1、房產稅稅制要素房產稅稅制要素1土地使用稅稅制要素土地使用稅稅制要素2熱點、疑點問題解析熱點、疑點問題解析3營改增后如何買房置地營改增后如何買房置地4 主要內容房產稅，是以房屋為征稅對象，按照房屋計稅余值或出租房屋的租金收入為征稅依據征收的一種財產稅。現行的房產稅暫行條例是國務院1986年9月15日發布，同年10月1日開始實施的。2008年12月31日，國務院公布了第546號令，自2009年1月1日起，廢止城市房地產稅暫行條例，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人（以下簡稱外資企業和外籍個人），依照中華人民共和國房產稅暫行條例繳納房產稅。納稅義務人納稅義務人房屋的產權所有人為房產稅的納稅義房

2、屋的產權所有人為房產稅的納稅義務人；務人；產權未確定及糾紛未解決的，由房產產權未確定及糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。代管人或者使用人繳納。房屋出租的由產權人繳納。房屋出租的由產權人繳納。基本規定u融資租賃的房屋，在租賃期內，出租方融資租賃的房屋，在租賃期內，出租方( (即金即金融性公司融性公司) )為房產稅的納稅義務人；租賃期滿后，為房產稅的納稅義務人；租賃期滿后，房屋產權所有人為納稅義務人。房屋產權所有人為納稅義務人。財政部財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知用稅有關問題的通知（財稅（財稅20091282009128號）號）2

3、0200909年年1212月月1 1日起三。日起三。特殊規定納稅義務人納稅義務人征稅對象征稅對象房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。 對于獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙對于獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產

4、。磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產。 征稅對象征稅對象特殊規定n對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅不征收房產稅; ;但對售出前房地產開發企業已使但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應征收房產稅。用或出租、出借的商品房應征收房產稅。n水泥廠的水泥罐、加油站罩棚不屬于房產。水泥廠的水泥罐、加油站罩棚不屬于房產。n已拆除不存在的房產不征收房產稅。已拆除不存在的房產不征收房產稅。n超齡使用的房屋應征收房產稅。超齡使用的房屋應征收房產稅。n閑置不用的房屋應征收房產稅。閑置不用的房屋應征收房產稅。征稅范圍征稅范圍n城市城市n縣城

5、縣城n建制鎮建制鎮n工礦區工礦區計稅依據計稅依據按照房屋原值征收按照房屋原值征收 按照房屋租金征收按照房屋租金征收 房產原值一次減除房產原值一次減除10%10%至至30%30%后的余值計算后的余值計算繳納。我市規定的減除比例為繳納。我市規定的減除比例為3030。 計稅依據計稅依據財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知有關問題的通知（財稅（財稅20081522008152）規定）規定“對依對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產固定資產科目中

6、，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按照國家會計制度規定核算并記載算。對納稅人未按照國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估的，應按規定予以調整或重新評估”。房屋原價計稅依據計稅依據附屬設備和配套設施為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在中央

7、空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。產原值，計征房產稅。計稅依據計稅依據土地價值關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知等政策的通知（財稅（財稅20101212010121號號 ）規定：）規定：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。成本費用等。計稅依據計

8、稅依據從租計征房產出租的，以房產租金收入為房產稅的房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。計稅依據。山東地方稅務局關于房產稅有關政策規定的公告山東地方稅務局關于房產稅有關政策規定的公告（20132013年第年第4 4號），自號），自20132013年年1010月月1414日起，對承租人日起，對承租人轉租的房產，由轉租人按其所得租金收入扣除轉租房轉租的房產，由轉租人按其所得租金收入扣除轉租房產所支付的租金后的余額計算繳納房產稅規定廢止。產所支付的租金后的余額計算繳納房產稅規定廢止。計稅依據計稅依據房產轉租山東地方稅務局關于房產稅有關政策規定的公告山東地方稅務局關于房產稅有關政策規定的公告（

9、20132013年第年第4 4號），自號），自20132013年年1010月月1414日起，對承租人日起，對承租人轉租的房產不征房產稅。轉租的房產不征房產稅。免租期規定對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。房產原值繳納房產稅。計稅依據計稅依據無租使用房產無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。也就是說，依照房產余值代繳納房產稅。也就是說，在無租使用情況下，房產稅的納稅義務主在無租使用情

