1、濰坊安丘市復烤廠項目前期市場調研分析報告謹呈：山東聯邦房地產開發有限公司北京智匯聯合房地產營銷策劃有限公司2011年09月29日調研范圍：老城片區、新城片區、新城片區及市區周邊鄉鎮調查對象：2011年1-8月安丘市房地產運營數據、各片區主要樓盤、各片區目標消費群體、市區周邊鄉鎮調研說明：本案位于汶河片區（常青路以東、姑嫂樹路以西、張公堤以南、發展大道以北圍成的片區）內，因此本次調研針對片區內樓盤做重點調研，重點研究；同時將對安丘市區消費者需求的調研分析，作為本次市調分析的主要內容，為后期項目定位做為主要依據，因此根據地域分布特征和安丘市房地產市場發展的特點，又市區周邊鄉鎮消費者進行了重點調研分

2、析。第一部分：2011年1-8月安丘市房地產運營狀況二、2011年安丘市房地產運營分析1、全市房屋銷售價格均價持續上漲。商品房銷售價格同比增長10%，商品住房價格同比增長8%，顯示出安丘市房地產價格水平持續上漲，卻幅度適度合理，沒有虛高成分，說明安丘房地產銷售均價價格水平真實反應除了消費者市場的真實需求。2、全市房地產供銷旺盛，特別是住宅市場需求旺盛，市場消化速度快。批準商品房預售面積同比小幅回落、商品住房出現小幅增長，商品預售面積同比大幅回落潮50%、商品住房預售面積卻小幅上漲，比反映出安丘市住宅商品房需求量持續旺盛，而商用商品房市場供應量小幅度下降則反映出安丘市商業地產市場需求量銳減，住宅

3、市場明顯好于商業時尚。3、全市房地產存量少，供需比持平，剛性需求旺盛，同時住宅市場受國家政策影響但十分有限。從月末累計可售面積同比下降80%、83%，可見安丘市房地產兩類商品房存量少、去化速度快，其中商品房預售面積于已售面積比同比大幅下降，顯示出需求旺盛，這與商業地產供應量大幅下降有關，已售面積同比下降；住宅商品房，預售面積同比增長，但已售面積卻小幅下降，其主要原因在于2011年國家調控政策的影響。4、從房地產交易信息表中，可以看出安丘市住宅銷售面積及額遠遠高于商業，其中住宅商品房90-144中大戶最受市場歡迎，但是90一下小戶型雖然相比較銷售量很小，但是期房銷售量遠大于現房，說明90逐漸受到

4、市場歡迎，同時增長旺盛，此類產品的市場供應量也大幅增長；高端物業及辦公物業市場供應及銷售量都為零，一方面說明在安丘房地產市場此類物業的需求少，但另一方面說明市場機會很大。第二部分：安丘市房地產市場重點樓盤調研及分析一、重點樓盤市調一覽調研樓盤數據匯總調研樓盤數據匯總項目名稱項目名稱東方明珠東方明珠湖景龍灣湖景龍灣錦繡花園錦繡花園永盛永盛領秀領秀城城青云郡青云郡 世紀銘城世紀銘城 天虹花園天虹花園豪豐豪豐天熙天熙苑苑天源華府天源華府（泰華（泰華曼曼哈頓二期）哈頓二期）青云青云御景御景園園中央世家中央世家項目位置項目位置安丘市商安丘市商常路與建常路與建安路東北安路東北角角安丘市開安丘市開發區青云發

5、區青云大街東首大街東首南側南側安丘華安安丘華安路西人民路西人民路北汶河路北汶河南岸南岸青云山路青云山路222222號號青云山南青云山南麓安丘泰麓安丘泰華城東華城東安丘市和安丘市和平路與濰平路與濰安路東北安路東北角角安丘市市安丘市市北區青云北區青云湖北岸湖北岸建安路與建安路與青云山路青云山路交匯往東交匯往東100100米路北米路北安丘商場安丘商場路與路與206國道交匯國道交匯處處安丘市建安丘市建安路北段安路北段東側東側安丘市市安丘市市北區政府北區政府西側國土西側國土局北鄰局北鄰開發商開發商北京中協北京中協金陶投資金陶投資濰坊市城濰坊市城市建設開市建設開發有限公發有限公司司安丘魯豐安丘魯豐房地產開

