1、大風起今云飛揚生活需要游戲，但不能游戲人生；生活需要歌舞，但不需醉生夢死；生活需要藝 術，但不能投機取巧；生活需要勇氣，但不能魯莽蠻干；生活需要重復，但不能 重蹈覆轍。-無名市政府關于印發南京市經濟適用住房管理實施細則的通知寧政發20042004253253 號各區縣人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：現將南京市經濟適用住房管理實施細則印發你們，請認真貫徹執行。二四年十一月二十二日南京市經濟適用住房管理實施細則第一章總則第一條為規范本市經濟適用住房建設、 銷售和管理行為， 保護當事人合法權益，根據建設部、國家發展改革委、國土資源部、人民銀行發布的經濟適用住房管 理辦法等有關法律法規，結合本市

2、實際，制定本細則。第二條本細則所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應 對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。第三條在本市市區（不含江寧、浦口、六合區）從事經濟適用住房建設、銷售， 實施經濟適用住房管理，應當遵守本細則。第四條經濟適用住房建設堅持 因地制宜、統一規劃、集中建設、規范運作”的原 則，由市政府根據經濟社會發展水平、居民住房狀況和收入水平等因素，確定經 濟適用住房的政策目標、建設計劃、建設標準、供應范圍和供應對象等，并指定 相關部門組織實施。第五條購買經濟適用住房實行申請、審批和公示制度。第六條市房產管理局是本市經濟適用住房建設和管理的行政主管部門， 負責研

3、究 制定本市經濟適用住房建設和供應政策，會同市發展計劃委員會、建設委員會、規劃局、國土資源局根據土地利用總體規劃、城市總體規劃，編制本市經濟適用 住房建設發展規劃和儲備計劃；負責本市經濟適用住房項目招標管理、建設管 理、銷售與售后管理和監督管理。市住房制度改革辦公室（以下簡稱市房改辦”具體承擔經濟適用住房建設和供應的日常管理工作。市發展計劃委員會負責會同市建設委員會、規劃局、國土資源局依據本市經濟適 用住房發展規劃和項目儲備計劃，編制年度建設投資計劃；負責本市經濟適用住 房建設項目立項審批、年度建設計劃的審核、報批和下達。大風起今 K 飛揚市建設委員會負責編制經濟適用住房年度用地計劃和建設計劃

4、，指導本市經濟適 用住房建設，監督項目法人招投標，核發施工許可證。市規劃局負責本市經濟適用住房建設項目的選址，核發建設用地規劃許可證、建 設工程規劃許可證。市國土資源局負責本市經濟適用住房建設項目用地預審、征地報批、土地供應等 工作；負責集體土地上被拆遷家庭（包括征地撤組剩余國有土地上被拆遷家庭，下同）申購經濟適用住房的調查、登記、審核工作。市財政局負責對全市經濟適用住房建設中政府投入資金的審核、撥付及監督等工 作。市物價局負責經濟適用住房年度指導價格的制定、發布和銷售價格審批、監 督工作。市審計局負責經濟適用住房建設相關費用和竣工決算的審計監督工作。市監察局負責監督各相關業務主管部門在本市經

5、濟適用住房建設、供應和管理中 依法履行職責的情況。第二章相關政策第七條經濟適用住房建設用地應當按照本市土地利用總體規劃和城市總體規劃要 求， 合理布局，實行行政劃撥方式供應。全市經濟適用住房的用地規模、計劃，應納入本市住宅建設用地供應計劃。 嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地后，改變土地用途， 變相搞商品房開發。第八條經濟適用住房建設和經營中的行政事業性收費，減半征收（具體減半征收 費項見附件），屬于市權范圍收取的部分，按最低標準減半征收。第九條經濟適用住房項目應當按照國家和省、市的規定，配套建設防空地下室， 確因地質、地形、施工等條件限制不能修建的，建設單位應當向市人防主管部門 提出易地建設

