1、控制性詳細規劃必須包含哪些內容呢?1、用地性質2、用地地塊劃分3、適建性、兼容性確定4、各級道路紅線位置、控制點、標高5、市政設施配套情況，定位6、與圖則配套的地方規定。7、每個地塊內的建筑控制，包含一般經濟指標、出入口位置、建筑限高（城市天際線）、建筑色彩規定等。估計還有更多，隨著逐步深入學習，將持續更新。總之，我們應該明確根據城市總體規劃的強制內容、分區規劃的內容、以及各個專項規劃的編制情況，針對各自所在地的實際情況來分析控制性詳細規劃必須包含的內容，確保編制的控規能適用于規劃局日常的規劃管理工作。另外，我們必須研究的就是控規的編制單元確定，如何能在能在管理中進行彈性調整。因為我國沒有類似

2、美國的開發權轉讓制度，而國土管理部門片面強調土地節約原則及鼓勵向空中要地的做法加劇了對控規的侵害，因此如何科學地公平公正的做好彈性管理變得尤為重要，如何才能對編制單元內的建筑容量、環境容量、人口容量、公建設施配套等做好平衡，是我們必須認真對待的問題。控制性詳細規劃（以下簡稱控規”）是以總體規劃（或分區規劃）為依據，以規劃的綜合性研究為基礎，以數據控制和圖紙控制為手段，以規劃設計與管理相結合的法規為形式，對城市用地建設和設施建設實施控制性的管理，把規劃研究、規劃設計與規劃管理結合在一起的規劃方法。控規成果包括規劃文本、圖件和附件。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，規劃說明、基礎資料和研究報告收入附件。

3、2008年城鄉規劃法實施，將控規納入法定規劃，城市和鎮都必須編制控規，經依法批準的控規具有法定效力，國有土地使用權的劃撥和出讓均應該符合控規要求；未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。依法批準的控規既是城鄉規劃主管部門作出規劃許可、實施規劃管理的依據，也是修建性詳細規劃編制的依據。控規既能控制市場開發行為，避免市場失效，也能控制行政行為，規范自由裁量權的行使。但是，控規理論自身還不夠完善，編制水平各地差距較大，編制方式也不盡相同。城鄉規劃法要求控規全覆蓋，實際操作中有一次全覆蓋、分區分期編制、根據出讓情況臨時編制小地塊控規等多種。一次性全覆蓋統觀全局、整體性好，各項配套設施能夠全盤考慮

4、，但也有研究不足、針對性不強、編制粗疏、科學性和可操作性不強等缺點。根據項目情況編制小地塊控規優缺點正好相反，針對性強但缺乏全局觀念，三大設施難以配套到位。以上兩種方法對大城市弊端尤為突出。分區分期編制控規綜合了上述方法的優點，既能縱觀全局，也加強了各區域的針對性研究，采取自上而下和自下而上相結合的方法，理論聯系實際，既考慮控規的普適性，也考慮針對性，強調科學性和可操作性。全國編制控規較好的城市均采用分區分期編制方法，如北京市中心城共1088平方公里，劃分成33個片區（平均約30平方公里）、300個街區（平均約3平方公里）、3萬多個地塊（3公頃左右）。各分區一次編制，逐步深化，分期審批，定期評

5、估并進行動態維護，不斷將新技術、新成果應用到城市規劃及建設上來。就合肥市而言，控規編制大概經歷了三個階段：第一階段（1990-2004年）以城市規劃法實施為標志。城市規劃法自1990年實施后，合肥市即啟動了控規的編制工作。初期，主要結合道路改造和建設，編制道路兩側地區的控規，如馬鞍山路地區控規等。中期，結合城市改造成片地區編制控規，如南七地區控規等。后期，即2000年以后，主要針對新區建設編制控規，如政務文化新區控規、望湖城地區控規等。第二階段（2005-2007年）以安徽省頒布的城市控制性詳細規劃編制規范為標志。2004年底，安徽省頒布了城市控制性詳細規劃編制規范，更加規范了控規的組織編制、

