1、精選優質文檔-傾情為你奉上目錄1項目總說明1.1項目背景： 遠洋萬和城由遠洋置業公司斥資16.19億，占地38800平方米，總建筑規模平方米，涵蓋寫字樓、底商，高檔住宅等多業態的“都市綜合體”，地處友誼南路延長線與梨雙公路交口以東500米，環境優雅，綠化率高，周圍娛樂設施齊全。1.2項目建設的意義 用以改善、享受型。以高度段的住宅形式，精美的小區設計，給在市中心忙碌的客戶和居住在市中心不能享受閑適與靜謐的客戶，為他們打造出回家就是度假的開始的新生活理念。1.3項目評估的目的項目評估是在投資決策前，對建設項目在技術上、經濟上是否可行進行全面分析、論證，為項目投資決策提供科學依據的過程和方法。通過

2、市場調查和預測，對產品市場供需情況及產品競爭力進行分析比較：對投資項目的發展進行評估，促進建設項目前期工作，促進項目決策的科學化，民主化，促進投資管理的加強和投資效益的提高。2項目概況 2.1區位及配套介紹 距達沃斯梅江會展中心僅3分鐘車程，距新市政府位置開車10分鐘車程。享有梅江公園的景觀優勢，以及梅江多年形成的濃厚的高尚居住氛圍，周邊交通路網十分便利，連接城市快速環路，出行通暢，未來更有多條地鐵線經過項目周邊，方便通達天津各處。周邊設施：【教育】南開翔宇中學梅江校區、對外經濟貿易職業學校、瑞金國際學校、梅江中學、河西區中心小學、泰達國際學校、梅江水晶小學、華夏未來幼兒園、華夏未來幼兒園【商

3、業環境】友誼路家世界、上谷、藍調街區、水晶城商業街、友誼商廈、易買得、大潤發【鄰近銀行】渤海銀行，交行、中行、農行、招行、工行、建行、北京銀行【周邊醫院】中醫醫院第二附屬醫院、梅江健康體檢中心、天津市第四醫院、天津市西青區大寺醫院、賽達醫院【其他設施】梅江會展中心、梅江公園、電視臺大廈、梅江郵局、尖山郵局【交通配套】遠洋萬和城地處日益成熟的梅江居住區，距離達沃斯會展中心僅3分鐘車程，自駕前往位于友誼路與賓友西路交口的新市府所在地，用時也不過10分鐘。項目周邊交通路網十分便利，連接城市快速環路，出行通暢，未來更有多條地鐵線經過項目周邊，方便通達天津各處。公共交通線路，包括公交838、705、82

4、6、659、688、628、津西2路等，在項目周邊設站。此外，根據地鐵5、6、7、13號線等軌道交通的最新規劃方案顯示，未來梅江會展中心周邊將會有多條軌道交通線路設施跟進，但方案最終確定尚需時日。如果真能落成，大梅江地區全方位立體化的現代交通體系將得到全面呈現，同時，周邊居民的外出生活也會更加方便。公交838、705、826、659、688、628、津西2路，地鐵5、6、7、13號線，城鐵Z1線（規劃）。北鄰外環線（梨雙公路），南望西青開發區（民和道），西觀洛卡西班牙風情小鎮（友誼南路），東通大寺鎮政府（津港公路）。 2.2項目擬建規模和標準 本項目開發共有A,B,兩個區域，總建筑面積 A區域

5、為商業區。容積率 4.4.有寫字樓和底商。共20層，總建筑面積37000平方米。全部用于出租B區域為住宅區，容積率2.4，共12層 總建筑面積72400平方米，全部用于出售。總共14幢住宅樓.有地下停車場。基底面積為6033平方米，住宅樓間有一個面積為450平方米的花園。 綠化面積：12160平方米，綠化率40% 。遠洋萬和城地處梅江成熟高端居住區，距達沃斯梅江會展中心僅3分鐘車程，距新市政府位置開車10分鐘車程。享有梅江公園的景觀優勢，以及梅江多年形成的濃厚的高尚居住氛圍，周邊交通路網十分便利，連接城市快速環路，出行通暢，未來更有多條地鐵線經過項目周邊，方便通達天津各處。依托梅江已經成熟的大

6、配套服務，遠洋萬和城所在的友誼南路延長線與梨雙路這一區域，已被天津市列為整體發展規劃的軸心區域，將成為引領區域未來格局的黃金地帶。 天津遠洋萬和城傳承北京萬和城的高度完美并做進一步升級： 1.建筑風格：建筑設計采用了歐式新古典主義的經典設計手法，高檔石材的選用、外檐線角的設計，處處彰顯建筑整體的恢宏與莊重。 2.全石材外檐及大堂：建筑風格延續北京萬和城三段式新古典主義風格，但在外檐立面材質上有所升級，由局部石材提升為整體石材處理。項目從外延到大堂門廳采用石材飾面，彰顯項目整體的恢弘莊重。 3.臺地景觀：天津遠洋萬和城的規劃仍將沿用在北京備受好評的“城市平臺”設計，以遠高于地平線的景觀臺地，不僅

