1、武漢，越秀讀懂了長江2018越秀漢陽星匯云錦市場攻略怎么解決一塊生地的溢價問題？3.2W均價入市，后期破4W乃至更高（土地兌現周期長，價格兌現時間短）既然價格上探到了高位，比較的對象也應該是高位，3沖4的武漢豪宅極為激烈天地、融創、綠城金融匯、泛海、華發、綠地、碧桂園、萬科二七（？）、楊泗港（越秀金茂）已經4W+能級：已經3W沖4W能級：*2018年初，我們對武漢典型豪宅做了一輪深度踩盤（50P細節，會后可分享）項目外部亮點社區亮點戶型亮點細節亮點大師亮點融創中心漢街沙湖全玻璃幕墻下沉庭院精裝車庫度假酒店級3衛雙套房獨T獨戶雙入戶2000萬超級產品全德系門窗系統平行外推窗提升推拉門百變插座廚房

2、中央空調斐雪派克、德瑞下出風口梁景華AECOM日本日建李瑋珉華發外灘天地商圈長江新亞洲立體園林3衛雙套房獨T獨戶雙入戶定制化精裝7.6M陽臺大戶3.3層高150米最大樓間距5.6米挑高大堂華發APP奧雅締博晴川府長江精裝車庫10米大堂銅質大堂門3衛雙套房獨T獨戶雙入戶3.3米挑高全景落地窗1620平超級陽臺德曼入戶門德國全屋系統門窗、八重智能安防系統2:1的超高車位配比陽臺抬高，人性化16米玻璃只分成2塊體系內大師系統綠城黃浦灣長江玻璃加鋁板結構三大堂風雨連廊設計155產品做到了極致獨T獨戶全房落地窗雙入戶14M陽臺定制入戶門155平做到雙面盆柏麗櫥柜全德系門窗系統推拉式門窗全房感應系統HBA

3、貝爾高林內環資源與江湖資源是外部核心產品力乃至產品審美是內部核心天地、融創、綠城金融匯、泛海、華發、綠地、碧桂園、萬科二七（？）、楊泗港（越秀金茂）唯一的二環外地塊環線，是根深蒂固的地產價值準線回頭來看，楊泗港并非第一眼豪宅生地現狀不會被推廣所人為改變，也不會短期內從生變熟，客戶到了現場自然會感受到價格/價值的心理落差，既然我們要瓜分豪宅客，必須先解決生地抗性，再解決區域內為何選我的問題關鍵詞：以熟破生面對生地抗性，用熟的價值去破用最直觀的熟價值，最大化傳播成效以熟破生之一：品牌熟不止是全國性布局的在港上市房企，不止是35%的銷售額增長，不止是1.84萬元的銷售均價，作為華中板塊的核心城市，越

4、秀地產多年深耕武漢，只做高端盤，只做標桿，既有魄力拿下地王，又有實力把土地價值兌現，與近兩年新進武漢的房企不同的是，底蘊、口碑、作品、粉絲2018品牌綻放年：土地儲備相繼綻放，品牌聲浪不斷上揚在廣州、杭州、武漢、青島等城市新增19幅土地，總建筑面積約505萬平方米，同比增長62.9%。蔡甸、東西湖、楊泗港，2017越秀在艱難的拿地環境下爭取到了豐富的土地儲備，它們在2018年的相繼登場將會把品牌聲浪推至最高，而在所有地塊之中，樓面價與項目定位最高的即是本案，本案是越秀2018品牌聲浪最高的那朵浪花。案名即戰略星匯云錦 : 口碑系列的升級之作地標性：漢口核心絕對地標；價格兌現：34萬二手價，遠超

