1、1基于基于房地產估價報告評審標準房地產估價報告評審標準的的房地產估價技術報告房地產估價技術報告專題講座專題講座房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 高炳華高炳華 華中師范大學經濟學院華中師范大學經濟學院 MBAMBA教育中心教育中心 教授教授 博士博士住建部房地產估價與房地產經紀專家委員會委員住建部房地產估價與房地產經紀專家委員會委員英國皇家特許測量師學會、香港產業測量師學會會員英國皇家特許測量師學會、香港產業測量師學會會員中國房地產估價師與房地產經紀人學會資深會員中國房地產估價師與房地產經紀人學會資深會員2基于基于房地產估價報告評審標準房地產估價報告評審標準的的房地產估價技術報告房地產估

2、價技術報告專題講座專題講座主要內容主要內容: :估價技術報告的構成估價技術報告的構成估價技術報告的評審標準和寫作要求估價技術報告的評審標準和寫作要求一、估價對象實物狀況描述與分析一、估價對象實物狀況描述與分析二、估價對象權益狀況描述與分析二、估價對象權益狀況描述與分析三、估價對象區域狀況描述與分析三、估價對象區域狀況描述與分析四、市場背景描述與分析四、市場背景描述與分析五、估價對象最高最佳利用分析五、估價對象最高最佳利用分析六、估價方法適用性分析六、估價方法適用性分析七、估價測算過程七、估價測算過程八、估價結果確定八、估價結果確定房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 房地產估價報告評審標準

3、房地產估價報告評審標準中國房地產估價師與房地產經紀人學會中國房地產估價師與房地產經紀人學會3房地產估價規范房地產估價規范( (一一) )個別因素分析個別因素分析( (二二) )區域因素分析區域因素分析( (三三) )市場背景分析市場背景分析( (四四) )最高最佳使用分析最高最佳使用分析( (五五) )估價方法選用估價方法選用( (六六) )估價測算過程估價測算過程( (七七) )估價結果確定估價結果確定房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 房地產估價技術報告房地產估價技術報告的構成的構成房地產估價報告評審標準房地產估價報告評審標準( (試行試行) ) ( (一一) )估價對象實物狀況描述

4、與分析估價對象實物狀況描述與分析( (二二) )估價對象權益狀況描述與分析估價對象權益狀況描述與分析( (三三) )估價對象區域狀況描述與分析估價對象區域狀況描述與分析( (四四) )市場背景描述與分析市場背景描述與分析( (五五) )估價對象最高最佳利用分析估價對象最高最佳利用分析( (六六) )估價方法適用性分析估價方法適用性分析( (七七) )估價測算過程估價測算過程( (八八) )估價結果確定估價結果確定 4房地產估價技術報告評審標準和寫作要求房地產估價技術報告評審標準和寫作要求一、估價對象實物狀況描述與分析一、估價對象實物狀況描述與分析( (一一) “) “實物狀況描述與分析實物狀況

5、描述與分析”的評審項目和評審標準的評審項目和評審標準1.“1.“實物狀況描述與分析實物狀況描述與分析”評評審項目審項目 (1)(1)土地實物狀況描述與分析土地實物狀況描述與分析 (2)(2)建筑物實物狀況描述與分析建筑物實物狀況描述與分析 2.“2.“實物狀況描述與分析實物狀況描述與分析”評評審標準審標準n描述內容完整，分析客觀，具有針對性。描述內容完整，分析客觀，具有針對性。(3(3分分) )房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 ( (二二) “) “實物狀況描述與分析實物狀況描述與分析”的扣分項目分值及說明的扣分項目分值及說明1.“1.“土地實物狀況描述與分析土地實物狀況描述與分析”的

6、扣分項目分值及說明的扣分項目分值及說明 (1)(1)描述內容包括：名稱、四至、面積、用途、形狀、地描述內容包括：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢、開發程度等。每缺少一項，扣形地勢、開發程度等。每缺少一項，扣0.50.5分。分。 (2)(2)缺少分析的，扣缺少分析的，扣2 2分。分。 (3)(3)分析針對性不強的，扣分析針對性不強的，扣0.50.51 1分。分。 5一、估價對象實物狀況描述與分析一、估價對象實物狀況描述與分析2.“2.“建筑物實物狀況描述與分析建筑物實物狀況描述與分析”的扣分項目分值及說明的扣分項目分值及說明房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 (1)(1)描述內容包括

7、：名稱、規模、用途、層數、建筑結描述內容包括：名稱、規模、用途、層數、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、層高、空間布局、建成構、設施設備、裝飾裝修、層高、空間布局、建成時間、使用及維護狀況、完損狀況等。每缺少一項，時間、使用及維護狀況、完損狀況等。每缺少一項，扣扣0.50.5分。分。(2)(2)缺少分析的，扣缺少分析的，扣2 2分。分。(3)(3)分析針對性不強的，扣分析針對性不強的，扣0.50.51 1分。分。 6一、估價對象實物狀況描述與分析一、估價對象實物狀況描述與分析房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 ( (三三)“)“實物狀況描述與分析實物狀況描述與分析”的寫作要求的寫作要求1.“

