1、20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/浦東北蔡新希望企業家園區B2-01地塊前期定位報告2011年10月14日20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/項目研究思路認知項目特征，挖掘項目重點問題。基于項目的總體定位，針對項目進行經濟測算項目基地條件分析項目SWOT分析項目潛在開發條件分析壹叁在認知項目的前提上，針對本項目可開發物業市場進行針對性分析，確定本項目定位方

2、向基于項目SWOT的物業市場分析項目總體定位及產品建議貳項目投資測算與土地價格建議20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/認知項目特征，挖掘項目重點問題。項目基地條件分析項目SWOT分析項目潛在開發條件分析項目基地條件分析項目研究思路壹壹20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/本項目經濟技術指標川楊河川楊河羅山路羅山路華夏西路華夏西路項目項目數量數量總用地面積（m2

3、）43300容積率1.2、1.3建筑面積（m2）53770用地性質C6,教育科研用地本項目地塊場地平坦，適宜開發建設。項目地塊方正，臨近城市干道，適合房地產開發。項目用地為教育科研性質，具備開發總部園區、研發基地的基本條件。 建筑限高24米，只能做多層物業開發。 地塊北臨川楊河，南臨三林浦，西沿先生浜，水系豐富，生態環境資源豐富。175175米米175175米米315米210米三三 林浦林浦20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/本項目用地四至現狀項目地塊周邊拆遷已基本結束，但整

4、個園區拆遷完畢仍需一段時間。20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/認知項目特征，挖掘項目重點問題。項目基地條件分析項目SWOT分析項目潛在開發條件分析項目潛在開發條件分析項目研究思路壹壹20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/浦東新區產業規劃布局規劃區域發展重點一軸即從虹橋機場到浦東國際機場城市發展主軸的浦東段是上海東西軸線現代服務業集聚帶重要組成，包括龍陽路樞紐

5、、迪士尼樂園、上海東站等重大項目三帶沿黃浦江綜合發展帶，以小陸家嘴和世博地區為核心與金融中心建設有關的金融、商務、會展、旅游等現代服務業濱江沿海發展帶，以外高橋海港、浦東國際機場、洋山深水港、南匯新城為核心與航運中心建設有關的航運、貿易、物流功能，旅游休閑產業及重裝備、航空等先進制造業中部產業發展帶，以外高橋、金橋、張江、臨港等產業區為主體戰略性新興產業、先進制造業和生產性服務業“7+1”生產力布局陸家嘴金融貿易區板塊發展金融、商貿商務、航運服務及相關專業服務業上海綜合保稅區板塊國際航運及相關服務、國際貿易和高端先進制造業張江高科技園區板塊張江高科技園區板塊集成電路、生物醫藥、文化創意、電子信

6、息、集成電路、生物醫藥、文化創意、電子信息、汽車零部件以及相關生產性服務業汽車零部件以及相關生產性服務業金橋出口加工區板塊生產性服務業和先進制造業臨港產業區板塊高端裝備制造業、新材料等新興產業現代物流業南匯新城板塊航運貿易、文化創意、會展旅游、科研教育、健康休閑、生態居住國際旅游度假區板塊以上海迪士尼樂園為核心，培育旅游會展、文化創意、商業零售、體育休閑等產業項目地處城市發展主軸和張江高科技園區板塊項目地處城市發展主軸和張江高科技園區板塊輻射區域輻射區域20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網

7、：http:/北蔡鎮2011年上半年經濟發展情況20112011年上半年全鎮各業總收入累計完成年上半年全鎮各業總收入累計完成154.72154.72億元，億元，比上年同期增長比上年同期增長13.53%13.53%。其中：二產累計完成。其中：二產累計完成39.8639.86億億元，比上年同期增長元，比上年同期增長3.48%3.48%。三產累計完成。三產累計完成114.86114.86億元，億元，比上年同期增長比上年同期增長17.49%17.49%。招商引資情況：上半年全鎮完成內資招商引資情況：上半年全鎮完成內資3232個，注冊資金個，注冊資金4329143291萬元；外資萬元；外資8 8個，合同

