1、房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅的稅務(wù)處理作者：中國(guó)財(cái)稅培訓(xùn)師稅收學(xué)博士肖太壽房產(chǎn)稅是以城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村的房屋為征稅對(duì)象。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)的，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。依照中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人包括：（一）產(chǎn)

2、權(quán)屬?lài)?guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。（二）產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。（三）產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅（四）產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。（五）無(wú)租使用其他房產(chǎn)的問(wèn)題。納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門(mén)、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。（財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定（86）財(cái)稅地字第008號(hào)）第七條的規(guī)定已經(jīng)廢止）。一、房產(chǎn)稅征管中的稅務(wù)處理（一）涉外企業(yè)及外籍個(gè)人成為房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第546號(hào)，1951年8月8日政

3、務(wù)院公布的城市房地產(chǎn)稅暫行條例自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例繳納房產(chǎn)稅。（二）房產(chǎn)原值和房產(chǎn)稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的確定根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知（財(cái)稅2008152號(hào)）文件精神，自2009年1月1日起，按照下列規(guī)定辦理：1、房產(chǎn)原值的確定：對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于

4、房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定（財(cái)稅地字1986第008號(hào)）第十五條同時(shí)廢止（即“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度法規(guī)，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度法規(guī)記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按法規(guī)調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估”的規(guī)定廢止）。2、房產(chǎn)稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的確定：納稅人因房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。（三）支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的房產(chǎn)稅政策根據(jù)財(cái)稅2008第024號(hào)文件精神，自2008年3月1日起按下列規(guī)定執(zhí)行：1、對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率

5、征收房產(chǎn)稅。2、對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。（四）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅根據(jù)財(cái)稅2006186號(hào)文件精神，對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)余值計(jì)征，沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類(lèi)房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計(jì)征。（五）房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的房產(chǎn)稅處理根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2005173號(hào)）文件精

6、神，按下列規(guī)定執(zhí)行：1、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，自2006年1月1日起都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。2、對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。（六）具備房屋功能的地下建筑的房產(chǎn)稅處理按照財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知（財(cái)稅2005181號(hào)）文件精神，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的

7、具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，自2006年1月1日起均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（一）對(duì)于自用的與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。（二）自用的完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，按以下方式計(jì)算征收房產(chǎn)稅：1、工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的5060%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值X1-（10%30%X1.2%。2、商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70-80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房

8、產(chǎn)原值X1-（10%30%）X1.2%。房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門(mén)在上述幅度內(nèi)自行確定。（三）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。即：應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=房產(chǎn)租金收入X12%（七）房產(chǎn)稅的新規(guī)定財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知（財(cái)稅2009128號(hào)）規(guī)定，自2009年12月1日起，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅按照以下規(guī)定進(jìn)行處理：（一）關(guān)于無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。（二）關(guān)于出典房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依

9、照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。（三）關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。（國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函發(fā)1993368號(hào)）第二條規(guī)定廢止。即：對(duì)于融資租賃房屋的情況，由于租賃費(fèi)包括購(gòu)進(jìn)房屋的價(jià)款、手續(xù)費(fèi)、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿(mǎn)后，當(dāng)承擔(dān)方償還最后一筆租賃費(fèi)時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移到承租方，這實(shí)際上是一種變相的分期付款購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)的形式，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，可由你

10、局根據(jù)實(shí)際情況確定。）（五）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函發(fā)1993368號(hào)）第一條規(guī)定：對(duì)于投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)投資聯(lián)營(yíng)的具體情況，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)予以區(qū)別對(duì)待。對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，按房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的情況，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)的租金，應(yīng)根據(jù)中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。（八）房產(chǎn)稅的征納方式與納稅義務(wù)時(shí)間中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例第七條，房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。中華人民共和國(guó)房產(chǎn)