8、1.“土地實物狀況描述土地實物狀況描述”的要求：的要求：完整、翔實、具體、完整、翔實、具體、不缺項、針對性強、表述規范。具體內容包括：不缺項、針對性強、表述規范。具體內容包括：(1)(1)土地的名稱、用途、級類別的描述；土地的名稱、用途、級類別的描述；(2)(2)土地的面積、四至、形狀狀況的描述；土地的面積、四至、形狀狀況的描述；(3)(3)土地的、地勢、地質水文狀況的描述；土地的、地勢、地質水文狀況的描述；(4)(4)土地平整程度、開發程度狀況的描述；土地平整程度、開發程度狀況的描述；(5)(5)土地的規劃限制條件等描述。土地的規劃限制條件等描述。72.“2.“土地實物狀況分析土地實物狀況分

9、析”的要求：的要求：客觀、透徹、具有針對客觀、透徹、具有針對性。具體內容包括：性。具體內容包括：(1)(1)土地面積、形狀不同對土地的利用及價值的影響分析；土地面積、形狀不同對土地的利用及價值的影響分析；(2)(2)基礎設施完備程度不同對房地產價值的影響分析；基礎設施完備程度不同對房地產價值的影響分析；(3)(3)平整程度、地勢、地質不同對房地產價值的影響分析；平整程度、地勢、地質不同對房地產價值的影響分析；(4)(4)土地的可分割或合并對土地的利用及價值的影響分析；土地的可分割或合并對土地的利用及價值的影響分析；(5)(5)臨街狀況不同對土地的利用及價值的影響分析；臨街狀況不同對土地的利用及

10、價值的影響分析；(6)(6)不同用途估價對象對土地實物狀況利用的一般要求。不同用途估價對象對土地實物狀況利用的一般要求。一、估價對象實物狀況描述與分析一、估價對象實物狀況描述與分析房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 83.“3.“建筑物實物狀況描述建筑物實物狀況描述”的要求：的要求：全面、翔實、具體、全面、翔實、具體、不缺項、針對性強、表述規范。具體內容包括：不缺項、針對性強、表述規范。具體內容包括：(1)(1)建筑物名稱、規模、用途、層數、層高、建成時間的描建筑物名稱、規模、用途、層數、層高、建成時間的描述；述；(2)(2)建筑結構、設施設備建筑結構、設施設備( (水、電、氣等水、電、

11、氣等) )狀況的描述；狀況的描述；(3)(3)建筑物裝飾裝修狀況、檔次的描述；建筑物裝飾裝修狀況、檔次的描述；(4)(4)建筑物平面布置、空間布局、交通狀況、功能效果方面建筑物平面布置、空間布局、交通狀況、功能效果方面的描述；的描述；(5)(5)建筑物使用及維護狀況、完損狀況的描述；建筑物使用及維護狀況、完損狀況的描述；(6)(6)室外公共配套設施完備程度狀況等描述。室外公共配套設施完備程度狀況等描述。房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 一、估價對象實物狀況描述與分析一、估價對象實物狀況描述與分析94.“4.“建筑物實物狀況分析建筑物實物狀況分析”的要求：的要求：全面、客觀、透徹、針對全

12、面、客觀、透徹、針對性強。具體內容包括：性強。具體內容包括：(1)(1)結構類型不同對建筑物造價高低、利用效果及價值影響分析：結構類型不同對建筑物造價高低、利用效果及價值影響分析：如結構類型不同造價的關系，結構不同其耐久性、可改造如結構類型不同造價的關系，結構不同其耐久性、可改造性與價值的關系；性與價值的關系；(2)(2)房屋設備檔次與性能不同對建筑物功能與價值的關系房屋設備檔次與性能不同對建筑物功能與價值的關系; ;(3)(3)平面形式與交通對建筑物的利用及價值影響分析；平面形式與交通對建筑物的利用及價值影響分析；(4)(4)不同裝飾裝修風格、檔次利用及價值影響分析；不同裝飾裝修風格、檔次利

13、用及價值影響分析；(5)(5)維護使用狀況（結構、裝修、設備）現狀分析；維護使用狀況（結構、裝修、設備）現狀分析；(6)(6)物質折舊分析要與結構、裝修、設備實際狀況、壽命、價值物質折舊分析要與結構、裝修、設備實際狀況、壽命、價值比重緊密結合；比重緊密結合；(7)(7)要進行功能折舊分析的嘗試；要進行功能折舊分析的嘗試；(8)(8)進行必要的外部性分析。進行必要的外部性分析。一、估價對象實物狀況描述與分析一、估價對象實物狀況描述與分析房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 10( (一一)“)“權益狀況描述與分析權益狀況描述與分析”評審標準評審標準n描述內容完整，分析客觀，具有針對性。描述內

14、容完整，分析客觀，具有針對性。(3(3分分) )( (二二)“)“權益狀況描述與分析權益狀況描述與分析”的扣分項目分值及說明的扣分項目分值及說明(1)(1)土地權益狀況描述內容包括：土地所有權狀況、土地使用權土地權益狀況描述內容包括：土地所有權狀況、土地使用權狀況、他項權利設立情況、土地使用管制、其他特殊情況等。狀況、他項權利設立情況、土地使用管制、其他特殊情況等。每缺少一項，扣每缺少一項，扣0.50.5分。分。(2)(2)建筑物權益狀況描述內容包括：房屋所有權狀況、他項權利建筑物權益狀況描述內容包括：房屋所有權狀況、他項權利設立情況、出租或者占用情況、其他特殊情況等。每缺少一設立情況、出租或

15、者占用情況、其他特殊情況等。每缺少一項，扣項，扣0.50.5分。分。(3)(3)在建工程權益狀況描述內容包括：建設用地規劃許可證、建在建工程權益狀況描述內容包括：建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證等的取得情況。設工程規劃許可證、建設工程施工許可證等的取得情況。(4)(4)缺少分析的，扣缺少分析的，扣2 2分。分。(5)(5)分析針對性不強的，扣分析針對性不強的，扣0.50.51 1分。分。 房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 二、估價對象權益狀況描述與分析二、估價對象權益狀況描述與分析11( (三三) “) “估價對象權益狀況分析估價對象權益狀況分析”的寫作要求的