5、周邊兩倍有余最關鍵的還是整體樓盤在客戶面樹立了高端盤與高端品牌形象，在此之上，本案既是該作品的傳承再現，又是產品面全方位升級的誠意之作。以熟破生之二：長江熟真一線臨江，180無死角觀江面，遠眺墨水湖，絕版江湖資源環伺左右長江主軸：從橫向比較到縱向比較談江不能只論江景，城市核心發展大計“長江主軸”也是重點，我們把豪宅價值比較系從環線論轉換到主軸論來看，無論瑞安片、二七片還是未來的漢正街片，其價值都是往5W甚至8W沖的與之對比，新港長江城同為左岸明珠，反倒擁有了絕對的性價比新港長江城：這顆明珠不一般攤開主軸各個區段，要么是以絕對的老城保護為核心，要么是以商務極點為核心，兩岸搶著做令人仰望和遠觀的第

6、X高樓，新港區塊的不同在于，它以碼頭為核心，帶動豐富的生活休閑配套，既是開放吐納的商業服務核心，又是擁抱自然的國際生活方式核心。它沒有第X高樓，但他將成為主軸上最適合于享受生活的區塊。長江博物館、水上船艦展示中心、長江淡水科技館、船員俱樂部、游艇漁人碼頭 以熟破生之三：資源熟楊泗港快速路、楊泗港大橋、雙地鐵、二環線，構筑了遠好于老城區的現代會立體交通網格7分鐘鐘家村，15分鐘武廣，20分鐘天地，交通資源的成熟使得城市資源得以快速銜接和享用新港長江城：既占有又可期如果說成熟的現代交通體系讓我們銜接資源但不擾于資源的話，那么延續兩任書記的長江城規劃，將是對整個漢陽濱江片區的質的升級，政策紅利與城建

7、兌現，將帶來物業價值的長久可期。龍湖金茂越秀武漢豪宅最密區&人脈資源新磁場一塊土地上三個高端盤緊挨，其中兩個3W+，在售的漢陽標桿也相距3KM以內，這樣的豪宅密度、高端人脈的聚集，勢必會構筑一個嶄新的、純粹的豪宅圈層，這是人脈資源碧桂園平安、中建、新港、越秀、金茂、龍湖既是豪宅密度之最又是品牌密度之最，一塊土地，六大牌云集，既是競爭又是合作，確保高價土地的價值兌現。熟之三：資源熟之一：品牌熟之二：長江豪宅老手&地王專家2018品牌聲浪爆發口碑作品升級之作以誠意繼經典四維交通，快速攫取新港資源未來可期豪宅最密區&人脈磁場既占有又可期一線江的豪宅價值長江主軸：縱向對比新港長江城：獨特坐標以熟破生從

8、橫向到縱向三重價值轉換化解生地抗性問題第二步：選擇區域為何選擇我們？三重價值轉換化解生地抗性問題第二步：選擇區域為何選擇我們？短兵相接，極致產品力是關鍵只做高端、只做標桿、拿得下地王又有實力兌現地王價值PART 1理念武漢豪宅老牌開發商深耕城市精耕土地口碑佳作遍布三鎮PART 2的傳承與進化服務高端客群的經驗再傳承懂得武漢客群PART 3傳承高端產品系大師布魯盟、笛東大師協作，作品精神PART 4服務越秀金鑰匙物業PART 5第一重產品力：品牌力底蘊第二重產品力：建筑力先看武漢濱江豪宅的建筑觀總部、經濟、世界XX強、世界XX高樓豎高樓、屏風式、遮擋長江對長江資源的絕對占有大過一切反觀本案從規劃

9、之初便以更包容江的姿態來布局建筑在保證完美觀江面的同時，退讓一部分土地，不去與長江面對面樹屏風，反倒使建筑擁有了別樣的呼吸吐納感，這是與長江和諧共生的全新建筑形態，這是真正值得去贊揚的開發態度。規劃不是掠奪侵占，而是包容吐納的創新建筑布局PART 1觀江最大化觀江面、最小化破壞城市界面PART 2立面玻璃加鋁板，豪宅圈最為流行的建筑材質PART 3風格現代簡約的建筑風格，融入領先工藝PART 4布局精細考量戶型布局，豐富產品配比，景觀資源合理分配PART 5第二重產品力：建筑力第三重產品力：景觀力直接越級跨入頂豪水準的園林綠化武漢豪宅總體園林綠化水準是在進步的但與一線城市仍有差距，部分豪宅的社

