1、城市規劃按其規劃的深度不同可分為n城市總體規劃n分區規劃n控制性詳細規劃n修建性詳細規劃1 1、城市總體規劃、城市總體規劃在較長時間內，對整個城市的發展進行的綜合部署，從宏觀上控制城市土地合理利用和空間布局，指導城市協調發展。它的：n研究確定城市的性質、發展目標和發展規模（包括人口規模和用地規模）；n確定城市布局形式和功能分區；n合理配置城市各項基礎設施，處理好遠期發展與近期建設的關系，指導城市合理發展。n城市總體規劃的內容：包括：城市的性質、發展目標 和發展規模，城市主要建設標準，城市建設用地布局、功能分區和各項建設的總體部署，城市綜合交通體系和河湖、綠地系統，各項專業規劃，近期建設規劃。n

2、專業規劃包括：道路系統與綜合交通規劃，城市基礎設施建設規劃，園林綠地系統規劃，環境保護規劃，城市人防建設和防災系統規劃，風景名勝，文物古跡、傳統街區保護規劃，舊區改建和用地調整規劃，郊區規劃等。北京城市總體規劃北京城市總體規劃第一章 總則 第二章 城市性質、發展目標與策略 第三章 城市規模 第四章 城市空間布局與城鄉協調發展 第五章 新城發展 第六章 中心城調整優化 第七章 歷史文化名城保護 第八章 產業發展與布局引導第九章 社會事業發展及公共服務設施 第十章 生態環境建設與保護 第十一章 資源節約、保護與利用 第十二章 市政基礎設施 第十三章 綜合交通體系 第十四章 城市綜合防災減災 第十五

3、章 近期發展與建設 第十六章 規劃實施 北京市總體規劃（北京市總體規劃（2004-2020）n城市性質北京是中華人民共和國的首都，是全國北京是中華人民共和國的首都，是全國的政治中心、文化中心，是世界著名古都的政治中心、文化中心，是世界著名古都和現代國際城市。和現代國際城市。城市發展目標和主要職能城市發展目標和主要職能按照中央對北京做好“四個服務”的工作要求，強化首都職能；以建設世界城市為努力目標，不斷提高北京在世界城市體系中的地位和作用，充分發揮首都在國家經濟管理、科技創新、信息、交通、旅游等方面的優勢，進一步發展首都經濟，不斷增強城市的綜合輻射帶動能力；弘揚歷史文化，保護歷史文化名城風貌，形

4、成傳統文化與現代文明交相輝映、具有高度包容性、多元化的世界文化名城，提高國際影響力；充分的就業和創業機會，建設空氣清新、環境優美、生態良好的宜居城市。創建以人為本、和諧發展、經濟繁榮、社會安定的首善之區。n在北京市域范圍內，構建“兩軸兩帶多中心”的城市空間結構。（1） 兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統中軸線的南北軸。（2） 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發展帶”。（3） 多中心：指在市域范圍內建設多個服務全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關村高科技園區核心區、奧林匹克中心區、中央商務區（

5、CBD）、海淀山后地區科技創新中心、順義現代制造業基地、通州綜合服務中心、亦莊高新技術產業發展中心和石景山綜合服務中心等2 2、分區規劃、分區規劃在總體規劃的基礎上，對城市土地利用、人口分布和公共設施、城市基礎設施的配置作出進一步的安排，以便與城市詳細規劃更好地銜接。n原則規定分區內土地使用性質、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指標。n確定市、區居住區級公共設施的分布及其用地的范圍。n確定次干道及支路的紅線位置、橫斷面、主要交叉口形式，控制點的坐標、標高；n確定地上、地下各種主要管線的走向、控制管徑，并綜合處理平面和豎向關系；n原則規定建筑高度和建筑密度，確定每塊用地的建筑容積率和人口數量。

