1、海南海南三亞三亞 “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”研究報告研究報告中國元素的健康養生產業平臺構建中國元素的健康養生產業平臺構建20092009年年5 5月月（注意資料保密（注意資料保密請勿外傳）請勿外傳） 2目錄目錄 前言前言-4-4【第一部分第一部分】項目開發的產業基礎及產業定位項目開發的產業基礎及產業定位-5-5 （）休閑產業（經濟）的發展分析）休閑產業（經濟）的發展分析-7-7 （）健康產業）健康產業( (經濟經濟) ) 的發展分析的發展分析-11-11 （）養生（養老）產業的發展分析）養生（養老）產業的發展分析-18-18 （）“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的產業定位

2、的產業定位-23-23【第二部分第二部分】 “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的開發原則的開發原則-28-28 （）“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的開發原則的開發原則 -29-29 （）“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”開發的系統要素開發的系統要素-34-34 （）“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”開發的邏輯關系開發的邏輯關系-41-41 （） “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”開發的模式選擇開發的模式選擇-45-45【第三部分第三部分】 “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的商業模式的商業模式-49-49 （） “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的

3、功能配置的功能配置-50-50 （） “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的項目設置的項目設置-57-573 （） “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的商業模式的商業模式-71-71【第四部分第四部分】 “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的規劃的規劃( (建筑建筑) )創意創意-78-78 () () “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的規劃原則的規劃原則 -79-79 （) ) “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的規劃創意的規劃創意-83-83 （）“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的建筑表現形式的建筑表現形式-88-88 【第五部分第五部分】項目的實施主體

4、與開發計劃項目的實施主體與開發計劃-97-97 () ()項目的實施主體項目的實施主體-98-98 （)項目的開發計劃項目的開發計劃-101-1014前言前言 按照海棠灣分區規劃及城市設計的要求，泰康人壽保險股份有限公司聯合中國對外建設總公司，確立選址在海棠灣大小龍江塘建設“海棠灣國際養生社區”的終極目標為：通過對區域內土地的保護、通過對區域內土地的保護、提高和利用，延伸和擴展海棠灣國際品牌，以提高和利用，延伸和擴展海棠灣國際品牌，以CCRCCCRC社區為龍頭，建設社區為龍頭，建設集休閑度假、養生（養老）、健康體驗為一體的、可持續發展的、綠集休閑度假、養生（養老）、健康體驗為一體的、可持續發展

5、的、綠色的國際養生社區色的國際養生社區。該社區將是一個低層、低密度、低能耗、低污染、低層、低密度、低能耗、低污染、低排放、低運行成本的生態社區低排放、低運行成本的生態社區。該社區將成為海棠灣國家海岸超級主題公園中的一顆閃耀明珠。 【第一部分第一部分】 “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”開發的產業基開發的產業基礎及產業定位礎及產業定位6（）休閑產業（經濟）的發展分析）休閑產業（經濟）的發展分析8 休閑產業（經濟）的概念 目前,世界已經出現過四次分別由農業、工業、服務業和信息業驅動經濟變革浪潮,未來的第五次浪潮將由休閑產業、生命科學、新原子時代和航天時代驅動。 或者說,人類的生活和消費形態一

6、直都在沿著“衣、食、住、行、休”在演變,“休閑產業”與“休閑體驗”將成為人類生活的新階段. “休閑產業”是近代工業文明和現代社會的產物。特別是進入20世紀，隨著科學技術的快速發展，與休閑相關的產業便逐漸地應運而生,20世紀70年代以后更是進入了快速發展時期。 “休閑產業”是指與人的休閑生活、休閑行為、休閑需求的物質與精神方面密切相關的產業領域，特別是以旅游業、娛樂業、服務業為龍頭形成的經濟形態和產業系統，已成為發達國家經濟發展的重要的支柱產業。 9 休閑產業（經濟）的發展趨勢 休閑產業,一般涉及到國家公園、博物館、體育（運動項目、設施、設備、維修等）、影視、交通、旅行社、導游、紀念品、餐飲業、

7、社區服務以及由此連帶的產業群。 休閑產業,不僅包括物質產品的生產，而且也為人的文化精神生活的追求提供保障。 按照全球休閑與旅游業發展的一般規律，一個國家當人均GDP達到3000-5000美元，就將進入休閑消費、旅游消費的爆發性增長期。 據統計：美國及其他經濟發達國家已在21世紀初期進入“休閑經濟時代”:(休閑產業的產值和相關就業人口達到50%) 目前，我國人均GDP已達3000美元，預計“十一五”期末將接近4000美元，已接近休閑消費“爆發性增長”的起始點。. 10 2009年-“國民休閑計劃” 2009年,國家旅游局推出 “國民休閑計劃”: 倡導獎勵旅游（對優秀員工）、福利旅游（對低收入群體

8、，企業可把獎勵旅游、福利旅游支出列入其經營成本）、修學旅游（對學生群體）、銀發旅游（對離退休人員）等，引導國民休閑旅游沿著正常、安全、持續的方向發展。 另外,據尼爾森公司調查: 近年來，中國53%的消費者計劃把節余資金用于休閑、旅游等，這個比例居于亞洲14個國家之首，高于新、泰、馬、日、印等國。 因此，中國的國民休閑消費正處于強勁增長的啟動階段。 () () 健康產業健康產業( (經濟經濟) )的發展分析的發展分析12醫療及技術產業醫療、康復、護理、醫療科技、醫療器材設備、醫學信息、復健器材、居家護理設備、人工器官、組織工程等生物醫學產業藥物研發、診斷技術、生物信息、疫苗開發、健康食品等養生養

