1、房屋交易違約維權方式一、解除合同，并主張損失賠償房屋買賣合同簽訂后，約定的辦理過戶期限屆滿前，賣方明確表示或者以其 行為表明違約不辦過戶的（預期違約），買方可以根據合同法第 94條第2 項規定解除合同。在合同約定辦理過戶期限屆滿時，賣方仍未辦理過戶的（實際違約），買方 可以催告賣方在合理期限內辦理過戶， 該期限屆滿時仍未辦理過戶的，買方可以 根據合同法第94條第3項規定解除合同。買方主張解除合同的，應當通知賣方，合同自通知到達時解除（合同法 第96條）。合同解除后，買方可以要求賠償損失（合同法第97條）。賠償問題涉及定金、違約金和損失賠償三者的關系， 包括定金與違約金的選擇適用、 定金與 損失

2、賠償金的并用、違約金的調整以及違約金與損失賠償金的并用，還有房屋漲 價損失的確定問題，下面具體分析。（一）定金與違約金的選擇適用合同法第116條規定：“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違 約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”因此，定金和違約金只能選擇 適用，兩者取其一。如果雙方對定金的性質沒有約定的，根據擔保法第89條規定，該定金具備違約定金的效力。買方解除合同后，可以要求賣方雙倍返還 定金或者支付違約金。定金與違約金一般只能選擇適用，但如果合同明確約定了解約定金的，則可 能存在例外。北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若 干問題的指導意見（試行）第23條第2款

3、規定：“房屋買賣合同中同時約定了 解約定金和違約金，當事人一方已構成違約的，在約定條件成就時解約定金處罰 與違約金可以同時適用。”因此，北京地區的房屋買賣中，如果在約定條件成就 時，作為守約方的買方解除合同時，可以將解約定金和違約金并用，即同時要求 返還雙倍定金和支付違約金。但上海、深圳等地并未有類似規定。（二）定金與損失賠償的并用最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第28條規定：“買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高 于因違約造成的損失。”根據該規定，買方選擇適用定金罰則，要求返

4、還雙倍定 金，如果定金不足以彌補損失，其可請求賠償超過定金部分的損失， 定金和損失 賠償數額總和不超過因違約造成的損失。因違約造成的損失可能包括已支付房款 的利息、房產中介費、房屋漲價損失、律師費等。如果雙方未明確約定律師由違 約方承擔的，律師費損失的賠償請求一般不會被支持，但筆者也見過律師費損失 賠償請求被法院部分支持的個別案例。（三）違約金的調整以及違約金與損失賠償金的并用賣方違約不過戶的，買方解除合同后可要求賣方支付合同約定的違約金。約定的違約金低于造成的損失的，買方可以請求法院或者仲裁機構予以增 加，增加后的違約金數額以不超過實際損失額為限。增加違約金以后，買方又請求賣方賠償損失的，法

5、院不予支持。可見，增加違約金與損失賠償金不能并用。當然，違約金低于損失，買方既可以選擇請求增加違約金直到完全彌補損失， 也可以選擇請求支付違約金并賠償高于違約金以外的損失。其實這兩者只是訴訟請求不同而已，主張的賠償總額是一樣的。違約金與損失賠償金的并用問題， 可 以參考最高人民法院（2009）民提字第45號民事判決。該案中，守約方請求違 約方賠償違約金100萬元并賠償損失200萬元，因實際損失大于300萬元且該損 失是違約方在訂立合同時可以預見到的，最高法院支持了守約方的訴求。約定的違約金超過損失的30%勺，賣方可以請求法院或者仲裁機構予以適當 減少。法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情

6、況、當事人的過錯程度以 及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。（四）房屋漲價損失的確定1、房屋漲價損失應予賠償賣方之所以違約，是因為合同簽訂后過戶前房價高漲。房屋漲價后的增值部 分為合同履行后買方可以獲得的利益， 因此賣方也應當賠償該漲價損失。北京 市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見 （試行）第24條第1款規定：“房屋買賣合同簽訂后，因一方當事人根本違約 致使另一方訂立合同的目的不能實現， 守約方要求解除合同，并要求違約方賠償 房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另 有約定的除外。”可見，北京咼院

7、支持房屋漲價損失請求。上海市咼級人民法院關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答對第 6個問題的解答，也表明 上海高院同樣支持房屋漲價損失的請求。2、房屋漲價損失的評估確定房屋漲價損失一般需要經過評估才能確定，但對于房屋現值的評估確定時 間，法律、法規或者司法解釋并沒有統一、明確的規定，司法實踐中也沒有統一 的作法。在筆者檢索了數十個相關案例中，有請求以委托評估時間為確定時間節 點的，也有請求以立案時間、合同約定辦理過戶的期限屆滿時或者房屋被轉賣而 無法取得房屋時為時間節點的，而法院認定的時間節點也并不統一。上海市高級人民法院關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答對第 6個問題的部分解答：“

8、認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約 方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、 違約方的違約行為確定之 日以及審理中房屋的漲跌情況等， 合理確定。”該解答可以作為確定漲價損失時 間點的參考。最高法院在（2014）民一終字第198號民事判決中說明，鑒定意見僅系法院 最終確認的參考，以何時點作為評估基準日進行鑒定，系法院行使自由裁量權的 范疇。因此，法院在房屋漲價損失評估時間節點的確定問題上擁有自由裁量權， 并且評估結果也只是法院最終確定漲價損失的參考而已。3、確定房屋漲價損失應考慮的因素上海市高級人民法院關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答對第 6個問題的部分解答：“房屋

9、漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協商 確定的，從其約定；二、雙方不能協商確定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再 次是相同區域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。 認定損失的時間點應 從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆 滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。 最后，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房 屋價值漲跌而產生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止

10、損失擴大等因素。” 該解答可以作為參考。（五）違約賠償的兩條界限（兩個原則）合同法第113條第1款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合 同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的 損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預 見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”從該款規定可知，違約賠償存在以下兩條界限。1損失補償原則違約損失賠償以補償守約方因違約造成的損失為原則，賠償不能超過實際損失，即不能使守約方因此獲益。定金罰則本身具有懲罰性，沒有造成實際損失的 仍應雙倍返還定金。若定金不足以彌補損失的，買方主張定金和超過定金以外的

11、損失金的總額不能超過實際損失。 另外，違約金低于損失而增加后的違約金， 或 者違約金與超過違約金以外的損失賠償金的總額也不能超過實際損失。違約金高于損失的30%勺，調整后的違約金最高為損失的130%超過損失30%勺部分具有 懲罰性。2、合理預見規則（可預見性規則）違約損失賠償額不得超過違約方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違 反合同可能造成的損失。這是為平衡雙方利益，將訂約風險限定在當事人可以預 見的范圍內，也體現了合同法促進訂約和交易的立法傾向。二、要求繼續履行合同和辦理過戶取得房產，并主張損失賠償合同法第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務 不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 第 108條規定：“當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的， 對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。”根據這兩條規定，如果在合同簽訂后，賣方明確表示或者以其行為表明不履 行合同、不辦理過戶（預期違約），或者超過約定期限仍不辦理過戶（實際違約）， 買方可以起訴要求賣方辦理過戶手續， 并要求雙倍返還定金或者支付違約金。 如 果還有其他損失的，仍可以請求賠償。實踐中應注意銀行按揭貸款問題。如