1、太原市城中村改造項目太原市城中村改造項目可行性研究報告可行性研究報告項目開發經營環境分析項目開發經營環境分析二二可行性研究結論可行性研究結論八八項目風險和不確定性分析項目風險和不確定性分析七七資金籌措資金籌措六六經濟效益分析經濟效益分析五五產品定位和市場建議產品定位和市場建議三三項目開發計劃項目開發計劃四四項目概況項目概況一一p項目名稱：項目名稱：太原市太原市“西流村城中村改西流村城中村改造項目造項目”（暫定）；（暫定）；p建設地點：建設地點：山西省山西省太原市尖草坪區西太原市尖草坪區西流村；流村；p項目內容：項目內容：回遷房、回遷房、商品住宅及部分商商品住宅及部分商業用房等業用房等。本案本案

2、太原市太原市政府政府山西省山西省政府政府太原市中心太原站項目由項目由興華地塊興華地塊和西流地塊和西流地塊組成，組成，總占地總占地687687畝，畝，距距太原市中心僅太原市中心僅5 5公公里里，距太原火車，距太原火車站約站約8 8公里、多條公里、多條交通要道可快速交通要道可快速到達市內各區，到達市內各區，交通十分便利交通十分便利太原北站興華地塊西流地塊 西流村城中村改造項目計入容積率的總建筑面積為170.43萬平方米，其中，商品住宅為117.5萬平方米，商業8.93萬平方米，回遷住宅27.5萬平方米，回遷商業16.5萬平方米。該規劃指標是我們根據目前所掌握的數據進行推算，最終應以規劃部門批準的數

3、據為準。 p興華地塊興華地塊 興華地塊現狀為西流村委會投資建設的現代建材城，租期截止到2011年6月底，協議約定到期后商戶無條件搬離；地塊西側現已整理出空地約58畝。p西流地塊西流地塊 西流地塊與大東流村、小東流村居住用地混雜在一起，地上以村級公建、村民住宅為主，居住環境較差。西流、興華地塊均為村鎮建設用地建設用地，不涉及基本農田變性2010年山西高盛瑞信房地產開發有限公司（以下簡稱高盛公司）通過尖草坪區領導介紹，與西流村村委會就太原市西流村城中村改造項目已接洽了近一年多。由于西流村城中村改造項目開發規模龐大，建設周期較長，村民回遷安置需要充裕的資金作保障，對項目運作管理團隊也有很高的要求。為

4、確保項目順利進行，高盛公司在與區政府協商后，決定引進國內知名大型房企，聯合開發西流村城中村改造項目。在與高盛公司接洽后，對方愿意與我公司合作開發西流村城中村改造項目。注：高盛公司的股東早先在山西專門從事煤礦、鐵礦的開發，注：高盛公司的股東早先在山西專門從事煤礦、鐵礦的開發，20092009年受國家行業調年受國家行業調控影響企業轉型從事房地產開發，至今尚未成功運作過大型房地產開發項目。控影響企業轉型從事房地產開發，至今尚未成功運作過大型房地產開發項目。通過和太原市相關政府部門領導溝通，項目操作流程如下：雙方共同出資成立項目公司與村民入股實體公司簽訂合作協議與區政府簽訂框架協議與村委會就回遷方案達

5、成一致上報城中村改造小組審批進行項目規劃方案設計支付拆遷資金到政府指定帳戶政府監督、村委會組織拆遷回遷安置土地劃撥到村民入股實體公司用于商品房開發的土地進入二級市場公開交易操作流程的操作流程的關鍵點關鍵點說明說明：p雙方組建項目公司注冊資本金雙方組建項目公司注冊資本金10001000萬元萬元n我公司出資510萬元，持股51%；n高盛公司出資490萬元，持股49%。p投資利潤分配投資利潤分配n雙方按照股權比例承擔項目開發建設所需要的資金；n最終按實際出資比例分配利潤。p項目運作項目運作n項目公司的董事長、總經理、總會計師、總工程師及相關部門的經理由我方委派；n項目的前期策劃、規劃設計、工程監理、

