1、1銘源地產科技六路項目市場調研報告2013.092項目本體分析p本體分析p屬性界定3【項目區位】本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區及電子城三大版塊之間，科技六路與白沙路十字西南角，距高新路十字2.2KM，距都市之門2.2KM，距電子商城1.2KM高新區規劃圖高新區規劃圖高新國際商務中心高新國際商務中心電子商城電子商城都市之門都市之門2.2 KM2.2 KM2.2 KM2.2 KM1.2 KM1.2 KMn 高新區經過十幾年的發展，已成為西安最具現代化、國際化特征的科技新城和重要的經濟增長極。以電子信息、裝備制造、生物醫藥、新材料等四大主導產業為主的高新技術產業在西安高新區蓬勃發展。西安已經

2、成為我國七大設計基地之一，眾多本土半導體公司集聚在西安高新區；聚集了100多家大型企業總部和100多家大型研發中心；預計到2015年，新增過百億的總部類企業達到10家，過十億的總部類企業達到300家；吸引全球五百強區域性總部達到50家； 4【交通狀況】項目緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯通，且附近有10余條公交線路，未來區域內將有三條地鐵線路開通，交通通達性好城市主要道路城市地鐵線路區域主要道路科科 技技 六六 路路 白沙路白沙路科科 技技 四四 路路 科科 技技 四四 路路 科科 技技 二二 路路 科科 技技 六六 路路 太太 白白 南南路路太太 白

3、白 南南路路科科 技技 二二 路路 科科 技技 路路 科科 技技 路路 科科 技技 路路 丈丈 八八 東東 路路 錦錦 業業 路路 繞繞 城城 高高 速速 繞繞 城城 高高 速速 繞繞 城城 高高 速速 西西 三三 環環西西 三三 環環南南 二二 環環 南南 二二 環環 西西 三三 環環道路體系：縱橫交錯，通達四方道路體系：縱橫交錯，通達四方 豎向交通干道：豎向交通干道：丈八北路/團結南路/唐延路/高新路/白沙路/太白南路 橫向交通干道：橫向交通干道：科技六路/科技四路/科技二路/科技路/丈八西路/錦業路公共交通體系：公共交通體系：1010條公交線路條公交線路 木塔寨站木塔寨站/ /木塔寨苗圃

4、站：木塔寨苗圃站：260、6、220、311、322、313、260、916、五龍，從高新西南方向（錦業二路、錦業三路、郭杜方向）開來，經木塔寨，沿太白南路通往東北（萬壽路、火車站、南門）不同區域。軌道交通：軌道交通：3#/6#/8#3#/6#/8#線雙地鐵線雙地鐵 地鐵地鐵6#6#線線20172017年通車，通向市中心；年通車，通向市中心； 地鐵地鐵8#8#線為完整環線，可自由換乘；線為完整環線，可自由換乘；高高 新新路路丈丈 八八 東東 路路 唐唐 延延 路路 唐唐 延延 路路 唐唐 延延 路路 丈丈 北北北北路路丈丈 北北北北路路團團結結南南路路團團結結南南路路地地鐵鐵6 6號號線線地地

5、鐵鐵8 8號號線線地地 鐵鐵 3 3 號號 線線5【配套&資源】木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學院，為高新首席高端生態教育居住區；項目享有木塔寺遺址公園二線景觀資源，但科技六路及白沙路沿線商務商業氛圍較弱，配套匱乏n 商務配套商務配套地塊以西約900米為高新商務核心唐延路寫字樓集中區域；向東約500米電子城商務集中區西部電子社區；n 商業配套商業配套項目東距電子城商圈不到一公里，包含賽格電腦城、人人樂購物中心和栗園商業步行街，為區域內最大商圈；科技六路沿線主要以社區底商為主，以高新路口和太白路口較為集中；n 生活配套生活配套項目周邊楓林綠洲、蘭亭坊、蘭喬圣菲等高端居住區環繞，形

6、成高新高端住宅聚集區；項目對面為西安文理學院，存在大量的潛在年輕消費群體；木塔寺公園蘭亭坊公園時光楓林綠洲融僑馨苑西安文理學院唐延路商務聚集區電子城商圈西部電子社區蘭喬圣菲高新一中高中部6【地塊四至】地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，東臨建邦華庭，南臨本項目建設中的住宅用地，西側為已封頂的安置房，現狀為在用的垃圾站，場地平整，有部分活動板房臨街商鋪、庫房需拆遷本本項項目目紫薇紫薇安置房安置房楓楓 林林 綠綠 洲洲西安文理學院西安文理學院香榭蘭廷香榭蘭廷建邦華庭建邦華庭建材市場建材市場蘭蘭亭亭坊坊科科 技技 六六 路路科科 技技 六六 路路白白沙沙路路本本項項目目900900米米510

7、510米米11001100米米項目距太白南路約項目距太白南路約510510米，距高新路（地鐵米，距高新路（地鐵6 6號線站點）約號線站點）約900900米，距唐延路米，距唐延路11001100米；米；太太白白南南路路唐唐延延路路高高新新路路楓林綠洲楓林綠洲白沙路白沙路/ /科技六路科技六路西安文理學院西安文理學院科技六路科技六路地塊垃圾站地塊垃圾站住宅用地住宅用地紫薇安置房紫薇安置房臨街活動板房臨街活動板房7【地塊指標】地塊占地21畝，容積率7，整體較為方正，科技六路臨街展示面長約97米，南北向長約150米，地塊狹長，對后期規劃排布有影響n 地塊指標地塊指標地塊整體方正，南北長約150米，東西

8、寬約97米，北側緊鄰科技六路，東側緊鄰未來修建白沙路；占地面積：約21畝容積率：7建筑面積：約10萬平方米用地性質：商業用地9797150150白白沙沙路路（規規劃）劃）科技六路科技六路高新三大商務商業版塊交界處、高端生態教育居住區、城市干道高新三大商務商業版塊交界處、高端生態教育居住區、城市干道中段、商務商業氛圍較弱的中等規模中高容積率綜合物業中段、商務商業氛圍較弱的中等規模中高容積率綜合物業三大商務商業版塊交界處三大商務商業版塊交界處 / 便捷交通體系便捷交通體系 本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區及電子城三大版塊之間，緊鄰城市干道科技六路，本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區及電子