16、寫作要求1.“1.“估價對象權益狀況分析估價對象權益狀況分析”的總體要求：的總體要求：(1)(1)結合法律與法規、規劃、合同等，分析估價對象使用的結合法律與法規、規劃、合同等，分析估價對象使用的合法性；合法性；(2)(2)結合估價對象法定用途、使用年限進行價值影響分析；結合估價對象法定用途、使用年限進行價值影響分析；(3)(3)權益狀況不同時，估價方法運用中的分析；權益狀況不同時，估價方法運用中的分析；(4)(4)估價目的不同（如抵押估價），權益狀況對估價結果的估價目的不同（如抵押估價），權益狀況對估價結果的影響分析。影響分析。二、估價對象權益狀況描述與分析二、估價對象權益狀況描述與分析房地產

17、估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 122.“2.“土地權益狀況分析土地權益狀況分析”的具體內容包括：的具體內容包括：(1)(1)土地所有權狀況價值影響分析；土地所有權狀況價值影響分析；(2)(2)土地使用權狀況價值影響分析；土地使用權狀況價值影響分析；(3)(3)土地他項權利設立情況價值影響分析；土地他項權利設立情況價值影響分析；(4)(4)土地使用管制的價值影響分析；土地使用管制的價值影響分析；(5)(5)其他特殊情況的價值影響分析；其他特殊情況的價值影響分析；3.“3.“建筑物權益狀況分析建筑物權益狀況分析”的具體內容包括：的具體內容包括：(1)(1)房屋所有權狀況價值影響分析；房屋所有

18、權狀況價值影響分析；(2)(2)他項權利設立情況價值影響分析；他項權利設立情況價值影響分析；(3)(3)出租、占用情況及其他特殊情況對價值的影響分析。出租、占用情況及其他特殊情況對價值的影響分析。二、估價對象權益狀況描述與分析二、估價對象權益狀況描述與分析房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 13( (一一)“)“區位狀況描述與分析區位狀況描述與分析”評審標準評審標準n描述內容完整，分析客觀，具有針對性。描述內容完整，分析客觀，具有針對性。(3(3分分) )( (二二)“)“區位狀況描述與分析區位狀況描述與分析”的扣分項目分值及說明的扣分項目分值及說明(1)(1)位置狀況描述內容包括：坐落

19、、方位、與重要場所（設施）位置狀況描述內容包括：坐落、方位、與重要場所（設施）的距離、臨街（路）狀況、朝向、樓層等，每缺少一項，扣的距離、臨街（路）狀況、朝向、樓層等，每缺少一項，扣0.50.5分。分。(2)(2)交通狀況描述內容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通狀況描述內容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等，每缺少一項，扣交通管制情況、停車方便程度等，每缺少一項，扣0.50.5分。分。(3)(3)環境狀況描述內容包括：自然環境、人文環境、景觀環境狀況描述內容包括：自然環境、人文環境、景觀 等，每等，每缺少一項，扣缺少一項，扣0.50.5分。分。(4)(4)

20、外部配套設施狀況描述內容包括：基礎設施、公共服務設施，外部配套設施狀況描述內容包括：基礎設施、公共服務設施，每缺少一項，扣每缺少一項，扣0.50.5分。分。(5)(5)未分析區位狀況優劣的，扣未分析區位狀況優劣的，扣1 1分。分。 (6)(6)分析針對性不強的，扣分析針對性不強的，扣1 1分。分。房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 三、估價對象區位狀況描述與分析三、估價對象區位狀況描述與分析14( (三三)“)“區位狀況描述與分析區位狀況描述與分析”的寫作要求的寫作要求1.“1.“估價對象區位狀況分析估價對象區位狀況分析”的總體要求：的總體要求：全面、客觀、全面、客觀、透徹、針對性強。具

21、體內容包括：透徹、針對性強。具體內容包括：(1)(1)區位狀況各因素的分析均應有針對性；區位狀況各因素的分析均應有針對性；(2)(2)區位分析要為估價方法測算做出必要的數據判斷；區位分析要為估價方法測算做出必要的數據判斷；(3)(3)區位未來變化趨勢的分析：如經濟地理位置的變化、區位未來變化趨勢的分析：如經濟地理位置的變化、城鄉規劃對估價對象位置的影響、周邊建設與改造對城鄉規劃對估價對象位置的影響、周邊建設與改造對估價對象位置的影響；估價對象位置的影響；(4)(4)區位狀況分析要與估價對象外部性分析加以區別。區位狀況分析要與估價對象外部性分析加以區別。房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育

22、三、估價對象區位狀況描述與分析三、估價對象區位狀況描述與分析152.“2.“估價對象區位狀況分析估價對象區位狀況分析”的具體內容包括：的具體內容包括：(1)(1)位置狀況中坐落、方位、距離、朝向、樓層不同的價值位置狀況中坐落、方位、距離、朝向、樓層不同的價值影響分析；，影響分析；， (2)(2)不同用途房地產交通狀況對價值的影響分析；不同用途房地產交通狀況對價值的影響分析；(3)(3)周圍環境中自然環境、人文環境、景觀對價值的影響分周圍環境中自然環境、人文環境、景觀對價值的影響分析；析；(4)(4)外部配套設施中基礎設施、公共服務設施狀況對價值的外部配套設施中基礎設施、公共服務設施狀況對價值的