10、區綠化是短板碧桂園的園林是實景呈現的但品質感不高相較于強大的整盤資源優勢武漢天地本身的社區園林是劣勢融創壹號院，在園林造詣上確實領先武漢但其售價同樣是領先武漢的（頂級產品破5W，總價達2000W）奢侈品能級、融入藝術氣質、冠以大師手筆、強調國際現代、整體簡約靈動反觀本案，東魂西技：以水元素為核心，將東方景觀格局以現代手法來演繹，審美上同樣是國際的。小到城市天際線植入、人行道綠化鋪裝、架空層的利用巧思，大到酒店式到達、無邊泳池和社區人文系統，一以貫之的現代手法融入了更多人文關懷，園林上釋放了對用戶的最大善意歸家六重禮，又在現代化風格建筑里融合了中華禮制的精神內涵審美現代靈動、簡潔干練PART 1

11、禮制主軸景觀帶布局六重歸家禮制PART 2全齡兩軸四空間，全齡化社區生活平臺PART 3尊貴酒店式落客、無邊泳池、尊貴入戶花園、三大宅間花園PART 4四季四季不同的植被選擇，一季一景PART 5第三重產品力：景觀力第四重產品力：空間力零瑕疵戶型&短兵相接的絕對殺手锏融創華發碧桂園拿出180平主力產品做比較獨體獨戶、雙入戶、三衛雙套房、大陽臺已經成為武漢豪宅標配對比本案180產品：首先，豪宅標配我們全部具備以下幾點更有升級： 三T兩戶 南向四面寬 整體性7.5M大陽臺 五飄窗贈送 雙面盆配備我們首期推出的產品面積段較小，銷售壓力相對較低，但仍然可以比較，由于現售豪宅領域120140面積段樣本較

12、少，我們拿出該面積段最強豪宅戶型：綠城黃浦灣147產品（單價4.4W以上）做比較14米南向整體陽臺與南向四面寬是最大特點空間布局強調功能性，進深較長，浪費較多，現場切身感受較為局促本案首期141產品，最大的亮點是在這個面積段做到了獨T獨戶，L型陽臺鍛造了270環幕式景觀面，短進深大開間，配備大三房尺度優先空間1T1戶或3T2戶，全通透、南向三面寬四面寬起步PART 1私享雙入戶、雙套房、獨立衣帽間全玄關+雙面盆+完備收納系統PART 2尺度713米陽臺，五飄窗贈送，270環幕超級觀江面PART 3精裝國際級精裝體系材質+審美PART 4高點千萬級超級產品樹高點PART 5第四重產品力：空間力

13、理念：地王之下的土地初衷 底蘊：武漢豪宅老牌開發商 傳承：產品系的高端復制與品質進化 大師：大師團隊，作品精神（布魯盟、笛東） 服務：越秀金鑰匙物業 規劃：創新式規劃，不是掠奪侵占，而是包容吐納的建筑布局 視野：最大化觀江面、最小化破壞城市界面 建筑：玻璃加鋁板，豪宅圈最為流行的建筑材質 風格：現代簡約的建筑風格，融入領先工藝 布局：精細考量戶型布局，豐富產品配比，景觀資源合理分配 審美：現代靈動、簡潔干練 景觀：主軸景觀帶布局六重歸家禮制 全齡：兩軸四空間，全齡化社區生活平臺 尊貴：酒店式落客、無邊泳池、尊貴入戶花園+三大宅間花園 四季：四季不同的植被選擇，一季一景 空間：1T1戶或3T2戶

