1、舊工業區更新的發展策略舊工業區改造產生背景社會發展、產業結構調整等原因致使舊廠房閑置、廢棄舊廠房產生背景：u 隨著城市化發展腳步加快和產業結構的調整，許多大中城市中心區的域部分工廠由于產業轉型，擴大再生產，效益不佳，環境污染等因素，紛紛退出主城搬遷郊區，廠房、倉庫留在了城區。u隨著時間的推移，這些失去功能的舊廠房、倉庫，逐漸淪為廢棄、空置的老舊廠房，卻占據著城市的中心位置。舊工業區改造動因舊廠房占據城市中心位置，改造再利用勢在必行舊工業區改造動因：舊廠房雖然廢棄、閑置，卻占據著城市的重要位置，使得改造勢在必行。改造動因可歸結為以下5點：1. 廠房企業的自身發展2. 城市規劃3. 產業升級4.

2、修舊如舊的建筑保護5. 個性化辦公需求的崛起（SOHOLOFT）舊工業區廠房改造方向舊廠房改造方向：以以創意產業服務的辦公室、商鋪等商業為主，旅館、博物館、體育館為輔。辦公室：文創產業辦公室，接近4A寫字樓標準；商鋪：民俗、創意商品、藝術品、收藏品銷售展示；旅館：星級酒店標準或特色主題旅館方向打造；博物館：歷史文物的保護和展覽；體育館：超大空間的有效利用。更多的舊廠房改造不拘于一種形式，而是多種形式相結合，比如既有辦公又館店、體育休閑，展覽館等。既滿足辦公功能同時具備旅游休閑功能。舊廠房、倉庫改造成商業，發展商業、文創產業,對于工業建筑遺產的保護、再利用和對歷史文化、工業文明的延續有重要意義。

3、舊工業區廠房改造方向舊工業區改造案例1.寧波新芝8號基本概況n 區位條件區位條件：新芝8號創意園占地面積5230平方米，利用原寧波方向機廠的廠房改建，在盡可能充分保護和利用原建筑、維持原風格與周邊環境的協調的前提下實現其形象與功能的躍升和拓展。n 規規 模：模：園區擁有五棟風格各異的設計室組團建筑，合計18間工作室供創意企業入駐。n 意 義義：此園為寧波市首個市級都市產業園，也是首個真正意義上的LOFT創意園。它標志著一個升級蓬勃的創意產業集聚地在寧波應運而生，標志著寧波在河里利用、改造老工業廠房，推動都市產業發展，推進創新型城市建設方面邁出了成功一步。1.寧波新芝8號基本概況1.寧波新芝8號

4、改造手法n 改造宗旨改造宗旨：機場廠房改建，保留原始的記憶片段n 主要手法主要手法：黃磚墻、大鐵門、電線架、發銹的鐵板幕墻、笨重的人字屋架、灰色外墻、鵝卵石和水池、8字變形符號等等。2.杭州絲聯166基本概況n 區位與規模區位與規模：創意產業園區是由原杭州絲綢印染聯合廠的舊廠房部分改造而成，該廠房建于上世紀50年代，占地2萬平米。n 歷史文化：歷史文化：依托運河歷史文化和鐵路遺址公園等現有資源，融合科技與藝術，打造一個集休閑觀光、收藏出售于一體的創意基地。n 主題定位主題定位：斑駁的紅磚瓦墻，錯落有致的工業廠房，縱橫交錯的管道，墻壁還保留著各個時代的標語。馬路上穿著制服的工人與打扮時尚前衛的參

5、觀者相映成趣，歷史與現實、工業與藝術在這里完美的契合在了一起。2.杭州絲聯166基本概況3.上海紅坊基本概況n 區位條件區位條件：紅坊國際公共文化藝術社區坐落于淮海西路570號，處于商業中心區，前身為上鋼十廠內冷軋鋼廠舊址，建筑面積近4萬平米，5000平米綠化面積。n 規規 模：模：紅坊商務中心分為總建筑面積18000平方米，商務辦公面積11000平方米。項目內另有2600平方米大型展示廳、1400平方米畫廊和2000平方米酒吧、咖啡廳、西餐廳等休閑場所及1000平方米手工作坊。3.上海紅坊基本概況n 意 義義：利用老工業建筑的鋼筋鐵骨，紅坊將廠房的高大空間、框架結構等特點與現代建筑藝術相結合

6、，既傳承了老建筑與生俱來的歷史肌理，保護其原生態感，又作通風、安全、和諧的細節處理，使新舊空間互相結合、流動、自然過度，打造成為了一個綜合文化中心，以上海城市雕塑藝術中心為主體，并有多功能會議區、大型活動及藝術展覽場館、多功能創意場地等靈活的空間應用。3.上海紅坊基本概況3.上海紅坊改造成效l打造標準:智能化辦公設施智能化辦公設施l打造創意：節能環保節能環保l管理服務：專業化專業化4A寫字樓打造寫字樓打造標準標準:3.上海紅坊改造成效租金對比：p上海甲級寫字樓平均日租金為人民幣7.5元/（225元/.月）；p紅坊辦公租金4-7元/ （120-210元/.月） ；p商鋪12-14元/，接近甲級商

7、業商務租金水平。社會效益：保護工業歷史建筑，資源整合再利用；促進創意產業的發展，增加就業人數；提升區域商業氛圍，促進配套商業、物業等發展，提升周邊物業價值；增加政府稅收收入，促進經濟發展。較高租金，顯著社會效益4.上海八號橋基本概況n 區位條件區位條件：位于上海市中心城區，占地7000多平方米，總建筑面積12000平方米。園區由20世紀70年代所建造的上海汽車制動器廠的8棟老廠房改造而成。改造特點：以保護整體建筑格局為基礎內部注重空間設計利用外部注重形象創意、公共區域打造4.上海八號橋改造手法現代時尚元素與歷史建筑融合橋廊建筑的創新增設，寄寓8號橋命名內涵多層建筑改創意寫字樓廠房入口廣場設計理