9、城三大版塊之間，緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯通，且附近有與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯通，且附近有1010余條公交線路，未余條公交線路，未來將有三條地鐵線路開通，交通通達性好來將有三條地鐵線路開通，交通通達性好高新首席高端生態教育居住區高新首席高端生態教育居住區 / 科技六路商務商業氛圍較差科技六路商務商業氛圍較差 木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學院，為高新首席高端生態教育居住區；但項目所木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學院，為高新首席高端生態教育居住區；但項目所在科技六路沿線配套目前較為匱乏，享有木塔寺遺址公園

10、二線景觀資源在科技六路沿線配套目前較為匱乏，享有木塔寺遺址公園二線景觀資源周邊中高端住宅聚集周邊中高端住宅聚集/ 距離交通樞紐較遠距離交通樞紐較遠 項目地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，距離唐延路項目地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，距離唐延路- -高新路十字、太白南路十字高新路十字、太白南路十字均較遠；周邊中高端住宅聚集，商務氛圍較弱均較遠；周邊中高端住宅聚集，商務氛圍較弱中等規模中高容積率綜合體物業中等規模中高容積率綜合體物業 地塊占地地塊占地2121畝，容積率畝，容積率7 7，整體較為方正，科技六路臨街面長約，整體較為方正，科技六路臨街面長約9797米，南北向長約米，

11、南北向長約150150米，地塊米，地塊狹長，對后期規劃排布有一定影響狹長，對后期規劃排布有一定影響【地塊指標】高新三大商務商業版塊交界處、高端生態教育居住區、城市干道中段、商務商業氛圍較弱的中等規模中高容積率綜合物業9寫字樓市場研究10【整體市場】處于快速發展初期，預計2013年成交面積將在70萬以上，成交均價將保持8500元/左右n2010年為商務市場發展的轉折年。成交面積達到63萬（較上年增長70%），成交均價突破7000元/。n2011年成交價格達到頂峰，為9431元/，成交量達到65萬 。n2012年、2013年均出現成交價格略降，成交量穩定增長的局面。2012年成交面積突破70萬；按

12、照2013年上半年月均成交面積6萬計算，2013年預計成交面積72萬。11【整體市場】高新、經開為商務市場成交主力，高新區主力成交價格在8000-9000元/n西安市高新區為商務市場的成交主力，2012年成交42萬，占全市的61%；2013年成交量在全市占比略有下降，約占38%；n經開區的成交量上升明顯，2012年全年成交15.34，2013年上半年成交量已達到10.14萬，占全市商務成交量比重由2012年的22%，上升到28%。n除城南、城北、城西版塊價格略升，浐灞版塊價格飛速增長外，高新、經開、曲江版塊價格略降；n主要成交區域的高新、經開版塊的成交價格均有小幅下滑，主力成交價格在8000-

13、9000元/。12【高新市場】主要集中在高新路科技路沿線、唐延路-灃惠南路沿線和錦業路沿線，整體呈現“兩核一軸”發展態勢，太白南路沿線有零星分布核心CBD版塊：科技路高新路沿線p發展現狀：高新核心CBD，寫字樓項目林立，多為高端甲級寫字樓，區域發展成熟度高p發展前景：受土地供應限制，寫字樓放量有限，目前停車和交通問題較大唐延路版塊：唐延路沿線p發展現狀：高速發展版塊，寫字樓聚集，產品設計水平有限，以中端寫字樓為主p發展前景：配套水平處于飛速發展期，位于連接兩大CBD版塊的黃金商務帶，寫字樓有一定發展潛力中央CBD版塊：錦業路沿線p發展現狀：區域配套成熟度低p發展前景：高新規劃的中央CBD，依托

14、高新管委會的帶動，潛力無限，后續潛在供應較大，是未來核心辦公區太白南路沿線p發展現狀：寫字樓數量較少，整體品質不高p發展前景：中小企業較多，現有寫字樓老舊，后續潛在需求較大高新國際財富中心二期匯鑫IBC唐灃國際旺座現代城CLASS國際公館橡樹街區洛克大廈匯金國際綠地領海都市之門中央中央CBDCBD版塊版塊招行大廈新長安廣場唐唐延延路路版版塊塊核心核心CBDCBD版塊版塊邁科國際大廈唐延國際陜西投資大廈銀河新坐標綠地SOHO高科廣場西部國際廣場旺座國際城榮禾云圖中心瀚源國際13【寫字樓產品分類】可根據指標將寫字樓項目分為甲級寫字樓和乙級寫字樓p市場實現：市場實現：在用項目租金實現為區域標桿，10

15、0元/平米月以上； 在售項目為銷售價格在15000元/平米以上;p建筑形象：建筑形象：標志性強，識別度高;p硬件標準：硬件標準：寫字樓立項，層高3.9-4.2米，8-14部品牌電梯，中央空調 ;p市場口碑：市場口碑：具有較強的市場影響力，購買或入住知名企業占比較多;p代表項目：代表項目：高新國際、林凱國際、電信大廈、綠地中心。p市場實現：市場實現：在用項目租金實現為區域標桿，70-90元/平米月； 在售項目為銷售價格在9000-13000元/平米；p建筑形象：建筑形象：公建化立面，具有一定的可識別度；p硬件標準：硬件標準：寫字樓立項，層高3.5-4米，3-6部品牌電梯， 多數配置中央空調 ，整

16、體品質弱于甲級寫字樓；p市場口碑：市場口碑：市場影響力一般，購買或入住企業以中小規模企業為主；p代表項目：代表項目：禾盛京廣中心3#樓、邁科國際、洛克大廈。甲級寫字樓乙級寫字樓14寫字樓市場研究p甲級寫字樓p乙級寫字樓15【市場掃描】主要分布于科技路、唐延路和錦業路沿線招商大廈高新國際商務中心林凱國際都市之門綠地領海綠地智海人防超高層項目人防超高層項目世紀金源世紀金源錦錦業業時時代代西西部部機機場場錦錦業業路路項項目目中中鐵鐵西西安安中中心心綠綠地地中中心心禾盛京廣中心禾盛京廣中心邁邁科科商商業業中中心心錦世達項目錦世達項目科技路科技路唐延路唐延路錦業路錦業路在用甲級寫字樓分布：在用甲級寫字樓