9、老產業養生體驗、養生公寓、養生學院、養生運動、CCRC社區、養生研發等健康管理產業健康體檢、健康干預（含咨詢、顧問、措施等）、基因檢測等相關技術、慢病管理、健康網絡等其他知識型產業保險和財務管理、精密機械、材料科學、電子信息、電子商務、移動咨詢等 健康產業（經濟）的概念和范疇 13p 相互涉及的產業： 醫療保健 養生養老 金融保險 養生地產 信息技術 文化創意 生物技術 工業制造 其他知識型產業健康產業（經濟）的14健康產業（經濟）的發展趨勢 (1)傳統的醫療中的康復、專業護理將會因為產業分工中原有的空白而成為迅速得到提升的行業； (2)健康管理將會因為“90%”和“10%”原理成為減緩醫療支

10、出的重要有效措施而得到巨大發展； (3)與醫療、健康相關的保險業將會是另一個因為有效減緩醫療支出而得到迅猛發展的行業； (4)其他諸如生物醫學技術、電子商務等則是匹配其他產業而在本世紀得到飛速發展的行業.15醫療保健醫療保健 近50年來，經合組織 (OECD) 所有成員國醫療保健支出均以超過 GDP 增速2個百分點速度增長。161)中國醫療保健產業占GDP比重上升空間大 2008年，美國的醫療保健支出為 GDP 的16% 2008年，中國的醫療保健支出僅為GDP的2.2% 當人均GDP達到3000美元以上之后，對于醫療保健等服務性需求將會大幅度上升，因此在醫療保健產業方面會出現需要的服務范圍增

11、加，服務的品質要求增加，相應的技術等要求提升等等，醫療保健產業的產出（支出）會相應提高。2)中國將會成為繼美國之后第二大醫療保健市場 根據飛利浦公司市場部預測，世界醫療保健產業以每年5%的速度增長，已成為全球經濟的主要增長點之一。而未來三年中，中國醫療保健領域的增長速度將超過10%，在未來五到七年，中國甚至要超過日本，成為世界上僅次于美國的第二大醫療保健市場。171)中國醫療保健產業占GDP比重上升空間大 2008年，美國的醫療保健支出為 GDP 的16% 2008年，中國的醫療保健支出僅為GDP的2.2% 當人均GDP達到3000美元以上之后，對于醫療保健等服務性需求將會大幅度上升，因此在醫

12、療保健產業方面會出現需要的服務范圍增加，服務的品質要求增加，相應的技術等要求提升等等，醫療保健產業的產出（支出）會相應提高。2)中國將會成為繼美國之后第二大醫療保健市場 根據飛利浦公司市場部預測，世界醫療保健產業以每年5%的速度增長，已成為全球經濟的主要增長點之一。而未來三年中，中國醫療保健領域的增長速度將超過10%，在未來五到七年，中國甚至要超過日本，成為世界上僅次于美國的第二大醫療保健市場。 ( () ) 養生（養老）產業的發展分析養生（養老）產業的發展分析19養生（養老）產業養生（養老）產業的概念的概念 我們所指的養生（養老）產業，并不是傳統意義上的獨立產業，是隨著財富階層的增加和人口老

13、齡化以及人口年齡結構的轉變，為滿足這樣一些人群的需求而出現的新興產業； 養生（養老）產業，是指為有養生需求人群和老年人提供特殊商品、設施以及服務，滿足有養生需求人群和老年人特殊需要的、具有同類屬性的行業、企業經濟活動的產業集合； 養生（養老）產業，是依托第一、第二和傳統的第三產業派生出來的特殊的綜合性產業，具有明顯的公共性、福利性和高贏利性。20中國養生學中國養生學 中國養生主張凝練內在的生命深度，充分調動自身體內潛在的生命力。 中國傳統的養生概念,來源于傳統中醫理論,是指保養、調養、補養;根據文獻考證，中國養生學萌芽于商周時期。 養生是根據生命的發展規律，達到保養生命、健康精神、增進智慧、延

14、長壽命的目的的科學理論和方法。 中國養生學的特點為： 形神兼備，首重養神 。 掌握適度，從事調節 精神情志活動的適度。 強調先天因素，重視后天調攝 。 因年齡而異，注意分階段養生 。 順應自然，保護生機。21西方養生學西方養生學 西方的養生概念,最流行和典型的莫過于“”: “”是集“水療”、“泥療”、“光療”、“石療”、“音樂療法”、“芳香療法”、“按摩療法”、“花草茶”、“SPA餐”、“寧靜素雅的環境”、“溫馨周到的服務”和“精湛的專業技術”為一體的醫療保健、養生方法。國際上又稱之為“另類療法”。 隨著西方養生潮流的興起，由此發展出一系列的養生文化,養生旅游、,養生珍療,養生居住等項目。22

15、德國-布萊娜公園泉浴大酒店(全西南德國最頂級的溫泉浴場和SPA) ( () ) “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的產業定位的產業定位24“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的業態構成的業態構成 當今人們處于“心生活、心經濟”的“心時代”，傳統的度假村、療養院、敬老院、常規的居住社區以及商務為主的酒店等，無論從數量、功能及服務上，都難以滿足人們的“心”需求。“海棠灣國際養生社區”就是為“心時代”而準備的。 “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”是實現養生（養老）產業多元化戰略的載是實現養生（養老）產業多元化戰略的載體，是推動度假、休閑、居住、醫療、保險、文化、教育、商業等產業體，是