6、施工總承包、大宗材料采購、銷售代理等按照有利于項目開發建設、利潤最大化的原則由雙方協商確定。p前期資金投入前期資金投入n拆遷安置所需費用（8000萬）由高盛公司先期投入，資金風險由其承擔；n土地進入招拍掛時項目公司參與競價，所需資金由雙方按股權比例出資。p土地出讓金土地出讓金n用于村民回遷安置的土地免交土地出讓金；n商品房開發用地按照土地市場評估價格下限的15%繳納；n回遷安置用地面積按照宅基地面積的1.6倍計算，直接劃撥到全體村民入股成立的實體公司。p回遷安置房減免項目回遷安置房減免項目n全額減免城市基礎設施配套費（70元/）；n全額減免城市消防設施配套費（5元/）；n全額減免園林配套綠化工

7、程建設資金（總投資的2%）；n全額減免中小學建設資金（基建投資的5%）；n全額減免新型墻體材料專項資金（8元/）；n全額減免散裝水泥專項基金（0.8元/）；n全額減免人防工程異地建設費（建筑面積每平米40元）；n開發商品房部分，城市基礎設施配套費減半；n改造中所涉及由市政府承擔的市政公用設施，有關部門優先安排資金建設。項目周邊基礎配套設施齊全，項目周邊基礎配套設施齊全，2 2公里范圍內：公里范圍內：（1 1）交通資源發達）交通資源發達 p地上地上公交系統公交系統情況：公共交通極為便捷。情況：公共交通極為便捷。p太原火車站、火車北站、長途汽車站距項目太原火車站、火車北站、長途汽車站距項目5 5分

8、鐘車程。分鐘車程。p項目距太原市中心僅項目距太原市中心僅5 5公里。公里。p距武宿機場約距武宿機場約3030分鐘車程。分鐘車程。項目周邊基礎配套設施齊全，項目周邊基礎配套設施齊全，2 2公里范圍內：公里范圍內：（2 2）教育資源教育資源豐富豐富 幼兒園、小學、中學、大學一應俱全。幼兒園、小學、中學、大學一應俱全。（3 3）商業、休閑配套商業、休閑配套完善完善購物商場、中心、體育廣場配套較為完善。購物商場、中心、體育廣場配套較為完善。（4 4）醫療服務醫療服務配套齊全配套齊全 多家專業醫院、綜合醫院分布項目周邊。多家專業醫院、綜合醫院分布項目周邊。 太原，山西省的省會，太原，山西省的省會，瀕臨汾

9、河，三面環山，自瀕臨汾河，三面環山，自古就有古就有“錦繡太原城錦繡太原城”的的美譽。太原是山西省的政美譽。太原是山西省的政治、經濟、文化、教育、治、經濟、文化、教育、科技、交通、信息中心，科技、交通、信息中心，是以冶金、機械、化工、是以冶金、機械、化工、煤炭為支柱，以輸出能源、煤炭為支柱，以輸出能源、原材料、礦山機械產品為原材料、礦山機械產品為主要特征的全國重要的能主要特征的全國重要的能源重化工城市，源重化工城市，20112011年被年被列為列為國家歷史文化名城國家歷史文化名城。 城市概況城市概況太原現轄六區（小店區、迎澤區、杏花嶺區、尖草坪區、萬柏林區、晉源區）三縣（清徐縣、陽曲縣、婁煩縣）

10、一市（古交市）和兩個國家級開發區（太原市經濟技術開發區、太原市高新技術開發區）、兩個省級開發區（太原工業園區、太原不銹鋼生態工業園區）。總面積 6988 平方千米，市區1460 平方千米，建成區（2009）330 平方千米。據山西省2010年第六次全國人口普查主要數據太原市 4201591人。 其中常住人口3982479人，市區戶籍人口320多萬。行政區劃行政區劃宏觀經濟宏觀經濟 2010 2010年地區生產總值為年地區生產總值為1778.051778.05億元人民幣，比上億元人民幣，比上年增長年增長11.0%11.0%，占山西省，占山西省GDPGDP的的21.7%21.7%。太原市經濟呈。太

