1、前言 本報告著眼2021年房地產市場宏觀走勢，結合寧波大市商品住房價格格局與區域市場競爭工程走勢，旨在對本案第一批房源的預售價格進行相關建議，以供貴方參考。宏觀環境 近期政策解讀 宏觀經濟解讀2021年寧波拆遷量 寧波房產新政節后市場出現回暖跡象，成交量增長節后市場出現回暖跡象，成交量增長迅速迅速；1 1、2 2月份作為市場淡季受政策影響開始顯現，再加上春節長假影響，市場觀月份作為市場淡季受政策影響開始顯現，再加上春節長假影響，市場觀望氣氛嚴重成交量出現短暫低迷；節后第一周，市場回暖明顯成交量出現大望氣氛嚴重成交量出現短暫低迷；節后第一周，市場回暖明顯成交量出現大幅增長，逐漸恢復正常水平；幅增

2、長，逐漸恢復正常水平； 一手房市場拆遷預期使拆遷預期使成交量成交量持續持續放大，市場回暖趨勢放大，市場回暖趨勢明顯明顯1 1、2 2月份作為市場淡季，受政策、春節長假影響，市場成交量出現短暫低迷；月份作為市場淡季，受政策、春節長假影響，市場成交量出現短暫低迷；節后市場逐周回暖，成交量呈現大幅上揚趨勢；節后市場逐周回暖，成交量呈現大幅上揚趨勢； 二手房市場1.1. 2021 2021年底寧波市四區在售住宅工程剩余存年底寧波市四區在售住宅工程剩余存量約量約33.633.6萬平方米，萬平方米，20212021年此列住宅工程的后續推年此列住宅工程的后續推盤體量約有盤體量約有267.5267.5萬平方米

3、；萬平方米；20212021年寧波市四區合計年寧波市四區合計供給量將到達供給量將到達301.5301.5萬平方米。萬平方米。 后市供給量1.1. 從歷年供給量來看，從歷年供給量來看，301.5301.5萬方的預計市場供給量較以萬方的預計市場供給量較以往有所減少，實際供給量更可能由于市場短期的不確定性，而低往有所減少，實際供給量更可能由于市場短期的不確定性，而低于這個數字；由于價格高筑，未來住宅市場以高端工程為主，供于這個數字；由于價格高筑，未來住宅市場以高端工程為主，供需不平衡現象將更為明顯。需不平衡現象將更為明顯。 住宅市場分析20212021年預計新開樓盤年預計新開樓盤0909年，住宅高價

4、地比例上升，高端市場壓力巨大年，住宅高價地比例上升，高端市場壓力巨大樓面價在樓面價在50005000元元/ /平米以上的土地，就到達了平米以上的土地，就到達了134134萬平方米萬平方米 一般高端住宅比例占總量的一般高端住宅比例占總量的20-30%20-30%左右，左右，而根據而根據0909年土地成交的情況來看，此比例年土地成交的情況來看，此比例已到達已到達50%50%以上。以上。 在地價迅速攀升的市場背景下，高端住宅在地價迅速攀升的市場背景下，高端住宅比例大幅上升。比例大幅上升。n 宏觀政策旨在促進市場穩定開展，控制局部城宏觀政策旨在促進市場穩定開展，控制局部城市房價虛高勢頭；市房價虛高勢頭

5、；n 外貿經濟持續回暖，整體經濟形勢看好；外貿經濟持續回暖，整體經濟形勢看好；n 市區大量拆遷，帶來新的市場需求；市區大量拆遷，帶來新的市場需求；n 應對新的預售政策，營銷策略需快速調整；應對新的預售政策，營銷策略需快速調整；n 未來供給量以高端工程為主，供需不平衡未來供給量以高端工程為主，供需不平衡宏觀環境宏觀環境總總結：結： 預計預計20212021年下半年，在政策走向與市場年下半年，在政策走向與市場供給的雙重壓力影響下，寧波高端住宅市場供給的雙重壓力影響下，寧波高端住宅市場競爭劇烈，而中低端工程市場空缺較大，對競爭劇烈，而中低端工程市場空缺較大，對于市場我們應保持謹慎樂觀的態度。于市場我

6、們應保持謹慎樂觀的態度。微觀市場鎮海鎮海板塊板塊海曙區均價海曙區均價15000-2000015000-20000江東區均價江東區均價1857018570江北老城均價江北老城均價2220022200江北新區均價江北新區均價9500-150009500-15000高新區均價高新區均價18000-2500018000-25000鄞州區均價鄞州區均價1834918349東錢湖區均價東錢湖區均價2021020210聯豐板塊聯豐板塊14000-1800014000-18000泛城西板塊泛城西板塊10000-1300010000-13000鎮海板塊均價鎮海板塊均價7500-120007500-12000市場

