1、-/設備維修保養制度一、總則第一條 為保障辦公樓的正常運行，維護文明、舒適、寧靜的工 作環境，實現優質、高效、規范和安全的工作要求，結合各方面 實際情況，特制定本制度。第二條 本制度適用于機關辦公大樓和所屬區域的維護、維修和 保養，包括供排水、供電、供暖及相應的設施的實施與維護。第三條 辦公樓維修、養護管理，具體履行對辦公樓及所屬區域 的管理職能和對機關的服務職能， 由長城物業具體實施， 臨空園 區服務公司協同監管執行落實第四條 維修工程人員均應嚴格遵守制度，努力創建文明辦公環 境。二、文明辦公管理1 1、嚴格遵守工作制度，不準遲到早退；進入辦公區域應保持儀 表整潔， 不準穿拖鞋、 背心、褲衩

2、等；不準在辦公樓內大聲喧嘩； 不得串崗閑聊、 高聲喧嘩，不得在辦公樓進行與工作無關的活動。2 2、未經允許不得接觸辦公人員物品，更不得隨便拍攝辦公人員 照片或影像。-/3 3、搞好個人辦公區衛生，做到物品擺放有序，保持整潔、干凈;保個人使用設備衛生等。4 4、嚴格落實執行上級下達的維修通知， 第一時間到達保修地點， 不得以任何方式和理由抵觸。三、 安全施工管理1 1、 堅持以人為本的原則，施工過程中注意個人安全，做好防護 措施，必要時可要求物業秩序人員協助。2 2、 遇有安全隱患的維修工程，應立即報上級領導知曉，在上級 領導批示下進行操作維修。3 3、 電路及電路設備維修，應做好絕緣防護措施施

3、工；需爬高作 業的情況下必須有 2 2 個或以上人員在場協助的情況下作業。四、 巡查標準管理1、每天早上 8:308:30 對園區所屬區域進行安全巡查，并登記造冊，交一份留監管單位存檔備案。2 2、 對每一次維修情況進行詳細記錄，維修清單詳細記錄更換設 備零件的費用明細，交一份留監管單位存檔備案。3 3、維修部門對園區工程項目，依據其結構和運行方式，定出檢 查的部位（巡檢點）、內容（檢查什么）、正常運行的參數標準-/（允許的值），并針對設備的具體運行特點，對設備的每一個巡 檢點，確定出明確的檢查周期， 一般可分為時、班、日、周、旬、 月檢查點。巡檢工針對巡檢中發現的設備缺陷、隱患，提出應安排檢

4、修 的項目，納入檢修計劃。巡檢中發現的設備缺陷，必須立即處理的，由當班的指揮者即刻組織處理；本班無能力處理的，由領導確定解決方案。重要設備的重大缺陷，由領導組織研究，確定控制方案和處理方案。4 4、對于公共部位的設施設備，工程部派人進行巡查檢修。每周 一次，做好記錄，一般故障由巡查員現場修復，重大故障由巡查 員匯報當班負責人后安排檢修。5 5、可將客房易損項目制成表格，由工程部派人每周一次協助客 房部巡查檢修，對較大故障或需要更換配件的日常維修項目仍由 客房部填寫報修單。五、維修流程、要求1 1、設備需要維修，使用部門如實填報報修單，部門負責人簽字 后送工程部。2 2、急需維修時，使用部門也可

5、直接電話通知工程部。3 3、工程部接報修單或電話后應及時派工， 維修人員到達現場后， 原則上憑維修單進行維修(見單維修)。特殊情況可先維修，同 時告知上級和監管單位知曉，后續可補維修單，如未告知，出現 狀況由施工個人承擔責任。-/4 4、修復后現場作業工程師應請使用部門在維修單上簽字認可。5 5、無法修復時，維修工應將無法修復的原因寫在維修單上，簽 字并報送負責人。6 6、工程部門負責人根據實際情況，屬于零配件問題，可按程序 填報申請表，屬技術問題無法短時間修復， 及時上報并組織相關 人員進行研究，擬定處理方案上報監管部門審批。7 7、維修作業完成，所有設備歸位，恢復維修前狀態，并清理現 場垃

