1、精選優質文檔-傾情為你奉上房地產開發企業涉稅實務 1，取得土地環節城鎮土地使用稅 以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅率計算征收（具體稅率參照當地規定）。印花稅（土地出讓或轉讓合同） 對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。契稅 國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據為成交價格。契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當

2、天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。查看詳情>> 案例 某房地產開發企業2010年5月26日與國土房產局簽訂國有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約定土地交付時間為2010年10月25日。當地土地使用稅稅率為4元/平米。那么2010年應繳納多少土地使用稅？分析 該企業應從2010年11月起申報繳納土地使用稅，2010年應繳納2個月土地使用稅：56000*4*2/12=37333.33元2，設計施工環節印花稅（設計合同） 建設工程勘察設計合同，包括勘察、設計合同，按收取費用萬分之五貼花。印花

3、稅（建安合同） 建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬分之三貼花。印花稅（借款合同） 銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。查看詳情>> · · 3，房產銷售環節· 營業稅（銷售不動產） · 納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額，銷售不動產稅率為5%。納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不

4、動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。 土地增值稅（預征） 除普通標準住宅不實行預征外，對其他各類商品房，均實行預征。普通標準住宅是指由政府指定的房地產開發公司開發、按照當地政府部門規定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產開發公司憑有關文件，經當地主管稅務部門審核后確認。土地增值稅預征的計稅依據為納稅人轉讓房地產取得的收入。印花稅（商品房銷售合同） 對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅，按所

5、載金額萬分之五貼花。企業所得稅（未完工開發產品） 企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：（1）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。（2）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。（3）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。（4）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。查看詳情>> 案例 某房地產開發企業開發某樓盤，尚未完工，2010

6、年4月開始預售，4-6月共取得預收收入10000萬元，6月利潤表反映利潤總額為-50萬元，以前年度均盈利，該企業應繳納多少企業所得稅？（假設企業土地增值稅預征率為3%、城建稅稅率7%、教育費附加3%、地方教育費附加1%，該企業位于地級市，當地計稅毛利率為10%）分析 該企業預收收入10000萬元，應繳納營業稅10000*5%500萬元，城建稅500*7%35萬元，教育費附加500*3%15萬元，地方教育費附加5001%5萬元，土地增值稅10000*2%200萬元，合計755萬元。應納稅所得額-5010000*10%755195萬元，應繳納企業所得稅195*25%48.75萬元· &#

7、183; 4，竣工交付環節· 企業所得稅（完工開發產品） · 開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。除土地開發外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告及稅務機關需要的其他相關資料。 · · 土地增值稅（清算）

8、 · 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： （1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； （2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（4）各省轄市地方稅務機關規定的其他情況。（5）對前款所列第（3）項情形，應在辦理注

9、銷登記前進行土地增值稅清算。 土地增值稅（清算） 在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。 （1）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的； （2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； （4）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。 查看詳情>>案例 如某房地產開發企業開發某樓盤2010年12月完工，之前已預收房款30000萬元，之前已按計稅毛利率10%計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額繳納企業所得稅，12月6月利潤表反映利潤