23、影響分析；影響分析；(5)(5)區位狀況的優勢和劣勢分析。優勢：優于其他區域的因區位狀況的優勢和劣勢分析。優勢：優于其他區域的因素，如教育、生態、地區文化特色等。素，如教育、生態、地區文化特色等。房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 三、估價對象區位狀況描述與分析三、估價對象區位狀況描述與分析16四、市場背景描述與分析四、市場背景描述與分析（一）（一）“市場背景描述與分析市場背景描述與分析”的評審標準的評審標準n描述內容完整，分析客觀，定性和定量相結合，具有針描述內容完整，分析客觀，定性和定量相結合，具有針對性。（對性。（3 3分）分）（二）（二）“市場背景描述與分析市場背景描述與分析”的

24、扣分項目分值及說明的扣分項目分值及說明 (1)(1)描述內容包括：宏觀經濟形勢和相關政策簡況、當地房描述內容包括：宏觀經濟形勢和相關政策簡況、當地房地產市場總體狀況、當地同類房地產市場狀況，每缺少地產市場總體狀況、當地同類房地產市場狀況，每缺少一項，扣一項，扣1 1分。分。(2)(2)缺少分析或者分析結論與描述不符的，扣缺少分析或者分析結論與描述不符的，扣2 2分。分。(3)(3)分析針對性不強，如分析結論不能為估價測算及估價參分析針對性不強，如分析結論不能為估價測算及估價參數取值提供支持的，扣數取值提供支持的，扣1 1分。分。 房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 17四、市場背景描述與

25、分析四、市場背景描述與分析房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 ( (三三)“)“市場背景描述與分析市場背景描述與分析”的寫作要求的寫作要求1.“1.“房地產市場背景描述房地產市場背景描述”的寫作要求的寫作要求(1)(1)宏觀房地產市場、當地整體房地產市場及相關影響因素宏觀房地產市場、當地整體房地產市場及相關影響因素的描述要簡明、準確；的描述要簡明、準確；(2)(2)本地本類房地產及細分的房地產市場的過去、現在和未本地本類房地產及細分的房地產市場的過去、現在和未來狀況描述要具體、明確；來狀況描述要具體、明確；(3)(3)國家及本地宏觀經濟政策因素描述要抓住重點，與當地國家及本地宏觀經濟政策

26、因素描述要抓住重點，與當地情況結合緊密；情況結合緊密；(4)(4)要利用文字、數據、圖表說明房地產市場的現狀、存在要利用文字、數據、圖表說明房地產市場的現狀、存在問題、原因與走勢。問題、原因與走勢。18四、市場背景描述與分析四、市場背景描述與分析房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 2.“2.“國家和本地房地產市場宏觀分析國家和本地房地產市場宏觀分析”的寫作要求的寫作要求(1)(1)國家和本地房地產市場宏觀分析中要以供需規模是國家和本地房地產市場宏觀分析中要以供需規模是否基本均衡、供給結構是否基本合理、價格是否基否基本均衡、供給結構是否基本合理、價格是否基本穩定為主線進行本穩定為主線進行;

27、 ;(2)(2)國家和本地房地產市場宏觀分析中有關房地產市場國家和本地房地產市場宏觀分析中有關房地產市場分析、相關參數取值、估價參數取值要有客觀具體分析、相關參數取值、估價參數取值要有客觀具體的市場數據作為支撐。的市場數據作為支撐。 19n以住宅為例：以住宅為例：(1)(1)全國全國1 1年來住房價格的變化狀況：年來住房價格的變化狀況：包括新建商品住宅市包括新建商品住宅市場價格、二手房住宅價格、經濟適用房價格的同比價格場價格、二手房住宅價格、經濟適用房價格的同比價格指數或者環比價格指數；指數或者環比價格指數；(2)(2)影響全國住房價格變化的相關因素：影響全國住房價格變化的相關因素：全國全國G

28、DPGDP增長、房增長、房地產投資狀況、住宅投資狀況、全國城鎮人均住宅建筑地產投資狀況、住宅投資狀況、全國城鎮人均住宅建筑面積；住宅面積總供給與總需求、宏觀政策影響、全國面積；住宅面積總供給與總需求、宏觀政策影響、全國人均可支配收入水平、住房竣工量、住房銷售量、保障人均可支配收入水平、住房竣工量、住房銷售量、保障房建設情況、住房空置率等；房建設情況、住房空置率等；。房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 四、市場背景描述與分析四、市場背景描述與分析20四、市場背景描述與分析四、市場背景描述與分析房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 (3)(3)當地當地1 1年來住房價格的變化狀況：年來住

29、房價格的變化狀況：包括新建商品住宅價包括新建商品住宅價格、二手房價格、經濟適用房價的同比價格指數或環比格、二手房價格、經濟適用房價的同比價格指數或環比價格指數；價格指數；(4)(4)影響當地住房價格變化的相關因素：影響當地住房價格變化的相關因素：當地當地GDPGDP增長、重增長、重大發展戰略、經濟結構調整、重大基礎設施建設、房地大發展戰略、經濟結構調整、重大基礎設施建設、房地產投資完成狀況、住宅完成投資狀況、當地人均住宅建產投資完成狀況、住宅完成投資狀況、當地人均住宅建筑面積；當地經濟政策影響、當地人均可支配收入水平、筑面積；當地經濟政策影響、當地人均可支配收入水平、舊房拆遷改造、全年住宅竣工

