1、1高新區寫字樓研判2目錄目錄CONTENTS1 1、市場環境、市場環境Market environment2 2、板塊分析、板塊分析Regional analysis3 3、客戶分析、客戶分析Population analysis4 4、個案分析、個案分析Product analysis3PART PART 1 1、市場環境、市場環境Market environmentMarket environment4限購令出臺，擠壓投資炒房客，商業寫字樓地產逐漸火熱，房產投資逐步向商業寫字樓轉移2011年2月25日西安版限購令出臺，此政策的實施對住宅市場成交量產生的巨大的影響，大批的投資炒房客被擋在政策

2、門檻之外，剛性住房需求迅速占據了住宅市場主力，同時，外地購房者數量急劇下滑，市場置業人群大多來自本地戶籍，住宅市場人群結構發生了巨大的變化。然而，在住宅市場走低的情況下，不受限購的商業寫字樓地產開始火熱起來，房產投資逐步向商業寫字樓轉移，在2季度末，商業寫字樓物業類型銷量一度飆高，勢頭銳不可當。市場環境5市場特征由于限購令的影響，西安市住宅市場成交面積在3月份出現大幅下滑，下降幅度達到77%，于此同時西安市辦公物業成交面積出現92%的增長；整體上，辦公物業和住宅物業的成交面積成相反態勢，在住宅物業成交面積上漲的情況下，辦公物業成交面積有所下降。77%92%由于限購令的影響，辦公物業在上半年成交

3、情況良好，吸引了大量的投資客戶6辦公物業從近幾年西安優質寫字樓市場辦公租金指數來看，西安寫字樓市場長期維持在飽和狀態，租金走勢長期維持在3-5%的增長趨勢，整體平均空置率維持在11%左右，隨著住宅市場投資風險上升， 私人投資者開始逐步關注寫字樓市場西安二季度寫字樓銷售面積為167316.77平方米，環比上季增加7.93%，銷售額為149156萬元，環比上漲5.25%，較去年同期相比增長93.14%，成交價格為8915元/平方米，與上季度相比下滑2.49%，與去年同期相比增長36.04%上半年西安寫字樓物業銷售依舊以高新區為主，二季度高新區寫字樓銷量占全市的73%7 高新區2007-2010年寫

4、字樓銷售情況 單位 元、元/ 年份 成交面積 增長率 成交均價 增長率 2007年 14015858.96%528611.78%2008年 123991-11.53%650122.99%2009年 254278105.08%6149-5.41%2010年 43907572.68%723317.63%高新區寫字樓成交價格逐年攀升，10年成交面積較09年增長72.68%，高新區寫字樓需求不斷增大市場走勢8PART2 PART2 板塊分析板塊分析Regional analysis9曲江新區板塊均價9000-12000元/平米西高新板塊均價9000-15000元/平米高新區高新區CBDCBD、二次、二

5、次CBDCBD寫字樓分布主要分布在南二環沿線、唐延路沿線、科技路、錦業路沿線曲江會展曲江會展CBDCBD寫字樓主要分布在曲江會展中心周邊，省高院附近為主城南板塊均價10000-15000元/平米城南板塊城南板塊寫字樓主要分布在環城南路以南，太白南路以東，太乙路-曲江路以西城南寫字樓市場主要分為三大板塊，競爭激烈，的產品差異化較大板塊劃分10唐延路、科技路沿線，成為高新區寫字樓最為集中的區域序號序號樓盤名稱樓盤名稱1杰座廣場2唐灃國際廣場3華晶廣場4新長安廣場5橡樹街區6都市之門7匯鑫IBC8西大科技園序號序號樓盤名稱樓盤名稱1旺座國際城2金橋國際廣場3創業廣場4金花大廈5海星城市廣場6高新國際

6、商務區7財富中心二期8西港國際大廈9西部國際廣場10唐延國際中心11電力廣場12洛克大廈13旺座現代城101 12 23 35 57 74 46 68 89 90 010101111121213131 12 23 36 67 78 84 45 5唐 延 路 路科 技 路項目分布11產品類型產品類型產品特點產品特點集中區域集中區域代表項目代表項目綜合寫字樓建筑立面現代，大多彩用玻璃幕墻，樓層高，間隔較大；一般有中央空調，智能化配套完善，管理費高,一般10-19元/平米集中分布在高新路,科技路,南二環或熱商務路段高新國際都市之門標準寫字樓現代建筑外立面，大多采用玻璃外立面，配套健全停車位基本滿足需