6、房地產開發有限公發有限公司司濰坊戈雷濰坊戈雷翔安房地翔安房地產開發有產開發有限公司限公司濰坊鑫帝濰坊鑫帝都置業都置業安丘市誠安丘市誠信房地產信房地產安丘天虹安丘天虹房地產開房地產開發有限公發有限公司司山東豪豐山東豪豐置業有限置業有限公司與盛公司與盛陽置業共陽置業共建建濰坊世紀濰坊世紀天源置業天源置業有限公司有限公司濰坊新大濰坊新大置業置業安丘和泰安丘和泰房地產開房地產開發有限公發有限公司司物業公司物業公司開發商自開發商自己物業公己物業公司司 濰坊新大濰坊新大物業物業安丘和泰安丘和泰物業服務物業服務有限公司有限公司規劃設計規劃設計香港阿特香港阿特貝爾規劃貝爾規劃與景觀設與景觀設計有限公計有限公司

7、司營銷策劃營銷策劃濰坊穎潤濰坊穎潤房產營銷房產營銷策劃有限策劃有限公司公司青島虹逸青島虹逸置業咨詢置業咨詢有限公司有限公司全程代理：全程代理：青島睿智青島睿智天成天成濟南行豐濟南行豐地產策劃地產策劃機構機構新大置業新大置業建筑形態建筑形態1818棟多層，棟多層，9 9棟高層棟高層1111棟多層，棟多層，2 2棟高層棟高層建筑面積建筑面積約約9 9萬萬4040余萬余萬1616萬萬2929萬萬7.57.5萬萬 約約1717萬萬1717萬萬9 9萬萬約約9 9萬萬占地面積占地面積13.513.5萬萬320320畝畝 260 260畝畝規劃總用規劃總用地地9.19.1萬萬4040萬萬 5.1833公頃

8、公頃幾期開發幾期開發 一期一期三期三期 ，一期為多一期為多層、小高層、小高層、高層；層、高層；二期為多二期為多層；三期層；三期為高層和為高層和小高層。小高層。二期二期 三期，三期，一期為多一期為多層、復式層、復式花園洋房，花園洋房，二、三期二、三期為別墅為別墅兩期開發，兩期開發，一期已開一期已開盤，二期盤，二期預約中預約中 二期二期 二期二期 工程進度工程進度多層入住、多層入住、高層封頂高層封頂已基本完已基本完工，部分工，部分入住入住在建中，在建中，部分封頂部分封頂打地基打地基已基本完已基本完工，部分工，部分入住入住在建中在建中已基本完已基本完工，部分工，部分入住入住總住戶總住戶3700370

9、0多戶多戶600600余戶余戶開盤時間開盤時間待定待定開盤兩年開盤兩年多，目前多，目前項目為三項目為三期期二期二期6 6月月1919開盤開盤別墅別墅9 9月月1010開盤，多開盤，多層去年開層去年開盤且基本盤且基本售完售完待定，預待定，預計年底開計年底開盤盤去年去年 二期二期9 9月月開盤開盤交房時間交房時間6#6#等現已等現已入住入住樓層層高樓層層高多層為多層為6 6層層多層多層5+15+1、6+16+1，高層，高層1717層層 小高小高層層1111層層1717層層面積面積8888、131131、14914980-13080-130 60-7060-70、80-10080-100、120-1

10、30120-130、150-160150-16060-16060-16080-26080-260 多層為多層為90-90-160160，復，復式花園洋式花園洋房為房為190-190-240240，獨，獨棟別墅為棟別墅為400400多，多，雙拼為雙拼為251-304251-304 85-9685-96、90-9890-98 80-260 80-260 90-10090-100、100-130100-13090-12090-120主打面積主打面積12012060-16060-160主流面積主流面積為為80-12080-120之間之間80-12080-12080-11080-110 大面積戶大面積戶