6、申請，經批準后按應建防空地下室的建筑面積和收費標準減半繳納 易地建設費。第十條對銷售經濟適用住房依法征收的營業稅的市區兩級財政的留成部分， 應主 要用于幫助中低收入家庭解決住房困難，首先是用于低收入和最低收入家庭住房 保障。第十一條 經濟適用住房項目涉及成片開發建設的配套道路、橋梁及小區周邊為經 濟適用住房配套建設的排污、排洪、照明等非經營性市政公共基礎設施建設費 用，以及代征土地面積超過項目占地總面積 30%30%的部分的征地拆遷費用，由市政 府納入城市建設年度計劃解決；涉及供電、供水、供氣、電信、電視等公建配套 基礎設施，本著誰受益，誰投資”的原則，由建設單位負責實施。第十二條 非政府投資

7、項目的被拆遷人購買經濟適用住房，建設單位應當承擔核定 市場價與經濟適用住房供應價格的差價，其差價款專項用于經濟適用住房建設。第十三條 經濟適用住房項目應按國家和地方有關標準配建相應等級的公共服務設 施，以利于小區的管理和居民生活質量的提高。第十四條 經濟適用住房小區應當按總建筑面積 1%1%2%2%建設商業用房，計入建設 成本，房屋產權歸全體業主所有，其經營收益專項用于補貼經濟適用住房小區的 物業管理。第十五條經濟適用住房小區可適當配建經營性用房，不計入建設成本，可以經營 和銷售。銷售時補辦土地出讓手續，免交土地出讓金，其收益專戶存儲，市、區 房產、財政監督，專項用于平衡經濟適用住房建設成本。

8、第十六條 經濟適用住房小區的機動車停車位按規定的比例標準配建，地面、地下 的比例結合小區的實際確定。第十七條經濟適用住房的物業專項維修資金，由購房人按多層 2%2%、高層 3%3%的 比例繳納。第十八條購買經濟適用住房的個人向商業銀行申請貸款，除符合個人住房貸款管理辦法規定外，還應當提供準予購買經濟適用住房的證明。 個人住房貸款利率執行中國人民銀行公布的貸款利率，不得上浮。大風起今云飛揚經濟適用住房建設單位可以在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款， 貸款 利率可下浮10%10%。第十九條用于個人購房貸款的住房公積金，可優先向購買經濟適用住房的個人發 放。職工可以提取本人及直系親屬的住房公積

9、金購買經濟適用住房； 可以本人及 直系親屬的住房公積金償還住房貸款。第三章建設管理第二十條經濟適用住房開發建設按照政府組織協調、 企業市場運作原則， 實行項 目法人招標，參與投標的房地產開發企業必須具有與開發經濟適用住房建設規模 相應的資質、資本金、良好的開發業績和社會信譽。第二十一條 經濟適用住房項目建設招投標工作，由市房產管理局或有關區政府組 織，市房改辦或有關區房地產管理局具體負責，市、區相關職能部門參加，成立 招投標工作小組，按照國家有關規定組織實施。項目招標文書和評標細則應報市 房改辦備案。第二十二條經濟適用住房的規劃設計、施工、建設監理、材料供應均應實行公開 招投標，并按規定簽訂招

10、投標合同。委托單位與受托單位在簽訂委托合同書時，應同時簽訂廉政建設責任書。第二十三條 經濟適用住房要根據本市居民的收入和居住水平等因素，合理確定戶 型面積和各種戶型比例，以中小套型為主，小套住房面積控制在 6060 平方米左 右，中套住房面積控制在 8080 平方米左右。供應人口較少的家庭的套型面積可適 當降低，其中一人戶 4040 平方米左右，二人戶 5050 平方米左右。第二十四條經濟適用住房的規劃設計應當堅持標準適度、功能齊全、經濟適用、便利節能的原則，并結合全面建設小康社會的目標，優選規劃設計方案；經濟適 用住房建設必須嚴格執行國家有關技術規范和標準，積極推廣應用先進、成熟、 適用的新

