1、1謹呈：南昌申華投資有限公司謹呈：南昌申華投資有限公司南昌南昌廣東虎門紡織原輔料交易中心廣東虎門紡織原輔料交易中心項目定位及發展戰略項目定位及發展戰略深圳市和順行營銷策劃有限公司深圳市和順行營銷策劃有限公司20142014年年9 9月月6 6日日 出品出品212345主要市調回顧主要市調回顧項目立地條件分析項目立地條件分析定位分析定位分析項目定位項目定位項目商業發展戰略項目商業發展戰略報告目錄3市調結論回顧項目定位背景主要市調回顧項目分析項目定位方向項目定位項目發展戰略報告目錄項目整體定位項目形象定位項目業態定位項目功能定位項目商圈定位項目客戶定位經營管理方式定位項目盈利模式定位項目立地條件分

2、析項目競爭分析企業目標解析項目定位背景定位方向及發展模式項目價值分析項目發展戰略我們的總結發展戰略總結4u市場分布：專業市場分布趨勢由原來的市區中心朝著擁有更多物流、倉儲、交通優勢的外環線發展。以青云譜、昌東、昌南較為密集；u市場規劃：城市向西發展；多數市場對上下游產業鏈的整合不夠，沒有真正形成產供銷一體化，交通物流倉儲配套不夠完善，同時，商鋪形式基本為一拖三臨街鋪，不符合商戶經營需求，多數市場二至三層存在空置；u經營狀況：老市場普遍經營狀況良好，客源穩定，多數老市場購物環境及交通存在升級改造的需要，但經營戶多顧忌經營生意的喪失，搬遷意愿較弱，需借助政府的力量；u市場輻射：專業市場銷售區域性較

3、強，輻射能力有限，多數市場以銷售為主，經營管理不足。專業市場調研小結南昌專業市場兩極分化：綜合性及專一型南昌專業市場兩極分化：綜合性及專一型5總結1：本次問卷調研統計紡織原輔料商戶426個，覆蓋南昌市場總體量90%以上；農資、化工商戶153個，覆蓋南昌市場總體量95%以上。紡織原輔料市場容量比農資、化工市場空間較大；總結2：如果進駐本項目，主要考慮因素為交通、物流、政府政策支持；暫時不考慮進駐是因為目前定位不清晰；總結3：受訪7成余商戶選擇租賃方式，近3成客戶選擇購買；總結4：近7成商戶認為項目1-2層商鋪較為合適，單鋪面積在50100區間，租金在20-35元/ /月；總結5：受訪商戶購買商鋪

4、的總價集中在30-50萬元；總結6：受訪商戶倉庫需求倉儲面積在200以下；商戶調研問卷總結南昌經營戶多、小、散、低的現狀南昌經營戶多、小、散、低的現狀6挑戰挑戰1：城市經濟與發展方面，傳統支柱產業面臨高能耗、高成本，低附加值的發展困境挑戰2：行業經濟發展方面，昌東紡織業主要為中低端產品，沒有品牌、競爭力不強，是昌東紡織工業園面臨困境的主要原因挑戰3：同類市場競爭方面，新洪城大市場、華南城均有紡織輔料業態定位，市場競爭激烈。挑戰4：市場反饋方面，經營者的投資及經營理念日趨完善，日趨理性。挑戰5：項目本體方面，項目體量小，遠離主城區，商業氛圍薄弱市調總結回顧同類競爭，項目體量小，遠離主城區，商業氛

5、圍薄弱7機遇機遇1：城市經濟與發展:商貿經濟處于江西省首位，京滬貫通、地鐵修建、舊改熱潮等城市融城擴城，帶來南昌發展的大飛躍機遇2：南昌專業市場發展：專業市場朝專業化、產業化、郊區化發展；機遇3：行業經濟發展：紡織行業為南昌支柱產業，產業基礎雄厚，可獲得政府政策支持;機遇4：市場反饋：洪城大市場、解放東路及萬壽宮經營商戶面臨拆遷，為本項目發展提供機遇；市調總結回顧南昌專業市場郊區化、專業化及產業化南昌專業市場郊區化、專業化及產業化89項目立地條件分析項目總用地面積：48773 容積率： 1.5建筑密度： 40%綠化率： 20%l項目基礎經濟指標項目基礎經濟指標10北面：高壓地帶、村莊西面：廠企

6、、村莊南面：200米處為倉庫及中通快遞物流園東面：緊鄰昌東大道，目前有綠化帶、排污渠隔斷項目立地條件分析l項目四至項目四至11城市城市干道干道道路名稱道路名稱車道車道主要功能主要功能昌東大道昌東大道雙向雙向4車道車道連接項目至主城區連接項目至主城區東升大道東升大道雙向雙向4車道車道城際城際高速高速道路名稱道路名稱車道車道主要功能主要功能福銀高速福銀高速雙向雙向6車道車道進賢、東鄉、余江、鷹潭等地進賢、東鄉、余江、鷹潭等地昌德高速昌德高速余干、萬年、鄱陽、九江、樂平、景德鎮余干、萬年、鄱陽、九江、樂平、景德鎮楓生高速楓生高速豐城、樟樹、新余等地豐城、樟樹、新余等地項目立地條件分析l項目交通條件項

7、目交通條件 項目位于昌東大道與昌運路的交匯處，臨近昌南大道與高新大道，交通便捷p面向城區主要交通：昌東大道、東升大道、高新大道、昌南大道；p對外交通：距昌德高速18.6KM；距福銀高速12.1KM；距楓生高速20.4KM；距南昌西環線26.9KM;距昌德高速距昌德高速18.6km18.6km距福銀高速距福銀高速12.1km12.1km距楓生高速距楓生高速20.4Km20.4Km距西環線高速距西環線高速26.9km26.9km本案本案項目對外交通便捷，對江西東部及南部交通優勢明顯12項目立地條件分析l項目展示條件項目展示條件最優優中無位置/道路展示長度展示性評星昌運路168m規劃路233m昌東大

