=50

36、(萬元)，i=3.87%/12,n=240(期)，t=60（期），i=4.56%/12,求A。（1）計算第5年末未還清貸款余額。50 (2)計算A 國內商業銀行的住房抵押貸款也有一些創新品種：如：接力貸（中國農業銀行）、雙周供（深圳開展銀行）、直客式貸款（中國銀行）、固定利率（招商銀行、光大銀行和建設銀行）、等額遞增（減）式還款（建行北京分行）、無障礙還款法（浙商銀行）、寬限期還貸（上海銀行）等。 在進行住房抵押貸款品種選擇時，應該結合自身的情況，選擇最適合置業者自己的貸款品種才是正確的。 51 六、房地產置業投資分析實例 某投資者方案2009年1月在某城市某專業市場中購置一間商鋪，具體情況如

37、下： （一）主要基礎數據： 1.商鋪土地使用權出讓年限：2006年1月2046年1月。 2.商鋪建筑面積35.33。 3.商鋪市場銷售單價19980元/；如投資者同意開發商回租鋪面的，商鋪實際成交價按市場銷售單價的80計算。 4.購置商鋪的同時，購房者需預交給開發商辦理商鋪房屋所有權證的費用：契稅按實際成交價的3計算，其他費用2000元整。另需交納物業專項維修基金，按實際購房總價的5（轉讓房屋不退還）。 5.開發商與某商業銀行協商，購置商鋪的同時，可辦理按揭貸款，貸款限額為實際購房款的50，以1萬元的整數倍放款，貸款期限為10年，年利率5.94，等額本息支付，辦理按揭需辦理商鋪保險，保險費為貸

38、款總額的1，另交貸款手續費1000元。(投資者方案還貸本息每次按1年準備)52 （二）投資者購置商鋪的同時，可與開發商簽訂商鋪回租合同主要內容： 1.回租期限：租賃期限7年，自購房之日起計算。 2.回租價格與支付方式：按商鋪市場總價的8計算年租金，前3年免租金（房價已優惠，以后每年初支付一次租金。支付租金的同時，承租人代扣應繳納的稅費為租金收入的19。 （三）求解問題： 1.方案一，投資者同意以上所有條款。 （1）投資者打算回租期滿后，將該商鋪即刻轉讓，并判斷商鋪從購入之日起,市場價格將以每年8的速度增長。 （2）商鋪轉讓時，預計需繳納轉讓稅費為轉讓價的8。 （3）商鋪轉讓時，需還清銀行貸款。

39、 （4）投資者設定該項投資的基準收益率為10，試計算其凈現值，并判斷該投資是否可行。 （5）若投資者想要獲得15的內部收益率，則7年后，商鋪的單價應到達多少？ （6）基準收益率仍為10%，若7年后的價格偏差20，其凈現值的變動情況。 53 2.方案二，投資者打算一次性付款，但同意回租。 （1）投資者打算回租期滿后，將該商鋪即刻轉讓，并判斷商鋪從購入之日起,市場價格將以每年8的速度增長。 （2）商鋪轉讓時，預計需繳納轉讓稅費為轉讓價的8。 （3）投資者設定該項投資的基準收益率為10，試計算其凈現值，并判斷該投資是否可行。 3.方案三，若投資者打算一次性付款，但不同意回租，而是自己經營。 （1）辦

40、證所繳納的契稅、物業專項維修基金費率和辦證其他費用不變。 （2）土地使用權期滿后，地上建筑物歸國家所有，無殘值。 （3）投資者設定該項投資的基準收益率為10，試計算每年凈收益應到達多少？(凈收益按年末計算) 4.在基準收益率為10的情況下，比較方案一和方案二兩種方案，那種方案更優。54解題過程：（一）方案一，投資者同意以上所有條款。1.計算現金流量有關數據，如下：（1）商鋪的市場銷售總價= 35.3319980= 705893元（2）同意回租后，商鋪的實際銷售總價=70589380%=564715元（3）辦理房屋所有權證預交契稅=5647153%=16941元（4）交納物業專項維修基金=564

41、7155%=28236元（5）辦理房屋所有權證稅費合計=16941+28236+2000=47177元（6）按揭貸款限額=5647152=282357元（7）投資者可得到貸款=280000元（8）貸款月利率=（.94%12=4.95元（9）貸款月數=1012=120月（10）投資者每月還本付息額=3100.14元（保存兩位小數）（11）投資者每年準備還本付息額=123100.14=37202元（12）貸款保險費=2800001%=2800元55（13）貸款費用合計=2800+1000=3800元（14）商鋪回租每年租金總收入=7058938%=56471元（15）商鋪回租每年租金凈收入=564