7、，物業費3-5元/平米集中在唐延路和高新新興區域旺座國際城匯鑫IBC公寓寫字樓70年使用權，宜同宜住，戶式中央空調戶型較小多200平米下，管理費用低,一般1-2.5元/平米主要集中在高新路,唐延路;凱創國際凱麗大廈、電子城BC軟件公寓獨棟寫字樓低容積率，高50%綠化率戶式中央空調，室內設游戲室，會議室，休息室, 3層以內高新區和長安產業園唐12棟企業一號公園軟件園內寫字間西安早期的寫字間租金水平很低,在15-25元/平主管理費用低,1元/平米左右主要集中在電子城軟件園,高新二咱軟件園,電子工業園等電子城軟件園、軟件孵化園高新區是西安經濟和商務中心，寫字樓產品形態多元化產品特點12檔次項目名稱開

8、發商位置銷售均價入伙時間總建面積備注頂級5A級都市之門上海綠地錦業路1400013年5月360000精裝修西港國際亨泰房地產高新二路1300009年10月70000簡精裝甲級類5A級林凱國際陜西林凱置業發展有限公司高新二路和科技路十字東南角63848.63簡裝修新長安廣場箭虹科技有限公司灃惠南路34號 9300 元2010年0620000簡裝修洛克大廈中鐵二十一局集團西安德盛和置業公司唐延路中段58000毛 坯標準類甲級唐灃國際廣場西安西格瑪房地產開發有限公司 唐延路與科技二路交匯處90184簡精裝旺座國際城盛榮置業科技路1300009年12月150000簡精裝匯鑫IBC匯鑫置業錦業路8500

9、09年底130000簡精裝目前高新區重點寫字樓銷售來看，入住寫字樓銷售情況已經達到85%以上，部分寫字樓只租不售項目現狀13寫字樓供應現有產品進入銷售中后期，價格持漲，潛在市場處于城市發展新興區以中等價位入市潛在供應4、金花大廈11、電力廣場現有供應6、都市之門4、新長安廣場3、橡樹街區高新核心區供應量相對不足，以品牌發展商為主，成為價格和價值的“峰值區”。高新發展新區寫字樓應量逐步減少，價格在8500-14000元/，成為未來主市場供應區域，成為寫字樓的緊缺市場。101 12 23 35 57 74 46 68 89 90 010101111121213131 12 23 36 67 78

10、84 45 5唐 延 路 路科 技 路市場供應14高新區現有重點寫字樓外立面以現代風格為主，多采用玻璃幕墻財富中心旺座國際城旺座現代城唐灃國際廣場金橋國際廣場匯鑫IBC都市之門橡樹街區外立面15檔次項目名稱主樓高度（m）樓層數主樓層高（m）大堂挑高(m)地面地下頂級5A級高新國際商務中心155.4155.440402 23.753.7514.514.5都市之門969625252 23.853.8512.612.6西港國際21821848482 23.753.7513.513.5甲級類5A級林凱國際1002533.610橡樹街區862623.14.5財富中心二期1002923.47標準類甲級金橋

11、國際廣場9122、25、2723.19.9唐灃國際廣場952823.49.3旺座國際城953023.15.4旺座現代城9218、26、2913.19高新區現有重點寫字樓都以高層為主，層高3m以上，大堂挑高在5m以上基本指標 116項目名稱項目名稱入伙時間入伙時間總建面（）總建面（）寫字樓面積（）寫字樓面積（） 停車位數量（個）停車位數量（個） 車位租金（元車位租金（元/ /月）月）頂級5A級高新國際商務中心04年14000033000400550甲級類5A級林凱國際10.106300063000300未定西港國際09.107030370303500暫無創業廣場09年8560085600暫無金橋

