1、第五章 房地產(chǎn)交易及置業(yè)投資學(xué)習(xí)目標： 掌握房地產(chǎn)交易的含義、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的概念；掌握房地產(chǎn)置業(yè)投資中常用的兩種工具即等額本息還款法和等額本金還款法的計算方法 熟悉房地產(chǎn)交易行為稅收的概念及特征、稅收的種類、房地產(chǎn)交易過程中涉及的主要稅收及其計算；熟悉房地產(chǎn)置業(yè)投資的風(fēng)險類別及其防范措施 了解構(gòu)成我國房地產(chǎn)管理的根本制度體系、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定、房屋租賃的條件和一般規(guī)定、商品房預(yù)售的內(nèi)容、了解稅收制度及構(gòu)成要素；了解房地產(chǎn)置業(yè)投資的內(nèi)容1第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)交易的稅費 第三節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)投資 2第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 一、房地產(chǎn)交易的概

2、念及根本制度二、房地產(chǎn)交易的形式 三、商品房銷售 3 一、房地產(chǎn)交易的概念及根本制度 （一）房地產(chǎn)交易的概念 所謂交易，通常是指買賣的意思。但房地產(chǎn)交易，并非單指房地產(chǎn)買賣，而是具有與一般商品交易不同的含義。 房地產(chǎn)交易應(yīng)該指土地出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、典當?shù)确康禺a(chǎn)市場行為。 （二）房地產(chǎn)交易行為和原則 房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為。 國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，也是一種民事行為 交易原則：自愿、公平、老實信用等原則及房地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則。 4 （三）房地產(chǎn)管理根本制度 我國城市房地產(chǎn)管理法對房地產(chǎn)管理規(guī)定了五項根本制度、五種合同、五種登記備案制度和五種證書，這些構(gòu)成我國

3、房地產(chǎn)管理的根本制度體系。 五項重要的根本制度：國有土地有償、有限期使用制度；房地產(chǎn)價格評估制度；房地產(chǎn)成交價格申報制度；房地產(chǎn)評估人員資格認證制度；土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 五種合同：土地使用權(quán)出讓合同；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；商品房預(yù)售合同；房地產(chǎn)抵押合同；房屋租賃合同。 5 五種登記備案制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)的設(shè)立登記制度；商品房預(yù)售合同登記備案制度；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押或變更時的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度；房屋租賃合同登記備案制度；土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的取得登記制度。 五種證書：土地使用權(quán)證書；房屋所有權(quán)證書；房地合一的房地產(chǎn)權(quán)證書；房地產(chǎn)估價師資格證書；商品房預(yù)售許可證書。

4、6 二、房地產(chǎn)交易的形式 包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式主要包括以下行為： (1)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； (2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； (3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； (4)以房地產(chǎn)抵債的； (5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。 7 2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類 根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房

5、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式。 房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務(wù)的行為。 房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，房地產(chǎn)贈與屬于單務(wù)行為。8 3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化。以下房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： (1)達不到轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)（開發(fā)房地產(chǎn)）不得轉(zhuǎn)讓。 (2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。 (3)依法收回土地使用權(quán)的。 (4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同

6、意的。 (5)權(quán)屬有爭議的。 (6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。 (7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。9 4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當按照一定的程序，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)后，方可成交。 (1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同； (2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格； (3)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在7日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理； (4)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

7、進行現(xiàn)場查勘和評估； (5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費； (6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。 10 （二）房地產(chǎn)抵押 1、房地產(chǎn)抵押的概念 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。 抵押人 抵押權(quán)人 預(yù)購商品房貸款抵押 在建工程抵押兩種特殊形式。 2、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 (1)房地產(chǎn)抵押，可以一并抵押，也可以分割抵押。 (2)以建筑物抵押的，房地一并抵押。 (3) 有經(jīng)營期限的企業(yè)抵押的，不應(yīng)當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。 (4) 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，不得超過剩余年限。11 (5) 以共有的房地產(chǎn)抵押的，共

8、有人的書面同意。 (6) 預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)工程必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。 (7) 訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。 (8) 訂立抵押合同時，不得在合同中約定抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。 (9) 抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。12 3、房地產(chǎn)抵押登記 當事人應(yīng)在抵押合同簽訂后的30日內(nèi)，持以下文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記： (1)抵押當事人的身份證明或法人資格證明； (2)抵押登記申請書； (3)抵押合同； (4)國有