7、令萬和城的居住尊貴感受推上梅江新高度，更實現人車分流，保障私密，居住環境無污染、低噪音、同時可節省大面積的土地做集中綠化，更符合低碳環保需求。 4.大師執筆三大法式公園景觀：天津遠洋萬和城力邀全球知名的景觀設計公司HZS，在原版復制北京遠洋萬和城的臺地景觀的同時，又融入了巴黎世界聞名的三大公園，盧森堡公園、杜伊勒里公園和維萊特公園的設計理念，將住宅建于法式皇家園林之上，為您呈現天津首個真正意義上的臺地豪宅社區。 5.“零干擾”服務：特邀全球五大行之一的“戴德梁行”作為物業顧問，提供酒店式管家服務，一站式私人禮遇，24小時專員值守，實現“零干擾”服務理念。 2.3 客戶定位 從目前天津城市發展來

8、看，天津已經進入多核發展城市初期，在未來的1-2年內將進入多核發展中期都市綜合體時代，未來將有大量的高知、高端客戶進駐城市核心區。隨著經濟的快速發展，天津城鄉居民生活水平明顯提高，對于房屋的購買力也快速增長, 從目前綜合體成功案例上看，這些綜合體內住宅客群。均看好綜合體交通、購物、工作以及居住的便利性，對城市生活依賴性強，因此本項目目標客群也將在項目內部及周邊的商務、商業配套中尋找。2.3.1萬和城住宅物業客戶發展方向 1、中高收入階層2、外資和外地知名企業來津工作人員；3、經常往來的國內及海外商務人員；4、本地的處于金領和普通白領之間的高收入階層（中高級白領）；5、企業高級管理層（金領），高

9、級公務員。2.4競爭項目分析 本項目周圍有多個競爭項目如華韻歐風博雅苑，宇泰家園，洛卡小鎮等，對本項目有一定的競爭壓力（1）華韻歐風博雅苑華韻歐風博雅苑位于天津市中心城區東南部、西青區東北部大任莊地界內。 該地塊北側緊鄰天津市目前最大的成熟高檔居住區梅江居住區、梅江南居住區和國際會展中心，西北與衛南洼風景區相望，西鄰天津西青開發區，東側毗鄰天津目前最大的別墅社區紅磡領世郡和津南開發區。【餐飲配套】中餐廳 【文化體育】大型人民廣場 【學校教育】瑞金國際小學，河西中心小學、蒙特利雙語幼兒園，大任莊小學，大寺中學，育嬰小學，育嬰中心幼兒園 【周邊醫院】醫科大學第二附屬醫院、梅江醫院 【商業環境】超市

10、、梅江藍調街區、新海灣、友誼路家世界 【其他配套】小區中心景觀、衛南洼風景區安保系統:24小時保安巡邏 供熱系統:供熱或供冷系統，保修三個采暖期或供冷期 供水系統:市政管網 其他配置:電氣管線、給排水管道保修四年；墻面、頂棚抹灰層脫落保修兩年；地面空鼓開裂、大面積起沙保修兩年；門窗翹裂、五金損壞保修兩年；管道堵塞保修六個月；衛生潔具保修兩年；燈具、電器開關保修一年 外墻:涂料、面磚、石材 裝修情況:毛坯 樓層狀況：地上3層，地下1層，整棟樓南北朝向，270-280平米四室聯排別墅。 占地面積:平方米 建筑面積:平方米 （2）宇泰家園本項目坐落于大梅江版塊洛卡小鎮隔壁，緊鄰外環線周邊大盤林立如江

11、勝天鵝湖、水岸江南、梅江康城等。項目周邊配套齊全交通方便，既適合居住亦適合投資，性價比超高。近期推出特惠房源，最高優惠單套可達5萬元建筑面積：80000平方米占地面積：平方米基本參數：容積率:0.8綠化率:40%物業管理:宇泰物業車位配比: 1:1占地面積:平方米總建筑面積:80000平方米規劃戶數:2000戶開盤單價:5200-5888元/平方米車位配比：1采暖方式：集中供暖周邊商業：華潤萬家、大潤發、津工超市,郵局:中國郵政,銀行:農行 信用社周邊醫院：大寺醫院、泰達醫院、二附屬周邊學校：大寺小學中學，翔宇小學中學等,幼兒園:華夏未來.（3）洛卡小鎮小鎮地理位置優越，東側為天津第一迎賓大道

12、友誼路的延長線，20分鐘抵達市中心區域。距友誼路中央金融區僅6公里，距市中心地段在10公里之內。在小區入口附近設有公交838路、705路、826路，還有將來的地鐵5號線也將在此設站，為業主的出行提供了便捷的交通。 洛卡小鎮采用地中海岸西班牙建筑風格，將4層半、5層的花園洋房、2層半的聯排別墅隱秘在樹林深處錯落排布，讓居住在這里的人們的私密生活不被外界打擾，體味平和、靜謐的歐洲小鎮風情。小鎮容積率僅為1.0，綠化覆蓋率高達40%，擁有12萬平米的園林景觀。周邊商業：梅江新海灣商業街、藍水假期商業街、華廈津典商業街、第六田園商業街，以上商業街區內銀行、餐飲、醫療、超市、快餐店、郵局等遍布。周邊公園