8、外資個，合同外資8957.788957.78萬美元。萬美元。汽車配件制造行業汽車配件制造行業4S4S汽車銷售產業汽車銷售產業房地產開發產業房地產開發產業大型商貿網點、物流大型商貿網點、物流北蔡鎮產北蔡鎮產業協調發業協調發展，布局展，布局合理，特合理，特色產業明色產業明顯，汽車顯，汽車零配件制零配件制造、房地造、房地產已成為產已成為鎮兩大產鎮兩大產業支柱業支柱 以德爾福、岱美為龍頭以德爾福、岱美為龍頭以御橋路、滬南公路、蓮溪路兩線為代表以御橋路、滬南公路、蓮溪路兩線為代表以大華、萬科、香溢為代表以大華、萬科、香溢為代表以樂購購物中心、御橋購物中心為主以樂購購物中心、御橋購物中心為主2013201

9、3房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/北蔡鎮地塊規劃布局新希望企業家園御橋商貿中心北蔡工業園20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/北蔡地區園區和功能區分布北蔡地區園區和功能區分布項目項目1.51.5公里范圍內主要為物業類型相似度比較高的新希望企業家園和張江高科；公里范圍內主要為物業類型相似度比較高的新希望企業家園和張江高科；3 3公里范圍公里范圍內的北蔡工業園區多為公司自建辦

10、公樓和工廠，以及少量出租辦公物業；內的北蔡工業園區多為公司自建辦公樓和工廠，以及少量出租辦公物業；6 6公里范圍內的北公里范圍內的北蔡鎮中心和御橋商貿中心為生活和商業中心，御橋未來規劃有辦公物業，為商業配套性質。蔡鎮中心和御橋商貿中心為生活和商業中心，御橋未來規劃有辦公物業，為商業配套性質。張江高科功能區功能區1.5km新希望企業家園區占地面積139.18公頃，定位為依托新浦東產業優勢、以中小企業為主“企業新干線”總部園區。3km北蔡工業園區距離北蔡鎮北1公里，南臨滬南公路，北依華夏西路中環線，入駐企業以汽車配件和印刷業為主，而且可開發土地面積294畝，定位為生產性服務業。6km北蔡鎮中心包括

11、高科西路以南，蓮園路以北，蓮溪路以西，博華路以東的范圍，是北蔡地區的交通樞紐地帶。總用地面積為49.08公頃。將打造成融合購物、娛樂、辦公、酒店、公共服務等綜合功能的區域核心。御橋商貿中心位于滬南路以西，浦城熱電廠（含）以東，南接康橋鎮，北臨華夏西路（中環線）。可開發地塊面積175畝，定位為現代服務業、總部經濟和商務辦公功能，目前已禁止紅星美凱龍和宜家家居以及4S汽車銷售一條街。20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/新希望企業家園規劃情況環境功能園區管理功能教育培訓功能生活服務

12、功能商務服務功能企業研發功能總部辦公功能功能組成功能組成總體定位總體定位建設成為面向長三角需求、依托新浦東產業優勢、以中小企業為主、將專業生產服務環境/生活環境/生態環境協調組織的“企業新干線”總部園區。功能定位功能定位為多種企業辦公與研發類型的復合，兼顧適當的生活、商務配套服務功能；同時，以基地良好的生態環境為基礎，力求創造園區獨特的環境品質。 本案本案20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/項目區位分析本項目受張江高科技園區、中環高架、羅山路主干道、浦東南北產業帶等利好因素促

13、迚，區位優勢較強，利本項目受張江高科技園區、中環高架、羅山路主干道、浦東南北產業帶等利好因素促迚，區位優勢較強，利于項目開發。于項目開發。 項目位于北蔡鎮東部，東面緊依羅山路主干道接張江高科技園區，南面近中環夏西高架路，西側為北蔡工業區。 項目南北、東西交通便利。 項目緊靠新浦東南北產業帶（由外高橋保稅區、金橋出口加工區、張江高科技產業園及康橋工業區等所形成的產業帶）。 項目處于陸家嘴金融貿易區及三林世博功能區的輻射范圍內。 基地處于三林世博功能區三大圈層(現代服務產業圈層、傳統服務產業圈層和都市產業圈層)的都市產業圈內。 距離世博會會場約8.5公里，距離陸家嘴金融貿易區中心約9公里，距離浦東

14、國際機場約20公里。本案20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/項目交通可達性分析道路交通華夏西路中環路華夏西路中環路張江高科張江高科羅山路羅山路滬南路滬南路 園區東面緊依羅山路，距羅山路、華夏西路立交上下匝道500米 沿羅山路向北5公里至張江立交南北高架 南面近中環華夏西路高架路 項目向西3公里至滬南路，為貫徹北蔡鎮南北的主干道 在園區道路規劃方面，將連接滬南路的綠科路向東延伸與張江中科路連通，增加了羅山路兩側的聯系，也將改善張江中區的交通環境，提高張江、三林東西向的交通能力。