16、推動度假、休閑、居住、醫療、保險、文化、教育、商業等產業向更高層次聯動的平臺。向更高層次聯動的平臺。 “海棠灣國際養生社區” 的業態構成為：以CCRC社區為龍頭，集合房地產旅游商業服務保健健康管理保險教育文化傳媒等業態根據資源和項目特質，根據資源和項目特質，“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”按照濱海資源按照濱海資源 、休閑、健康、文化、品味、交流、放松等要素規劃其業態、休閑、健康、文化、品味、交流、放松等要素規劃其業態放松養生社區養生社區海洋資源型海洋資源型湖湖/ /河資源型河資源型山山/ /滑雪資源型滑雪資源型GolfGolf資源型資源型人工資源型人工資源型健康休閑文化交流品味對自然的

17、親近海洋資源型社區海洋資源型社區依托與海岸區域和相關配套，沙灘的質量和延展度是衡量等級的重要因素；客戶置業多為周末度假和第二居所湖湖/ /河資源型社區河資源型社區與海洋資源型類似依托于水資源，但更傾向于與水有關的休閑娛樂活動，特別是釣魚和船、快艇；客戶置業為第一二居所社區山山/ /滑雪資源型社區滑雪資源型社區更關注四季分時度假，以不同類型的套餐服務項目滿足人們各種需求，如滑雪、SPA、繪畫、踏青Golf Golf 社區社區是對消費者最有吸引力資源之一，Golf 和Golf課程的迅速興起，是Golf Resort增長的驅動力，第二居所的需求不斷增加，附帶水資源的Golf場所，以其景色和環境更加吸

18、引Golf客戶人工資源人工資源 型社區型社區是通過刻意營造某種特定氛圍的人工場所來滿足人們休閑娛樂需求的，包括主題游樂園、商業游憩區、附屬游憩區三種大的分類，他們往往是交錯混合類型，強調外觀氣氛，和服務品質，偏向與被動式的娛樂體驗；為符合需求的快速轉變，前期投資成本較大；旅游業酒店、第一二居所、分時度假物業、多功能居住社區等是人工資源型的常規物業類型26“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的產業定位的產業定位 強調符合“國際性熱帶濱海旅游城市-國家海岸”的發展目標; 產業定位: 休閑產業 養生（養老）產業 健康產業 形成多元產業集群構筑復合型社區27“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”

19、產業定位示意圖產業定位示意圖 【第二部分第二部分】 “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的開發原則的開發原則與模式與模式 （）“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的開發原則的開發原則30本項目開發過程中以海棠灣大景區總體規劃為綱；本項目開發過程中以海棠灣大景區總體規劃為綱；堅持生態保護、以人為本的原則；貫徹片區貢獻的原則；堅持生態保護、以人為本的原則；貫徹片區貢獻的原則；保證四方共贏得以實現的原則。保證四方共贏得以實現的原則。 加強生態保護，促進環境和諧加強生態保護，促進環境和諧客戶、當地民眾、開發商、政府四方共贏客戶、當地民眾、開發商、政府四方共贏重視對片區的貢獻，促進片區產業升級重

20、視對片區的貢獻，促進片區產業升級項目可持續項目可持續發展之路發展之路環保因素環保因素環保的、可持續發展的方案環保的、可持續發展的方案水系保護水系保護項目建設過程中將保持區域原有水系，不進行任何破壞水系的填、堵工程植被保護植被保護開發過程中加強植被保護力度。在環湖以及綠化長廊，設立南藥植物觀賞園，增強生態保護力度，在建筑周邊安排相關植物密積區開發強度控制開發強度控制按生態環境的現狀，實行不同開發強度分配，北區及環湖生態脆弱，布置大小獨棟建筑以及低密度建筑，降低開發強度。西區布置CCRC社區、酒店公寓等開發強度較大的建筑綠色建筑綠色建筑建筑工程選材注重環保功能，建設“資源節約型、環境友好型”旅游度

21、假小區給排水系統及給排水系統及垃圾處理系統垃圾處理系統建立先進的污水處理與垃圾處理系統，保障綠色環境生態保護原則生態保護原則充分考慮環保因素，建設充分考慮環保因素，建設“資源節約型、環境友好型資源節約型、環境友好型”休閑養生健康社區休閑養生健康社區 作為海棠灣大型復合型社區項目，高品質開發作為海棠灣大型復合型社區項目，高品質開發 將拉動片區的產業升級和提升片區的價值將拉動片區的產業升級和提升片區的價值片區價值片區價值養生主題酒店 （會所）CCRC社區現實現實未開發原生態眾多酒店使片區項目呈同質化、互動性弱完全服務行業，使當地民眾就業結構單一和諧度假休閑區 養生博物館、健康管理中心、研發中心單純

22、住宅項目導致置業形式單一、服務項目缺乏土地價值較低養生主題公寓、濱海度假別墅養生運動中心、養生文化學院養生養老標桿 健康游憩地 對片區的貢獻對片區的貢獻產業拉動、片區價值提升 特特質初現特質成長特質成熟對片區貢獻最大化在本項目開發過程中將實現政府、開發商、當在本項目開發過程中將實現政府、開發商、當地群眾四方共贏的局面地群眾四方共贏的局面四方共贏四方共贏政府政府當地民眾當地民眾開發商開發商借助項目開發實現職業轉移與提升，在項目中獲得就業機會；多元產業的發展，促進當地居民收入水平層次化；多元產業對人才的要求，將加速當地基礎教肓與職業教肓的發展，實現當地人口綜合素質的提高目標客群目標客群通過項目開發