6、審批和實施。這個階段合肥市控規編制的主要特點是：對編制區域進行層次劃分和分層控制；根據編制區域特征及分區特征確定控制要素和分區施控；進一步強調了強制性內容的剛性，加強了城市規劃的引導性，實施強制和引導兩性并舉。第三階段（2008年至今）以城鄉規劃法實施為標志。城鄉規劃法實施后，合肥市的控規編制又出臺了新規定：依據城鄉規劃法，2009年5月12日經市政府常務會審議通過了合肥市控制性詳細規劃管理暫行辦法（以下簡稱暫行辦法）。暫行辦法結合合肥建設發展的實際情況，并借鑒了當時北京、上海等城市的經驗，成為合肥市階段性規劃管理的依據。其主要內容包括：一是從完善規劃管理體系出發，提出了單元規劃概念，明確了單

7、元規劃和控制性詳細規劃的編制、審批要求；二是明確了單元規劃和控制性詳細規劃的編制組織、編制經費；三是提出了規劃的公眾參與和規劃的修改、維護；四是規定了相關法律責任。2009年以來，合肥市編制完成的控規成果規模共計230多平方公里，有效地指導了城市建設與管理。自城鄉規劃法實施后，對控規賦予了更嚴格的法律意義；尤其是自2011年1月1日實施的城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法，對控規的地位、作用、編制、審批以及批后的維護、管理和修改等，從控規的基本技術理論出發，提出了具有普遍適用性的規定。反觀我市過去的控規編制，雖然在城市的建設管理中發生過重要作用，但仍存在一定的局限性。首先是缺乏系統性。控規成果

8、的系統性研究不足。合肥市為確保上市土地規劃的合法性，編制了大量小地塊控規，確實解決了現階段的規劃管理問題。但由于規劃不是成系統的編制，規劃的范圍有大有小，控制的要素有多有少，控制的區域與城市的行政管理區域相差較大，缺乏系統性，造成規劃實施難度較大；規劃在區域范圍內的系統性研究不能及時跟進，而是就事論事，哪里要改造開發了，急急忙忙的編制控規，缺乏區域統籌，從城市的長遠發展考慮，不利于今后城市的管理和可持續發展。其次是沒有分區規劃。合肥作為特大城市，由于沒有分區規劃，總規直接指導控規編制造成控規的編制難度大，不可避免存在配套設施漏項問題。因此，從健全城鄉規劃管理體系的角度出發，分區控規的編制就顯得

9、非常重要和急迫。第三是缺乏動態性。控規的調整必須經過合法的程序重新審批，這往往影響規劃的實施進度。控規編制沒有期限，一旦審批，長期有效，而城市的快速發展，往往引起其它相關方面的變化。隨著城市的擴張，土地使用指標越來越緊張，節約集約用地已是規劃編制的重要內容，這顯然就要提高容積率，提高土地使用強度。過去拆遷安置一般都是多層建筑，容積率控制在1.5以下，而合肥市大建設拉開序幕后，拆遷安置量大，如按原先編制控規的容積率建設，用地將大大增加。為了節約用地必須提高容積率。如原先的控規對居住用地的容積率控制在2.0以下，建成的小區都是多層建筑。而現在的小區開發，要求以高層建筑為主，容積率達到3.5。顯然原

10、規劃控制指標缺乏彈性，體現不了規劃的動態性。第四是趨向功利性。如控制指標一再突破、公共利益難以得到有效保障、利益的天平總是向市場傾斜等；可以說，控制性詳細規劃面臨應對市場方面的迷失，在一定程度上受市場所牽制。第五是控規編制經費不足，編制周期較長。目前合肥市沒有控制編制的專項資金，一個普通小控規項目的編制工作從規劃部門申請一政府立項-財政經費審核一招投標一開始編制成果，時間較長，不能適應高速發展的城市建設。綜上所述，特提出如下建議：一、盡快開展分區控規的研究編制工作。合肥未來作為千萬人口的區域性特大城市，編制控規必須統觀全局，系統研究，分區編制，分期審批。建議按三年全覆蓋的原則，由市政府考慮按年