11、技術、新工藝、新材料、新設備，實現住宅部件的標準化、集約化、系 列化，降低成本，提高住宅建設整體水平。第二十五條 經濟適用住房項目實行驗收制度。住宅建設項目竣工時，要嚴格按照 國家和省、市的有關規定進行驗收，未經依法驗收或驗收不合格的不得交付使 用。經濟適用住房建設單位對其開發建設的經濟適用住房工程質量負最終責任。建設單位應當向買受人出具住宅質量保證書和使用說明書，并按有關規 定和合同約定承擔保修責任。第二十六條 經濟適用住房建設單位對經濟適用住房項目要實行單獨建帳核算。市 審計局、監察局對經濟適用住房建設實行專項審計，依法監督檢查。第四章價格管理第二十七條 經濟適用住房價格實行政府指導價，年

12、度指導價格由市物價局會同市 房產管理局根據拆遷土地級別、建設成本和中低收入家庭經濟承受能力等因素測 算確定，定期向社會發布。第二十八條經濟適用住房銷（預）售價格由建設單位根據成本核（測）算向市物 價局申報，市物價局按照有關規定核定銷（預）售基準價格。預售價格應在項目 開工之前確定，并及時向社會公示。第二十九條經濟適用住房的單套售價，應當以基準價格為基礎，計算樓層、朝向 差價。樓層、朝向差價按整幢（單元）增減的代數和為零的原則確定。第三十條 確定經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則，其銷售基準價格和浮 動幅度應當按照國家計委、建設部經濟適用住房價格管理辦法和江蘇省物價 局、建設廳經濟適用住房價

13、格管理辦法實施細則的規定確定。第三十一條 經濟適用住房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。開發成本包括以下內容：I_大鳳起今云飛揚（一） 按照法律、法規規定用于征用土地和拆遷補償等所支付的征地和拆遷安置 補償費；（二） 開發項目前期工作所發生的工程勘察、規劃及建筑設計、施工通水、通 電、通氣、通路及平整場地等前期費用；（三） 列入施工圖預（決）算項目的主體房屋建筑安裝工程費，包括房屋主體部分 的土建（含樁基）工程費、水暖電氣等安裝工程費及附屬工程費；（四） 在小區用地規劃紅線以內，與住房同步配套建設的住宅小區基礎設施建設 費，以及按政府批準的小區規劃要求建設的不能有償轉讓的非營業性公共配

14、套設 施建設費；（五）建設管理費按照不超過第一項至第四項費用之和的2.52.5%計算；（六） 貸款利息按照房地產開發經營企業為住房建設籌措資金所發生的銀行貸款 利息計算；（七） 行政事業性收費按照有關規定計算。稅金依照國家規定的稅目和稅率計算。利潤按照不超過第一項至第四項費用之和的3%綜合計算。第三十二條下列費用不得計入經濟適用住房價格：（一 ）住宅小區內經營性設施的建設費用；（二）開發經營企業的辦公用房、經營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用；（三）各種與住房開發經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用；（四）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；（五）按規定已經減免及其他不應計入價格的費用。第三

15、十三條 經濟適用住房項目建設單位向市物價局申報定價時，應提供以下材 料：（一）經濟適用住房價格申報表和價格構成項目審核表；（二）有資質的成本認定或監審機構出具的成本審核意見書；（三）經濟適用住房建設的立項、用地批文及規劃、拆遷、施工許可證復印件；（四）建筑安裝工程預（決）算書及工程設計、監理、施工合同復印件；（五 ）其他應當提供的材料。第三十四條經濟適用住房銷售應當實行明碼標價， 銷售價格不得超過公示的基準 價格和浮動幅度。不得在標價之外收取任何未予標明的費用。第三十五條 經濟適用住房實行收費卡制度。各有關部門收取項目費用時，必須填 寫市物價局核發的交費登記卡，如實填寫收費項目、標準、收費依據

16、、執收單位 等內容，并加蓋單位公章。拒絕填寫或不按規定要求填寫的，經濟適用住房建設 單位有權拒交，并向市物價局舉報。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相 向經濟適用住房建設單位收取費用。第五章銷售和售后管理第三十六條 符合下列條件之一的家庭，可以申請購買一套經濟適用住房：（一）在本市實際居住的一對夫婦為一個申購家庭（含單親家庭），且至少其中 一方具有本市城鎮常住戶口已滿 2 2 年；家庭人均月收入在市政府公布的本市當年 最低工資標準以下；家庭人均住房的使用面積在當年規定的最低標準面積（含本 數）以下。同一住房多家庭共同居住，其中符合申購條件的家庭在兩個以上，若一家庭申購 后，其他家庭的住房面