12、國際廣場07.089000015000450唐灃國際廣場09年底9018445000500580洛克大廈11年5700057000282暫無標準類甲級旺座國際城09.12150000150000500700旺座現代城07.061800001800001000580匯鑫IBC09年底140000130000700暫無從現有重點寫字樓基本指標來看，高新區的中高端寫字樓以綜合建筑群的形勢引領市場基本指標 217檔次項目名稱物管公司頂級5A級高新國際商務中心仲量行甲級類5A級洛克大廈高得大管家林凱國際未定西港國際志誠物業CLASS公館錦江物業唐灃國際廣場唐灃物業橡樹街區子欣物業匯鑫IBC匯鑫物業標準類

13、甲級旺座國際城怡人物業旺座現代城怡人物業高新區寫字樓物業管理收費存在較大差異，國家一級資質的物管公司體提供高新區寫字樓物業管理收費存在較大差異，國家一級資質的物管公司體提供服務的寫字樓，如西港國際和高新商務中心，收費相對較高，而商住一體服務的寫字樓，如西港國際和高新商務中心，收費相對較高，而商住一體的物業管理則是有住宅物管來服務寫字樓，此種物業的管理費也是便宜很的物業管理則是有住宅物管來服務寫字樓，此種物業的管理費也是便宜很多；多；寫字樓專業物管要比商住一體的物管水平高出很多。寫字樓專業物管要比商住一體的物管水平高出很多。高新現存重點寫字樓物管公司及費用，自持型的高端物業費用3-4倍于銷售型寫

14、字樓物業市場18檔次項目總建面（）租金（元/月）出租率頂級5A級西港國際大廈7000010012095%高新商務中心14000010013090%都市之門3600007580甲級類5A級高科廣場87400506095%創業廣場85600608598%洛克大廈56000506098%新長安廣場450005060邁科國際350005060標準類甲級旺座國際城150000506090%旺座現代城180000455598%唐灃國際廣場90000455580%匯鑫IBC1300004055租金水平租金水平特點特點80元/月以上主要位于高新區中心，硬件、配套、物業水平田頭高，具備一定標志型形象的綜合型寫字

15、樓50-70元/月分布比較分散，具備專業外型和產品硬件設施，強調產品性價比和運營低成本50元/月以下建成時間較早，硬件和服務相對落后高新區寫字樓租賃狀況良好，高端品質和核心地段寫字樓租金溢價較強高新區寫字樓體租金水平較低相比同級城市成都、重慶等甲級寫字樓租金80-120元/平米/月，西安高檔寫字樓租金中高，如長安國際租金為85元/平米/月。高新區寫字樓體租金水平可分三個檔次高新區寫字樓體租金水平可分三個檔次租賃市場/現狀19寫字樓租賃價格寫字樓租金預測，未來租金將保持持續增長的態勢租金預測租金預測20112011年基準租金年基準租金遞增率遞增率20122012年租金預測年租金預測2013201

16、3年租金預測年租金預測20142014年租金預測年租金預測樂觀53 元/5.00%586063常規3.00%555658p在在20052005年至年至20102010年間，甲級寫字樓的年平均增長幅度為年間，甲級寫字樓的年平均增長幅度為4-5%4-5%p但是由于西安但是由于西安2005-20102005-2010年供給市場出現了近幾年的高峰值期，隨著未來寫字樓的放量，需求市場將相年供給市場出現了近幾年的高峰值期，隨著未來寫字樓的放量，需求市場將相對萎縮，因此對萎縮，因此20102010年后的年后的3-53-5年內漲幅應該小于此平均值年內漲幅應該小于此平均值租賃市場/趨勢20潛在供應量200920

17、09年年20102010年年20112011年年20122012年年地電廣場地電廣場錦業壹號錦業壹號旺座國際城旺座國際城財富中心二期財富中心二期唐灃國際唐灃國際都市之門都市之門A A、B B座座匯鑫匯鑫IBCIBC科技路科技路- -唐延路區唐延路區高新高新CBDCBD區區西港國際大廈西港國際大廈林凱國際林凱國際新長安廣場新長安廣場尚品國際尚品國際CLASSCLASS公館公館都市之門都市之門CC座座橡樹街區橡樹街區橡樹星座橡樹星座方舟豪布斯卡方舟豪布斯卡高新水晶城高新水晶城綠地領海綠地領海SOHOSOHO同盟同盟都市之窗都市之窗都市之門都市之門D D座座錦業時代錦業時代綠地智海綠地智海綠地維薩瀛