10、況下，房產稅的納稅義務主體仍為產權所有人，只是由使用人代為繳體仍為產權所有人，只是由使用人代為繳納房產稅。納房產稅。計稅依據計稅依據地下建筑對于具備房屋功能的地下建筑自用的，按以下方對于具備房屋功能的地下建筑自用的，按以下方式計稅：式計稅：1 1）工業用途房產，以房屋原價的）工業用途房產，以房屋原價的5060%5060%作為應作為應稅房產原值。（我市規定為稅房產原值。（我市規定為50%50%）2 2）商業和其他用途房產，以房屋原價的）商業和其他用途房產，以房屋原價的70807080作為應稅房產原值。（我市規定為作為應稅房產原值。（我市規定為70%70%）計稅依據計稅依據地下建筑對于具備房屋功能

11、的地下建筑自用的，按以下方對于具備房屋功能的地下建筑自用的，按以下方式計稅：式計稅：1 1）工業用途房產，以房屋原價的）工業用途房產，以房屋原價的5060%5060%作為應作為應稅房產原值。（我市規定為稅房產原值。（我市規定為50%50%）2 2）商業和其他用途房產，以房屋原價的）商業和其他用途房產，以房屋原價的70807080作為應稅房產原值。（我市規定為作為應稅房產原值。（我市規定為70%70%）計稅依據計稅依據未竣工決算已投入使用對已經投入使用但工程尚未決算的，在工程決算對已經投入使用但工程尚未決算的，在工程決算前，暫按工程預算價值計算繳納房產稅；對工程前，暫按工程預算價值計算繳納房產稅

12、；對工程決算后，應自工程決算之次月起，按固定資產決決算后，應自工程決算之次月起，按固定資產決算價值計算繳納房產稅，對工程決算前已按預算算價值計算繳納房產稅，對工程決算前已按預算價值計算繳納的稅款應多退少補。價值計算繳納的稅款應多退少補。 稅稅 率率從值計征應納房產稅從值計征應納房產稅房屋原值房屋原值 （1 13030） 1.2% 1.2% 從租計征應納房產稅從租計征應納房產稅房屋租金收入房屋租金收入 12 12（4 4） 計算公式計算公式u按房屋原值征收按房屋原值征收1.21.2u按租金收入征收按租金收入征收12%12%u自自20082008年年3 3月月1 1日起，財稅日起，財稅200824

13、200824號文件規號文件規定：定：“對個人出租住房，不區分用途，按對個人出租住房，不區分用途，按4 4的稅率征收房產稅。對企事業單位、社會團體的稅率征收房產稅。對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按的住房，減按4 4的稅率征收房產稅。的稅率征收房產稅。2022-6-8青島市地方稅務局22中華人民共和國房產稅暫行條例中華人民共和國房產稅暫行條例第五條第五條規定下列房產免納房產稅：規定下列房產免納房產稅：l國家機關、人民團體、軍隊自用的房產國家機關、人民團體、軍隊自用的房產l由國家財政部門撥付事業經費的單位自用由國家財政

14、部門撥付事業經費的單位自用的房產的房產l宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產l個人所有非營業用的房產個人所有非營業用的房產l經財政部批準免稅的其他房產經財政部批準免稅的其他房產稅收優惠稅收優惠2022-6-8青島市地方稅務局23新增減免稅項目新增減免稅項目 醫療衛生機構醫療衛生機構 老年服務機構老年服務機構 學生公寓學生公寓 供熱企業供熱企業 軍隊出租房屋軍隊出租房屋 廉租房廉租房 農貿、農產品批發市場農貿、農產品批發市場 公交站場公交站場 職工宿舍職工宿舍已廢止的減免稅項目已廢止的減免稅項目高新技術企業高新技術企業搬遷改造企業搬遷改造企業關閉停產企業關閉停產企

15、業福利企業福利企業校辦企業校辦企業高校后勤高校后勤稅收優惠稅收優惠2022-6-8青島市地方稅務局24u 納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。u 納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。納稅人在辦理驗收手續前已使用或出月起征收房產稅。納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租、出借的新建房屋，自投入使用次月起按規定征收房租、出借的新建房屋，自投入使用次月起按規定征收房產稅。產稅。u 納稅人新購入或撥入的房產應從購入或撥入的次月起征納稅人新購入或撥入的房產應從購入或撥入的次月起征收

16、房產稅。收房產稅。u購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅。購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅。u購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅。產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅。u出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅。產稅。納稅義務發生時間納稅義務發生時間2022-6-8青島市地方稅務局25 納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房