8、道綠化帶隔斷地塊南側無展示本項目主要商業展示條件良好，主要集中在昌運路與規劃路一側，有較高的可見性13項目立地條件分析l項目地塊價值分析項目地塊價值分析 商業價值：以通達性、展示性、土地可利用性比較地塊屬性地塊屬性可塑性可塑性其他特征其他特征A面臨昌東大道主干道，展示性佳最佳進入性強，利于規劃B臨昌運路，昭示性好，交通易達佳資源的可利用性強，為次出入口C地塊臨規劃路，展示型較強較佳進入性及展示性較強，利于規劃D項目腹部縱深地帶價值一般一般獨立性強,通達性較弱E項目出口一側，不臨路，展示型弱弱土地可利用性較弱，臨街面較小價值排序：價值排序：A AB B C C D D E EABCED和順行觀點

9、：如本項目昌東大道一側去除綠化和橋梁搭建,項目整體商業附加值將大大提升14項目現階段地塊價值分析項目立地條件分析l項目地塊價值分析項目地塊價值分析影響地塊價值的三大外因影響地塊價值的三大內因商業氛圍：不足，地塊略顯荒涼周邊配套：不完善，各種配套功能缺失地塊區域：處在工業區，成熟尚需時日綠化帶、排污渠隔斷，影響商業展示性緊鄰廠企，地塊東南側無交通墓地遷移目前地塊價值偏低15專業市場升級換代；洪大市場及解放東路拆遷催生的遷移項目周邊2公里集結大型倉儲物流等園區帶動本項目的發展；服裝紡織行業是南昌支柱性產業；易獲政府支持市城區多個在建大型專業市場，市場競爭激烈，招商拓展威脅大項目周邊商業氛圍較弱，沿

10、街綠化帶、排污渠隔斷，削弱了商業形象展示；項目體量中小，不能與大型商業項目同日而語。SWOT優勢本項目處在昌東工業園，服裝紡織產業基礎雄厚交通優勢明顯，臨近地鐵1號線和交通主干道昌東大道以及區間道路昌運路緊鄰中通快遞物流總部，周邊倉儲資源豐富劣勢威脅機會項目立地條件分析l項目項目SWOTSWOT分析分析16項目競爭分析南昌華南城 VSVS 新洪城大市場VS 本項目品牌影響品牌影響全國連鎖知名品牌江西本土著名企業，洪城大市場已經在江西形成了行業龍頭企業。 無品牌基礎規規 模模占地為3000畝 占地為2800畝 80畝規規 劃劃集物流倉儲、工業原料及商品展示展覽交易、物流信息服務、商務、生活配套于

11、一體。 餐飲專屬區、休閑專屬區、娛樂專屬區、會展交易專屬區、居住區等規劃受體量限制，產品與功能定位受體量限制，產品與功能定位受到局限受到局限立體交通立體交通東面是規劃的南昌西客站以及贛粵高速,西面是320國道，南面是向莆鐵路，北面是城市二環線，有著先天的交通優勢。 目前主要出路是昌南大道。昌東大道、昌南大道呈十字形交匯，對外交通便捷。江西 東部交通優勢突出政策支持政策支持是江西省十大重點建設項目之一。 是南昌市青山湖區3010重點工程項目 產業扶持，可獲得政府支持經營成本經營成本暫無 暫無 以經營者需求為根本，以市場可持續經營發展為目標招商政策招商政策交納10萬免費使用5年；目前商戶每月補貼5

12、00元/間交納15萬元預定商鋪，租金40元/月可通過低成本入駐突破招商資源優勢資源優勢規模大、配套齊、區位優、資源廣有洪城大市場得天獨厚的客戶資源優勢。 發展商有一定的服裝紡織資源地域條件地域條件在紅角洲區域，交通便利。 無物流基礎，唯一出路是昌南大道服裝紡織產業園區，昌東大道、昌南大道南北交錯管理能力管理能力有先進經營管理理念，但無成功案例有先進經營管理理念，但無成功案例初級的初級的“物業管理物業管理”，本土自主管理，本土自主管理可引進先進理念，先進管理團可引進先進理念，先進管理團隊擔綱操作隊擔綱操作被迫爭奪共同的經營者被迫爭奪共同的經營者17單一型綜合型 3 1 4 2從項目的區域商業發展

13、上來看：本項目不具有較強的區域價值優勢及商貿物流配套優勢；從項目體量上看，不能與其他區域大型專業市場項目同日而語，只能走差異化路線；故，只有通過 “整合社會資源、產業鏈整合，扶商養商”來建立的項目的競爭力；核心競爭力距陣模型：項目競爭分析鹿鼎茶葉市場龍鼎茶葉市場江西省國際汽車城洪城大市場新洪城綜合大市場五華大市場鴻順德國際商貿城萬壽宮商城隆鑫義烏小商品城被動式被動式主動式主動式華南城華南城南昌深圳農產品中心江南花卉苗木交易中心江西高新花卉大市場運通汽配市場黑石汽配用品市場南昌古玩城聯信五金機電市場18小結1：不論從地段、區域環境和地塊自身素質來看，本項目不具有營造零售業開發的支撐條件。結合市場

14、環境及客戶需求，項目適合專業市場開發為主，實現快速開發，快速回籠資金；小結2：本項目占地約100畝，規劃容積率最高為1.5，屬中小型規模地塊。結合項目地塊自身素質、容積率與財務成本等各項條件，適合向以專業市場為主的商住混合項目或發展。專業市場的物業規劃專業性強，容積率不宜設置過高，容積率1.4左右適合本項目開發；小結3：通過進行綜合對比分析，本項目與洪城大城及華南城并無絕對優勢，只有強化自身優勢和提高商業附加值，彌補現有不足，才能在競爭中立于不敗之地。項目分析小結1920如何整合紡織原輔料經營者；如何整合政府、經營者、投資者、發展商的資源及相互利益？采取什么營銷策略，一方面能快速回籠資金，另一

