1、依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局1房地產業稅收房地產業稅收培訓培訓上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局 二二0 0一二年六月十二日一二年六月十二日依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局2房地產業主體稅種房地產業主體稅種 房地產業稅收管理現狀房地產業稅收管理現狀 房地產業稅收實務房地產業稅收實務 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局3 房地產稅收管理現狀房地產稅收管理現狀依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局4 房地產稅收管理現狀房地產稅收管理現狀依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局5主要問

2、題及成因主要問題及成因 根據現行稅制設置，房地產稅收涉及稅種13個。從征稅環節看，可分為房地產取得、保有和流轉三個環節。由于稅種紛繁復雜，各稅種在各環節的納稅主體、納稅時間、優惠減免規定各異，房地產稅收管理不可避免存在很多難點熱點問題。（一）稅制設計結構性矛盾產生的征管難題。一是稅制設計上不盡合理。 二是各環節中稅收優惠減免政策過多。三是計稅依據確認困難。依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局6主要問題及成因主要問題及成因 （二）稅源管理的粗放性框架導致稅收流失。主要表現：一是信息采集不夠。二是稅源監控不到位。三是征管模式與征稅環境不適應，導致稅源失控。（三）管理職能的分割

3、性特點凸顯配合缺位。房地產行業的行政管理部門包括建設、規劃、國土、房管、物價、地稅等，稅務部門需要掌握的涉稅信息大多數需要相關部門提供，但目前整體配合情況不是太理想，外部合力沒有形成，各部門之間未達到信息共享，資料傳遞不到位、不及時、不準確。（四）納稅人的利益性驅動帶來稅基侵蝕。一是存在故意偷逃稅現象。二是鉆政策空子“合理避稅”。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局7對策與建議對策與建議 （一）以稅源管理為核心，強力推動稅收管理上臺階 1、明確機構，清晰權責。按現有機構設置，確定房地產稅源管理、稅收征管、稅款征收和稅務稽查四個崗位，明確各崗位工作職責及信息交換辦法。 2

4、、突出重點，把握關鍵。一是全面采集涉稅信息。加強部門聯系，建立本地房地產宏觀稅源檔案；采集房地產開發的動態和靜態信息。 3、優化手段，搞好結合。一是要優化稅源管理手段。充分運用現代科技手段，建立電子信息檔案，對整個房地產稅源實施動態和靜態的稅源監控。 二是要搞好結合。依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局8對策與建議對策與建議 （二）以綜合治稅為平臺，著力開創稅收管理新局面1、密切部門配合，善于外部借力。現行地方稅收具有較強的依附性，部門的配合至關重要，爭取黨政和各部門的支持是實現信息共享、綜合治稅的關鍵。2、強化信息建設，推行電子管理。稅收的科學化精細化管理離不開信息化手

5、段的支撐，實現房地產業、相關稅種征收管理數據的收集、分析、處理和傳輸，推行網絡和電子管理。依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局9房地產業主體稅種房地產業主體稅種 房地產稅收管理現狀房地產稅收管理現狀 房地產業稅收實務房地產業稅收實務 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局10房地產業主體稅種房地產業主體稅種 （一）營業稅（一）營業稅 1、征稅范圍 銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物，銷售其他土地附著物。（營業稅稅目注釋） 建筑物、構筑物，是指通過建筑、安裝和工程作業等生產方式形成的建筑產品，包括房屋，道路、水庫

6、、設備基礎、操作平臺、各種設備的砌筑結構工程、金屬結構工程。 其他附著物，是指除建筑物、構筑物以外的其他附著于土地的不動產，如樹木、莊稼、花草等。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局11房地產業主體稅種房地產業主體稅種 2、征稅范圍的特殊規定 無償贈送不動產行為 單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產（營業稅暫行條例實施細則）。對個人無償贈送不動產的行為，不應視同 銷售不動產征收營業稅。（國稅發1995156） 轉讓房屋有限產權或永久使用權的行為。 轉讓以不動產投資入股取得的股權。依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局12房地產業主體稅種房地產業主

