1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上房地產開發(fā)企業(yè)涉稅實務 1，取得土地環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅 以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率計算征收（具體稅率參照當?shù)匾?guī)定）。印花稅（土地出讓或轉讓合同） 對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。契稅 國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據(jù)為成交價格。契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當

2、天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。查看詳情>> 案例 某房地產開發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國土房產局簽訂國有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約定土地交付時間為2010年10月25日。當?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元/平米。那么2010年應繳納多少土地使用稅？分析 該企業(yè)應從2010年11月起申報繳納土地使用稅，2010年應繳納2個月土地使用稅：56000*4*2/12=37333.33元2，設計施工環(huán)節(jié)印花稅（設計合同） 建設工程勘察設計合同，包括勘察、設計合同，按收取費用萬分之五貼花。印花

3、稅（建安合同） 建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬分之三貼花。印花稅（借款合同） 銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。查看詳情>> · · 3，房產銷售環(huán)節(jié)· 營業(yè)稅（銷售不動產） · 納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額，銷售不動產稅率為5%。納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不

4、動產并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 土地增值稅（預征） 除普通標準住宅不實行預征外，對其他各類商品房，均實行預征。普通標準住宅是指由政府指定的房地產開發(fā)公司開發(fā)、按照當?shù)卣块T規(guī)定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產開發(fā)公司憑有關文件，經(jīng)當?shù)刂鞴芏悇詹块T審核后確認。土地增值稅預征的計稅依據(jù)為納稅人轉讓房地產取得的收入。印花稅（商品房銷售合同） 對商品房銷售合同按照產權轉移書據(jù)征收印花稅，按所

5、載金額萬分之五貼花。企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產品） 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：（1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。（2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。（4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。查看詳情>> 案例 某房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤，尚未完工，2010

6、年4月開始預售，4-6月共取得預收收入10000萬元，6月利潤表反映利潤總額為-50萬元，以前年度均盈利，該企業(yè)應繳納多少企業(yè)所得稅？（假設企業(yè)土地增值稅預征率為3%、城建稅稅率7%、教育費附加3%、地方教育費附加1%，該企業(yè)位于地級市，當?shù)赜嫸惷蕿?0%）分析 該企業(yè)預收收入10000萬元，應繳納營業(yè)稅10000*5%500萬元，城建稅500*7%35萬元，教育費附加500*3%15萬元，地方教育費附加5001%5萬元，土地增值稅10000*2%200萬元，合計755萬元。應納稅所得額-5010000*10%755195萬元，應繳納企業(yè)所得稅195*25%48.75萬元· &#

7、183; 4，竣工交付環(huán)節(jié)· 企業(yè)所得稅（完工開發(fā)產品） · 開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：（1）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發(fā)產品已開始投入使用。（3）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告及稅務機關需要的其他相關資料。 · · 土地增值稅（清算）

8、 · 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： （1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）各省轄市地方稅務機關規(guī)定的其他情況。（5）對前款所列第（3）項情形，應在辦理注

9、銷登記前進行土地增值稅清算。 土地增值稅（清算） 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。 （1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的； （2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； （4）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。 查看詳情>>案例 如某房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤2010年12月完工，之前已預收房款30000萬元，之前已按計稅毛利率10%計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，12月6月利潤表反映利潤