17、積將超過人均最低標準面積的，家庭之間應當協商一致， 確定一個申購家庭。（二） 具有本市常住戶口的國有土地上的被拆遷家庭，貨幣補償金額在當年規定 的標準金額 （含本數） 以下， 同一戶籍家庭成員人均年收入在上年度本市人均可 支配收入標準以下，且本市及拆遷范圍外他處無住房的。（三） 具有本市常住戶口的集體土地上的被拆遷家庭，符合申購經濟適用住房條 件的，以房屋拆遷補償款（原房收購款、購房補償款、區位補償款三項之和）申 請購買經濟適用住房，使用除拆遷補償款以外資金不得超過 10%10%。第三十七條 除申購家庭夫婦外，下列家庭成員可以作為分攤家庭收入的人口：大風起今右飛揚（一） 與申購家庭夫婦同住的未

18、婚或離異、喪偶后他處無住房的直系親屬；（二） 正在服義務兵役的子女；（三） 在外地讀書的未婚子女。第三十八條 除申購家庭夫婦外，下列人員可以作為分攤家庭住房使用面積的人口：（一） 共同居住的近親屬及其家庭成員；（二） 正在服義務兵役的子女。第三十九條 下列房屋應當認定為申購家庭的原住房：（一） 家庭成員居住的私有住房；（二） 家庭成員承租的公有住房；（三） 現住的父母或子女的住房；（四） 申購家庭成員在申購前 5 5 年內已轉讓或出租的自用住房；（五） 待入住的拆遷安置住房。第四十條 經濟適用住房供應管理由市、區房改辦分級負責，市房改辦負責制定經 濟適用住房供應計劃，復審申購家庭條件，組織供應

19、；區房改辦負責受理申購家 庭的申請、初審和組織供應。低收入家庭和國有土地被拆遷困難家庭由區房改辦受理申請，初審后報市房改辦 復審；集體土地上被拆遷家庭由區國土資源局 （房地產管理局）受理申請，審核后 報市國土資源局，由市國土資源局匯總報市房改辦備案。第四十一條經濟適用住房供應應當嚴格操作程序， 實行審批公示制度， 接受社會 監督； 經市、區房改辦審核符合條件的，應當公示；公示后有投訴的，由市、區 房改辦調查、核實、處理；對無投訴或經調查、核實投訴不實的，在經濟適用住 房申請表上簽署核查意見，并注明可以購買的房屋面積或房價總額標準。第四十二條 申購經濟適用住房，按下列程序辦理有關手續：（一） 城

20、鎮低收入家庭或國有土地被拆遷家庭申請人，持家庭戶口本、家庭夫婦 的任何一方持本人身份證、現住房產權或使用權憑證、實際居住證明、所在單位 或街道辦事處出具的家庭成員收入證明（被拆遷戶提供南京市征地房屋拆遷補償 協議），以及受理登記部門要求提交的其他證明材料， 向戶口所在地的區房改辦 提出申請， 填寫購買經濟適用住房申請表。集體土地上的被拆遷家庭申請人，持本人身份證、南京市征地房屋拆遷補償協 議，向所在區國土資源局（房地產管理局）申請，填寫購買經濟適用住房申請 表。被拆遷家庭符合申購經濟適用住房條件的， 自簽訂拆遷補償協議之日起， 應當在 半年內申請，過期作自動放棄處理。（二） 區房改辦受理申請后

21、，對申購家庭的申購條件進行核實，符合申購條件的 由區房改辦將申購家庭的人口、收入、住房狀況等內容在其居住地或戶口所在地 公告 1515 日，公告無異議的，區房改辦將申購材料報市房改辦審批。（三） 市房改辦經復核符合申購條件的，將申購家庭人口、收入、住房狀況等內 容在本市主要報紙公示 1515 日，公示無異議的，通知申請人待購經濟適用住房。（四） 每批次經濟適用住房竣工后，區房改辦根據市房改辦的分配計劃或房源， 通知申請人與建設單位簽訂購房合同。被拆遷人應當將貨幣補償款轉帳至建設單 位。第四十三條 低收入家庭購買經濟適用住房的，可以向市房改辦申請以原住房置換 經濟適用住房。在雙方自愿的原則下，按