11、型為主，型為主，現最小面現最小面積積17017080-10080-10080-13080-13080-10080-10098-11698-116戶型戶型三室兩廳三室兩廳一衛、三一衛、三室兩廳兩室兩廳兩位位80-13080-130三室為主三室為主兩室一廳兩室一廳一衛、一一衛、一室一廳一室一廳一衛、兩室衛、兩室兩廳一衛、兩廳一衛、三室兩廳三室兩廳一衛、膳一衛、膳食兩廳兩食兩廳兩衛、四室衛、四室兩廳兩衛兩廳兩衛兩室兩廳兩室兩廳一衛、三一衛、三室兩廳一室兩廳一衛、三室衛、三室兩廳兩衛兩廳兩衛兩室、三兩室、三室、四室室、四室三室兩廳三室兩廳一衛、兩一衛、兩室兩廳一室兩廳一衛、三室衛、三室一廳一位、一廳一

12、位、兩室一廳兩室一廳一衛、三一衛、三室兩廳兩室兩廳兩位位雙層帶院雙層帶院洋房、雙洋房、雙層景觀洋層景觀洋房房三臥朝陽三臥朝陽居室為主居室為主舒雅兩居、舒雅兩居、睿智三居睿智三居 三室兩廳三室兩廳一衛、兩一衛、兩室兩廳一室兩廳一衛、三室衛、三室兩廳兩衛、兩廳兩衛、三室兩廳三室兩廳一衛、兩一衛、兩室兩廳一室兩廳一衛、三室衛、三室兩廳兩位、兩廳兩位、三室兩廳三室兩廳兩位雙陽兩位雙陽臺臺主打戶型主打戶型三室三室80-13080-130多多層緊湊三層緊湊三居室居室90-12090-120主流戶型主流戶型雙層帶院雙層帶院洋房、雙洋房、雙層景觀洋層景觀洋房房2727棟多層，棟多層，3 3棟高層棟高層 戶型特

13、點戶型特點南北通透，南北通透，全明設計全明設計平層平層 南北通南北通透，全明透，全明戶型戶型高層高層 多層多層 花園洋房花園洋房 商業商業 會所會所平層平層 有復式有復式 凸窗凸窗 露臺露臺 多陽臺多陽臺 南北通南北通透透南北通南北通透，全明透，全明設計。復設計。復式占有一式占有一定的比例定的比例南北通透，南北通透，全明設計全明設計平層平層 復式復式 露臺露臺 入戶花入戶花園園 多陽臺多陽臺 南北通南北通透透平層平層 南北通透南北通透南北通南北通透，全明透，全明設計。復設計。復式占有一式占有一定的比例定的比例平層平層 入戶花入戶花園園 南北通南北通透透南北通南北通透，全明透，全明設計，設計，

14、產品產品高層、多高層、多層層多層多層高層高層 多層多層 花園洋房花園洋房多層，小多層，小高層，高高層，高層層多層、洋多層、洋房房多層、高多層、高層層復式花園復式花園洋房、多洋房、多層、小高層、小高層、獨棟層、獨棟及雙拼別及雙拼別墅墅多層、高多層、高層層多層電梯多層電梯洋房、小洋房、小高層、高高層、高層層項目共有項目共有6 6棟高層棟高層 （板式一（板式一梯兩戶）梯兩戶）售售 價價均價均價35003500元元/ /均價：小均價：小高層高層30003000左右，多左右，多層為層為34003400左右左右 項目項目為準現房為準現房 均價：均價： 一一期售價期售價34003400，二，二期預計在期預計