6、3 3、控制性詳規、控制性詳規控制性詳規的：用一系列的指標和規劃要求對土地使用進行有效的控制，并指導修建性詳細規劃的編制。控制性詳規的：n詳細確定規劃地區各類用地的界線和使用范圍，提出建筑高度、建筑密度、容積率控制指標；規定各類用地內適建、不適建、有條件可建的建筑類型，規定交通出入口方位、建筑后退紅線距離等。n確定各類支路的紅線位置、斷面、控制點坐標和標高。n根據規劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線。n制定相應的土地使用和建筑管理規定細則。控制性詳細規劃對地塊的控制指標有：必須遵照的，包括：n用地性質、用地面積、建筑密度、建筑控制高度、建筑后退紅線距離、容積率、綠地率、交通出

7、入口方位、停車泊位及其其他需要配置的公共設施。參照執行，包括：n人口容量、建筑形式、體量、色彩、風格要求，其他環境要求。4 4、修建性詳細規劃、修建性詳細規劃對即將開發的地塊，根據控制性詳規對該地塊的控制指標或城市規劃管理部門提出的設計條件，所編制的開發建設實施性詳細規劃。它的是：n建設條件分析和綜合技術經濟論證。n建筑的空間布局、建筑布置的總平面圖。n道路系統規劃設計。n綠地與景觀系統設計。n工程管線規劃設計。n豎向規劃設計。n估量工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。房地產開發項目的規劃管理房地產開發項目的規劃管理n選址、定點審批n申請建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證n申請領取規劃設計

8、條件通知書n規劃設計方案審批n申請領取建設工程規劃許可證n竣工驗收階段的審核居住區的規劃設計包括住宅群體規劃布局道路與交通規劃設計 室外環境規劃設計公共建筑與服務設施規劃設計居住區一般實行三級布局結構，即“居住區居住小區住宅組團”。：是居住區中最基本的布局結構形式，其規模通常以居民委員會的組成規模構成，約為3001000戶，人口為10003000人，占地23公頃；：若干個住宅組團的有機結合構成居住小區，人口規模約為1.01.5萬人，3000 5000戶，用地1235公頃；居住小區的再次組合就是居住區居住區，其人口規模一般為35萬人，10000 16000戶，占地面積大致為50100公頃。（二）

9、居住區的用地構成（二）居住區的用地構成n住宅用地n公共建筑和服務設施用地 n道路用地n公共綠地n其他用地 （三）居住區規劃設計的內容（三）居住區規劃設計的內容n1、居住區住宅群體規劃布局（1）居住建筑的類型n按層數劃分：有低層住宅、多層住宅和高層住宅；n按建筑形式劃分：有花園式住宅、公寓式住宅、錯層式住宅、退臺式住宅、躍層式住宅、復式住宅；n按平面特點劃分：有點式住宅、條式住宅、大進深住宅和大開間住宅；還可按面積劃分，按建筑結構劃分等等。常見的住宅類型：1、點式住宅2、條式住宅3、錯層式住宅4、躍層式住宅5、復式住宅6、退臺式住宅7、花園別墅8、綜合性商住樓（2）住宅的布置住宅的平面布置有5種

10、基本形式：周邊式布置、行列式布置、混合式布置、散點式布置和自由式布置。1、周邊式布置住宅沿街道周圍布置，并形成安靜、安全、方便的內院式住宅組團。這種布置的特點是住宅組團空間豐富，土地利用較高，但有部分住戶朝向不好。2、行列式布置住宅一律朝某一個方向成排布置。這種布置方式可以做到每戶都有很好的朝向，且施工方便。3、混合式布置采用周邊式和行列式相結合的布置方式，兼顧周邊布置方式具有豐富的院落空間和行列布置方式具有良好朝向的特點，采用點、條、塔、板相結合的手法，構成立面高低錯落、平面布局半敞式的住宅院落。4、散點式布置將多層點式住宅（墩式）或高層點式（塔式）住宅，圍繞住宅組團的中心設施、公共綠地、水

11、面等，有規則地布置。5、自由式布置在基本滿足功能要求的前提下，綜合地形、地貌，周圍條件，按“規律中有變化、變化中有規律”的原則布置住宅，以追求更加豐富的住宅組團空間。n（1）居住區道路功能n滿足居民日常生活的交通需要。n方便市政公用車輛的通行n滿足貨運需要（2 2）居住區道路分級）居住區道路分級居住區的道路分為：n居住區級道路：居住區主要道路，用以劃分和聯系各小區，并解決居住區的對外聯系，道路的紅線寬度不小于20m；n居住小區級道路：聯系其小區內各住宅組團單元的道路，紅線寬度不小于16m；n住宅組團級的道路：聯系住宅建筑的道路，以通行自行車和人行為主，寬度一般為46m；n宅旁小路：通往各住宅單