15、 園區內道路呈環形+枝狀形態，有利于園區內環境景觀設計及組織各地塊內交通。環形道路保證了內部建筑物及中庭綠地的寧靜，并能為各建筑物提供均好的可達性。本項目外圍交通條件良好，南本項目外圍交通條件良好，南北高架、中環線緊鄰項目地塊，北高架、中環線緊鄰項目地塊，同時通過規劃中的綠科路延長同時通過規劃中的綠科路延長段與張江直接連通。段與張江直接連通。本案本案20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/1313號線號線2121號線號線華夏中路站華夏中路站項目交通可達性分析公共交通本案 項目距軌

16、交13號線和21號線華夏中路羅山路站約500米，可達性強。 13號線由嘉定江橋鎮華江路站至浦東張江路站，均為地下線，共有31個站，經華夏中路站向東進入張江區域，一期計劃于2012年開通 21號線北起龍陽路，南至臨港新城，全長約59公里，設有13座車站，包括3座地下車站及10座高架車站，計劃于2012年底建成通車。本項目臨近規劃建設中的軌道交通本項目臨近規劃建設中的軌道交通1313號線和號線和2121號線，軌交通達性較高，公交可達性一般。號線，軌交通達性較高，公交可達性一般。軌道交通 目前，項目周邊公交線路包括北蔡1路、南川專線、南南線和龍蘆專線，公交可達性一般。 園區規劃在綠科路環業東路交叉口

17、西南側設置一處綜合交通樞紐（含公共停車場），供社會車輛停放和公交首末站使用。公交交通20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/項目周邊現狀20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/認知項目特征，挖掘項目重點問題。項目基地條件分析項目SWOT分析項目潛在開發條件分析項目SWOT分析項目研究思路壹壹20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢

18、聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/項目地塊SWOT分析 內部因素內部因素 外部因素外部因素優勢（Strength)劣勢（Weakness)本項目地處中環線，距南北高架5KM，道路及軌交交通條件良好；本項目毗鄰張江高科和北蔡工業園區，產業聚集輻射效應很強； 其它相似位置的產業園或開發區(如金橋開發區等)的土地成本大大高于基地的土地成本；項目自然生態環境優。 項目公共交通可達性一般，規劃中的軌道交通途經本項目，但預計在2015年之后；地塊周邊多為工業企業，辦公氛圍不佳； 川楊河為航道，水質差，自然景觀受影響。機會（Opportunity）SOWO北蔡總

19、部辦公物業較為缺乏，為本項目成功創造了條件；綠科路規劃向東延展可進一步提高項目與張江高科的交通可達性及改善周邊商務環境；本項目所在新希望企業家園的整體建設可有效帶動周邊辦公氣氛，提升環境質量和區位品質。區位、交通和產業聚集資源優勢為項目的開發奠定了基礎，而北蔡地區內缺乏具有一定規模的總部經濟類物業則使本項目的開發具備一定潛力；同時周邊物業的不斷開發將帶動項目周邊辦公氛圍。從項目景觀處理的角度協調與周邊工業企業和川楊河的關系，消除其對本項目形成的不利影響；本項目內部道路交通設計時充分考慮到羅山路、綠科路和軌道交通的便利性。風險（Threats）STWT 項目臨近的工業企業可能對項目所在區域造成環

20、境，空氣，噪音等方面的污染；本項目與周邊以及張江園區內相似項目存在一定的競爭關系。利用項目定位與自身獨特優勢，差異化與周邊項目的相似性，形成獨特的競爭優勢。加大項目四周的綠化和環境美化力度，對外圍噪音等的潛在影響起到一定的隔離作用。20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/在認知項目的前提上，針對本項目可開發物業市場進行針對性分析，確定本項目定位方向基于項目SWOT的總部物業市場分析項目總體定位及產品建議貳項目研究思路貳基于項目SWOT的總部辦公物業市場分析20132013房地產營

21、銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/外環內總部經濟企業辦公偏好性20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/2011年第三季度上海工業物業租售價格分析雖然國際經濟形勢持續蕭條，企業生產量有所回落，但受供應緊缺影響，租售價格繼續上漲。雖然國際經濟形勢持續蕭條，企業生產量有所回落，但受供應緊缺影響，租售價格繼續上漲。 就工業物業形態來說，研發辦公和物流倉儲一直是近年來比較熱門的物業需求類型，但

