1、 1 購購 物物 中中 心心 的的 前前 期期 籌籌 備備商管事業部商管事業部 2購物中心的知識概覽購物中心的前期籌備哈爾濱永泰城的籌備目 錄 32022年6月30日星期四購物中心的知識概覽 國內購物中心發展現狀 何為購物中心 購物中心的發展歷程 世界知名購物中心 4 國內購物中心發展現狀一、購物中心的知識概覽2003-2013年我國七大城市購物中心新增體量（單位：萬平方米）2.92.90500100015002000250020032004200520062007200820092010201120122013 數據來自前瞻產業研究院 5 疑問一、購物中心的知識概覽購物中心到底是什么？購物中

2、心的發展歷程？ 6 何為購物中心一、購物中心的知識概覽購物中心多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務的商業集合體。這種商業集合體內通常包含數十個甚至數百個服務場所，業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂、健身、休閑等。百貨超市KTV停車場步行街影院電玩主題樂園購物中心 7 何為購物中心一、購物中心的知識概覽購物中心購物中心分類分類市區購物中心社區購物中心城郊購物中心是在城市的區域商業中心建立的,面積在5萬平方米以內的購物中心。是在城市的商業中心建立的,面積在10萬平方米以內的購物中心。是在城市的郊區建立的,面積在10萬平方米以上的購物

3、中心。 8 購物中心發展歷程一、購物中心的知識概覽未來十年2000至今20世紀90年代20世紀80年代成熟階段發展階段形成階段起步階段自發探索傳統百貨升級，增加餐飲和娛樂比例主動嘗試持有物業為主，用租金和物業增值盈利全國狂潮產權式購物中心盛行理性回歸開發運營體系逐漸成型 9 世界知名購物中心一、購物中心的知識概覽伊斯坦布爾塞維黑爾美國美利堅購物中心北京世紀金源購物中心迪拜購物中心 10 世界知名購物中心一、購物中心的知識概覽總建筑面積達83.6萬平方米，由10到15個Mall組成，有1,200多位零售商店，150多家餐飲設施、一座五星級酒店和數不勝數的休閑店鋪。店內除購物空間外還設有世界級水族

4、館、獨特的全球最高塔觀光和奧運標準的室內溜冰場。北京世紀金源購物中心占建筑面積為68萬平方米。包含主力百貨店、高檔專賣店、超級市場、中西餐廳、特色餐廳、酒吧、溜冰場、健身、SPA、電影院、KTV等各類娛樂設施及北京最大停車場的綜合交通體系，大型組合燈光音樂噴泉，帶給市民更悠閑的時光。建筑面積40萬平方米，主要由4間百貨公司梅西百貨、春天百貨、北風百貨和西爾斯百貨組成。餐飲主力店有3家。此外，還有520多間零售專賣店、96家美食店、9家夜總會等其他相關配套設施。值得一提的還有國立美利堅大學，它是第一個在MALL內設校園的大學。土耳其伊斯坦布爾的塞維黑爾購物和娛樂中心總建筑面積32萬平方米，是歐洲

5、最大的購物中心。該購物中心有343家商店和大約50家餐館，除了包括一家私人劇院在內的12家電影院外，還有一家保齡球大廳，一個小的過山車；玻璃天花頂裝有世界上第二大的鐘。 11 背景面對競爭如此激烈的市場環境購物中心要想脫穎而出，前期籌備至關重要！那么購物中心的前期籌備應該關注哪些內容？ 122022年6月30日星期四購物中心的前期籌備 前期籌備的工程管理 前期籌備的物業管理 前期籌備的招商管理 前期籌備的企劃推廣 132022年6月30日星期四購物中心的前期籌備 前期籌備的工程管理 前期籌備的物業管理 前期籌備的招商管理 前期籌備的企劃推廣 14 前期籌備的工程管理二、購物中心的前期籌備.9