15、方面，保證項目持續旺銷？如何處理項目產權/經營權/管理權相互關系，如何處理銷售面積需求與經營面積需求差異問題,保證項目運營成功？處在昌東工業區，周邊無商業氛圍及綠化帶隔斷等因素困擾；城市向西發展，專業市場向西發展；突 圍整 合持續旺銷 產權分散與成功運營矛盾項目存在四大核心問題21借大勢 占大義 樹標桿借勢政府：重點項目立項，拉大旗幟，借船出海借勢協會：加入協會核心，高調站位，借殼生蛋借勢標桿：組建市場同盟，強強聯合，借力打力借勢項目存在四大核心戰術項目定位背景l 項目定位方向22 政府：產業立市，服裝復興，解決社會就業經營者：政府支持，平臺支持，事業做強做大發展商：利益捆綁，優勢整合，永續經

16、營獲利價值利益捆綁，實現價值項目存在四大核心戰術項目定位背景l 項目定位方向23產品策略：領先規劃，商業價值最大化銷售策略：招商先行，招商帶動銷售招商策略：放水養魚，實力培育市場信心信心保障，持續旺銷項目存在四大核心戰術項目定位背景l 項目定位方向24權屬平衡：銷售返租/經營免租，產權/經營分離管理平衡：日常管理出形象，增值服務出效益利益平衡：低價入市讓利市場，物業增值保收益平衡平衡致勝，共贏齊發展項目存在四大核心戰術項目定位背景l 項目定位方向25搶時機 占大義 樹標桿搶占輿論高度！項目定位背景l 項目定位方向26我們的開發目標是什么？把項目建成南昌紡織原輔料整合平臺、提升南昌服裝紡織產業競

17、爭力分期滾動開發，快速回籠資金，實現永續經營發展的商業地產項目為南昌申華公司積累商業地產運作經驗，探索開發模式，形成商業地產開發商品牌。持續熱銷，實現利潤最大化1432企業目標解析企業目標解析實現第一個目標是當前工作的重點實現第一個目標是當前工作的重點27城市背景：南昌江西省政治、經濟、文化、科技和交通中心中國重要的綜合交通樞紐和現代制造業基地中國三大經濟區的結合點和京九線上唯一的省會城市但南昌商貿流通區域性的集散功能尚未充分發揮l 項目定位方向項目定位背景28產業背景：服裝紡織業是中國傳統支柱產業；中國歷來是全球的服裝紡織生產國/消費國/出口國；服裝紡織業是南昌支柱產業之一；昌東工業園區是南

18、昌服裝紡織業的主要產業基地；但沒有品牌、競爭力不強，面臨轉型升級走品牌化道路；l 項目定位方向項目定位背景29市場背景：南昌市專業市場朝規模化，專業化，集群化，郊區化發展，商鋪投資得到市場普遍認可；但目前南昌華南城、新洪大市場、江西國際汽車城、江南花卉苗木市場、龍鼎茶城等在售在招商專業市場體量龐大，競爭空前激烈！l 項目定位方向項目定位背景世界是你們的，也是我們的！30地塊背景：項目地處昌東工業區有著“中國針織服裝名城”、“國內生產文化衫和針織品的重要基地”之稱未來區域將打造服裝紡織產業園、倉儲物流區但地塊目前遠離主城區，周邊商業配套缺失。l 項目定位方向項目定位背景31與區域的經濟產業基礎及

19、消費水平相協調；與本區域現有專業市場有機結合，避免惡性競爭；充分發揮項目優勢，盡量減少劣勢帶來的影響；防范于未然，加強風險意識；結合多元化的目標，使價值最大化；考慮產品設計，以便實現招商及銷售上的雙突破。專業市場定位時遵循六個原則：經濟基礎、競爭對手、優勢劣勢、風險防范、多元目標、產品設計l 項目定位方向項目定位背景依托產業基礎的單一型專業化的交易中心才是我們的出路依托產業基礎的單一型專業化的交易中心才是我們的出路32我們有什么：項目地塊條件項目地塊條件地段地段昌東大道與昌運路交匯處區域特征區域特征工業區、服裝紡織產業園，基礎設施建設滯后交通交通交通便利展示面展示面二面臨街項目規模項目規模占地

20、48773物業條件物業條件周邊無商業基礎，項目地塊綠化帶隔斷招商目標招商目標租金收益最大化，具有可招商執行性，實現可持續經營銷售目標銷售目標快速回籠資金變現我們的選擇方向：易招商、易經營型商業物業！項目定位分析33項目定位思考：路在何方？ 什么樣的業態定位才能適應市場，才能在滿足消費者需求的同時適度創造需求？什么樣的定位才更有生命力，順利實現項目的租金收益最大化？什么樣的定位具有可執行性招商，實現可持續經營？項目定位分析依托這種產業，做哪種業態34物業類型建筑體量城市規劃及商業板塊選址特點商業契機行業飽和度項目定位篩選汽配汽配2萬-10萬m2商貿物流區依托城市主要干道的交通樞紐通常與維修市場配

21、合經營，招商/經營壓力較大接近飽和，難以獲得政府支持工業品市場工業品市場5萬-30萬m2商貿物流區需要產業支撐行業發展空間受限紡織市場紡織市場2萬-50萬m2城市核心區需要產業支撐市場發展空間較大，急需整合升級古玩古玩/ /珠寶市場珠寶市場1萬-5萬m2城市核心商貿區/旅游核心商貿區成熟商圈需要產業支撐，發展空間受限，招商/經營銷售壓力大尚未飽和，無政府支持茶葉市場茶葉市場1萬-5萬m2商貿物流區依托城市主要干道的交通樞紐需要產業支撐/城市人口支撐接近飽和，競爭激烈，招商壓力大農資農資/ /化工市場化工市場1萬-10萬m2商貿物流區需要產業支撐/城市人口支撐，政府政策支持受產業結構影響，行業發