6、圾，保證施工環境衛生。六、維護、保養標準空調主機的維修與保養第一條: :1.1. ( ( 1)1)每兩小時按操作規程中運行檢查所列項目對空調主 機進行一次檢查，并記 錄有關數據，狀態； (2)(2) 每星期一清潔 機房及機組表面灰塵；2.2. 冷 凍水泵及冷卻水泵， 每兩小時做一次如下項目的檢查：(1)(1) 水 泵電 機軸 承溫 度 是 否正 常 運 轉 ， 是 否 有 異 響或 振-/動 ； (2)(2) 壓 力 表 讀 數 是 否 正 常 ； (3)(3) 連軸器是否有異響跳動及 是否漏油； (4)(4) 閥門開關位置是否正常； (5)(5) 排除不正常的漏水現 象； (6)(6) 每周

7、清理泵組外表及機房環境衛生。3.3. 冷卻水塔： (1)(1) 每兩小時檢查一次運行電流電壓； (2)(2) 每天兩次 實地檢查運轉情況：A.A.運轉是否有振動或異響；B.B.水流是否正常， 塔內水位是否正常。(3)(3) 每星期檢查一次皮帶張緊度，必要時進行 調整。4.4. 柜式空調機： (1)(1) 每天到實地檢查兩次； 1)1) 機組運行是否有異 響或振動； 2)2) 凝結水暢通情況及機組出風情況； 3)3) 電動閥門工作 狀態。 (2)(2) 每星期檢查一次皮帶張緊度，必要時進行調整。第二條月度保養：1.1. 空調主機： (1)(1) 認真檢查各儀表是否可靠，更換不正常的儀表； (2)

8、(2) 檢查冷動劑是否有泄漏或漏油漏水現象； (3)(3) 分析一個月以來的 運行情況，判斷連續運行的可靠性。2.2. 冷動水泵、冷卻水泵： (1)(1) 軸承加油； (2)(2) 檢查連軸器潤滑油 是否足夠；(3)(3) 檢查地腳螺絲及主要連接螺絲是否有返松現象。3.3. 冷卻水塔： (1)(1) 檢查皮帶輪的磨損情況，必要時更換或修理，同 時 檢 查 皮 帶 及 鍵 是 否 松 動 ； (2)(2) 軸承加油； (3)(3) 清 潔 表 面灰 塵 ， 要 求 漆 見 本 色 、 鐵見光。4.4. 柜式空調機： (1)(1) 清洗空氣濾網，檢查表冷器翅片； (2)(2) 檢查 皮帶及皮帶輪

9、磨 損 情 況 ，及 皮 帶 輪 及 鍵 是 否 有 松 動 ，必-/要 時 更 換 及 修 理 ； (3)(3) 檢 查 葉 輪 緊 固 螺絲及軸承座緊固，螺 絲是否有返松現象； (4)(4) 軸承加油； (5)(5) 清理機組外表及機房環境。第三條季度保養：1 1、空調主機： (1)(1) 檢查冷凍劑及機油是否足夠，機油是否變質， 必要時添加或更換； (2)(2) 檢查清潔水過濾器。2 2、冷凍水泵、冷卻水泵：(1)(1) 電機軸承加油； (2)(2) 聯軸節清潔、換油； (3)(3)檢 查 清 潔 泵 前 水 位 過 濾 器 。3 3、冷卻水塔： (1)(1) 保養、檢修所有附屬閥件；

10、(2)(2) 檢查所有非不 銹鋼保護是否完好，必要時做油漆保護。4 4、柜式空調機： (1)(1) 電機軸承加油； (2)(2) 檢修測試電磁閥門工作 狀態，檢測溫控可靠性。第四條年度保養：1.1. 空調 主 機 ： (1)(1) 做一次全面性的性能技術檢查，在做針對性 的拆檢處理； (2)(2) 檢 驗 各 儀 表 的 準 確 可 靠 性 ； (3)(3) 停 機 保 養 前 ，全 面 檢 查 冷 凍 劑 系 統 、潤 滑 劑 系 統 、水 系 統 的 密 封 性 能 ；(4)(4) 檢 查保 養 安 全 閥 及 所有 附 屬 閥 件 ； (5)(5) 清洗機油 過濾器；(6)(6) 每兩年