7、體稅種3、銷售不動產營業額的確定 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額4、納稅時間的規定為銷售不動產并取得營業收入款項或取得索取營業收入款項憑據的當天。依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局13房地產業主體稅種房地產業主體稅種5、納稅義務的判斷 在房地產交易過程中，納稅人是否發生了應當繳納“銷售不動產”營業稅行為，除特殊規定外，一般從以下四個方面進行把握 轉讓的是否是不動產的所有權 被轉讓的不動產所有權是否屬于該單位或個人，或者說是誰 轉讓了該不動產的所有權。 是否有償 不動產是否為與中國境內

8、。只有同時具備上述四個條件，我們才能按銷售不動產進行征稅。依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局14房地產業主體稅種房地產業主體稅種6、代建房屋行為的界定 單位和個人受托代建房屋,必須同時符合下列條件,方可按”服務業”稅目的“代理”項目征收營業稅: 1、必須是由受托方辦理建設項目的立項手續 2、土地使用權屬于委托方 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局15房地產業主體稅種房地產業主體稅種 （二）（二） 土地增值稅土地增值稅 土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入

9、為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局16房地產業主體稅種房地產業主體稅種 2 2、土地增值稅征收方法、土地增值稅征收方法 土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行

10、征收。 （1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%； （2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數為5%； （3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數為15%； （4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數為35%； （5）房地產企業建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局17房地產業主體稅種房地產業主體稅種 3 3、土地增值稅特點、土地增值稅特點 （1）以轉讓房地

11、產的增值額為計稅依據。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。 （2）征稅面比較廣。凡在我國境內轉讓房地產并取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納增值稅的義務。 （3）實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低位依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。 （4）實行按次征

12、收。土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次征收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局18房地產業主體稅種房地產業主體稅種 土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：有利于增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控；有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；有利于增加國家財政收入為經濟建設積累資金。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局19房地產業主體稅種房地產業主體稅種 4 4、土地增值稅征收范圍、土地增值稅征收范圍 1.一般規定 （1）土地增值稅只對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓

13、”國有土地使用權的行為不征稅。 （2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其它附著物產權的行為征稅。 （3）土地增值稅只對“有償轉讓”的房地產征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種： 房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接贍養義務人”。 房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局20房地產業主體稅種房地產業主體稅種 2.特殊規定 （1）以房地產進

14、行投資聯營 以房地產進行投資聯營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯營條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯營的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資聯營的就不能暫免征稅。 （2）房地產開發企業將開發的房產轉為自用或者用于出租等商業用途，如果產權沒有發生轉移，不征收土地增值稅。 （3）房地產的互換，由于發生了房產轉移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個人之間互換自有居住用房的行為，經過當地稅務機關審核，可以免征土地增值稅。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局21房地產業主體稅種房地產業主體稅種5 5、土地增值稅征收方式、土地增值稅征收方式第

15、一步核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。第二步減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局22房地產業主體稅種房地產業主體稅種 6 6、土地增值稅計算方法、土地增值稅計算方法 計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額稅率 1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額 后的余額。 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 計算增

16、值額的扣除項目： （1）取得土地使用權所支付的金額； （2）開發土地的成本、費用； （3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （4）與轉讓房地產有關的稅金； （5）財政部規定的其他扣除項目。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局23房地產業主體稅種房地產業主體稅種 2 2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：、土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。 增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%

17、。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局24房地產業主體稅種房地產業主體稅種 納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法： 計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金 額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下： （一）增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額=增值額30% （二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額40%扣除項目金額5% （三）增值額超過扣除項目金額100%，未