22、展空間較小，無政府支持農貿市場農貿市場1萬-10萬m2商貿物流區需要產業支撐/城市人口支撐此類市場扎堆開發，市場現有體量較大，競爭激烈，招商壓力大l專業市場對本項目優先考慮方向優先考慮市場：紡織市場 化工市場 汽配市場 五金市場項目定位篩選接下頁接下頁35項目定位篩選l專業市場對本項目優先考慮方向專業市場對本項目優先考慮方向物業類型建筑體量城市規劃及商業板塊選址特點商業契機行業飽和度項目定位篩選建材市場2萬-20萬m2商貿物流區依托城市主要干道的交通樞紐，但非城市核心區主干道接近飽和，受房地產發展關聯較大接近飽和，受房地產發展關聯較大家居市場2萬-20萬m2商貿物流區依托城市主要干道的交通樞紐

23、，但非城市核心區主干道接近飽和，受房地產發展關聯較大接近飽和，受房地產發展關聯較大五金市場2萬-15萬m2商貿物流區依托城市主要干道的交通樞紐，但非城市核心區主干道，周邊配套完善老市場發展成熟，新市場扎堆開發，競爭激烈，經營/招商壓力大接近飽和，競爭激烈，招商壓力大燈飾1萬-5萬m2商貿物流區依托城市主要干道的交通樞紐接近飽和，受房地產發展關聯較大接近飽和，受房地產發展關聯較大小商品市場小商品市場2萬-20萬m2商貿物流區成熟商圈老市場成熟，批發市場以低端貨品為主接近飽和，競爭激烈，招商壓力大36項目定位分析項目定位思考：項目定位思考：我們怎么選擇？哪一種定位方向最能體現本項目的價值？哪一種定

24、位方向更容易成功并可持續經營？37項目定位分析紡織面輔料商戶：共計發放問卷426份，其中有意向進駐30戶，觀望76戶，暫無意向或拒絕訪問320戶；農資、化工商戶：共計發放問卷153份，其中有意向進駐25戶，觀望17戶，暫無意向或拒絕訪問111戶；從市調角度出發：426, 74%153, 26%紡織原輔料及農資化工市場份額比例紡織原輔料及農資化工市場份額比例紡織原輔料農資化工綜上，紡織面輔料市場份額比農資、化工市場份額大，占總量的74%38紡織原輔料商戶經營需求1、經營戶傾向于一拖二商鋪，街鋪形式的經營場所；單一店面經營面積需求為50區間，占抽樣調查的16%；2、經營戶認為能接受的租金范圍為35

25、元/月，占抽樣調查的21%；3、紡織原輔料行業倉儲面積需求基本在200以下。 有意向及持觀望態度的經營戶希望新市場能配套物流配送、倉儲。項目定位分析39農資化工原料商戶調研問卷結論結論1：南昌農資及化工原料市場份額不大，而且經營品類不齊全，其主要原因是受南昌地區產業結構以及行業的特殊性的綜合影響，制約了這一行業的發展空間；結論2：農資及化工原料行業倉儲面積需求基本在200以上。 有意向及持觀望態度的經營戶希望新市場能配套物流配送、倉儲，并能辦理到經營許可證。結論3：經營戶傾向于一拖二商鋪，街鋪形式的經營場所；單一店面經營面積需求為50區間，占抽樣總體的24%。項目定位分析40做紡織市場的項目開

26、發做化工市場的項目開發開發關鍵詞：開發關鍵詞：交通、地段、物流、倉儲、其它配套、政策支持、經營管理如何找準市場？我們的客戶在哪里？如何保障后期活力運營？交通、地段、物流、倉儲、其它配套、政府立項、經營許可證、危險品運輸證項目定位分析41項目定位篩選和順行觀點：紡織原輔料市場深度整合打造成一個可以提供紡、織、面料印染、交易、新技術研發等全價值鏈的產業服務平臺，以形成良性循環，相輔相成的產業鏈式運作格局以外打內，進行全國招商和重點招商42紡織市場化工市場汽配市場五金市場以項目市場契合度為基礎，本項目可發展市場為：1、按市場競爭態勢，避開正面競爭進行錯位，五金市場與汽配市場不是本項目最佳方向；2、按

27、專業市場發展以做專做強及關聯產業鏈整合的趨勢，本項目可優先發展市場為：紡織市場化工市場按優勢產業基礎前提，市場深度整合優于橫向整合的趨勢，同時按兼顧市場，突出主體的前提，本項目市場主次配備為：主力業態：主力業態：紡織原輔料、紡織機械輔助業態：輔助業態：紡織化工項目定位篩選431.綜合項目周邊市場環境及地塊條件，項目應該是借助于周邊產業基礎為支撐點，借勢 “為契機 ，打造“一站式”紡織原輔料交易市場；2.同時需結合商業逐步升級換代的市場發展需求，以外打內，引入更高檔次的商品及品牌，滿足南昌服裝紡織產業的發展需求。項目發展戰略項目發展戰略l商業地位分析片區老大非片區老大，中等規模領導者壟斷地位不可

28、重復性追隨者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰術價格戰的制造者補缺者目標明確，挖掘客戶瞄準市場縫隙創新產品和需求點挑戰者改變游戲規則強調新的評估標準強調產品特色和價值44紹興柯橋紹興柯橋輕紡城輕紡城福建石獅服裝城福建石獅服裝城虎門富民服虎門富民服裝批發城裝批發城昌東面輔料及昌東面輔料及針車交易市場針車交易市場廣州中大布廣州中大布料市場料市場 從市場調研商戶訪談的結果顯示，現階段南昌市主要的布料、輔料及針車的貨源大部分來自紹興柯橋，其次是廣州、虎門、石獅。下一階段上述三個城市將是我們招商的目的地。項目目標招商區域項目目標招商區域1、重點考察目標市場的體量、物業形式、經營品類、品類布局、動線規劃、物流倉