9、土地使用證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證，共有的房屋還應(yīng)提交房屋共有權(quán)證和其他共有人同意抵押的證明； (5)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料； (6)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料，抵押當事人議定的抵押價值書面協(xié)議或者房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的估價報告； (7)登記機關(guān)認為必要的其他文件。 對符合登記條件的應(yīng)在法定期限內(nèi)核準登記并頒發(fā)他項權(quán)利證書。13 4、房地產(chǎn)抵押的效力 抵押權(quán)為價值權(quán)而非實體權(quán)。 5、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn) 抵押是一種民事法律關(guān)系，平等的法律地位。并應(yīng)符合民法通則、擔保法規(guī)定的平等、自愿、等價、有償?shù)囊话阍瓌t。抵押合同屬于擔保合同，依照主合同履行債務(wù)是債務(wù)人的義務(wù)。 協(xié)議優(yōu)先

10、受償 人民法院拍賣 變賣抵押房地產(chǎn) 順序清償 債權(quán)比例清償 抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅14 （三）房屋租賃 1、房屋租賃的概念 房屋租賃，狹義地講，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 廣義地講，房屋租賃包括房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動等幾種行為。 2、房屋租賃的分類 按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。 按房屋的使用用途，房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。其中，非住宅用房的租賃包括辦公用房和生產(chǎn)經(jīng)營用房的租賃。 15 3、房屋租賃的條件 公民、法人

11、或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。 有以下情形之一的房屋不得出租： (1)未依法取得房屋所有權(quán)證的； (2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； (3)共有房屋未取得共有人同意的； (4)權(quán)屬有爭議的； (5)屬于違章建筑的； (6)不符合平安標準的； (7)抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； (8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。164、房屋租賃的一般規(guī)定 （1）簽訂書面租賃合同。租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 租賃期限不得超過20年，續(xù)訂租賃合同，不得超過20年。 （2）房屋租賃實行

12、登記備案制度 租賃合同簽訂后30日內(nèi)，辦理登記備案手續(xù)。 （3）房屋租金，是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟補償。房屋租金可分為本錢租金、商品租金、市場租金。 （4）房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。必須征得房屋出租人的同意， 應(yīng)當訂立轉(zhuǎn)租合同，也必須辦理登記備案手續(xù)。終止日期規(guī)定， 隨之變更、解除或者終止。17 三、商品房銷售 是房地產(chǎn)交易的特殊形式。商品房買賣雙方還只是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。 （一）商品房預(yù)售的概念 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。 商品房預(yù)售實行預(yù)售許可。 （二）商品房預(yù)售的條件 (1

13、)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； (2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金到達工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； (4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。 18 （三）商品房預(yù)售許可 未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進行商品房預(yù)售。應(yīng)當向求購人出示商品房預(yù)售許可證。 （四）商品房預(yù)售合同登記備案 簽約之日起30日內(nèi)辦理登記備案手續(xù)。 國務(wù)院規(guī)定，禁止商品房預(yù)購人將購置的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓 （五）商品房現(xiàn)售 (1)出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營

14、業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； (2)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準文件； (3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (4)已通過竣工驗收； (5)拆遷安置已經(jīng)落實； (6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期； (7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。19 （六）商品房買賣合同 商品房買賣合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容： （1）當事人名稱和姓名、住所； （2）商品房根本情況； （3）商品房的銷售方式； （4）商品房價款確實定方式及總價款、付款方式、付款時間； （5）交付使用條件及日期； （6）裝飾、裝修標準承諾； (

15、7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任； （8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （9）面積差異的處理方式； （10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； (11)解決爭議的方法； (12)違約責任； (13)雙方約定的其他事項。 20第二節(jié) 房地產(chǎn)交易的稅費 一、稅收概述 二、房地產(chǎn)交易涉及的主要稅收 三、個人轉(zhuǎn)讓、租賃房屋住房納稅實例 21 一、稅收概述 (一)稅收的概念及特征 是國家參與社會剩余產(chǎn)品分配的一種標準形式，其本質(zhì)是國家憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定程序和標準，無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N手段。稅收的本質(zhì)決定了它具有強制性、無償性和固定性的特征。 （二