18、超過200%的土地增值稅稅額=增值額50%扣除項目金額15% （四）增值額超過扣除項目金額200% 土地增值稅稅額=增值額60%扣除項目金額35% 公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局25房地產業主體稅種房地產業主體稅種 7 7、土地增值稅征收實例、土地增值稅征收實例 假設張先生于2004年以50萬元購買了一套房產，2006年12月將以70萬來出售。 1張先生不能提供購房發票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，其以核定方式來繳納，則需要繳納的土地增值稅為7000（7000001%）元 ； 2如果張先生能夠提供購房發票，

19、發票所載金額為50萬，那么可扣除： 原值：500000；加計金額：5000005%+500000（1+5%）5%=51250；稅金：契稅為7500（5000001。5%）元，轉讓時繳納的營業稅為38500（7000005。5%）、個人所得稅按核定方式繳納為7000（7000001%）、印花稅350元。 那么該套房屋的增值額為：700000500000512507500385007000350=95400元，未超過扣除項目金額的50%，按照30%的稅率計算。那么，土地增值稅為：9540030%=28620元。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局26企業所得稅匯算清繳概述企

20、業所得稅匯算清繳概述 一、企業匯算清繳的概念與企業范圍一、企業匯算清繳的概念與企業范圍（一）企業所得稅匯算清繳：是指納稅人自納稅年度終了之日起5個月內或實際經營終止之日起60日內，依照稅收法律、法規、規章及其他有關企業所得稅的規定，自行計算本納稅年度應納稅所得額和應納所得稅額，根據月度或季度預繳企業所得稅的數額，確定該納稅年度應補或者應退稅額，并填寫企業所得稅年度納稅申報表，向主管稅務機關辦理企業所得稅年度納稅申報、提供稅務機關要求提供的有關資料、結清全年企業所得稅稅款的行為。（二）企業匯算清繳的企業范圍：凡在納稅年度內從事生產、經營（包括試生產、試經營），或在納稅年度中間終止經營活動的企業，

21、都是企業所得稅匯算清繳的納稅人。包括查賬征收所得稅的企業和核定征收中定率征收所得稅的企業。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局27企業所得稅匯算清繳概述企業所得稅匯算清繳概述 二、納稅人的責任二、納稅人的責任1.納稅人應當按照企業所得稅法及其實施條例和企業所得稅的有關規定，正確計算應納稅所得額和應納所得稅額，如實、正確填寫企業所得稅年度納稅申報表及其附表，完整、及時報送相關資料，并對納稅申報的真實性、準確性和完整性負法律責任。2.納稅人需要報經稅務機關審批、審核或備案的事項，應按有關程序、時限和要求報送材料等有關規定，在辦理企業所得稅年度納稅申報前及時辦理。 3.納稅人

22、未按規定期限進行匯算清繳，或者未報送管理辦法規定資料的，按照稅收征管法及其實施細則的有關規定處理。依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局28企業所得稅匯算清繳概述企業所得稅匯算清繳概述 三、納稅人的權利三、納稅人的權利1、延期申報權：納稅人因不可抗力，不能在匯算清繳期內辦理企業所得稅年度納稅申報或備齊企業所得稅年度納稅申報資料的，應按照稅收征管法及其實施細則的規定，申請辦理延期納稅申報。 2、糾錯重報權：納稅人在匯算清繳期內發現當年企業所得稅申報有誤的，可在匯算清繳期內重新辦理企業所得稅年度納稅申報。 3、結清稅款權：納稅人在納稅年度內預繳企業所得稅稅款少于應繳企業所得稅稅

23、款的，應在匯算清繳期內結清應補繳的企業所得稅稅款；預繳稅款超過應納稅款的，主管稅務機關應及時按有關規定辦理退稅，或者經納稅人同意后抵繳其下一年度應繳企業所得稅稅款。 4、延期繳款權：納稅人因有特殊困難，不能在匯算清繳期內補繳企業所得稅款的，應按照稅收征管法及其實施細則的有關規定，辦理申請延期繳納稅款手續。依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局29企業所得稅匯算清繳概述企業所得稅匯算清繳概述 四、納稅人匯算清繳報送的資料四、納稅人匯算清繳報送的資料（1）企業所得稅年度納稅申報表及其附表； （2）財務報表；（3）備案事項相關資料；（4）總機構及分支機構基本情況、分支機構征稅方式