7、市場價格格局價格格局鎮海片區是寧波各板塊中最典型的一個“價格低谷區，但受地域因素影響，其市場成交以本地客源為主。自09年1月份到2021年的2月份，鎮海市場出現了“M型銷售走勢。由于近期市場不穩定，在價格不斷上升的同時，區域銷售數據在10月份到達峰值后迅速回落，后市不容樂觀。 鎮海區住宅市場住宅價格回落明顯住宅價格回落明顯從鎮海區09年成交的土地樓面價來看，未來1-2年區域銷售工程的起價在9000元/平米以上，高端工程頻出，使區域價格躍上新價值平臺，隨之也帶來了巨大的競爭壓力。 鎮海區土地市場土地價格躍上新平臺土地價格躍上新平臺 2021年年 鎮海區開盤工程明細鎮海區開盤工程明細 從09年開盤

8、工程的均價看，區域價格維持在8000元/平米左右；而近三個月內，由于寧波城區高漲的市場行情，高價地成交頻出；區域價格已在9000-11000元/平米的區間，但銷售放緩跡象明顯。2021年年1-2月月 鎮海區商品住房成交明細鎮海區商品住房成交明細 從成交價格格局上看，海尚廣場由于銷售已經進入末期房源缺乏，成交均價在10355元/平方米，而百隆小駱花園僅售不到9000元/平米；臨近本案的保億風景九園成交均價為11007元/平米左右，但近期成交均包含了裝修1500元/平米的標準，因此，實際均價在9000元/平米左右。 鎮海年初成交情況考慮工程的地段、配套及裝修的考慮工程的地段、配套及裝修的因素，實際

9、價格應較為保守。因素，實際價格應較為保守。 銷售價格較為平穩，銷售量自銷售價格較為平穩，銷售量自1111月初后下降明顯，北岸公館月初后下降明顯，北岸公館開盤后成交量短暫出現上升，后期下降明顯；開盤后成交量短暫出現上升，后期下降明顯；風景九園近期成交走勢風景九園近期成交走勢 競爭樓盤成交情況 銷售價格呈平滑曲線下探，但幅度很小，銷售量自銷售價格呈平滑曲線下探，但幅度很小，銷售量自1111月初后逐步下降。月初后逐步下降。海尚廣場近期成交走勢海尚廣場近期成交走勢 競爭樓盤成交情況 12月27日北岸公館 1號樓開盤出售作為保億風景九園二期最后一批150套精裝修房源。 開盤房源：150套 戶型面積： 6

10、9-120平方米主力戶型68.64、95.34、120.29 價格情況：11000元/平方米其中裝修1500元/平米 實際白胚價格：9500元/平米 銷售情況：截止3月7日，已備案銷售95套，備案銷售率63%。1號樓后期銷售速率較為緩慢號樓后期銷售速率較為緩慢 競爭樓盤動態保億保億.風景九園二期風景九園二期將于3月底推出三期首批房源，17-22#共計900多套房源；開盤房源：900多套戶型面積： 84-136平方米主力戶型84、87、90、 136 價格情況：高層均價9000-10000元/平米、多層均價11000元/平米近期動態：3月10日起，3期“兩萬變四萬認籌活動開始。最新市場動態風景九

11、園三期首批房源目前正在蓄客階段目前正在蓄客階段 競爭樓盤動態 保億保億.風景九園三期風景九園三期1月31日首推5幢高層精裝房源，共計447套，面積為89、158平方米；均價：15000元/平方米包括裝修1500元/平米小面積89m：均價13000-14000元/平米大面積158m:均價 15000-17000元/平米銷售信息：開盤后2周，實際去化率缺乏20%；低樓層的90平方米戶型；由于總價低，去化速度較快。最新市場動態目前銷售速率較為緩慢目前銷售速率較為緩慢 競爭樓盤動態 合生國際城合生國際城 -高層住宅高層住宅 08-09 08-09年住宅性質土地成交未開發體量約有年住宅性質土地成交未開發

12、體量約有7171萬方，其中工程所在板萬方，其中工程所在板塊潛在供給量約塊潛在供給量約11.311.3萬方，加之已探明住宅體量，未來二年內供給量約萬方，加之已探明住宅體量，未來二年內供給量約3131萬方，市場競爭壓力較大。萬方，市場競爭壓力較大。最新市場動態未來市場潛在供給量大未來市場潛在供給量大未來預計供給量n宏觀環境有短期變化的可能性n節后市場出現回暖跡象，成交量恢復到正常水平n消費者在房價高筑后，觀望情緒濃厚n未來市場供給量逐步加大，后市不容樂觀微觀市場總結：基于以上市場情況，建議本案第一批房源基于以上市場情況，建議本案第一批房源以平穩以平穩的價格策略進入市場，以求快速去化。的價格策略進入