17、產稅、城鎮土地使用稅納稅義化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。包括房的實物或權利狀態發生變化的當月末。包括房屋拆遷、土地收回、房地產轉讓、投資注入、屋拆遷、土地收回、房地產轉讓、投資注入、分立、合并等。分立、合并等。納稅義務截止時間納稅義務截止時間2022-6-8青島市地方稅務局26從價計征房產稅規定：從價計征房產稅規定：自用房屋的納稅人季度終了自用房屋的納稅人季度終了1515日內申報繳納上季度日內申報繳納上季度從價計征的房產稅。從價計征的房產稅。從租計征房產稅規定：從租計征房

18、產稅規定： 出租房屋的納稅人季度終了出租房屋的納稅人季度終了1515日內申報繳納上日內申報繳納上季度季度 取得的出租收入應納稅的房產稅。代開發票取得的出租收入應納稅的房產稅。代開發票的先稅后票。的先稅后票。 納稅期限納稅期限2022-6-8青島市地方稅務局27納稅地點納稅地點 房產稅由房產所在地的稅務機關征收房產稅由房產所在地的稅務機關征收, , 房產不在房產不在一地的人，應按房產的座落地點，分別向房產所一地的人，應按房產的座落地點，分別向房產所在地的稅務機關繳納房產稅。在地的稅務機關繳納房產稅。 跨行政區（市）擁有經營性房產、土地的納稅人，跨行政區（市）擁有經營性房產、土地的納稅人，應分別到

19、房產、土地坐落地主管稅務機關辦理臨應分別到房產、土地坐落地主管稅務機關辦理臨時稅務登記，并進行稅源登記。時稅務登記，并進行稅源登記。2022-6-8青島市地方稅務局28城鎮土地使用稅土地使用稅是國家在城市、縣城、建制鎮和工礦區土地使用稅是國家在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人，以其實范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據，按照規定的稅額標際占用的土地面積為計稅依據，按照規定的稅額標準計算征收的稅種。準計算征收的稅種。20062006年年1212月月3131日國務院發布了日國務院發布了國務院關于修改國務院關于修改中華人民共和國城鎮土地

20、使用中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例稅暫行條例的決定的決定（中華人民共和國國務院令（中華人民共和國國務院令第第483483號），對號），對19881988暫行條例作了相應修改。暫行條例作了相應修改。2022-6-8青島市地方稅務局29納稅義務人納稅義務人中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例第第二條規定：在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍二條規定：在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照本（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地

21、使用稅。條例的規定繳納土地使用稅。基本規定2022-6-8青島市地方稅務局30納稅義務人納稅義務人土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。對免稅單位無償使用納稅單位的土地對免稅單位無償使用納稅單位的土地( (如公安、海如公安、海關等單位使用鐵路、民航等單位的土地關等單位使用鐵路、民航等單位的土地) )，免征土地，免征土地使用稅；對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅使用稅；對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納土地使用稅。單位應照章繳納土地使用稅。”自自20062006年年5 5月月1 1日起，在城鎮土地使用稅征稅范圍內日起，在城鎮

22、土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按權流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅。規定繳納城鎮土地使用稅。具體規定2022-6-8青島市地方稅務局31n城市城市n縣城縣城n建制鎮建制鎮n工礦區工礦區征稅范圍2022-6-8青島市地方稅務局32計稅依據計稅依據暫行條例暫行條例第三條規定：土地使用稅以納稅人第三條規定：土地使用稅以納稅人實實際占用際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。征收。土地使用稅以納稅

23、人實際占用的土地面積為計稅依土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。實際占用的土地面積據，依照規定稅額計算征收。實際占用的土地面積尚未測量的，納稅人持有合法土地使用證書的，以尚未測量的，納稅人持有合法土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準；尚未核發土地使用證書證書確認的土地面積為準；尚未核發土地使用證書的，納稅人應當向當地稅務機關據實申報實際占用的，納稅人應當向當地稅務機關據實申報實際占用的土地面積。的土地面積。 基本規定2022-6-8青島市地方稅務局33計稅依據計稅依據u土地使用權共有的各方，應按其實際使用的土地土地使用權共有的各方，應按其實際使用的土地面積

24、占總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅。面積占總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅。u納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權土地上納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅。建筑總面積的比例計征土地使用稅。具體規定在房地產開發項目完工后至房地產全部出售期間，在房地產開發項目完工后至房地產全部出售期間，對未出售部分和已經出售部分，應由房地產開發對未出售部分和已經出售部分，應由房地產開發企業和購買者分別按出售與未出售房產的建筑面企業和購買者分別按出售與未出售房產的建筑面積比例分攤計算