13、：梅江公園周邊醫院：醫科大學第二附屬醫院、梅江醫院周邊學校：梅江幼兒園、水晶小學、大寺中心小學、翔宇中學等周邊交通：乘公交705、803、826路至洛卡小鎮站，地鐵5號線(規劃)，6號線(梨雙路站)。建筑面積：平方米占地面積：43701.5平方米容積率:1綠化率:40%物業管理:天津倍思家物業管理有限責任公司車位配比: 1:1占地面積:43701.5平方米總建筑面積:平方米規劃戶數:476戶裝修情況:毛坯;供熱系統:集中供暖供水系統:自來水窗材:塑鋼 雙層中空玻璃窗材：塑鋼 雙層中空玻璃裝修情況:毛坯;安保系統:電子巡更、紅外線對射防盜系統、電子攝像頭、入口停車系統供熱系統:集中供暖供水系統:

14、自來水及中水接口外墻:頁巖磚加保溫板 內墻:頁巖磚進戶門:剛制防盜門窗材:隔熱斷橋鋁合金外墻材料：頁巖磚加保溫板 內墻:頁巖磚入戶門：剛制防盜門窗材：隔熱斷橋鋁合金3合作方式的分析 本項目采用的合作開發方式是華遠地產企業(A)出地，遠洋股份有限公司（B）企業出資雙方合作開發,這是通常運用比較普遍的聯建合作模式。該方案需要注意的細節是：項目開發需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續和各種證件許可。另外B企業投入資金參與房地產開發并享有最終一定成果。同時，A、B雙方還需要到國土部門辦理土地權屬的變更手續，依法將該宗地土地使用權按照合作開發協議約定分成比例變更登記到B的名下。項目開發完成后，A企

15、業按照所獲得房屋的公允價值計算轉讓土地使用權營業稅、土地增值稅、印花稅和企業所得稅。B企業按照分出的房屋公允價值計算銷售不動產營業稅、土地增值稅、印花稅和企業所得稅并確定土地入賬價值。該方案合作雙方都要視同銷售，看似沒有享受稅收優惠，但以A企業為開發主體轉變為以A、B雙方合作名義上的開發主體，符合開發資質要求，項目經營核算以B企業為主，項目涉及的稅金也以B企業為主體計算繳納。避免了以A企業名義開發帶來的一系列問題。經綜合比較，本項目的處于較為優越的地理位置，項目而且對于小區內的規劃合理，綠化率高，小區住宅舒適度大，而且本項目建筑面積小，格局分配合理，配套設施齊全，有相當大的優勢。4.房地產的經

16、濟分析4.1國內整體經濟及房地產項目經濟發展 當前中國經濟正處在歷史關鍵時期。經濟學界普遍認為，中國經濟發展有兩個趨勢已基本確定：一是經濟增速將逐步有所回落，二是通脹壓力將較長期存在。解決由此引發的問題的關鍵，在于加快轉變經濟發展方式。根據全國發展和改革工作會議的安排，2012年，國家將編制戰略性新興產業發展規劃，啟動戰略性新興產業示范基地建設；發布實施重點產業生產力布局和調整規劃；發布實施“十二五”服務業發展規劃，研究進一步推進服務業綜合改革試點的支持政策。結構調整進展相對較慢，主要是受體制和機制方面的制約。抓住機遇轉變發展方式，要抓住機遇推進改革。房地產限購政策尚不會放松，房地產開發企業融

17、資難度較大，待售面積處于較高水平，商品房投資將會明顯放慢，保障性住房建設數量比去年減少300萬套，也影響住房投資。同時，我國已經形成地方財政和融資平臺高度依賴土地和房地產的格局，銀行和民間信貸也深深介入了房地產，如果房地產價格和房地產銷售大幅下降，會打破我國財政、金融的脆弱穩定狀態，形成系統性的經濟風險。因在在繼續嚴格限制投機、投資住房需求的同時，也會鼓勵自住性需求，從而穩定房地產投資，預計今年房地產投資增長15%左右。基礎設施建設資金主要來源于政府財政和融資平臺融資，為防止半拉子工程，防范融資平臺資金鏈斷裂，國家將在控制風險的基礎上，繼續通過融資平臺和基礎設施債券等手段支持基礎設施建設，基礎

18、設施投資有望從去年增長9%左右升至20%左右。總的看，今年我國固定資產投資增長18%左右，比上年回落5個百分點，考慮到價格因素，實際投資減慢幅度不大，下拉經濟增長1個百分點左右。今年，世界經濟前景更加暗淡，鐵礦石、石油、谷物等國際大宗初級產品價格不會大幅上漲，我國輸入性通貨膨脹壓力繼續減弱。我國經濟增速繼續下滑，實際經濟增長速度和潛在經濟增速基本一致，供求缺口對物價影響消失。物價翹尾因素影響減弱為1.2個百分點。今年我國物價上漲的壓力更多地表現為勞動力成本推動和通貨膨脹預期的影響，也就是城鄉居民收入差別和糧食緊平衡導致的農產品價格上升以及國內能源和資源價格的調整。初步預計，如果不調整電力等資源

19、價格和環境成本，今年居民消費價格上漲3%左右，如果調整電力等資源價格和環境成本，居民消費價格上漲3.5%左右。在1月份居民消費價格達到4.5%后，物價漲幅呈現出逐月平穩的態勢。房地產市場繼續溫和下行，不會出現房價急跌的局面。限購和限貸政策極大地擠出房地產投資和投機性需求，自2010年5月份以來，我國房地產施工面積和新開工面積增速連續高于商品房銷售面積，房地產施工面積和新開工面積分別是銷售面積的五倍和兩倍，顯示出目前樓市的供應量較大，待售房銷售壓力增加。同時，房地產企業資金狀況總體趨緊，也會迫使房地產商降價銷售，以收回資金。因此，只要房地產調控政策不放松，今年，房地產價格一直會延續震蕩下跌或盤整