22、市場上新就工業物業形態來說，研發辦公和物流倉儲一直是近年來比較熱門的物業需求類型，但市場上新增的有限供給很難滿足大量的租戶需求，因此不少電商開始自建物流地產增的有限供給很難滿足大量的租戶需求，因此不少電商開始自建物流地產 。20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/2011年第三季度上海工業物業需求分析由于可利用工業土地的逐年減少，上海工業地產已經基本從土地經濟過渡到樓宇經濟，因此市場上對研發辦公類物業的需求在逐季上升；隨著上海經濟轉型和產業結構調整的加快，研發辦公和標準倉庫在未來

23、或會成為工業物業需求市場主要物業類型。 10003000面積的工業物業仍是市場需求主力；1000以下的小面積工業物業需求有所下降，而3000-5000和5000-8000的中型面積工業物業需求占比都有一定比例的上漲。 20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/上海跨國公司總部機構分布情況分析從2004年到2010年六年間，上海跨國公司總部機構數從331家躍升至837家，每年保持凈增85家左右的增長速度。美國百事可樂公司、雅芳公司、韓國LG公司等在滬設立研發中心，截至2010年底，在

24、滬外資研發中心累計達到319家。 浦東新區目前跨國企業總部的數量幾乎占據了上海全部跨國企業總部數量的半壁江山。跨國企業總部數量其次較多的為徐匯、長寧等中心區域。由此可以看出，各個區域的成熟度、開放程度及政策優勢等都是影響跨國公司總部機構選址的重要因素。 20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/上海跨國公司總部機構分布情況分析國內企業的總部辦公大部分集中在市中心的區域，尤以徐匯區的數量占比居多。近兩年受困于市中心區域各種商務成本的提升，總部企業也開始向松江、奉賢等郊區遷移。 隨著上

25、海土地資源的緊張及中心區域各項商務成本的不斷攀升，越來越多的企業將總部地址選在了上海郊區。據最新的一項相關調查顯示，總部園區獨棟辦公已經成為不少企業辦公的首選，在調查中有38.90的投資者表示會先考慮市郊總部園區，而只有17.70%的投資者會考慮甲級寫字樓，這一部分企業主要為跨國企業和金融類企業。 20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/浦東上半年工業土地供應情況20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房

26、地產商域網：房地產商域網：http:/地塊名稱土地用途出讓面（平方米）規劃指標要求起拍價(萬元)起拍樓板價容積率建筑密度浦東新區御橋社區09-01地塊商業用地，辦公樓18568.94不大于45%348354689.97 國際醫學園區B1-01-05地塊辦公樓,其他商服用地,商業用地201971.5不大于35%81642694.79 國際醫學園區A1-03-08地塊商業用地,辦公樓,其他商服用地32778.12不大于35%161102457.43 國際醫學園區C1-01-02儲備地塊辦公樓,商業用地34807.41.6不大于35%144312591.22 洋山保稅港區A3002地塊其他商服用地4

27、014.1以核定的設計方案為準以核定的設計方案為準12042999.43 浦東上半年商服和辦公土地供應情況浦東新區上半年商服和辦公用地拍賣溢價率約為18%，全市溢價率約為13%。20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/新希望企業家園辦公物業供應分析用地性質用地性質用地代用地代碼碼建筑面積建筑面積（萬平方米（萬平方米）比例（比例（%）公共設施面積公共設施面積C75.0894.07其中商業金融面積C216.5320.71科研辦公設施面積C658.5573.37一類工業用地一類工業用地

28、M14.265.34市政公用設施用地市政公用設施用地U0.470.59其中供應設施面積U10.240.30交通設施面積U20.230.29總建筑面積總建筑面積79.81100.00規劃范圍總用地規劃范圍總用地139.18容積率容積率0.57該區域將有該區域將有62.8162.81萬平米的科研辦公和一類工萬平米的科研辦公和一類工業辦公物業供應。業辦公物業供應。本案本案20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/項目周邊市場情況分析基礎信息富海商務苑半島科技園潤和苑張江創業園地址畢升路2