11、度安排專項資金，作為指令性任務，委托市規劃設計研究院系統性的完成全市四個行政區的分區控規的研究和編制工作。二、修訂出臺合肥市控制性詳細規劃編制審批實施細則。依據國家城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法，結合我市實際，在原暫行辦法的基礎上，修訂出臺合肥市控制性詳細規劃編制審批實施細則。其重點內容包括：1、控規的編制主體和經費要求。2、控規的審批和審定要求。3、控規的編制內容。三、科學規范控規的動態維護、審批及修改的程序要求。依據國家相關法規、規定要求，科學規范我市控規的動態維護、審批及修改的程序要求；提高控規的科學性，維護控規的權威性，確保控規的可實施性，讓控規為今后的城市建設和可持續發展起到真正

12、的指導作用。南京市控制性詳細規劃的實踐與探索近年來南京城市發展的內外部條件都發生了巨大變遷，為了更好地應對城市發展條件的一系列變遷，引導城市有序建設發展，自2004年開始，在國家有關規定和規范基礎上，南京進行了大膽的改革和創新，探索建立了具有地方特色的控制性詳細規劃（以下簡稱“控規”）組織、編制、執行的制度框架，有效指導了隨后的控規編制和審批管理。在不到五年的時間內，南京完成了“總體規劃的戰略一一次區域規劃的分解和專項規劃的深化一一控制性詳細規劃的全覆蓋”的一輪循環，為城市建設提供了強有力的技術支撐。2008年開始實施的城鄉規劃法）對控規工作提出了新的工作要求，在新的發展條件下，南京控規工作仍

13、然存在著一些有待解決的問題，也面臨著新的挑戰。為此，南京對既有的控規工作進行了系統的回顧和檢討，在對宏觀政策形勢及行業發展動態進行全面分析的基礎上，明確了“在既有控規制度框架下推進控規法定化、建立動態維護機制”的新一輪控規工作思路。12004年以來南京控規工作的改革與創新自2004年以來南京探索建立的控規工作方法，較好地適應了城市“快+變”的發展特征，較好地引導了南京城市經濟社會的快速發展。概括而言，南京控規改革的創新舉措主要體現于工作組織、工作制度和技術方法三個方面（周嵐等，2007）。1.1 工作組織的創新1.1.1 將控規編制組織的責任部門由劃處”調整為“分局”。改變以往由規劃處組織編制

14、控規的做法，明確以分局為主來組織編制控規。這一轉變，從責任、人員、工作制度上保證規劃管理人員能夠較為深入地參與規劃編制，不僅加快了規劃編制進度，提高了規劃的可操作性，而且也提升了規劃管理人員的規劃意識、理解水平和執行力度。1.1.2 充分利用規劃設計力量采取市場化的辦法組織編制規劃項目，全面開放規劃設計市場，在全國范圍內引入十余家編制單位參與南京控規編制工作。這一做法解決了時間緊張、南京地方規劃設計力量不足的限制，有效推動了控規編制工作，同時促進了控規編制質量的提高。1.1.3 采取開門規劃的工作方法在南京控規制定過程中，貫徹落實“開門規劃”的工作方法，一方面向專家敞開規劃大門，另一方面向社會

15、敞開規劃大門，建立了”專業單位編制、部門參與、專家評審、市民公示、集體決策”的控規制定程序，在很大程度上增強了規劃的科學性和實用性。1.2 工作制度的創新自2004年以來，南京從工作規定、技術規定、技術標準三個方面先后出臺了一系列工作守則，建立了指導控規從“編制組織"至執行維護”的一整套工作制度框架。1.2.1 規范了控規工作流程為了規范控規工作層面的相關事項，南京先后出臺了規劃編制項目設計單位征集操作規程、控制性詳細規劃編制工作規定、規劃編制成果驗收歸檔操作規程）、控制性詳細規劃執行和調整規定，明確了控規編制組織的責任部門、編制組織的方式與方法、控規編制各階段的工作要求及相應的職責

16、分工、控規成果驗收入庫的工作流程、控規修改的類別及相應的審批主體與審批程序。1.2.2 明確了編制技術要求在江蘇省控制性詳細規劃編制導則的框架下，南京制定了南京市控制性詳細規劃編制技術規定），對現狀調查、編制內容、編制方法、技術深度、成果表達，以及公示材料制作等多方面都提出了較為明確的要求。從總體上來看，較好地規范了南京控規編制的技術工作。1.2.3 優化了相關技術標準在國家相關技術標準的基礎上，根據實際需要，南京就相關內容進行優化調整，形成了一套指導控規編制的地方技術標準。南京市城市規劃地域劃分及編碼規則確立了“綜合分區一一分區一一規劃編制單元一一圖則單元一一地塊”的五級地域劃分體系，為控規