20、的趨勢，不排除部分限購限貸的地區出現大幅下跌的情況。但另一方面，由于房地產商把有限的資金投入商品房的開發，減少購地，導致土地購置面積自2011年7月份以來持續下跌，2011年土地購置面積僅增長2.6%。一般來說，在土地購置面積減少后一年到一年半的時間內，房地產投資增速就會減少，兩年和兩年半后房地產供給就會減少。受未來供求關系變化和政策調整預期的影響，房價和地價大幅下降的可能性不大，不會引發地方融資平臺償還風險和房地產風險。4.2政策2012年國家對房地產政策一是完善，二是調整，三是繼續整頓，國家將進一步理順房地產政策，糾偏改錯，使其房地產業健康發展。（1）調控信號：“決不讓調控出現反復”國務院

21、總理溫家寶4月13日主持召開國務院常務會議，在對下階段工作的部署中指出：“鞏固房地產市場調控成果。堅持房地產調控政策不動搖，決不讓調控出現反復；采取有效措施增加普通商品房供給；推進保障性安居工程建設，完善公租房、廉租房的配套設施。”住建部：堅持房地產調控政策決不動搖有關城市要嚴格按照“新國八條”要求，執行好限購措施。要繼續嚴格執行差別化住房和稅收政策。同時，住建部將會同有關部門繼續密切關注各地執行調控政策情況，對于地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正。 住建部：繼續嚴格執行住房信貸政策住房和城鄉建設部新聞發言人6月18日表示，住房和城鄉建設部門將積極配合金融部門，各地要堅決按

22、照中央要求，繼續堅定不移地抓好房地產市場調控各項政策措施的貫徹落實工作，特別是嚴格執行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調控成果。此前，發改委、中國人民銀行、銀監會已經分別澄清了個別媒體關于房信貸政策將有所松動的曲解報道。住建部：購買綠色住宅可獲優惠房貸利率根據住房城鄉建設部5月31日發布的“十二五”建筑節能專項規劃（建科201272號），金融機構可對購買綠色的消費者在購房貸款利率上給予適當優惠。央行：下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點中國人民銀行5月12號決定，從2012年5月18日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年自2月24日以

23、來第二次下調存款準備金率。下調后，大型金融機構存款準備金率降至20%，中小型金融機構存款準備金率降至16.5%。目前，中國全部金融機構人民幣存款的余額超84萬億元人民幣，市場估計，此舉將釋放四到五千億元左右的流動性。央行：降息0.25個百分點中國人民銀行6月7號宣布，6月8號起起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點；一年期貸款基準利率下調0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。這是3年半來央行首次降息。（3）稅收政策北京市地稅局：用拆遷款買房可免征契稅4月17日，北京市地稅局局長王曉明表示，拆遷補償款免征個人所得

24、稅。如果用拆遷款購房，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。（4）土地政策國土資源部：加強住房用地供應和開發利用動態監測監管國土資源部4月17日部署2012年房地產用地供應和監管工作時指出，今年房地產用地管理和調控的中心任務是，以保障性安居工程用地落實為重點做好住房用地供應工作，努力保持土地市場平穩運行；以促進形成住房有效供應為重點做好已供住房用地的監管工作，加強住房用地供應和開發利用的動態監測監管。國土資源部：新規再治囤地 助推房企降價放量6月7日，國土資源部出臺閑置土地處置辦法，規定“閑置土地滿一年按地價款20征繳土地閑置費，閑置兩年

25、則無償收回。”同時，對“閑置土地”的認定更加合理，并強調政府違約應承擔相應的責任。土地閑置費用的增加必然對資金鏈吃緊的企業產生更進一步影響。因此，此舉有助于敦促企業盡快開發存量土地，或將繼續采取降價放量的策略。4.3天津市房地產發展狀況（1）供求關系分析2011年7月份，天津市商品房新增供應量為237.49萬平方米，環比上漲21.49%，同比上漲128.42%；商品房成交量為104.77萬平方米，環比上漲14.98%，同比上漲43.09%。從商品房供應成交對比情況上來看，本月供求比為1：0.44，本月商品房供求仍然呈現供大于求，供求差異被迚一步拉大。供應分析2011年7月份，商品房新增供應量為

26、237.49萬平方米，環比上漲21.49%，同比上漲128.42%；其中，住宅供應量為209.33萬平方米，而商品住宅市場新增供應量達到190.67萬平方米，同比上漲142.09%，環比上漲41.55%；商業、辦公新增供應27.54萬平方米；各類型產品供應量均大幅增長。成交分析：2011年7月份，商品房成交量為104.77萬平方米，環比上漲14.98%，同比上漲43.09%。價格分析：2011年7月份，商品房成交均價為10137元/平方米，環比下降2.11%，同比上漲1.85%。供求關系分析：2011年7月份，天津市商品房新增供應量為237.49萬平方米，環比上漲21.49%，同比上漲128.