29、儲、配套設施、租售價格等。2、尋求行業龍頭商家洽談合作意向。3、尋求市場間合作，打造我方項目強強聯手態勢。 45占盡天時國內人均收入水平的提高，消費者更多的青睞有品位，有內涵的品牌昌東政府“服裝紡織產業園”規劃，紡織服裝行業面臨轉型升級走品牌化紡織產業發展時機已經十分成熟紡織產業發展時機已經十分成熟46坐擁地利昌東服裝紡織產業發展多年，有著“中國針織服裝名城”之稱項目地處昌東工業園服裝紡織產業園中心地段，對外交通便捷南昌紡織產業是南昌支柱產業之一地利位置優越47創造人和商戶盼望交易平臺升級、渴望行業規模擴大、管理有效發展商發展商自身有服裝實業，有物業管理經驗、酒店經營經驗眾望所歸團隊前往紡織面

30、輔料基地招商，以外打內，引入外地中高檔次商品及品牌經營者經營者盼望服裝紡織交易平臺升級、渴望行業規模擴大、管理有效484912、龍頭商家進駐，帶旺人氣保障系統2、服裝紡織產業集群基地4、科學合理的定位/規劃5、昌東大道、昌南大道南北交錯1、獨立產權6、臨街鋪物業形式、業態布局均好性7、商業附加值：倉儲物流/生活配套8、銷售/招商優惠政策9、政府支持，信心保證10、專業經營公司保障經營11、專項商業推廣基金旺場長期回報升值前景回報率安全/穩定價值前景l項目價值體系項目發展戰略3、行業唯一專業性市場50以市場為導向，確保開發商、經營者、投資者三者利益平衡，提出項目的整體發展戰略構想租售兼顧方式，招

31、商先行，最大限度回籠資金最大限度回籠資金開發商目標行業唯一專業性市場，輻射全省搶占市場制高點，獲得政府及行業支持市場競爭物業規劃前瞻性發展規劃符合經營者使用，符合投資者購買，符合市場發展經營及投資者獲得最大利益回報優化經營模式，吸引品牌優質商戶，擴大市場影響力l項目發展戰略構想項目發展戰略51第一策略搶占市場制高點江西首席紡織產業鏈縱向深度整合的產業商貿物流批發市場第一原則：您能記住世界亞軍的名字嗎？被“逼”出來的第一：不做第一，無法生存項目發展戰略52城市策略：三個代表工程：城市形象代表、行業發展樣板代表、昌東商業發展代表工程將企業發展變成政府政績！沒有政府的支持，本項目不可能取得成功！項目

32、發展戰略53集群策略：產業集群，上下聯通打造成一個可以提供紡、織、面料印染、交易、新技術研發等全價值鏈的產業服務平臺，以形成良性循環，相輔相成的產業鏈式運作格局。產業鏈縱向深度整合沒有產業集群，就不會有競爭優勢產業集群，沒有政府的扶持是行不通的！項目發展戰略54競合策略：遠交近攻，合縱連橫整合行業協會資源，爭取將項目列為“中國紡織工業協會” 和中國毛紡織行業協會的重點支持項目，為項目提供及時完善的政策服務和產業指導，并協助企業進行高效的貿易服務整合產區專業市場資源，與廣東虎門、浙江柯橋、福建石獅形成合作聯盟項目發展戰略55品牌建設策略：形象先行，樹立品牌：公益活動、行業交流活動，樹立項目公信力

33、強勢媒體的品牌傳播策略：與相關電視臺和行業專業網絡媒體合作，進行強勢品牌宣傳立體全屏的目標市場公關策略：進行重點招商，對本項目的品牌進行地面傳播和市場宣傳項目發展戰略56文化策略：建立人文價值鏈，豐富項目內涵建立完善的經營管理體系，做到商戶滿意100%，消費者滿意100%聯合地區服裝設計師協會，舉辦“贛派服裝藝術設計博覽會”，一方面加快地區服裝設計行業的成長，另一方面也為地區內的服裝加工企業引進服裝設計方面的人才；市場運營期間，聯合電視臺舉辦兩年一屆的“*紡織節暨選秀大賽”，擴大項目的地區影響；項目發展戰略57營銷策略：高位借勢，提升價值，樹立信心，平衡利益借勢政府、行業協會、市場標桿，高調入

34、市順應時勢的商貿平臺，合適的產品規劃，合理的銷售/招商政策，扶持性政策保駕護航項目發展戰略58成功案例成功案例/ /江西江西香港豪德集團香港豪德集團項目名稱豪德廣場開發商香港豪德集團企業理念以德聚才，以財播德”把光彩事業融合成包括地方政府、百姓群眾及投資者在內的利益共同體，項目簡介 豪德集團有限公司成立于1996年5月.擁有江西豪德集團工程實業有限公司、贛州贛南貿易廣場開發有限公司、吉安貿易廣場開發有限公司、宜春貿易廣場開發有限公司、江西興達公路建設有限公司、贛州利發金屬制品有限公司、贛州德利鋼纖維有限公司等10多家子公司的大型集團性公司。 豪德集團從事商業地產開發十余年，形成了內涵豐富的“廣

35、場文化”在江西省贛州市成功開發建設了贛南貿易廣場之后，又繼續在江西的吉安、宜春、撫州、景德鎮，河南的開封、駐馬店、信陽，內蒙古包頭，山東濰坊、臨沂、濟寧、萊蕪，遼寧朝陽、山西運城、朔州、晉城，湖南寧鄉、陜西西安開發建設了20個大型綜合商貿物流園區。 20個大型的物流貿易廣場總投資約300億元、總建筑面積600多萬、就業人數約50萬人，市場解決下崗再就業人數3萬多人，市場直接和帶動相關產業人員脫貧、就業、創業人數約120萬人。 豪德集團首先在贛州的投資運作連創了民營建設公路、民營收購國有企業、民營建設城市防洪工程、民營建設城市物流商貿廣場江西全省四個第一。 豪德集團在現代綜合物流園區開發建設與管