17、分布：p科技路版塊：高新國際、招商大廈、林凱國際、電信大廈p錦業路版塊：都市之門、綠地領海、綠地智海；其中綠地領海和智海為準入住項目在售甲級寫字樓分布：在售甲級寫字樓分布：p錦業路版塊：西安綠地中心、中鐵西安中心未來可見供應甲級寫字樓分布：未來可見供應甲級寫字樓分布：p唐延路版塊：人防超高層項目、世紀金源、新長安廣場超高層和錦世達項目p錦業路版塊：錦業時代、邁科商業中心、西部機場錦業路項目綠地中心綠地中心在售項目世紀金源世紀金源未來供應 電信大廈在用項目 圖例圖例新長安廣場超高層新長安廣場超高層16【在用項目市場表現】甲級寫字樓需求充足，入住率較高；核心地段甲級寫字樓租金在120元/*月左右，

18、市場實現好高新國際林凱國際都市之門招商大廈p地段較好的寫字樓甲級寫字樓市場實現較好；p甲級寫字樓需求旺盛，入住率較高；p與一線城市相比，西安寫字樓甲級寫字樓租金處于同一水平，但是銷售價格差距較大，西安寫字樓價格具有較大的增長空間。電信大廈17【在用項目產品力表現】主要通過外部形象展示和硬件配置、物業服務提升項目核心價值18【在用項目標準層】均以中央核心筒的框架筒體結構為主， 且多為異形外立面，提升整體昭示性林凱國際招商大廈都市之門高新國際19【在用項目案例】林凱國際：差異化核心價值體系打造，充分滿足高端客戶需求總裁尊貴體系總裁尊貴體系n 獨特外形展示，增強可識別性和昭示性；獨特外形展示，增強可

19、識別性和昭示性；n 總裁總裁VIPVIP體系打造，增強客戶尊貴感：體系打造，增強客戶尊貴感： VIP大堂，大堂內設置高端商務會客廳 兩部總裁專屬電梯 標準層預留8個獨立VIP洗手間n 目標鎖定世界目標鎖定世界500500強，形成市場高端認知，提升整體辦強，形成市場高端認知，提升整體辦公氛圍和檔次。公氛圍和檔次。 對于那些人流量較多和雜的企業，比如證券、傳銷、保險和教育等企業（總部除外）均不考慮；已達成簽約意向的包括IBM、松下、高通、松下、佳能等一線企業一線企業，市場高端認知基本形成。u項目產品核心價值異形外立面異形外立面20【在用項目案例】高新國際：超越區域平臺水平硬件配套+高品質物業服務提

20、升產品核心價值u項目產品核心價值p地段地段：科技路與高新路路口，占據兩大城市主干道優質資源，交通便捷度高；p商業配套商業配套：坐擁世紀金花、金鷹兩大商場，中高端商業氛圍濃厚；p硬件配置硬件配置：超越平臺水平的硬件條件，提升項目價值；p品質物業品質物業：物業服務水平保持為區域最高水平，獲得客戶高度認可，實現項目長期增值；21【在用項目客戶】企業性質民營和國企占比較高，行業分布集中于金融業和現代服務業n 較其他需求面積相比，辦公面積在1000平米以上的企業中，企業性質主要以民營企業民營企業為主，國企所占份額大幅度增加；。n 辦公面積在1000平米以上企業中，行業主要集中于金融業和現代服務業金融業和

21、現代服務業。 22【在用項目客戶】金融類企業以保險、銀行類企業為主，重點關注產品整體形象、物業服務和相關行業客戶的進駐情況n 高新區辦公面積在1000平米以上的金融業企業主要以銀行、保險以及擔保類企業為主，該類企業比較關注物業服務、物業形象和檔次物業服務、物業形象和檔次；n 辦公面積在1000以上金融業企業主要分布于招商銀行大廈、邁科國際大廈、西部國際廣場。n 客戶訪談錄：客戶訪談錄： 我們選擇辦公樓形象肯定是最重要的一點，外部看起來要氣派一點外部看起來要氣派一點，因為這個可以直接影響到我們企業形象和客戶對我們公司的第一感覺；其次就是跟我們公司有關行業客戶群的情況有關行業客戶群的情況，最好這個

22、寫字樓里面有相關行業客戶； 招商銀行大廈 某擔保公司行政主管23【在用項目客戶】現代服務業企業以咨詢服務類企業為主，重點關注物業服務、辦公環境舒適度和產品整體形象n 高新區辦公面積在1000以上的現代服務業企業主要以咨詢服務類咨詢服務類企業為主，該類企業比較關注物業服務、物業形象和辦公環境的舒適度物業服務、物業形象和辦公環境的舒適度；n辦公面積在1000以上的現代服務業企業主要分布于西部國際廣場、財富中心、高科廣場以及新長安廣場。n 客戶訪談錄：客戶訪談錄： 我們企業在選擇辦公樓時，主要考慮的是寫字樓的環境環境，因為我們的員工基本都是在辦公室辦公，所以工作環境一定要舒適舒適，工作環境舒適了，員

23、工的辦公效率也就高了員工的辦公效率也就高了。 高科廣場 某公司行政部經理24【在用項目客戶】國企主要以工程建筑、金融及能源為主，重點關注產品整體形象、領導辦公的舒適度和尊貴感n 高新區辦公面積在1000平米以上國企及央企主要要以工程建筑業、金融業以及能源類工程建筑業、金融業以及能源類行業企業為主；n 辦公面積在1000以上的國企主要分布于陜西投資大廈、都市之門、洛克大廈以及邁科國際大廈這幾個項目；n 國企類企業比較關注寫字樓的物業形象以及領寫字樓的物業形象以及領導辦公的舒適度和尊貴感；導辦公的舒適度和尊貴感； 我們選擇的辦公樓，首先外部看起來要氣派一外部看起來要氣派一點點，最好有一整層這樣的面