27、42%；商品房成交量為104.77萬平方米，環比上漲14.98%，同比上漲43.09%。從商品房供應成交對比情況上來看，本月供求比為1：0.44，本月商品房供求仍然呈現供大于求，供求差異被迚一步拉大。2011年7月市場供應土地106幅，成交103幅，整體供求比約為1：0.97供應建設用地面積693.99萬平方米，成交面積789.06萬平方米，供求比約為1：1.37。土地供應幅數較上月有所增加，供應單幅土地面積明顯減少，土地供應面積略有減少，環比下降9.36%；成交面積明顯增長，按建設用地面積計算本月整體市場呈現供小于求。2011年7月，公告土地數量為106幅。2011年7月，天津市土地公告數量

28、為106幅，環比上漲6%，同比上漲112%；公告土地建設用地面積為693.99萬平方米，環比下降9.36%，同比上漲56.03%；公告土地建筑面積為709.66萬平方米，環比下降9.05%，同比上漲28.19%。2011年7月，土地成交量略有上升，建設用地面積環比上漲12.81%2011年7月，本市土地公開交易市場有103宗土地成交，環比上漲7.29%。成交的總建設用地面積約為789.06萬平方米，環比上漲12.81%，同比上漲16.98%；成交的規劃建筑面積約為827.44萬平方米，環比上漲2.20%，同比下降2.91%。（2）住宅市場2011年7月，住宅市場供求比為1：0.49，商品住宅市

29、場供求比1：0.44.，呈現供大于求局面。2011年7月，天津住宅市場新增供應量為209.33萬平方米，同比上漲121.09%，環比上漲19.55%，其中，本月商品住宅市場新增供應量為190.67萬平方米，同比上漲142.09%，環比上漲41.55%。2011年7月，住宅市場供應面積為209.33萬平方米，其中普通商品住宅供應面積190.67萬平方米占到新增供應總量的63%。2011年7月，天津市商品住宅市場新增供應主要集中于80（含）-100平方米，總占比為38%。2011年7月，商品住宅供給戶型結構中前三位為二室、三室、敞開式戶型，占比分別為54%、24%、9%。2011年7月，商品住宅新

30、增供應主要集中在外環外，供應量為139.12萬平方米，占比72.96%。2011年7月，商品住宅供應量武清區以33.29萬平米居首位，占到總供應量的17%。2011年7月，市內六區價格普漲，但東麗區成交價格出現大幅下降，降幅超過12%，紅橋區成交價格領漲，在上個月出現價格下跌后，本月漲幅為14.23%，主要是由于華城領秀大幅成交備案帶動價格上漲；環城四區價格則全部成上漲走勢，其中北辰區價格連續兩月漲幅居前，本月上漲8.42%，北辰區近期別墅產品成交量增長帶動成交單價持續上揚，西青、津南、東麗等區域市場表現相對穩定，價格變化較小；濱海新區于其他區域形成明顯反差，成交價格出現全副下跌，開發區跌幅超

31、過9.8%，其他區跌幅也在5%左右，由于濱海新區供應量持續增長，銷售壓力增加，對價格產生一定沖擊；進郊區中價格以漲為主，武清區和寧河價格略有下降，其他區漲幅均超過5%，寶坻成交均價漲幅則高達9.24%。2011年7月，160平方米以上面積段成交均價最高，為12429元/平方米，環比下降8.27%；60平方米以下面積段的成交均價排名第二，為11287元/平方米，環比下降4.42%；140（含）平方米-160平方米面積段均價漲幅最大，為17.97%，成交均價為10688元/平方米；100（含）平方米-120平方米面積段，成交均價為8342元/平方米；80（含）平方米-100平方米面積段、120（含

32、）平方米-140平方米面積段和140（含）平方米-160平方米面積段均有3%的降幅。4.3區域發展狀況4.3.1區域發展政策為了適應城市發展的要求，適應房地產業的蓬勃發展，適應目前需求量激增的要求。天津市政府、市建委、規劃與國土局、市房管局等部門從規劃、管理、服務力度均表示要再進一步加大，政府效率再進一步提高。4.3.2區域經濟發展狀況天津03年人均GDP達3126美元，步入中上等收入國家水平。經濟增長支持了房地產業的成長，天津目前房地產業表現為“投資增長、銷售增長、價格增長”的全面增長態勢。天津建設也一改往日所謂“穩健保守作風”，大的舉措令人眼花繚亂。海河綜合開發戰略，地鐵三條線路，城市快速

33、路系統，以這些為代表的城市基礎設施建設熱火朝天。天津未來3到5年內，成長潛力驚人，而城建大興土木的最大受益行業，就是住宅與房地產業。西青區中北鎮以“汽車工業花卉種植旅游”為三大支柱產業。其中天津汽車工業的主要企業大都坐落于此，中北鎮被稱為“天津汽車工業的搖籃”。與汽車生產廠家聯姻，發展配套業，相繼建成汽車配套企業144家。花卉種植面積超過3600畝，計劃在三年內使全鎮花卉種植面積達到90%以上，花卉產業是農民收入的重要增長點。同時大力發展旅游業，建立了“熱帶植物觀光園”，近期計劃投資多個大型主題公園及游樂項目。項目與現有的國家級開發區華苑產業園區距離在8公里以內，與規劃的環外華苑產業園區距離約

