1、不動產登記暫行條例解讀翟國徽翟國徽 國土資源部不動產登記中心登記制度處 一、立法背景二、制度內容解讀目目 錄錄第一部分 立法背景立法背景2 2物權法（2007年）：第10條第2款：國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。 第246條：法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定。不動產登記工作回顧2 22015年年11月月24日日條例發布條例發布（656號令）號令）2月月27日日簿證統一簿證統一（25號文）號文）3月月1日日發放第一本發放第一本不動產權證不動產權證3月月30日日權籍調查

2、權籍調查（41號文）號文）4月月13日日中編辦中編辦職責整合意見職責整合意見（50號文）號文）8月月3日日信息平臺信息平臺建設通知建設通知（90號文）號文）8月月29日日登記與交易登記與交易銜接意見銜接意見（90號文）號文）第二部分 制度內容解讀不動產登記暫行條例實施細則不動產登記暫行條例不動產權屬糾紛調處條例中華人民共和國物權法不動產登記技術規程等法律法律法規法規規章規章規范性文件規范性文件不動產登記規范化建設指導意見等行業標準行業標準不動產登記數據庫標準等技術規范技術規范制度頂層設計1 1不動產登記法不動產登記法？不動產權利法不動產權利法？民法典（？民法典（2017）？自然）？自然資源產權

3、制度改革？自然生態空間空間統一確權登記？資源產權制度改革？自然生態空間空間統一確權登記？立法的總體考慮一一條例的體例結構二二條例的制度內容三三核心制度內容解讀立法的總體考慮一一（一）以保護權利人合法權益，維護交易安全為核心功能定位，明確不動產登記的基本規則為重要方向。盡可能淡化行政管理的色彩，著重突出不動產登記的基本功能。（二）以物權法為依據，尊重實踐和其他與不動產登記不沖突的現行立法。條例的起草始終貫穿“包容和創新”理念。以物權法的立法理念和基本制度為指導，在法律術語和具體制度設計上與物權法的規定基本保持一致，尊重其他法律的有關規定，吸收現行各類登記辦法的有關內容，豐富登記的種類和內容。充分

4、借鑒各地登記實踐的有益做法和經驗，對現行法律亟需修改的一些問題，按照先立后破的原則，在條例中做了創設性規定，力求立法能夠順應登記實踐的新要求。立法的總體考慮一一（三）以宏觀制度構架為主，兼顧具體制度內容及操作細節。條例以程序法為主，兼顧實體法。為高效利用立法資源，采取“抓大放小”的方式，明確重點，對于個別具體內容以授權立法的形式銜接，為出臺細則和辦法提供依據，對于申請登記應當提交的材料及其審核要求未過多涉及，留待條例的實施細則予以細化規定。（四）以便民利民和保障交易安全為導向，落實實質上的統一登記。條例以統一不動產登記依據為抓手，力求實現其他三個統一，達到實質上的統一而非形式統一；同時，規定了

5、登記代理制度、登記信息查詢、登記資料目錄公示等制度，以方便企業和群眾申請辦理登記；規定了登記人員制度、到場申請、登記機構與有關部門信息聯網等制度，方便登記機構高效開展登記審核工作，最大限度保證登記內容的真實性和市場交易安全，方便群眾辦理。條例的體例結構二二 總則總則（第1-7條） 不動產登記簿不動產登記簿（第8-13條） 登記程序登記程序（第14-22條） 登記信息共享與保護登記信息共享與保護（第23-28條） 法律責任法律責任（第29-32條） 附則附則（第33-35條） 組織規范組織規范形式結構形式結構實質結構實質結構程序規范程序規范條例的基本制度構架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3

6、基本概念基本概念8不動產登記簿不動產登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護信息共享保護7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責任法律責任制制度度內內容容框框架架三三6登記機構和人員登記機構和人員12附附 則則不動產權利登記其他登記1 1第1條： 為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據中華人民共和國物權法等法律，制定本條例。（1）整合不動產登記職責。 根據國務院機構改革和職能轉變方案和國務院第31次常務會議確定的“四統一”精神，明確將土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部門的登記職責整合由一個部門負責。 將職責整合作為暫行條例

7、的立法目的之一，旨在最大限度地消除分散登記的體制障礙，為不動產統一登記奠定制度基礎，這是我國不動產登記立法過渡性特征的體現，也是“暫行”兩字的體現。1 1 （2）規范登記行為。 這是程序性規范的內在之義，也是落實四中全會精神的體現。通過程序規范，強化責任意識，使登記機構依法登記，確保登記結果的正當性和準確性，增強登記的嚴肅性、權威性和公信力。 條例全文頻繁使用“依法”、“應當”、“及時”等立法語言，其根本目的旨在更好地約束登記機構，規范登記行為。按照法定職責必須為的原則，不動產登記機構必須嚴格依法履責。 （3）方便群眾。 通過整合登記職責，減少辦證環節，減輕群眾負擔；合理設置登記程序和實現登記