14、，全通透、南向三面寬起步， 私享：雙入戶、雙套房、獨立衣帽間全玄關+雙面盆+完備收納系統 尺度：713米陽臺，5飄窗贈送，超級觀江面 精裝：國際級精裝體系，材質+審美 高點：千萬級超級產品樹高點四維20大產品價值，解決區域內為什么選我的問題項目融創中心華發外灘晴川府綠城黃浦灣本案外部亮點漢街沙湖天地商圈長江長江長江長江社區亮點全玻璃幕墻下沉庭院精裝車庫度假酒店級新亞洲立體園林精裝車庫10米大堂銅質大堂門玻璃加鋁板結構三大堂風雨連廊設計擁抱式親江規劃玻璃加鋁板結構宅間花園、酒店落客、無邊泳池、六重歸家禮戶型亮點3衛雙套房獨T獨戶雙入戶2000萬超級產品3衛雙套房獨T獨戶雙入戶定制化精裝3衛雙套房

15、獨T獨戶雙入戶3.3米挑高全景落地窗1620平超級陽臺155產品做到了極致獨T獨戶全房落地窗雙入戶獨T獨戶三衛雙套房雙入戶系統千萬級別超級產品細節亮點全德系門窗系統平行外推窗提升推拉門百變插座廚房中央空調斐雪派克、德瑞下出風口7.6M陽臺大戶3.3層高150米最大樓間距5.6米挑高大堂華發APP德曼入戶門德國全屋系統門窗、八重智能安防系統2:1的超高車位配比陽臺抬高，人性化16米玻璃只分成2塊14M陽臺定制入戶門155平做到雙面盆柏麗櫥柜全德系門窗系統推拉式門窗全房感應系統13M陽臺獨立衣帽間、雙面盆、全玄關完備收納系統精裝細節品牌大師亮點梁景華AECOM日本日建李瑋珉奧雅締博體系內大師系統H

16、BA貝爾高林布魯盟笛東品牌力景觀力空間力建筑力融氣質于全優即使與貴40%的豪宅產品類比依然不落下風，四力聚合，態度與審美立根本，空間硬實力加持，共鑄產品殺手锏熟之三：資源熟之一：品牌熟之二：長江四維交通，快速攫取新港資源未來可期豪宅最密區&人脈磁場一線江的豪宅價值長江主軸：縱向對比新港長江城：獨特坐標豪宅老手&地王專家2018品牌聲浪爆發口碑作品升級之作以熟破生以誠意繼經典既占有又可期從橫向到縱向熟之四：產品四維二十大價值短兵相接殺手锏建筑氣度與空間審美融氣質于全優四大熟點之上，傳播核心依然是人作為廣告公司，落位到人的層面去思考，是得出創意按鈕的關鍵首先，區域內拆遷戶可能會是我們的部分客群，但

17、對于5001000萬總價段高凈值客群而言，選擇我們，是否有錢已不再是唯一的標準，是否具備識貨力、眼光和鑒賞力才是關鍵。豪宅客群年輕化是趨勢，但社會主力資本進入換代階段是事實，所謂的80后“年輕人”都已年近四十，他們擁有與60年代截然不同的成長環境與教育資本，從世界級的角度看，他們見識更廣、知識更豐、認識更深。他們會是地產圈內的大拿，會是行業的意見領袖，會是越秀老業主乃至慕名而來的越秀粉，他們是賞識越秀的財富新貴。是否有錢不再是唯一的判斷標準四大熟點對位四大客群關鍵特質，能夠讀懂這些并鑒識這些的，才是我們的核心客群品牌：以誠意繼經典長江：從橫向到縱向資源：既占有又可期產品：融氣質于全優我們擁有哪

18、些？賞識品牌、看得到品牌誠意眼光獨到，能識別優質資產學識之上，懂得生活真諦國際見識，物質精神需全優財富新貴特征哪些？品牌：以誠意繼經典長江：從橫向到縱向資源：既占有又可期產品：融氣質于全優賞識越秀、看到品牌之誠意眼光獨到，識別優質資產學識之上，懂得生活真諦國際見識，物質精神需全優識不止于流于外在的資源占有，不止于第X高樓的城市標桿，不止于只可仰觀的絕對高度，不止于侵占長江的屏風規劃，不止于復制粘貼的繁復審美，不止于初來乍到的地產X強。甚至超出物性的格局我們怎么認識長江，客群就怎么認識我們豪宅老手，卻不拘泥于經驗懂得城市缺什么不缺什么，體態優雅，態度從容，出手驚艷，提取國際元素，點綴主軸明珠，豪