24、、分支機構的預繳稅情況；（5）委托中介機構代理納稅申報的，應出具雙方簽訂的代理合同，并附送中介機構出具的包括納稅調整的項目、原因、依據、計算過程、調整金額等內容的報告；（6）涉及關聯方業務往來的，同時報送中華人民共和國企業年度關聯業務往來報告表； （7）主管稅務機關要求報送的其他有關資料。 納稅人采用電子方式辦理企業所得稅年度納稅申報的，應按照有關規定保存有關資料或附報紙質納稅申報資料。依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局30企業所得稅匯算清繳概述企業所得稅匯算清繳概述 五、匯總納稅企業所得稅的匯算清繳五、匯總納稅企業所得稅的匯算清繳1、實行跨地區經營匯總繳納企業所得稅的

25、納稅人，由統一計算應納稅所得額和應納所得稅額的總機構，按照上述規定，在匯算清繳期內向所在地主管稅務機關辦理企業所得稅年度納稅申報，進行匯算清繳；分支機構不進行匯算清繳。 2、經批準實行合并繳納企業所得稅的企業集團，由集團母公司（簡稱匯繳企業）在匯算清繳期內，向匯繳企業所在地主管稅務機關報送匯繳企業及各個成員企業合并計算填寫的企業所得稅年度納稅申報表，以及管理辦法規定的有關資料及各個成員企業的企業所得稅年度納稅申報表，統一辦理匯繳企業及其成員企業的企業所得稅匯算清繳。依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局31房地產企業如何預繳企業所得稅房地產企業如何預繳企業所得稅 企業所得稅

26、采取季度（月）預繳，年度匯算清繳的方法繳納。但房地產企業如何預繳企業所得稅，一直存在兩種觀點。一種觀點認為房地產開發企業季度預繳企業所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度待彌補虧損后的余額為應納稅所得額預繳企業所得稅。另一種觀點認為應直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業所得稅。兩種觀點的存在，使廣大房地產企業在預繳季度企業所得稅時無所適從。那么，房地產企業究竟應該如何預繳企業所得稅呢？依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局32房地產企業如何預繳企業所得稅房地產企業如何預繳企業所得稅 首先，根據企業所得稅法及其實施條例規定，企業所得稅應

27、當按照月度或者季度的實際利潤額預繳。房地產開發企業因其開發產品周期長，并且存在對未完工產品房屋預先進行銷售，收取預收款現象。 其次，國家稅務總局關于印發中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表等報表的通知（國稅函200844號）規定，“利潤總額”填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產開發企業可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤額等。也就是說房地產開發企業預計利潤額，只是月（季）預繳所得稅的計稅依據“利潤總額”的其中的一部分，而不是其全部。依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局33房地產企業如何預繳企業所得稅房地產企業如何預繳企業所得稅 再其次，根

28、據國家稅務總局關于填報企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知（國稅函2008635號）規定，中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）第4行“利潤總額”修改為“實際利潤額”，填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。從國稅函2008635號文的規定看，以前年度虧損在季度預繳申報時，是完全可以沖減實際利潤額的。 綜合以上理由，房地產開發企業直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業所得稅的觀點是錯誤的，房地產開發企業季度預繳企業所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度的待彌補虧損后的余額為應納稅所得

29、額預繳企業所得稅。依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局34房地產業主體稅種房地產業主體稅種 房地產稅收管理現狀房地產稅收管理現狀 房地產業稅收實務房地產業稅收實務 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局35房地產業稅收實務房地產業稅收實務 例例：新營業稅條例實施后，房地產企業支付境外企業或個人提供的設計勞務、咨詢勞務不再區分是否在境內發生，需要代扣代繳營業稅，但因為外國企業不需要交納城建稅及教育費附加，所以只需要代扣營業稅，如果勞務完全在國外發生，企業所得稅勞務以歸屬地來判斷所得來源地，不需要扣交預提所得稅，如果勞務在國內發生，構成常設機構的，不需要扣