23、，推動海棠灣區域產業結構升級：從農耕經濟，向多元產業經濟發展；獲得多項穩定持續稅收；增加就業，保持社會穩定；復合型社區的建設，將提高三亞旅游度假業競爭力項目成功開發，帶來合理的經濟效益；提升企業在多元產業開發實踐中的經營水平及管理能力；促進泰康保險產業和健康產業、養生（養老）產業的高速發展；擴大社會影響力，成為更加卓越的企業公民 （）“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”開發的系統要開發的系統要素素35 我們在研究一個大型項目,特別是多元產業集群的復合型社區項目時，必須理解和分析一個城市(區域)的空間發展方向和未來愿景, 同時,要把握和依據“交通主導+產業主導+區域再造+文化主張”的系統要素

24、,才能進行正確的評價和分析.項目開發和建設的“價值鏈”應該體現為：36項目交通現狀分析項目交通現狀分析 項目區域除建設有鳳凰國際機場、美蘭機場、東線高速公路外，正在實施建設的有： 海榆東、西線國道改造以及三亞繞城高速公路等在建項目; 同時,海口至三亞輕軌、環島鐵路東線段、新開工西環鐵路改造、儋州至洋浦鐵路支線、海口至屯昌高速公路、保亭至三亞高速公路等一批重點項目正加速建設，瓊州海峽跨海通道工程正加快推進前期工作。 37 項目主導產業的設計原則 研究和選擇“主導產業”即“多元產業集群”,從而推動區域經濟“增長極”的發展,為項目的核心主題. “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”選擇選擇”多元產

25、業集群多元產業集群”，通過有機組合休閑通過有機組合休閑產業、養生（養老）產業和健康產業，構造合理的項目空間，建立密切產業、養生（養老）產業和健康產業，構造合理的項目空間，建立密切的運營網絡，實現社區高度集中和有效生產，以提供完美的服務。的運營網絡，實現社區高度集中和有效生產，以提供完美的服務。 社區內的項目集中分享基礎設施、便利勞動和社區品牌等資源，即社區內的項目集中分享基礎設施、便利勞動和社區品牌等資源，即產生產生“外部外部”的規模經濟效應。的規模經濟效應。 項目之間通過有目的的協調行動，分享組織學習、產業升級、共同項目之間通過有目的的協調行動，分享組織學習、產業升級、共同研發和信息交換帶來

26、的利益，即產生研發和信息交換帶來的利益，即產生“內部內部”的規模經濟效應。的規模經濟效應。38項目項目區域再造的理念區域再造的理念 我們認為, 海棠灣區域再造的戰略和方向選擇，對于海南省、三亞市都是十分重要的,它不僅僅是在經濟發展層面上的,而是必須包括了社會,科技,文化等方面的內容. “海棠灣國際養生社區”的開發，并不僅僅是簡單的生產建設活動,更是一項系統的,綜合性的工作，它需要擴充到更大范圍來進行思考和選擇. “海棠灣國際養生社區”的區域再造，是謀求與海棠灣整體再造和諧統一，最大程度彰顯其自身特質。39項項目目文化主張的創新文化主張的創新 我們認為，文化競爭力是一種“軟實力”,因此必須得到重

27、視! 文化的國際化和現代化體現標準 文化的民族性和地域性體現差異 實際上,目前世界和中國都呈現出物質雜交,文化耦合的特征.所以， “海棠灣國際養生社區”的文化主張應當貫徹： (1) 以中國傳統文化元素為基調 ； (2) 重視由自然資源所派生的海南島原生態文化：海南熱帶濱海-黎苗文化.； (3) 適度引進外來文化與中國文化相融合，借鑒外來文化的精粹。 40 ( () )“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的開發的開發邏輯關系邏輯關系42 我們思考項目開發的系統結構,同時也理解項目的開發邏輯: 國際旅游島(大景區) 國家海岸(大景區/超級主題公園) 休閑養生健康(多元產業集群) 復合型社區（中

28、國元素）43 第一層次: 海南(國際旅游島)和三亞-海棠灣(國家海岸)實際已經是大景區、超級主題公園,那么,每個項目都將以旅游吸引物或景點的形式而存在. 第二層次: 項目將休閑、養生（養老）、健康產業形成的多元產業集群作為主導產業來發展,包括主題酒店、養生公寓、醫療保健、教育運動、科技研發元素等，構筑復合型社區. 第三層次: 項目表現中國元素的建設風格,不僅是基于建筑功能方面的思考,更重要的是文化方面的主張和選擇,因此,項目的建筑形態應是的多元和多類型的,而且要體現建筑文化的地域性和差異化. 根據項目特質，在不同開發周期，項目應吻合目標客戶對根據項目特質，在不同開發周期，項目應吻合目標客戶對

29、休閑養生設施土地價值不動產等需求的內在邏輯關系規律休閑養生設施土地價值不動產等需求的內在邏輯關系規律消費者需求購買驅動力休閑養生設施銷售或持有不動產土地價值價值價值休閑養生設施銷售或持有不動產土地價值價值價值消費者需求購買驅動力 ( () )“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”開發開發的模式選擇的模式選擇 本項目的開發目標和現實資源條件本項目的開發目標和現實資源條件 決定了項目開發模式應以價值導向型為主導決定了項目開發模式應以價值導向型為主導目標及條件目標及條件實現土地價值 最大化開發完成時間無特定限制，按現行市場情況推售啟動資金充足創建泰康養生（養老）產業的品牌價值價值導向型價值導向型關