25、繳納土地使用稅。積比例分攤計算繳納土地使用稅。 2022-6-8青島市地方稅務局34計稅依據計稅依據自自20092009年年1212月月1 1日起日起, ,對在城鎮土地使用稅征稅范對在城鎮土地使用稅征稅范圍內圍內單獨建造單獨建造的地下建筑用地，按規定征收城鎮的地下建筑用地，按規定征收城鎮土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計未標明土地面積

26、的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建筑用地暫按應征稅款算應征稅款。對上述地下建筑用地暫按應征稅款的的50%50%征收城鎮土地使用稅。征收城鎮土地使用稅。地下建筑用地2022-6-8青島市地方稅務局35城鎮土地使用稅采用幅度定額稅率。新修定后城鎮土地使用稅采用幅度定額稅率。新修定后的的暫行條例暫行條例規定：土地使用稅每平方米年規定：土地使用稅每平方米年稅額如下：稅額如下：1 1、大城市、大城市1.51.5元至元至3030元元2 2、中等城市、中等城市1.21.2元至元至2424元元3 3、小城市、小城市0.90.9元至元至1818元元4 4、縣城、建制鎮、工礦區、縣城、建制鎮、工

27、礦區0.60.6元至元至1212元元稅率稅率2022-6-8青島市地方稅務局36我市的單位稅額標準及其他城市比較我市的單位稅額標準及其他城市比較城市城市一一級級地地二二級級地地三三級級地地四四級級地地五五級級地地六六級級地地七七級級地地四市四市一一級級四市四市二二級級工工礦區礦區建制建制鎮鎮青青島島242416161414121210108 86 610108 85 5濟濟南南202016168 86 610108 85 52022-6-8青島市地方稅務局37條例條例第六條規定下列土地免繳土地使用稅：第六條規定下列土地免繳土地使用稅： 國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；國家機關、人民團體、軍

28、隊自用的土地； 由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地; ; 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地； 市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地； 直接用于農、林、牧、漁業的生產用地；直接用于農、林、牧、漁業的生產用地； 經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅用的月份起免繳土地使用稅5 5年至年至1010年；年； 由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他

29、用地。和其他用地。稅收優惠稅收優惠2022-6-8青島市地方稅務局38對物流企業自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲設施用地，自對物流企業自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲設施用地，自20122012年年1 1月月1 1日起至日起至20142014年年1212月月3131日，減日，減半征收半征收城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅。 稅收優惠稅收優惠大宗商品倉儲設施用地（已到期）稅收優惠稅收優惠城市公交站場道路客運站場城市公交站場和道路客運站場免征城鎮土地使用稅，執行城市公交站場和道路客運站場免征城鎮土地使用稅，執行期限為期限為20132013年年1 1月月1 1日至日至20152015年年121

30、2月月3131日。日。稅收優惠稅收優惠農產品批發市場和農貿市場專門經營農產品的農產品批發市場和農貿市場，其使用的房產專門經營農產品的農產品批發市場和農貿市場，其使用的房產和土地，自和土地，自20132013年年1 1月月1 1日至日至20152015年年1212月月3131日，暫免征收房產日，暫免征收房產稅和城鎮土地使用稅。稅和城鎮土地使用稅。 2022-6-8青島市地方稅務局39企業搬遷后，其原有場地和新場地都使用的，均企業搬遷后，其原有場地和新場地都使用的，均應照章征收土地使用稅；原有場地不使用的，應照章征收土地使用稅；原有場地不使用的，可暫免征收土地使用稅。可暫免征收土地使用稅。稅收優惠

31、稅收優惠搬遷企業的用地搬遷企業的用地稅收優惠稅收優惠企業的綠化用地企業的綠化用地 對企業廠區對企業廠區( (包括生產、辦公及生活區包括生產、辦公及生活區) )以內的綠以內的綠化用地，應照章征收土地使用稅，廠區以外的公化用地，應照章征收土地使用稅，廠區以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收土地使用稅。土地使用稅。2022-6-8青島市地方稅務局40 對企業范圍內的荒山、林地、湖泊等占地，尚未對企業范圍內的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，可暫免征收土地使用稅。（利用的，可暫免征收土地使用稅。（財政部、財政部、國家稅務總局關于企業范圍內荒山林

