1、12016年4月16日星期六房地產(chǎn)“營改增” 政策解讀 第十二屆全國人民代表大會第十二屆全國人民代表大會第四次會議，國務院總理李第四次會議，國務院總理李克強宣布，今年將全面實施克強宣布，今年將全面實施營改增，從營改增，從5月月1日起，將試日起，將試點范圍擴大到點范圍擴大到建筑業(yè)、房地建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有確保所有行業(yè)行業(yè)稅負只減不稅負只減不增增。房地產(chǎn)營改增房地產(chǎn)營改增李克強營改增政策解讀涉及范涉及范圍圍今年5月1日起：企業(yè)要完成涉稅業(yè)務調(diào)整、核算變更、

2、稅控升級、財務內(nèi)控完善等準備工作，可謂時間緊，任務重。實施時實施時間間下游抵下游抵扣扣稅負增減稅負增減將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)：至此全部行業(yè)納入營改增，有利于增值稅抵扣鏈條的完善。確保所有行業(yè)稅負只減不增：或?qū)嵭羞^渡政策，借鑒營改增在上海試點初期的作法，采取超稅負退稅；或?qū)掀髽I(yè)實行5%的稅率核定征收。所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍：解決了房企下游的后顧之憂，有利于去庫存。營改增來了我們準備好了嗎?房地產(chǎn)行業(yè)作為最后一批營改增行業(yè)，披上房地產(chǎn)行業(yè)作為最后一批營改增行業(yè)，披上“增增值稅值稅”的華裳閃亮登場，至此營業(yè)稅自的華裳閃亮登場，至此營業(yè)稅自199319

3、93年稅年稅制改革，歷經(jīng)制改革，歷經(jīng)2020多年的歷程終將退出中國稅制的多年的歷程終將退出中國稅制的歷史舞臺，完美謝幕，迎接我們的是歷史舞臺，完美謝幕，迎接我們的是“增值稅增值稅”的嶄新天地。在這個過程中，我想問大家一句：的嶄新天地。在這個過程中，我想問大家一句：“你們準備好了嗎？你們準備好了嗎？”房地產(chǎn)行業(yè)營改增首先，我們了解一下什么是首先，我們了解一下什么是“增值稅增值稅” 增值稅是以商品（含應稅勞務和應稅服務）在流轉(zhuǎn)過增值稅是以商品（含應稅勞務和應稅服務）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為征稅對象征收的一種流轉(zhuǎn)稅。程中產(chǎn)生的增值額作為征稅對象征收的一種流轉(zhuǎn)稅。 我國現(xiàn)行增值稅基本法規(guī)是我國現(xiàn)行

4、增值稅基本法規(guī)是2008年年11月月10日國務院第日國務院第538號令公布的號令公布的中華人民共和國增值稅暫行條例中華人民共和國增值稅暫行條例從生從生產(chǎn)型增值稅轉(zhuǎn)型為產(chǎn)型增值稅轉(zhuǎn)型為消費性增值稅消費性增值稅。（消費性增值稅是指允。（消費性增值稅是指允許納稅人在計算增值稅稅額時，從商品和勞務銷售額中扣許納稅人在計算增值稅稅額時，從商品和勞務銷售額中扣除當期購進的固定資產(chǎn)總額的一種增值稅。所以說房地產(chǎn)除當期購進的固定資產(chǎn)總額的一種增值稅。所以說房地產(chǎn)行業(yè)營改增后將給所有行業(yè)新購進不動產(chǎn)或租賃不動產(chǎn)增行業(yè)營改增后將給所有行業(yè)新購進不動產(chǎn)或租賃不動產(chǎn)增加相當大的可抵扣稅額，從而實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅）加相當大