11、更換一次冷凍機油；(7)(7) 換季停機的拆蓋清洗 冷凝器及 蒸 發 器 ，檢 查 管 子 是 否 有 腐 蝕 現 象 ； (8)(8) 測試電 路動作的可靠性，模擬試驗各安全裝置的性能； (9)(9) 電機做年度 檢修保養。2.2. 冷凍水泵、冷卻水泵：(1)(1) 檢查所有運 動 部 件 的 磨損 情 況 ， 更 換-/軸承油；(2)(2) 檢查密封件的密封情況；(3)(3)檢查泵葉殼的 腐蝕情況，清潔泵葉、泵殼內外表面，泵殼內外表面及機架做除 銹油漆保養； (4)(4) 檢查各儀表的準確可靠性； (5)(5) 檢查保養所有 附屬閥件； (6)(6) 校對軸線， 做好記錄， 檢查鍵與鍵輪的

12、磨損情況， 檢查鍵輪及鍵與軸配合是否有返松現象； (7)(7) 電 機做 年 度 檢 修 保養；(8)(8) 測試電路動作的可靠性。3.3. 冷卻水 塔：(1)(1) 檢查所有運動部件的磨損情況，更換軸承 油；(2)(2) 對 電機 做年 度檢修 保養 ，并 測試電 路運 作的可 靠性。4.4. 柜式空調機： (1)(1) 檢查所有運動部位的磨損情況，更換軸承油；(2)(2) 清理葉輪、風機殼，檢查腐蝕情況，做好防銹保護工作； (3)(3) 檢查 所有附屬閥件；(4)(4) 檢查保溫層，檢查風管是否完好；(5)(5) 對電 機做年度檢修保養；(6)(6)大修后起動前必須對葉輪軸承座、電機 地腳

13、螺絲等主要連接螺栓做一次全面的緊固檢查，并在運轉 4848 小時后再重新檢查一次； (7)(7) 清潔消音器。電梯維修、養護1 1、勤檢制：工作人員在接班后按規定時間和路線對電梯進行一 次檢查，內容包括機房、電梯內選，外呼、樓層指示燈、電梯乘 坐舒適感、廳門、橋廂門、橋廂照明、橋廂裝修、風扇以及巡視 記錄表中的所有項目；2 2、包干責任制：為了更有效地對電梯進行日常的維護保養，實 行電梯的維護保養包干責任制，即將人員分成若干組，每組負責 若干部電梯的日常維護保養，內容包括該電梯所屬設施；整流器、 控制屏、主機、橋廂及橋廂頂、導軌、廳門及門軌、井道及井道 設施、井底等。3 3、 季度和年度安全檢

14、查制： 除了日常對電梯進行巡視和實行包 干責任制以外，-/還應進行季度和年度安全檢查， 按升降機試驗記 錄逐項檢查，并做好檢查的詳細記錄。臨時性電源及照明電路檢修1 1、準備（1 1）作業條件：臨時性檢修（非計劃檢修）（2 2）工器具的準備：測量儀器、工具，包括：搖表、萬用表、扳手、電工鉗、螺 絲刀、電工刀等。（3 3）勞保防護用品安全帽、絕緣鞋、驗電器、手套（4 4）材料、配件的準備電纜、臨時性檢修配電箱、絕緣膠帶等。5 5）安全技術措施的準備：填寫、簽發工作票、 工作內容交底； 確認安全措施執行情況； 布置檢查安全注意事項。2 2、聯系：停電，驗電、掛檢修牌，作業時有專人負責監護。-/3

