1、1工業地產產品大全2011年5月10日目錄工業地產定義及分類業界標桿案例工業地產基本產品大全產業園產品大全增值服務及專業服務大全工業地產定義工業地產定義指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地可建建筑物用途范圍較大，包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等建筑層數少（一般鋼結構1-2層，鋼混結構3-8層），建設周期短批租年限在我國，工業土地批租年限為50年經營模式建成銷售（資本快速周轉）、建成出租（追求長期穩定投資回報）、購買成熟的工業地產項目后出租（適合房地產信托投資基金）四大特點：大投資、快啟動、提供增值服務、

2、追求長期穩定回報工業地產常見分類方法重工業房地產如鋼鐵廠、汽車廠、煉油廠等一般是所有者自己管理需要大量的產業工人和原材料，交通設施專用，如業主型專用碼頭例子：天津濱海新區的大港開發區輕工業房地產屬于通用性廠房，對裝配線和倉儲規模要求不大比較適合地產開發商（第三方業主）投資出租，租金波動比較小如果配上辦公設施，就是很好的郊區辦公園區，包括配備大學研究機構，就可以演化成研究園或者高科技園，也是“孵化器”的一類倉儲房地產第三產業里用地類型最大的一類，也可以稱為物流地產一般是業主和租用者根據合約來管理，也有第三方業主投資自由貿易區房地產帶有特殊政策的貿易加工型通用型工業地產所在區域有特殊政策，降低交易

3、成本，國內進區的產品屬于出口，區內加工產品不交納增值稅等區域周邊可以產生很好的綜合地產類型，如大連大興島港口建設高爾夫、海濱浴場等例子：天津東疆保稅區準工業地產比較特殊，屬于和工業地產相關的地產類型給市中心商業或者居民提供儲存空間的小型倉儲式的準工業地產在市中心的廢棄廠房里改造成特殊的地產，類似北京789，紐約蘇荷區在市中心的廢棄廠房改造成SOHO或者“孵化器”區工業地產常見分類方法目錄工業地產定義及分類業界標桿案例工業地產基本產品大全產業園產品大全增值服務及專業服務大全案例：新加坡裕廊產品介紹產品系列 工業用地 商業園土地（新興產業、高新技術企業） 多層廠房（Flatted factorie

4、s) 標準廠房（Standard factories) 創業/科技企業中心（iHUB每個工作空間的面積為8-70，科技企業中心為多層廠房+綜合設施） iPark：提供15公頃地產供企業建設獨棟（Premise） 寫字樓（Office space）配套 食堂、美食廣場、糧食店、便利店、醫療診所、銀行、培訓室、公園案例：騰飛瑞資公司簡介騰飛房產投資信托基金（A-REIT）是新加坡第一家商業和產業房地產投資信托公司，2002年11月19日上市。公司的地產已經增加到92個，截至2010年6月30日，賬面值約48億新加坡元 公司在新加坡擁有各種不同的地產，包括商業和科學園、高科技產業園、輕工業園、物流和

5、配送中心以及倉儲式零售設施承租人包括來自各行各業的近930家國際和本地公司，涉及研發、生命科學、信息技術、電子、工程、輕工業制造、通信、物流服務提供商、制造服務以及服務業的后勤支持名列多個指數，包括摩根士丹利資本國際指數（MSCI），歐洲公共房地產協會/美國國家房地產投資信托基金協會(EPRA/NAREIT)的全球不動產指數以及全球不動產研究公司(GPR)的亞洲250指數。穆迪投資者服務公司給予A-REIT “A3”公司家族信用評級案例：騰飛瑞資產品介紹商業園與科學園郊區寫字樓、公司總部大樓、研發基地，禁止進行制造活動主要用于實業跨國公司的區域總部、金融機構的后勤支持辦公室、 IT 公司以及從