15、在3300-36003300-3600未定未定多層已售多層已售完，開始完，開始價格為價格為28002800多，多，后期為后期為35003500左右；左右；別墅基本別墅基本售完，均售完，均價價200200萬每萬每套，銷售套，銷售狀況良好；狀況良好；現推出四現推出四層復式，層復式，對位本地對位本地高端客戶高端客戶群體，大群體，大面積戶型面積戶型為主。為主。均價：均價：35003500元元/ / 均價預計均價預計在在40004000左左右，具體右，具體價格待定價格待定均價：均價：41004100元元/ /左右左右 最低價格：最低價格： 29002900元元/ / 均價：均價： 35003500元元/

16、 /左右左右 銷售策略銷售策略近期促銷近期促銷活動：活動： 交交5 5萬抵萬抵7 7萬萬客戶積累客戶積累階段階段一次性付一次性付款優惠：款優惠：4040元元/ / 近期促銷近期促銷活動：先活動：先進最高可進最高可享受享受2 2萬抵萬抵3 3萬總房款萬總房款優惠，首優惠，首付至付至70%70%可可享受享受3030元元/ / 園林風格園林風格現代現代 現代現代現代現代現代現代 現代現代 現代現代 現代現代 現代現代 現代現代現代現代 現代現代 配套設施配套設施社區標社區標志志 休休閑設施閑設施 電梯電梯 社區社區水景水景 會所會所 社區標社區標志志 休休閑設施閑設施 電梯電梯水景水景 會所會所 社

17、區標社區標志志 休休閑設施閑設施 小高及小高及高層配有高層配有電梯電梯水景水景 社區標社區標志志 休休閑設施閑設施 高層配高層配有電梯有電梯社區標社區標志志 休休閑設施閑設施 電梯電梯 入戶花入戶花園、空中園、空中庭院庭院社區標社區標志志 休休閑設施閑設施 電梯電梯 社區標社區標志志水景水景 會所會所 社區標社區標志志 休休閑設施閑設施 青云學青云學府（小學府（小學到中學）到中學） 電梯：電梯：水景水景 社區標社區標志志 休休閑設施閑設施 小學小學 中學中學 高層電高層電梯梯社區標社區標志志 休休閑設施閑設施 電梯電梯 入戶花入戶花園、空中園、空中庭院、庭院、水景水景 會所會所 兒童娛兒童娛樂

18、場所樂場所 社區標社區標志志 休休閑設施閑設施 小學小學 中學中學 電梯：電梯：社區標社區標志志 休休閑設施閑設施 電梯電梯 社區社區70007000超大中超大中庭花園、庭花園、多功能會多功能會所、社區所、社區籃球場、籃球場、健身器材健身器材等等內部配套內部配套地源熱地源熱泵泵 直直飲水系統飲水系統 2424小時小時熱水熱水地源熱地源熱泵采暖泵采暖 直飲水直飲水系統系統 社區園社區園林建設好林建設好 直飲水直飲水系統系統 2424小時小時熱水熱水地源熱地源熱泵泵 直直飲水系統飲水系統 2424小時小時熱水、山熱水、山東首席英東首席英倫風格豪倫風格豪宅宅地源熱地源熱泵泵 直直飲水系統飲水系統 2

19、424小時小時熱水熱水 社區幼社區幼兒園兒園 直飲水系直飲水系統統 2424小時熱水小時熱水 地源熱地源熱泵泵 直直飲水系統飲水系統 2424小時小時熱水熱水 地源熱地源熱泵泵 直飲直飲水系統水系統 2424小時小時熱水、山熱水、山東首席隔東首席隔震防震技震防震技術術地源熱地源熱能采暖能采暖 直飲水直飲水系統系統 2424小時小時熱水熱水地源熱地源熱泵泵 直直飲水系統飲水系統 2424小時小時熱水熱水 周邊配套周邊配套尊貴地段、尊貴地段、完善配套、完善配套、高性價比高性價比教育：青教育：青云學府云學府 醫療：人醫療：人民醫院民醫院 行政：安行政：安丘市政府丘市政府機機項目基本項目基本位于安丘位