30、交，由外國企業申報繳納。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局36房地產業稅收實務房地產業稅收實務 例例：房地產企業代收費用問題，代收的政府性基金和行政事業性收費如果符合營業稅新條例的3個條件，不必作為營業稅計稅依據，企業所得稅處理上作為代收代付款處理，但要注意一定要付出去，否則將作為應稅收入處理。依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局37房地產業稅收實務房地產業稅收實務 例例：代銷還是自銷的區別， 房地產商開發票給中介，中介開發票給購房人并代辦產權證，雖然中介和房產商簽的合同是按基價代銷，實際上不屬于代銷，房地產商按基價結算銷售不動產收入，中介按購銷

31、差價同樣按銷售不動產征稅，見國稅函（2005）917號，但如果說發票由房地產商直接開給購房戶呢，中介就按代理業來納稅，稅率一樣，稅目不致。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局38房地產業稅收實務房地產業稅收實務 例：轉讓出讓土地使用權差額還是全額納稅？例：轉讓出讓土地使用權差額還是全額納稅？ 財稅200316號文件規定：“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額”。單位和個人銷售其購置的不動產或轉讓其受讓的土地使用權的原價是指購置不動產、受讓土地使用權發票上注明的價款，不包括購進不動產、受讓土

32、地使用權過程中支付的各種費用和稅金。依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局39房地產業稅收實務房地產業稅收實務 例：新舊合同銜接問題。例：新舊合同銜接問題。 財稅（2009）112號規定，應稅行為和計稅營業額的確定以合同到期日和09年12月31日孰先為原則。 A和B08年1月1日簽3年租房合同，當時就收了360萬租金，老營業稅按權責發生制，08年每個月10萬來交營業稅，因為合同10年12月31日到期，因為納稅義務發生時間、稅率、納稅地點、扣繳義務人、人民幣折合率、減免稅優惠政策等從09年1月1號要按新營業稅來，所以09年1月1日租賃合同納稅義務發生時間為收到預收款的當天，所

33、以2月15號前得把240萬租賃業營業稅12萬交了。 A和境外B簽境外咨詢合同，也是08年1月1日，期限到09年6月30日，當天就收了180萬咨詢費，那么08年一年的120萬因為是境外的不需要交稅，09年呢？因為09年6月30日早于09年12月31日，所以應稅行為確定仍適用舊稅法，1分錢不用交。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局40房地產業稅收實務房地產業稅收實務 例例：村委會的土地如果辦理了政府征用改為國有土地，村委會收到的補償款作為土地使用者將土地歸還給土地所有者不征收營業稅。如果村委會私下與開發商搞小產權房建設，集體土地還是那個集體土地，還在村委會名下，那么取得的

34、開發商給的鈔票應當作為租賃業征收營業稅，什么時候收到什么時候產生納稅義務。 如果是農民房屋被拆遷取得的補償費呢？是否需要按照國稅函（1997）87號規定：對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按銷售不動產-其他土地附著物稅目征收營業稅。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局41房地產業稅收實務房地產業稅收實務 例例：B B房地產商以零價格銷售給房地產商以零價格銷售給CC一套房產，從政府處取得一套房產，從政府處取得100100萬收入，營業稅怎么辦？萬收入，營業稅怎么辦？ 根據新營業稅，將不動產無償贈與企業或個人需要視同銷售申報繳納營業稅，