8、信息共享，方便群眾登記申請和辦理。 便民利民、高效服務是貫穿條例始終的一條重要主線，涉及登記申請、受理、登簿、發證以及信息共享與應用服務的工作全流程。1 1 （4）保護權利人合法權益。 以“四統一”為抓手，保證各類不動產物權的歸屬和內容得到全面、準確的明晰和確認，以不動產登記的公信力為基礎，保障權利人合法的不動產物權。這是條例的根本出發點和落腳點，更是條例立法的核心。 一直以來，社會上對條例的立法目的一直存在誤解，與反腐、小產權房、房地產調控等等聯系在一起。 不動產登記立法的核心功能和目的只有一個：就是保護權利人的財產權益，維護市場交易安全，絕非為了干預、增負或設卡。條例的基本制度構架1功能定

9、位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動產登記簿不動產登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護信息共享保護7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責任法律責任條條例例的的制制度度內內容容三三6登記機構和人員登記機構和人員12附附 則則2 21 1、工作原則、工作原則 保護權益保護權益（第（第1 1條）條） 嚴格管理嚴格管理（第（第4 4條第條第2 2款）款） 方便群眾方便群眾（第（第4 4條第條第2 2款）款）2 2、法律原則、法律原則 統一登記原則統一登記原則（第（第4 4條第條第1 1款）款） 合法登記原則合法登記原則（第（第2 2條第條第1 1款）款）

10、申請登記原則申請登記原則（第（第1414條）條） 屬地登記原則屬地登記原則（第（第7 7條）條） 穩定連續原則穩定連續原則（第（第4 4條第條第2 2款、款、第第3 3款）款）2 2第4條：國家實行不動產統一登記制度。 不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則。 不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響?！眹栏窆芾碓瓌t：規范登記行為，強化政府責任，提高登記質量，增強不動產登記的嚴肅性、權威性和公信力；穩定連續原則穩定連續原則：保證物權穩定，條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效，已經依法享有的不動產權利不因登記機構和程序的

11、改變而受到影響。不動產登記職責整合和統一登記，不影響各部門繼續行使其權屬管理、交易管理等法定職責。方便群眾原則：切實提高行政效率，減輕群眾和企業負擔，助力大眾創業萬眾創新，2 2一體登記原則一體登記原則：房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。（房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當以土地、海域為基礎一體登記，建設用地使用權、海域使用權與該土地、海域范圍內的房屋等建筑物、構筑物所有權應當一并辦理轉移登記、抵押登記、查封登記；土地或者海域上的房屋等建筑物、構筑物未一并登記的，不動產權利人應當在辦理轉移登記或者變更登記時一并申請登記。）（

12、以符合登記條件為前提）連續登記原則：未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，法律、行政法規另有規定的除外。（預告登記、預查封登記等例外）屬地登記原則：不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理。（國務院批準用島用海和國有重點林區等例外）依申請登記原則：不動產登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規以及實施細則另有規定的除外。（如依職權登記、依囑托登記）條例的基本制度構架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動產登記簿不動產登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護信息共享保護7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責任法律

13、責任條條例例的的制制度度內內容容三三6登記機構和人員登記機構和人員12附附 則則4 4第3條： 不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。以權利為線索、以權利為線索、 以形態為補充以形態為補充 條例最大程度地吸收和整合了目前涉及不動產登記的行政法規和部門規章有關不動產登記類型的規定，針對物權法有關不動產物權的設立、變更、轉移和注銷的規定，規定了不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記等登記類型。 針對涉及不動產權利及登記的事項，規定了更正登記、異議登記、預告登記、查封登記（預查封登記）等登記類型。4 4首次登記的界定與適用不動產首次

14、登記是指不動產權利第一次登記。明確總登記、初始登記、設立登記的關系。細則規定：市、縣人民政府可以根據情況對本行政區域內未登記的不動產，組織開展集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權、土地承包經營權的首次登記。依照前款規定辦理首次登記所需的權屬來源、調查等登記材料，由人民政府有關部門組織獲取。4 4變更登記界定與適用 指因權利人的姓名或者名稱、身份證類型或身份證明號碼發生變更，不動產的所在街道或門牌號等坐落、名稱、用途、面積等自然狀況發生變更，不動產權利期限、來源等權利狀況發生變化等不涉及不動產權屬轉移而進行的登記。（一）權利人的姓名、名稱、身份證或者戶口簿等類型、身份證或者戶口簿等號