18、海綠地維薩瀛海綠地藍海綠地藍?；洕h國際二期粵漢國際二期木塔寺公園城木塔寺公園城CROSSCROSS萬象匯萬象匯粵漢國際一期粵漢國際一期天地源高新國際天地源高新國際怡和藍鉆怡和藍鉆研究說明：受經濟發展和土地供應的影響，高新區眾多的寫字樓將在2012年集中入市。統計時間節點為項目預計銷售時間。高新寫字樓未來2年供應量約7090萬平米，市場供應開始放量，主要競爭集中在錦業路附近綠地中心綠地中心A A、B B座座21項目名稱項目名稱辦公面積（）辦公面積（）存量（）存量（）面積區間（）面積區間（）預計入市時間預計入市時間產品定位產品定位都市之門24480061200200-34002012年初高端綠地中

19、央廣場總部辦公：91500中小企業辦公：507501215002011-2013年期間超高層辦公、中高端錦業時代1300001300002012年中下旬超高層辦公、中高端粵漢國際5680041600175-3402011年10月標準方舟豪布斯卡34003400200-3502011年10月豪布斯卡都市之窗27800278002012年初中高端財富中心三期30000130-4002013中高端合計385500隨著高新CBD坐標的落成，未來錦業路市場將面臨巨大的壓力存量預計22PART 3PART 3、客群分析、客群分析Population analysis23旺座國際城和匯鑫IBC作為高新區代表

20、性標準寫字樓集中新技術、房地產、服務類等主流產業行業分類備注比例一、新技術行業軟件公司、網游等31%二、房地產行業開發、綠化、施工等27%三、生活服務類流通類、教育類15.50%四、顧問咨詢類代理、推廣、咨詢等17.60%五、金融類銀行、證券、融資3.40%六、工業類石油、器械、制造等2.20%七、醫療藥品醫藥、醫療器械2.0%八、其他類農業、其它1.50%旺座國際城主要集中了新技術行業和房地產業和第三產業，旺座國際城主要集中了新技術行業和房地產業和第三產業，多以工作總部進駐多以工作總部進駐客戶特點24都市之門行業分類備注比例一、新技術行業軟件公司、網游等20.45%二、房地產行業開發、綠化、

21、施工等26.14%三、生活服務類流通類、教育類17.05%四、顧問咨詢類代理、推廣、咨詢等11.36%五、金融類銀行、證券、融資10.23%六、工業類石油、器械、制造等5.68%七、醫療藥品醫藥、醫療器械3.41%八、其他類農業、其它5.68%旺座國際城主要集中房地產開發企業和想管工程企業，由旺座國際城主要集中房地產開發企業和想管工程企業，由于高新區域的特性新技術產業的企業也占了于高新區域的特性新技術產業的企業也占了20%20%（續上）旺座國際城和匯鑫IBC作為高新區代表性標準寫字樓，云集了西安眾多新型產業25目前，高新區寫字樓客群主要以中型企業為主，成為高新區主要寫字樓消化“主力軍”寫字樓客

22、群主體為中小企業，購買及承租能力中等寫字樓客群主體為中小企業，購買及承租能力中等企業結構和發展，使得大量企業購買寫字樓，會綜合考慮辦公形象和辦公成本。因此，客戶在意寫字樓對公司形象和運營力的提升，對面積的需求為中等面積。行業分類比例一、新技術，新產品的研發25.73%二、房地產、工程類26.57%三、生活服務類（流通行業、教育類)16.28%四、顧問、服務類14.48%五、金融類6.82%六、工業類3.94%七、醫療藥品2.71%七、其他類（農業）3.59%26寫字樓客戶定位滿足城市主流發展企業需求，形成具有行業標桿的特色需求類別客群類別行業特征需求方式需求特征進入高新區的意愿大型企業國內知名