24、積適合我們辦公，因為國企畢竟跟民營企業不一樣，另外就是獨立的辦公室要多，我們每個領導都需要單獨的辦公室，其他部門也最好有單獨的辦公區間，最好是辦公室。還有就是要說這個樓能體現領導的尊貴感領導的尊貴感，可能領導會更關注； 某工程建筑公司行政主管25【在售項目市場表現】在售項目較少，整體供應相對稀缺；超高層產品以標桿形象實現價格突破綠地中心中鐵西安中心26【在售項目產品力表現】在高度、硬件配置、高科技運用方面提升產品整體價值27【在售項目標準層】產品多采用中心核心筒設計，劃分面積較大，戶型方正，提高面積利用率中鐵西安中心綠地中心28【在售項目案例】綠地中心：西安第一高打造樹立形象標桿，通過高科技系

25、統和硬件配置提升整體品質u項目產品核心價值p高度高度：270270米，為西安在售和在用項目第一高度米，為西安在售和在用項目第一高度，奠定項奠定項目標桿形象，標識性強；目標桿形象，標識性強；p品牌品牌：一線品牌開發商，操作經營豐富，在全國有多個標桿式寫字樓項目，具有極強的市場影響力；p8 8大科技系統：大科技系統：智慧型新風置換系統、生態立體綠化系統、感應式恒濕系統、階梯式水資源綜合利用系統、高速勢能自發電電梯系統、樓宇綜合智能燈光系統、紫外線感應式遮陽系統、辦公樓綜合隔聲系統；p硬件配置硬件配置：層高、單梯服務面積等均為區域標桿。29【在售項目案例】中鐵西安中心：通過高度和硬件提升項目形象u項

26、目產品核心價值p高度高度：230米，奠定項目標桿形象，標識性強；p生態辦公生態辦公：2200個/3負氧離子花園，實現室外花園與室內辦公零距離接觸；p硬件配置硬件配置：11.3m挑高五星級行政大堂，4.2-5.5m層高，20部國際頂級標準電梯，打造創新國際商務體驗；30【在售項目客戶】投資客戶關注升值潛力和投資回報率，置業關注點排序：地段形象配套，其傾向于購買核心地段標桿物業，超高層、創新立面和獨特辦公氣場可成為吸引客戶置業的方向能源、金融、工程等行業的機構投資客置業選擇：核心地段的升值潛力大的物業；置業總價：500-1000萬；能源、有色金屬等壟斷、暴利行業的老板等客戶和企業高管置業選擇：核心

27、地段的高品質物業；置業總價：1000萬以上；暴利行業投資大企業投資普通投資以小型私營企業員工、私營業者為主，群體基數大置業選擇：具有較大升值潛力地段的品質物業；置業總價：500萬以下；目前購買高新區寫字樓的投資客戶都是暴利行業或者大企業機構等大投資客戶，投資總價較高，選擇地段都是核心地段。有很多小投資客戶，但是由于寫字樓物業總價較高，普通投資客戶缺失。高科尚都項目經理n不臨路就得想辦法把形象展示出來，要么弄個超高層，要不立面特別炫，否則憑啥去你們那買，如果形象很牛，配套也能達到市場水平，客戶很有可能去投資；n客戶認為稀缺就是高端，超高層需求量很大，現在有很多都市之門的客戶都等著買我們超高層辦公

28、產品。 綠地置業顧問31【未來供應量盤點】未來供應項目超過10個，主要集中在唐延路版塊和錦業路版塊，多為超高層產品，總供應量超過100萬，競爭壓力較大人防超高層項目人防超高層項目啟迪清揚時代啟迪清揚時代世紀金源世紀金源錦業時代錦業時代西西部部機機場場錦錦業業路路項項目目禾盛京廣中心禾盛京廣中心邁科商業中心邁科商業中心錦世達項目錦世達項目p高新區寫字樓甲級寫字樓未來供應量盤點：高新區寫字樓甲級寫字樓未來供應量盤點：新長安廣場新長安廣場超高層超高層木塔寨項目木塔寨項目32【未來供應產品案例】禾盛京廣中心：通過高度、硬件配置和面積贈送打造項目核心價值u項目產品核心價值p高度高度：200米，奠定項目標

29、桿形象，標識性強；p局部面積贈送局部面積贈送；p智能體系打造智能體系打造：通過打造智能化辦公系統、安保系統、環保解決方案，滿足商務精英辦公需求；p硬件配置硬件配置：4m層高超越區域平臺水平；11m挑空豪華裝修大堂體現產品無與倫比的卓越氣質。33【甲級寫字樓小結】整體市場產品力市場表現客戶p主要集中于科技路、唐延路、錦業路三大版塊；p未來供應多為超高層產品，供應量大，競爭壓力較大。p入駐率較高，甲級寫字樓需求較為充足；p核心地段甲級寫字樓市場實現最好。p在用項目主要通過外部形象展示和硬件、服務提升項目核心價值;p在售項目通過打造超高層產品，同時從硬件配置、高科技運用等方向打造項目價值點。p企業性

30、質主要為民營企業和國企，以金融類和現代服務類企業為主；p在用客戶多關注產品整體形象、辦公舒適度和相關產業進駐情況；p投資客戶關注升值潛力和投資回報率，地段是第一關注點。34寫字樓市場研究p甲級寫字樓p乙級寫字樓35【市場掃描】在用項目集中在科技路版塊和唐延路版塊，在售項目和可見供應項目主要集中在唐延路和錦業路版塊，太白南路沿線少量供應西部國際廣場西部國際廣場高科廣場高科廣場郎臣大廈郎臣大廈新長安廣場新長安廣場唐延國際唐延國際洛克大廈洛克大廈東東海海世世紀紀中中心心西部機場錦業路項目西部機場錦業路項目摩爾中心摩爾中心梵天科技三路梵天科技三路禾盛京廣中心禾盛京廣中心大都薈大都薈中投融城國際在用在售