30、量、住房銷售量、住宅在舊房拆遷改造、全年住宅竣工量、住房銷售量、住宅在建規模、保障房建設情況，外地人購房數量、均價、占建規模、保障房建設情況，外地人購房數量、均價、占當地住宅銷售比例，住房空置率等。當地住宅銷售比例，住房空置率等。213.“3.“本地本類房地產狀況描述與分析本地本類房地產狀況描述與分析( (過去、現在和未來過去、現在和未來)”)”的寫作要求的寫作要求n本地本類房地產的細分市場狀況，是市場分析的重點，應本地本類房地產的細分市場狀況，是市場分析的重點，應當利用權威性數據和準確的文字進行描述。當利用權威性數據和準確的文字進行描述。n以普通商品住宅為例：以普通商品住宅為例：(1)(1)

31、本地本類房地產市場價格描述。本地本類房地產市場價格描述。新建普通住宅不同月、新建普通住宅不同月、季、年均價，同比價格指數、環比價格指數，不同行政區季、年均價，同比價格指數、環比價格指數，不同行政區域普通住宅價格情況與變化狀況，估價對象所在區片普通域普通住宅價格情況與變化狀況，估價對象所在區片普通住宅價格變化狀況、熱點樓盤價格變化狀況，其他類型住住宅價格變化狀況、熱點樓盤價格變化狀況，其他類型住宅價格變化等；二手房價格變化、住房出租價格變化、租宅價格變化等；二手房價格變化、住房出租價格變化、租售價格之間關系等；售價格之間關系等；房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 四、市場背景描述與分析四、

32、市場背景描述與分析22四、市場背景描述與分析四、市場背景描述與分析房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 (2)(2)本地本類住宅市場供給分析。本地本類住宅市場供給分析。本地本類房地產近期住宅用本地本類房地產近期住宅用地土地供應情況，本地本類房屋本年度施工面積、本年度地土地供應情況，本地本類房屋本年度施工面積、本年度開工面積、本年度竣工面積、空置面積，應有圖表與具體開工面積、本年度竣工面積、空置面積，應有圖表與具體數據。數據。 (3)(3)本類房地產市場需求分析。本類房地產市場需求分析。所在城市人均居住水平的提高所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投資增加的需求；收入水平的提高增加增加

33、的需求；住房投資增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速發展增加的需求；拆遷房屋增加的需求；城市化水平快速發展增加的需求；拆遷房屋增加的被動需求；舊危房淘汰增加的需求；年輕人結婚增加的的被動需求；舊危房淘汰增加的需求；年輕人結婚增加的需求；外地人購房增加的需求；存量住宅轉換其他用途房需求；外地人購房增加的需求；存量住宅轉換其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高形成的需求等。屋增加的需求；住宅成套率的提高形成的需求等。(4)(4)住房空置情況。住房空置情況。住宅空置的類型、住宅空置率分析。住宅空置的類型、住宅空置率分析。23房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 四、市場背景描述

34、與分析四、市場背景描述與分析4.4.國家及本地社會、經濟發展、政策因素描述與分析國家及本地社會、經濟發展、政策因素描述與分析(1)(1)重大發展戰略實施、經濟結構調整或重大基礎設施項目重大發展戰略實施、經濟結構調整或重大基礎設施項目建設等對房價的影響。如：新設立經濟技術開發區、保稅建設等對房價的影響。如：新設立經濟技術開發區、保稅區、貿易區、高新園區、新興工業區；新建高鐵快線、跨區、貿易區、高新園區、新興工業區；新建高鐵快線、跨海遂道、跨?；蚩缃髽颉⒌罔F、高速路等；海遂道、跨?；蚩缃髽?、地鐵、高速路等；(2)(2)金融政策對房價影響：如貨幣政策調整、利率變化等；金融政策對房價影響：如貨幣政

35、策調整、利率變化等；(3)(3)稅收政策對房價影響：如營業稅、所得稅、契稅變化對稅收政策對房價影響：如營業稅、所得稅、契稅變化對銷售量、價格的影響；銷售量、價格的影響；(4)(4)土地政策對房價影響：一次性土地面積的限制、地價款土地政策對房價影響：一次性土地面積的限制、地價款的限制、土地開發利用期限的限制等；的限制、土地開發利用期限的限制等；(5)(5)住房保障政策變化對房價的影響。住房保障政策變化對房價的影響。 24房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 四、市場背景描述與分析四、市場背景描述與分析5.5.未來變化趨勢分析未來變化趨勢分析(1)(1)市場供給與需求的未來變化趨勢分析；市場供

36、給與需求的未來變化趨勢分析；(2)(2)居民收入未來變化趨勢分析；居民收入未來變化趨勢分析；(3)(3)投資與消費理念變化趨勢分析；投資與消費理念變化趨勢分析；(4)(4)房地產市場結構變化對房地產價格的影響分析；房地產市場結構變化對房地產價格的影響分析；(5)(5)未來社會、經濟發展對房地產市場的影響分析。未來社會、經濟發展對房地產市場的影響分析。25( (一一)“)“最高最佳利用分析最高最佳利用分析”的評審標準的評審標準n分析內容完整，具有針對性，結論正確。（分析內容完整，具有針對性，結論正確。（3 3分）分） ( (二二)“)“最高最佳利用分析最高最佳利用分析”的扣分項目分值及說明的扣分

