1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法第七章 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法7.1 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估一、基準(zhǔn)地價(jià)概述一、基準(zhǔn)地價(jià)概述（一）基準(zhǔn)地價(jià)的概念和特點(diǎn)（一）基準(zhǔn)地價(jià)的概念和特點(diǎn)（二）基準(zhǔn)地價(jià)的作用（二）基準(zhǔn)地價(jià)的作用（三）基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估原理（三）基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估原理（四）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則（四）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則二、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估二、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（一）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定（一）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定（二）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域劃分（二）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域劃分（三）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的調(diào)查（三）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的調(diào)查（四）基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定（四）基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定（五）樣本地價(jià)計(jì)算（五）樣本地價(jià)計(jì)算（六）樣本地價(jià)修正（六）樣本地價(jià)修正

2、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（七）樣本地價(jià)整理（七）樣本地價(jià)整理（八）樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)（八）樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)（九）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（九）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（十）基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布（十）基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布三、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估三、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（一）采用技術(shù)方法一評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)（一）采用技術(shù)方法一評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)（二）采用技術(shù)方法二評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)（二）采用技術(shù)方法二評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)（三）采用技術(shù)方法三評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)（三）采用技術(shù)方法三評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法四、基準(zhǔn)地價(jià)更新四、基準(zhǔn)地價(jià)更新（一）基準(zhǔn)地價(jià)更新的要求（一）基準(zhǔn)地價(jià)更新的要求（二）利用市場(chǎng)交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià)（二）利用市場(chǎng)交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià)（三）利用地價(jià)指數(shù)逐

3、年調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)（三）利用地價(jià)指數(shù)逐年調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、基準(zhǔn)地價(jià)的概念是指在宗地估價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)估出各個(gè)級(jí)別或各個(gè)區(qū)域土地的平均價(jià)格是一種區(qū)域性的價(jià)格是一種分用途的價(jià)格是一種平均價(jià)格是有限年期的價(jià)格具有時(shí)效性與土地利用程度有關(guān)是政府委托評(píng)估的價(jià)格是一種控制性的價(jià)格2、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)土地用途劃分為商業(yè)、綜合（辦公）、住宅、工業(yè)等四類 1商業(yè)類：包括商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（含各種商場(chǎng)、加油站、各類銷售和服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、批發(fā)市場(chǎng)，修理、家政、洗理、中介、郵政、電信、銀行、信用社、證券、期貨、保險(xiǎn)和其他服務(wù)的對(duì)外營(yíng)業(yè)場(chǎng)所等用地），餐飲旅游娛樂(lè)業(yè)用地（含酒樓、快餐店，賓館、酒店

4、、度假村、旅館、游樂(lè)及旅游設(shè)施，俱樂(lè)部、康樂(lè)中心、歌舞廳、高爾夫球場(chǎng)等用地）。 2綜合（辦公）類：辦公用地（含國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體及其它事業(yè)單位辦公樓、會(huì)展中心、商業(yè)寫字樓、金融保險(xiǎn)業(yè)辦公樓、普通辦公樓、科工貿(mào)一體化辦公樓、廠區(qū)外獨(dú)立的辦公樓等用地），科研用地（含科研和勘測(cè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)等用地），文體教育用地（含各種學(xué)校、體育場(chǎng)館、文化館、博物館、圖書館、影劇院等用地），醫(yī)療衛(wèi)生用地（含醫(yī)療、保健、衛(wèi)生、防疫、康復(fù)和急救設(shè)施等用地），慈善用地（含孤兒院、養(yǎng)老院、福利院等用地），宗教用地3住宅類：供居住的各種房屋用地，包括普通住宅、公寓、別墅用地。 4工業(yè)類：包括工業(yè)用地（含工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫(kù)房、露

5、天作業(yè)場(chǎng)及其附屬設(shè)施用地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心），倉(cāng)儲(chǔ)用地（含用于物資儲(chǔ)備的庫(kù)房、堆場(chǎng)、包裝加工車間、中轉(zhuǎn)的場(chǎng)所及相應(yīng)附屬設(shè)施用地），交通運(yùn)輸用地（含鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口、機(jī)場(chǎng)的地面線路、站場(chǎng)等用地以及城市道路、車站、社會(huì)停車場(chǎng)及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地），基礎(chǔ)設(shè)施用地（供水、供電、供燃、郵政、電信、消防、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地）。其他未列入上述范圍的用地，其用途類別可參照相關(guān)或相近用地的用途類別確定 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的依據(jù)2、國(guó)家征收土地使用稅的依據(jù)3、調(diào)節(jié)土地利用4、進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)5、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的理論依據(jù)是