32、地湖泊等占國家稅務總局關于企業范圍內荒山林地湖泊等占地城鎮土地使用稅有關政策的通知地城鎮土地使用稅有關政策的通知（財稅（財稅2012014141號）規定號）規定2014-20152014-2015年減半征收、年減半征收、20162016年全額年全額征收）征收） 稅收優惠稅收優惠企業范圍內的荒山、林地、湖泊等占地企業范圍內的荒山、林地、湖泊等占地2022-6-8青島市地方稅務局41 征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次日起繳納土地使用稅。 通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬于通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，新征用

33、的耕地，納稅人應按照財政部 國家稅務總局關于房產稅 城鎮土地使用稅有關政策的通知（財稅2006186號）第二條規定執行。以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。納稅義務發生時間納稅義務發生時間納稅人受讓國有土地使用權，并納稅人受讓國有土地使用權，并繳納耕地占用稅，土地使用稅納繳納耕地占用稅，土地使用稅納稅義務發生時間稅義務發生時間錯誤。錯誤。問題一案例 某單位某單位20112011年年8 8月與國土局簽訂了月與國土局簽訂了國有土地使用權出讓合同，國有土地使用權出讓合

34、同，約定約定當月交付土地，當月交付土地，土地面積土地面積95479547平方米，平方米，20112011年年1010月繳納耕地占用稅，月繳納耕地占用稅，該單位該單位從從20122012年年1010月起繳納土地使用稅。月起繳納土地使用稅。問題一解析 土地使用稅暫行條例規定：征用的土地使用稅暫行條例規定：征用的耕地，自批準征用之日起滿耕地，自批準征用之日起滿1 1年時開始年時開始繳納土地使用稅。繳納土地使用稅。 批準征用：農用地轉用批準。批準征用：農用地轉用批準。問題一解析 關于明確土地使用稅和印花稅若干政關于明確土地使用稅和印花稅若干政策問題的通知策問題的通知 （魯地稅函（魯地稅函2008126

35、2008126號）規定：征用的耕地，應自雙方簽訂號）規定：征用的耕地，應自雙方簽訂出讓合同約定的交付土地時間滿一年的出讓合同約定的交付土地時間滿一年的次月起繳納土地使用稅次月起繳納土地使用稅。問題一解析總局總局關于通過招拍掛方式取得土關于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮土地使用稅問題的公告地繳納城鎮土地使用稅問題的公告規定：通過招標、拍賣、掛牌方式規定：通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，應耕地，應自簽訂出讓合同約定自簽訂出讓合同約定交付交付土地的次月繳納土地使用稅土地的次月繳納土地使用稅。問題一解析20142014年年1212月月3131日

36、（含）以后通過招日（含）以后通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，按照本公告的規定執行。地，按照本公告的規定執行。20142014年年1212月月3131日日以前以前通過招、拍賣通過招、拍賣、掛方式取得的建設用地、掛方式取得的建設用地，繳納耕，繳納耕地占用稅的，按省局規定執行。地占用稅的，按省局規定執行。問題二房地產開發企業房地產開發企業開發建設用地，將開發建設用地，將不屬于不屬于免稅面積免稅面積分攤土地進行扣除分攤土地進行扣除，少繳土地使用稅少繳土地使用稅。問題二案例 某開發項目占地某開發項目占地8 8萬平方米，總建筑面萬平方米，總建筑面積積1616萬平方米萬

37、平方米, ,地上地上1414萬平方米，地下萬平方米，地下車位車位面積面積2 2萬平方米，其中物業用房建萬平方米，其中物業用房建筑筑10001000平方米平方米, ,配建居委會配建居委會建筑建筑10001000平平方米，配建學校占地面積方米，配建學校占地面積1 1萬平方米。萬平方米。問題二解析該單位申報土地使用稅計稅面積該單位申報土地使用稅計稅面積8-1-(0.28-1-(0.216168)=6.98)=6.9萬萬存在的問題：存在的問題：一是一是將不屬于免稅面積的建筑物進將不屬于免稅面積的建筑物進行分攤。行分攤。二是二是建筑物分攤土地面積建筑物分攤土地面積的方法不正確。的方法不正確。 問題三解析