42、71（1-19%）=45742元（16）7年后商鋪的轉讓單價=19980（1+8%）7=34242.21元（保存兩位小數）（17）7年后商鋪的轉讓總價=34242.2135.33=1209777元（18）7年后商鋪的轉讓稅費=12097778%=96782元（19）7年后商鋪已交貸款月數=712=84月（20）7年后商鋪貸款余額=56 2.編制現金流量表，見表5-3.（1）將有關數據填入現金流量表，并計算現金流入量、流出量、凈現金流量、累計凈現金流量。（2）設定基準收益率（即折現率）為10，計算凈現值。（3）計算內部收益率（4）若投資者想要獲得15的內部收益率，則7年后，商鋪的單價為：3711

43、5元（在EXCEL表格中7年后商鋪轉讓單價與內部收益率鏈接，試調單價得） （5）7年后的價格偏差20，其凈現值的變動情況如表5-4：57（二）方案二，投資者打算一次性付款，但同意回租。1.凈現值=76406元（用上題EXCEL表格）2.工程投資可行（凈現值大于零）58（三）方案三，若投資者打算一次性付款，但不同意回租，而是自己經營，則：1、購房成交總價= 35.3319980= 705893 元2、辦理房屋所有權證契稅=7058933%=21177元3、交納物業專項維修基金=7058935%=35295元4、其他費用=2000元5、購房總本錢=764365元6、使用年期=40-3=37年7、年

44、純收益=PMT(rate，nper，-pv)=PMT(10%,37,-764365)=78752元或用等額年金系列資金回收公式A=P(A/P,I,n)=78752（A/P,10%,37）=78752元59（四）在基準收益率為10的情況下，比較以上兩種方案，那種方案更優。 分析：方案一凈現值為103717元，方案二凈現值為76406元 方案一凈現值大于方案二凈現值，方案一更優。60本章小結 房地產交易，并非單只房地產買賣，應該指土地出讓、房地產轉讓、抵押、租賃、典當等房地產市場行為。房地產交易行為是平等的民事主體之間的民事行為，國有建設用地使用權的出讓，也是一種民事行為。房地產交易應當遵循自愿、

45、公平、老實信用等原則。 五項根本制度、五種合同、五種登記備案制度和五種證書構成我國房地產管理的根本制度體系。 房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。 房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。房地產轉讓可分為有償和無償兩種方式。有償轉讓主要包括房地產買賣、房地產作價入股等行為，無償轉讓主要包括房地產贈與、繼承等行為。61 房地產抵押是指抵押人以合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。房地產抵押還包括預購商品房貸款抵押和在建工程抵押兩種特殊形式。 房屋租賃，狹義地講，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人

46、使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 廣義地講，房屋租賃包括房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動等幾種行為。按房屋所有權的性質，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。按房屋的使用用途，房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。 商品房銷售，是房地產交易的特殊形式。商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。房地產開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證。62 稅收是國家參與社會剩余產品分配的一種標準形式，其本質是國家憑借政治權力，按照法律規定

47、程序和標準，無償地取得財政收入的一種手段。稅收的本質決定了它具有強制性、無償性和固定性的特征。我國目前的稅收，按征稅對象的不同來分類，大體可分為以下五類：對流轉額的征稅 、對所得額的征稅、對資源的征稅、對財產的征稅、對行為的征稅。 房地產交易過程中涉及的主要稅收有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、印花稅、契稅、企業所得稅、個人所得稅等。63 房地產置業投資是人們最常用的投資方式之一，它是指面向現有運行中的房地產資產，以獲取物業所有權或使用權為目的的投資。房地產置業投資形式靈活，作為投資的對象，可以是土地、住宅、商業地產，也可以是工業物業、乃至綜合類房地產。當然，房地產置業

48、投資也有利有弊，好的方面是，房地產置業投資產品的保值增值性較好，也較容易獲得貸款支持；局限性在于它需要大量的資金，回收期長，也對投資者有關房地產方面的專業知識要求較高。 因此，在房地產置業投資中既要看到其有利的一面，又要對其投資的風險性有清醒認識。作為投資者，當自有資金缺乏時，常要向銀行貸款，這涉及到還款方式的選擇，目前，我國的房地產按揭貸款，常用的是等額本金還款和等額本息還款兩種。兩者各有特點，投資者可根據需要選用。 64關鍵概念： 房地產交易(real estate transaction) 房地產抵押(mortgage) 房屋租賃(house tenancy) 商品房預售(apartment forward selling) 土地增值稅(land value increment tax) 置業投資（Property Investment） 等額本金歸還抵押貸款（Constant Amortization M