11、原市經濟呈穩步增長趨勢，年平均增長率大于穩步增長趨勢，年平均增長率大于10% 10% 。 宏觀經濟宏觀經濟 20102010年城市居民人均可支配收入為年城市居民人均可支配收入為1725817258元，元，比上年增長比上年增長10.6%10.6%；城市居民人均消費支出；城市居民人均消費支出1210612106元元，增長，增長3.4%3.4%。農村居民人均純收入。農村居民人均純收入76117611元元，增長，增長11.5%11.5%；農民人均生活消費支出；農民人均生活消費支出38793879元，增長元，增長5.2%5.2%。城市居民家庭恩格爾系數。城市居民家庭恩格爾系數為為30.6%30.6%，農

12、村居民家庭恩格爾系數為，農村居民家庭恩格爾系數為33.8%33.8%。 人均可支配及消費支出穩步提升，人均可支配及消費支出穩步提升，具有較強支付能力和消費能力具有較強支付能力和消費能力 宏觀經濟宏觀經濟 隨著經濟環境不斷向好，太原市隨著經濟環境不斷向好，太原市房地產投資市場房地產投資市場漸漸趨活躍，現已進入趨活躍，現已進入快速發展階段快速發展階段。房地產市場分析房地產市場分析 土地供應逐步減少土地供應逐步減少 商品房供應較為緊張，存在需求缺口商品房供應較為緊張，存在需求缺口 成交價格逐年升高，近兩年走勢平穩成交價格逐年升高，近兩年走勢平穩太原市房地產市場分析太原市房地產市場分析周邊樓盤分析周邊

13、樓盤分析興華地塊興華地塊摩天石摩天石康橋與牛津康橋與牛津藍水假日藍水假日嘉怡嘉怡國際麗都城國際麗都城周邊樓盤分析周邊樓盤分析西流地塊西流地塊欣園小區欣園小區龍昌濱河源龍昌濱河源集祥美地集祥美地 1 1、規劃定位、規劃定位 考慮到項目自身情況，及區域內商品房開發現考慮到項目自身情況，及區域內商品房開發現狀，該項目的建筑形態建議以狀，該項目的建筑形態建議以高層板式高層板式建筑為建筑為主。主。2 2、目標市場定位目標市場定位 目前區域內購房者以本區域客戶為主。總體上來看，目前區域內購房者以本區域客戶為主。總體上來看，“中高收入階層中高收入階層”為主流消費群體的客戶群定位，主為主流消費群體的客戶群定位

14、，主要是政府公務人員、企事業單位中高層管理者、科研要是政府公務人員、企事業單位中高層管理者、科研人員、教師、醫生以及私營業主等中高收入者。人員、教師、醫生以及私營業主等中高收入者。 項目目標客群定位為：項目目標客群定位為： 主力客戶群：主力客戶群：太原市內改善型住戶太原市內改善型住戶 次級客戶群：次級客戶群：太原周邊縣市客戶太原周邊縣市客戶（1 1）商品住宅價格定位）商品住宅價格定位 在調研地塊周邊商品住宅銷售價格后，我們在調研地塊周邊商品住宅銷售價格后，我們認為興華地塊如按認為興華地塊如按高端客戶高端客戶進行產品定位，商進行產品定位，商品住宅銷售均價不會低于品住宅銷售均價不會低于900090

15、00元元/ /；西流地塊；西流地塊按照普通商品住宅考慮，銷售均價不會低于按照普通商品住宅考慮，銷售均價不會低于55005500元元/ /。（2 2）商業用房價格定位）商業用房價格定位 一般情況下，一個成熟的商業地產市場，商一般情況下，一個成熟的商業地產市場，商業地產的平米單價應該是住宅地產價格的業地產的平米單價應該是住宅地產價格的2 23 3倍左右，結合興華地塊的位置，以及周邊具有倍左右，結合興華地塊的位置，以及周邊具有可比性商業的價格，我們認為興華地塊商業用可比性商業的價格，我們認為興華地塊商業用房均價應不會低于房均價應不會低于2000020000元元/ /。（3 3）地下車位銷售價格定位）