15、3、接線作業（ 1 1）開始檢修前確認臨時用電設備負荷， 嚴格按照一閘一負 荷的基本原則，嚴禁一閘多負荷；嚴禁超 負荷接線，引起越級 跳閘，選用電源位置時嚴禁接入主控室或重要設備回路， 已防止 影響其他設備運行。（ 2 2）臨時性線路必須架空敷設， 不準拖地放置。 必須在地面 的電纜一定要設立防護或警示標志。（ 3 3）現場臨時性配電箱必須固定在安全位置， 設置安全防護 的同時必須設立警示標志。（ 4 4）確保臨時電纜外部絕緣層良好， 電纜有接頭部位必須做 好絕緣處理，嚴禁未做絕緣處理的裸露接 頭放置在地面。4 4、架設結束做到現場清潔完整，清點工具及材料，送電試 驗無誤后方可使用。第二節 照

16、明線路檢修標準1 1 、準備（1 1）作業條件：臨時性檢修（非計劃檢修）（2 2）工器具的準備：測量儀器、工具，包括：萬用表、電工鉗、螺絲刀、電工刀 等。（3 3）勞保防護用品：安全帽、絕緣鞋、驗電器、手套、梯子-/（4 4）材料、配件的準備：電線、燈具、燈泡、絕緣膠帶、安 全帶等。（ 5 5）安全技術措施的準備： 工作內容交底； 確認安全措施執 行情況；布置檢查安全注意事項。2 2、聯系：停電，驗電、掛檢修牌，作業時有專人負責監護。 3 3 、照明 維修與安裝（1 1）開始檢修前確認所維修照明線路斷路器分開，并驗電。（ 2 2）使用梯子時必須有人扶梯子， 更換燈具如需使用天車時 應聯系天車工

17、配合，登高作業必須使用安全帶（ 3 3）臨時性檢修移動式照明、 在金屬容器內作業照明， 必須 使用 36V36V以下安全電源及燈具。（ 4 4）臨時性線路必須架空敷設， 不準拖地放置。 必須在地面 的電纜要設立防護或警示標志。（ 5 5）防爆型燈具必須做好內部絕緣處理， 并將外部防護裝置 安裝牢靠。4 4、檢修結束做到現場清潔完整，清點工具及材料，送電試驗無 誤，方可使用。高壓配電室檢修規程高配電柜主線路（母線、電纜）、控制線路檢修（除塵）；真空 斷路器檢修第一節 檢修準備工作及標準-/1 1、檢修前準備：（ 1 1）作業條件：定修（計劃檢修）停機停電（2 2）工器具的準備：測量儀器、工具，包

18、括：搖表、萬用表、組合扳手、活扳手、 電工鉗、螺絲刀、電工刀等。3 3）勞保防護用品安全帽、絕緣墊、絕緣鞋、絕緣手套、高壓驗電器、接地線（4 4）材料、配件的準備導電膏、沙布、白布、導線、吹風機等。（5 5）安全技術措施的準備：填寫、簽發工作票、停送電倒閘操作票、工作內容交底；檢 查安全措施執行情況；布置檢查安全注意事2 2、聯系：通知相關維保單位到場并停機、停電，驗電、掛檢修牌、合 接地刀。高壓設備必須掛接地線，設立警示標志，作業時有專人 負責監護。第二節 高壓配電柜內部檢修標準-/檢修開始首先使用電吹風機進行除塵，保證內部端子柜內盤 面清潔線路整齊、標志完好無缺損。（一）高配電柜主線路、控

19、制線路檢修標準1 1、檢查母線、主接線端頭無變色，松動現象，主體無變形彎曲，電氣距離合乎標準要求（10KV10KV 相間大于 125mm125mm 相線對外殼 大于 225mm225mm）。2 2、電纜頭、套管、引線和接線盒，引線相間，距接地物的距離要符合規定，安全距離 700mm700mm 不合格的電纜接頭、接線盒套 管、引線要更換（工頻耐壓： 35KV35KV， 1 1 分鐘無閃絡，無擊穿、絕 緣電阻 200K200KQ）。 3 3、電纜固定處露保護管，電纜固定牢靠，且不可有張力，鎧裝無松散、無嚴重銹蝕和斷裂，彎曲半徑不能 小于 9090接地良好。保護管口要密封，保護管應完整無損壞、 固定