16、）稅收制度及構(gòu)成要素 稅收制度簡稱稅制，是國家各項稅收法律、法規(guī)、規(guī)章和稅收管理體制等的總稱，是國家處理稅收分配關(guān)系的總規(guī)范。稅收法律、法規(guī)及規(guī)章是稅收制度的主體。 稅收制度由納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)、課稅對象、計稅依據(jù)、稅率或稅額標準、附加、加成和減免、違章處理等要素構(gòu)成。22 1、納稅人(課稅主體)，納稅人和負稅人不同。 2、課稅對象又稱征稅對象，是稅法規(guī)定的課稅目的物，即國家對什么事物征稅。課稅對象決定稅收的課稅范圍，是區(qū)別征稅與不征稅的主要界限，也是區(qū)別不同稅種的主要標志。 3、計稅依據(jù)也稱“課稅依據(jù)、“課稅基數(shù)，是計算應(yīng)納稅額的根據(jù)。一是從價計征，二是從量計征。 4、稅率或稅額標

17、準，是據(jù)以計算應(yīng)納稅額的比率，即對課稅對象的征收比例。稅率主要有比例稅率、累進稅率和定額稅率三類。 5、附加、加成和減免 6、違章處理，對納稅人違反稅法行為的處置。包括偷稅、抗稅、漏稅、欠稅。23 （三）稅收的種類 1、對流轉(zhuǎn)額的征稅 增值稅、消費稅、營業(yè)稅和關(guān)稅。 2、對所得額的征稅 企業(yè)所得稅、個人所得稅。 3、對資源的征稅 城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅。 4. 對財產(chǎn)的征稅 包括對財產(chǎn)的直接征收和對財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的征收。房產(chǎn)稅（外資為城市房地產(chǎn)稅）、契稅、車輛購置稅、車船使用稅（外資為車船使用牌照稅）。 5、對行為的征稅 印花稅、城市維護建設(shè)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（已停征

18、）、屠宰稅（稅費改革中停征）、筵席稅（由各省決定是否開征，但目前各省均已停征）。 24 二、房地產(chǎn)交易涉及的主要稅收 主要稅收有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等。 （一）營業(yè)稅 提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，應(yīng)當繳納營業(yè)稅。計稅依據(jù)為營業(yè)額。 銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%。 從2011年1月28日起，個人對外銷售購置缺乏5年的住房全額征收營業(yè)稅；個人將購置超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購置房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購置超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 2

19、5 （二）城市維護建設(shè)稅繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種稅。計稅依據(jù)為三稅稅額。三檔地區(qū)差異比例稅率，即:7%、5%、1%。應(yīng)納稅額=（實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅三稅稅額）適用稅率 （三）教育費附加 計稅依據(jù)與城市維護建設(shè)稅相同，征收率為3%。應(yīng)納教育費附加（實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅三稅稅額）3。26 （四）土地增值稅對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。土地增值稅的征稅范圍包括：（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使

20、用權(quán)（2）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓.27 土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：（1）增值額未超過扣除工程金額50%的局部，稅率30%。（2）增值額超過扣除工程金額50%，未超過扣除工程金額100%的局部，稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%。 (3)增值額超過扣除工程金額100%，未超過扣除工程金額200%的局部，稅率50%，速算扣除系數(shù)為15%。 (4)增值額超過扣除工程金額200%的局部，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%。 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除工程金額后的余額即增值額。

21、28 土地增值稅計算增值額的扣除工程金額包括： (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額； (2)房地產(chǎn)開發(fā)本錢、費用。 (3)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； (4)舊房及建筑物的評估價格； (5)財政部規(guī)定的其他扣除工程。稅收優(yōu)惠的規(guī)定： （1）普通標準住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%的，免征土地增值稅；超過的，按規(guī)定計稅。 （2）依法征收的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。（3）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住宅，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地

22、增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。29 （五）房產(chǎn)稅 是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅的征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。為減輕農(nóng)民負擔，征稅范圍不包括農(nóng)村。 房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。計稅依據(jù)分別為從價計征和從租計征兩種形式，稅率也有兩種： 一種是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計征的，稅率為 1.2%； 另一種是依照房產(chǎn)出租的租金收入計算繳納的，稅率為12%。 30 （六）印花稅 是以經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中，書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的行為為征稅對象所征收的一種稅。 （七）契稅 是以轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承