23、企業、陜西省內企業制造/能源/建筑/金融/施工/工程等購買為主租賃為輔獨立的形象充足的空間近期進入意向強烈中型企業中型企業民營、私企等穩定的成長型企業咨詢/代理/網絡/貿易/廣告/高新技術/科技租賃為主購買為輔外觀優良、使用成本及性價比較高在中長期有進入意愿，是企業發展終極目的小型企業起步發展企業服務類公司租賃為主低價位、普通建造標準、非標志性建筑進入意愿不足引領引領吸引吸引企業特征27目標客群要求在以商務辦公的同時，將生活、交流和社交能進行有機的結合資料來源：全力行統計數據庫目標客群28具有動能力、不斷創新、追求永續成長的企業，就是“藍籌型企業”。對藍籌型企業而言，市場的任何一個變化，都能在

24、第一時間內得到創新業務決策的響應?！八{籌型企業”，看似簡單，其實寓意無窮，蘊涵著主動、動態、靈活、能量、創新、速度、發展等意義，覆蓋了21世紀企業生存的基本要素與最終結果。寫字樓客戶現多以知識型、創業型、服務型和商務型等新興產業客戶總結293 3、個案分析、個案分析Product analysis30都市之門項目概況位置位置高新錦業路1號開發商開發商上海綠地集團西安置業有限公司總建面總建面30萬平米容積率容積率1.99物業公司物業公司東湖物業入伙時間入伙時間第二批2013年5月整層面積整層面積3400面積區間面積區間200-3400裝修情況裝修情況精裝物業費用物業費用15/月當前售價當前售價1

25、6000元/項目簡介項目簡介都市之門位于高新區二次創業的中心-中央商務區內，北臨丈八東路、東臨科技公園、南距繞城高速路500米。中央商務區是高新區二次創業的一個核心功能區，是體現高新區乃至西安市現代化形象和國際化程度的重要區域，將成為西安市及西北地區最具活力的商務區域和高新區產業發展的重要依托都市之門31p2009年8月10日，高新管委會入住都市之門p2010年8月30日，超5A甲級精裝寫字間D座開盤勁銷4億p2010年12月15日，都市之門D座開盤四月即售罄p2011年3月1日，都市之門C座開始起售p2011年5月3日，綠地都市之門開盤至今銷售7.5億都市之門戶型配比：都市之門戶型配比：都市

26、之門打造的是高新區乃至西安市現代建筑的標志性工程營銷節點近期情況：都市之門一直持續熱銷中，C座總高20層， 12層為商業，其中裙樓約4000平米，塔樓約3300平米；12樓為連體商業，以金融類為主；3層適合高檔餐飲，有餐飲業的標準配套。目前均價已經達到16000元/，面積200-3400，目前僅剩2套700，勁銷5.3億CC座寫字間座寫字間20層、其中1、2層為商業，3層為高檔餐飲，并由餐飲業標準配套，面積150-800類別面積面積 套數套數 占比占比 寫字間128112套70%32832套20%67916套10%合計160套會議中心會議中心會議中心正式啟用后，成為高新新區的一個展示平臺，也是

27、人才交流的地方、就是在這里4月10日的西洽會為高新區引資逾480億元A A、B B座高新管委會座高新管委會2009年8月10日，高新管委會正式入住都市之門開始辦公，作為西安高新區政府駐地的都市之門也因此成為影響西安政治、經濟的指令中樞基本情況32配置配置/ /項目項目都市之門都市之門交房標準交房標準公共部分公共部分地磚福爾波亞麻地板外墻石材、玻璃幕墻天花板吊頂走廊瓷磚地面、瓷磚墻面、吊頂電梯廳裝修門窗Low-E中空玻璃大堂精裝室內部分室內部分內墻/天花板刷白地面福爾波亞麻地板入戶門玻璃外窗Low-E中空、鍍膜衛生間簡裝供暖戶式空調戶式中央空調有新風系統有寬帶、電話預留、無線覆蓋智能呼梯系統有都

28、市之門作為高新區唯一的超5A級寫字樓，各項配置標準樹立了新的標桿項目配置33整個“都市之門”工程僅使用國家推廣的可再生能源利用和節能降耗技術的綜合節能降耗措施就達到了9項之多。整個項目作為西安高新區的地標性建筑，從最初規劃階段起，就致力于打造一個集“環保、綠色、節約”為一體的現代化建筑。經過兩年多的努力，上述節能項目均已付諸實施配置配置技術標準技術標準采暖復合式土壤源熱泵系統通風變風量送風（VAV）空調系統能量熱轉輪能量回收技術太陽能太陽能熱水和太陽能庭院照明綜合利用技術雨水收集虹吸式雨水玻璃窗低輻射（LOW-E）雙層中空玻璃水處理系統中水回用屋頂屋頂綠化采光智能照明都市之門是西安首個高科技節