34、3公里。2004年以來，天津新技術產業園區加快華苑產業區開發建設速度、加快招商引資力度為突破口，1-3月份，華苑產業區實現外資注冊額1.16億美元，是去年同期的4.5倍。其中，新批三資企業15家，外資注冊額達1.1億美元；增資企業6家，外資注冊額增加534.68萬美元。5融資方式分析融資方式即企業融資的渠道。本項目主要采用銀行貸款，銀行貸款是指銀行根據政策以一定的將資金貸放給資金需要者，并約定期限歸還的一種。而且，在不同的國家和一個國家的不同發展時期，按各種標準劃分出的貸款類型也是有差異的。如的工商貸款主要有普通貸款限額、營運資本貸款、備用貸款承諾、項目貸款等幾種類型，而英國的工商業貸款多采用

35、票據貼現、賬戶和透支賬戶等形式。本項目向銀行貸款81359.16 萬元，用以開發建設，預計用預售和現房收入分批2年還清。6市場研究6.1天津市房地產市場供給現狀與消費者需求分析回顧2011年上半年，商業地產市場在未來宏觀層面呈現樂觀前景。現有寫字樓的供應非常有限，強勁的企業業務增長推動了新進公司對天津寫字樓的需求。而零售市場則在繼續演變，國際零售運營商帶來新的品牌和銷售戰略，提升著消費者的購物體驗。對于高檔住宅市場，盡管中央和地方政府實施了緊縮政策，在2011年上半年售出的套數仍然比去年同期增加了15%以上。寫字樓- 強勁的市場需求和有限的市場供應使甲級寫字樓空置率進一步下降至新低；商鋪- 新

36、開業項目采取獨特的運營策略，為消費者帶來更新的購物理念；高端住宅- 緊縮政策穩定了售價，而在新開盤項目帶動下成交量出現大幅回升；物流- 在連續六個季度的強勁需求支持下，非保稅倉庫租金創新高。對于2012年來說，商業方面，寫字樓勢頭強勁，市場需求量大，本項目建造3座寫字樓能極大的滿足需求，從而爭取更大的利益。本項目屬于高檔住宅，隨著這些年的房地產價格回調。人民生活水平的提高，人民的生活品質提高，高檔住宅的需求量越來越大，各大房地產公司開始專注于高檔住宅的開發和建設。 本項目是花園式高檔住宅區，定能滿足客戶的需求。每平米20000元，對于金領，白領來說也并不是特別沉重的負擔。6.2定價及發展趨勢以

37、周邊的小區為參考，當前供需的狀況以及我們對客戶的定位和自己的成本估算得出，二期新品8號樓11000-13000元/平米，11層到頂一梯兩戶，面積156、158、169、188平米，三居四居南北通透戶型出房率高達85%，現高層、小高層在售，均價13000元/平方米，主推90-188平米2-4室戶型，全款98折。 由于國家當前對房地產市場的政策，我們可以看出政府對穩定房地產市場的決心以及未來房地產市場的供需情況，由此我們可以預測出未來房地產會健康穩定的發展，當然不排除個別現象，但總體的趨勢會是穩定的增長。7.房地產開發項目比選方案的構建與評價7.1 區位因素分析遠洋萬和城地處梅江居住區，距達沃斯梅

38、江會展中心僅3分鐘車程，距新市政府位置開車10分鐘車程。周邊交通路網十分便利，連接城市快速環路，出行通暢，未來更有多條地鐵線經過項目周邊，方便通達天津各處。遠洋萬和城所在的友誼南路延長線與梨雙路這一區域，已被天津市列為整體發展規劃的軸心區域。天津遠洋萬和城傳承北京萬和城的高度完美并做進一步升級，建筑設計采用了歐式新古典主義的經典設計手法，選用高檔石材裝飾。建筑風格延續北京萬和城三段式新古典主義風格，在外檐立面材質上有所升級，由局部石材提升為整體石材處理，項目從外延到大堂門廳采用石材飾面。天津遠洋萬和城的規劃仍將沿用在北京備受好評的“城市平臺”設計，以遠高于地平線的景觀臺地，實現人車分流，保障私

39、密，居住環境無污染、低噪音、同時可節省大面積的土地做集中綠化，符合低碳環保需求。在原版復制北京遠洋萬和城的臺地景觀的同時，又融入了巴黎世界聞名的三大公園，盧森堡公園、杜伊勒里公園和維萊特公園的設計理念。特邀全球五大行之一的“戴德梁行”作為物業顧問，提供酒店式管家服務，一站式服務，24小時專員值守。，其便捷的交通優勢使項目周邊具有極大的輻射力。項目周邊有多所學校，周邊人文環境好，是天津市重要對外展示窗口之一。7.2開發內容和時機分析本項目是集商業與居住為一體的高檔社區，開發內容有住宅、寫字樓、底商等。天津正處于飛速發展的階段中，隨著溫家寶的大力控制房價，房地產價格逐步回落，而且天津濱海新區的建設

40、，使得天津市加大了對房地產業的關注，隨著市中心地價的增長和土地的缺乏，越來越重視房地產的發展，開始了限價房的增建。8項目開發建設全過程主要工作安排8.1項目銷售與開發 項目于2012年1月1日開始起建，7月1日正式開始施工，建設期2年之后竣工投入使用，第二年的第三季度開始預售。2013年7月-2014年1月銷售全部寫字樓的50%，住宅的80%。 2014年1月到2014年4月銷售全部寫字樓的60%。住宅的85%。2014年5月到2014年9月銷售全部寫字樓的80%，住宅的90%。2014年10月到2015年1月銷售出全部的商業用房和住宅。土地費用在期初投入，建設期間其它支出在建設期內均勻投入；