6、.9體態大業態多形態全設備、系統復雜項目施工周期短，工期緊張商戶交房條件苛刻商戶進場裝修時間滯后招商業態及商戶品牌落位變更頻繁前期工程管理的 特點前期工程管理特點和難點 15 前期籌備的工程管理二、購物中心的前期籌備前期工程管理特點和難點難點存在大量交叉施工，工序間成品保護不易落實后期管理界面復雜施工組織難度大，開業保障工作量大存在工程質量缺陷如何做好前期籌備的工程管理 16 前期籌備的工程管理二、購物中心的前期籌備.9 .9工程管理的四個階段規劃設計 階段機電設備安裝調試階段建筑施工階段竣工驗收階段 17 規劃設計階段（開業前14個月至開業前12個月）前期籌備的工程管理.9 .9參與各系統的

7、設備選型設備/計量/材料地面立面等優化設計建筑工程材料材質的選用能源管理與計量回路主要設備選型及配置餐飲業態相關房產技術條件各業態共用設備系統的關系及管理方案節能設備設施的應用標識標牌系統與專業人員圖紙會審日常經營的合理建議收集資料 18 建筑施工階段（開業前12個月至開業前4個月）前期籌備的工程管理.9 .9檢查監督施工過程中設備設施是否與設計圖紙相符合檢查監督施工安裝的質量熟悉并記錄基礎及隱蔽工程管線的鋪設情況所有的隱蔽工程都要進行質量驗收 19 機電設備安裝調試階段（開業前4個月至開業前1個月）前期籌備的工程管理.9 .9參與大型配套設備的安裝調試工作了解掌握各專業設備的技術參數安裝基礎

8、等技術要求調節優化設備及系統的布置及匹配收集原始資料、專用工具、備品備件 20 竣工驗收階段（開業前1個月至開業）前期籌備的工程管理.9 .9收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為商業工程管理的接管驗收做準備。對遺留問題及缺陷提交業主方或施工方整改。參加設備安裝工程分步、分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設備安裝工程的綜合驗收，從設備運行管理方面提出整改意見和建議竣工驗收階段 212022年6月30日星期四購物中心的前期籌備 前期籌備的工程管理 前期籌備的物業管理 前期籌備的招商管理 前期籌備的企劃推廣 22 前期籌備的物業管理二、購物中心的前期籌備物業管理車場管理開荒保潔安全管理裝

9、修管控 23 安全管理前期籌備的物業管理介入交通組織及行車動線規劃設計參與導示系統優化前期準備開業準備物業管理市場調查費用測算（開辦費、商業物管費）確定物業管理用房布局參與步行街內裝/立面/景觀評審物業管理招投標編制物業管理方案、物業管理合同建章立制（開業前4個月至開業）（開業前14個月至開業前12個月）物業用品的物料采購組織義務消防隊并進行演練員工培訓（消防、安全制度）制定開業運營安全管理方案制定開業交通組織方案和突發事件預案并組織演練 24 裝修管控前期籌備的物業管理公區和商戶交叉施工階段公區和商戶交叉施工階段步行街商鋪裝修階段裝修前準備階段1.裝修管理文件資料準備；2.房產技術條件的有效

10、對接；3.確定消防報審、報驗流程；4.商戶裝修消防報驗；5.裝修管理方案的編制報批；6.臨時水電接駁點位的確定；7.對接已簽約的商鋪設計圖紙8.裝修動員大會。1.參與技術交底；2.協調裝修人員和工具進場；3.過程中協調與突發事情處理4.建筑垃圾臨時堆放處的設置5.商鋪裝修前的場地移交；6.商戶進場前的裝修手續辦理7.商戶裝修前的培訓工作；8.交叉作業現場協調；9.現場成品保護；10.商戶重點部位裝修的管控；11.公區裝修及機電安裝的監控12.商戶裝修防水處理的跟進。裝1.裝修手續辦理；2.車輛及人員進出監控管理；3.按要求對進度/質量進行管控4.過程中協調及突發事情處理5.商戶重點部位裝修的管