11、稅暫行翻實(shí)解則第七條，房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分季或分半年繳納，具體繳納日期由縣（市）稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。對(duì)于新建的房屋如何繳稅，關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定（財(cái)稅地字19868號(hào)）第十九條規(guī)定：納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅；納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅；納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定（財(cái)稅地字第008號(hào)）第十九條、關(guān)于新建的房屋如何征稅？納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使

12、用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知（國(guó)稅發(fā)200389號(hào)）規(guī)定：隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，涉及房地產(chǎn)稅收的政策問(wèn)題日益增多，經(jīng)調(diào)查研究和廣泛聽(tīng)取各方面的意見(jiàn)，現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策問(wèn)題明確如下：一、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問(wèn)題鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題（一）購(gòu)置新建商品房，自房屋交

13、付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186號(hào)）宣布該條已經(jīng)廢止）二、房產(chǎn)評(píng)估增值的房產(chǎn)稅處理根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知（財(cái)稅2008152號(hào)）文件精神，自2009年1月1日起，計(jì)算房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原

14、值按照下列規(guī)定確定：對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)稅法以及會(huì)計(jì)制度規(guī)定，企業(yè)在特定情況下，比如合并、分立、改制等，其包括房產(chǎn)在內(nèi)的固定資產(chǎn)若存在評(píng)估增值的，可以按評(píng)估增值后的價(jià)值作為房產(chǎn)原值列入固定資產(chǎn)科目。在符合前述相關(guān)規(guī)定及條件之情形下，若某企業(yè)已按評(píng)估增值后的價(jià)值作為房產(chǎn)的價(jià)款入帳，則相應(yīng)的“房產(chǎn)原值”已依法變更為評(píng)估增值稅的價(jià)值，而并非房產(chǎn)最初的價(jià)值。那么，作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的“房產(chǎn)原值”亦隨

15、之改變，應(yīng)以此作為確定計(jì)稅依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)稅若干政策問(wèn)題的通知（2002-8-28浙地稅函2002257號(hào)）第五條第1項(xiàng)作出了較為明確的規(guī)定，即“對(duì)按帳面原值繳納房產(chǎn)稅的房產(chǎn)，如經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，對(duì)原值有調(diào)整的，應(yīng)按調(diào)整后的帳面價(jià)值繳納房產(chǎn)稅”。因此，根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度以及相關(guān)稅法規(guī)定，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估或者重置處理并非隨意或者任意的，而必須具有會(huì)計(jì)制度以及稅法上的依據(jù)，否則，即使企業(yè)自行對(duì)房產(chǎn)的原值進(jìn)行了評(píng)估增值并相應(yīng)調(diào)整帳面價(jià)值，該調(diào)整后的帳面價(jià)值不具有法律上的依據(jù)，不能據(jù)此改變“房產(chǎn)原值”，從而房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)亦不會(huì)隨之變化。三、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅務(wù)處理關(guān)于房產(chǎn)

16、稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186號(hào)）第三條規(guī)定，關(guān)于經(jīng)營(yíng)采摘、觀光農(nóng)業(yè)的單位和個(gè)人征免城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)采摘、觀光農(nóng)業(yè)的單位和個(gè)人，其直接用于采摘、觀光的種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的土地，根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第六條中“直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地”的規(guī)定，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。第四條規(guī)定，關(guān)于林場(chǎng)中度假村等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所征免城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)，利用林場(chǎng)土地興建度假村等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的，其經(jīng)營(yíng)、辦公和生活用地，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知（財(cái)稅2008152

17、號(hào)）就城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題明確如下，并自2009年1月1日起執(zhí)行：第二條、關(guān)于索道公司經(jīng)營(yíng)用地應(yīng)否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的問(wèn)題公園、名勝古跡內(nèi)的索道公司經(jīng)營(yíng)用地，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。第三條、關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問(wèn)題納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知（財(cái)稅2009128號(hào)）第四條就地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題明確如下，并自2009年12月1日起執(zhí)行:對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其