8、念外立面玻璃，創意墻壁設計廠房內部空間創意改造4.上海八號橋改造手法風風 韻韻：時尚創意元素4.上海八號橋改造手法創創 意意：8號橋內匯集了與創意相關的各行各業，并且不斷發展，衍生。同時無論是建筑設計，園區規劃還是活動策劃，始終創造著最新的創意園區模式，把創意行業進行完美嫁接。科科 技技：區內擁有高科技硬件與軟件設施。它可以實現信息收集、整合、發布以及園區對內管理、對外服務等一系列應用功能，實現全信息化覆蓋，為在此工作的人們創造更方便，更高效率的服務。4.上海八號橋改造手法4.上海八號橋改造手法時時 尚尚：8號橋同時賦予我們與眾不同的時尚理念。最IN、最熱的派對活動每個月都會在這里舉行。原創、

9、優秀的藝術作品都會在這里展出。張揚著不失本色，含蓄卻又保存著獨特的個性，傳統與現代的結合。4.上海八號橋文化推廣定期舉辦各類創意活動，有效進行品牌推廣運營管理：定期舉辦各種創意活動及展示會，逐漸形成為廣告拍攝、發布會，媒體見面會、文化交流會、慈善晚會等綜藝活動舉辦場所，有效的推進8號橋品牌提升。每月舉辦最IN、最熱的派對活動及原創、優秀的藝術作品展。知名廣告拍攝汽車發布會Kanebo佳麗寶瑞麗第7屆封面女孩大賽高爾夫改裝大賽知名品牌媒體見面會4.上海八號橋打造成效 知名創意產業、影視拍攝、產品展示、綜合活動舉辦場地打造成效打造成效:入住業態：入駐率已達到100，其中80為辦公樓出租，20為餐飲

10、、休閑等配套服務，匯集了來自國內外的各類知名創意、藝術、時尚類企業，業態包括建筑設計、設計咨詢、影業制作、時尚商鋪、休閑餐飲標。對入駐商業進行嚴格篩選。租金：日租金達6元/平方米，相當于接近上海甲級寫字樓平均租金標準。效益：開創和促進創意產業發展，增加就業人口；帶動創意產業鏈的發展，提升區域物業價值，促進經濟發展，增加政府財政收入；提升城市形象和品味。5.北京798藝術區基本概況 區位條件區位條件：798藝術區。它位于北京朝陽區酒仙橋街道大山子地區，故又稱大山子藝術區,原為原國營798廠等電子工業的老廠區所在地。 發現過程：發現過程：從2001年開始，來自北京周邊和北京以外的藝術家開始集聚79

11、8廠，他們以藝術家獨有的眼光發現了此處對從事藝術工作的獨特優勢。5.北京798藝術區改造手法藝術家們充分利用原有廠房的風格（德國包豪斯建筑格），稍作裝修和修飾，一變而成為富有特色的藝術展示和創作空間。典型特征分析客群特征n 一般舊改商業項目通常都會吸引普通大眾、城市白領和社會精英三類人群，但是同一個項目對三者的吸引點是不同的。依托舊有建筑特色、開辟足夠的開放空間、營造獨特的休閑環境、經常性地引入各類公益活動，吸引普通大眾的參與，以此聚集人氣。啟示一：人氣的來源啟示一：人氣的來源由于城市白領是最本類項目最主要的消費群體，因此建議面向該類人群的、體現時尚和體驗特征的中高檔業態占據60以上，構筑一個

12、中高檔的生活圈。啟示二：消費的主力啟示二：消費的主力面向精英人群的高檔會所、俱樂部或精品酒店要少而精(20左右)，代表整體的檔次，成為一個亮點。同時，該類業態選址較獨立或隱蔽，體現低調的奢華。啟示三：亮點的塑造啟示三：亮點的塑造業態特征依托空間特色，打造特色休閑商業集群業態配比的一般規律業態配比的一般規律舊改項目常見商業形態的一般特征舊改項目常見商業形態的一般特征休閑商業n 臨近廣場、步行道的1-2層廠房改建n 形成連續的商業界面n 與開放空間形成互動n 以中西餐廳、咖啡館、創意小商鋪類的業態為主n 主題鮮明、裝修精致、富有情調酒店會所n 通常選在相對僻靜的場所n 多為小型的獨棟建筑改建而成n

13、 外表樸實，內部裝修奢華n 精品酒店的客房數通常在50左右，具有很強的設計感和文化性劇院劇場n 規模較大、層高更高的大型車間，通常被改造成劇場或展示的空間n 內部功能彈性化，可兼做小型話劇場、電影放映廳、藝術展示、企業年會等用途創意辦公n 通常由3層以上的廠房改建而成；n 內部空間比較靈活，可根據企業需要進行劃分；n 主要面向創意設計類的中小型企業單位或個人工作室開放空間n 圍繞廣場、景觀節點等形成適合大眾休閑的開放空間；n 經常性地引入各類公益活動、比賽、室外展覽，吸引人群集聚經驗借鑒和啟示區位優越的老舊廠房蛻變創意產業總結：項目均是老舊產房改商業，規模不大；位于市核心或次核心商業區，區位優越；定位以創意產業園為主。經驗借鑒和啟示重視市場需求，明確