20、牢靠， 銹蝕面積不得超過總面積的 5%5%，否則要除銹涂漆。4 4、清掃電纜溝，電纜溝內無積水、雜物，支架完好、牢固、 不銹蝕，蓋板齊全通向室外出口處必須有完好防鼠措施。5 5、電纜標示牌， 標示牌要齊全、 正確、清楚， 要固定牢靠。6 6、緊固小母線及信號母線， 檢查微機綜合保護裝置 （各保護 繼電器）的接線，控制電路接線正確、整齊、緊固，標志清晰， 熔斷器接線無變色松動現象。7 7、盤面指示裝置完好可靠，使用萬用表檢測盤面轉換開關、按鈕接觸電-/阻應小于 0.50.5 歐姆以下，開關按鈕無卡滯靈活可 靠。8 8、核對保護定值數據無丟失或變化，數據顯示正常。第三節 真空斷路器檢修標準1 1、

21、清掃真空開關各部分，要求無灰塵、無污垢，滅弧室殼應 無裂紋和破損2.2.主導電支架，隔離觸指支持瓷瓶拉桿，應無破損連接緊 固，接觸良好，瓷瓶絕緣拉桿無裂紋、臟污及放電現象3.3.電流互感器套管，一、二次引線：套管無破損裂紋，表 面無脫落現象，絕緣在 20002000 K KQ,引線緊固完好。二次線圈不 得開路4.4.操作機構各部分零件，分合閘指示牌，輔助開關：零件 齊全、無破損變形， 指示牌正確， 輔助開關完好無損、 準確可靠， 動作靈活、運動各部位加注 3#3#鈣基脂潤滑油5.5.開關柜手車推拉無卡滯， 五防機構、 行程開關靈活可靠， 運轉部位適當注油。6.6.調整開關本體， 各部螺栓及定位

22、銷子無松動， 操作機構： 真空開關額定開距：8-12mm8-12mm 觸頭接觸行程：3-4mm3-4mm 觸頭工作 壓力： 12.5KA12.5KA， 50Kg50Kg。第四節 檢修完成測量與實驗1 1 、檢修結束清點工具， 檢查柜內有無遺漏的雜物或工具， 確-/認后使用 2500V2500V 兆歐表測量真空斷路器、 母線對地及各相間絕緣 阻值（大于 10M10MD）。2 2、摘檢修牌，拆接地線，將高壓柜前后門關嚴上鎖，分接地 刀并確認接地刀位置， 推入斷路器手車至實驗位， 進行斷路器試 驗，手動分合閘操作及電動分合閘操作各二次開關各部位應靈活 可靠，無卡阻現象。3 3、清理檢修現場，做到工完

23、場地清。填寫檢修記錄、資料的 收集、更換部件或調整部位必須完整記入設備臺賬， 終結檢修工 作、通知崗位試運轉，并觀察 0.50.5 小時，如無異常現象經三方 （施 工方、監督方和使用方）確認簽字后可交付使用。低壓配電室檢修規程低配電柜主線路、控制線路檢修（除塵）；隔離開關、斷路 器、交流接觸器、繼電器檢查檢修第一節 檢修準備工作及標準1 1 、檢修前準備：（ 1 1 ）作業條件：通知相關維保單位定修（計劃檢修）停機 停電（ 2 2）工器具的準備：測量儀器、工具，包括：搖表、鉗形電流表、萬用表、組合扳手、驗電筆、電工鉗、螺絲刀、電工刀等。-/（3 3）勞保防護用品 安全帽、絕緣墊、絕緣鞋、接地線

24、、口罩（4 4）材料、配件的準備 導電膏、沙布、白布、導線、吹風機、需更換部件等。（5 5）安全技術措施的準備： 填寫、簽發工作票、停送電工作票、工作內容交底；檢查安 全措施執行情況；布置檢查安全注意事項。2 2、聯系： 停機、停電，驗電、掛檢修牌。母線檢修必須掛接地線，設 立警示標志，作業時有專人負責監護。第二節 低壓配電柜內部檢修 檢修開始前打開柜門使用電吹風機清除柜內部積灰第三節 低壓配電柜主線路、控制線路檢修標準1 1、檢查母線、主接線端頭無變色，松動現象，主體無變形彎曲，電氣距離合乎標準要求（380V380V 相間大于 20mm20mm 相線對外殼 大于 100mm100mm）。2