15、碼發生變更的;（二）不動產的坐落、界址、用途、面積等自然狀況變更的；（三）不動產權利期限、來源等權利狀況發生變化的；（四）同一權利人分割或者合并不動產的；（五）抵押擔保的范圍、主債權數額、債務履行期限、抵押權順位發生變化的；（六）最高額抵押擔保的債權范圍、最高債權額、債權確定期間等發生變化的；（七）地役權的利用目的、方法等發生變化的；（八）共有性質發生變更的；（九）法律、行政法規規定的其他不涉及不動產權利轉移的變更情形。下列情形之一的，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記：4 4轉移登記界定及適用 指因買賣、互換、贈與、繼承、受遺贈等原因導致不動產權屬發生轉移而進行的登記。（一）買賣、

16、互換、贈與不動產的；（二）以不動產作價出資（入股）的；（三）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產權利發生轉移的；（四）不動產分割、合并導致權利發生轉移的；（五）繼承、受遺贈導致權利發生轉移的；（六）共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的；（七）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利發生轉移的；（八）因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的；（九）因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的；（十）法律、行政法規規定的其他不動產權利轉移情形。因下列情形導致不動產權屬發生轉移的，當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記：4 4注銷登記界定及情形適用 指因不動產權利消滅而進行的登記。（一）

17、不動產滅失的；（二）權利人放棄不動產權利的；（三）因不動產被依法沒收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書致使不動產權利消滅的；（五）法律、行政法規規定的其他情形。 注意：不動產上已經設立抵押權、地役權或者已經辦理預告登記，所有權人、使用權人因放棄權利申請注銷登記的，申請人應當提供抵押權人、地役權人、預告登記權利人同意的書面材料。有下列情形之一的，應當辦理注銷登記：條例的基本制度構架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動產登記簿不動產登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護信息共享保護7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責任法

18、律責任條條例例的的制制度度內內容容三三6登記機構和人員登記機構和人員12附附 則則5 5 第5條 下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：（一）集體土地所有權； （二）房屋等建筑物、構筑物所有權；（三）森林、林木所有權; （四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；（五）建設用地使用權； （六）宅基地使用權； （七）海域使用權； （八）地役權； （九）抵押權； （十）法律規定需要登記的其他不動產權利。所有權用益物權擔保物權不不動動產產物物權權體體系系土地所有權土地所有權建筑物構筑物所有權建筑物構筑物所有權國有建設用地使國有建設用地使用權用權集體建設用地使集體建設用地使用權用權劃撥國有土地使用權劃

19、撥國有土地使用權出讓國有土地使用權出讓國有土地使用權租賃國有土地使用權租賃國有土地使用權作價出資或入股國有土作價出資或入股國有土地使用權地使用權土地承包經營權土地承包經營權建設用地使用權建設用地使用權宅基地使用權宅基地使用權地役權地役權國家土地所有權國家土地所有權集體土地所有權集體土地所有權建筑物區分所有權建筑物區分所有權海域使用權海域使用權礦業權礦業權漁業權漁業權農地承包經營權農地承包經營權林地使用權林地使用權草地使用權草地使用權探礦權探礦權采礦權采礦權水域灘涂養殖權？水域灘涂養殖權？無居民海島使用權？無居民海島使用權？抵押權抵押權一般抵押權一般抵押權最高額抵押權最高額抵押權森林或林木使用權

20、森林或林木使用權森林或林木所有權森林或林木所有權取水權？經營權？取水權？經營權？-5 5 物權法之前，民法通則擔保法土地管理法城市房地產管理法農村土地承包法森林法草原法漁業法海域使用管理法等法律中包含了相當數量的不動產物權及其登記規范。 物權法第條規定：“物權的種類和內容，由法律規定?！?物權法中的不動產物權包括：土地的國家所有權和集體所有權、建筑物區分所有權、土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、抵押權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權等。 實踐中，存在權利沖突和交錯、其他權利擴容納入等問題的應對。 與自然資源產權制度改革精神和方向的契合？ 信托登記？農用地的使用權？水域灘

21、涂養殖權？取水權？探礦權？采礦權？條例的基本制度構架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動產登記簿不動產登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護信息共享保護7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責任法律責任條條例例的的制制度度內內容容三三6登記機構和人員登記機構和人員12附附 則則6 6 第6條 國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。 縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。 不動產登記機構的統一是前提和基礎。國務院機構改革和職能轉變方