38、免稅用地扣除表規劃批準配套居委會派出所學校幼兒園、托兒所醫院建筑面積免稅面積免稅面積=免稅建筑面積總建筑面積土地總面積初期應稅土地面積=土地總面積-免稅土地面積合計問題三房地產開發企業在未辦理房產移交房地產開發企業在未辦理房產移交手續前，手續前，扣減應稅土地面積，扣減應稅土地面積，少繳少繳土地使用稅土地使用稅。問題三案例某公司某公司20122012年年8 8月分別受讓國有土地面月分別受讓國有土地面積積2 2萬平方米，可售建筑面積萬平方米，可售建筑面積4 4萬平方萬平方米，米，20142014年年4 4月開始交付房屋，月開始交付房屋，4-64-6月月每月交付房屋每月交付房屋1 1萬平方米。納稅人

39、萬平方米。納稅人7 7月月份申報土地使用稅應稅面積份申報土地使用稅應稅面積：2 2(1-3(1-34)=0.54)=0.5萬萬平方米。平方米。問題三解析存在的問題：存在的問題：一是土地使用稅納稅義務終止時間一是土地使用稅納稅義務終止時間。二是土地使用稅應按月計算土地應稅二是土地使用稅應按月計算土地應稅面積面積。問題三解析納稅義務的截止時間納稅義務的截止時間：房地產企業開發商品房已經銷售的房地產企業開發商品房已經銷售的，土地使用稅納稅義務的截止時間，土地使用稅納稅義務的截止時間為商品房實物或權利狀態發生變化為商品房實物或權利狀態發生變化即商品房交付使用的當月末。即商品房交付使用的當月末。問題三解

40、析每月應納土地使用稅每月應納土地使用稅= =開發初期應開發初期應稅土地總面積（稅土地總面積（1 1截至上月末截至上月末累計銷售商品房交付使用的建筑面累計銷售商品房交付使用的建筑面積商品房可售總建筑面積）土積商品房可售總建筑面積）土地使用稅單位稅額標準地使用稅單位稅額標準12 12 。 問題三解析開發用地計算表月份上月交付房屋建筑面積本月減少應稅土地面積累計交付房產面積累計減少土地應稅面積本月應交土地使用稅面積1234 100005000100005000150005 10000100002000010000100006 1000015000300001500050007 8 9 10 11 1

41、2 問題四出租房屋，取得租金收入，仍出租房屋，取得租金收入，仍按按房房產原值計算繳納房產稅產原值計算繳納房產稅。問題四案例 某單位某單位20132013年初固定資產年初固定資產“房屋建筑物房屋建筑物”原值原值250250萬元，其中露天倉儲萬元，其中露天倉儲5050萬元萬元。出租出租房產原值房產原值5050萬元，萬元，20132013年取得年租金收入年取得年租金收入2828萬元，該單位萬元，該單位20132013年應按原值繳納房產年應按原值繳納房產稅（稅（250-50250-50）70701.21.2=1.68=1.68萬元。萬元。問題四解析檢查檢查出的出的問題：自用房產按房產原問題：自用房產按

42、房產原值繳納房產（值繳納房產（250-50-50250-50-50）70701.21.2=1.26=1.26萬元；萬元；出租房產按租金繳納房產稅出租房產按租金繳納房產稅28281212=3.36=3.36萬元；萬元；少繳納少繳納3.36+1.26-1.68=2.943.36+1.26-1.68=2.94萬元萬元問題五土地使用權價值如何并入房產原值土地使用權價值如何并入房產原值計算繳納房產稅。計算繳納房產稅。問題五解析財稅財稅20101212010121號號 規定：規定： 對按照房對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括核算，房產原

43、值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等土地發生的成本費用等。問題五解析p宗地：是土地宗地：是土地權屬權屬界址界址線圍線圍成的地成的地塊塊，是土，是土地登地登記記和地籍和地籍調查調查的基本的基本單單位，一般情位，一般情況況下，下，一宗土地一宗土地為為一一個權屬單個權屬單位。位。p容容積積率：是指一宗土地上建筑物（不含地下率：是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）建筑物）總總建筑面建筑面積與該積與該宗土地面宗土地面積積之比，是之比，是反映土地使用強度的指反映土地使用強度的指標標。問題五解析某工廠有一宗土地占地某工廠有一宗土地占地2000020000平米，土地平米，土地單價單價10001000元，該宗土地上房屋建筑面積元，該宗土地上房屋建筑面積8 8000000平米，計算該宗地容積率平米，計算該宗地容積率= =總建筑面總建筑面積積/ /土地面積土地面積=8000/20000=0.4=8000/20000=0.4，因此，因此，計入房產原值的地價計入房產原值的地價= =應稅房產建筑面積應稅房產建筑面積2 2土地單價土地單價=8000=80002 20.1=16000