25、2、清掃電纜溝，電纜溝內無積水、雜物，支架完好、牢固、 不銹蝕，蓋板齊全通向室外出口處必須有完好防鼠措施。3 3、控制電路接線正確、整齊、緊固，標志清晰，熔斷器接線 無變色松動現象。-/4 4、盤面指示裝置完好可靠，使用萬用表檢測盤面轉換開關、按鈕接觸電阻應小于 0.50.5Q以下，開關按鈕無卡滯靈活可靠。5 5、檢查抽屜柜的一次插接件無燒灼痕跡， 彈簧壓力均衡， 接 觸良好；二次插接件金屬彈片無彎曲變形， 測量二次插件插座與 插頭接觸電阻小于0.50.5Qo第四節 隔離開關檢修標準1 1、 拉動開關手柄應靈活可靠，連桿底座無燒灼和放電痕跡，分合閘位置到位，頂絲、銷釘、拉桿完好可靠。2 2、

26、隔離開關動靜觸頭插入的深度不小于閘刀寬度的2/32/3 ， 接 觸面積不少于刀夾的 75%75%o2 2、 隔離開關動、靜觸頭表面無燒灼，接觸嚴密，如觸頭有氧化需處理氧化部位，并涂抹少許凡士林或導電膏防止氧化。3 3、 200A200A 以下的開關的觸頭接觸壓力在 4545 80N80N 之間，250250-400-400A A 隔離開關在 7575100100N N 之間， 500500A A 以上隔離開關在 150150 220220N N 之間。 ，不合乎要求的需進行調整。第五節 空氣斷路器檢修標準1 1 、打開斷路器外殼檢查進出線路有無變色或松動。檢查三相主觸頭應無燒灼點，試合兩次斷路

27、器三相動、靜觸頭接觸嚴密、 壓力均衡，-/用萬用表測量阻值應在 0.20.2Q以內。滅弧罩完好無破 損。2 2、回裝外殼后合斷路器手柄靈活無卡滯，按動試驗按鈕應能夠立即跳閘。第六節 交流接觸器檢修標準1 1 、交流接觸器電磁鐵的短路環和磁鐵扣合緊固，吸合狀態下無噪聲，吸合鐵芯表面光潔、無油污，吸持線圈絕緣無損傷，線 圈表面無變色過熱現象。2 2、打開接觸器主觸頭滅弧罩，檢查三相主觸頭接觸嚴密， 觸頭無燒灼，手動檢查無卡滯，壓力均衡，觸頭開距再合適范圍 內。3 3、滅弧罩內附件完好， 清理內部煙塵痕跡， 聯動機構絕緣良 好，無變形移位松脫現象。 4 4、輔助觸頭動作無卡滯， 動靜（常 開、常閉）

28、觸點接觸良好，無燒蝕痕跡。第七節 繼電器檢修標準1 1、檢查繼電器外觀無觸點燒灼痕跡，按線圈電壓通電試合， 吸合良好無雜音不抖動，合位用萬用表測試各觸點間導通良 好。2 2、熱繼電器應檢查對應的設備定值調整合理， 按動試驗按鈕 用萬用表測量輔助觸點通斷狀態正常。3 3、熱繼電器校驗合格，動作靈敏可靠。-/4 4、電磁式電流繼電器動作值與刻度值比的誤差， 不得超過5%5%。第八節 檢修完成測量與實驗1 1、檢修結束清點工具， 檢查柜內有無遺漏的雜物或工具， 確 認后主電路絕緣電阻值：用 500V500V 兆歐表測得的數據， 380V380V 不低 于 5M5MQ,用 500V500V 兆歐表搖測，36V36V 控制電路不低于 0.5M0.5MQ。 斷 路器、母線對地及各相間絕緣阻值（大于 10M10MQ）。2 2、摘檢修牌，拆接地線，將配電柜門關嚴