41、租金收入、銷售收入在各年年末實現。9項目經濟效益評價9.1選擇基礎參數資本金投入比率(通常為總投資的30)：33.84%。房地產開發所需資金的貸款利率：6.65%。成本利潤率：33.48%。9.2投資估算依據本項目的投資估算主要依據有：國家及地方相關法律法規和政策，當前房地產開發中某些項目的平均指標水平，項目規劃方案，同類型建設項目的投資資料，以及相關投融資條件等。9.3項目總投資及籌措估算總投資約為.56 萬元人民幣，資金來源主要由自有資金、長期貸款。其中自有資金投入為5.2億元，在期初投入，一次性投入，銀行貸款為81359.16 萬元(長期貸款為分期投入項目，第一期投入63180.15 萬

42、元，用于支付土地費用及前期開發費用，在開工后投入，用于房屋開發費和其他費用。見附表四：投資計劃與資金籌措表。9.4開發成本估算和使用項目費用的估算主要依據附圖設計和相關計費標準得出。其中估算出的土地費用為58817.01 萬元，前期工程費為2890.90 萬元，房屋開發費為73172.52 萬元，管理費為1234.16 萬元，財務費用為6975.00 萬元，銷售費用為5695.20 萬元，其他費用為782.87 萬元，不可預見費為4069.90萬元，總計.56 萬元。具體項目見附表一：房地產開發項目開發成本估算表，附表二：房地產開發項目資金使用計劃表 9.5財務評價本項目全部投資的凈現值為13

43、,809萬元，內部收益率為11.8348%，靜態投資回收期：10.、動態投資回收期：11.3083，自有資金的凈現值為959萬元，內部收益率為7.13%，投資回收期靜態10. 動態11.。這些財務指標充分說明本項目的可行性很大。（1）財務凈現值的計算公式為： FNPV= (CI-CO)t(1+ic)-t公式中： FNPV項目在起始時間點的財務凈現值Ic基準收益率或設定的目標收益率如果FNPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項目不可接受。由求的的數據算的，全部資金的NPV等于13809萬元大于零，所以經濟上可行。（2）

44、財務內部收益率(FIRR)，是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。其計算公式為： FIRR=i1+i1當凈現值為接近于零的正值時的折現率i2當凈現值為接近于零的負值時的折現率 NPV1采用低折現率時凈現值的正值 NPV2采用高折現率時凈現值的負值 式中i1和i2之差不應超過1-2，否則，拆現率i1、i2和凈現值之間不一定呈線性關系，從而使所求得的內部收益率失真。內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內部收益率，項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內部收益率與行業基準收益率

45、或目標收益率比較，當FIRR只大于ic時，則認為項目在財務上是可以接受的。如FIRR小于ic，則項目不可接受。（3）動態投資回收期動態投資回收期(Pb)，是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要指標。對房地產投資項目來說，動態投資回收期自投資活動起始點算起，累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份，其計算公式為： (CI-CO)t(1+ic)-t=0式中Pb動態投資回收期。動態投資回收期以年表示，其詳細計算公式為：Pb=累計凈現金流量現值開始出現正值期數-1+上期累計凈現金流量現值的絕對值/當期凈現金流量現值上式得出的是以期為單位

46、的動態投資回收期，應該再把它換算成以年為單位的動態投資回收期，其中的小數部分也可以折算成月數，以年和月表示，如3年零9個月或375年。 在項目財務評價中，動態投資回收期(Pb)與基準回收期(Pc)相比較，如果PbPc，則開發項目在財務上就是可以接受的。動態投資回收期指標一般用于評價開發完結后用來出租經營或自營的房地產開發項目，也可用來評價置業投資項目具體項目見附表六 ，附表七9.6銷售收入測算本項目用稅后銷售收入測算能回收的資金，從第二年下半年開始預售，第三季預計收入14965.92萬元。第四季的預售收入為14976.86萬元，第三年由預售變為現售，回收資金增多，第一季收入43760萬元第二季

47、為57435萬元，第三季為60170萬元，第四季為32820萬元，總共銷售收入為.78萬元。.具體項目見附表三：房地產開發項目銷售收入測算表。 9.7投資計劃與資金籌措本項目建設總投資.56 萬元，預售收入28295.9271萬元，銷售收入.83 萬元，具體項目見附表四：投資計劃與資金籌措表 。9.8還本付息本項目貸款期初貸款資金.01 萬元，用利率1.67%算出本期還本付息。然后得出償還的時間和每一季的金額；見附表五：房地產開發項目貸款還本付息表 。10不確定性分析1、土地取得成本，是房地產投資項目經濟評價中的一個重要計算參數。但由于最近國家有穩定房地產市場的趨勢，所以地價趨于穩定。2、建筑