16、地下車位銷售價格定位 經與太原當地的銷售公司了解，地上露天停車位銷經與太原當地的銷售公司了解，地上露天停車位銷售價格和地下停車位銷售價格在售價格和地下停車位銷售價格在1111萬元萬元1313萬元萬元/ /個，個，地下獨立車位銷售價格在地下獨立車位銷售價格在1313萬元萬元1616萬元萬元/ /個，戶型和個，戶型和車位配比均不低于車位配比均不低于1 1：1 1，且銷售火爆。，且銷售火爆。 項目周邊地下車位的銷售價格在項目周邊地下車位的銷售價格在1515萬元萬元/ /個左右，我個左右，我們按照項目地段和產品定位進行區分后認為，興華地們按照項目地段和產品定位進行區分后認為，興華地塊的地下車位的價格不

17、會低于塊的地下車位的價格不會低于1515萬元萬元/ /個個，西流地塊地，西流地塊地下車位的價格不會低于下車位的價格不會低于1313萬元萬元/ /個個。 本項目是城中村改造項目，首要問題是確保本項目是城中村改造項目，首要問題是確保村民按期回遷安置。西流村村委會要求開發商村民按期回遷安置。西流村村委會要求開發商3 3年內必須完成年內必須完成440000440000回遷安置房的建設。因回遷安置房的建設。因此項目開發的關鍵是在確保資金不斷鏈的前提此項目開發的關鍵是在確保資金不斷鏈的前提下，盡快實現銷售資金回流。我們將項目分四下，盡快實現銷售資金回流。我們將項目分四期開發建設，一期工程啟動期開發建設，一

18、期工程啟動440000440000的回遷房，的回遷房，配套配套300000300000的商品房，項目的市政配套、小的商品房，項目的市政配套、小區綠化交叉進行。區綠化交叉進行。20112011年年7 7月與高盛公司簽訂月與高盛公司簽訂“合作開發協議合作開發協議書書”，注冊新公司；，注冊新公司； 2011 2011年年1010月底前完成西流村村民拆遷工作；月底前完成西流村村民拆遷工作； 2012 2012年年1 1月完成土地摘牌；月完成土地摘牌； 2012 2012年年6 6月領取建筑工程施工許可證；項目分月領取建筑工程施工許可證；項目分四期建設，一期工程四期建設，一期工程770000770000

19、，其中回遷房，其中回遷房440000440000，商品房，商品房330000330000；剩余的；剩余的960000960000商品房分三期開發，每期開發約商品房分三期開發，每期開發約320000320000。 20122012年年4 4月，一期商品房開工建設，月，一期商品房開工建設，6 6月完成正負零施工，同年月完成正負零施工，同年9 9月回遷房月回遷房開工建設，開工建設，1212月一期商品房開盤銷售月一期商品房開盤銷售; ; 2013 2013年年3 3月，回遷房施工至正負零，同年月，回遷房施工至正負零，同年6 6月一期商品房主體封頂月一期商品房主體封頂, , 二期工二期工程開工建設，程開

20、工建設，9 9月二期工程完成正負零施工，月二期工程完成正負零施工， 20142014年年3 3月，月， 二期商品房開盤銷售，回遷房主體封頂，同年二期商品房開盤銷售，回遷房主體封頂，同年6 6月二期工程月二期工程主體封頂，主體封頂，7 7月三期工程開工建設，月三期工程開工建設，9 9月三期工程完成正負零施工；月三期工程完成正負零施工； 2015 2015年年3 3月，三期商品房開盤銷售，回遷房交付使用，月，三期商品房開盤銷售，回遷房交付使用，1010月二期工程交付月二期工程交付使用，四期工程開工建設，使用，四期工程開工建設， 1212月四期工程完成正負零施工，三期工程主體封月四期工程完成正負零施