22、案和國務院第31次常務會議決定，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環節，減輕群眾負擔。要求由國土資源部負責指導、監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。 厘清主管部門與實施主體之間的關系。6 6 不動產登記機構為縣級以上人民政府依法確定的、統一負責不動產登記工作的部門。如：縣人民政府確定由該縣國土資源局負責不動產登記工作，則縣國土資源局為該縣不動產登記機構，登記簿證加蓋“縣國土資源局不動產登記專用章”。各級國土資源主管部門內設的、不

23、具有獨立法人資格的不動產登記局（處、科、股），不能作為不動產登記機構。國土資源主管部門直屬的事業單位可以經授權辦理具體的不動產登記事務，但不能作為不動產登記機構對外行使行政職能。不動產登記機構應當按規定盡快刻制并啟用“不動產登記專用章”。重要變化：登記機構是部門，不再是人民政府。 國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知 截止11月6日，省級層面已完成職責整合；市縣層面，已有270個市（州）完成市級職責整合，其中226個市（州）完成了行政機構整合；1895個縣（區）完成縣級職責機構整合，其中1510個縣（區）完成了行政機構整合。市縣職責整合數分別占全國市縣總數的81%、66%。6 6

24、 第11條： “不動產登記工作人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業知識和業務能力。 不動產登記機構應當加強對不動產登記工作人員的管理和專業技術培訓?！?不動產登記人員與機構息息相關。登記生效主義為原則，登記對抗為例外的制度模式下，登記崗位的特殊性以及提高不動產登記人員素質的迫切性，決定了進入不動產登記人員隊伍的門檻應具有相當的高度。類型：土地登記持證上崗人員、房屋登記官及其他不動產登記工作從業人員。目標：打造一支專業化、高水平的不動產登記專業隊伍。6 6關于不動產登記人員的界定承擔不動產登記審核、登簿的不動產登記工作人員應當熟悉相關法律法規，具備與其崗位相適應的不動產等方面的專業知識。國土

25、資源部會同有關部門組織開展對承擔不動產登記審核、登簿的不動產登記工作人員的考核培訓。下一步，制定登記人員管理辦法，確保平穩銜接過渡和規范管理。細化登記人員的考核、培訓及管理等。條例的基本制度構架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動產登記簿不動產登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護信息共享保護7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責任法律責任條條例例的的制制度度內內容容三三6登記機構和人員登記機構和人員12附附 則則7 7第7條第1款： “不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理；直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機

26、構統一辦理所屬各區的不動產登記?！蔽餀喾ǖ?0條第1款規定：“不動產登記，由不動產登記機構辦理。” 尊重現實、體現統一，以屬地登記為原則，分級登記為例外。 屬地管轄所指向的不動產登記機構具有唯一性：即不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構。土地管理法實施條例第4條規定“設區的市人民政府可以對市轄區內農民集體所有的土地實行統一登記?！蔽瓷婕皣型恋氐怯浌茌牐瑢嵺`中做法多樣。 為了便于實踐操作，規定“直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記”。7 7 跨區域不動產登記管轄的特別規范：分別辦理、協商辦理和指定辦理 細則：不動產登記機構依照條例第七條第二款的規定

27、，協商辦理或者接受指定辦理跨縣級行政區域不動產登記的，應當在登記完畢后將不動產登記簿記載的不動產權利人以及不動產坐落、界址、面積、用途、權利類型等登記結果告知不動產所跨區域的其他不動產登記機構。第7條第2款： “跨縣級行政區域的不動產的登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理；協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理?！? 7國家級不動產登記的特殊管轄 鑒于此類國有資產的特殊保護以及保障和服務功能，依據現行法律規定，國家對這些不動產實行特殊的管理。 考慮到這些不動產在我國不動產登記中一直采用分級管轄登記原則

28、的歷史，在堅持屬地登記原則的基礎上，對這些特殊不動產的登記管轄作特別規范，有利于更好地保護國有資產，保持不動產登記工作的連續性和穩定性。第7條第3款：“國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定?！? 7國家級不動產登記的特殊管轄 會同辦理？參照辦理？授權立法國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，由國土資源部受理并會同有關部門辦理，依法向權利人核發不動產權屬證書。國務院批準的項目用海、用島的登記，由國土資源部受理，依法向權利人核發不動產權屬證書。中央國家機關使用的國有土地等不動產登

29、記，依照國土資源部在京中央國家機關用地土地登記辦法等規定辦理。條例的基本制度構架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動產登記簿不動產登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護信息共享保護7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責任法律責任條條例例的的制制度度內內容容三三6登記機構和人員登記機構和人員12附附 則則8 8第8條第1、2款規定：“不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿?！眹临Y源部關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知 （國土資發201525號 ）明確規定: （一）自