20、于安丘市郊區位市郊區位置，市政置，市政府生態濕府生態濕地開發區，地開發區，交通暢達，交通暢達，但是配套但是配套設施極為設施極為不便。不便。小學、中小學、中學學行政：安行政：安丘市政府丘市政府機關機關 醫療：人醫療：人民醫院民醫院 教育：青教育：青云學府云學府交通：建交通：建安路與青安路與青云山路交云山路交匯，交通匯，交通便利便利 教育：教育： 安安丘一中、丘一中、八中、聯八中、聯誼中學、誼中學、興華學校興華學校 醫療：中醫療：中醫院醫院 人民人民醫院醫院 超市：佳超市：佳樂家超市樂家超市 泰華泰華 中百中百超市超市商業：泰商業：泰華華曼哈頓曼哈頓城市綜合城市綜合體教育：體教育： 安丘機關安丘機

21、關幼兒園分幼兒園分園、實驗園、實驗小學、東小學、東埠中學分埠中學分校、青云校、青云學府雙語學府雙語學校學校 其它：其它：星級酒店、星級酒店、購物中心、購物中心、美食廣場、美食廣場、電影院等電影院等 項目為安項目為安丘最為高丘最為高端和體量端和體量最大，周最大，周邊配套設邊配套設施并不是施并不是很好，園很好，園林景觀做林景觀做的非常好。的非常好。青云青云御景御景園為新大園為新大置業繼青置業繼青云花園的云花園的又一大作，又一大作，之后還有之后還有青云國際，青云國際，目前處于目前處于規劃階段，規劃階段，建成后將建成后將為安丘最為安丘最大的項目。大的項目。教育：教育： 安安丘機關幼丘機關幼兒園分園、兒

22、園分園、實驗小學、實驗小學、東埠中學東埠中學分校、青分校、青云學府雙云學府雙語學校語學校 其它：政其它：政務中心，務中心，城建局、城建局、市政府、市政府、公安局、公安局、國土局國土局 1、青云御景園根據我方走訪調查，此項目的開發商實力較為雄厚，在安丘開發項目較多，有一定的口碑。此開發商旗下擁有自己的物業公司，擁有銷售團隊和策劃推廣團隊，項目園林綠化較為優秀，物業配套也較為完善。戶型設計相對較為合理。其缺點為因為其營銷策劃團隊及推廣團隊均屬自己擁有，在很大程度上限制了信息的流通，其在營銷理念及團隊建設方面并沒有躍升到一定的高度，至少讓人覺得不是太高端。其廣告及物料等的設計也較為粗糙，沒有達到提升

23、項目形象的目的。建筑外觀設計方面也相對保守，并無太大創新。戶型設計方面雖然較為合理，但也明顯是照搬照抄的設計施工方案，并無太多新意。2、天源華府根據我方走訪調查，此項目開發商實力一般，但是較為注重營銷策劃和整合推廣，其策劃代理團隊為濟南行豐地產策略機構，整合推廣為北京北島廣告。濟南行豐在濟南操作項目很少，基本沒有什么聲音，在濰坊操作項目較多，濰坊是其成長之地，雖然并未聽說太出彩的操作項目，但也具有專業精神，從踩盤中明顯感覺其人員素質等各方面綜合能力均高于安丘其他地產項目。其缺點為綠化較少，密度很高，價格很高，當前項目還未開盤，安丘市場接受程度還未知。北島廣告廣告做的雖然不是非常出彩，但在我方走

24、訪調查踩盤中，其廣告設計也高于安丘其他地產項目。天源華府項目在建筑設計中使用了抗震減震技術、空中花園、科技安防等，配合策略推廣，試圖烘托出安丘都心豪宅，目前來看還算較為成功。3、青云郡根據我方走訪調查，此項目開發商實力一般，但是較為注重營銷策劃和整合推廣，其營銷策劃代理為山東四季峰行，此公司在濰坊操作項目較多，公司實力一般，但也具有專業精神，從踩盤中明顯感覺其人員素質等各方面綜合能力均高于安丘其他地產項目，實力與濟南行豐基本持平。整合推廣之前曾為濟南潛意識，現為四季峰行全程代理。廣告表現較為工整，雖然在安丘本土市場有所高度，但也并無太多出彩之處。青云郡項目在建筑設計方面同樣采用了抗震、科技智能