36、理方面，無論開發項目的數量，還是項目的規模、檔次、功能、管理水平方面均處于行業的前列，屬于此行業的領軍企業。案例借鑒591、良好的政府合作關系 每個項目必須加強與政府的溝通，取得政府的支持，實行長效管理。讓公安、工商、公交、長運、客運等部門進入市場，加強管理與服務。2、公益事業，樹立企業社會形象 積極投身中國光彩事業， 2004年4月獲得了全國光彩事業獎，2007年榮獲“中國十大光彩人物”，08年榮獲“十大杰出贛商”、山東省“十大杰出僑商”，09年4月榮獲“中國光彩事業突出貢獻獎”等。3、項目定位以產業帶動一片，以項目致富一方，著眼于有利于促進當地經濟發展，有利于形成龍頭帶動企業。4、經營策略

37、 實施舍得讓利的低價位戰略。政府給予豪德集團的各項優惠政策，豪德集團就必須無條件讓利給廣大商戶。 立足本地向外招商，以商招商，實行十個商貿物流中心市場在全國的連鎖經營。 5、可復制的開發模式 借鑒國際現代物流企業先進的管理經驗和成功的經營模式， 形成自己的開發模式，核心策略各地復制。成功案例/江西香港豪德集團案例借鑒60成功案例/江西香港豪德集團案例借鑒61成功案例/贛西萬商紅國際商貿物流中心項目名稱贛西萬商紅國際商貿物流中心開發商新余萬商紅商貿物流開發有限公司首次開盤時間2011-11-19項目地址仙女湖大道與環城西路交匯處總占地1500畝總建面110萬項目定位全國的明星樣版工程 強勢競爭力

38、的贛西地區一級批發市場主要業態建材、家具、五金機電、汽車、汽車配件、農副產品、小商品、服裝鞋包均價一期3760元/二期5800元/招商1、前一年半免租，第二年下半年按3折;第三年租金優惠按第一季度5折，第二季度6折，第三季度8折，第四季度標準租金；標準租金：15-20元/月2、政府扶持政策：(1)對經營商戶前兩年繳納的企業所得稅和營業稅按地方留成(扣除中央、省部分)的100%給予獎勵，后兩年按50%給予獎勵；(2)對于市、區級規定的行政性收費，可收可不收的一律免收，收費標準有浮動幅度的，一律按下限征收；(3)對入駐市場的經營戶業主及員工均可按政策在轄區內辦理養老保險、醫療保險等保險；(4)對入

39、駐商戶的子女在轄區內公辦學校就讀，免收擇校費；對購買商鋪自主經營且按期正式開業的經營戶，其購買商鋪繳納的契稅按地方留成的50%給予獎勵。項目簡介萬商紅（國際）商貿物流中心由萬商紅（國際）商品展示批發中心和萬商紅（國際）物流中心組成，萬商紅（國際）物流中心是集客運、物流、倉儲、會展、酒店、商業、辦公、住宿等功能于一體的現代化物流中心，通過兩大中心實現商貿物流互動。贛西萬商紅（國際）商貿物流中心是贛西中心物流園區重點建設項目，是新余市“1020”重點工程，也是江西省重點項目。項目分三期開發。共約6000套商鋪，其中二期約3200套商鋪。項目一期為建材、五金機電市場，2011年3月18日正式開工,2

40、011年11月首次開盤銷售1600套。項目二期為小商品、服裝鞋包、農產品、汽摩配件等市場及城西客運中心、加油站2011年9月份全面動工。一/二期68萬于2012年11月18日開業，項目一期開業率接近100%。二期開業率達到98%。共約4000余商戶進駐開業2011年11月6日，贛西萬商紅（國際）商貿物流中心隆重舉行首屆全國招商大會，來自全國各地的客商5000余人參加首批500余客商簽約萬商紅。2012年6月10日，新余市人民政府主辦贛西萬商紅全國招商巡回推介會潮州專場案例借鑒621、政府支持，政策傾斜新余市重點項目，并已納入江西省現代物流業“十二五”發展專項規劃。新余市政府全程參與項目全國招商

41、推介會。2、項目定位，只做第一江西省最大最專業商貿中心；中國第五代專業市場； 110萬超大規劃商貿物流綜合體。贛西萬商紅將全力面向全國各地的輕工用品、生產資料用品、農副產品原產地招商，將市場打造成為匯集華夏名特優的一級綜合批發中心，躋身全國百億級大市場行列。3、市政配套設施自我完善2萬新余市客運西站、加油站按國際二級站標準設計建設。4、招商執行力度大，全國招商，全面展開贛西萬商紅將在上述全國原產地設立長期招商中心，并將增加浙江義烏、南潯、杭州和廣東廣州、佛山、中山、潮州等招商中心。成功案例/贛西萬商紅國際商貿物流中心案例借鑒63成功案例/贛西萬商紅國際商貿物流中心案例借鑒64n 項目地址：東莞

42、市大朗鎮客運總站旁n 投資單位：東莞市正大興業實業投資有限公司n 項目規模：占地7.5萬平方米，總建筑面積12萬平方米n 項目定位：大朗毛衫品牌孵化中心、一站式全球毛織采購平臺n 功能定位：研發、設計、展示、批發、倉儲物流、金融結算n 開業時間：2005年10月地址：廣東東莞招商情況：整個項目一樓總體完成60%，二樓總體完成40%，空置較多。經營情況：商家客源不穩定，依靠展會生存，整體經營狀況一般。失敗案例研究分析/大朗毛織貿易中心案例借鑒65失敗案例研究分析/大朗毛1、產業特性不足以支撐以商貿為主的專業市場 毛紡產業在大朗的落戶生根源于港企的工廠轉移，但毛紡本身的消費市場不在南方而在北方城鎮