6、事各個領域研發的公司，包括生命科學、食品與化工等等案例：宏基大廈位于國際商業園內，靠近亞逸拉惹高速，毗鄰其他商業園地產。這是一個全面安裝空調的商業園地產，由兩棟八層大樓組成，通過一棟四層裙樓互相連接，還有一層地下車庫案例：騰飛瑞資產品介紹高科技產業園包括垂直型企業園區，辦公室比例較高，結合高規格多用途工業場地主要面向希望把制造活動與總部運營職能放在同一地點的跨國公司。包括數據中心在內案例：西門子中心靠近新加坡市中心，包括一棟含辦公室、服務中心、實驗室和研發中心的15 層大廈；一棟帶健身館和咖啡館等生活設施的兩層輔樓，以及一棟帶車間和辦公室的八層大樓案例：騰飛瑞資產品介紹輕工業園大樓的辦公室比例

7、較小，結合了制造場地，與高科技行業房產相比，制造場地的比例更高面向將輕工業制造活動與總部運營放在同一地點的本地大型公司案例：凱發大廈坐落在加冷盆地工業區內，包括一棟八層輕工業建筑和一棟帶夾層的單層車間案例：騰飛瑞資產品介紹多層廠房多層廠房為疊層制造場地，用于一般性制造活動，底層收取的租金更高，因為裝貨容量更大，進出也更方便主要面向從事各種制造活動的本地中小企業。有些跨國公司也在此類建筑中進行制造活動案例： Techplace 一期包括三棟七層建筑，其中一棟為帶多層停車庫的多層廠房，此外還有一棟四層建筑以及一棟單層食堂。里面共有 509 個停車位，包括多層停車庫和地面停車場案例：騰飛瑞資產品介紹

8、物流與配送中心主要為倉庫和配送中心 A-REIT 物流與配送中心約 62% 為單層或帶車輛坡道入口的多層建筑主要面向第三方物流提供商、制造商、經銷商和貿易公司案例： IDS 物流公司總部是一個四層樓的物流中心，附帶一棟辦公樓，還有一棟集成了自動化存取系統的單層機架包層建筑。該地產位于新加坡西部，從亞逸拉惹高速可以方便地進入案例：騰飛瑞資產品介紹倉儲式零售設施前面為零售門店，后面為倉庫設施A-REIT 擁有三個此類房產，其中兩個位于新加坡面向單一租戶，其零售、倉庫和運營在同一地點案例：巨人超市新加坡經濟發展局“貨倉零售計劃”目的是促進商業一體化，在工業場地進行區域總部、零售、倉儲和工業活動。“貨

9、倉零售計劃”設施的總建筑面積不少于 60% 必須用于工業或倉儲性質。目錄工業地產定義及分類業界標桿案例工業地產基本產品大全產業園產品大全增值服務及專業服務大全工業地產基本產品大全產品線產品所屬類別供應方式地塊類小地塊產品自有產品中地塊產品自有產品大地塊產品自有產品廠房類單層廠房產品自有產品雙層廠房產品自有產品多層廠房產品自有產品定制廠房（廠房+辦公）產品自有產品定制廠房（廠房+辦公+研發）產品自有產品研發類獨棟研發樓產品自有產品獨棟中試樓產品自有產品研發、中試綜合樓產品自有產品辦公類企業獨棟辦公樓產品自有產品企業雙拼辦公樓產品自有產品企業疊拼辦公樓產品自有產品多層綜合寫字樓產品自有產品高層綜合

10、寫字樓產品自有產品物流類倉儲用房產品自有產品地塊是初級產品形態，可根據需求劃分為不同的大小，供企業購地自建，一般適用于園區起步階段區位：任何交通方便地區均可客戶：適合處于具備一定規模的制造類企業面積：最小10畝地塊，根據客戶需求及園區規劃確定收益：土地款+落地投資額返還+稅收返還地塊地塊在新園區起步區，可規劃面積為10畝的小企業基地，以滿足招商、政府等各方面需求廠房標準廠房建設完成后，可租可售。銷售型廠房可快速回收成本；出租型廠房可以獲得穩定的租金收入，也可以進入金融市場發起信托計劃融資定制廠房根據企業提供的圖紙進行建設，竣工后銷售給企業廠房區位：廠房一般位于城市邊緣區、距離城市中心區1小時車