25、、花園公園等理念，配合策略推廣，算是較為成功。其園林綠化方面因為靠山和低密度，規劃比較優秀。此項目缺點應該屬于位置稍偏，戶型面積較大，總價較高。推廣較為欠缺。總體說缺點較少。4、錦繡花園根據我方走訪調查，此項目開發商實力一般，并且不注重營銷策劃和整合推廣，當前是蓄水期，項目在基礎施工階段。體量較大，沿河，自然環境較好。戶型設計較為合理。其缺點為銷售人員綜合素質一般偏下，廣告設計較為粗糙，當前客流量極少，位置極偏，沒有眼見為實的產品，銷售說服力差。5、三合春城根據我方走訪調查，此項目開發商實力一般，對于營銷策劃和整合推廣不算太注重，因其正在辦理手續中，現在并沒有得到太多信息，估算其項目應該會依靠

26、良好的區位優勢和合理的價格及合理戶型設計進行銷售，操盤手法等推測應該并無太大難度和技術水平。6、青云國際城根據我方走訪調查，此項目目前還未正式開始，和三合春城同樣正在辦理手續中，但其開發商實力較為雄厚，規劃設計為大盤、豪宅，交通較為便利。此項目推測會對本項目產生影響和競爭，但當前并無動作，較難估測。7、東方明珠、領秀城、天熙苑等根據我方走訪調查，此類項目均為依靠區位優勢和價格合理、戶型合理等進行銷售，在外立面等建筑設計規劃上雷同很大，基本不注重營銷策劃和整合推廣，銷售人員綜合素質一般，廣告設計方面較為粗糙，無太多創新也無太多概念打造，氛圍烘托不注重，售樓處都較為粗糙。此類項目能夠銷售良好，也更

27、大的證明了安丘市場對于房地產的剛性需求較大，房地產市場發展空間良好。同時也說明安丘房地產市場的營銷策劃公司專業程度相對較低，對于新理念新方法接收較少。8、新城片區（市北區）項目（天虹花園、湖景龍灣、中央世家等）根據我方走訪調查，新城片區因為工廠搬遷，房產需求量大，區域內項目銷售狀況都較為良好，我方在踩盤中幾個項目均已銷售完畢，僅中央世家還有房源，原因主要是因為是高層。二、重點樓盤調研分析1 1、我方認為，安丘地產市場剛性需求較大，優秀品質高端住宅項目較少，安丘人們對于住宅雖不十分注重品質，但隨著房地產開發的成熟，也隨之改變，代表為青云花園、青云御景園、天源華府、青云郡，此類項目均是注重品質，在

28、規劃設計和園林綠化等方面較為優秀，銷售狀況也較好。2 2、因為安丘本身城區面積并不大，大多數項目的交通都較為便利，消費人群也很看重交通。基本所有項目的三室戶型都是主力戶型，消費人群不論從實際消費或者心理傾向上都趨向于三室戶型。3 3、對本項目發展定位的啟示：、園林綠化要優秀：本地塊位置依靠沿河景觀，在園林景觀方面有天然優勢，如果項目內部稍加綠化，就可以很完美，成為本項目的首要賣點、戶型設計要合理：安丘市場較為認可100100平方左右三居室戶型，建議戶型設計在9090到120120之間做三居室，140140到160160之間做四居室，180180到240240之間做躍層。戶型配比約在6:3:16

29、:3:1。、物業配套要完善：物業配套及安防方面，在費用控制盡量少的情況下，能夠保證有樓宇可視對講、停車場門禁、物業保安等安丘本土房地產市場的優秀項目配置。、道路交通通暢：本項目因為隔著村莊，在道路方面阻礙很大，市政規劃道路暫時還不具有消費說服力，建議修繕村莊里的水泥路作為項目的干道，在河壩路開大門，形成多路口出入，保證出行的通暢。、要注重營銷策劃、整合推廣：銷售人員要經過系統培訓，提高綜合素質，奠定豪宅的概念，助推銷售。廣告設計要精致，產品設計等優勢配合策略進行準確的宣傳，烘托出項目的高檔。、商業配套要完善：本項目在商業配套方面因為隔著村莊，所以相對不太便利，建議項目本身配套餐飲、購物等日常生