37、項目分值及說明(1)(1)分析內容包括：合法性、技術可能性、經濟可行性、最分析內容包括：合法性、技術可能性、經濟可行性、最高最佳利用方式。每缺少一項，扣高最佳利用方式。每缺少一項，扣1 1分。分。(2)(2)分析針對性不強的，扣分析針對性不強的，扣1 12 2分。分。(3)(3)分析結論錯誤的，扣分析結論錯誤的，扣3 3分。分。 房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析26五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 ( (三三)“)“最高最佳利用分析最高最佳利用分析”的寫作要求的寫作要求1.1.合法性分析合法性分析

38、(1)(1)合法性分析的內容合法性分析的內容n估價對象的最高最佳利用在法律法規、產權、城市估價對象的最高最佳利用在法律法規、產權、城市規劃、合同約定等方面的合法性。規劃、合同約定等方面的合法性。(2)(2)合法性分析方法與思路合法性分析方法與思路n合法性要求下用途、年限、規模的正常使用方式；合法性要求下用途、年限、規模的正常使用方式；n合法性前提下最高最佳利用的潛力與可能性；合法性前提下最高最佳利用的潛力與可能性；n合法性范圍內可爭取的最高最佳利用方式與程度。合法性范圍內可爭取的最高最佳利用方式與程度。27五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 2.2

39、.技術可能性分析技術可能性分析(1)(1)規劃設計方案合理性分析規劃設計方案合理性分析n要求依據規劃文件和控制性詳細規劃進行分析。具體要求依據規劃文件和控制性詳細規劃進行分析。具體包括：包括： 房屋按用途與總平面布置的合理性；房屋按用途與總平面布置的合理性； 紅線區域內道路交通與綠化安排，主要出入口；紅線區域內道路交通與綠化安排，主要出入口； 建筑群與公用設施的合理組合；建筑群與公用設施的合理組合； 整體風格：造型、色澤、線條、體量、質地等；整體風格：造型、色澤、線條、體量、質地等； 區域內建筑與周邊環境的協調性。區域內建筑與周邊環境的協調性。28五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析2.2

40、.技術可能性分析（續技術可能性分析（續1 1）(2)(2)房屋結構體系的安全性分析房屋結構體系的安全性分析結構型式的選用；結構型式的選用；鋼筋混凝土現澆與預制的區別；鋼筋混凝土現澆與預制的區別；(3)(3)建筑平面設計的適用性分析建筑平面設計的適用性分析不同用途建筑物的平面布局、平面尺寸的合理性；不同用途建筑物的平面布局、平面尺寸的合理性；有些功能的房屋所在樓層的合理性；有些功能的房屋所在樓層的合理性；商業零售項目在很大程度上取決于業態、位置、規模等安排；商業零售項目在很大程度上取決于業態、位置、規模等安排；工業項目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產品的專業工業項目在很大程度上取決于工藝流

41、程、原材料與產品的專業運輸、企業間協作；運輸、企業間協作；各類房屋室內平面的交通合理性，如人流組織、物流安排，要各類房屋室內平面的交通合理性，如人流組織、物流安排，要按最不利狀況考慮。按最不利狀況考慮。房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 292.2.技術可能性分析（續技術可能性分析（續2 2）( (4)4)建筑立面設計建筑立面設計n房屋用途性質決定建筑物的色調、風格與審美要求。房屋用途性質決定建筑物的色調、風格與審美要求。(5)(5)建材與設備的選用建材與設備的選用滿足功能要求；滿足功能要求；技術要求：滿足安全、適用、節水、節材、環保不污技術要求：滿足安全、適用、節水、節材、環保不污染、

42、耐久等。染、耐久等。保溫隔熱效果要求。保溫隔熱效果要求。 (6)(6)施工適用技術施工適用技術n依據國家、地方規定進行規范施工技術和流程。依據國家、地方規定進行規范施工技術和流程。五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 303.3.估價對象利用前提分析估價對象利用前提分析n估價對象利用前提一般分為四種情況進行分析。估價對象利用前提一般分為四種情況進行分析。(1)(1)保持現狀前提保持現狀前提n保持現狀前提的基本判斷保持現狀前提的基本判斷：估價中經分析認為估價：估價中經分析認為估價對象仍保持現狀、繼續按目前狀況利用的情形。即：對象仍保持現狀、繼續按目前狀

43、況利用的情形。即：估價對象不改變用途、不擴大規模、不裝修、不改估價對象不改變用途、不擴大規模、不裝修、不改造，按現有狀況繼續使用。造，按現有狀況繼續使用。n保持現狀前提的價值量判斷：保持現狀前提的價值量判斷：房地產現狀價值房地產現狀價值推推倒重建時的新建房地產價值現有建筑物拆除費用倒重建時的新建房地產價值現有建筑物拆除費用建造新建筑物費用建造期間經濟損失建造新建筑物費用建造期間經濟損失五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 31五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析n保持現狀利用前提與房地產的基本類型保持現狀利用前提與房地產的基本類型：新投入使用的房

44、地產。由于是新方案、新設計、新投入使用的房地產。由于是新方案、新設計、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內外環境新施工、新裝修，往往功能齊全、室內外環境好，而應按保持現狀使用為前提；好，而應按保持現狀使用為前提；雖已使用多年但在近期又重新裝修的房地產。雖已使用多年但在近期又重新裝修的房地產。裝修后能達到甚至超過原設計的效果。裝修后能達到甚至超過原設計的效果。雖已使用多年，但實踐證明現狀用途與使用方雖已使用多年，但實踐證明現狀用途與使用方式為最有利使用，因此，應按估價對象保持現式為最有利使用，因此，應按估價對象保持現狀使用為前提。如老字號店、品牌店等。狀使用為前提。如老字號店、品牌店等。房地產估價