22、房屋的市場評估價結算房款。第四十四條 經批準購買經濟適用住房的家庭，自批準之日起兩年內未能購房的應 當重新申請。申購經濟適用住房的家庭在抽取選房順序號后或選房后，自愿放棄購買的，兩年 后方可重新申購。I大鳳起今云飛揚第四十五條 購買經濟適用住房的先后順序，可以用公開抽（搖）號的方式產生。 軍烈屬、殘疾人優先購買。第四十六條購房家庭需持南京市經濟適用住房購買通知書”（以下簡稱通知 書”）到建設單位購買經濟適用住房。憑 通知書”辦理經濟適用住房房屋所有權 證和國有土地使用證。第四十七條 經濟適用住房項目建設單位必須將供應方案（包括套數、面積、對象 等）報市房改辦審核。未經審核的一律不得銷售。項目建

23、設單位按供應條件未銷 售完畢的剩余房源轉入下年度銷售，或由市房改辦統一調配供應銷售。經濟適用住房項目建設單位在供應銷售前，應辦妥銷售許可證，在規定時間 內為購房者辦理房屋所有權證和國有土地使用證。第四十八條 購買經濟適用住房，使用經濟適用住房買賣契約。房產、土地部 門在辦理權屬登記時，應當分別注明經濟適用住房”劃撥土地”第四十九條經濟適用住房在取得房屋所有權證和國有土地使用證5 5 年后，方可按市場價上市出售；出售時，政府可以按照經濟適用住房購買價與屆時 同地段普通商品住房差價的一定比例向售房人收取其收益，專項用于經濟適用住 房建設。集體土地上被拆遷農民所取得的經濟適用住房，在出售時不需交納差

24、價。在規定不得上市的期限內確需上市出售的，由市房改辦按原供應價回購。第五十條經濟適用住房小區必須實行物業管理， 一個區域原則上應由一個物業管 理企業實施物業管理。物業管理企業應當通過招投標確定。第五十一條各級政府和相關部門應當加強對經濟適用住房小區的社區管理服務，為小區住戶家庭提供就業、醫療、就學等社會保障。第六章監督管理第五十二條各有關部門應當加強對經濟適用住房建設、銷售中違法違紀行為的查 處。市房產管理局對建設單位擅自向未取得資格的家庭出售經濟適用住房的，責 令建設單位限期收回，不能收回的，由建設單位補繳同地段經濟適用住房與商品 房價格差，并對建設單位的不良行為進行處罰。市發展計劃委員會對

25、全市的經濟適用住房項目項目項情況進行監督處理， 對不符 合項目儲備計劃和年度建設投資計劃的經濟適用住房項目不予審批。市規劃局依法對建設單位擅自改變項目規劃設計的違法行為進行處罰。市國土資源局依法對未經批準、擅自改變經濟適用住房用地用途的違法行為進行 處罰。市財政局對政府投入經濟適用住房建設的資金使用情況進行監督檢查。市物價局依法對擅自提高經濟適用住房銷售價格的違法行為進行處罰。市審計局對經濟適用住房建設中的相關費用和投資核算工作進行審計。市監察局依法對經濟適用住房建設、 銷售中相關職能部門及其工作人員的違法違 紀行為進行處罰。市民政局對困難群眾的最低生活保障情況進行監督管理。市市政公用局對經濟適用住房小區周邊市政公用基礎設施的維護使用情況進行監 督管理。 人民銀行南京分行銀管部對有關經濟適用住房貸款的申請及使用情況進 行監督管理。第五十三條 每一個住房困難家庭只能享受一種（次）住房保障優惠政策（包括配 租廉租住房、住房租賃補貼、購買經濟適用住房、公房租金減免等）。已享受住 房租賃補貼的最低收入家庭購買經