23、受人征收的一種財產(chǎn)稅。 （一）征收范圍 包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換和承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金；其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。 （二）稅率 為3%5%。 （三）契稅的計稅依據(jù)成交價格 市場價格 價格的差額 31 （八）個人所得稅 是以自然人取得的各類應(yīng)稅所得為征稅對象而征收的一種所得稅。 財產(chǎn)租賃所得和財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)繳納個人所得稅。適用比例稅率，稅率為20% 。 三、個人轉(zhuǎn)讓、租賃房屋住房納稅實例 (一)房地產(chǎn)交易的稅收征收具體規(guī)定 南寧市政府稅收征收規(guī)定，納稅人在辦理二手房交易轉(zhuǎn)讓手續(xù)時，應(yīng)提

24、供完整、準確的房屋原值憑證、合理費用憑證及完稅證明，按現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)規(guī)定，分稅種計算交納各項稅費對不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按稅務(wù)機關(guān)核定的征收率計征應(yīng)納稅款，具體規(guī)定如表5-1、表5-2：32 （二）個人轉(zhuǎn)讓住宅納稅實例 王先生轉(zhuǎn)讓購置的自有商品房一套轉(zhuǎn)讓價50萬元，房屋原值30萬元，原住房裝修費10萬元，支付的住房貸款利息5萬元，按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等1萬元，實際支付契稅1.5萬元。王先生可向稅務(wù)機關(guān)提供購房合同、發(fā)票、稅票、貸款銀行出具的有效證明等有效憑證。 1、王先生轉(zhuǎn)讓的是居住5年以下普通住宅的 33（1）分稅種計算方式：

25、免征土地增值稅。王先生應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、防洪保安費等地方各稅為：營業(yè)稅：(50-30)5%=1萬元城市維護建設(shè)稅：17%=0.07萬元教育費附加: 13%=0.03萬元地方教育附加:11%=0.01萬元防洪保安費:500.1%=0.05萬元合計:1+0.07+0.03+0.01+0.05=1.16萬元34 王先生應(yīng)納的個人所得稅為: 王先生可扣除的裝修費為：3010%=3萬元 王先生的應(yīng)納個人所得稅所得額為： 50-30-5-3-1-1.5-1.16=8.34萬元 王先生應(yīng)納個人所得稅為：8.3420%=1.668萬元 合計應(yīng)納各稅：1.16+1.668

26、=2.828萬元 （2）綜合征收率的計算方式： 506.5%=3.25萬元或506.4%=3.2萬元或506.2%=3.1萬元 （三稅率分別為對應(yīng)房產(chǎn)位于市區(qū)的城建稅為7；房產(chǎn)位于縣城、鎮(zhèn)的城建稅為5；房產(chǎn)不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的城建稅為1。）35 （3）納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按稅務(wù)機關(guān)核定的征收率計征應(yīng)納稅款： 免征土地增值稅 應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、防洪保安費為： 505.65%=2.825萬元 應(yīng)納個人所得稅為：501%=0.5萬元 合計：2.825+0.5=3.325萬元 2、王先生轉(zhuǎn)讓的是居住5年以上普通住

27、宅的 3、王先生轉(zhuǎn)讓的是居住5年以下非普通住宅的 4、王先生轉(zhuǎn)讓的是居住5年以上非普通住宅的36 （三）個人出租房屋稅收征收具體規(guī)定 凡在南寧市范圍內(nèi)出租（包括轉(zhuǎn)租）房屋并取得收入的個人，應(yīng)按稅法及有關(guān)規(guī)定申報，在自行申報繳納有關(guān)稅費時，可采取以下兩種方式：1、分稅種計征方式：按照現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，分稅種計算繳納各項稅費；2、綜合征收率計征方式： （1）對個人出租用于住宅的自有房產(chǎn)，月租金高于1000元（含1000元）的按租金收入9%計征應(yīng)納稅費，月租金低于1000元的按租金收入4%計征應(yīng)納稅費；(2)對個人出租用于非住宅的自有房產(chǎn)，月租金高于1000元（含1000元）的按租金收入19%計征應(yīng)