6、預(yù)期收益原理2、不同用途的土地基準(zhǔn)地價(jià)不同3、各類用地的基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律4、基準(zhǔn)地價(jià)具有相對(duì)穩(wěn)定性和動(dòng)態(tài)性基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、土地使用價(jià)值評(píng)定和土地價(jià)格測(cè)算相結(jié)合2、以現(xiàn)實(shí)的土地用途為主，適當(dāng)考慮規(guī)劃3、各類用地分別評(píng)估，多種方法綜合應(yīng)用4、與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適合、相協(xié)調(diào)5、選擇合適的估價(jià)技術(shù)路線原則基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍：1）城鎮(zhèn)建成區(qū)整體2）城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)整體基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法劃分基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的方法劃分標(biāo)準(zhǔn)是影響土地價(jià)格的因素指標(biāo)的相對(duì)一致性具體方法：1）劃分土地級(jí)別城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程2）根據(jù)城鎮(zhèn)土地利用分區(qū)，地價(jià)影響因素劃分均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、資料調(diào)

7、查的內(nèi)容（1）背景資料（2）市場(chǎng)交易資料（3）圖件資料2、市場(chǎng)交易資料調(diào)查的一般要求3、資料整理基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法類型基準(zhǔn)日年限 土地開(kāi)發(fā)程度容積率特大及大城市商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地2014.1.12014.1.12014.1.1407050六通一平或以上六通一平五通一平1.8-2.51.5-2.00.6-1.0中等城市商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地2014.1.12014.1.12014.1.1407050五通一平五通一平三通一平1.5-2.01.0-1.60.4-0.8小城市商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地2014.1.12014.1.12014.1.1407050五通一平五通一平三通一平1.0-1.

8、20.5-0.80.3-0.4表71 基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法樣本地價(jià)計(jì)算：根據(jù)土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)根據(jù)土地使用權(quán)出租資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)根據(jù)房屋買賣資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)根據(jù)房屋出租資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)根據(jù)土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)根據(jù)以地?fù)Q房資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)根據(jù)商品房銷售資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)根據(jù)征地、拆遷費(fèi)用資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)根據(jù)聯(lián)建分成資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)根據(jù)企業(yè)兼并資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法樣本地價(jià)修正：年期修正交易期日修正容積率修正土地開(kāi)發(fā)程度修正基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法樣本地價(jià)資料的分類統(tǒng)計(jì)樣本地價(jià)分布圖的編制表71 市樣點(diǎn)地價(jià)分布統(tǒng)計(jì)表編號(hào)區(qū)域名租賃樣點(diǎn)數(shù)買賣樣點(diǎn)數(shù)其他

9、類型樣點(diǎn)數(shù)合計(jì)樣點(diǎn)數(shù)00000全市10000一級(jí)地11000110011200012001區(qū)段*區(qū)段區(qū)片*區(qū)片20000二級(jí)地21000區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、樣本總體分布類型檢驗(yàn)2檢驗(yàn)2、剔除異常樣本數(shù)據(jù) 正態(tài)分布t 檢驗(yàn)非正態(tài)分布均值方差檢驗(yàn) 2倍或3倍標(biāo)準(zhǔn)差基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法Yn=A(1+r)Xn2、算術(shù)平均數(shù)模型 nXYnii11、指數(shù)模型基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、基準(zhǔn)地價(jià)的確定1）級(jí)別價(jià)2）區(qū)片價(jià)2、基準(zhǔn)地價(jià)的公布聽(tīng)證、專家論證、公布基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、技術(shù)方法一：樣點(diǎn)地價(jià)平均法 農(nóng)用地定級(jí)劃分基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片調(diào)查投入產(chǎn)出樣本資料或市場(chǎng)交易資料計(jì)算樣本地價(jià)求平均1）資料調(diào)查與整理2）確定

10、土地利用類型3）樣點(diǎn)地價(jià)的評(píng)估與修正4）樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)5）級(jí)別地價(jià)的計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法2、技術(shù)方法二：地價(jià)模型法 農(nóng)用地定級(jí)劃分基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片調(diào)查投入產(chǎn)出資料或市場(chǎng)交易資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)建立評(píng)估單元地價(jià)與單元定級(jí)指數(shù)的數(shù)學(xué)模型計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)1）基本模型的建立2）模型的確定3）模型檢驗(yàn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法3、技術(shù)方法三：基準(zhǔn)地塊評(píng)估法 農(nóng)用地定級(jí)劃分基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片選擇標(biāo)準(zhǔn)地塊標(biāo)準(zhǔn)地塊地價(jià)評(píng)估求均價(jià)1）劃分均質(zhì)區(qū)域2）選定標(biāo)準(zhǔn)地塊3）調(diào)查有關(guān)資料4）評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)地塊價(jià)格5）計(jì)算均質(zhì)區(qū)域地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法7.2 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法一、基本原理3、特點(diǎn)與適用范圍1、概念基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，在將估價(jià)對(duì)象宗地的區(qū)域條件及個(gè)別條件與其所在區(qū)域的平均條件進(jìn)行比較的基礎(chǔ)上，確定相應(yīng)的修正系數(shù)，用此修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。2、理論依據(jù)替代原理基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法二、估價(jià)步驟1、確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)2、編制宗地價(jià)格修正系數(shù)表3、確定估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格修正系數(shù)4、計(jì)算宗地價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、確定