35、企業所得稅也需要視同銷售處理，對于從政府處取得的100萬因為沒有為政府提供應稅行為，所以不需要繳納營業稅，但應當作為企業所得稅的收入。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局42房地產業稅收實務房地產業稅收實務 例：誠意金需要交納營業稅？例：誠意金需要交納營業稅？ 一房地產公司3月1日某樓盤正式開盤，每位欲購房戶需交納一萬元誠意金，才享有搖號選房的權利，規定在3月10日搖號并正式簽訂購房合同時，如簽訂合同則此誠意金抵充房款，如不簽訂合同，作為違約金歸房地產公司所有，那么房地產公司收取誠意金時需要交納營業稅嗎？簽訂合同時因購房戶不簽合同導致的違約金要交營業稅嗎？ 根據新修訂的

36、中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則第25條規定：納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天，那么誠意金是否屬于預收帳款呢？根據新會計準則，預收帳款科目指核算企業按照合同規定向購貨單位預收的款項，即預收帳款是建立在購貨合同基礎上的，對應于本例，即納稅人銷售不動產采取預收款方式的，所收到的預收款應當建立在購房合同基礎上，房地產公司3月1日收取誠意金時，顯然是尚未簽訂購房合同的。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局43房地產業稅收實務房地產業稅收實務 由上述分析可見本例的誠意金均不屬于建立在購房合同上的預收款性質，因此房地產公司

37、3月1日收取的誠意金不應作為預收帳款征收銷售不動產營業稅，如果3月10日購房者簽訂購房合同時，則建立在購房合同上的此一誠意金便符合了預收帳款的性質，此時應與其他房屋銷售價格與價外費用合并征收營業稅，如果購房者放棄簽訂合同，根據營業稅暫行條例規定的應稅范圍，房地產公司取得的此項收入并不屬于營業稅法所規定的應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產行為，即房地產公司所沒收的這筆違約金并不是建立在應稅行為基礎上的，因此不屬于營業稅征收范圍，不予征收營業稅，至于購房戶是否可以索回誠意金，則是相關民事法律的問題，購房戶可以在民事法律范圍內要求房地產商返還這筆預付款，因為本例中房地產商規定的不購房即沒收違約金的合

38、同本質上違背了合同法。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局44房地產業稅收實務房地產業稅收實務 例：例：房地產商賣房后承諾每平方米100元替購房戶租出去，如果以120元租出去的話，因為租賃合同是購房戶和租戶簽的，房地產商以20元差價按代理業納稅，如果只租了80元，房地產商虧了，自然沒有營業稅，但倒找給購房戶的20元差價因為沒有向購房戶提供應稅行為所以不涉及營業稅。 房地產商沒錢了，想法子將房子抵押給小張2年，小張給房地產商20萬，小張想想房子空著也是空著，于是租給小王30萬，房地產商屬于租賃業按20萬貸款利率核定征收，小王這20萬里面肯定含本利，就利錢再核定征收小王的金

39、融保險業營業稅，小王轉租的部分營業稅不得差額扣除，統統的交租賃業營業稅。依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局45房地產業稅收實務房地產業稅收實務 例例：無償贈送不動產免稅的例外。 財稅（2009）111號，離婚財產剖析，無償贈與配偶父母子女祖父母外祖父母孫子女外孫子女兄弟姐妹（體現了男女平等），承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或贍養人（撫養是大養小，贍養是小養大），房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼續人、遺囑繼承人或者受遺贈人。這里的死亡應當包括宣告死亡。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局46房地產業稅收實務房地產業稅收實務 例例：免租

40、期的營業稅處理，前兩年免租，后三年每年收取100萬租金，前兩年無償提供勞務且有正當理由，不需要交營業稅，后三年收到時就產生租賃業營業稅勞務，房產稅前兩年納稅人無租使用，由實際使用人按房產余值交房產稅，后三年看各省的規定，有的規定分年算，有的規定一次預收幾年房租的一次性交。城鎮土地使用稅無租使用的，由實際使用人來交。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局47房地產業稅收實務房地產業稅收實務 例：補充養老保險和補充年金保險的問題。例：補充養老保險和補充年金保險的問題。 兩險的重要前提是符合相關政府出臺的法律、法規、規章，財政部、國家稅務總局關于補充養老保險費補充醫療保險費有關