11、控；6.商鋪店招及臨時圍擋的把控；7.商鋪的驗收管理；8.大商業所有設備設施啟用；9.確保商家具備開業條件。 25 開荒保潔前期籌備的物業管理裝一、開荒保潔工作的重要性二、開荒保潔前期準備三、開荒保潔程序及關注點四、開荒保潔管控原則 26 開荒保潔前期籌備的物業管理裝開荒保潔工作的重要性開荒保潔含義：是指竣工接管并驗收后的物業或久未清潔的物業從室內到室外進行一次全面、徹底的清潔。開荒保潔的質量直接影響到廣場開業、企業形象、后期維護、環境質量及服務品質。開荒保潔的主要內容：清理建筑物內外的建筑垃圾、清除粘附在地面、墻身、玻璃等建筑材料面上的水泥漬、膠漬、油漆以及其他灰塵污垢；對公用部分（如樓梯、

12、電梯、洗手間、茶水間、設備房、辦公室等）建筑物內的其他設施進行清掃等等。 27 開荒保潔前期籌備的物業管理裝工作特點作業面積寬時間緊，任務重作業難度大工作安排機動性強重復作業量大作業界面交叉情況嚴重開荒保潔工作的重要性 28 開荒保潔前期籌備的物業管理裝市場調研標段劃分招投標作業計劃關注要點劃分類型操作要點編制要點當地保潔市場情況保潔公司的實力管理標準和服務品質人員配置及機器數量特殊作業工具的數量后備人員的儲備公司現場組織能力按區域劃分：內場室外廣場及地下停 車場穹頂和外立面作業內容及工作量 一定要詳細與投標方的充分有 效溝通開荒保潔的合同要 清楚明確計劃編制越早越好按照粗開荒、精開 荒、標準

13、維護編制計劃與動態管理有 機結合開荒保潔的前期準備 29 開荒保潔前期籌備的物業管理裝進場初期進行，時間短，人員數量少初期進場，持續性長，人員先多后少時間較長，人員數量多，交叉面廣時間長，人員數量多，交叉面廣，標準高開荒保潔程序及關注點 30 開荒保潔前期籌備的物業管理開荒保潔管控原則進場時間：宜早不宜遲作業進度：宜前不宜后作業界面：宜搶不宜等成品保護：步步緊跟，措施得當管控指揮：權力交接、集中體現組織協調：積極配合、無縫銜接 31 車場管理前期籌備的物業管理證件辦理編制停車場管理方案車場系統安裝調試相關物料采購車場設備設施的配置及安裝導視系統研討交通動線規劃text經營許可證、稅務登記證收費

14、許可證收費方案管理方案收費系統輔助系統車管員器材及物資、貨架及柜子車場管理崗亭配置、車位劃分、擋車器安裝 32 車場管理前期籌備的物業管理交通動線規劃及導視系統1.購物中心周邊市政道路交通引導標志設計（設置位置、基礎結構的確定與市政指路 標志信息的銜接及有效結合）；2.購物中心周邊公交站點、出租車設置位置方案設計；3.購物中心在市政道路上的開口位置、形式設計；4.購物中心內部地面停車泊位及交通引導系統設計方案；5.地下停車場機動車交通動線設計（客用交通動線、貨運路線）；6.地下停車場機動車標志引導系統設計與導向標識系統的銜接（懸掛式、立柱標、墻 面標及坡道標）；7.地下停車場進出坡道的交通、安

15、全設計（寬度、弧度及停車管理系統設置）；8.地下停車場行人交通組織規劃與設計；9.交通安全設計（如區域分區、行人導向線、減速、防撞、反射鏡、防火門檻坡道設 計）等。 33 車場管理前期籌備的物業管理交通動線規劃及導視系統哈爾濱永泰城地下2層車流動線參考圖 34 車場管理前期籌備的物業管理交通動線規劃及導視系統哈爾濱永泰城地下車場導視標識參考圖 352022年6月30日星期四購物中心的前期籌備 前期籌備的工程管理 前期籌備的物業管理 前期籌備的招商管理 前期籌備的企劃推廣 36 前期籌備的招商管理二、購物中心的前期籌備預備期籌備期開業準備期1.參與項目解讀與論證2.商圈調查，形成報告3.完成項目

