1、1 案例案例1 案例案例2 案例案例3 案例案例42某房地產開發公司對某一地塊有兩種開發方案。n A方案：一次性開發多層住宅45000平方米建筑面積，需投入總成本費用（包括前期開發成本、施工建造成本和銷售成本，下同）9000萬元，開發時間（包括建造、銷售時間，下同）為18個月。 案例（一）案例（一）3n B方案：將該地塊分為東、西兩區分兩期開發。一期在東區先開發高層住宅36000平方米建筑面積，需投入總成本費用8100萬元，開發時間為15個月。二期開發時，如果一期銷路好，且預計二期銷售率可達100（售價和銷量同一期），則在西區繼續投入總成本費用8100萬元開發高層住宅36000平方米建筑面積；

2、如果一期銷路差，或暫停開發，或在西區改為開發多層住宅22000平方米建筑面積，需投入總成本費用4600萬元，開發時間為15個月。兩方案銷路好和銷路差時的售價和銷量情況匯總于表2.1。 4開發方案開發方案建筑面積建筑面積（萬（萬 m2m2）銷路好銷路好銷路差銷路差售價售價（元（元/m2/m2）銷售率銷售率（% %）售價售價（元（元/m2/m2）銷售率銷售率（% %）A A方案方案多層住宅多層住宅4.54.548004800100100430043008080B B方案方案一期一期高層住宅高層住宅3.63.655005500100100500050007070二期二期一期銷路好一期銷路好高層住宅高

3、層住宅3.63.655005500100100一期銷路差一期銷路差多層住宅多層住宅2.22.248004800100100430043008080停建停建表表2.12.1兩方案銷路好和銷路差時的售價和銷量情況匯總兩方案銷路好和銷路差時的售價和銷量情況匯總根據經驗，多層住宅銷路好的概率為0.7，高層住宅銷路好的概率為0.6。暫停開發每季損失10萬元。季利率為2。 5n 問題： 1.兩方案銷路好和銷路差情況下分期計算季平均銷售收入各 為多少萬元？（假定銷售收入在開發時間內均攤） 2.繪制兩級決策的決策樹。 3.試決定采用哪個方案。 注：計算結果保留兩位小數。 6n 問題1： 答：計算季平均銷售收入

4、A方案開發多層住宅： 銷路好：4.548001006=3600（萬元）B方案一期：開發高層住宅：銷路好：3.655001005=3960（萬元）銷路差：3.65000705=2520（萬元） 答案答案7B方案二期：開發高層住宅：3.655001005=3960（萬元）開發多層住宅：銷路好：2.248001005=2112（萬元） 銷路差：2.24300805=1513.6（萬元）n 問題2： 答：畫兩級決策樹（略）8n 問題3： 答：方案判定： 機會點凈現值的期望值：(36000.725800.3)(P/A,2,6)9000=(36000.725800.3)5.6019000=9449.69（

5、萬元）等額年金：9449.69(A/P,2,6)=1687.14（萬元）9 機會點 凈現值的期望值： 10563.48(P/F,2,5)3960(P/A,2,5)0.6 4507.78(P/F,2,5)2520(P/A,2,5)0.48100= (10563.480.90639604.713)0.6(4507.780.906 25204.713)0.48100=16940.406384.328100=15224.72（萬元） 等額年金： 15224.72(A/P,2,10)=1707.38（萬元） 10 機會點凈現值的期望值：3960(P/A，2，5)1.08100 =39604.7131.0

6、8100=10563.48（萬元） 等額年金： 10563.48(A/P,2,5)=2241.35（萬元） 機會點凈現值的期望值：10(P/A,2,5)=104.713=47.13（萬元） 等額年金：47.13(A/P,2,5)=10.00（萬元） 11 機會點凈現值的期望值：(21120.71513.60.3)(P/A,2,5)4600 =(21120.71513.60.3)4.7134600=4507.78（萬元） 等額年金：4507.78(A/P,2,5)=4507.78=956.46（萬元） 根據計算結果判斷，B方案在一期開發高層住宅銷路差的情況下，二期應改為開發多層住宅。 12根據計

7、算結果，應采用B方案，即一期先開發高層住宅，在銷路好的情況下，二期繼續開發高層住宅，在銷路差的情況下，二期改為開發多層住宅。 13n 背景：某市高新技術開發區有兩幢科研樓和一幢綜合樓，其設計方案對比項目如下：A樓方案：結構方案為大柱網框架輕墻體系，采用預應力大跨度疊合樓板，墻體材料采用多孔磚及移動式可拆裝式分室隔墻，窗戶采用單框雙玻璃鋼塑窗，面積利用系數為93%，單方造價為1438元/m；B樓方案：結構方案同A方案，墻體采用內澆外砌，窗戶采用單框雙玻璃腹鋼塑窗，面積利用系數為87%，單方造價為1108元/m；C樓方案：結構方案采用磚混結構體系，采用多孔預應力板，墻體材料采用標準黏土磚，窗戶采用

8、單玻璃空腹鋼塑窗，面積利用系數為79%，單方造價為1082元/m. 案例（二）案例（二）14 表表1: 1: 方案各功能和權重及各方案的功能得分方案各功能和權重及各方案的功能得分方案功能方案功能功能權重功能權重方案功以能得分方案功以能得分A AB BC C結構體系結構體系0.250.25101010108 8模板類型模板類型0.050.05101010109 9墻體材料墻體材料0.250.258 89 97 7面積系數面積系數0.350.359 98 87 7窗戶類型窗戶類型0.100.109 97 78 815n 問題： 1、試應用價值工程方法選擇最優設計方案。 2、為控制工程造價和進一步降

