1、房地產開發建設用地受讓的經濟評估通常來說，企業可以通過以下渠道獲取土地：招拍掛出讓土地、協議出讓土地、補償用地、置換用地、配套用地、國有或集體土地租賃等。近幾年來，通過招標、拍賣、掛牌方式進行土地出讓已成為政府出讓土地的最主要渠道。同時，由于城市的不同，招標、拍賣、掛牌方式又可以分為常規方法、捆綁式方法和綜合評標法等，如杭州通常實行的是常規招拍掛法，以出價最高為條件確定的受讓人；上海則多采用綜合評標法，在考慮土地出讓金以外，還兼顧某些社會效益。此外，通過這三種方式出讓的土地都可分為凈地出讓和毛地出讓。本文中所討論的受讓房地產開發建設用地僅指企業通過招標、拍賣、掛牌方式獲取的凈地。一、受讓土地評

2、估的步驟測算欲受讓的開發建設用地價值，通常采用假設開發法，即將欲受讓的土地未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費、和利潤等，以此求取土地的客觀合理價值。運用假設開發法測算土地價格，一般分為下列六個步驟進行：調查土地的基本情況；選擇最佳物業開發類型；估計開發經營期；預測開發完成后的項目價值；測算開發成本；進行具體計算，求土地價格。（一）調查土地基本情況主要包括三個方面的內容：1、調查土地的位置。包括三個層次：土地所在城市的性質、土地所在城市內的區域性質、土地具體坐落狀況。調查這些情況，主要是為選擇最佳的土地用途、確定最合適的開發檔次服務。例如：在受讓鄭州項目土地之前，就需了解鄭州的城

3、市性質、在中原地區的地位；需了解鄭東新區的區域性質、在鄭州、在河南的地位；鄭東新區與鄭州市區的關系及政府對該區的政策和規劃建設設想等；此外還需了解地塊在該區的具體坐落狀況，如周遭的環境、進出便利與否等。2、清楚土地面積大小、形狀、平整程度、地勢、基礎設施通達程度等，了解這些，主要是為測算開發成本等費用服務。3、清楚規劃設計條件。包括了解規定的用途、建設高度、容積率等，這主要是為確定最佳物業開發類型服務，以及明確規劃條件是否合理。例如，杭州出讓20052號地塊時，規劃條件中容積率雖設定為1.1-1.3，但同時又有建筑限高，經過現場勘察，發現整個地勢有較大高差，根據建筑密度，實際容積率只能做到0.

4、9左右，這對其地價的測算影響重大。（二）選擇最佳物業開發類型選擇最佳物業開發類型必須考量受讓土地用途、規模、周邊物業檔次等。政府出讓土地過程中，絕大多數的容積率已定，因此其規模已基本確定，所以這個步驟的關鍵是選擇物業最佳類型、最佳檔次和最佳定位。我們常用的方法是根據欲受讓地塊的容積率、其它規劃條件以及周邊的環境，參照本公司現有的產品系列進行評判。這種方法便于測算開發成本，倘若參考同一城市的產品，還便于測算開發完成后的項目價值。選擇最佳物業開發類型：前面所介紹的20052號地塊，位于占地11平方公里的西溪濕地南面，實際容積率只能為0.9，照其限高要求，建筑層數在3-4層左右，這塊土地的物業開發類

5、型面臨兩種選擇：一是選擇類似上海鼎邦麗池的產品；二是選擇類似北京青龍橋的產品。兩種不同的選擇不僅影響了下一步預測開發完成后的房地產價值，且最終影響對土地價值的判斷。選擇最佳物業定位：2004年【52】地塊位于杭州市轉塘鎮，規劃建筑面積為20萬平方米，其中公建面積為3萬平方米，在該區域,公建部分的用途若定位成寫字樓，將會面臨較大的市場風險，因此在該地塊估價中，必須考慮公建部分的定位及開發風險，這同樣對預測土地價格影響較大。對物業最佳開發類型和定位有一定認識后，便可進行相關參數的估算。表格如下：參數計算備注一、地上建筑卸積（吊）土地面積x容積率其中：住宅公建若規劃條件有規定，按規劃條件確定公建面積