11、程范圍之內（標準廠房為主），也可位于核心城市近郊面積較小的區域內（標準+定制+總部）定位：承接緊鄰成熟區域產業外溢，快速建立園區形象客戶：適合處于成長初期的制造類或研發+制造類企業面積：單體10005000平方米，可自由分割、組合收益：租金/銷售款+物業費+落地投資額返還+稅收返還廠房類型與產業客戶對應單層廠房雙層廠房多層廠房生產（+研發）+辦公創意研發中試基地通用實驗樓研發中心創意中心綜合辦公總部獨棟總部綜合寫字樓倉儲物流物流中心倉儲設施目錄工業地產定義及分類業界標桿案例工業地產基本產品大全產業園產品大全增值服務及專業服務大全產業園產業園是企業間在產業上關聯、在空間上集聚的區域產業園的特點是

12、主導產業明確，功能分區清晰產品形態多樣，既有大中小地塊出售供企業買地建廠，又可以建設標準廠房和定制廠房、研發樓、各種類型的總部辦公樓，同時有完整的大門、圍墻、道路、展館、景觀節點等環境系統，同時配備一定的商務與生活服務設施主導產業園展館大門標志物餐飲公園廣場藥店企業自建廠房企業自建廠房企業自建廠房企業自建廠房郵局銀行標準廠房標準廠房倉儲物流文體中心辦公大樓員工公寓商務賓館產業園四大產品組件一個完整的產業園，一般有四大產品組件，分別是工業熟地、產業載體產品、配套設施和優惠政策小地塊中地塊大地塊廠房類研發類辦公類物流類基礎配套商業生活配套稅收類產業/專項類中小企業類產業園配套設施產品線產品所屬類別

13、供應方式基礎配套類產業園大門產品自有產品產業園圍墻產品自有產品產業園展館產品自有產品產業園支路產品自有產品產業園廣場產品自有產品產業園管網產品自有產品產業園景觀綠化產品自有產品產業園雕塑小品產品自有產品基礎配套大門、圍墻大門是產業園的主要標識圍墻可使產業園形成明顯的圍合感和歸屬感基礎配套展館展館用于園區展示、接待、辦公，是園區必不可少的配套較大的展館還可以成為園區企業產品的展示交易中心，還可以提供部分商務功能基礎配套產業園支路 道路是產業園交通系統的骨干道路分不同的級別種類，其寬度、建設標準均不同基礎配套綠化、雕塑小品綠化、廣場也是產業園的重要組成部分，成為產業園景觀基礎配套產業園管網產業園外

14、部的管網，由一級開發完成，預留接口產業園內部的管網，由工業地產開發完成項目供水廠、供水管線自主開發供水供水廠、供水管線合作伙伴供氣燃氣站、燃氣管線合作伙伴供熱供熱廠、熱力管線自主開發雨水污水處理廠、雨水管線自主開發污水污水處理廠、污水管線自主開發電力變電站、電力管線合作伙伴電信電信基站、電信管線合作伙伴產業園商業生活配套產品線產品所屬類別供應方式商務生活配套類銀行產品合作伙伴郵局產品合作伙伴超市產品自有產品餐飲店產品自有產品員工宿舍樓產品自有產品文體中心產品自有產品員工食堂產品自有產品會議中心產品自由產品衛生所產品合作伙伴藥店產品自有產品音像店產品自有產品維修店產品自有產品閱覽室產品自有產品書