43、！大朗純粹是一個生產基地！連發展自有品牌的毛紡企業都很少！而且毛紡屬于服裝類的一個很小分支，難以形成單一的批發市場。2、商家定位決定市場經營成敗 以上第1點分析初步可得出結論此項目應該適合做產地型的、以促進毛紡企業發展的原材料、機器設備、研發設計等專業市場。 然而，大朗毛紡經營戶多采取“底商接單+樓上談判+倉庫交貨”的設店模式！經過十多年的發展，大朗富康路一帶已經形成了長達3公里的毛紡一條街！由于生產和倉庫都在市外或周邊，該路段并沒有過多的擁擠、消防、環境污染等問題！因此，本地商家每年為了迎合政府的號召都會到毛紡中心參展，設立臨時展廳；但展會一結束，他們就回歸原處辦公。 目前在經營的商戶80%

44、是做尾貨生意！通過廣州經銷商來分銷，整個毛紡中心缺乏市場競爭力！既做不成服務產業的產地型專業市場，也做不大銷地型的批發市場！3、開發模式不合理，開發商進退維艱 大朗毛紡中心的建設，是基于大朗鎮政府要打造大朗毛紡的會展經濟而起來的；為減少政府投入，政府邀請了時任大朗毛織商會會長組建公司負責開發。前三年由政府主導每年召開一次“毛織會”，第四年開始交由正大興業公司市場化運營。 基于對政府的信任和資金壓力過大，正大公司采取了商鋪產權分割出售的方式；但在發售當場就被封了因為證照不齊全、手續不完整！開局不利后，項目在大朗本地投資者和經營戶心目中大打折扣！4、市場經營管理陷入惡性循環 基本沒有專門及專業的運

45、營管理，物業管理極差，保安的服務、衛生極差，管理團隊服務極差，經營戶普遍不滿，目前在營商鋪開門率低，經營管理方沒有采取任何措施補救，推廣宣傳不夠，毛紡中心在行業的知名度低。 開發商對市場經營管理的資金投入少、精力投入少，對市場的經營沒有更好的策略和方向，任其自生自滅！市場經營難有起色，造成經營戶的流失和開發商利益的損失。案例借鑒661、專業市場不能過高寄希望于政府的口頭支持，必須按照有關規定、實現項目的良性開發和一氣呵成 ，否則將給項目租售和經營埋下禍根！2、產地型專業市場必須對產業的產供銷模式和現狀進行深入和反復的分析和論證，項目定位確定后必須全力以赴按照既定目標去招商、推廣和經營！3、沒有

46、傳統商貿氛圍的地區開發專業市場，必須做好長期經營的資金投入和人員投入準備，做好7-10年左右的市場培育期準備！從而在項目整體開發計劃上做好提前布局！失敗案例研究分析/大朗毛失敗項目啟示：案例借鑒67專業市場案例研究總結定位：只做第一，不做第二符合城市發展需要，獲得政府有力支持業態整合：產業鏈深度整合配套服務支持到位經營管理：專業化管理及市場培育借勢行業協會力量市場規劃：選址符合大商貿大物流特征市場格局符合經營，倉儲，物流的需求來自正反案例的啟示，市場要獲得成功，如下四方面是關鍵案例借鑒68案例研究總結序號成功的必要條件失敗的關鍵因素1政府強有力的持續支持缺乏政府支持或支持流于形式2定位準確，切

47、合各方需求定位脫離市場或偏離政府發展方向3正確的開發模式/盈利模式開發商急功近利，短期獲利4專業團隊的有效執行力執行團隊專業、執行力度不夠專業市場成功與否的啟示案例借鑒69項目發展戰略總結戰略格局戰略一：城市運營企業行為同政府政績掛鉤，獲得政府支持。公益形象，樹立品牌。戰略二：產業整合紡織產業縱向深度整合，形成集群規模，成為行業風向標。利益分享，共同發展戰略三：遠交近攻同國內標桿市場，品牌廠商，行業協會等形成戰略同盟，同區域小型市場采用“以大壓小”方式，進行市場洗牌。戰略達成必要條件條件一：政府支持稅收減免等經營扶持中小經營者小額貸款扶持產業園銀行授信扶持條件二：行業支持成為紡織協會領導成員加

48、入市場聯盟，資源共享獲得紡織品展會主辦權條件三：科學規劃整體規劃，精準定位建筑形式兼顧經營及銷售經營/生活配套完善便利條件四：策略得當龍頭帶動，招商先行優惠政策培育市場自持物業，利益捆綁條件五：可持續發展科技研發機構配套行業培訓技術支持高度決定格局，視野決定成就五指重拳強力出擊項目發展戰略70標志著城市升級、產業升級的新一代專業市場標志著城市升級、產業升級的新一代專業市場改變南昌服裝紡織市場改變南昌服裝紡織市場“多、小、散、低多、小、散、低”的現狀，整合的現狀，整合優勢產業，打造新一代專業市場；優勢產業，打造新一代專業市場；抓住洪城大市場拆遷機遇，把服裝紡織業態并入項目，做抓住洪城大市場拆遷機

49、遇，把服裝紡織業態并入項目，做區域商業的補缺者；區域商業的補缺者；南昌及周邊區域市場紡織原輔料專業市場的領導品牌；南昌及周邊區域市場紡織原輔料專業市場的領導品牌；南昌市唯一集南昌市唯一集“紡織生產資料展示交易、信息交流、電子商務、倉儲配送、配套服務紡織生產資料展示交易、信息交流、電子商務、倉儲配送、配套服務”等功能于一體的專業市場等功能于一體的專業市場項目整體定位項目整體定位72項目整體定位項目整體定位南昌南昌虎門虎門紡織原輔料物流交易中心紡織原輔料物流交易中心釋義：1、南昌：南昌：不僅代表市場的區域位置，同時也是省級紡織輔料批發交不僅代表市場的區域位置，同時也是省級紡織輔料批發交易集散地；易