31、未來榮禾榮禾云圖中心云圖中心瀚源國際瀚源國際36【在用項目市場表現】租金在30-90元/，二手房售價在0.65-1.6萬元/，且入住率都在80%左右，需求較為充足；科技路、唐延路版塊價值實現高，太白南路沿線物業價值仍有較大提升空間西部國際廣場西部國際廣場高科廣場高科廣場郎臣大廈郎臣大廈新長安廣場新長安廣場唐延國際唐延國際洛克大廈洛克大廈邁科國際邁科國際紫薇龍騰紫薇龍騰新世界新世界西部電子西部電子社區社區37【在用項目產品力表現】產品力參差不齊，太白南路沿線產品力不高38【在用項目客戶】使用面積在1000平米以下的中小企業客戶占比達到87%，客戶數量充足，民營企業占絕大多數u 從高新區目前入駐企

32、業的面積需求來看，面積需求在300以下和500-1000的企業較多；u 從企業性質分析，面積需求在500-1000的企業以民營企業為主，其次為國企。39【在用項目客戶】客戶結構多元化，制造業、工程建筑和地產開發企業數量較多，與現代服務業和金融業處于同一層級u 面積需求500-1000500-1000在高新區寫字樓企業里占絕大部分在高新區寫字樓企業里占絕大部分；u 大部分企業在創業期3-5年，需要的辦公面積多為500-1000；u 500-1000所涵蓋的行業類型最廣泛，客戶群相對復合，制造業、工程建筑和地產開發企業數量與現代服務業和金融業處于同一層級40【在用項目案例】邁科國際：通過打造高端產

33、品形象，控制企業客戶結構純粹度，以準甲級寫字樓的形象實現租金高溢價u項目產品核心價值n 高端產品形象高端產品形象展示，增強可識別性和昭示性，提升產品形展示，增強可識別性和昭示性，提升產品形象：象：p 建筑造型：帆船造型，可識別度高，標志性強；p 建筑材質：石材搭配Low-E玻璃，提升產品品質；p 奢適大堂設計：大堂面積1000、挑高13m均為區域寫字樓項目最高水平；n 高純粹度企業客戶結構，提升整體辦公氛圍和檔次：高純粹度企業客戶結構，提升整體辦公氛圍和檔次：與邁科開發商相關金融單位占到61%。項目租金與區域平臺水平相比較，實現了較高的市場溢價：項目租金與區域平臺水平相比較，實現了較高的市場溢

34、價：41【在用項目客戶】老一代乙級寫字樓在形象展示、硬件配置和物業服務等方面無法滿足客戶現有需求u高新路沿線和太白南路沿線寫字樓辦公年代久遠，在形象、配置等方面均不能滿足快速發展型企業的要求代表項目：西部創業大廈、南洋國際、亞美大廈等高新一代辦公物業和西部電子社區、紫薇龍騰等太白南路沿線物業；物業現狀：形象老舊、內部硬件配套落后、面積劃分較小、管理混亂；入駐企業：多以草創型中小企業為主，高新版塊多以旅游、科技、通訊、實業、教育、咨詢為主，太白南路沿線多以裝飾裝修、數控、軟件為主，行業分布較廣。u中小型企業多因形象及辦公品質外溢至高新區唐延路版塊乙級寫字樓，外溢比例達到20%以上u高新區最早的寫

35、字樓已經滿足不了中大規模企業發展的需求，很多企業都外溢到唐延路版塊了，畢竟這邊是承接核心區的第一圈層，而且商務氛圍慢慢形成了；u從亞美大廈、南洋國際來我們項目改善的很多，都是大中型發展企業，以前寫字間形象、面積都不夠用了，需要一個更好的辦公環境做長遠發展，比例大概能占到20%以上吧； 新長安廣場銷售經理u唐延路發展很快，公共交通也在變好，員工上班很方便，而且這邊企業的規模都跟我們差不多，整體辦公氛圍和形象都符合我們企業的需求； u從南洋國際搬過來的，那邊什么類型的企業都有，太亂了。我們屬于服務性質的公司，形象還是很重要； 洛克大廈企業創業大廈西部電子社區42【在售項目市場表現】銷售價格集中于1

36、.1-14萬，太白南路沿線產品市場表現較好高新大都薈啟迪清揚時代錦業時代唐唐延延路路灃灃惠惠路路錦業錦業路路東海世紀中心禾盛京廣中心摩爾中心榮禾云圖中心瀚源國際43【在售項目產品力表現】唐延路版塊項目較為集中，產品力水平較高44【在售項目產品力表現】唐延路版塊項目較為集中，產品力水平較高45【在售項目標準層】大部分采用中心核心筒設計，部分產品板樓和偏心核心筒設計實現標準層創新，增強辦公實用性和舒適度摩爾中心瀚源國際啟迪清揚時代榮禾云圖中心46【在售項目案例】高新水晶soho：外立面、電梯及車位等硬件配備比肩甲級寫字樓，一半開發商自持p雙層底下車庫連接入戶大堂營造雙大堂的非凡尊貴感；p2部總裁專

37、屬電梯，劃分圈層感；p1：1.3的高車位配比；p玻璃幕墻+干掛石材的外立面設計，塑造品質外觀；p標準層1800劃分成110239面積段，合理的面積區間劃分，既能滿足中小型企業需求，又滿足大中型企業整層辦公需求。u項目產品核心價值47【在售項目案例】都市之窗：西安首個純鋼結構寫字樓，多重智能系統并用，客戶對建筑結構、高科技運用不敏感，市場表現一般u項目產品核心價值p鋼構鋼構：西北首座純鋼結構融合體，抗震性能極佳，空間可隨意分割，戶內有效使用面積提高5%-8%；p多重智能系統并用多重智能系統并用：新風系統：提高室內空氣品質，保證工作環境的舒適度；27層過濾直飲水系統：項目特設純凈水制水車間，滿足辦