21、工，三期工程主體封頂；頂； 2016 2016年年5 5月，四期商品房開盤銷售，月，四期商品房開盤銷售，1212月四期工程主體封頂；月四期工程主體封頂； 2017 2017年年3 3月，三期工程交付使用，月，三期工程交付使用， 1212月四期工程交付使用。月四期工程交付使用。 1、開發用地土地出讓金測算 興華地塊緊鄰汾河，周邊商品住宅的銷售價格較高，在與太原市國土局土地交易中心的相關人員溝通后，興華地塊的評估價格應不會低于300萬元，土地面積383畝，暫按300萬元評估，需繳納土地出讓金17235萬元。西流地塊的評估價格不會低于200萬元，扣除回遷房需占用的165畝土地后，還有139畝土地應進

22、入二級市場交易，暫按200萬元評估，需繳納土地出讓金4140萬元。土地出讓金合計21375萬元。 2、回遷面積計算 通過與村委會和高盛公司接觸，西流村村民還遷住宅面積26.5萬，商業用房17.5萬。住宅按照每100配置0.5個地下車位考慮，需設計車位1325個，商業按照每10000配置80個地下車位，需要設計地下車位1400個，合計地下車位2725個，每個車位按照35考慮，需建設地下車庫95375。回遷安置面積合計535375。 3、商品房開發面積分配 西流地塊在滿足還遷安置后，還剩余370670用于規劃商品住宅，按照100配置0.5個地下車位考慮，需設計車位1853個，每個車位按照35考慮，

23、需建設地下車庫64855。建筑面積合計435525。 興華地塊東側480米臨近汾河，環境優美，適宜打造高端住宅。北側緊鄰興華街，可配套建設部分臨街商業。商住比例暫按1：9配置，可規劃商業用房89367、商品住宅804304。住宅按照每100配置1個地下車位考慮，需設計車位8043個，商業按照每10000配置80個地下車位，需要設計地下車位715個，合計地下車位8758個，每個車位按照35考慮，需建設地下車庫306530。建筑面積合計1200201。 項目具備貸款前約需投入自有資金：5億元土地開發費土地開發費前期開發費前期開發費房屋開發費房屋開發費市政配套費市政配套費不可預見費不可預見費貸款利息

24、貸款利息管理費管理費1919. .1616億元億元1.95億元億元 29.4929.49億元億元6.28億元億元 1.46億元億元 0.6億元億元 1.46億元億元 投資成本合計60.46億元建設用地面積建設用地面積( () )458002.29458002.29商品房銷售面積總計商品房銷售面積總計( () )1264341.001264341.00總建筑面積總建筑面積( () )含回含回遷房遷房2171101.002171101.00回遷房面積回遷房面積( () )535375.00535375.00地上建筑面積地上建筑面積( () )1704341.001704341.00臨街商業用房面積

25、臨街商業用房面積( () )89367.0089367.00地下建筑面積地下建筑面積( () )466760.00466760.00商品住宅銷售面積商品住宅銷售面積( () )1174974.001174974.00開發建設周期（年）開發建設周期（年）6 6資金投入峰值（億元）資金投入峰值（億元）￥7.837.83序序號號項目名稱項目名稱單方造價單方造價（元（元/ /）計算計算總價總價（萬元）（萬元）備注備注( (計算依據計算依據) )一一土地開發費土地開發費1515.67 1515.67 1264341.00 1264341.00 191632191632按可銷售面積計算按可銷售面積計算1

26、1村民拆遷安置過渡費村民拆遷安置過渡費63.27 63.27 1264341.00 1264341.00 8000 8000 西流村提供數據西流村提供數據2 2經營用地土地出讓金經營用地土地出讓金169.06 169.06 1264341.00 1264341.00 21375 21375 按土地評估值的按土地評估值的15%15%繳納繳納3 3住宅市政配套設施費住宅市政配套設施費35 35 1635726.00 1635726.00 5725 5725 按經營性建筑面積計算按經營性建筑面積計算4 4村民回遷住宅村民回遷住宅3189 3189 535375 535375 147970147970

27、含財務費、管理費、市政含財務費、管理費、市政費用、前期報建費、不可費用、前期報建費、不可預見費預見費5 5契稅及服務費契稅及服務費67.7267.721264341.001264341.0085628562序號序號項目名稱項目名稱單方造價單方造價（元（元/ /）計算計算總價（萬元）總價（萬元）備注備注( (計算依據計算依據) )二二前期開發費前期開發費119.40 119.40 1635726.00 1635726.00 19531 19531 按建筑面積計算按建筑面積計算1 1測量勘探費測量勘探費2.14 2.14 1635726.00 1635726.00 350 350 建安費建安費0.