41、企業所得稅政策問題的通知（財稅200927號）規定：自2008年1月1日起，企業根據國家有關政策規定，為在本企業任職或者受雇的全體員工支付的補充養老保險費、補充醫療保險費，分別在不超過職工工資總額5%標準內的部分，在計算應納稅所得額時準予扣除；超過的部分，不予扣除。可見前提是“國家有關政策”，目前補充養老保險（年金）的國家政策是2004年5月1日開始施行的企業年金試行辦法，而補充醫療保險則由各地省市政府出臺相關規定。無論是哪項政策，都強調了兩險需分別以社會養老保險和社會醫療保險為基礎，即只有在繳納了社會養老保險與社會醫療保險后才可以參保兩險。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地

42、方稅務局48房地產業稅收實務房地產業稅收實務 例：2008年某企業支付補充養老保險6萬元，工資薪金總額100萬元，其中歸屬直接生產工人3萬元，管理人員3萬元。（為說明問題，例題簡化處理） 計提并繳納補充養老保險的會計分錄： 借：生產成本30000 借：管理費用30000 貸：應付職工薪酬-補充養老保險60000 借：應付職工薪酬-補充養老保險60000 貸：銀行存款60000 根據27號文規定，企業作納稅調增所得額10000元（60000-100萬5%）。其實企業真正進入當期損益的只有30000元，如果按照進入損益的30000元調整，只需調整5000元（30000-50萬5%）。類似于對固定資

43、產折舊的處理。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局49房地產業稅收實務房地產業稅收實務 例例：A房地產開發公司開發項目占地10000，土地成本已發生貨幣性支出5000萬元，其中支付土地價款3500萬元，拆遷貨幣補償1500萬元。總建造面積75000，建造成本7000萬元。平均售價3000元/。另外，在本項目中，需要按照11的比例，與拆遷戶兌現回遷房40套（平均每套150）。1.土地成本貨幣性支出為3500 1500=5000（萬元）借：開發成本土地征用及拆遷補償費5000貸：貨幣資金5000。2.第一期回遷房40套建造支出（700075000）40150=560（萬元）

44、借：開發成本土地征用及拆遷補償費560貸：開發成本建筑安裝工程費560。3.土地成本合計50005605560（萬元）4.單位可售建筑面積土地成本5560（7500040150）=805.80 5.單位可售建筑面積建筑成本（7000560）（7500040150） =933.33（元/） 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局50房地產業稅收實務房地產業稅收實務 例例：房地產開發企業根據通知第三十二條第一款可以預提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業量但尚未最終辦理結算的工程項目。房地產開發企業對發票不足金額據以預提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金

45、額。預提費用最高不得超過合同總金額的10%，且已開發票金額與預提費用總計不得超過本條款規定的合同總金額。預提的出包工程，自開發產品完工之日起超過2年仍未支付的，預提的出包工程款全額計入應納稅所得額；以后實際支付時可按規定稅前扣除。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局51房地產業稅收實務房地產業稅收實務 例例：預租問題，31號文規定：與承租人簽訂預約租賃協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租人取得的預租價款按租金確認收入的實現，也就是說企業所得稅規定是只有在交付使用時，才可以按租金確認收入，但是營業稅呢？營業稅租賃業納稅義務發生時間是收到預收款的當天，這個預收款前提是有合同，那么1月1號簽合同，當天收到租金10萬，當天就產生了營業稅納稅義務，而企業所得稅到2月1號交付時才產生納稅義務。 依法誠信納稅 共創和諧社會上饒縣地方稅務局上饒縣地方稅務局52房地產業稅收實務房地產業稅收實務 例例：房地產企業老板有錢，以公司名義在美國租了套房，邁阿密一套、夏威夷一套，白宮附近一套，付租金，這個租金需要扣交預提所得稅，但如果