30、鍵舉措關鍵舉措嚴格保護原生態環境分期開發采取分階段漸近式開發策略啟動期CCRC社區、主題酒店、休閑設施的成功開發文化體驗功能的后續良好維護經營項目的市場實現為區域開發樹立成功典范，并實現區域的滾動開發項目的開發模式為：以現實資源為條件，以滿足客戶養生（養老）項目的開發模式為：以現實資源為條件，以滿足客戶養生（養老）體驗、健康休閑生活的為導向，使土地和不動產持續增值為目的。體驗、健康休閑生活的為導向，使土地和不動產持續增值為目的。現實資源條件消費者的活動需求土地（包括規劃、管理、行銷）項目概念廣泛，在不同的衡量體系有不同的分類標準，其核心為：改良最常見的多元復合型社區是以地塊最重要資源（比如、沙

31、灘、湖灣、溪流、沙漠、森林、叢林、陸地、湖山等）及/或者他們相關的游憩設施，比如以會所、高爾夫、SPA、網球等進行開發和后續經營，來滿足不同的客戶群體對娛樂休閑、對自然的渴求升值項目開發模式和地塊規模資源等綜合因素的不同導向項目開發模式和地塊規模資源等綜合因素的不同導向性，決定了本項目的開發次序與節奏性，決定了本項目的開發次序與節奏目標及條件目標及條件土地價值收益“最大化”開發完成時間一般較長啟動資金有限，多數靠前期收益實現公建配套設施建設關鍵舉措關鍵舉措項目開發是漸近式推進的有次序開發地塊啟動項目的市場實現為區域開發樹立成功典范典型案例：香港愉景灣v開發20幾年，香港著名Resort高尚住區

32、v土地收益資金部分留存，部分用于基礎設施建設v后期優劣勢地塊交錯開發，物業類型多樣，配套建設同步進行，大盤持續發力v經營城市的角度進行配套建設，同時滿足社區和城市需求，土地收益最大化【第三部分第三部分】 “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的商業模式的商業模式 （）“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的功能配置的功能配置51“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的功能定位的功能定位 通過一切積極的、有效的方式，以推廣全新的養生養老概念為前提，以豐富人們的精神世界和休閑質量為賣點，吸引更多的有養生需求人群和老年人盡享三亞的自然風光和健康環境，增進其生活情趣和身心健康，并使生命得到更有價

33、值的延續。 其整體功能定位為：其整體功能定位為：休閑休閑養生養生健康體驗健康體驗復合型社區復合型社區 其整體功能滿足如下功能細分：居住功能、度假功能、休閑功能、其整體功能滿足如下功能細分：居住功能、度假功能、休閑功能、醫療保健功能、持續照護功能、運動功能、教育傳播功能、科技研發功醫療保健功能、持續照護功能、運動功能、教育傳播功能、科技研發功能、能、綜合服務及特殊事件的處理功能綜合服務及特殊事件的處理功能 項目功能應符合項目功能應符合養生（養老）和休閑度假人群的需求養生（養老）和休閑度假人群的需求體驗型體驗型功能復合功能復合濱海養生濱海養生1. 回歸自然、頂級養生（養老）體驗回歸自然、頂級養生（

34、養老）體驗2. 對休閑度假區功能的復合需求對休閑度假區功能的復合需求3. 對濱海生活的向往，對生活體驗價值和對濱海生活的向往，對生活體驗價值和物業投資價值并重物業投資價值并重4. 對舒適性的要求尤為突出對舒適性的要求尤為突出5. 價格與稀缺資源的相對性價比價格與稀缺資源的相對性價比高高1. 對稀缺資源的占有，對頂級養生（養老）對稀缺資源的占有，對頂級養生（養老）和休閑度假的體驗和休閑度假的體驗2. 對養生（養老）和度假配套設施、舒適對養生（養老）和度假配套設施、舒適度、服務水平關注最多度、服務水平關注最多3. 養生（養老）客戶綜合性需求高，休閑養生（養老）客戶綜合性需求高，休閑客戶對接待水平專

35、項要求高客戶對接待水平專項要求高53“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的功能實現的功能實現 “海棠灣國際養生社區”通過項目安排，實現其整體功能設計： 以休閑養生功能為主以休閑養生功能為主的項目的項目CCRCCCRC社區、養生（酒店）公寓、社區、養生（酒店）公寓、主題酒店（會所）、養生運動中心主題酒店（會所）、養生運動中心 以文化體驗功能為主以文化體驗功能為主的項目的項目東方養生谷：包括養生體驗館、東方養生谷：包括養生體驗館、健康管理中心、心理輔導中心、養生研發中心、養生雕塑公園、南藥植健康管理中心、心理輔導中心、養生研發中心、養生雕塑公園、南藥植物觀賞園物觀賞園 以傳播學習功能為主的項目

36、國際養生論壇、養生頻道、養生國際養生論壇、養生頻道、養生文化學院、養生博物館（養生技藝展示中心）文化學院、養生博物館（養生技藝展示中心） 545556 （）“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的項目設置的項目設置58CCRC社區介紹社區介紹（ ) 持續性照顧退休社區:實質是生活照護社區,它涵蓋了老年生活的各個部分，兼顧了衣食住行、醫療健康、心理關注、自我價值再認識和社會生活各方面等在內的全面需求。它營造的是老年人退休以后的新的生活方式。 CCRCCCRC社區的一般區域劃分：社區的一般區域劃分： 獨立生活區 協助生活區 專業護理區 老年癡呆照顧區* 入住者的居住經歷往往是這樣的： 開始的時候

37、，在獨立生活區居住和生活； 當身體機能/健康狀況下降，就遷到協助生活區居住（也有例外）； 最終，他將入住專門的護理照顧單元或專業護理區。 59泰康海棠灣旗艦泰康海棠灣旗艦CCRC社區社區 社區定位： 為泰康集團客戶以及全國高端人士打造的集生活服務、健康管理和休閑養生于一體的高品質生活家園。(1)主打全國高端市場，塑造泰康養老的品牌和市場形象 (2)泰康保險客戶的定點度假療養地 (3)服務泰康全國其他連鎖CCRC社區的特色醫療及健康管理輸出中心 經營理念： 通過人性化的科學養老模式使得老年人重新獲得自由、獨立、安全、快樂的生活方式，提高老人平均壽命，延緩老人的衰老過程。60泰康海棠灣旗艦泰康海棠