38、公直飲水需求；地緣熱泵中央空調：利用地下可再生能源，實現24H不間斷恒溫，降低傳統中央空調運行費用，最大化節約辦公成本；p智能停車智能停車： 西北第一家智能停車庫，5層地下停車場，1300多個充裕車位?？蛻絷P注價格、面積和硬件配套，對建筑結構和高科技運用敏感度不高。48【在售項目案例】禾盛京廣中心：純玻璃幕墻打造準甲級高端產品形象，通過面積贈送提升產品性價比，市場實現較好超高層超甲級寫字樓3#、4#乙級寫字樓酒店式公寓唐延路北北南南贈送面積贈送面積u項目產品核心價值p建筑形象建筑形象：總體設計感較強，純玻璃幕墻打造，提升產品高端品質，實現項目高形象；p硬件配套硬件配套：通過硬件材質和品牌控制成

39、本，提升舒適度；p面積贈送提高性價比面積贈送提高性價比：3#送露臺面積：6189；4#送露臺面積： 3045 ；1200平層單位贈送大視野空中花園，實現有氧辦公。49【在售項目案例】摩爾中心：板樓、偏心核心筒設計實現標準層創新，蜂窩鋁扣板立面材質，控制成本的同時實現產品的昭示性u項目產品核心價值p建筑形象建筑形象：蜂窩鋁扣板立面材質，實現客戶制定化和成本控制，樹立產品形象，提升產品品質；p標準層創新標準層創新：板樓設計，通風采光優勢明顯；偏心核心筒，南向優質單元數量多；核心筒分散設計，部分單元獨享走廊公共空間和電梯入戶設計，增強尊貴感。50【在售項目案例】啟迪清揚時代：通過規?；a品打造形成高

40、品質寫字樓集群，營造濃厚辦公氛圍，提升產品附加值u項目產品核心價值p外部形象外部形象：超高層異形外立面，樹立區域標桿，提升項目昭示性；p規模規模：34萬的超大規模，8棟高品質寫字樓產品形成產品集群，營造濃厚辦公氛圍；p硬件配置硬件配置：3.6m層高，12m挑高、800豪華大堂，高速WiFi全樓覆蓋，3200個車位配置；51【在售項目客戶】自用客戶關注產品昭示性、性價比、面積劃分和辦公舒適度，對高科技運用、新型建筑材料等不敏感p我們項目是西北第一家純鋼構建筑 ，同時也使用了一系列的高科技系統（27層過濾直飲水系統、新風系統、地源熱泵中央空調系統），但這些對客戶的吸引力不足，反而加大了購買成本，客

41、戶關注更多的仍然是價格、地段、產品后期好不好用。 都市之窗置業顧問p300-600的產品銷售最好，其中自用的占到三分之二，而投資客戶更傾向于購買200-300更小面積的產品。自用客戶的關注點和投資客戶的不同，他們更關心價格、層高等，對辦公舒適度有較高要求。 高新水晶soho置業顧問n“近兩年唐延路辦公環境、辦公氛圍都漸漸有了起色，在高新區口碑還是算不錯的，很多企業都慕名而來，從長期發展來看，專業寫字樓肯定是商務辦公的首選，商住樓只是一個過渡的產品形式，有存在的空間，但不會成為成熟辦公區的市場主流；”n“企業越成熟，規模越大，發展越穩定，對專業寫字樓的需求就越多，但目前企業的想法也在慢慢轉變，小

42、公司來看專業寫字樓很多，可能是覺得專業寫字樓更有品質，更有保證，從客戶心理轉變和需求上來看，專業寫字樓市場機會挺大的；禾盛京廣中心置業顧問52【在售項目客戶】投資客戶更關注產品價格、升值空間、面積劃分和周邊環境配套n產品本身純玻璃幕墻的外立面能夠提升項目整體形象檔次，再加上面積贈送，提高了產品的性價比；面積區間最小劃到了80多，降低了投資成本。 禾盛京廣中心置業顧問p金石柏朗是太白南路沿線新一代寫字樓里的標桿產品，它通過大方簡約的外觀設計滿足客戶對產品外部形象的需求，高面積贈送實現零公攤，產生了高性價比。 135830自由分割，給投資客戶提供了更多的選擇。 金石柏朗置業顧問53【未來供應產品】

43、 主要集中在唐延路和錦業路版塊，供應量較少，太白南路與科技路版塊基本無供應唐唐延延路路灃灃惠惠路路錦業路錦業路西部機場錦業路項目梵天科技三路木塔寨新棟東方米蘭54【乙級寫字樓小結】整體市場產品力市場表現客戶p主要集中于科技路、唐延路、錦業路三大版塊，太白南路沿線少量供應；p未來供應項目較多，供應量較大，競爭壓力不及甲級寫字樓市場。p在用項目需求較為充足；科技路、唐延路版塊價值實現高，太白南路沿線價值實現較低；p在售項目功能實用、性價比較高的產品可實現溢價。p在用項目外部形象老舊，硬件配套及物業服務較為落后；p在售項目整體形象實現突破，在標準層面積劃分、物業服務、實用性方面均有發力。p面積需求在

44、300以下和500-1000的企業較多；p自用客戶關注產品性價比和實用性；投資客戶更關注產品價格、升值空間、面積劃分和周邊環境配套。55公寓市場研究p商務公寓p居住公寓【在用項目市場格局及表現】在用的SOHO公寓集中在唐延路沿線，租金實現約為60-70元/*月，可實現85%以上的入住率，市場需求旺盛56世界500強等有實力的大規模企業就那么多，需求的面積畢竟有限，高新區的企業支撐還是要靠中小企業，這類企業是辦公市場的主力；高新不缺100元/平米以上的寫字樓，缺的是品質有保證、租金在50-60元/平米左右寫字樓，這也是旺座現代城、旺座國際成功的原因；二手房訪談市場最好賣最好租的還是像旺座系列的產

45、品，辦公品質，高性價比，符合高新主流企業的需求； 高新國際租售中心唐灃國際廣場海星城市廣場旺座國際城旺座現代城匯鑫IBC嘉天國際金石柏朗57【在用項目產品力表現】太白南路在用SOHO公寓數量少、配套老舊，整體與乙級寫字樓相比，硬件配套及物業費較低，實用性強5858【在用項目案例】旺座現代城：通過高品質形象和實用功能配置，緊抓區域投資及成長型中小企業需求，成為銷售奇跡，實現高入住率項目價值點項目價值點：立面簡潔大氣，白色鋁塑板幕墻和玻璃窗營造出非凡的現代感，地標感極強；超大面積挑高公共大堂，拔高項目整體商務辦公形象；銷售面積100-250為主，面積控制，低總價；通風采光效果好，辦公舒適度高；配備