30、2015年3月1日起，全面啟用統一的不動產登記簿證樣式。不動產登記簿證樣式包括不動產登記簿、不動產權證書、不動產登記證明和不動產登記申請審批表，具體樣式、內容及使用填寫說明見附件。 （二）不動產登記簿由不動產登記機構按照統一的登記簿樣式自行制作使用。不動產登記機構可以結合地方實際，針對不同的權利登記事項，對登記簿做相應調整，但不得隨意減少登記簿的內容。 （三） 各省（區、市）國土資源主管部門（不動產登記主管部門）要加強對不動產登記簿證使用情況的監管。采取檢查、指導等多種方式監督不動產登記簿證在本區域的規范使用。 不動產登記簿設置8 8第8條第1款規定：“不動產單元具有唯一編碼?！?細則關于不動

31、產單元的界定 不動產單元是指權屬界線固定封閉，且具有獨立使用價值的空間。 沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界限封閉的范圍為不動產單元。 有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界限封閉的范圍為不動產單元。 前款所稱房屋，包括獨立成幢、有固定界限的封閉空間，以及區分套、層、間等可以獨立使用、有固定界限的封閉空間。 國土資源部關于做好不動產權籍調查工作的通知（國土資發201541號）對不動產單元的編碼規則做了詳細規定。不動產單元8 8第8條第3款規定：不動產登記簿應當記載以下事項：（一）不動產的坐落、

32、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（二）不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；（三）涉及不動產權利限制、提示的事項；（四）其他相關事項。 登記簿記載的對象包括：不動產自然狀況、權利信息（包括所有權、用益物權、擔保物權）、涉及不動產權利限制（如預告登記、查封登記等）、提示的事項（如異議、補證或換證等）。登記簿內容8 8統一體現物的編成原則。對于土地承包經營權采取人的編成原則的做法進行技術銜接處理。以宗地和宗海為單位編成，彰顯以土地和海域為基礎的原則，可以實現無縫銜接和本底全覆蓋。登記簿編成 不動產登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產單元編

33、入一個不動產登記簿。 8 8第9條：“不動產登記簿可以采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。 不動產登記簿采用電子介質的，應當定期進行異地備份，并具有唯一、確定的紙質轉化形式。” 隨著信息技術的發展，不動產登記簿頁的電子化是大勢所趨，故要求以采取電子介質為優先原則，并與紙質簿頁并存，這已為國內外經驗所證明。鑒于傳統紙介質不動產登記簿頁仍有存在價值，故不宜采用一刀切的方式強制推行電子化方式。也延續土地登記辦法第15條第3款、房屋登記辦法第24條第2款的經驗。登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。采用電子介質的地

34、區，應按照登記簿的樣式，對現有登記信息系統進行升級改造或系統重構開發，采用菜單式組合、固定電子表格等方式制作登記簿。采用紙質介質的地區，應按照統一登記的模式，采用活頁等方便增頁和編訂的方式制作登記簿。 登記簿介質條例的基本制度構架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動產登記簿不動產登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護信息共享保護7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責任法律責任條條例例的的制制度度內內容容三三6登記機構和人員登記機構和人員12附附 則則9 91.依申請的程序申請受理審查、決定 審查決定辦理2.依囑托的程序囑托受理審查辦理3.依職

35、權的程序 我國不動產登記具有物權變動效力，具有公示性和公信力，登記的真實性與準確性非常重要，而程序的合法性和合理性，將為登記內容的準確性提供保障。9 9申請受理審核登簿發證登記已經完成登記已經完成 (物權法物權法第第14條條)9 9登記申請第14條第1款： “因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請”。（一）申請原則：雙方申請是原則，單方申請是例外條例第14條第1款明確了雙方申請為原則，而第2款規定了7種單方申請的例外。民事法律行為一般以雙方意思表示的一致為前提。因法律行為而產生的物權變動情形（不動產買賣、互換、轉讓、贈與、抵押等），都屬于雙方法律行為，故體現到不動產登記

36、工作，需要雙方申請。雙方申請為原則，既符合不動產物權變動的實質，也有利于保證登記的真實與準確，防止登記錯誤。9 9 登記申請第14條第2款： “屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：（一）尚未登記的不動產首次申請登記的；（二）繼承、接受遺贈取得不動產權利的；（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的；（五）不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的；（六）申請更正登記或者異議登記的；（七）法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。 單方法律行為中，不宜也無法要

37、求共同申請，只能單方申請。主要考慮充分尊重現實，強調的是“可以”單方申請，而非必須。9 9登記申請（一）尚未登記的不動產首次申請登記的，主要考慮一些不動產權利登記如農村集體土地所有權初始登記、房屋所有權初始登記均只有一方當事人，故只能單方申請。（二）非法律行為導致不動產物權變動情形的，包括繼承、接受遺贈取得不動產權利的，人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的，即物權法第二十八、二十九規定的情形。此類登記屬于宣示性質，不屬于登記生效，況且如繼承、遺贈情形時，被繼承人已經死亡，只能單方申請。（三）權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登