45、師繼續教育房地產估價師繼續教育 32五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析n保持現狀利用前提的技術可行性分析保持現狀利用前提的技術可行性分析規劃設計方案的合理性。如：用途與總平面布置的規劃設計方案的合理性。如：用途與總平面布置的合理性；紅線區域內道路交通與綠化安排除；建筑合理性；紅線區域內道路交通與綠化安排除；建筑群與公用設施合理組合；整體風格群與公用設施合理組合；整體風格( (人文、生態、景人文、生態、景觀觀) )等。等。房屋結構體系的安全性。根據用途、安全、耐久性房屋結構體系的安全性。根據用途、安全、耐久性選擇結構型式；根據重要程度選擇結構型式；結合選擇結構型式；根據重要程度選擇結構型式

46、；結合層數、高度、跨度、空間尺寸選擇結構型式；按抗層數、高度、跨度、空間尺寸選擇結構型式；按抗震性能要求選擇結構型式。震性能要求選擇結構型式。房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 33五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析建筑平面設計的適用性。建筑物功能與平面布置的關建筑平面設計的適用性。建筑物功能與平面布置的關系系( (如平面交通、各類房間安排、潔污分區等如平面交通、各類房間安排、潔污分區等) )；不同；不同用途、檔次、面積、層數的房屋的平面布置；商業零用途、檔次、面積、層數的房屋的平面布置；商業零售項目在很大程度上取決于業態分布位置、規模和人售項目在很大程度上取決于業態分布位置、規模

47、和人流的安排；工業項目在很大程度上取決于工藝流程、流的安排；工業項目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產品的專業運輸、企業間協作等；各類房屋原材料與產品的專業運輸、企業間協作等；各類房屋室內平面的交通合理性室內平面的交通合理性( (如人、車、物流安排等如人、車、物流安排等) )。建筑立面設計效果。建筑立面設計效果。建材與設備的選用。建材與設備的選用。工程施工的適用技術。工程施工的適用技術。房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 34五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 (2)(2)裝飾裝修改造前提裝飾裝修改造前提n裝飾裝修改造前提的基本判斷裝飾裝

48、修改造前提的基本判斷：是指將估價對象建筑物：是指將估價對象建筑物裝飾裝修改造，但再不轉換用途利用最為有利的情形。裝飾裝修改造，但再不轉換用途利用最為有利的情形。n裝飾裝修改造為前提的房地產基本類型裝飾裝修改造為前提的房地產基本類型：房屋原裝修折舊年限已到，且再維修已無意義；房屋原裝修折舊年限已到，且再維修已無意義；雖使用年限不長，但近期明顯感覺原裝修風格、檔次、雖使用年限不長，但近期明顯感覺原裝修風格、檔次、型式難以達到充分使用；型式難以達到充分使用；由于施工質量不好、功能存在一定缺陷的房地產；由于施工質量不好、功能存在一定缺陷的房地產；規模需要適當擴大但不需要改變用途的房地產；規模需要適當擴

49、大但不需要改變用途的房地產；房屋使用期限已較長，檔次需要提升、風格需要轉換的房屋使用期限已較長，檔次需要提升、風格需要轉換的房地產；房地產；已使用多年，認為未來若能取得更大效益，只有重新進已使用多年，認為未來若能取得更大效益，只有重新進行適當改造和裝修改變環境的房地產。行適當改造和裝修改變環境的房地產。 35五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 n裝飾裝修改造前提價值量判斷：裝飾裝修改造前提價值量判斷：n估價對象裝飾裝修改造后價值增加額估價對象裝飾裝修改造后價值增加額估價對象裝飾裝修估價對象裝飾裝修改造所需費用。改造所需費用。n裝飾裝修改造前提價值量

50、判斷公式：裝飾裝修改造前提價值量判斷公式：n 估價對象裝修改造后實現的價值現狀條件下的價值估價對象裝修改造后實現的價值現狀條件下的價值 (1)(1)裝修改造設計費用裝修改造設計費用(2)(2)現有建筑物裝修及設備部現有建筑物裝修及設備部分拆除費用分拆除費用 (3)(3)改造改造( (包括擴建包括擴建) )工程費用工程費用(4)(4)裝飾裝裝飾裝修工程費用修工程費用(5)(5)新設備購置安裝費用新設備購置安裝費用(6)(6)擴建補地價擴建補地價(7)(7)工程監理費工程監理費 (8)(8)工程造價咨詢費用工程造價咨詢費用(9)(9)招投標費用招投標費用(10)(10)質檢費質檢費(11)(11)

51、環保監測測評費環保監測測評費(12)(12)業主管理費用業主管理費用（1313）財務費用）財務費用(14)(14)裝修改造期間經營損失裝修改造期間經營損失 36五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析(3)(3)轉換用途前提轉換用途前提( (既改用途又重新裝修，此類較多既改用途又重新裝修，此類較多) )n轉換用途前提價值量判斷：轉換用途前提價值量判斷：估價對象轉換用途后價估價對象轉換用途后價值增加額值增加額估價對象轉換用途所需費用估價對象轉換用途所需費用n價值量判斷進一步展開分析公式：價值量判斷進一步展開分析公式：n 估價對象轉換用途后實現的價值現狀條件下的估價對象轉換用途后實現的價值現狀條件