30、活配套商業。、多層、低密度住宅：從走訪調查中發現，安丘市場對于多層產品較為認可，原因應該是城市進程問題，地產市場還未發展到極其成熟的階段，所以在當前趨勢下做多層、低密度產品是較為穩妥的方法。我方建議做6 6層產品（其中有躍層）、8 8到1010層帶電梯小高層產品、1111到3030層帶電梯高層（觀景高層），配比為6.5:2.5:16.5:2.5:1。第三部分：安丘市房地產消費市場調研及分析市場調查的技術說明1、調研方法：抽樣問卷調查；主要采用一對一的問卷調查形式，兼作訪談紀錄，目的是為了對數據的結果進行綜合性的分析。2、樣本數量的確定：根據國家統計局對消費調查的慣例，區域樣本的選擇一般視調查項

31、目的不同，按照萬分之五到千分之二選取樣本。按照這種方法計算，安丘的取樣人數應該在 55 人-220 人之間。為了更加真實地反映需求狀況，也是為了更有效地控制偏差，我們加大了樣本的抽取數量。此次實際收到的有效問卷為 180份。3、問卷的抽樣方法：此次消費需求調查面對的樣本群體龐大，階層分布廣泛，各群體之間差異較大，所以決定采用類型抽 樣方法。4、抽樣誤差的控制：在我們這次調查中，由于所有的訪問員均為我公司有經驗的工作人員，采用的是一對一的問卷調查， 所以工作誤差是得到了有效地控制。關于抽樣誤差的控制，我們一是通過周密的抽樣設計，二是加大了樣本數量，三是在后期結 果的計算中采用專業的 SPSS 統

32、計軟件對出現的偏差進行修正，將誤差控制在統計允許的范圍之內。5、問卷的設計過程及其條目的甄別：為使問卷更具有效性，我們在問卷的前面加入了甄別條目，以最大程度地篩選出我們 需要的樣本群體，對消費者的實際需求得到真實地反映。一、市場調研問卷隨機抽樣調查樣本基礎信息：S1、受訪人群背景分布情況在所訪問的人群中，男女比例比較接近，沒有超出統計允許的誤差范圍，市調結果的誤差比得以控制。在類似于對住宅、商鋪和汽車等方面的大額投資，投資意向的決定權屬于家庭主要成員所共有，理性的成分更多一些， 所以正確地獲得男性和女性對該項目的需求情況，是保證數據可利用性的一個很重要的前提。S2、請問您的年齡？從被訪問者的年

33、齡分布上看，平均年齡（統計均數）為 35歲。此年齡階層正是我們的目標客戶年齡。S3、您的職業？S4、您的月收入？按照常規慣例， 月收入2000以上，按可支配收入占實際收入的 90%左右、家庭平均人數 3 人計算，家庭平均年收入應為 7萬元以上，占到65 %以上，這說明安丘的居民平均收入并不低，還是具有較大的購買力。S5、您的家庭人口？在我們調查的對象中，只有極少部分人是自己一人獨住，其它均為已婚人士。兩人世界和三口之家人數總計占到了 76.3%，同時由于傳統的居住習慣，還要有和父母共同居的考慮。這說明購房者首先要考慮的是住房要能夠滿足三口人以上的家庭生活需求。S6、工作區域？此次調查中，有大約