46、戶式中央空調分戶核算，滿足成長型中小企業辦公需求；59【在售項目案例】金石柏朗：板樓設計和酒店式物業服務提高面積實用性和辦公舒適度，市場實現良好u項目產品核心價值p面積贈送面積贈送：整層產品實現140面積贈送，提高產品性價比；p標準層創新標準層創新：板樓設計，通風采光優勢明顯；135830自由分割，滿足中小企業使用需求；共享會議室設置，降低企業運營成本；p品質物業品質物業： 金石物業，24H酒店式物業服務。寫字樓體量為20000，已銷售18000，價格區間為9800-12000元/，市場表現良好。601 1、對、對使用成本使用成本敏感敏感企業還屬于創業期，能省則省，租金最好不要超過60元/平米

47、；專業寫字樓公攤很大，后期使用成本太高；2 2、對產品層面關注主要體現在、對產品層面關注主要體現在立面、大堂立面、大堂等形象部位及等形象部位及電梯電梯等硬件配套等硬件配套選擇旺座國際很大的原因就是立面很有質感，品質感和昭示性很強； 旺座國際入駐企業電梯要夠用，最好不要出現擠不上的情況，海星的層高能再高一些就好了，3米的層高有點壓抑； 海星客戶3 3、對、對空調、物業空調、物業要求要求往左現代城的物業不錯，周邊有什么施工的比較吵，給物業打個電話就解決了，但是我們在西曬這邊，很熱，空調不是特別涼快；旺座國際入駐企業中小型企業關注空調、電梯等設備后期產生的費用大小，關注租用面積的實際使用率高低。對于

48、辦公形象和品質的關注在成本考量下，還沒有特別高端的需求。這類企業集中的寫字樓一般產品力和形象都不會特別好。 瑪雅旺座現代城店店長【在用項目客戶特征】租賃客戶多為創業型、發展初期的中小型企業，以流通行業、業務型公司為主，辦公面積需求在300以內，關注辦公成本及實用性主要為一些創業期或發展型的中小企業，包括電子、材料、通訊、貿易、主要為一些創業期或發展型的中小企業，包括電子、材料、通訊、貿易、IT IT、地產、服務、能源類行業，、地產、服務、能源類行業，行業類別豐富；行業類別豐富；客戶：以企業辦事處、創業期、發展期的中小企業為主客戶：以企業辦事處、創業期、發展期的中小企業為主需求面積以需求面積以2

49、00-300200-300平米為主，目前隨著企業的發展，部分需要整層或半層面積；平米為主，目前隨著企業的發展，部分需要整層或半層面積；61【在用項目小結】 在用的SOHO公寓主要集中在唐延路沿線，太白南路沿線數量較少； 租金實現約為60-70元/*月，可實現85%以上的入住率，市場需求旺盛；在用SOHO公寓配套老舊，整體與乙級寫字樓相比，硬件配套及物業費較低，實用性強； 整層分割為小面積區間出售，總價較低； 租賃客戶多為創業型、發展初期的中小型企業，以流通行業、業務型公司為主，辦公面積需求在300以內，關注辦公成本及實用性；整體市場市場表現產品力123客戶462【在售項目市場格局及表現】在售S

50、OHO公寓主要分布在唐延路和太白南路版塊，市場存量超過10萬，價格平臺約為8000-9000元/，平臺去化水平約1500/月，高科尚都憑借地段及性價比優勢遠遠超越市場平臺尚中心上上國際糖果house高科尚都63【在售項目產品力表現】通過比乙級寫字樓稍低的配套實現辦公需求，品質大堂提升企業形象，硬件設施略有提升64【在售項目標準層】多為中心核心筒的SOHO產品設計，部分項目創新南北通透標準層設計增加了辦公的舒適度嘉天國際標準層16空中花園 天井尚中心采用了標準層創新，融入了天井和空中花園的設計，在提升采光通風的同時，增加項目整體生態宜居感和辦公舒適度。旺座現代城標準層嘉天國際與旺座現代城的標準層

51、屬于中規中矩的設計，影響通風和采光，降低辦公舒適度。65尚中心loft45兩室兩廳上上國際商務59上上國際商務115【在售項目戶型】戶型方正，根據辦公需求分隔小開間，每戶配備衛生間可居住可辦公，拓寬功能空間66【在售項目案例】上上國際：太白路成熟地段可自由商務組合的商務辦公寫字樓，面積區間劃分合理，小戶型居多，客戶認可高項目基本情況：項目基本情況：區位：位于太白南路與科技路交匯處；項目高新中央商務圈、太白路軸心區及小寨潮流圈的核心交匯地段，有著強大的地段集群效應；項目是一棟寫字樓，占地3453.平方米，建筑面積為30270平方米，共21層，每層面積為1000平方米；共525戶 ，每層有21戶，

52、層面積為1000，每層有4戶38、4戶51，9戶60，4戶55，戶型可以打通組合；1-4層為底商，商業自持，西面設有高層立體停車位；67【在售項目案例】尚中心：在核心地段優勢下通過產品創新打造具有生態價值的雙板式loft公寓，客戶對生態感知度高，但對loft形式并不敏感，市場表現較好項目價值點：項目價值點：區位：位于高新路十字南200米高新中學對面，由南北走向的板式建筑構成的公寓； 樓體中間有16座空中花園，80米的挑高的立體庭院；精裝修loft公寓；68【在售項目案例】糖果house：位于唐延路南段，商務商業氛圍較差，項目自身品質不高，去化速度較慢項目基本情況：項目基本情況：區位：高新灃惠南