29、能降耗項目高科技配置3414部三菱高速電梯搭載，專屬總裁直達電梯，不僅僅是提高辦公效率，更是企業身份的象征整體設計優秀，南北全自然采光，200平米的中心大堂，辦公區域互不干擾，每層自帶30洗手間四座弧形的矩體建筑組成的建筑群，兩兩相鄰，彼此呼應，從不同方向看都像似佇立在中央商務區的四扇大門，預示著高新區為迎接四面八方的國內外投資者敞開的友誼之門全部采用框架結構設計，實用、美觀、簡潔、大氣，低輻射（LOW-E）雙層中空玻璃的運用，整體外觀現代富有高端品質由美國洛漢公司設計，近乎完美的空間體驗規劃設計35旺座國際城旺座國際城是繼旺座現代城后，高新核心商務區內的高標準寫字樓群位置高新區科技路與唐延路

30、十字規模占地50畝，建筑面積15萬平米開發商西安豪盛置業(集團)有限公司物業公司怡人物業物業費2.5元/*月戶型面積在售430，租賃270車位數500個銷售價格出售1.3萬/，出租50-60元/月項目簡介旺座國際城地理位置十分優越。東面距高創業廣場500米，西隔唐延路為楓葉新都市杰座廣場。北跨科技路為新西藍居住社區，南臨易初蓮花大型超市。地處高新區CBD核心商務區中心，同時享受科技路與唐延路兩條高新區核心級交通系統的便捷優勢。36產品特點旺座國際城外立面通過鉑金晶鉆形式提升品質，內部配套完善項目特點：p方盒子晶體結構，鉑金晶鉆立面，8米挑高大堂p2500平米辦公配套，4梯4戶2.5m/s超高速

31、電梯p雙層地下車位加架空層車位，員工餐廳p戴思樂陽光泳池，7000平米空中花園p精裝修贈戶式中央空調，地輻熱集中供暖1231、外立面 2、室內游泳池 3、員工餐廳37交房標準交房標準：交房標準：地磚：交房贈送800mm800mm高檔地磚鋪地墻面：白砂漿抹平天花板：白砂漿抹平衛生間：精裝修含品牌潔具大堂：地面、墻面均為高檔進口石材；電梯廳：地面為高檔石材，墻面為高檔?；u；外墻：裙房為高檔石材，主體外墻為高級鋁塑板；產品配套：產品配套：供暖：贈戶式中央空調，地輻熱集中供暖精裝大堂：8米挑高車位：雙層地下車位加架空層車位供水：雙路供水，市政供水二次變頻加壓，單獨計費；供電：10千伏雙回路供電，IC

32、卡智能管理；安防及智能化系統：閉路電視監控系統、100兆internet寬帶接入、IC卡泊車系統；消防系統：公共部分設消防報警系統，車庫設煙感噴淋、消防報警設備旺座國際城采用了適宜現代企業需求的簡精裝標準，提供類甲級的品質交房樣板間大堂效果圖38項目實景大門大堂內墻大堂地面u大門：金屬材質中空玻璃門u墻面、地面：進口高檔石材u休息區：沙發項目采用高標準裝修，力求打造高新核心區寫字樓標桿39休息區水牌信箱大堂吊頂u大堂吊頂：黑色格欄、水晶燈u水牌：LED屏u休息區：沙發（續上）項目采用高標準裝修，力求打造高新核心區寫字樓標桿40公共走廊入戶門u公共走廊：地面、墻面為高級瓷磚；頂部為石膏吊頂u入戶門：塑鋼中空玻璃（續上）項目采用高標準裝修，力求打造高新核心區寫字樓標桿41u電梯間：地面為高檔石材，墻面為高檔?；u（續上）項目采用高標準裝修，力求打造高新核心區寫字樓標桿42景觀園林整個景觀園林處于群樓內部，占地7000，由