1、主講人： 劉團輝2.2物業效力企業的組織機構新課導入：1、物業效力公司有哪些組織機構，分別擔任什么任務？一、物業效力企業內部機構設置一物業效力企業內部機構設置 1機構設置應遵照的原那么為了把企業的各種消費要素更充分地、更高效地結合起來，實現企業的總目的，在組織機構設置時，應遵照以下幾個主要原那么。1目的原那么公司有本人的運營管理目的，組織機構設置時必需以公司的總體目的為根據。組織機構的設置應該根據公司的目的而定，要因事設崗，因崗設人，絕不能因人設崗，以保證組織機構的合理、有效，運營管理的高效運作。2分工協作原那么分工是現代化大消費的需求，協作那么是現代化大消費的要求。分工能提高勞動消費率，而協

2、作那么可以發揚整體的效能。 3權責對應原那么權益是完成義務的必要條件。由于整個公司的權益和責任是對等的，因此，在進展專業分工時，委以責任必需同時委以自主完成義務所必需的權益，委以重擔者，必需授予重權，不擔任任者應削其權益。 4一致指點、分級管理原那么物業效力公司的大政方針，艱苦決策應該集中在高層指點中，而日常運營管理權益應逐級授權。5一致指揮原那么 任何一個人同時接受兩個以上指點人的命令，必然會呵斥混亂和無所適從，因此，任何一個下級只能接受一個上級的直接指點 6有效管理幅度原那么 一個人的時間、精神和閱歷都是有限的，可以有效地指點下級的人數也是有限的，因此，管理中幅度不應過大。有效的管理幅度必

3、需思索到職務的性質、內容、管理人員的才干以及組織機構的健全程度等要素。 2機構設置的程序機構設置得適宜與否，直接關系到今后的運營管理效果。為了把機構設計好，必需按照一定的程序來做。1部門劃分以目的為根底的劃分實踐上是以效力為中心的劃分。 以活動為根底的劃分2職責權限的界定 職責權限的界定要遵照以下三個原那么。職責與權益對等原那么。明確性原那么，各部門的職責范圍，權益大小及其界限都應該予以明確。制度化原那么，明確權限責任之后，應該構成制度，并以文件方式規定下來。最好人手一冊，以便每個員工遵照執行。3關系協調 每個部門界定職責權限之后，要協調各部門之間的關系。由于各部門的活動并不是彼此孤立的，再者

4、，公司的整體活動需求各部門來協同努力。在協調各種關系時，必需建立命令與信息的傳送系統，使命令與信息在公司內部順暢通達，及時傳送 4組織管理文件的建立組織管理文件的建立包括：編制組織構造包括組織構造圖、稱號、業務范圍、職責權限、部門劃分及組織運轉等一系列活動相應的規定、規章和制度，是公司職員進展各項活動的根據。該項程序在實踐任務中往往被倒置了，即公司已開場運作起來一段時間后才來做，這實踐是非常錯誤的。5崗位設定6人員配備根據人員編制及職位要求配備人員。二、物業效力企業組織機構的類型一直線式直線制是企業管理機構最早的一種組織方式。采用這種類型的物業效力公司普通都是小型的專業化物業效力公司，以作業性

5、任務為主，這些公司下設專門的作業組，由經理直接指揮。直線制的特點是企業的各級組織機構從上到下實行垂直指點，各級主管人員對所屬單位的一切問題擔任，不設專門職能機構，只設職能人員協助主管人員任務。直線制的優點是責權一致，行動效率高；缺陷是對指點者的要求比較高，要知曉多種專門知識，親身處置許多詳細業務。(二)直線職能制直線職能制是在直線制的根底上吸收了職能制的優點。各級組織單位除主管擔任人外，還相應地設置了職能機構。這些職能機構有權在本人的業務范圍內從事各項專業管理活動。三事業部制。事業部制是在總公司下面按產品、地域。業務范圍劃分事業部或分公司。事業部或分公司自主運營，獨立核算。其特點是：決策權并不

6、完選集中于公司最高管理層，而是分權給事業部，有利于它們一致管理，獨立核算；公司最高管理層擺脫了日常事務，集中精神進展艱苦決策的研討；公司的順應性強；適于規模大。產品種類多、運營范圍廣、分地域運營、技術上和消費上可以相互獨立進展的企業；管理層次多，管理費用高，各事業部協調比較困難，易產生各自為政，本位主義的傾向。四矩陣管理制矩陣管理制形狀由縱橫兩套管理系統組成。一是縱向職能系統，另一套是橫向目的系統。橫向目的系統普通按產品工程工程組成專案規劃部，設專案規劃指點入，全面擔任專案的綜合任務。各專案規劃部的成員是各職能部的有關人員。縱向系統按銷售、消費、技術等專門領域設職能部，在各專案規劃部中發揚職能

7、作用。其特點是：任務人員屬于兩個指點部門，其從屬具有多重性。矩陣構造是固定的，但各專案規劃的工程是多變的，工程完成，有關人員撤回，另上新的工程，再聚集與該工程有關人員。具有較大的順應性，靈敏性。這種形狀順應于消費運營復雜多變的企業。三、物業效力企業各部門得任務職責一公司總部各部門之間的職責1、總經理室決策機構，艱苦問題的決策，布置和協調各部門的關系2、辦公室公司內部日常行政事務，包括，接待、文秘、檔案、后勤，有時候還擔任人事3、財務部在總經理指點下的日常任務，管理費的收繳、財會帳冊 報表4、工程部房屋設備設備的維涵養護5、運營部公司規章制度制定和修正，擔任市場開辟，新工程的洽談二管理處的職責四、物業效力企業的權益與義務一物業效力企業的權益1、制定物業管理制度2、收取物業管理費和實施物業管理效力3、制止違反物業管理制度的行為4、有權要求業主委員會協助管理5、選聘專營公司承當專項管理業務6、有權接受供水、供電、供氣等有關單位委托收取相關費用7、有權實行多種運營8、法