53、路（水晶島西側）；項目是四棟公寓樓，占地1266平方米，建筑面積為70000平方米，共31層；共1086戶 ，每層有8-11戶，有41-103區間段戶型；1-2層為底商，還未出售；41大開間售罄，還有70-103大戶型沒賣完 69投資客戶分類：第一類是寫字樓專業的投資高手，對于寫字樓的投資優勢較為了解，主力客戶之一；第二類是自用兼投資類客戶，這些客戶往往擁有自己的公司，購買物業自用，但視租賃前景以及企業發展狀況也愿意將物業出租，主力客戶之一；第三類是項目周邊社區業主，因看重區域發展潛力而選擇小戶型產品投資。 世聯高新中端寫字樓市場銷售市場研究（2009-2010年）【在售項目客戶特征】購買客戶

54、以純粹投資客戶和自用兼投資的企業類客戶為主，關注區域發展潛力、項目投資門檻、投資回報率及實用性n旺座國際因為是綜合用地，牽扯到個人所得稅問題，最開始賣的時候很便宜，去年漲到8000-9000元/平米，現在都可以賣到1.5萬/平米；n當初買的時候才6000元/平米，現在都漲到1.5-1.6萬/平米，這才幾年時間，投資回報率很誘人；n投資客戶主要看中的是外立面，形象要好，后期才好出手，其次會關注電梯、層高、空調等基本配套，主要還是以租賃的需求來選擇產品；n部分自用兼投資的企業對品質關注多一些，會看大堂，電梯等配套，畢竟關系自己以后的使用；旺座國際租售中心 置業邏輯：發展中的商務新區置業邏輯：發展中

55、的商務新區 高性價比產品高性價比產品 產品配置產品配置 n旺座國際在科技路和唐延路交口，發展很有優勢，當初買的時候雖然區域發展不好，但是投資的眼光要長遠，現在證明我的眼光沒有錯；神木李總（旺座國際投資客戶）70【在售項目小結】 在售SOHO公寓主要分布在唐延路和太白南路版塊；市場存量約10萬，價格平臺約為8000-9000元/，平臺去化水平為1500/月，高科尚都憑借地段及性價比優勢遠遠超過市場平均水平；品質大堂提升企業形象，硬件設施略有提升，創新南北通透標準層設計增加了生活與辦公的舒適度； 購買客戶以投資為主，以純粹投資客戶和自用兼投資的企業類客戶為主，關注區域發展潛力、投資回報率及實用性；

56、整體市場市場表現產品力123客戶471公寓市場研究p商務公寓p居住公寓72【在售項目市場格局】目前在售的居住公寓主要分布在丈八北路、團結南路及科技路沿線，多以商務商業綜合體的形式出現，市場存量70萬以上大都薈嘉天smart西熙ccCross萬象匯豪布斯卡天朗藍湖樹龍記觀瀾山玫瑰公館水晶城數字365高山流水和城老虎國際公寓鉑悅都市之窗73【在售項目市場表現】月均去化約20-30套，部分項目憑借地段及性價比去化較快；平臺價格水平約7000-8000元/，整體去化速度相當的情況下，精裝修及酒店式公寓可實現更高溢價市場表現：市場表現：p銷售速度：銷售速度：月均去化在10-30套/月，大都薈和西熙CC憑

57、借高性價比實現快速去化；p銷售價格：銷售價格：居住公寓以7000-8000元/平米為主，酒店式公寓實現高價11000-13000元/平米；74【在售項目產品力表現】主力戶型基本在30-60，30-50為市場暢銷面積區間，精裝修約占50%75【在售項目戶型】大開間：面積區間在30-40，開間在3.8米以上為能滿足居住舒適度的戶型，贈送面積最高在10左右高新水晶城43.72，大開間，開間4.2米，進深8.3米鉑悅37.58，一室一廳，客廳、臥室開間3.86米，進深7米鉑悅76高新水晶城53.65，一室一廳，客廳、臥室開間3.86米，進深7米【在售項目戶型】一室一廳：面積在45以上，在樓體設計的邊角

58、位置，通常采光不好，戶型占比會影響該類產品整體戶型舒適度，贈送面積在3-4高山流水和城46.25，一室一廳，臥室方正進深3.3，客廳開間4.6.進深3.3米，贈送3龍記觀瀾山47.99，一室一廳，臥室開間2.8米，整體進深7.3米，陽臺面積半贈送477高新水晶城73.53，兩室一廳，大臥室寬4.5米，小臥室寬2.6米，客廳寬3.9米，進深8.4米鉑悅74.50，兩室一廳，大臥室寬3.9米，小臥室寬3.4米，客廳寬3.8米，進深6.2米大都薈88.63，贈送5。兩室一廳，大臥室寬3.3米，小臥室寬3.0米，客廳寬3.4米，進深9.4米【在售項目戶型】兩室一廳：產品面積在70以上，能基本滿足居住舒

59、適度，一般贈送陽臺面積78【在售項目案例】高新水晶城：位于高新CBD一期核心位置，城市綜合體項目，但公寓單價較高，整體市場表現一般項目基本情況：項目基本情況：區位：高新華潤萬家高新店南鄰（高新路與科技二路十字）；項目是高新水晶城總用地面積36784平米，地上總建筑面積20萬平方米，其中商業建筑面積58864平米，住宅建筑面積51040平米，公寓面積57360，辦公建筑面積34840平；1號樓公寓28層，4梯16戶；3號樓公寓31層，4梯17戶，面積區間約為42-89平米；2號樓商業4梯2戶。1期906戶，公寓876戶，商業20戶；公寓公寓79【在售項目案例】高山流水和城：位于高新商務區一期與二

60、期交匯處，產品面積區間跨度過大，市場暢銷產品40-50占比較少，市場表現不佳公寓公寓住宅住宅項目基本情況：項目基本情況：區位：高新西萬路口西北角（太白南路與丈八東路交匯處）；高山流水和城占地約55畝，總建筑面積約22萬余平方米，項目由6棟19-33層高層和公寓構成，共1967戶，戶型區間有50-59平米一室一廳、80-90平米的二室二廳、110-130平米的三室二廳、145平米四室兩廳；4#、5#是公寓樓，現房。80【在售項目案例】都市之窗：客戶對高科技的感知度不強，并且項目剛入市還未開始大面積宣傳，市場表現不佳BACD項目價值點：項目價值點：純鋼結構大型商業綜合體A、B、C、D四棟組成17萬平方米的