28、12%0.12%2 2設計費設計費35.63 35.63 1635726.00 1635726.00 5829 5829 建安費建安費2%2%3 3報建證照費報建證照費2.50 2.50 1635726.00 1635726.00 409 409 建安費建安費0.1%0.1%4 4標底編制費標底編制費4.45 4.45 1635726.00 1635726.00 729 729 建安費建安費0.25%0.25%5 5招投標管理費招投標管理費1.50 1.50 1635726.00 1635726.00 245 245 建安費建安費0.06%0.06%6 6標底（合同）審查費標底（合同）審查費0

29、.89 0.89 1635726.00 1635726.00 146 146 建安費建安費0.05%0.05%7 7施工圖審查費施工圖審查費1.80 1.80 1635726.00 1635726.00 294 294 按建筑面積計算按建筑面積計算8 8勞保基金勞保基金57.01 57.01 1635726.00 1635726.00 9326 9326 建安費建安費3.2%3.2%9 9工程質量監督費工程質量監督費6.13 6.13 1635726.00 1635726.00 1002 1002 建安費建安費0.245%0.245%1010土地使用稅土地使用稅4.00 4.00 348002

30、.07 348002.07 835 835 按經營性土地面積計算按經營性土地面積計算1111建設場地清理費建設場地清理費8.00 8.00 458002.29 458002.29 366 366 按建設用地面積計算按建設用地面積計算序序號號項目名稱項目名稱單方造價（元單方造價（元/ /）計算計算總價（萬元）總價（萬元）備注備注( (計算依據計算依據) )三三房屋開發費房屋開發費1803.06 1803.06 1635726.00 1635726.00 294931 294931 1 1建安費建安費1781.68 1781.68 1635726.00 1635726.00 291434.10 2

31、91434.10 按建筑面積計算按建筑面積計算興華地塊商業用房興華地塊商業用房2500.00 2500.00 89367.00 89367.00 22342 22342 按建筑面積計算按建筑面積計算興華地塊商品住宅興華地塊商品住宅1500.00 1500.00 804304.00 804304.00 120646 120646 按建筑面積計算按建筑面積計算興華地塊地下車位興華地塊地下車位2500.00 2500.00 306530.00 306530.00 76633 76633 按建筑面積計算按建筑面積計算西流地塊商品住宅西流地塊商品住宅1500.00 1500.00 370670.00 3

32、70670.00 55601 55601 按建筑面積計算按建筑面積計算西流地塊地下車位西流地塊地下車位2500.00 2500.00 64855.00 64855.00 16214 16214 按建筑面積計算按建筑面積計算2 2工程監理費工程監理費21.38 21.38 1635726.001635726.003497 3497 建安費建安費1.2%1.2%序序號號項目名稱項目名稱單方造價（元單方造價（元/ /）計算計算總價（萬元）總價（萬元）備注備注( (計算依據計算依據) )四四小區市政及服務配套工程小區市政及服務配套工程費費384.10 384.10 1635726 1635726 62

33、82862828按建筑面積計算按建筑面積計算1 1小區外市政配套工程費小區外市政配套工程費190.00 190.00 1635726 1635726 31079 31079 按建筑面積計算按建筑面積計算電貼費及入網建設費電貼費及入網建設費90.00 90.00 1635726 1635726 14722 14722 按建筑面積計算按建筑面積計算熱源建設費熱源建設費100.00 100.00 1635726 1635726 16357 16357 按建筑面積計算按建筑面積計算上下水、雨水入網費上下水、雨水入網費40.00 40.00 1635726 1635726 6543 6543 按建筑面積