12、元門口的小路，其寬度為2.53m；（3 3）居住區道路與交通規劃原則）居住區道路與交通規劃原則n居住區道路主要為區內服務，不應有過境交通穿越，居住區內不應有過多的車道出口通向城市干道。出口間距不小于150200米。n盡端式道路在盡端處應留有回車空間。n住宅單元入口至最近車行道之間的距離一般不宜超過60米，如超出宅間小路應放寬到2.6米以上。建筑物外墻與行人道邊緣距離應不小于1.5米，與車行道邊緣應不小于3米。n必須設施停車場、停車庫。居民汽車停車場、停車庫應符合以居民汽車停車場、停車庫應符合以下規定：下規定：n居民汽車停車率（居民停車位與居民戶數的比率）不應小于10%。n居住區內地面停車率（居

13、住區內居民汽車的地面停車位數量與居住戶數的比率）不宜超過10%。n居民停車場、庫的布置應方便居民使用，服務半徑不宜大于150米。3 3、公共建筑規劃布置、公共建筑規劃布置布置公共建筑，首先要確定居住區公共建筑的項目、數量、規模、用地面積，然后根據公共建筑的不同性質和功能，合理地布置居住區內各項公共建筑。（1）居住區公共建筑與服務設施的類型：公共建筑也分為居住區級和小區級兩類。居住區級公共建筑有6大類33項，包括：醫療衛生（醫院、門診所）金融郵電（銀行辦事處、郵電支局、郵電所）文化體育（電影院、科技文化館、青少年之家、運動場）商業飲食服務（百貨商店、書店、藥點、綜合食品店、日用雜品店、飯店、快餐

14、店、面食店、菜場、照相館、理發館、浴室、洗染店、服裝加工店、綜合修理店）行政經濟管理（街道辦事處、派出所、商業管理機構、房管所、市政管理機構）其他（煤氣調壓站、液化石油氣）等小區級公共建筑有6類23項，包括：教育（托幼、小學、中學）經濟（儲蓄所、郵政局）文體（運動場）商業飲食服務（糧店、煤店、小商店、百貨店、副食店、菜店、飲食店、理發店、小修理門市部、綜合服務站、自行車棚、物資回收站）行政管理（居委會、房管段）其他（變電所、公廁、垃圾站）1、各級公共建筑應有合理的服務半徑，以便居民使用；2、應設置在交通較方便、人流較集中的地段，符合人流走向；3、產生噪音、氣味、污染物的公共建筑應與住宅保持適當

15、的距離，使住戶有安寧衛生的居住環境。4、在滿足居住區內居民需求的同時，兼顧區外服務，提高經濟效益。：可采用沿街線狀布置，或在獨立地段成片集中布置，或沿街和成片集中相結合布置。：應保證學生就近上學、交通安全，注意避免城市干道或鐵路干線的噪聲干擾，同時應與住宅保持一定的距離，防止學校對居民的干擾。：存放處要接近住宅、靠近人流線，可利用地下室及管道層存放，也可以在住宅的陰影區內集中設置；：如鍋爐、熱力點、煤氣調壓站、泵房等應與住宅隔開，要與外界有方便的交通聯系，同時要避開城市干道，以免影響城市景觀。4 4、綠地規劃布置、綠地規劃布置居住區綠化系統包括公共綠地：如居住區公園、居住小區公園、 林蔭道、住

