1、房屋裝修違反公約，物業(yè)起訴可獲支持 業(yè)主裝修時(shí)將露臺(tái)封閉，在封閉的玻璃上再行搭建玻璃房， 擅自將綠地改建為涼亭，違反業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，物業(yè) 公司將其訴至法院要求拆除。近日，松江區(qū)法院一審支持了 物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。【案情回放】楊先生在松江某小區(qū)新購(gòu)聯(lián)排別墅一幢，為讓家人住 得舒心，楊先生精心裝修，花費(fèi)甚巨。他不僅將房?jī)?nèi)布置得 溫馨舒適、富麗堂皇，把靠南的二樓露臺(tái)、三樓陽(yáng)臺(tái)作了封 閉，更為了多利用空間，把靠北的陽(yáng)臺(tái)一并封閉，并在封閉 的玻璃上再搭建了一間陽(yáng)光房。看到房屋靠小區(qū)圍墻，楊先 生又突發(fā)奇想，將屋外靠墻的草地改造了一座古色古香的全 木制涼亭，準(zhǔn)備夏天乘涼，冬日小歇。隨著裝修完工，楊先生準(zhǔn)

2、備入住享受勞動(dòng)成果時(shí)，卻 收到了物業(yè)公司的通知，要求其限期拆除封閉的二樓露臺(tái)、 三樓搭建的陽(yáng)光房以及涼亭，為此雙方爭(zhēng)執(zhí)不下。后物業(yè)公 司依據(jù)業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約以及相應(yīng)的入住文件將楊先生 告上了法庭。楊先生在法庭辯解說(shuō)，第一，封閉陽(yáng)臺(tái)系出于安全考 慮，且封閉陽(yáng)臺(tái)風(fēng)格與原來(lái)基本保持一致，對(duì)其他業(yè)主沒(méi)有精選范本，供參考！任何影響。第二，物業(yè)公司沒(méi)有訴訟主體資格，且其在明知 已經(jīng)裝修的情況下時(shí)至今日方才起訴，已經(jīng)視為默認(rèn)被告封 閉陽(yáng)臺(tái)的行為。第三、楊先生所簽訂的 業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約 以及特別告知等文件均為格式合同，限制了小業(yè)主的專(zhuān) 有權(quán)利，不符合法律規(guī)定。法院審理后認(rèn)為，被告楊先生的行為違反了業(yè)主臨 時(shí)管

3、理規(guī)約第七條中不得擅自封閉陽(yáng)臺(tái)、不得在公共部位 搭建構(gòu)筑物的規(guī)定，判決被告拆除相關(guān)的圭寸閉陽(yáng)臺(tái)以及涼 亭。【以案說(shuō)法】問(wèn)題一：物業(yè)公司起訴是否具有訴訟主體資格？答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備 和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理并維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境 衛(wèi)生和秩序。若業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或業(yè)主管理規(guī)約，妨 害物業(yè)服務(wù)與服務(wù)的，物業(yè)公司根據(jù)與業(yè)主的約定制止違反 管理規(guī)約的行為，乃至訴至法院均符合法律規(guī)定，因此其具 有相應(yīng)的訴訟主體資格。問(wèn)題二：物業(yè)公司的主張是否不恰當(dāng)限制業(yè)主所有權(quán)？答:業(yè)主對(duì)房屋裝修系所有權(quán)行使的一種形式，但是應(yīng)當(dāng)受到“權(quán)利不得濫用”以及意思自治原則的限制。業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約約定業(yè)主不得擅自封閉陽(yáng)臺(tái)，不得占用綠地。但楊 先生不僅違反規(guī)約擅自封閉，還在封閉的陽(yáng)臺(tái)上再行違章搭 建，甚至占用本屬所有業(yè)主共有的綠地私自建造涼亭，已明 顯違反業(yè)主公約，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)公司要求 拆除與法有據(jù)。【法條鏈接】最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用 法律若干問(wèn)題的解釋第四條規(guī)定：業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同 或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行 為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除 妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物權(quán)法第七十一條規(guī)定：業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分 享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危 及