13、市場，以求快速去化。產品定價策略 由于保億由于保億. .風景九園為本案直接競爭工程，風景九園為本案直接競爭工程，另一方面，其前期又推出北岸公館高層工程，另一方面，其前期又推出北岸公館高層工程，其產品定價策略具有參考意義。其產品定價策略具有參考意義。保億.風景九園1號樓 D戶型建筑面積：120平米戶型：三房二廳二衛均價：11500元/平米裝修：1500元/平米實際白胚價：10000元/平米位置：邊套北岸公館定價策略分析邊套大戶型-實際去化情況u南邊套01戶型去化速度最快，已備案銷售18套，已根本售完。u北邊套去化速度最慢，僅備案銷售5套708室，北朝向抗性還是較大。銷售差距較大保億.風景九園 F

14、戶型建筑面積：95平米戶型：二房二廳一衛均價：11000元/平米裝修：1500元/平米實際白胚價：9500元/平米位置：中邊套北岸公館定價策略分析中邊套戶型-實際去化情況u中間邊套04、05戶型去化速度一般，共備案銷售26套, 04室備案13套、05室備案13套，差距不大。保億.風景九園 E戶型建筑面積：69平米戶型：二房一廳一衛均價：10858元/平米裝修：1500元/平米實際白胚價：9358元/平米位置：中間套北岸公館定價策略分析u北邊中間套02.03去化速度一般，已備案銷售25套。中間套戶型-實際去化情況u南邊中間套06.07室去化速度一般，已備案銷售24套。銷售差距小風景九園三期風景九

15、園三期價格價格預期預期三期多層房源均價11000元/平方米三期高層房源均價9000-10000元/平方米全明設計，主臥朝南；雙陽臺設計，客廳附送飄窗；E：2房2廳1衛 87M2空間方正緊湊，通透性差；主臥帶景觀陽臺，客廳帶飄窗；餐廳獨立；F：2房2廳1衛 84M2主臥朝南，配以景觀陽臺；全明設計，廚房臨近入戶門；餐廳布局影響交通動線；G：2房2廳1衛 84M2南北通透，全明設計；客廳配景觀陽臺；多處飄窗設計增加附加值；J1：3房2廳2衛 136M2全明設計，通透性好；兩間朝南，客廳配景觀陽臺，多處采用飄窗設計；J2：3房2廳2衛 135M2本案產品分析主力戶型主力戶型11號樓號樓空間方正緊湊，

16、分區合理；南北通風，0.9米進深飄窗、9平方米大陽臺，附加值較高；戶型方正南北通透，短進深，三房朝南；3.5米大開間主臥室；南北通透，短進深；主臥、次臥轉角陽臺，附加值高，挑空樓板可增加使用面積1a：3房2廳2衛 134M21b：2房2廳1衛 89M21d：2房2廳1衛 89M2主力戶型主力戶型22號樓號樓2a：3房2廳2衛 139M22b：2房2廳1衛 84M2全明設計，戶型南北通透；1.2米進深陽臺，9平方米大陽臺附加值高；戶型方正，短進深，三間朝南，獨立儲藏室，朝南大陽臺，采光條件優越；2c：2房2廳1衛 89M2全明設計，短進深；主臥附帶大飄窗，9平方米挑空樓板增加附加值；傳化綠都住宅

17、工程比照分析保億風景九園本案在工程配套、規模、景觀資源、周邊環境等各方面系數，本案在工程配套、規模、景觀資源、周邊環境等各方面系數，與銀億海尚廣場、保億與銀億海尚廣場、保億. .風景九園相比還有一定差距。風景九園相比還有一定差距。l 總分值為80分系數定價模式參考建議定價：139平米 邊套 均價9300元/平米 建議定價：84平米 中間套 均價8500元/平米 建議定價：89平米 邊套挑空樓盤，附加值高 均價9500元/平米 建議定價：134平米 邊套 均價9300元/平米 建議定價：89平米 中間套 均價8500元/平米 建議定價：89平米 邊套挑空樓板，附加值高 均價9500元/平米 建議