17、全覆蓋、控規成果的智能化、信息化管理和使用奠定了基礎。南京市城市用地分類和代碼標準在國標基礎上對用地分類進行了優化和完善，一是增加和細化了部分類別，二是對需要在規劃中詳細落實邊界的用地進行了明確界定。南京新建地區公共設施配套標準規劃指引對公共設施的分級，各級公共設施的設置標準、空間布局、建設方式等方面都進行了明確規定，要求社區層面的公共設施，除個別需要獨立布置的設施外，采取集中布置的方式，綜合布置文體、商業、公共綠地等設施，保證了公共設施的空間預留和用地控制。1.3 技術方法的創新1 .3.1確立了以“6211”為核心的強制性內容城市規劃是城市政府的重要職能。在市場經濟條件下，控規強制性內容的

18、確定應從政府職能定位的角度來考慮，要有利于加強政府對城市空間的有效調控，著重控制能夠保障城市健康發展的核心空間要素和必需的公共設施，從而規范市場、健全市場，引導城市建設的有序進行。基于此，南京在借鑒各地控規實踐經驗的基礎上，提煉確立了以“6211為核心的控規強制性內容。"6”是指道路紅線、綠地綠線、文物保護紫線和城市紫線、河道保護藍線、高壓走廊黑線和軌道交通橙線。“2”是指公益性公共設施用地和市政設施用地兩種用地的控制。“11”分別指高度分區及控制、特色意圖區劃定和主要控制要素確定。1.3. 2分類表達規劃成果在合理界定規劃內容剛性和彈性的基礎上，將控規成果分為總則、執行細則和附件三

19、部分。總則從總體調控的角度主要對保證城市基本功能、健康持續發展的相關內容（主要是“6211”）進行規定，是南京市城市規劃實施管理的法定性文件；執行細則從具體管理需求的角度制定詳細技術圖則，是規劃行政主管部門指導經辦人員具體項目審批管理的技術依據；附件包括現狀基礎資料匯編，規劃說明及交通影響評價技術資料，是對總則和執行細則的技術支撐。1.4. 3建立分類分級的控規調整制度控制性詳細規劃報南京市政府審批。其中，總則對社會公布，并嚴格執行，不得隨意調整。確需調整的，需在研究論證的基礎上，報原審批部門批準后方可實施。執行細則作為規劃行政主管部門的內部管理圖則，同樣嚴格執行，不得隨意調整。確需調整的，一

20、般調整在專業規劃編制單位研究論證后，由規劃行政主管部門通過集體討論審批；重要調整在專業規劃編制單位研究論證、規劃行政主管部門集體討論后，報市政府審批。新的工作背景2 .1城鄉規劃法對控規工作提出了新的要求城鄉規劃法明確了控規的核心作用和重要地位，賦予控規前所未有的法定權威（張泉，2008）,規定控規是規劃管理不可動搖的最直接許可依據，將控規從政府內部的”技術參考文件”轉變為“法定羈束依據”（趙民等，2009）,這必將從根本上改變控規運行的制度基礎。綜合而言，城鄉規劃法對控規工作提出的新要求主要體現于以下三個方面：（1）要求市縣規劃部門和鎮人民政府依法組織編制控規，對未依法編制的，要給予處分（第

21、十九、二十、五十八條）。（2）要求規劃許可要以控規為直接依據（第三十七、三十八條）。（3）對控規的制定與修改進行了嚴格規定。控規報批前：需要公告規劃草案，征求專家、公眾意見，并將意見采納情況及理由附具在報批材料中（第二十六條）。控規的審批：由市、縣人民政府批準，縣人民政府所在地鎮以外的鎮的控規報上一級人民政府批準（第十九、二十條）。控規批；隹后：城市控規和縣人民政府所在地鎮的控規報本級人大常委會和上一級人民政府備案（第十九、二十條），且應及時對外公布（第八條）。控規的修改：在修改前要進行論證，征求相關利害人的意見，并向原審批機關提出專題報告，經原審批機關同意后，方可編制修改方案；修改后的控規按