38、記的；此種情況下，僅涉及權利人姓名、名稱的變化，或不動產的坐落、位置、面積等自然狀況的變化，不涉及權利歸屬和內容的變化，可以單方申請。（四）不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的；此類情況下由于不涉及市場交易等法律行為，僅是對不動產客體滅失或權利人自動放棄導致的權利消滅，可以單方申請。（五）申請更正登記或者異議登記的，按照物權法第十九條的精神，此兩類屬于限制登記的類型，不動產登記簿的權利人或者利害關系人可以單方申請。（七）法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形，屬于兜底條款，預留銜接空間。9 9 登記申請u 處分共有不動產申請登記的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或

39、者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。u 按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。共有不動產申請登記的特殊規定9 9登記申請第15條： “當事人或者其代理人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記?！?明確了申請主體范圍和到場申請制度。登記申請主體，可以自己申請，也可以他人代理申請 條例第15條第1款沒有強制要求當事人必須親自到現場申請，允許由代理人代為申請。該規定貫徹落實了條例第1條中“方便群眾申請登記”的立法目的。 民法通則第63條：“公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為?！笨紤]不動產登記的政策性和技術性要求較高等現實因素，條例明確將登記代理人制度

40、納入立法。 【注意】代理包括委托代理、法定代理、指定代理。代理人可以是普通的民事主體，也可以是專業從事不動產代理的機構和人員。 【注意】到場申請與網絡申請？網上預約與申請受理的關系？9 9關于監護人的代為申請考慮登記申請的代理 （1）無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。 （2）監護人代為申請登記的，應當提供監護人與被監護人的身份證或者戶口簿、有關監護關系等材料；因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監護人利益的書面保證。 （3）父母之外的監護人處分未成年人不動產的，有關監護關系材料可以是人民法院指定監護的法律文書、經過公證的對被監護人享有監護權的材料

41、或者其他材料。9 9委托代理登記申請的代理 當事人可以委托他人代為申請不動產登記。 代理申請不動產登記的，代理人應當向不動產登記機構提供被代理人簽字或者蓋章的授權委托書。9 9關于代理申請的操作實施登記申請的代理自然人處分不動產，委托代理人申請登記的，應當與代理人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書，但授權委托書經公證的除外。境外申請人委托他人辦理處分不動產登記的，其授權委托書應當按照國家有關規定辦理認證或者公證。9 9申請撤回（三）申請撤回 條例允許可以撤回申請，貫徹了自愿的原則，是對當事人自愿原則的充分尊重。 但必須以不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前為基本前提，一旦記載于

42、登記簿后不允許撤回。 【問題】雙方提出登記申請，單方能否撤回？第15條第2款： “不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。”9 9申請材料四）申請材料 條例第16條詳細規定了申請人的提交材料范疇、申請材料的真實性責任、信息公開服務三大方面，既體現了便利登記申請人的登記申請，也為不動產登記機構登記申請受理提供了依據，同時落實了登記申請材料真實性的責任主體。物權法第11條： “當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料?！? 9申請材料條例第16條：申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：（一）登記申請書；這是申請任何一

43、種登記類型、任何一種不動產權利登記的必備要件。（二）申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；身份證明材料是核驗申請人或代理人身份真實性的唯一憑證，具體包括身份證、軍官證、護照以及組織機構代碼證等。（三）相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；這類材料是不動產登記記載內容或事項的主要來源依據，屬于申請資料的核心，如不動產買賣合同、繼承或遺贈文書等。（四）不動產界址、空間界限、面積等材料；此類材料主要反映不動產登記客體的面積、坐落等自然屬性狀況，是不動產客體特定化的內在要求。（五）與他人利害關系的說明材料；主要在申請異議登記或者查詢、復制登記資料，涉及相關利害關系人時提交此

44、類材料。（六）法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。屬于兜底性條款，并給條例實施細則預留的銜接空間。 9 9關于公證的問題：立法依據、登記需求與司法實踐三者的協調。申請材料 1991年司法部、建設部關于房屋登記管理中加強公證的聯合通知。房地產登記技術規程規定：用于申請房地產登記的下列材料應經公證：1.因繼承、受遺贈事實申請相關房地產登記的繼承文書、受遺贈文書，但人民法院的生效法律文書確認相關房地產的繼承、受遺贈事實的除外；2.境外申請人委托他人申請房地產登記的委托書；3.父母之外其他人處分未成年人的房地產申請登記的，應提供對未成年人享有監護權的證明，但人民法院指定監護除外。公證法第十