16、宅組團的小塊綠地等公共建筑和公用設施專用綠地：如學校、幼托、醫院、門診所、鍋爐房等用地的綠化宅旁和庭院綠化街道綠化居住區綠地的標準居住區綠地的標準n人均公共綠地面積：以每一個居民平均占有一定平方米公共綠地面積計；n組團綠地不少于0.5平方米/人n小區綠地不少于1平方米/人n居住區綠地不少于1.5平方米/人 n綠地率：以各類綠地面積占居住總用地面積的百分比計；n新區建設一般在30%以上n舊區改建不宜低于25%。第二節第二節 房地產開發項目規劃設計方案房地產開發項目規劃設計方案的經濟因素分析的經濟因素分析一、住宅建筑設計方案的經濟因素分析（一）外墻周長系數外墻周長系數是指每平方米建筑面積所分攤的外

17、墻周長，即：在住宅建筑的造價中，外墻造價占有較大的比重。外墻周長系數越小，分攤在單位建筑面積上的周長就小，則住宅建筑的單位造價就低；反之則高。)2mm建筑面積（建筑物外墻周長（外墻周長系數外墻系數受下列因素影響：外墻系數受下列因素影響：1、平面形狀。一般住宅建筑平面形狀簡單，它的外墻周長系數就小，其單位造價就低。下表給出了幾種平面形狀建筑物的外墻周長系數。2、進深和面寬在建筑面積一定時，合理地增大建筑物的進深可以減少外墻周長或外墻周長系數，從而達到降低造價的目的。項目大進深小面寬住宅方案a小進深大面寬住宅方案b進深（m）12.59.8每戶平均面寬（m/戶）3.95.4每戶建筑面積（m2/戶）5

18、1.8652.345層用地面積（m2)2347.242416.57建筑面積（m2)3631.253140.9居住戶數（戶）7060建筑面積凈密度（m2/ha)15470.312997.35節約用地百分比（%）1906層用地面積（m2)2690.032794.76建筑面積（m2)4357.53769.08居住戶數（戶）8472建筑面積凈密度（m2/ha)16198.913486節約用地百分比（%）200（二）平面系數（二）平面系數住宅的建筑面積由居住面積、輔助面積和結構面積組成；居住面積指居室凈面積，輔助面積指廚房、衛生間等室內空間的面積結構面積為墻體和柱等結構所占的面積。用平面系數可以有效地衡

19、量建筑平面的經濟合理性。一般的平面系數要達到50%以上，其造價比較合理。%100建筑面積居住面積平面系數（三）層高住宅層高的變化，對其本身的造價和居住建筑用地有較大的影響。令層高為H，降低層高值為H，墻體造價占住宅建筑物造價比重為k，則層高降低H時的造價降低率為： p=k H/H以五層磚混結構住宅為例，當H=3m，k=0.4，層高降低值H=0.1m時，其住宅造價降低率為：p=0.40.1/3=0.0133即造價較原來降低1.33%，并且由于降低層高引起的管線工程費用和減輕自重使基礎費用降低并未計入在內。降低層高還對節約用地有不可忽視的意義。（四）層數一般建筑層數在四層以下時，增加樓層不影響其結

20、構形式，但其單位面積的造價可能會降低。如果層數超過四層，結構形式就需要改變，將承重墻改成框架結構或加厚承重墻，七層以上，需要設置電梯，補充建筑設備，增加交通面積，增加結構強度，以抵御風荷載及地震荷載，從而增加造價。二、住宅開發區規劃方案的綜合經濟因素分析二、住宅開發區規劃方案的綜合經濟因素分析在規劃方面，容積率用來控制土地的使用強度，任何開發企業不得擅自提高容積率，否則作為違章建筑處理。在某些情況下，當控制容積率與開發項目的功能要求發生矛盾時，開發企業可向規劃管理部門申請增加容積率。可有如下辦法：1 1、容積率補償、容積率補償在開發建設中對已滿足規劃管理規定的各項技術經濟指標要求并為城市環境或公共事業作出貢獻、符合下列情況之一的，則給予容積率補償：1）在開發建設用地范圍內留出已滿足規定指標外的公共用地，或建筑底層架空開敞用地，其目的是為城市提供公共綠地或公共活動場所的。提供的公共用地必須符合以下要求：任意方向凈寬大于10m，實際使用面積大于100m2;常年每天24小時敞開為公眾開放活動，不得改變使用性質。2）在開發建設用地范圍內在滿足規定指標的條件下，提供用地作為城市公共停車場地。要求