29、99弄達爾文路88號張衡路1000弄蔡倫路1690號價格詳情租金均價3.2元/平米/天租金均價3.6元/平米/天租金均價3.8元/平米/天租金均價2.8元/平米/天裝修情況毛坯毛坯毛坯公共部分精裝入住時間2008年現房已開業2006年7月14日開盤時間2004年2007年9月1日2008年2006年開發商上海張江信息安全產業發展有限公司上海新希望房地產開發有限公司上海潤和生物科技產業有限公司上海張江創業源科技發展有限公司建筑面積26716380008000063975.7占地面積31936420008286879700產權年限50年50年50年50年車位數50個90600建筑形式由16獨棟別墅

30、辦公樓和多棟5-6層辦公樓組成由5-6層1300-2400 平米的19棟獨立辦公別墅組成由4棟綜合辦公樓和40余棟商務別墅組成園區內均為獨棟辦公樓，每棟約1300平米，得房率高張江總部辦公物業張江總部辦公物業20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/項目周邊市場情況分析辦公物業項目名稱位置租金物業費蓮融商務樓綠科路1.6元/平米/天6元/平米/月由北蔡鎮政府開發蓮誠商務樓蓮溪路1.6元/平米/天6元/平米/月由北蔡鎮政府開發博龍國家大酒店高科中路2.2元/平米/天未定由北蔡鎮政府開

31、發中建綠科園綠科路1.4元/平米/天6元/平米/月企業自建辦公樓出租住宅物業商業物業項目名稱位置售價(萬元/平米) 項目名稱售價(萬元/平米)海上國際錦繡路成山路2.8世外桃源小區沿街商業2.2五星路小區五星路附近2.05-2.1大華錦繡華城成山路2.45-3.5北蔡辦公、住宅和商業物業北蔡辦公、住宅和商業物業大華錦繡華城是近期推出的舊盤加推項目，本周25413元/平方米的成交價比精裝房開盤價35000元/平方米下跌了18.86個百分點，即使剔除毛坯供應的因素，仍有相當明顯的價格讓步。20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：10535278

32、79 房地產商域網：房地產商域網：http:/半島科技園（張江創星園）半島科技園（張江創星園）半島科技園由新希望集團開發，總建筑面積3.5萬平米，由19棟4-6層獨棟辦公樓組成，每棟面積在1300-2400平米之間，得房率90%。租金毛坯租金毛坯3.6元元/平米平米/天天項目周邊辦公案例分析20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/半島科技園（張江創星園）半島科技園（張江創星園）項目周邊辦公案例分析戶型面積：戶型面積：2 2棟棟13001300,1,1棟棟14001400,13,1

33、3棟棟20002000,2,2棟棟24002400和和1 1棟棟32003200，單層面積約，單層面積約40040020132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/ 創星園為其園內孵化器，分割小面積辦公樓出租 入駐企業比較雜亂，以科技類為主項目周邊辦公案例分析半島科技園（張江創星園）半島科技園（張江創星園）20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/項目周邊辦公案例分析蓮融商務

34、樓蓮融商務樓總建筑面積總建筑面積 11891平方米，標準層面標準層面積積 800平方米，共5層，基本滿租20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/項目周邊辦公案例分析蓮融商務樓蓮融商務樓入駐企業類型：房地產、貿易、投資咨詢等20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/項目周邊辦公案例分析蓮誠綜合樓蓮誠綜合樓滿租。20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新

35、！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/項目周邊辦公案例分析潤和國際總部潤和國際總部園園張江潤和國際總部園共有四棟綜合辦公樓和40余棟商務別墅，綠化率：51% 。項目總占地面積82868.1平方米，總建筑面積91454.67平方米，計入容積率的總建筑面積為77227.61平方米，停車泊位共322輛。 園區還配置了300人多功能會議中心、可容納千人用餐的食堂、室內網球館、游泳池、健身中心、商務中心等現代辦公生活必須的設施和建筑。20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879

36、 房地產商域網：房地產商域網：http:/項目周邊辦公案例分析潤和國際總部園潤和國際總部園租金毛坯租金毛坯3.8元元/平米平米/天；裝修（帶吊頂）天；裝修（帶吊頂）4.5元元/平米平米/天天辦公綜合樓面積約辦公綜合樓面積約5000平米，單層面積平米，單層面積850平米平米20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/項目周邊辦公案例分析潤和國際總部園潤和國際總部園1212號樓戶型圖號樓戶型圖地下一層一層三層二層20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢

37、聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/在認知項目的前提上，針對本項目可開發物業市場進行針對性分析，確定本項目定位方向基于項目SWOT的總部物業市場分析項目總體定位及產品建議貳項目研究思路貳項目總體定位及產品建議20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/項目總體定位及布局建議入口廣場綠化廣場中央景觀服務配套獨棟辦公樓和企業會所區域服務配套區域多層研發辦公樓區域20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢

38、聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/物業形態和面積建議物業類型面積建筑或功能構成多層研發辦公樓180003棟6層，單層面積800左右的研發辦公樓，可自由分割面積。獨棟企業總部3400020棟800-3000左右獨棟總部辦公樓企業會所和服務配套設施1800包括企業會所、員工食堂、便利店和咖啡吧等 建筑限高24米，多層研發樓最高6層20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/建筑層高建議樓層高度樓層高度建議建議建筑層高(m)4.00室內凈高(m)2.7

39、0架空地板(mm)10020132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/內部空間建議20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/外部空間建議20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/服務配套建議20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！

40、咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/基于項目的總體定位，針對項目進行經濟測算項目投資測算與土地價格建議叁項目財務指標測算項目研究思路叁20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/假設年投資回報率分別為8%、10%，轉換系數分別為1.0237、1.0233商業用地使用年限40年有關手續費用忽略不計北蔡地區辦公租金1.6元/平米/天；張江園區均價3.2元/平米/天銷售價格定位日租金(元/平方米/天)1.61.82.62.

41、84年租金(元/平方米/年)584657730803876 912.5949102210951168124113141460售價(元/平方米)7131 8022 8914 9805 10697 11142 11588 12479 13371 14262 15153 16045 17828 投資收益率為8%的售價：投資收益率為10%的售價：日租金(元/平方米/天)1.61.82.62.84年租金(元/平方米/年)584657730803876 912.5949102210951168124113141460售價(元/平方米)5707 6

42、421 7134 7848 8561 8918 9274 9988 10701 11415 12128 12841 14268 20132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/項目投資不含土地成本和稅費項目投資不含銷售費用和相關稅費暫不考慮地下室和人防工程暫不考慮財務成本除土地成本和銷售費用等，項目投資項目投資1.171.17億元，億元， 單位單位成本成本21682168元元/ /平米平米項目投資測算序號序號項目名稱項目名稱面積面積單價單價金額金額二二前期工程費前期工程費32007153

43、200715三三建安工程費建安工程費83000000830000003.13.1地上建筑面積地上建筑面積53000530008300000083000000.1獨棟獨棟1800018000150015002700000027000000.2多層多層35000350001600160056000000560000003.23.2地下庫房人防面積地下庫房人防面積0 0220022000 0四四基礎設施費用基礎設施費用22535500225355004.14.1基礎設施費基礎設施費537705377025025013442500134425004.24.2室外道路費用

44、室外道路費用64956495200200129900012990004.34.3室外綠化費用室外綠化費用194851948540040077940007794000五五配套設施費用配套設施費用115500011550005.15.1會所會所370370150015005550005550005.15.1服務配套服務配套40040015001500600000600000六六開發間接費用開發間接費用3296736.453296736.45七七開發期間費用開發期間費用3395638.5443395638.5447.17.1管理費用管理費用3395638.5443395638.544九九項目投資項目

45、投資53770537702168216811658359011658359020132013房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全免費更新！免費更新！咨詢聯系咨詢聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/由下由下2 2表可以看出，土地價格折算樓板價表可以看出，土地價格折算樓板價1500-25001500-2500元元/ /平米可以接受。平米可以接受。土地競拍價格建議按按8%8%投資收益率推算售價計算投資收益率推算售價計算銷售收入銷售收入377943000377943000472442000472442000566941000566941000590526000590

46、526000614164000614164000661387000661387000708663000708663000755886000755886000803109000803109000850385000850385000944884000944884000銷售面積銷售面積53000530005300053000530005300053000530005300053000530005300053000530005300053000530005300053000530005300053000平均售價平均售價713171318914891410697106971114211142115881

47、1588124791247913371133711426214262151531515316045160451782817828銷售率銷售率100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%項目投資項目投資116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 1165

48、83590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 銷售費用等銷售費用等32125155 32125155 40157570 40157570 48189985 48189985 50194710 50194710 52203940 52203940 56217895 56217895 60236355 60236355 64250310 64250310 68264265 68264265 72282725 72282725 80315140 80315140 土地成本土地成本+ +利利潤潤229234255 229234255 315700840 315700840 402167425 402167425 423747700 423747700 445376470 445376470 488585515 488585515 531843055 531843055 5750521