18、定價：89平米挑空樓板，附加值高 中間套 均價9000元/平米 根據產品自身綜合分析比較、并結合實際市場情況，我們建議將產品均價設定為9000元/平米本案直接競爭對手風景九園三期將于3月底開盤，合生國際城高層二批房源預計將于下半年續推。本案遭遇競爭工程2月2021年1月競爭工程風景九園三期本案銷售階段3月4月5月6月8月7月9月10月11月12月空檔期合生國際城二批房源建議開盤時間 -2021年4月中旬開盤 充分感知市場溫度，建議在市場預熱后的4月中旬推盤 在2021年市場反轉周期到來之前盡可能快速走量。 風景九園三期預計3月底，本案爭取以價格上的優勢，分流風景九園客戶；另外，避開與合生國際城

19、二批房源的競爭預計7-8月份。公寓與寫字樓市場小結寧波公寓市場供需分析寧波公寓市場供需分析07-0907-09年年l 憑借09年樓市成交上升的熱銷勢頭，公寓市場在09年共成交5724套，整年的成交量已經超越07、08年兩年的銷售套數，是歷年同期成交新高。l 在住宅價格高漲、供給量急劇下降的市場背景下，公寓類產品的價格也開始水漲船高，由年初的7000元/平米左右穩步上升到14188元/平米。0909年年 寧波公寓市場價格分析寧波公寓市場價格分析 住宅工程的供給缺乏，導致更多消費者向公寓類產品分流，使以往投資為主的公寓產品，自住客戶的比例也逐漸增加，銷售價格逐步提高。五、一周開盤信息五、一周開盤信

20、息1月23日 新城名苑首批房源開盤開盤時間：1月23日開盤房源：首推220套面積在50-80的精裝公寓，16、17、18、24、25、26層為單層產品，33、34、35為復式產品；價格信息：3.2米平層均價為14000元/，5.4米挑高復式均價為21000元/；開盤優惠：開盤3天內可優惠總價的3%，一次性付款可再享受2%的優惠。裝修標準：2500元/平方米去化情況：單層產品去化較快，開盤當天，本次開盤房源去化率在50%左右。p 新城名苑開盤信息新城名苑開盤信息09年12月25日內部預定：來電平均每天20組左右，初訪的客戶平均每天5-10組左右； 09年12月25日內部預定，共推出200套房源，

21、主要分布在16、17、18層，目前剩有朝北10套左右，復式剩余3套左右。付款方式：內部一次性93折，南北差價500/M2，東西首與中間套差價500-1000元/M2，樓層差較小；p 內部預定五、一周開盤信息五、一周開盤信息p 新城名苑成交信息 從總體來看，09年寧波寫字樓市場先抑后揚，上半年市場成交低迷，而下半年在鄞州南部商務區以及寧波研發園區的大量成交下，銷售走勢一路走高。進入2021年寧波寫字樓市場成交出現下滑趨勢，但與09年同期相比還是出現較大的增長； 寫字樓市場呈現走量不走價的態勢，但由于寫字樓價格相對于住宅價格要低許多，因此，其潛在的價值空間還未被挖掘；20212021年年1 1月月

22、20212021年年2 2月寧波寫字樓市場運行狀況：月寧波寫字樓市場運行狀況：2021年1月1日2021年3月14日寧波寫字樓成交明細：ThanksThanks！謝謝 謝謝22.6.209:54:349:549:5422.6.2022.6.209:549:549:54:3422.6.2022.6.209:54:342022年6月20日星期一9時54分34秒9、靜夜四無鄰，荒居舊業貧。4月-224月-22Monday, April 25, 202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。02:42:3202:42:3202:424/25/2022 2:42:32 AM11、以我獨沈久，愧君相見頻。4月-2

23、202:42:3202:42Apr-2225-Apr-2212、故人江海別，幾度隔山川。02:42:3202:42:3202:42Monday, April 25, 202213、乍見翻疑夢，相悲各問年。4月-224月-2202:42:3202:42:32April 25, 202214、他鄉生白發，舊國見青山。25 四月 20222:42:32 上午02:42:324月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。四月 222:42 上午4月-2202:42April 25, 202216、行動出成果，工作出財富。2022/4/25 2:42:3202:42:3225 April 202217

24、、做前，能夠環視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。2:42:32 上午2:42 上午02:42:324月-229、沒有失敗，只有暫時停止成功！。4月-224月-22Monday, April 25, 202210、很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。02:42:3202:42:3202:424/25/2022 2:42:32 AM11、成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。4月-2202:42:3202:42Apr-2225-Apr-2212、世間成事，不求其絕對圓滿，留一份缺乏，可得無限完美。02:42:3202:42:3202:42Monday, April 25, 202213、不知香積寺，數里入云峰。4月-224月-2202:42:3202:42:32April 25, 202214、意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。25 四月 20222:42:32 上午02:42:324月-2215、楚塞三湘接，荊門九派通。四月 222:42 上午4月-2202:42April 25, 20