50、集散地；2、虎門：虎門：強強聯合，市場定位標準化、先進的運營管理理念等；3、紡織原輔料物流交易中心紡織原輔料物流交易中心：以紡織原輔料紡織原輔料產業為龍頭，集紡織生產資料商貿流通、信息交流為一體，傾力構筑一個功能完善、配套齊全、競爭有序的全方位、集約化、高層次的國際立體紡織原輔料交易平臺。4、“集商品展示交易、信息交流、電子商務、倉儲配送、配套服務集商品展示交易、信息交流、電子商務、倉儲配送、配套服務”等功能于一體的專業市場73項目形象定位項目形象定位釋義：1、江西首席：強調江西第一2、紡織原輔料：闡明市場主體業態2、產業鏈縱向深度整合：首創概念，反應專業市場發展方向，闡明產業發展前景3、商貿

51、平臺：闡明市場性質，以大商貿大物流為根本的一級批發市場江西首席紡織原輔料深度整合商貿平臺74項目商業發展概念項目商業發展概念 依托項目交通物流便捷優勢和當地政府對于服裝紡織行業的支持，構建一個集紡織原輔料產品展示交易、商務談判、物流中心等紡織原輔料交易中心和紡織原輔料物流集散地；以本地企業、相關行業協會、相關商會及代理商為基礎，吸引全國紡織原輔料生產企業、代理商等入駐本項目，建成以江西首席專業交易市場，經營品類及功能包括：面料區、輔料區、棉紡區、毛紡區、絲綢區、麻紡區、紗線區、紡織機械區、紡織助劑區、化纖區、生活配套服務區、電子商務中心、物流中心、運營管理中心、行業展會、商務洽談中心、企業總部

52、 等多功能專業區域，打造“一站式”紡織原輔料物流交易中心縱深整合，打造“一站式”紡織原輔料物流交易中心75項目概念性業態布局項目概念性業態布局總部辦公面料區輔料區棉紡區毛紡區絲綢區麻紡區紗線區紡織助劑區化纖區紡織機械區絲綢區面料區輔料區棉紡區毛紡區麻紡區紗線區紡織機械區紡織助劑區化纖區總部辦公遵循業態互補性、聯動性為基本原則，結合形象展示與收益兼顧，做到每個業態都有“好鋪”，以此拉平區域價差，實現項目收益最大化！“經營經營”縮小區域差價，提升商業價值！縮小區域差價，提升商業價值！76紡織面料、輔料交易中心紡織機械交易中心紡織化工交易中心展示交易平臺信息交流平臺物流配送平臺運營推廣平臺綜合服務平

53、臺金融服務平臺三大中心六大平臺傳統產品展示、交易功能，針對新產品、二手產品交易/租賃等 租賃、產品、市場信息等的中轉交流、電子商務交通、配送、倉儲等產品物流樞紐功能市場推廣與策劃的實施、新產品發布等擔保貸款，過橋資金拆借、保險等維修服務、技術咨詢、商務辦公、餐飲、休閑等項目功能定位項目功能定位三大中心，六大平臺77紡織產品交易中心面料、輔料、棉紡、毛紡、絲綢、麻紡、紗線、紡織機械、紡織助劑、化纖項目功能定位項目功能定位78紡織產品/信息交流中心項目功能定位項目功能定位79倉儲物流中心：倉庫，物流，交通大物流造就大商貿！連接“上游市場商戶下游市場”的紐帶！項目功能定位項目功能定位80生活配套中心

54、：餐飲、商務、金融、購物、娛樂、休閑等不可或缺！解決經營后顧之憂！項目功能定位項目功能定位81項目商圈定位項目商圈定位立足南昌，走出江西，輻射華中核心次級邊緣p 核心商圈消費群： 南昌及周邊縣市行業采購者及終端消費者；p次級商圈消費群： 臨近南昌的周邊城市行業采購者及終端消費者；p 邊緣商圈消費群： 受交通影響的省份行業采購者及終端消費者；82賣家類型賣家類型自買自營買家自買自營買家投資買家投資買家分類分類中、小經營者中、小經營者大型經營者大型經營者大眾投資者大眾投資者專業投資者專業投資者動機動機自用為主，主要考慮經營收益長期經營收益比物業增值更重要租金收益、增值、保值增值、租金收益、保值范圍

55、范圍南昌及周邊地區批發商、經銷商南昌及周邊地區商業機構南昌及周邊地區南昌及周邊地區，傳統地產投資客來源地購買力購買力中等，是中小面積鋪面購買者或承租者最強，屬于機構戰略性投資，是大面積鋪面購買者或承租者經濟實力普遍有限，購鋪款為閑置資金。經濟實力強，購房款為閑置資金，也可能部分通過融資，投資意向明確價格價格不確定，價格期望值與現有經營水平等多種因素有關不確定，價格期望值與所有制等多種因素有關大部分沒有購買經驗，預期價格不明確大部分擁有多次購買經驗，價格敏感性強信息渠道信息渠道戶外、電視等大眾媒體，以及朋友間信息傳播等大眾媒體，以及行業內信息傳播渠道基本為大眾媒體，親友信息傳遞作用明顯除大眾媒體

56、外，有特殊群體信息傳遞方式關注要素關注要素本身及周邊商業環境、位置、交通、物流、人流量，對于街鋪的認同度較大，關注商鋪的使用面積，對于現鋪的需求大，市場管理及經營運作水平本身及周邊商業環境、位置、交通、物流、人流量地理位置、投資回報、資金安全地理位置、物業增值可能、變現交易靈活性心理特征心理特征較理性理性感性為主，容易接受引導極其理性營銷要點營銷要點區域發展分析和特定行業近期經營收益分析區域經濟發展分析和財務分析低投入、高回報、零風險的閑余資金創富出路絕佳入市時機的高回報投資產品，行業發展潛力項目投資客戶定位項目投資客戶定位一般商鋪物業主要針對兩大購買群體，主要包括自用買家及投資買家83項目投資客戶定位項目投資客戶定位核心投資客戶：n南昌及周邊收入較高的投資客（政府公務員、企業管理人員、企事業技術人員及部分生意人等）；n南昌及周邊紡織行業經營商戶；輔助