9、低費用，擬針對所選的最優設計方案 的土建工程部分，以工程材料費為對象開展價值工程分析。將土 建工程劃分為四個功能項目，各功能項目評分值及其目前成本見 表2.按限額設計要求，目標成本額應控制為12170萬元。 試分析各功能項目和目標成本及其可能降低的額度，并確定功能改 進順序。16功能項目功能項目功能評分功能評分目前成本（萬元）目前成本（萬元）A.A.樁基圍護工程樁基圍護工程101015201520B.B.地下室工程地下室工程111114821482C.C.主體結構工程主體結構工程353547054705D.D.裝飾工程裝飾工程383851055105合合 計計94941281212812表表2

10、: 2: 限額設計要求限額設計要求17n 問題問題1 1：答：分別計算各方案的功能指數、成本指數和價值指數，并根據價值指數選擇最優方案。1.計算各方案的功能指數，見表3. 注：表3中各方案功能加權得分之和為： 9.05+8.75+7.4525.25 答案答案18方案功能方案功能功能權重功能權重方案功能加權得分方案功能加權得分A AB BC C結構體系結構體系0.250.2510100.250.252.502.5010100.250.252.502.508 80.250.252.002.00模板類型模板類型0.050.0510100.050.050.500.5010100.050.050.500

11、.509 90.050.050.450.45墻積系數墻積系數0.250.258 80.250.252.002.009 90.250.252.252.257 70.250.251.751.75面積系數面積系數0.350.359 90.350.353.153.158 80.350.352.802.807 70.350.352.452.45窗戶類型窗戶類型0.100.109 90.100.100.900.907 70.100.100.700.708 80.100.100.800.80合合 計計9.059.058.758.757.457.45功能指數功能指數9.05/25.259.05/25.250.

12、3580.3588.75/25.258.75/25.250.3470.3477.45/25.257.45/25.250.2950.295表表3 3：各方案的功能指數：各方案的功能指數192.計算各方案的成本指數，見表4.方方 案案A AB BC C合合 計計單方造價單方造價（元（元/m/m2 2）14381438110811081082108236283628成本指數成本指數0.3960.3960.3050.3050.2980.2980.9990.999表表4 4：各方案的成本指數：各方案的成本指數203.計算各方案的價值指數，見表5。方方 案案A AB BC C功能指數功能指數0.3580.

13、3580.3470.3470.2950.295成本指數成本指數0.3960.3960.3050.3050.2980.298價值指數價值指數0.9040.9041.1381.1380.9900.990n由表5的計算結果可知，B方案的價值指數最高，為最優方案。表表5 5：各方案的價值指數：各方案的價值指數21n 問題2：答：根據表2所列數據，分別計算樁基圍護工程、地下室工程、主體 結構工程和裝飾工程的功能指數、成本指數和價值指數；再根據 給定的總目標成本額，計算各工程內容的目標成本額，從而確定 其成本降低額度。具體計算結果匯總見表6。22表表6 6：計算結果匯總：計算結果匯總23由表6的計算結果可

14、知，樁基圍護工程、地下室工程、主體結構工程和裝飾工程均應通過適當方式降低成本。根據成本降低額的大小，功能改進順序依次為：樁基圍護工程裝飾工程主體結構工程地下室工程24n 采用預算單價法編制某住宅樓基礎工程預算書具體參見表7.2 所示。 案例（三）案例（三）25工程定額編工程定額編號號工程費用名稱工程費用名稱計量單位計量單位工程量工程量金額（元）金額（元）單價單價合價合價1 14848平整場地平整場地100 m100 m2 215.2115.21112.55112.551711.891711.891 1149149機械挖土機械挖土1000 m1000 m3 32.782.781848.42184

15、8.425138.615138.618 81515碎石摻土墊層碎石摻土墊層10 m10 m3 331.4531.451004.471004.4731590.5831590.588 82525C10 C10 混凝土墊層混凝土墊層10 m10 m3 321.121.12286.42286.448243.0448243.045 51414C20C20帶形鋼筋混凝土基礎（筋模）帶形鋼筋混凝土基礎（筋模）10 m10 m3 337.2337.232698.222698.22100454.73100454.735 5479479C20C20帶形鋼筋混凝土筋模帶形鋼筋混凝土筋模10 m10 m3 337.2

16、337.232379.692379.6988595.8688595.865 52525C20C20獨立式混凝土筋模獨立式混凝土筋模10 m10 m3 34.334.332014.472014.478722.668722.665 5481481獨立式混凝土獨立式混凝土10 m10 m3 34.334.332404.482404.4810411.4010411.405 5110110矩形柱筋模（矩形柱筋模（1.8m1.8m）10 m10 m3 30.920.925377.065377.064946.904946.905 5489489矩形柱混凝土矩形柱混凝土10 m10 m3 30.920.923

17、029.823029.822787.432787.435 58 8帶形無筋混凝土基礎模板（帶形無筋混凝土基礎模板（C10C10）10 m10 m3 35.435.43604.38604.383281.783281.785 5479479帶形無筋混凝土帶形無筋混凝土10 m10 m3 35.435.432379.692379.6912921.7212921.724 41 1磚基礎磚基礎M5M5砂漿砂漿10 m10 m3 33.53.51306.91306.94574.154574.159 9128128基礎防潮層平面基礎防潮層平面100m100m3 30.320.32925.08925.08296.03296.033 32323滿堂紅腳手架滿堂紅腳手架100m100m3 310.31