34、有30%的人在城北區工作，有15%的人在城南區，有大約5%的人來自安丘下面的鄉鎮，還有1、2個人在外省工作。正文分析部分Z1、請問您購買新的住宅是希望？（多選）分析：總體來看安丘有40%的人想換一個居住環境，且有近16%的人想換一個寬敞的房子，近17%的人出于孩子上學，近9%的人為了便于工作，極少部分人用于出租投資等。由此得出安丘絕大部分人追求擁有更好的居住環境且戶型寬敞、便于孩子上學便于工作的樓盤。此點證明安丘人們對于園林綠化周邊環境較為看中，對于交通區位優勢看中。Z2、您認為理想的住宅在哪些方面吸引您？（多選）分析：影響安丘住宅的首要因素是地理位置，占20%，其次是價格，占15.5%。小區

35、內環境規劃與物業管理同樣重要，占13%，周圍商業配套、戶型、交通是依次的重要因素，分別占11.5%、10%、8%，少數人會考慮名校因素，極少數人會考慮建筑外觀。總體來看安丘人非常重視位置和價格，說明大多數人不適應離工作區域和住宅區域離的太遠生活，所以項目銷售中的客戶對象較大比例會為項目周邊人群。Z3、作為一個買房者，您覺得小區內的那些設施對您來講是非常必要的？(多選）分析：從整體上說，近19%的人選擇主題園林，大約有16%的人選擇噴泉林蔭小道，約16%的人選擇幼兒園，老人活動區和商業比重差不多。這說明安丘人在選擇社區時往往都希望自己居住的小區內有很好的綠化，能有一種家在公園的感覺。對于球場、會

36、所、泳池等也有要求，說明對住宅的功能要求開始提高。Z4、請問您哪些因素對您買樓的影響最大？分析：整體而言，有約47%的人都選擇了樓盤現場實體、有16%的人選擇樣板房，以及約14%的人選擇售樓人員意見和10%選擇專家的意見。說明安丘人非常注重樓盤實體，希望自己掏錢買的是實實在在的商品，樣板房及銷售人員等業內人士的意見也是一個重要參考。Z5、您買房子時是否注重發展商的品牌？分析：有近77%的人很注重開發商的實力和品牌。充分說明安丘地區很重視開發商的品牌和實力的，在此調研過程中了解到，安丘人多信任本地開發商，對外來開發商一向具有排異心里，外地開發商難以存活。Z6、您認為安丘市區目前有哪幾個樓盤適合您

37、？分析：錦繡華城有17個，占據總填寫樓盤的50%左右，青云花園共有10個占有40%左右，據調研得知，安丘本地樓盤銷量最好的為青云花園，此次問卷調查由于在錦繡華城售樓處等填寫，可能會有一定水分。另外大多數人對安丘的房地產項目不太了解，也說明安丘房地產市場的宣傳力度并不大。Z7、請問您是第一次購買商品房嗎？您現在住在何處？分析：較多的人都是第一次購房，但也有40%多的人有二次購房的意向。很大程度上說明安丘房地產市場有很大的發展空間，有很大的客戶需求量。Z8、請問您是一般通過何種途徑了解購買住宅的相關信息？分析：有近40%的人是通過親友等口頭傳播，有近20%的人是通過戶外圍擋，說明安丘地區信息傳播多

38、為親友等口碑效應進行傳播的，其次為戶外圍擋等。Z9、請問您一般喜歡閱讀的哪份報紙？喜歡閱讀何種內容？分析：有85%的人群并未填寫此項，大多數人對于報紙并不十分關注，另外在市調中發現DM類廣告報紙較多，說明大部分人不會刻意的去購買報紙，但對DM類廣告報紙并不排斥。齊魯晚報、人民日報、晨鴻信息齊魯晚報、人民日報、晨鴻信息 Z10、請問您一般在什么時間段收看電視？分析：有近40%的人集中在8:00-9:00這個時間段觀看電視（44人），近33%的人選擇為7:00-8:00看電視（40人），9：00-10:00占7%（8個）其他時間段占20%。說明安丘人主要集中在7:00-10：00這個時間段觀看電視，這也是吃晚飯的時間和吃完晚飯準備睡覺休息的時間。Z11、您能承受的房價是多少錢？分析：有近67%的人選擇購買30萬以下的房子，近31%的選擇40萬左右的