28、納稅費，月租金低于1000元的按租金收入12%計征應(yīng)納稅費。37第三節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)投資 一、房地產(chǎn)置業(yè)投資的概念 二、房地產(chǎn)置業(yè)投資的主要投資方向 三、房地產(chǎn)置業(yè)投資的利弊 四、房地產(chǎn)置業(yè)投資中的風(fēng)險及其控制 五、房地產(chǎn)置業(yè)投資中常用的貸款工具 六、房地產(chǎn)置業(yè)投資分析實例38 一、房地產(chǎn)置業(yè)投資的概念 是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)資產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。 置業(yè)投資的對象：開發(fā)后新建成的物業(yè), 二手房。 目的有兩個:一是滿足自身的需要;二是作為投資獲取經(jīng)常性收入。 置業(yè)投資一般從長期投資的角度出發(fā),可獲得保值、增值、收益和消費四個方面的利益。 例如，某公司以300萬元投資購置了

29、一個300m2的寫字樓單位，并將其中的100m2用做該公司的辦公室，將另外200m2租給另外一個單位使用，每年扣除維修管理費用后的凈租金收入是60萬元。經(jīng)過l0年之后，該公司為了財務(wù)安排方面的需要，將擁有的300m2寫字樓全部轉(zhuǎn)售出去，扣除銷售稅費后的凈轉(zhuǎn)售收入為450萬元。可以看出，該公司的置業(yè)投資，同時到達了自用(消費)、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾個方面的目的。39 二、房地產(chǎn)置業(yè)投資的主要投資方向 （一）對土地投資 （二）住宅置業(yè)投資 一般是小型置業(yè)投資者的首要選擇。其考察因素主要有： 一是地段。 二是看看房間布局是否合理、功能是否完善，隔熱防雨設(shè)施是否可靠。 三要考察小區(qū)的配套

30、設(shè)施和后期物業(yè)。 還應(yīng)重點考察規(guī)劃、區(qū)位以及戶型設(shè)計的超前性。 （三）商業(yè)物業(yè)置業(yè)投資 銷售額大小決定商業(yè)物業(yè)置業(yè)投資的經(jīng)濟價值。 （四） 工業(yè)物業(yè)置業(yè)投資 （五）綜合樓（含商住樓、辦公樓）物業(yè)置業(yè)投資 40 三、房地產(chǎn)置業(yè)投資的利弊 （一）房地產(chǎn)置業(yè)投資的優(yōu)點 1、房地產(chǎn)置業(yè)投資可以為投資者提供較為穩(wěn)定和可觀的收益。 2、房地產(chǎn)置業(yè)投資具有一定的平安性和保值增值性。 3、房地產(chǎn)置業(yè)投資能抵消通貨膨脹的影響。 4、易于獲得金融機構(gòu)的支持。 5、提高置業(yè)投資者的資金信用等級。 （二）房地產(chǎn)置業(yè)投資的缺乏 1、房地產(chǎn)置業(yè)投資數(shù)額巨大 2、房地產(chǎn)置業(yè)投資的回收期長 3、置業(yè)投資者需要較強的專門知識和

31、經(jīng)驗。41 四、房地產(chǎn)置業(yè)投資中的風(fēng)險及其控制 （一） 房地產(chǎn)置業(yè)投資中的主要風(fēng)險 風(fēng)險可以定義為投資的實際收益與預(yù)期收益之間發(fā)生變動的可能性。 房地產(chǎn)置業(yè)投資主要有以下幾種類型: 1、財務(wù)風(fēng)險 投資收益缺乏以歸還抵押貸款債務(wù)的風(fēng)險叫做財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)杠桿的直接結(jié)果。表達在兩方面: 正向作用。 負向作用。 2、經(jīng)營風(fēng)險 指投資者在管理和決策中出現(xiàn)失誤而導(dǎo)致盈利水平變化從而產(chǎn)生投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險或由于匯率的變動而導(dǎo)致未來收益下降和本錢增加。42 3、或然損失風(fēng)險 這主要是指一系列難以預(yù)料，難以抵御的風(fēng)險，如自然災(zāi)害風(fēng)險和意外事故風(fēng)險。 （二）房地產(chǎn)置業(yè)投資中風(fēng)險的控制 房地產(chǎn)置業(yè)投資存在著各

32、種風(fēng)險因素，完全防止風(fēng)險是不可能的，關(guān)鍵在于如何正確地估計風(fēng)險。可以采用以下對策進行風(fēng)險的控制: 1、風(fēng)險控制的關(guān)鍵-投資前期形勢判研 熟知國家和各地政府的房地產(chǎn)政策 投資前必須了解市場 選擇的投資方式與投資對象 資金來源是否有保證 2、投資分散策略 一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。43 3、投資組合策略 是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行搭配，投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。 4、保險策略 購置保險是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要途徑之一。主要有房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋抵押保險和房地產(chǎn)委托保險。 5、通