52、下的價值價值(1)(1)轉換用途設計費用轉換用途設計費用(2)(2)轉換用建造工轉換用建造工程費用程費用(3(3）轉換用途補地價）轉換用途補地價(4)(4)轉換用途設備轉換用途設備家具購置費用家具購置費用(5)(5)業主管理費用業主管理費用(6)(6)轉換用途期轉換用途期間經營損失等間經營損失等 。房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 37五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 n需要轉換用途的可能情形需要轉換用途的可能情形: : 原原( (設計設計) )用途本來不合理，須改變用途；用途本來不合理，須改變用途； 城市經濟地理位置已發生變化，應改變用

53、途；城市經濟地理位置已發生變化，應改變用途； 經濟地理位置正在發生變化或經分析認為即將經濟地理位置正在發生變化或經分析認為即將發生變化，故應改變用途；發生變化，故應改變用途； 通過分析比較，認為取消現用途改為其它用途通過分析比較，認為取消現用途改為其它用途更有利的情形。更有利的情形。38五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 (4)(4)重新利用前提重新利用前提( (屬重新建造，是對土地的重新利用屬重新建造，是對土地的重新利用) )n重新利用前提的基本判斷：重新利用前提的基本判斷：估價對象重新開發再予估價對象重新開發再予以使用為最高最佳時，或按現有狀況

54、利用價值較低。以使用為最高最佳時，或按現有狀況利用價值較低。n重新利用前提價值量判斷公式：重新利用前提價值量判斷公式：估價對象現有價值估價對象現有價值重新利用完成后實現的價值拆除現有建筑物費重新利用完成后實現的價值拆除現有建筑物費用重新建造擴大建筑面積補地價重新建造建安用重新建造擴大建筑面積補地價重新建造建安費用重新建造管理費用重新建造前期費用重費用重新建造管理費用重新建造前期費用重新建造財務費用稅費與利潤重新建造期間經營新建造財務費用稅費與利潤重新建造期間經營損失等損失等 n此類型前提在舊城市改造的地塊中廣泛應用此類型前提在舊城市改造的地塊中廣泛應用39六、估價方法適用性分析六、估價方法適用

55、性分析房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 ( (一一)“)“估價方法適用性分析估價方法適用性分析”的評審標準的評審標準n逐一分析各種估價方法是否適用。估價技術路線表逐一分析各種估價方法是否適用。估價技術路線表述正確、清晰。述正確、清晰。(3(3分分) ) n選用估價方法的具體要求：選用估價方法的具體要求：逐一分析市場法、收益逐一分析市場法、收益法、成本法、設開發法等是否適用。對理論上不適法、成本法、設開發法等是否適用。對理論上不適用的，簡述理由；對理論上適用但運用條件不具備用的，簡述理由；對理論上適用但運用條件不具備的，充分說明理由。結合選用的估價方法，清晰的的，充分說明理由。結合選用的

56、估價方法，清晰的表述估價路線。表述估價路線。 40六、估價方法適用性分析六、估價方法適用性分析( (二二)“)“估價方法適用性分析估價方法適用性分析”的扣分項目分值及說明的扣分項目分值及說明(1)(1)分析內容包括：各種估價方法的適用性、估價技術路線。分析內容包括：各種估價方法的適用性、估價技術路線。每缺少一項，扣每缺少一項，扣2 2分。分。(2)(2)估價方法選用錯誤，或者技術路線表述錯誤的，扣估價方法選用錯誤，或者技術路線表述錯誤的，扣3 3分。分。(3)(3)應選用的估價方法未選用的，扣應選用的估價方法未選用的，扣2 2分。分。(4)(4)已選用的估價方法未簡述理由的，扣已選用的估價方法

57、未簡述理由的，扣1 1分。分。(5)(5)理論上適用而運用的客觀條件不具備，未充分說明理由的，理論上適用而運用的客觀條件不具備，未充分說明理由的，扣扣1 1分。分。(6)(6)理論上不適用的估價方法未簡述理由的，扣理論上不適用的估價方法未簡述理由的，扣0.50.5分。分。(7)(7)技術路線表述不清晰的，扣技術路線表述不清晰的，扣0.50.51 1分。分。(8)(8)與估價結果報告中估價方法選用不一致屬不合格內容。與估價結果報告中估價方法選用不一致屬不合格內容。 房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 41六、估價方法適用性分析六、估價方法適用性分析( (三三)“)“估價方法適用性分析估價方

58、法適用性分析”的寫作要求的寫作要求1.1.說明估價方法選用的主要理由或依據說明估價方法選用的主要理由或依據(1)(1)要根據估價對象的用途或性質、估價目的、估價規范、要根據估價對象的用途或性質、估價目的、估價規范、估價指導意見、估價技術標準、當地房地產市場狀況估價指導意見、估價技術標準、當地房地產市場狀況等依據選用估價方法。等依據選用估價方法。(2)(2)已選用的各估價方法的理由描述要充分已選用的各估價方法的理由描述要充分. .。(3)(3)說明已選用各估價方法的主要步驟及主要計算公式。說明已選用各估價方法的主要步驟及主要計算公式。(4)(4)未選用的估價方法要簡述理由。未選用的估價方法要簡述

59、理由。房地產估價師繼續教育房地產估價師繼續教育 422.2.估價方法選用的主要理由估價方法選用的主要理由(1)(1)房地產估價規范房地產估價規范規定規定根據已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進根據已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。5.1.35.1.3有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。估

60、價方法。5.1.45.1.4收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。5.1.55.1.5 具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選用假設開發具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法。法作為其中的一種估價方法。 5.1.65.1.6 在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。估價方法。5.1.75.1.