15、店產品自有產品商務酒店產品自有產品必備功能備選功能案例：鄰里中心簡介社區與社區商業社區概念最早由德國社會學家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范圍內的人群構成的社會生活共同體。社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業對于鄰里商業的規模和覆蓋區域，各國有不同的定義人口密度大、人均GDP高的新加坡和香港，其鄰里商業中心規模有4-6萬平方米地廣人稀的澳大利亞鄰里商業中心只有8000-15000平方米通常鄰里商業中心覆蓋面積在500-1000米半徑內，5-10分鐘步行的距離。 服務與周邊1000米半徑內的5-10萬居民的日常生活需求中國

16、目前現階段發展水平來看社區商業是覆蓋一到兩公里商圈，四千平米到兩萬平米的體量現在國人的消費力還不夠，起碼需要三千到四千套房子、上萬人口才能開發一個社區商業，這是零售商存活的底限。尤其中國現在入住率低，需要養三年左右案例：鄰里中心簡介鄰里中心蘇州工業園區的鄰里中心，源自新加坡。新加坡建屋發展局將社區規劃為三種類型。第一類，每10001200套住戶配套建設一個鄰里商店；第二類，每60008000套住戶配套建設一個鄰里中心（Neighbourhood Center）；第三類，每4000060000套住戶配套建設一個新鎮中心作為集商業、文化、體育、衛生、教育等于一體的“居住區商業中心”，圍繞12項居住

17、配套功能，從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為百姓提供“一站式”服務不是“社區內的商業”，而是“服務于社區的商業”，被業內人士譽為區域性商業服務中心開發建設的一個新的里程碑”案例：鄰里中心12項必備功能生活性服務業生產性服務業公益性服務業案例：鄰里中心一主三輔品牌及備選功能2004： 師惠鄰里假日酒店2006： 玲瓏鄰里假日酒店2007：新城鄰里1+12007：玲瓏鄰里1+1服裝店鞋店禮品店鮮花店攝影店音像制品店推薦13個行業和業態業種案例：鄰里中心發展1998199920002001200220032004200520062007200820092010正式成立新城大廈在國家工商總局注冊師惠

18、大廈湖東大廈玲瓏大廈沁苑大廈翰林大廈貴都大廈簽署戰略合作協議控股股東變更為蘇州工業園區管委會“零缺陷”通過ISO9001：2000認證擴張第一步：江蘇省蘇宿鄰里中心開發有限公司成立21000300002000023000210001230011800方洲大廈28000案例：鄰里中心借鑒意義鄰里中心屬于社區商業，服務對象以社區居民為主，產業人口為輔；園區商業配套服務對象以產業人口為主，社區居民為輔商業配套的功能設置可以采取必備功能為主、兼顧備選功能的方式視園區發展情況，決定備選功能的多少產業園商業配套6大必備功能銀行、郵局、超市、餐飲店、員工宿舍樓、文體中心產業園商業配套9大備選功能員工食堂、會

19、議中心、衛生所、藥店、音像店、維修店、閱覽室、書店、商務酒店商業生活配套超市、銀行、郵局超市超市郵局銀行商業生活配套員工食堂、員工宿舍、衛生所、閱覽室商業生活配套餐飲店、文體中心優惠政策稅收類企業所得稅優惠除享受國家優惠政策外，從新公司獲利年度起，第1年內地方財政獎勵繳納所得稅額縣級留成部分的100%，第23年由地方財政獎勵繳納所得額縣級留成部分的50%高新技術企業獲得高新技術企業認定的企業，可享受企業所得稅15%的稅率個人所得稅優惠年納稅總額達到300萬元以上，先征后獎，給予企業3名高管本人當年繳納個人所得稅額的獎勵年納稅總額達到500萬元以上，先征后獎，給予企業5名高管本人當年繳納個人秘得