45、一條 根據自然人、法人或者其他組織的申請，公證機構辦理下列公證事項：（一）合同；（二）繼承；（三）委托、聲明、贈與、遺囑；（四）財產分割；（五）招標投標、拍賣；（六）婚姻狀況、親屬關系、收養關系；（七）出生、生存、死亡、身份、經歷、學歷、學位、職務、職稱、有無違法犯罪記錄；（八）公司章程；（九）保全證據；（十）文書上的簽名、印鑒、日期，文書的副本、影印本與原本相符；（十一）自然人、法人或者其他組織自愿申請辦理的其他公證事項。法律、行政法規規定應當公證的事項，有關自然人、法人或者其他組織應當向公證機構申請辦理公證。主要考慮：缺乏依據，違背自愿申請原則，增加負擔，待后續完善。9 9登記原因證明材料

46、申請材料 因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明、遺囑、全部法定繼承人的基本情況以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。9 9申請受理條例第17條： “不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理： （一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人； （二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人； （三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的

47、全部內容； （四）申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理。 不動產登記機構未當場告知申請人不予受理的，視為受理。9 9申請受理1.決定是否受理的審查要點審查要點包括：（1）是否屬于本登記機構的職責范圍。物權法第10條第1款規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理?！睏l例第7條對登記的管轄、跨縣級行政區域的不動產登記的辦理機構以及三類特殊的不動產登記的機構作出了規定。（2）申請材料是否齊全。物權法第12條第2款規定，申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料。（3）申請材料是否符合法定形式。只有全部符合這三個條件，登記機構才

48、應予以受理。9 9申請受理2.貫徹高效便民的原則（1）對于符合條件或全部補正的，應當受理，不得拖延。（2）對于申請材料有錯誤但可以當場更正的，應當讓申請人當場更正，然后受理；給申請人提供了及時救濟渠道。（3）對于材料不齊全或不符合法定形式的，要當場一次性告知如何補正，切實方便群眾。（4）對于不屬于自己登記職責范圍的申請，不能一推了之，應當場告訴申請人到哪個登記機構申請。9 9申請受理3、強調書面形式，彰顯規范，防止爭議 無論受理還是不受理，都應當書面告知，而非口頭形式。一旦不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。 告知需要補正的內容也應采取書面形式。 行政許可法立法精神的借鑒第

49、17條第2款： 不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。第32條： 行政機關受理或者不予受理行政許可申請，應當出具加蓋本行政機關專用印章和注明日期的書面憑證。9 9 學界的實質審查和形式審查之爭從未間斷。依法履職“合理審慎職責”的提法，有限度的實質審查。查驗條例第18條：不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗： （一）不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致；（二）有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致；（三）登記申請是否違反法律、行政法規規定。物權法第12條：登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料

50、；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。9 9實地查看和調查物權法第12條第2款： 申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。（二）實地查看與調查（二）實地查看與調查1、實地查看9 9實地查看和調查條例第19條第1款： “屬于下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記；（二）在建建筑物抵押權登記；（三）因不動產滅失導致的注銷

51、登記；（四）不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形?！薄咀⒁狻康怯洐C構“可以可以”實地查看，而非“應當”(如以囑托登記則不需要)。登記機構根據不動產登記的實際情況和需要，進行實地查看，形成查看的文字和影像記錄等，避免“無中生有”、與事實不符現象的發生。例如，在建工程抵押時，如果對已經建成部分是否有申請人描述的那么多產生懷疑時，就可以進行。9 9實地查看和調查關于實地查看的內容要求 不動產登記機構進行實地查看時，應當重點查看以下情況：（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；（二）在建建筑物抵押權登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；（三）因不動產滅失導

52、致的注銷登記，查看不動產滅失等情況。9 9實地查看和調查條例第19條第2款：“對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查?！薄咀⒁狻坎粍赢a權屬爭議類型眾多，尤其房屋權屬爭議，不動產登記機構的調查是為進一步核實不動產是否存在權屬爭議這種客觀事實，確保不動產登記的真實、準確。 對不動產權屬爭議的調查不意味著登記機構要過多的介入不動產的民事糾紛。如果存在權屬爭議，則不予登記，屬于條例第22條的調整范圍。對爭議事實的調查和對爭議的處理屬于兩個工作層面的內容，不屬于條例規范的內容。 查看和調查不同，第二款與第一款之間沒有必然聯系，并