38、灣旗艦CCRC社區社區 社區特色： 綠色生態以及低密度的居住環境 生態社區 相宜的健康管理和醫療服務體系 長壽社區 人性化以及全方位的關懷和照顧 溫馨社區 高品質以及高舒適性的家居感受 舒適社區 豐富文化娛樂屬性提升社區品味 人文社區 打造專業化的老人服務品牌： 健康醫療方面：提供專業的老年護理、慢性病管理、記憶障礙恢復等專業醫療服務，并與全科醫生和高端醫院（例如301醫院）、保險公司對接，提供急救和重大疾病的治療。 建筑設施方面：適應活躍自理、協助生活和需要專業護理的老人的不同住宅，為老年人提供符合老年人體工程特征的人性化無障礙設施，使老年人生活在安全的環境中 。 社交活動方面：社區設置促進

39、老年人回歸社會的社區文化中心和豐富的文化活動；社區幫助老年人從事力所能及的科學的體育休閑運動。61泰康海棠灣旗艦泰康海棠灣旗艦CCRC社區社區 預估的總投資規模：預估的總投資規模：總建設面積：50萬平方米總投資：60億元容納客戶：6000戶，約800010000人 社會帶動效應：社會帶動效應： 就業：直接創造近10000個就業崗位（按照1：1的服務崗位人員配比：美國CCRC的平均水平為1：0.3，高端CCRC的水平大約將近1：1）。 產業帶動：帶動上下游其他相關產業，包括醫療保健、金融保險、專業服務、旅游、教育培訓、房地產開發、文化創意、其他知識型產業等。62美國代表性的CCRC 社區6364

40、海棠灣養生（酒店）公寓海棠灣養生（酒店）公寓 “海棠灣國際養生社區”將規劃和建設養生公寓，其物業形式有：獨立家庭別墅、連體別墅、仿古建筑的四合院、三合院、復式樓、輔助照料式住宅等； 同時，社區將配套建設康樂設施，包括室內和室外游泳池、室內（外）網球場、游戲場、草地保齡球場、健身房、健步廊、三桿洞高爾夫練習場、娛樂中心、健康管理中心、心理輔導中心、養生文化學院、靜思壁、養生雕塑公園、南藥植物觀賞園等； 另外，社區還將配套郵局、超市、食街、洗衣店、銀行等。 65(荷蘭)阿姆斯特丹養生公寓66海棠灣主題酒店（特色酒店）海棠灣主題酒店（特色酒店） 以不同內涵的養生題材為主題，通過不同風格的建筑手段和裝

41、飾藝術，營造特定的文化氛圍；同時,將服務項目融入主題，以個性化的服務取代一般化的服務，讓顧客獲得歡樂、知識和刺激。 主題酒店通常以歷史、自然、神話、童話故事等成為設計主題,即以某一文化主題來體現酒店的價值；另一方面，酒店也成為文化主題的載體,使酒店同時成為一個具有較高觀賞價值和旅游的功能的景點。 “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的主題酒店（會所），以不同形態的建筑的主題酒店（會所），以不同形態的建筑組團形成風情迥異的吸引力，將引導入住組團形成風情迥異的吸引力，將引導入住“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的目的目標客戶完成標客戶完成養生文化的養生文化的體驗之旅。. 67 內華達州拉

42、斯維加斯-金字塔酒店 (又稱盧克索酒店)（Luxor Hotel） 酒店以古埃及金字塔形建筑著稱，共有4407間房間，是世界上第三大度假酒店.瑞士的特拉肯維多利亞少女峰溫泉大酒店（Victoria-Jungfrau Grand Hotel & Spa） 68麗江古城-“悅榕莊”酒店(五星級): 酒店的規劃和建筑元素、風格取材均以麗江納西族的民居建筑元素為主題. 69 (瓷都)景德鎮市-青花主題酒店，是以陶瓷文化為主題的體驗型精品商務酒店，裝飾風格典雅溫馨，富有濃郁的地方特色。 紹興-咸亨酒店:是以魯迅文化為主題的酒店70北京-中堂主題四合院 酒店是清朝時期風格，配有古典特色家具。貴賓間分別以琴

43、、棋、書、畫體現中國特色，房間內分別配有古箏、象棋、筆、墨、畫等。 （）“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的商業模式的商業模式72“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的贏利模式的贏利模式 其贏利模式為：其贏利模式為：整合市場上專業化程度較高、符合一定服務理念和標準的資源，組成公共服務平臺，為客戶提供超值、多元、持續性的服務而實現持續贏為客戶提供超值、多元、持續性的服務而實現持續贏利。利。 其贏利模式的經營內涵為：其贏利模式的經營內涵為： 休閑、度假產業經營休閑、度假產業經營教育文化產業經營教育文化產業經營醫療、保險產業經營醫療、保險產業經營政府、當地民眾合作經營政府、當地民眾合作經營