5、的可抵扣稅額，從而實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅） 房地產(chǎn)行業(yè)營改增 增值稅是對增值稅是對“增值額增值額”征稅征稅 最大的優(yōu)點是避免重復征稅最大的優(yōu)點是避免重復征稅 營業(yè)稅存在重復征稅現(xiàn)象營業(yè)稅存在重復征稅現(xiàn)象 增值稅是增值稅是“流轉(zhuǎn)稅流轉(zhuǎn)稅” 流轉(zhuǎn)稅最大特點是稅負轉(zhuǎn)嫁性，最終消費者是稅收負擔者。流轉(zhuǎn)稅最大特點是稅負轉(zhuǎn)嫁性，最終消費者是稅收負擔者。 這與營業(yè)稅一致。這與營業(yè)稅一致。 增值稅是增值稅是“價外稅價外稅” 增值稅不是價格組成部分，游離于價格之外，伴隨價格流增值稅不是價格組成部分，游離于價格之外，伴隨價格流轉(zhuǎn)。營業(yè)稅是價內(nèi)稅，是價格的組成部分，融入價格流轉(zhuǎn)。轉(zhuǎn)。營業(yè)稅是價內(nèi)稅，是價格的組成部分，融入價

6、格流轉(zhuǎn)。 營業(yè)稅同增值稅主要區(qū)別營業(yè)稅同增值稅主要區(qū)別項目營業(yè)稅增值稅計稅原理及特點價內(nèi)稅，全額計稅，重復納稅。價外稅，對新增價值征稅收入確定收入=營業(yè)額銷售額=營業(yè)額-銷項稅稅額計算營業(yè)額稅率應納稅額=銷項稅額-進項稅額稅率3、517%、13%、11%、6% 、3%進項稅不涉及“以票控稅”，規(guī)定時間內(nèi)認證、抵扣。發(fā)票開具不分普票、專票 專用發(fā)票和普通發(fā)票，稅控全國聯(lián)網(wǎng)征管特點簡單、易行計征復雜、征管嚴格、法律責任大關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知財稅201636號 稅務總局網(wǎng)站上出臺的稅務總局網(wǎng)站上出臺的7個細則文件，個細則文件，5個專門針對房地產(chǎn)和個專門針對房地產(chǎn)和相關的建筑業(yè)，包括

7、相關的建筑業(yè)，包括不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法、納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務增管理暫行辦法、納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法、納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服值稅征收管理暫行辦法、納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法、納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅務增值稅征收管理暫行辦法、納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法征收管理暫行辦法 這充分顯示了房地產(chǎn)的重要性，以及國家對此的重視程度。這充分顯示了房地產(chǎn)的重要性，以及國家對此的重視程

8、度。89六、納稅義務發(fā)生時間六、納稅義務發(fā)生時間房地產(chǎn)增值稅政策解讀房地產(chǎn)增值稅政策解讀二、征稅范圍二、征稅范圍三、稅率和征收率三、稅率和征收率四、計稅方法四、計稅方法一、房地產(chǎn)增值稅納稅人一、房地產(chǎn)增值稅納稅人五、特殊規(guī)定和過渡政策五、特殊規(guī)定和過渡政策七、其他規(guī)定七、其他規(guī)定2012.510 （一）在中華人民共和國境內(nèi)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目的企業(yè)，為增值稅納稅人。一、房地產(chǎn)納稅人 （二）增值稅納稅人分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人兩大類。 這兩類納稅人不僅有規(guī)模上的區(qū)別，更有稅制適用上的區(qū)別。從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣，而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率，其進項

9、稅額不可以抵扣。11一是房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用銷售不動產(chǎn)稅目；(注意：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。)二、征稅范圍二是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)費房地產(chǎn)項目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務稅目中的不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務稅目和不動產(chǎn)融資租賃服務稅目（不含不動產(chǎn)售后回租融資租賃）。12（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動產(chǎn)適用的稅率均為11%三、稅率和征收率（二）小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產(chǎn)業(yè)務，征收率為5%。 “營改增”后由于價稅

10、分離，銷售總價款將分解為營業(yè)收入和銷項稅。計算公式如下： 企業(yè)營業(yè)收入=合同總價款（1+11%） =合同總價款90.09% 增值稅銷項稅額=營業(yè)收入11% =合同總價款9.91%【結(jié)論】營改增后企業(yè)營業(yè)收入下降9.91%。對企業(yè)銷售規(guī)模、企業(yè)排名、利潤指標等產(chǎn)生負影響,進而對業(yè)績考核也應適當調(diào)整。14 按營業(yè)稅繳納10055萬元舉例：甲公司為一般納稅人，2016年6月銷售老項目100萬元，計算繳納增值稅？如果是新項目收入？按老項目增值稅繳納100 （1 5 ） 54.76萬元比原來節(jié)稅0.24萬元 按新項目繳納增值稅銷項稅額 100 （1 11 ） 119.91萬元15 增值稅的計稅方法，包括