53、不是只有第一款的四種查看情形才可以調查。2.調查9 9登簿期限條例第20條：“不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外?！?（一）辦理期限（一）辦理期限 自受理登記申請之日起30日日。這是最長辦理期限，并非每一類登記都只要在30日辦理完畢即可。原則上，各類不動產登記都應當本著便民、高效的原則，盡快辦理。具體辦理時限，各地登記機構可以結合本地實際進一步細化明確。9 9登簿條例第21條第1款：“登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。”物權法第14條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。不動產

54、登記以登簿工作完成為標志，而非發證。9 9發證條例第21條第2款： 不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明。1.不動產權屬證書與登記證明的效力物權法第17條第1款：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明?！?.登記機構有義務向申請人依法頒發合法證書或證明。遵從我國重視證書的傳統觀念。3.國際上，契約登記和權利登記模式下的國家或地區一般不要發證。但臺灣和澳大利亞等具有托倫斯模式色彩的地區要求發證，但存在淡化的趨勢（如昆士蘭州2000年修訂的1994年土地法）9 9發證關于不動產權屬證書和登記證明發放的情形不動產登記機構應當根據不動產登記簿繕寫不動產權證書和

55、不動產登記證明。除辦理抵押權登記、地役權登記、預告登記、異議登記，向申請人核發不動產登記證明外，不動產登記機構應當依法向權利人核發不動產權屬證書。 不動產權證書和不動產登記證明應當加蓋不動產登記機構登記專用章。9 9發證關于共有不動產的權屬證書的發放（發一本為原則，分別發放為例外） 申請共有不動產登記的，不動產登記機構向全體共有人合并發放一本不動產權屬證書；共有人申請分別持證的，可以為共有人分別發放不動產權屬證書。 共有不動產權屬證書應當注明共有情況，并列明全體共有人。關于不動產權屬證書的收回 因不動產權利滅失等情形，不動產登記機構需要收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的，應當在不動產登記簿

56、上將收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項予以注明；確實無法收回的，應當在不動產登記機構門戶網站等公告作廢。9 9不予登記條例第22條：登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：（1）違反法律、行政法規規定的；（2）存在尚未解決的權屬爭議的；（3）申請登記的不動產權利超過規定期限的；（4）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。關于貫徹落實土地登記辦法進一步加強土地登記工作的通知（國土資發200870號）明確了12種不予登記的情形。說明：嚴禁借登記手段將”小產權房“等違法行為合法化。9 9依囑托的登記 有下列情形之一的，不動產登記機構直接辦理不動產登記： （一）

57、人民法院持生效法律文書和協助執行通知書要求不動產登記機構辦理登記的； （二）人民檢察院、公安機關依據法律規定持協助查封通知書要求辦理查封登記的； （三）人民政府依法做出沒收、征收或者收回不動產權利決定后，要求不動產登記機構辦理注銷登記的； （四）法律、行政法規規定的其他情形。不動產登記機構認為登記事項存在異議的，應當依法向有關機關提出審查建議。條例的基本制度構架條例的基本制度構架1 1不不動動產產權權利利登登記記集體土地所有權登記集體土地所有權登記1 1一、集體土地所有權登記的申請人一、集體土地所有權登記的申請人（一）土地屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織申請，（一）土地屬于村農民集體所有

58、的，由村集體經濟組織申請，沒有集體經濟組織的，由村民委員會代為申請；沒有集體經濟組織的，由村民委員會代為申請；（二）土地分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內（二）土地分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各集體經濟組織申請，沒有集體經濟組織的，由村民小組代各集體經濟組織申請，沒有集體經濟組織的，由村民小組代為申請；為申請；（三）土地屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）集體（三）土地屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）集體經濟組織申請。經濟組織申請。 條例的基本制度構架條例的基本制度構架2 2不不動動產產權權利利登登記記國有建設用地使用權國有建設用地使用權及房屋所有權登記及房屋所有

59、權登記2 2業主共有部分的首次登記業主共有部分的首次登記 辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為登記為 全體業主全體業主 共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。部分享有的權利依法一并轉讓。凸顯一體登記原則；明確了登記的共有權的客體范圍；明確權利主體為“全體業主”。

60、條例的基本制度構架條例的基本制度構架3 3不不動動產產權權利利登登記記宅基地使用權及宅基地使用權及房屋所有權登記房屋所有權登記條例的基本制度構架條例的基本制度構架4 4不不動動產產權權利利登登記記集體建設用地使用權及建筑集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權登記物、構筑物所有權登記條例的基本制度構架條例的基本制度構架5 5不不動動產產權權利利登登記記土地承包經營權登記土地承包經營權登記條例的基本制度構架條例的基本制度構架6 6不不動動產產權權利利登登記記海域使用權登記海域使用權登記6 6海域使用權注銷登記的特殊情形海域使用權注銷登記的特殊情形 因圍填海造地等導致海域滅失的，申請人應當在圍填海