33、過物業(yè)管理控制風(fēng)險 6、將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給租戶44 五、房地產(chǎn)置業(yè)投資中常用的貸款工具 我國房貸還款方式主要有等額本息歸還抵押貸款法和等額本金歸還抵押貸款法兩種。（一）等額本金歸還抵押貸款（Constant Amortization Mortgage, CAM） 貸款人將本金分攤到每個月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。計算非常簡便，實用性很強 其計算公式為： 式中 Mk為第k期的還款額；p為貸款本金；n為還款期數(shù)（以月為單位）；k為還款第k期；i為貸款利率 。45 例：張先生近期購置商鋪一間，申請商業(yè)貸款60萬元，年利率5.94%，貸款期限20年，假設(shè)貸款期內(nèi)利率不變，則按等額本金歸還

34、貸款方式還款，張先生首月及第120個月各還款多少？解： 即張先生第一個月還款為5470元；第120個月還款為3997.38元。46 （二）等額本息歸還的抵押貸款(Constant Payment Mortgage,CPM) 它與等額本金歸還法相似，假設(shè)利率在貸款期間內(nèi)固定不變，所不同的是每月付款是恒定的。計算公式如下： 同樣以上例為例，若其他條件不變，只是把還款方式改為月等額本息還款法，則張先生每月還款額為：47 （三）貸款余額的計算 設(shè)貸款本金為P ,月利率為i,貸款期為n,當貸款人歸還t期后，利率調(diào)整為i,求A為多少？關(guān)于這個問題，求解方法分為兩步。 第一步：先計算未清貸款余額p。 即求t

35、時點上尚未還清的貸款本金。這可用兩種方法來計算。 第一種方法是采用將年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式計算，即等于t其后的月還款額的現(xiàn)值之和。48 第二種方法是用貸款總額P減去t期累加的現(xiàn)值，再計算t期時間的值，該值即為未清償貸款余額。這其實是第一種方法的公式變形，即將A的計算公式直接代入上式，化簡可直接計算出未清償貸款余額。 其計算公式為 因 所以上式= 第二步：計算利率i時的月歸還額。其公式為49 例：某家庭以公積金貸款50萬元在市區(qū)買了一套商品房，貸款期限為20年，貸款利率為年利率3.87%，假設(shè)該家庭按月等額歸還了5年，當年利率調(diào)整為4.56%，那么，自第六年初開始月供是多少？ 解：依題意，P=50

36、(萬元)，i=3.87%/12,n=240(期)，t=60（期），i=4.56%/12,求A。（1）計算第5年末未還清貸款余額。50 (2)計算A 國內(nèi)商業(yè)銀行的住房抵押貸款也有一些創(chuàng)新品種：如：接力貸（中國農(nóng)業(yè)銀行）、雙周供（深圳開展銀行）、直客式貸款（中國銀行）、固定利率（招商銀行、光大銀行和建設(shè)銀行）、等額遞增（減）式還款（建行北京分行）、無障礙還款法（浙商銀行）、寬限期還貸（上海銀行）等。 在進行住房抵押貸款品種選擇時，應(yīng)該結(jié)合自身的情況，選擇最適合置業(yè)者自己的貸款品種才是正確的。 51 六、房地產(chǎn)置業(yè)投資分析實例 某投資者方案2009年1月在某城市某專業(yè)市場中購置一間商鋪，具體情況如

37、下： （一）主要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： 1.商鋪土地使用權(quán)出讓年限：2006年1月2046年1月。 2.商鋪建筑面積35.33。 3.商鋪市場銷售單價19980元/；如投資者同意開發(fā)商回租鋪面的，商鋪實際成交價按市場銷售單價的80計算。 4.購置商鋪的同時，購房者需預(yù)交給開發(fā)商辦理商鋪房屋所有權(quán)證的費用：契稅按實際成交價的3計算，其他費用2000元整。另需交納物業(yè)專項維修基金，按實際購房總價的5（轉(zhuǎn)讓房屋不退還）。 5.開發(fā)商與某商業(yè)銀行協(xié)商，購置商鋪的同時，可辦理按揭貸款，貸款限額為實際購房款的50，以1萬元的整數(shù)倍放款，貸款期限為10年，年利率5.94，等額本息支付，辦理按揭需辦理商鋪保險，保險費為貸