22、原程序報批；修改涉及總體規劃強制性內容的，先行修改總體規劃：第四十八條）。2.2.建設部正著手研究制定控制性詳細規劃編制審批辦法，為了更好地落實城鄉規劃法，較好地指導各地控制性詳細規劃的編制與審批工作，建設部于2009年開始著手研究制定控制性詳細規劃編制審批辦法，對城鄉規劃法關于控規的相關要求進行細化和具體化，對2005年頒布的城市規劃編制辦法中的相關內容加以調整優化，目前已形成控制性詳細規劃編制審批辦法（征求意見稿）。相對于城鄉規劃法和城市規劃編制辦法，“征求意見稿”關于控規工作的完善，主要有如下幾個方面：（1）界定了控規的涵義，闡述了“控規是什么”的問題。明確控規是指“以經批準的城市、鎮總

23、體規劃為依據，對建設地區的土地使用性質、使用強度、道路、工程管線和配套設施以及空間環境等控制要求作出的規劃”。（第二條）（2）在編制要求中，明確控規的編制依據不僅只有總體規劃，而且還有近期建設規劃。這在一定程度上緩解了因城市總體規劃編制周期過長而可能導致控規缺乏有效的上位規劃依據的尷尬（尤其是大城市和特大城市）。（第九條）（3）明確大城市和特大城市，可以組織編制“單元規劃”，具體指導控規的編制工作。這在某種程度上解決了大城市或特大城市的總體規戈U難以直接指導控規編制的問題。（第十一條）（4）明確控規組織編制機關應當建立嚴格的控規檔案管理制度，而且公民、法人和其他組織可以查閱檔案。檔案制度將大大

24、增強規劃部門應對相關民事糾紛案件的能力，做到“有章可查”，同時對規劃部門的行政行為也將起到較強的羈束作用。（第十九條）（5）明確控規組織編制機關應當建立控規評估與維護制度。這將有力地推動“藍圖式規劃”向“動態規劃”、二十條）“過程規劃”轉變（6）為各地控規實踐預留了一定的創新空間，明確各地可據此制定實施細則；對于控規編制內容，各地可根據實際需要加以補充完善。（第十、二十二條）“征求意見稿”在完善控規工作的同時，也還存在著一些需要進一步明確或需要在地方層面加以細化的內容：（1）控規的強制性內容；（2）單元規劃的編制方法、技術深度以及審批制度；（3）控規報批材料及最終審批的內容；（4）控規成果需要

25、公示與公告的范圍及內容；（5）控規評估的涵義、范圍、內容、操作方式及目的；（6）控規動態維護的涵義、原則、程序及相關要求。2. 3南京市城市總體規劃20102020）已完成按照各地的經驗，在總體規劃完成后會進行一輪控制性詳細規劃的修編工作，以期更好的落實分解總體規劃的要求。目前南京市城市總體規劃2010-2020»已完成，需在此基礎上按照新的功能定位、發展要求對既有控詳進行修編，以更好的指導地區的發展。南京控規工作面臨的挑戰3.1關于控規編制在（南京市控制性詳細規劃編制工作規定等制度文件的引導下，南京控規編制工作得到了較好的規范，編制質量有所提升，但仍然存在著以下問題：在控規編制組織

26、方面：組織主體較多，除市規劃局外，還有區級政府、開發區管委會等單位和部門，導致控規編制的任務書要求不一，規劃扎口部門管理難度較大。在編制單位方面：不同的規劃編制單位對南京控規相關工作制度的認識存在一定差距，導致控規成果質量和水平參差不齊，而且在控規編制過程中，前期調研不深入，指標確定缺乏充分的分析，導致規劃成果不夠科學。2.2 關于技術審查目前南京控規成果在報批前，共設置了專家評審會審查、市規劃局局內規劃例會初審、市規劃局項目審批會審查三個環節。就目前的審查效果而言，還沒有達到真正的技術審查深度。受限于對當地發展情況的認識程度，專家只能根據自身經驗對規劃的功能定位、空間結構、交通組織等宏觀層面