11、一般計稅方法和簡易計稅方法。 一般納稅人發(fā)生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。 小規(guī)模納稅人發(fā)生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。四、計稅方法16第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。房地產(chǎn)老項目，是指： （一）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（二）建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合

12、同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。何為房地產(chǎn)老項目？17第十七條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。第十八條 一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。老項目在5月以后銷售能否開具專用發(fā)票？18（一）一般計稅方法的應納稅額 一般計稅方法的應納稅額按以下公式計算：一般計稅方法的應納稅

13、額按以下公式計算： 應納稅額應納稅額= =當期銷項稅額當期進項稅額當期銷項稅額當期進項稅額19（二）簡易計稅方法的應納稅額 1.1.簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式公式： 應納稅額應納稅額= =銷售額征收率銷售額征收率 2.2.簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：售

14、額： 銷售額含稅銷售額（銷售額含稅銷售額（1 1征收率）征收率）20A公司房屋為老項目，售價100萬元；B公司適用簡易辦法征收，售價100萬元；C公司為一般納稅人，售價100萬元；舉例：2016年6月甲公司為一般納稅人，準備購買辦公房，有以下選擇，計算其購入成本？：A公司開具普通發(fā)票；甲成本成本為100萬元，進項為0元B公司專用發(fā)票；甲成本成本為95.24萬元，進項為4.76萬元C公司專用發(fā)票；甲成本成本為90.09萬元，進項為9.91萬元21（三）銷售額如何確定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用

15、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅一般計稅方法計稅，按，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：如下： 銷售額銷售額=（全部價款和價外費用（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價當期允許扣除的土地價 款）（款）（1+11%）22（三）銷售額如何確定當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算： 當期允許扣除的土地價款當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積房地產(chǎn)項目可供

16、當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款銷售建筑面積）支付的土地價款當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設施的建筑面積。包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的支付的土地價款，是指向政府、土

17、地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。單位直接支付的土地價款。23（三）銷售額如何確定 注意：注意： 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政的財政票據(jù)。票據(jù)。 一般納稅人應建立一般納稅人應建立臺賬登記臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。增值稅進項稅額抵扣.docx為更好的把握可抵扣的進行稅額，我們需要了解一下目前

18、增值為更好的把握可抵扣的進行稅額，我們需要了解一下目前增值稅有哪幾種稅率：稅有哪幾種稅率：基本稅率基本稅率17%：貨物、加工修理修配勞務；有形動產(chǎn)租賃貨物、加工修理修配勞務；有形動產(chǎn)租賃低稅率低稅率13%：交通運輸業(yè)：交通運輸業(yè)：11% 郵政業(yè)：郵政業(yè)：11%基礎電信服務基礎電信服務11%，增值電信服務，增值電信服務6%現(xiàn)代服務業(yè)現(xiàn)代服務業(yè)6%（有形動產(chǎn)租賃（有形動產(chǎn)租賃17%）金融保險業(yè)金融保險業(yè)6% 建筑業(yè)建筑業(yè)6%、11%居民服務業(yè)居民服務業(yè)6% 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)11%征收率征收率3%（小規(guī)模納稅人）（小規(guī)模納稅人） 一、開發(fā)成本：一、開發(fā)成本： 1 1、前期工程費：規(guī)劃設計費、前期工程

19、費：規(guī)劃設計費6%6%，可行性研究費，可行性研究費6%6%、勘察設計、勘察設計費費6%6%、七通一平或三通一平費（、七通一平或三通一平費（建筑業(yè)建筑業(yè)11%11%）等，注意如果上）等，注意如果上述費用是從小規(guī)模納稅人取得代開增值稅專用發(fā)票為述費用是從小規(guī)模納稅人取得代開增值稅專用發(fā)票為3%3%。 2 2、基礎設施費：道路、供水、供電、供熱、通訊、照明、綠、基礎設施費：道路、供水、供電、供熱、通訊、照明、綠化等（化等（建筑業(yè)建筑業(yè)11%11%），注意如果上述費用是從小規(guī)模納稅人取），注意如果上述費用是從小規(guī)模納稅人取得代開增值稅專用發(fā)票為得代開增值稅專用發(fā)票為3%3%。 3 3、建筑安裝工程費：