6、；若規劃條件無規定，按照最佳用途確定公建面積二、總戶數（戶）地上建筑面積+戶均面積根據最佳物業開發類型確定戶均面積二、車位數（個）根據最佳物業開發類型確定車位配比其中：地上地下四、地下建筑卸積（吊）地下車位數X地下車位建筑面積按公司以往所開發小區的經驗數值，含人防、自行車等地卜面積五、可售回積（m）其中：住宅地上建筑面積-物管用房面積-社區用房面積-會所面積物管用房面積：總建筑面積的7%0；社區用房面積：每100戶配置30m2（杭州標準）公建物管用房等不口售卸積亦可在公建面積中扣除，視具體情況而定車位地下車位數X地下車位實用面積按公司以往所開發小區的經驗數值六、總建筑卸積（m2）地上建筑卸積+

7、地下建筑面積（三）估計開發經營期參照我們常用的經濟評估方式，開發經營期的起點是指交納第一筆土地款項的日期，終點是指預計未來房地產開發完成后的日期，即交付日期。確定開發經營期的目的是為了把握開發成本、期間費用等款項發生的時間和數額、投資利息。常規產品的開發周期，通常按以下經驗數值進行估計，與其它房產公司相比，我們的工期略長。1、多層公寓：以1015萬平方米為一期：實例：預計開發周期為24個月。2、高層、小高層：以1015萬平方米為二期：實例：開發經營期為31月。3、別墅：情況比較復雜，無統一的開發周期。但在現實中因某些特殊因素的影響，可能使開發期延長，如基礎開挖過程中發現的重要文物、遭遇惡劣天氣

8、等。由于開發期延長，企業要承擔更多的投資利息，此類特殊的非正常因素在估計開發經營期時一般不予考慮。（四）估算開發完成后的項目價值這是采用假設開發法評估最關鍵性一步。預測開發完成后的項目價值，通常采用市場法，并考慮類似的物業的成交價格到未來的變動趨勢。一般分為以下幾個步驟：1、選取可比實例為把握正常的市場價格行情，需要選擇一些符合條件的交易實例作為參照比較的可比實例，可比實例的選取原則：項目的同一性、地點的類似性、時間的接近性、交易的正常性。一般要求選取3個以上、10個以下的可比實例。2、建立可比價格基礎選取可比實例后，要對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其之間的口徑一致，相互可比，并統一

9、到需求的價格單位上，為進行后續的修正調整建立共同的基礎。如在寫字樓的出租價格中，有些以建筑面積為出租單位，有些以實用面積為出租單位，這時就要將出租面積口徑進行統一，便于比較。3、交易日期調整在可比實例成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產價格可能發生三種變化，平穩、上漲、下跌。當房地產價格平穩發展時，無需進行交易日期的調整，但需考慮以下兩種因素：一是欲受讓土地處于非常成熟的區域內，周邊在未來幾年內都不可能有較大的基礎設施、配設施套變動，如城市中心的土地。一是雖然欲受讓的土地位于正在大規模建設的新區，但由于市場對新區預期較好，目前的價格已超過其實際價值，已無太多想象空間。如2005年【6

10、】號地塊，位于濱江區，周邊項目成交價格為7000-7500元/m2,在估價時，我們認為這個價格已無太多的想象空間，因此無需調整交易日期。當房地產價格為上漲或下跌時，則必須進行交易日期的調整。在測算地處九堡區域的2004年【731號地塊時，所搜尋到的區域內可比實例成交價格較低，但我們認為隨著城市東擴、沿江的進一步開發，以及該區域大量市政配套設施的建設，九堡區域有較大的發展前景，房地產價格將會有較大的漲幅，此時便需進行交易日期的調整。進行交易日期調整的一般公式為：可比實例在成交x交易日期=在估價時點日期時的價格調整系數一時的價格在現實中通常憑借經驗的判斷來確定交易日期的調整系數。4、物業狀況調整這