19、宅老手，真正讀懂了江越秀，讀懂了長江客群，讀懂了我們先識者 終相識指客群，亦指越秀先于時代、先于城市、先于對空間與自然的理解識創意按鈕越秀，讀懂了長江客群，讀懂了我們熟之三：資源熟之一：品牌熟之二：長江四維交通，快速攫取新港資源未來可期豪宅最密區&人脈磁場一線江的豪宅價值長江主軸：縱向對比新港長江城：獨特坐標豪宅老手&地王專家2018品牌聲浪爆發口碑作品升級之作以熟破生熟之四：產品四維二十大價值短兵相接殺手锏建筑氣度與空間審美以誠意繼經典賞識越秀看到品牌之誠意從橫向到縱向眼光獨到識別優質資產既占有又可期學識之上懂得生活真諦融氣質于全優國際見識物質精神需全優識創意按鈕物人傳播目的讀懂長江、城市與

20、人的關系吸引圈層并實現銷售結果識 江識 城識 人第一階段識江打破傳統壁壘，建立區域價值永恒的長江，為每一個時代留下一個符號楊泗港長江大橋：1700米全球工程量最大的雙層懸索橋武漢國際會展中心：華中地區規格最高的綜合會展中心漁人碼頭、游艇俱樂部、長江博物館等獨有資源藍圖已成新時代的長江先識者，著眼時代之前傳播主題長江源 ，越秀識江之作整合三大品牌力量，形成長江主軸規劃新觀點第二階段識城輸出核心價值，建立產品好感以擁抱的姿態，融合城市與自然的邊界以擁抱世界的姿態，面對長江的柔軟內心當別人談論高度和擁有時，我們談論包容與吐納面對世界的態度先識者，包容天地之美傳播主題先識者不惑建立項目價值，形成產品維

21、度的全優勝出第三階段識人融合圈層共識，建立生活方式世界審美大同，是當代造物美學的勝利從華麗奢侈浮華到優雅簡潔越秀帶來的不止是審美高度的上升更是以細節丈量每一刻生活生活的美學先識者，更懂生活之美傳播主題8.30|天 下 識 君配合示范區開放節點，建立圈層好感度識景雙軸布局六重歸家禮儀全季花園盛景國際化無邊泳池識間17米超尺度觀江陽臺全通透南向三面寬一線品牌精裝系統雙套房、雙面盆、全玄關獨梯獨戶、奢配雙入戶價值體系：識光高端人居專家，口碑之作新港長江城，長江主軸新符號1700米懸索橋、國博中心勾勒獨特天際線金鑰匙管家物業識物包容吐納的規劃布局玻璃星幕構筑的璀璨藝術時代審美下的美學建筑酒店式落戶大堂

22、7.30售樓部 & 示范區4月5月6月7月8月9月10月11月12月9.30開盤攤開全年時間軸，2個時間節點至關重要7.30售樓部 & 示范區4月5月6月7月8月9月10月11月12月9.30開盤亮相季價值季開盤季答謝季根據節點，劃分全年為四個營銷季4月5月6月7月8月9月10月11月12月亮相季價值季開盤季答謝季四個營銷節，四重營銷目標：品牌起勢形象立位濱江資源再解讀識江整盤價值輸出擴大豪宅影響力捕獲目標客群識城現場體驗產品殺手锏肉搏殺客識人釋放圈層好感度增強客戶關系維系為來年高溢價產品鋪路相識長江源 ，越秀識江之作先識者不惑天下識君階段主題武漢，越秀讀懂了長江2018越秀品牌發布會一次點亮整盤的盛大儀式，一場規劃初衷的完整闡釋，一段讀懂區域的識江之旅事件1：雙星閃耀&云錦江城：星匯云錦雙盤聯動，老客戶私宴事件2：老客戶資源是我們的核心資產，召集越秀物業所有者和越秀粉，以雙盤聯動之名舉辦高端酒會，力圖吸引老帶新和再次購買。