20、房地產(chǎn)自行采購材料或設備、建筑安裝工程費：房地產(chǎn)自行采購材料或設備17%17%，其他，其他（建筑業(yè)建筑業(yè)11%11%） 4 4、配套設施費：、配套設施費：建筑業(yè)建筑業(yè)11%11% 5 5、開發(fā)間接費用：如果存在動產(chǎn)租賃、開發(fā)間接費用：如果存在動產(chǎn)租賃17%17%，小規(guī)模，小規(guī)模3%3%；資本資本化利息（化利息（金融保險業(yè)金融保險業(yè)6%）重點講一下房地產(chǎn)企業(yè)可扣除的稅額：二、銷售費用二、銷售費用廣告費廣告費6%6%，業(yè)務宣傳費：專業(yè)公司，業(yè)務宣傳費：專業(yè)公司6%6%，印刷品等，印刷品等17%17%，會展費用會展費用6%6%三、管理費用三、管理費用辦公用品辦公用品17%17%，勞保費，勞保費17%

21、17%，法律、會計、稅務咨詢評，法律、會計、稅務咨詢評估鑒證費估鑒證費6%6%，汽油費，汽油費17%17%，車輛維修費，車輛維修費17%17%，通訊費，通訊費6%6%，業(yè)務招待費不能抵扣業(yè)務招待費不能抵扣四、利息四、利息 貸款利息不能抵扣（貸款利息不能抵扣（不能抵扣不能抵扣,同時納稅人接受貸同時納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續(xù)費、款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 ）重點講一下房地產(chǎn)企業(yè)可扣除的稅額：國稅函國稅函【20092009】617

22、617號規(guī)定：增值稅一般納稅人取得號規(guī)定：增值稅一般納稅人取得20102010年年1 1月月1 1日以后開具的增值稅專用發(fā)票，應在日以后開具的增值稅專用發(fā)票，應在開具之日開具之日起起180180日內(nèi)到稅務機關辦理認證，并在認證通過的次月申報日內(nèi)到稅務機關辦理認證，并在認證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。期內(nèi)，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。“當期當期”進項稅額就是上月已通過認證的進項稅額。進項稅額就是上月已通過認證的進項稅額。當期進項稅額不足抵扣的部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣當期進項稅額不足抵扣的部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣計算進項稅額的“當期”如何確定序號序號涉稅業(yè)務涉稅業(yè)務目前

23、涉稅政策目前涉稅政策營改增后政策預測營改增后政策預測1政府規(guī)費政府收費不涉稅無抵扣2規(guī)劃設計咨詢增值稅3-6%，不抵扣增值稅3-6%，專用發(fā)票可抵扣3建安裝飾費營業(yè)稅3%增值稅11%，專用發(fā)票可抵扣4甲供材料增值稅17%，無抵扣營業(yè)稅3%（不含設備）增值稅17%，專用發(fā)票可抵扣5裝飾材料增值稅17%，無抵扣增值稅17%，專用發(fā)票可抵扣6苗木景觀工程營業(yè)稅3%增值稅11%，專用發(fā)票可抵扣7苗木采購增值稅13%，無抵扣改為增值稅11%，銷售或收購發(fā)票可抵扣8運輸費增值稅11%，無抵扣增值稅11%，專用發(fā)票可抵扣序號序號涉稅業(yè)務涉稅業(yè)務目前涉稅政策目前涉稅政策營改增后政策預測營改增后政策預測9人工成

24、本入費用抵企業(yè)所得稅入成本還可抵土增稅無變化，不能抵扣增值稅10辦公用品增值稅17%，不抵扣增值稅17%，專用發(fā)票可抵扣11水費增值稅6%，不抵扣增值稅6%，專用發(fā)票可抵扣12電費增值稅17%，無抵扣增值稅17%，專用發(fā)票可抵扣13加油費增值稅17%，無抵扣增值稅17%，專用發(fā)票可抵扣14修理費增值稅17%，無抵扣增值稅17%，專用發(fā)票可抵扣15咨詢鑒證審計增值稅6%，無抵扣增值稅6%，專用發(fā)票可抵扣16住宿餐飲營業(yè)稅5%增值稅6%，不可抵扣增值稅進項稅額抵扣.docx 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方