27、的內容作評判，而難以對地塊層面的相關規劃內容進行合理性審查。限于時間和精力，局內規劃例會、項目審批會只能對相關規劃銜接以及與在手項目的關系等方面進行審查，也難以對規劃成果作較為全面的評析。2.3 關于成果報批截至目前，南京市區共編制控規100余項，經市政府批復的僅有9項，占編制總數的比例不到10%,這不利于增強控規的法定性和嚴肅性，在某種程度上導致規劃管理工作較為被動。3. 4關于控規執行2007年市政府頒布的南京市控制性詳細規劃執行與調整暫行規定），將控規修改分為“控規修編”與“控規局部修改”兩類，將“控規局部修改”進一步細分為“控規修訂”與“控規調整”兩類，并對相應的審批程序進行了明確規定

28、。但由于對“控規修訂"與“控規調整”的界定不是十分清晰，導致在實際工作中難以把握，而且（規定在城鄉規劃法）之前頒布，客觀上造成執行規定存在一定難度。4. 5關于控規數據庫目前南京已基本建立起控規成果數據庫，數據庫包括總圖和分圖則，均有CADGIS兩種格式。但由于控規成果數據庫的更新與維護，缺乏統一的扎口管理，沒有進行及時的動態更新，導致數據庫在實際工作中的使用效果不好，控規成果的數據難以保證統一版本。南京新一輪控規工作思路綜合考慮城鄉規劃法的要求、建設部和有關城市在控規方面的探索和研究，以及南京既有工作基礎等因素，初步判斷，南京自2004年以來建立的一套控規工作制度仍然行之有效。為此

29、，針對當前控規工作面臨的問題，南京明確了原則上在既有控規制度框架下，以“優化與提升”為總體思路，開展新一輪控規編制、報批與執行工作，工作重點從“編制全覆蓋”轉向”執行法定化”。近期以“推進控規法定化及動態維護”為核心，進一步完善制度建設，加強執行力度。具體工作分以下五個方面展開。4 .1加強管理和培訓學習，提高控規編制質量5 .1.1進一步加強規劃編制管理為進一步規范控規編制工作，提高控規編制質量，2009年初南京召開全市第一次規劃編制管理工作會議，出臺關于全面加強我市城鄉規劃編制管理工作的若干意見，對控規編制要求、編制方法，以及編制單位的職責等方面作了進一步明確。4.1.2開展培訓學習活動，

30、重新明確相關要求為了更好地了解和認識南京控規工作的相關規定和規范要求，推進南京控規工作的法定化，南京市規劃局于2009年10月組織在寧主要規劃編制單位，以及局內各處室、分局、編研中心，就2004年以來南京出臺的控規相關規定，進行了一次全面的培訓學習活動。對相關規定的主要內容，以及工作中可能遇到的問題和難題，以及新的工作要求，進行了介紹和重申。4.2完善審查與報批制度，規范控規審查審批4.2.1完善規劃成果初審制度為了加強對規劃方案的把關，以及與規劃管理的銜接，南京新出臺了關于規范規劃編制成果初審程序的暫行規定。明確：控規成果的初審形式為市規劃局規劃例會，規劃例會由分管局長主持，規劃編制處牽頭，

31、相關處室和分局參加。4.2.2完善專家審查制度針對目前專家審查多流于形式、作用不明顯的現實問題，南京正著手進一步完善控規編制過程中的專家審查制度，切實促進規劃質量的提升。首先，明確專家審查組的職責側重于技術審查，即承擔規劃審批前的“審議”。其次，合理選定專家組的成員，以設計院、科研院校中資歷深、專業精、責任心強的規劃專家為主體，同時強調經濟、地理、交通、規劃、環保等多專業人員的融合。4.2.3規范成果報批管理2009年南京出臺的關于規范我市城鄉規劃成果報批管理的規定對控規報批的相關工作予以了進一步明確：控規及控規的修訂報市政府審批，控規調整報市規劃局審批；控規報審材料包括規劃成果、規劃編制技術要點，以及相關意見落實情況的說明、初審意見；經批復的控制性詳細規劃應按城鄉規劃法要求報同級人大常委會和上級政府備案。此外，對控