38、款總額的1，另交貸款手續(xù)費1000元。(投資者方案還貸本息每次按1年準備)52 （二）投資者購置商鋪的同時，可與開發(fā)商簽訂商鋪回租合同主要內(nèi)容： 1.回租期限：租賃期限7年，自購房之日起計算。 2.回租價格與支付方式：按商鋪市場總價的8計算年租金，前3年免租金（房價已優(yōu)惠，以后每年初支付一次租金。支付租金的同時，承租人代扣應(yīng)繳納的稅費為租金收入的19。 （三）求解問題： 1.方案一，投資者同意以上所有條款。 （1）投資者打算回租期滿后，將該商鋪即刻轉(zhuǎn)讓，并判斷商鋪從購入之日起,市場價格將以每年8的速度增長。 （2）商鋪轉(zhuǎn)讓時，預(yù)計需繳納轉(zhuǎn)讓稅費為轉(zhuǎn)讓價的8。 （3）商鋪轉(zhuǎn)讓時，需還清銀行貸款。

39、 （4）投資者設(shè)定該項投資的基準收益率為10，試計算其凈現(xiàn)值，并判斷該投資是否可行。 （5）若投資者想要獲得15的內(nèi)部收益率，則7年后，商鋪的單價應(yīng)到達多少？ （6）基準收益率仍為10%，若7年后的價格偏差20，其凈現(xiàn)值的變動情況。 53 2.方案二，投資者打算一次性付款，但同意回租。 （1）投資者打算回租期滿后，將該商鋪即刻轉(zhuǎn)讓，并判斷商鋪從購入之日起,市場價格將以每年8的速度增長。 （2）商鋪轉(zhuǎn)讓時，預(yù)計需繳納轉(zhuǎn)讓稅費為轉(zhuǎn)讓價的8。 （3）投資者設(shè)定該項投資的基準收益率為10，試計算其凈現(xiàn)值，并判斷該投資是否可行。 3.方案三，若投資者打算一次性付款，但不同意回租，而是自己經(jīng)營。 （1）辦

40、證所繳納的契稅、物業(yè)專項維修基金費率和辦證其他費用不變。 （2）土地使用權(quán)期滿后，地上建筑物歸國家所有，無殘值。 （3）投資者設(shè)定該項投資的基準收益率為10，試計算每年凈收益應(yīng)到達多少？(凈收益按年末計算) 4.在基準收益率為10的情況下，比較方案一和方案二兩種方案，那種方案更優(yōu)。54解題過程：（一）方案一，投資者同意以上所有條款。1.計算現(xiàn)金流量有關(guān)數(shù)據(jù)，如下：（1）商鋪的市場銷售總價= 35.3319980= 705893元（2）同意回租后，商鋪的實際銷售總價=70589380%=564715元（3）辦理房屋所有權(quán)證預(yù)交契稅=5647153%=16941元（4）交納物業(yè)專項維修基金=564

41、7155%=28236元（5）辦理房屋所有權(quán)證稅費合計=16941+28236+2000=47177元（6）按揭貸款限額=5647152=282357元（7）投資者可得到貸款=280000元（8）貸款月利率=（.94%12=4.95元（9）貸款月數(shù)=1012=120月（10）投資者每月還本付息額=3100.14元（保存兩位小數(shù)）（11）投資者每年準備還本付息額=123100.14=37202元（12）貸款保險費=2800001%=2800元55（13）貸款費用合計=2800+1000=3800元（14）商鋪回租每年租金總收入=7058938%=56471元（15）商鋪回租每年租金凈收入=564

42、71（1-19%）=45742元（16）7年后商鋪的轉(zhuǎn)讓單價=19980（1+8%）7=34242.21元（保存兩位小數(shù)）（17）7年后商鋪的轉(zhuǎn)讓總價=34242.2135.33=1209777元（18）7年后商鋪的轉(zhuǎn)讓稅費=12097778%=96782元（19）7年后商鋪已交貸款月數(shù)=712=84月（20）7年后商鋪貸款余額=56 2.編制現(xiàn)金流量表，見表5-3.（1）將有關(guān)數(shù)據(jù)填入現(xiàn)金流量表，并計算現(xiàn)金流入量、流出量、凈現(xiàn)金流量、累計凈現(xiàn)金流量。（2）設(shè)定基準收益率（即折現(xiàn)率）為10，計算凈現(xiàn)值。（3）計算內(nèi)部收益率（4）若投資者想要獲得15的內(nèi)部收益率，則7年后，商鋪的單價為：3711