44、養生地產（會員制）經營養生地產（會員制）經營ABCDE73CCRC社區的經營模式社區的經營模式 泰康人壽擬將三亞海棠灣旗艦CCRC社區建成泰康全國養生養老連鎖社區的高端明珠。以泰康1800萬客戶為基礎，通過專業化、國際化管理，提供全方位、人性化服務，以高性價比的產品贏得市場。 泰康人壽擬與國際通行方式接軌，將養老金、反向抵押貸款、護理保險等產品與社區服務相結合，即可以提高客戶的給付能力，也可以有效降低市場風險；不僅更佳的發揮CCRC社區的社會效益及經濟效益，也滿足泰康人壽“從搖籃到天堂”的經營理念。 根據ASHA調查，美國CCRC社區的年平均入住率高達95%，年平均住戶周轉率卻不超過15%，年

45、平均投資回報率大約為15%-17%，超過70%的壽險機構均通過各種形式參與到社區投資運營當中。74養生（酒店）公寓的經營模式養生（酒店）公寓的經營模式 “海棠灣國際養生社區”推廣的酒店公寓產品，是集休閑度假、養老居住、投資保值、配套保險于一體的復合房地產產品。其產品內型多樣化，能滿足多層次需求；既可向客戶出售物業產權，也可出售“會員卡”提供客戶居住，還可提供返租服務；既讓客戶通過購買或租住實現休閑度假養老計劃，又可成為中國家庭投資理財的品種選擇。 養生公寓安排在二線海景、一線內海、背靠高爾夫球場地塊，具有頂級稀缺資源價值和較高資源價值，能夠滿足客戶從短期度假到第二居所的休閑養生需求。 其銷售策

46、略為：通過采用返本銷售入住、反向抵押貸款、房屋置換、出租原有房屋租住本社區等多種方式，幫助客戶購買或租住，實現投資獲得保值增值以及長期的健康保障 。 75主題酒店（會所）的經營模式主題酒店（會所）的經營模式 “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”所設計的所設計的1010個養生主題酒店（會所），將個養生主題酒店（會所），將以中國元素的設計風格聘請國際大師操刀，引進世界不同地域和民族以中國元素的設計風格聘請國際大師操刀，引進世界不同地域和民族特色的養生題材和內涵，聘請專業酒店管理機構進行經營管理，其資特色的養生題材和內涵，聘請專業酒店管理機構進行經營管理，其資產為產為投資者持有。投資者持有。 7

47、6“東方養生谷東方養生谷”和養生運動中心、文化養生學院和養生運動中心、文化養生學院 的經營模式的經營模式 由項目主開發商完成投資建設，作為由項目主開發商完成投資建設，作為“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的重的重要功能組成，是提升社區整體附加值和社區形象以及奠定社區產業地位要功能組成，是提升社區整體附加值和社區形象以及奠定社區產業地位的體驗設施；將委托專業機構進行營運管理，向入住社區客戶和其他社的體驗設施；將委托專業機構進行營運管理，向入住社區客戶和其他社會客戶提供專業服務；會客戶提供專業服務；物業資產為主開發商持有。物業資產為主開發商持有。 東方養生谷包括養生博物館、養生體驗館、健康管

48、理中心、心理輔東方養生谷包括養生博物館、養生體驗館、健康管理中心、心理輔導中心、科技研發中心、養生論壇、養生頻道等，最具文化體驗價值。導中心、科技研發中心、養生論壇、養生頻道等，最具文化體驗價值。 文化養生學院、養生博物館、養生論壇是文化養生學院、養生博物館、養生論壇是“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的的文化體驗的最高層次。文化體驗的最高層次。77項目規劃內的體驗設施，不僅可以創造吸引人的視覺景觀，項目規劃內的體驗設施，不僅可以創造吸引人的視覺景觀，還可以籍此提高開發產品的售價，增加不動產的的附加價值還可以籍此提高開發產品的售價，增加不動產的的附加價值最終以吸引目標客戶入住社區，提高社

49、區不動產價值和土地利用價值為目的強化開發土地的價值感，提高不動產的價值，加速住宅的銷售速度在營銷整體上建立起整個規劃區的可靠性和整體意象，特別對于促銷階段或偏遠的社區其潛在的利益在于將逐漸成為中國養生（養老）最富特色和最高端的體驗中心，并樹立產業標桿，附帶創造了其他長期性的開發機會【第四部分第四部分】 “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的規劃的規劃( (建筑建筑) )創意創意 （）“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的規劃原則的規劃原則“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”整體空間布局的基本原則整體空間布局的基本原則1. 規劃立足長遠發展，為后續發展留有足夠空間，并進行人性化考慮，

50、保護和利用自然環境的緊密結合是吸引游客和業主的重要手段2. CCRC社區的特色和休閑、養生、健康多元產業的策略，決定了土地的使用形態，從而確定不同地塊的場所特性，比如主題酒店、體驗設施、商業配套等，并考慮與之相關的完整的環節布置3. 詳細布局有關CCRC社區、主題酒店、體驗設施、養生公寓、等物業，通過整合環境資源和利用自身的地理位置，有利于獲取最大經濟價值4. 引進靈活的、分塊明確的交通系統和提供場內停車81“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的規劃要點的規劃要點整體規劃布局結構特點資源分層級，使自然資源最大化以相對獨立且各具特色的功能組團布置，確定發展重點，其中CCRC社區占整體項目總規

51、模的40%比重打造獨特的價值體驗點和增長點，主題酒店占整體項目總規模的20%左右多種類型的物業和相關配套的不斷完善，吸引階段性客戶群，養生公寓約占整體項目總規模的20%養生學院、運動中心、游憩設施等公共空間的占整體項目總規模的20規劃中組團核心價值區與資源層級的綜合體現資源對于物業布置的價值價值的配比度階段性開發與以體驗價值點為增長核心的區域擬合通過目標消費者的購買價值驅動因素尋找吻合的價值點開發階段的物業類型和目標客戶的匹配度開發總量與各物業類型的內在比例關系82 ( () )“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”開發的規劃開發的規劃創意創意84項目規劃的創意主題項目規劃的創意主題 創意主