11、是預測開發完成后的項目價值中最關鍵的一步。要進行物業狀況調整，首先應列出對預估項目未來市場價格有影響的各方面因素。包括區位方面：如繁華程度、交通便捷度、環境景觀、公共服務設施的完善程度等；權益狀況：如土地使用年限、容積率等規劃條件等；實物狀況：新舊程度、建筑規模、工程質量等。然后將可比實例與預估項目在這些方面進行逐項比較，找出它們之間的差異所造成的價格差異程度，最后根據價格差異可比實例進行調整。比較常用的方法為直接評分法，以預估項目的物業狀況為基準，通常定為100分，將可比實例物業狀況與它逐項進行比較、打分，如可比實例物業狀況比預估項目狀況差，則打的分數就低于100分，反之，就高于100分，然

12、后將所的分數轉化為調整價格的比率。物業狀況直接比較表物業狀況估價對象可比實例A可比實例B可比實例C區繁華程度100位交通便捷度1001UU權益土地使用年限1UU容積率1UU1UU實物新舊程度1UU建筑規模1UU1UU綜合11UU可比實例在其物業預估項目物業狀IUU狀況下的價格況下的價格可比實例相對于預估對象的得分5、求取比準價格可比實例經過了交易日期和物業狀況的修正和調整，就可把其實際成交價格變成預估項目在估價時點的客觀價格，計算方法如下:交易日期調整房地產狀況調整預估對象、>比準價格將經過修正、可比實例價格估價時點價格成交日期價格調整的各比準價格進行簡單算術平均,對象狀況價格X實例狀況

13、價格綜合成一個比準價格，最后:開發完成后的項目價值（總銷售收入）=比準價格X開發完成后的項目可售面積。為了便于比較，還需計算三個銷售單價:銷售單價一=總銷售收入總建筑面積銷售單價二=總銷售收入可售面積銷售單價三=總銷售收入-車庫銷售收入地上可售面積（五）測算開發成本由于假設開發法可視為成本法的倒算，所以在開發成本測算中，可按照公司三大產品系列：多層、高層、別墅，參照相似的項目，進行各種費用的測算，表格如下：需要說明的是：1、前期費用、工程費用：總金額=單價X總建筑面積，單價參照類似項目成本跟蹤表中實際發生的單價。2、財務費用：即投資利息，需計息的款項包括欲受讓土地的價格、開發成本、管理費用、稅

14、費。計息期：計息的起點是第一筆土地款發生的時間點，終點是累計現金流出現正數的時間點。為便于計算，發生的時間點通常按半年劃分。計息方式：以單利計算，利率以當地銀行貸款利率為準。投資利息=本金AX利率x計息周期+本金Bx利率x計息周期+本金NX利率x計息周期3、成本：為便與比較，需計算三個單價成本：單價成本一=總成本總建筑面積單價成本二=總成本總可售面積單價成本三=總成本-車庫銷售收入地上可售面積4、其它有些欲受讓土地的需代建道路、綠化等，也需一并計入成本。（六）土地價值經過前面的調查、測算，我們已知欲受讓土地開發完成后的項目價值、開發成本，最后只須確定目標利潤，便可得欲受讓土地的價格。欲受讓土地

15、的價格=開發完成后的項目價值-開發成本-目標利潤。另外一種輔助測算土地價格方法是：搜尋欲受讓土地周邊歷年土地出讓案例，采用同上文所介紹的市場法，進行交易日期和地塊狀況調整，來判斷土地價格。我們在測算2005【6】號地塊時，搜尋了周邊市場2001年-2004年所有出讓用地的成交實例，共27宗成交案例，然后對地塊狀況和交易日期進行分析，作為判斷200516】號地塊土地價格的依據之一。需說明的是，經過上述計算所得出的欲受讓土地的價格僅指土地的凈地出讓金，不包括契稅等相關費用。由于每個城市的具體操作情況都不同，有些城市凈地出讓金中一般已經包括土地征用費用（含土地補償費、拆遷安置補助費、青苗費、征地管理費等費用）、級差地租收益和大市政配套費，如杭州的土地出讓已經包含了契稅以外的所有稅費；但是有些城市的凈地出讓金也可能不包括大市政配套費和部分地方政府加收的稅費，如上海，就未包括大市政配套費。因此在計算過程中要留意。經過以上計算所得出的結果是我們理想中的土地價格，但在實際競買過程中，情況較為復雜多變，因此為應付競買