20、稅額的獎勵年納稅總額達到1000萬元以上，先征后獎，給予企業10名高管本人當年繳納個人所得稅額的獎勵優惠政策產業/專項類政府專項資金（2010年） 地方市服務業發展引導專項資金地方市可再生能源和新能源發展專項資金高技術產業化專項資金地方市科技小巨人企業及培育企業專項資金國家重大科技項目地方匹配專項資金國家和地方市重點新產品計劃項目專項資金地方技術經紀促進專項資金地方市納米科技專項資金地方市軟件和集成電路產業發展專項資金地方市知識產權示范企業專項資金地方市加快自主品牌建設專項資金物聯網發展專項資金管理暫行辦法地方市企業自主創新專項資金地方市引進技術的吸收與創新地方市認定企業技術中心及專項資金地方

21、市信息化發展專項資金對外經濟技術合作專項資金馳名商標認定及專項資金地方環境保護專項資金地方市標準化推進專項資金地方市人才發展資金地方市領軍人才專項資金地方市專利資助專項資金聯盟計劃難題招標專項資金優惠政策中小企業類中央目前有7項資金支持中小企業 設立于1999年的科技型中小企業技術創新基金設立于2000年的中小企業國際市場開拓資金設立于2001年的農業科技成果轉化資金設立于2003年的中小企業服務體系專項補助資金設立于2004年的中小企業發展專項資金設立于2004年的中小企業平臺式服務體系專項補助資金設立于2007年的中小企業成長工程引導資金截至2007年末，中央財政已累計安排這七項專項資金近

22、170億元每個園區分為5個產業園為宜假定園區面積分別為15、20、25平方公里工業用地占70%，分別為10.5、14、17.5平方公里以產業為題材，一般園區內的產業園保持在5個左右為宜產業園分類 新一代電子信息 新材料 節能環保 新能源 高端裝備 新能源汽車 生物 特種材料 電子信息 通用設備制造 專用設備制造 電氣設備制造 交通運輸設備制造 汽車制造 高新技術、創意、綠色、生態、循環、靜脈、樂活、智慧、數字、移動、硅谷、信息谷 綜合類 制造廠房類 配套類政府客戶分類高端型客戶升級型客戶發展型客戶起步型客戶低價值客戶城市層級距離重點目標市場注：top10，5666億，青島 / top30，30

23、90億，濰坊 / TOP100，1150億，河南信陽政府客戶需求分析高端型客戶升級型客戶發展型客戶起步型客戶園區面積需求產業 1 Km (小尺度) 高端服務業 高新技術產業 1020Km (中尺度) 高附加值工業 工業高端環節 生產型服務業 1020 Km (中尺度) 中端工業 生產型服務業 1525 Km (大尺度) 2550 Km(超大尺度) 中端工業，少量低端產業園類型 功能型為主 少量概念型、產業型 概念型和產業型為主 少量功能型 概念型和產業型為主 少量功能型 產業型為主 少量概念型（初期以工業園起步）政府客戶需求升級路線高端型客戶升級型客戶發展型客戶起步型客戶發展水平產業園類型工業

24、園產業型產業園概念型產業園功能型產業園起步型園區的產業園規劃發展型園區的產業園規劃升級型園區的產業園規劃高端型園區的產業園規劃目錄工業地產定義及分類業界標桿案例工業地產基本產品大全產業園產品大全增值服務及專業服務大全增值服務分為五類25種產品線產品所屬類別供應方式招商服務企業投資可行性報告產品增值服務自有產品建設報批服務立項審批產品增值服務合作伙伴總平圖審批產品增值服務合作伙伴施工圖審批產品增值服務合作伙伴環保審批產品增值服務合作伙伴工商注冊產品增值服務合作伙伴稅務登記產品增值服務合作伙伴職業病防范預評價產品增值服務合作伙伴消防審核產品增值服務合作伙伴施工、監理招投標代理產品增值服務合作伙伴施工許可證辦理產品增值服務合作伙伴工程竣工手續辦理產品增值服務合作伙伴土地證辦理產品增值服務合作伙伴物業管理服務日常保潔產品增值服務自有產品安保產品增值服務自有產品公共部位的日常性維護產品增值服務自有產品公共部位的大修、中修與更新改造產品增值服務自有產品生產服務營業執照年檢產品增值服務合作伙伴建廠期