52、題: 創意主題,是一種精神性的文化，也是一種物化的圖騰; 我們認為，選擇中國文化傳統象征的五色土，作為規劃（建筑）創意的源泉 我們借用五色土創意,取其神似,表現項目的文化特性，強調和突出中國元素; （原型來自于北京中山公園內明代所建的社稷壇) 8586五色土的文化意義五色土的文化意義 北京中山公園內明代所建的社稷壇,是明清兩代皇帝祭祀土地和五谷神的地方: (1)壇臺正中立了一根石柱，名“社主石”，又稱“江山石”; (2)壇上鋪著來自全國各地的五種顏色的土壤： 東方為青色/南方為紅色/西方為白色/北方為黑色/中央為黃色; (3)社稷壇五色土的配置,意在代表中國遼闊多彩的土地,用此以示“普天之下，

53、莫非王土”和“江山永固”;而且是天地“全息”的模型; (4)社稷壇五色土的配置,還象征土、木、火、金、水五行。古人認為，五行乃是萬物之本。87五色土的物化象征五色土的物化象征 (1)黑土: 東北平原濕潤寒冷，微生物活動較弱，土壤中有機物分解慢，積累較多，所以土色較黑。 (2)黃土: 黃土高原的土壤呈黃色，這是由于土壤中有機物含量較少的緣故。 (3)紅土: 高溫多雨的南方土壤中礦物質的風化作用強烈，分解徹底,易溶于水的礦物質幾乎全部流失，只剩氧化鐵、鋁等礦物質殘留土壤上層，形成紅土壤。 (4)青土: 在排水不良或長期被淹的情況下，紅土壤中的氧化鐵常被還原成淺藍色的氧化亞鐵，土壤便成了灰藍色的，如

54、東南方某些水稻田。 (5)白土: 含有較高的鎂、鈉等鹽類的鹽土和堿土常為白色,如西部的鹽堿地。 ( () )“海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的建筑表現形式的建筑表現形式89“海棠灣國際養生社區”的建筑形式 項目的建筑形式延展“五色土”創意，初步設想是 項目在湖泊的水岸地塊規劃建設10個“主題酒店(會所)”,其建筑形態如中國民居；以湖泊為中心，向四周擴展成5種風格的建筑組團（包括CCRC社區），其建筑形式為以中國元素為基調的海派建筑，與中國民居建筑相呼應, 地塊規劃以水為靈魂、植物花卉為形，引水營造如蓮花指形狀的水系形成小濕地、泊岸地塊，突出“天人合一、五行合一、陰陽合一、動靜合一、身心

55、合一”等文化養生理念。 90919293倡導自然建筑和自然空間倡導自然建筑和自然空間 崇尚生態、追求天然建筑材料和建造方式，這就是“自然建筑”。 這些建筑是除一般的“木結構”和“鋼結構”以外的類型，所用材料包括“土坯、草泥粘土、泥土、沙包、輕質粘土、農作物纖維”等，同時推崇手工制造和加工天然材料的技巧。 我們認為，自然建筑更能使社區與環境融為一體，更能突出修生養性的需求，更是一種高級審美，比如田野里的泥土、未經切割的石頭、未加工的木頭和稻草編織物等 我們確信：這種“非工業”的建造方式會給海棠灣片區文化帶來活力，能在經濟和文化上樹立榜樣94 “場所”啟示:(海棠灣原住民的“公共場所”和“活動空間

56、”)(亞龍灣星級酒店旅游者的“公共場所”和“活動空間”)95營造東方熱帶園林營造東方熱帶園林 “海棠灣國際養生社區”的 園林規劃引用儒道學的“天人合一”哲學底蘊，結合海南本土園林的神韻，倡導一種自然、和諧的意境。 主要的風格特征強調： 本于自然、高于自然； 建筑美與自然美的融合； 詩、畫的情趣； 意境的涵蘊。 水景設計引入了“上善若水”意境概念，借助自然湖泊設計多條“干溪”蜿蜒流過整個社區，注重：收與放、藏與露、主與從、急與緩、曲與直、野與工、動與靜、奢與樸等的設計原則。96【第五部分第五部分】 “海棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的開發主體的開發主體及開發計劃及開發計劃 ( () )“海

57、棠灣國際養生社區海棠灣國際養生社區”的開發主體的開發主體99泰康人壽保險股份有限公司泰康人壽保險股份有限公司 泰康人壽保險股份有限公司系1996年經中國人民銀行總行批準成立的全國性、股份制人壽保險公司。成立之初，注冊資本僅6億元；截至2008年底，公司共擁有32家分公司，258家中心支公司，員工38.56萬人，資產總額約2000億元，年保費收入約600億元，市場占有率上升到行業第三，客戶總數約1800萬，中高端客戶比例超過65%，并以每年近500萬客戶的速度在增長。 在未來15年的發展規劃中，泰康人壽將沿著壽險的產業鏈向縱深發展，主要集中于：個人壽險、銀行保險、法人業務、健康險、醫療健康養老產業、電話營銷和電子商務、資產管理等七大領域。尤其傾力于健康險及醫療健康養老產業的交叉發展，實現泰康人壽“從搖籃到天堂”的偉大戰略構想。100中國對外建設總公司中國對外建設總公司 中國對外建設總公司是由中華人民共和國國務院批準成立的大型多元化企業，具有國家建設部授予的工程總承包、勘察、設計、咨詢、監理、城市規劃和房地產開發等多項高級資質。公司自1