16、定位，業態規劃；4.制定招商工作計劃；5.招商費預算審批；6.確定房產技術條件；7.參與步行街優化設計1.制定步行街招商政策和租金方案；2.制定招商工作計劃書并完成審批；3.完成招商資料準備；4.招商正式啟動；5.完成業態規劃細案；6.完成簽約儀式和招商發布會；7.異地招商啟動；8.辦理廣告位相關手續9.招商簽約完成；10.裝修準備；11.餐飲類進場裝修。1.非餐飲類毛坯商鋪進場裝修；2.非餐飲類精裝鋪進場裝修；3.完成二次招商；4.完成裝修/廣告招商與上刊；5.開業準備；6.外場美陳布置 372022年6月30日星期四購物中心的前期籌備 前期籌備的工程管理 前期籌備的物業管理 前期籌備的招商

17、管理 前期籌備的企劃推廣 38 前期籌備的企劃推廣二、購物中心的前期籌備1.媒體/廣告市場 調查；2.制定營銷策劃推 廣方案；3.營銷費用預算；4.媒體招標簽約；5.啟動媒體宣傳；6.招商預熱期、強勢推廣期及收尾期的推廣方案實施；7. 完成導示設計 并優化。1.參與導示系統規劃設計2.參與墻體廣告位規劃設計1.制定開業慶典 方案；2.制定開業營銷 推廣方案；3.開業慶典籌備 啟動；4.媒體檔期預 定；5.VI指示系統確 定；6.落實開業前內 外場環境美陳 布置。預備期籌備期開業準備期 392022年6月30日星期四哈爾濱永泰城的籌備 哈爾濱永泰城的宣傳視頻 哈爾濱永泰城的項目進度 哈爾濱永泰城

18、的籌備情況 40 哈爾濱永泰城的宣傳視頻三、哈爾濱永泰城的籌備哈爾濱永泰城宣傳視頻 41 哈爾濱永泰城的項目進度三、哈爾濱永泰城的籌備主題樂園步行街百貨主力店 42 哈爾濱永泰城的項目進度三、哈爾濱永泰城的籌備公寓現在施工到13層合眾寫字樓現在施工到13層人壽寫字樓現在施工到8層此區域為住宅區域，未開始施工LOFT現在施工到11層拍攝時間：2013年9月4日東立面 43 哈爾濱永泰城的項目進度三、哈爾濱永泰城的籌備百貨4層頂板支模步行街三層綁扎梁筋電玩城4層頂板支模影院5層綁扎板筋主題樂園未開始酒店八層豎向綁筋拍攝時間：2013年9月4日西立面 44 哈爾濱永泰城的籌備情況三、哈爾濱永泰城的籌

19、備1確定空調系統方案，并參與空調通風系統圖紙審核。2步行街商戶施工圖紙技術條件的移交及商鋪房產技術配置標準設計工作，對商鋪及各主力店位置面積圖進行核定并參與簽確。3與當地項目公司項目管理部進行初步工作對接。對當地物料市場及物業設施進行調研，并形成PPT文件記錄。4對哈市一次施工圖、各專業圖紙進行審核并提出業態功能性要求，形成文字記錄，提交北京公司商研部。5編制工程物管部工程維修維保手冊模版初稿。6參與大商業柴油發電機集采、冷卻塔集采的招標配合工作。工程物管注：截止至2013年10月底 45 哈爾濱永泰城的籌備情況三、哈爾濱永泰城的籌備招商管理2013年11月18日 2013年步行街簽約面積任務