48、安裝工程費建筑安裝工程費用由直接費、間接費、利潤和稅金組成.通常情況下要委托房地產評估機構進行整個建安工程費用的詳細估算.由于建安工程費用的估算時間與承包商報價時間之間經歷了購置土地使用權等一系列前期準備工作，兩者往往相差半年到一年，這期間可能會由于建筑材料或勞動力價格水平的變化，導致建安工程費用出現上漲或下跌。由于建筑材料價格和人工費用發生變化，導致建安工程費用改變。所以這種不確定性因素主要是由于建筑材料和勞動力價格的不確定性造成的，這與費用估算時間和工程被承包的期間長短及工程承包合同的形式有關系，本項目亦存在此種不確定性因素. 在本項目中，由于材料費，安裝費等都隨著物價上漲而上漲，根據國家

49、發布的IPO指數可以答題推算出各種費用。3、銷售價格 根據周邊房地產項目的價格，以及我們對自身產品的定位以及成本估算得出每套房的價格，根據我們的銷售計劃，分一年半銷售完，從而得出銷售收入。4、開發周期房地產開發投資項目的開發周期大體上由前期、建造期和租售期三個階段組成。房地產開發項目的開發期由準備期、建造期兩個階段組成.在準備期，開發商要進行征地、拆遷、安置、補償工作.委托設計院作規劃設計方案，還要辦理市政基礎設施的使用申請手續.另外，在開發項目的建設工程開工前，還要安排工程招標工作，招標過程所需時間的長短又與開發項目的復雜程度，投標者的數量有關，而招標時間長短，也會影響開發期的長短.建造期即

50、建筑施工工期，某些特殊因素也會影響施工工期的延長.如某些建筑材料的短缺，惡劣氣候，政治經濟形勢發生突變，勞資糾紛引起工人罷工，或者基礎開挖中發現重要文物或未預料到的特殊的地質條件，都可能導致工程停工，使工期延長.由于施工工期延長，開發商一方面要承擔更多的貸款利息，另一方面，還要承擔總費用上漲的風險.另外，承包合同形式選擇不當也可能導致承包商有意拖延工期，使開發項目開發期延長租售期的長短與宏觀社會經濟狀況，市場供求狀況，市場競爭狀況，預期未來房地產價格變化趨勢，房地產項目的類型等有直接關系5、融資成本。融資成本的高低由貸款利率決定。房地產投資項目資金來源中，借貸資金是一個主要來源。融資成本是資金

51、所有權與資金使用權分離的產物，融資成本的實質是資金使用者支付給資金所有者的報酬。由于企業融資是一種市場交易行為有交易就會有交易費用，資金使用者為了能夠獲得資金使用權，就必須支付相關的費用。如委托金融機構代理發行、債券而支付的注冊費和代理費，向銀行借款支付的手續費等等。企業融資成本實際上包括兩部分：即融資費用和資金使用費。6、空置率。空置率是準備出租但尚未租出的建筑面積占全部可出租面積的比例。對于經營型房地產開發項目的房地產置業投資項目，空置率的估計對有效毛租金收入的估算非常重要。在單位租金不變的情況下，空置率提高，將導致有效毛租金收減少。空置率的變化受宏觀社會經濟環境、市場供求關系、租戶支付租

52、金的能力等因素的影響。7、經營成本。經營成本是指在經營期內應該負擔的全部成本，包括銷售成本、銷售稅金、及期間費用等。指企業從事主要業務活動而發生的成本。成本包括：土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本、代建、出租產品經營成本等。 如果是銷售的辦公費當然該記入銷售成本,這些項目的總和都應該分期或者一次性進入經營成本。8、投資收益率。投資收益率是影響財務評價結果最主要的因素之一。投資收益率又稱是指投資收益（稅后）占投資成本的比率。投資收益率又稱投資效果系數，定義為每年獲得的凈收入與原始投資的比值，記為E。 公式：投資收益率=1/動態投資回收期100% 公式：動態投資回收期=(T-1)+|(

53、T-1年的累計凈現值)|/T年的凈現值 T=現值首次出現正值的年數 投資收益率反映投資的收益能力。當該比率明顯低于公司時，說明其對 外投資是失敗的，應改善對外投資結構和投資項目；而當該比率遠高于一般企業凈資產收益率時，則存在操縱利潤的嫌疑，應進一步分析各項收益的合理性。 投資收益率的優點是計算公式最為簡單；缺點是沒有考慮因素，不能正確反映建設期長短及投資方式不同和回收額的有無對項目的影響，分子、分母計算口徑的可比性較差，無法直接利用凈現金流量信息。只有投資收益率大于或等于無風險投資收益率的投資項目才具有可行性11 風險分析11.1、敏感性分析根據項目的多種不確定因素中敏感性因素銷售收入和成本對

54、投資項目經濟效益指標凈現金流量的影響程度。并分析測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度。應繪制出線性敏感性分析圖。由附表中的全部資金財務現金流量表中找出其現金流入和現金流出，根據凈現金流量計算公式，分別分析當銷售收入不變時，成本的變動對于將現金流量的的影響程度，根據具體數據和變動幅度對其進行分析，同樣也分析出成本變動對于現金流量的影響程度，即該不確定因素對于項目的敏感程度敏感性分析-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%成本.6.1.6.1.6.1.6.1.6收入.5.3.1.8.6.5.3.1從圖中可以看出成本的斜率比收入的斜率大，則在此敏感分析中，敏感因子是成本，既NPV對成本比對收入敏感。 12可行性研究的結論121.1結論從各個財務指標上看，財務凈現值大于0，因而項目