43、5元（在EXCEL表格中7年后商鋪轉(zhuǎn)讓單價與內(nèi)部收益率鏈接，試調(diào)單價得） （5）7年后的價格偏差20，其凈現(xiàn)值的變動情況如表5-4：57（二）方案二，投資者打算一次性付款，但同意回租。1.凈現(xiàn)值=76406元（用上題EXCEL表格）2.工程投資可行（凈現(xiàn)值大于零）58（三）方案三，若投資者打算一次性付款，但不同意回租，而是自己經(jīng)營，則：1、購房成交總價= 35.3319980= 705893 元2、辦理房屋所有權(quán)證契稅=7058933%=21177元3、交納物業(yè)專項維修基金=7058935%=35295元4、其他費用=2000元5、購房總本錢=764365元6、使用年期=40-3=37年7、年

44、純收益=PMT(rate，nper，-pv)=PMT(10%,37,-764365)=78752元或用等額年金系列資金回收公式A=P(A/P,I,n)=78752（A/P,10%,37）=78752元59（四）在基準收益率為10的情況下，比較以上兩種方案，那種方案更優(yōu)。 分析：方案一凈現(xiàn)值為103717元，方案二凈現(xiàn)值為76406元 方案一凈現(xiàn)值大于方案二凈現(xiàn)值，方案一更優(yōu)。60本章小結(jié) 房地產(chǎn)交易，并非單只房地產(chǎn)買賣，應(yīng)該指土地出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、典當?shù)确康禺a(chǎn)市場行為。房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為，國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，也是一種民事行為。房地產(chǎn)交易應(yīng)當遵循自愿、

45、公平、老實信用等原則。 五項根本制度、五種合同、五種登記備案制度和五種證書構(gòu)成我國房地產(chǎn)管理的根本制度體系。 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式。有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)作價入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與、繼承等行為。61 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。房地產(chǎn)抵押還包括預(yù)購商品房貸款抵押和在建工程抵押兩種特殊形式。 房屋租賃，狹義地講，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人

46、使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 廣義地講，房屋租賃包括房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動等幾種行為。按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。按房屋的使用用途，房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。 商品房銷售，是房地產(chǎn)交易的特殊形式。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。62 稅收是國家參與社會剩余產(chǎn)品分配的一種標準形式，其本質(zhì)是國家憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定

47、程序和標準，無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N手段。稅收的本質(zhì)決定了它具有強制性、無償性和固定性的特征。我國目前的稅收，按征稅對象的不同來分類，大體可分為以下五類：對流轉(zhuǎn)額的征稅 、對所得額的征稅、對資源的征稅、對財產(chǎn)的征稅、對行為的征稅。 房地產(chǎn)交易過程中涉及的主要稅收有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等。63 房地產(chǎn)置業(yè)投資是人們最常用的投資方式之一，它是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)資產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。房地產(chǎn)置業(yè)投資形式靈活，作為投資的對象，可以是土地、住宅、商業(yè)地產(chǎn)，也可以是工業(yè)物業(yè)、乃至綜合類房地產(chǎn)。當然，房地產(chǎn)置業(yè)

48、投資也有利有弊，好的方面是，房地產(chǎn)置業(yè)投資產(chǎn)品的保值增值性較好，也較容易獲得貸款支持；局限性在于它需要大量的資金，回收期長，也對投資者有關(guān)房地產(chǎn)方面的專業(yè)知識要求較高。 因此，在房地產(chǎn)置業(yè)投資中既要看到其有利的一面，又要對其投資的風(fēng)險性有清醒認識。作為投資者，當自有資金缺乏時，常要向銀行貸款，這涉及到還款方式的選擇，目前，我國的房地產(chǎn)按揭貸款，常用的是等額本金還款和等額本息還款兩種。兩者各有特點，投資者可根據(jù)需要選用。 64關(guān)鍵概念： 房地產(chǎn)交易(real estate transaction) 房地產(chǎn)抵押(mortgage) 房屋租賃(house tenancy) 商品房預(yù)售(apartment forward selling) 土地增值稅(land value increment tax) 置業(yè)投資（Property Investment） 等額本金歸還抵押貸款（Constant Amortization M