25、法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以建筑工程施工許可證注明的抵扣的進項稅額的，應以建筑工程施工許可證注明的“建設建設規(guī)模規(guī)模”為依據(jù)進行劃分。為依據(jù)進行劃分。 不得抵扣的進項稅額不得抵扣的進項稅額= =當期無法劃分的全部進項稅額（簡當期無法劃分的全部進項稅額（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設規(guī)模房地產(chǎn)項目總建設規(guī)模）易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設規(guī)模房地產(chǎn)項目總建設規(guī)模）31舉例：甲公司2016年9月購買辦公樓1000萬元，取得進項發(fā)票進項稅額110萬元，1、甲公司9月只有銷售老項目無開發(fā)新項目，請問能否抵扣？2、到

26、2017年1月老項目開發(fā)完畢，開始開發(fā)新項目，請問辦公樓進項能否抵扣？抵扣多少？第九條第九條 按照規(guī)定不得抵按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。可抵扣進項稅額增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額可抵扣進項稅額增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額不動產(chǎn)凈值率不動產(chǎn)凈值率依照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，應取得依照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，應取得20162016年年5 5月月1 1日后開具的合日后開具的

27、合法有效的增值稅扣稅憑證。法有效的增值稅扣稅憑證。按照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，按照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，60%60%的部分于改變用途的次月從的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，銷項稅額中抵扣，40%40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第1313個月從銷項稅額中抵扣。個月從銷項稅額中抵扣。“營改增”后財務人員應掌握的財稅知識 1、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)在流轉(zhuǎn)稅會計科目上設置和核算： 在“應交稅費應交增值稅”二級科目下按“進項稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“出口遞減內(nèi)銷產(chǎn)品應納稅額”、“營改增抵減的

28、銷項稅額”設置借方6個欄目。 按“銷項稅額”、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”、“出口退稅”設置貸方4個欄目。 （1）實現(xiàn)銷售時， 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務收入 應交稅費應交增值稅（銷項稅額） （2）取得成本費用等含進項稅額專用發(fā)票時 借：成本費用類科目 應交稅費應交增值稅（進項稅額） 貸：銀行存款“營改增”后財務人員應掌握的財稅知識 （3）減免稅款時 借：應交稅費應交增值稅（減免稅款） 貸：遞延收益 （4）轉(zhuǎn)出本月應交未交增值稅時 借：應交稅費應交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 貸：應交稅費未交增值稅 （5）本月上交上期未交增值稅時 借：應交稅費未交增值稅 貸：銀行存款 （6）小規(guī)模納稅人不

29、作進項銷項核算，只作借貸方核算。34五五、特殊規(guī)定和過渡政策特殊規(guī)定和過渡政策 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。付的土地價款后的余額為銷售額。 房地產(chǎn)老項目房地產(chǎn)老項目，是指建筑工程施工許可證注明的合同，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在開工日期在20162016年年4 4月月3030日前的房

30、地產(chǎn)項目。日前的房地產(chǎn)項目。 納稅人按照上述規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的向政納稅人按照上述規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)為合法有效憑證。印）制的財政票據(jù)為合法有效憑證。35五五、特殊規(guī)定和過渡政策特殊規(guī)定和過渡政策 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%5%的征收的征收率計稅。率計稅。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人

31、，銷售自行開發(fā)（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照的房地產(chǎn)項目，按照5%5%的征收率計稅。的征收率計稅。36五五、特殊規(guī)定和過渡政策特殊規(guī)定和過渡政策 （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%3%的的預征率預繳增值稅。預征率預繳增值稅。 （五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照費用

32、，按照3%3%的的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務機關進行納稅申報。構(gòu)所在地主管稅務機關進行納稅申報。37六、納稅義務發(fā)生時間六、納稅義務發(fā)生時間 （一）納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，為（一）納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，為發(fā)生應稅行為并收訖發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。的，為開具發(fā)票的當天。 收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產(chǎn)過程中或者收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。完成后收到款項。 取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權屬變更的當天。為不動產(chǎn)權屬變更的當天。38六、納稅義務發(fā)生時間六、納稅義務發(fā)生時間 （二）納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義（二）納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為務發(fā)生時間為收到預收款收到預收款的當天。的當天。39七、其他規(guī)定 相