1、資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估 由于各種因素的影響，對于資產(chǎn)一般不能簡單地按帳面原值或凈值進行交易，而必須通過科學(xué)、規(guī)范的資產(chǎn)評估提供合理的計價尺度，以維護交易雙方的合作權(quán)益，保證資產(chǎn)市場的有序運行。一、資產(chǎn)評估概述（一基本概念1.資產(chǎn)：法人或自然人擁有或控制的能以貨幣計算的經(jīng)濟資源，包括各種財產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。資產(chǎn)流動資產(chǎn)：貨幣資金、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項、存貨等長期資產(chǎn)：股票投資、債券投資等固定資產(chǎn)：房屋及建筑物、機器設(shè)備等無形資產(chǎn)：知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、專營權(quán)、商譽等遞延資產(chǎn)和其他資產(chǎn)：開辦費、租入固定資產(chǎn)改良支出等2.資產(chǎn)評估 指由專門機構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用

2、的原則和標準，按照法定的程序，運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)在某一時點的價值進行評定和估價的過程。（1資產(chǎn)評估的主體（2資產(chǎn)評估的客體（3資產(chǎn)評估的特定目的（4資產(chǎn)評估的標準（5資產(chǎn)評估的方法（6資產(chǎn)評估的程序資產(chǎn)評估的六大要素（二資產(chǎn)評估的特點1.現(xiàn)實性：表現(xiàn)為以評估基準日為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行評定估算。2.市場性：表現(xiàn)為在資產(chǎn)交易活動發(fā)生條件下，資產(chǎn)評估通過模擬市場條件對資產(chǎn)做出評定估算，并且這一評估結(jié)果必須接受市場檢驗。3.預(yù)測性：表現(xiàn)為用資產(chǎn)未來的潛能反映現(xiàn)實。4.公正性5.咨詢性（三資產(chǎn)評估的工作原則1.獨立性原則2.客觀性原則3.科學(xué)性原則4.專業(yè)性原則（四資產(chǎn)評估

3、的程序申報立項委托申請立項組建評估組清查資產(chǎn)資產(chǎn)清算制定評估方案收集整理資料評定估算提出評估報告評定估算驗證確認法律公證驗證確認資產(chǎn)評估流程圖資產(chǎn)評估流程圖二、資產(chǎn)評估的基本方法二、資產(chǎn)評估的基本方法l收益法或收益現(xiàn)值法）l成本法或重置成本法）l市場法或現(xiàn)行市價法）（一收益法 也稱為收益現(xiàn)值法，即通過估測被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，以此確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。1.對被評估對象的要求：被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測，并可以用貨幣量來計算；與獲得資產(chǎn)未來預(yù)期收益相聯(lián)系的風險報酬可以估算出來。2.采用收益法進行資產(chǎn)評估的程序（1調(diào)查、分析影響資產(chǎn)未來收益的企業(yè)內(nèi)部和外部因素；（

4、2搜集、驗證與資產(chǎn)未來預(yù)期收益有關(guān)的經(jīng)營、財務(wù)、市場、風險等數(shù)據(jù)資料；（3分析、測算與預(yù)期收益有關(guān)的經(jīng)濟參數(shù)；（4估算資產(chǎn)的未來預(yù)期收益；（5確定折現(xiàn)率；（6計算資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值；（7確定被評估資產(chǎn)的評估值。收益法續(xù)一）收益法續(xù)一）3.收益法的基本計算公式折現(xiàn)率。）；資產(chǎn)經(jīng)營的期限（年年的資產(chǎn)預(yù)期收益；第資產(chǎn)評估值；式中：表示如下：，或稱為原理公式，可收益法的基本計算公式iNtBPViBPVttNtt)1 (1實際操作中，根據(jù)資產(chǎn)經(jīng)營的期限、收益的估計方式不同，直接應(yīng)用以上公式或?qū)υ砉竭M行變換。收益法續(xù)二）收益法續(xù)二）4.有限期收益的計算方法 N是一個具體數(shù)字，可以直接應(yīng)用基本公式。

5、5.年金資產(chǎn)計算方法 對于企業(yè)、土地等資產(chǎn)，如果可以永久性經(jīng)營下去，則可以獲得永續(xù)性收益。當資產(chǎn)的收益可以認為是每年保持不變時： 為資本化率。為折現(xiàn)率，在這里又稱實際上是等額年金，式中：iBiBPV1收益法續(xù)三）收益法續(xù)三）6.有限期限收益和年金資本化結(jié)合的計算方法例1：一塊土地，每年可穩(wěn)定獲得4萬元租金凈收入，評估人員分析，資本化率可定為10，則該地塊的評估價值為：PV=4(1/0.10)=40萬元）資產(chǎn)收益資產(chǎn)的近期收益資產(chǎn)的遠期收益有限期公式年金資本化公式收益法續(xù)四）收益法續(xù)四） mtmtttmNNtmttiiBiBPVNNNBmtmBiiiiBiBPV)1 (1)1 (140)1 (1

6、)1 (1)1 ()1 (111年）時，可視為無限大（實際中當資產(chǎn)經(jīng)營期限，相等）；遠期年金（假定每年近期年份數(shù)；年收益；年中第前式中：增，其余符號同前。年收益為基數(shù)，逐年遞以第年開始，為年收益增長率，從第式中：，則評估公式為：如果遠期年增長率為mmgigigBiBPVgmmtmtt1)1 (1)()1 ()1 (11收益法續(xù)五）收益法續(xù)五）例2：被評估對象為一經(jīng)營中企業(yè)，企業(yè)前4年預(yù)期凈收益為10萬元，11萬元，10萬元，12萬元；預(yù)計從第5年起每年凈收益與第4年相同，經(jīng)營期限可認為是無限的，折現(xiàn)率取10，則該企業(yè)的評估值為多少？若從第5年開始年凈收益逐年遞增4，則該企業(yè)的評估值為多少？（萬元）85.115) 1 . 01 (11 . 0112) 1 . 01 (112) 1 . 01 (110) 1 . 01 (11101.111044321PV（萬元）96.175) 1 . 01 (104. 010. 0)04. 01 (12) 1 . 01 (112) 1 . 01 (110) 1 . 01 (1111 . 0111024432PV收益法續(xù)六）收益法續(xù)六）7.收益法涉及的主要經(jīng)濟參數(shù)（1收益額的確定 資產(chǎn)的收益額是資產(chǎn)使用所帶來的未來收益期望值，指因獲得資產(chǎn)而取得的收益扣除為取得資產(chǎn)收益而發(fā)生的各種費用后的余額。不僅要看現(xiàn)在