34、計算按建筑面積計算2 2小區內市政配套工程費小區內市政配套工程費154.10 154.10 1635726 1635726 25206 25206 按建筑面積計算按建筑面積計算上下水、雨水工程費上下水、雨水工程費40.00 40.00 1635726 1635726 6543 6543 按建筑面積計算按建筑面積計算供電工程費供電工程費25.00 25.00 1635726 1635726 4089 4089 按建筑面積計算按建筑面積計算有線電視、寬帶、電話工有線電視、寬帶、電話工程費程費5.00 5.00 1635726 1635726 818 818 按建筑面積計算按建筑面積計算燃氣工程費燃

35、氣工程費3000.00 3000.00 11750 11750 3525 3525 按每戶按每戶30003000元計算元計算智能化設施智能化設施20.00 20.00 1635726 1635726 3271 3271 按建筑面積計算按建筑面積計算道路、綠化、景觀工程費道路、綠化、景觀工程費200.00 200.00 348002 348002 6960 6960 按建筑面積計算按建筑面積計算序序號號項目名稱項目名稱單方造價（元單方造價（元/ /）計算計算總價總價（萬元）（萬元）備注備注( (計算依據計算依據) )五五不可預見費不可預見費89.08 89.08 1635721635726 6

36、14572 14572 建安費建安費5%5%六六貸款利息貸款利息149.44 149.44 1635721635726 6 59985998七七開發管理費開發管理費89.08 89.08 1635721635726 6 14572 14572 建安費建安費5%5%八八投資成本合計投資成本合計4984.27 4984.27 1264341264341 1 604064 604064 （一（一+ +二二+七）七）九九營業稅營業稅298.36 298.36 1635721635726 6 7200372003總銷售收入總銷售收入5.55%5.55%十十印花稅印花稅2.69 2.69 16357216

37、35726 6 649649總銷售收入總銷售收入0.05%0.05%十一十一銷售代理及廣告費銷售代理及廣告費161.27 161.27 1635721635726 6 3892138921總銷售收入總銷售收入3%3%十二十二土地增值稅核定征土地增值稅核定征收收439.07 439.07 1635721635726 6 7949979499根據太原市稅務局文件規根據太原市稅務局文件規定定十三十三投資總支出投資總支出6150.42 6150.42 1264341264341 1 795136795136（八（八+ +九九+十二）十二）序號序號項目名稱項目名稱單方造價單方造價（元（元/ /）計算計算

38、總價（萬元）總價（萬元）備注備注( (計算依據計算依據) )十四十四銷售總收入銷售總收入10261.16 10261.16 1264341 1264341 129736012973601 1興華地塊商業用房興華地塊商業用房20000.00 20000.00 89367 89367 178734 178734 2 2興華地塊商品住宅興華地塊商品住宅9000.00 9000.00 804304 804304 723874 723874 3 3西流地塊商品住宅西流地塊商品住宅5500.00 5500.00 370670370670203869 203869 4 4興華地塊地下車位興華地塊地下車位15

39、0000.00 150000.00 8758 8758 131370 131370 5 5西流地塊地下車位西流地塊地下車位130000.00 130000.00 4578 4578 5951459514經濟效益分析：經濟效益分析： 該項目建設期暫按該項目建設期暫按6 6年考慮，項目按照整體啟動建年考慮，項目按照整體啟動建設，在不考慮銀行貸款的前提下，自有資金投入峰值設，在不考慮銀行貸款的前提下，自有資金投入峰值7.87.8億元。項目建成后，興華地塊商業用房銷售價格億元。項目建成后，興華地塊商業用房銷售價格2000020000元元/ /、商品住宅銷售價格按、商品住宅銷售價格按90009000元元

40、/ /、地下、地下車位按車位按1515萬元萬元/ /個、西流地塊商品住宅銷售價格按個、西流地塊商品住宅銷售價格按55005500元元/ /、地下車位按、地下車位按1313萬元萬元/ /個測算，收入利潤如個測算，收入利潤如下下：序號序號項目名稱項目名稱單方造價單方造價（元（元/ /）計算計算總價（萬元）總價（萬元）備注備注( (計算依據計算依據) )十五十五所得稅前利潤所得稅前利潤3972.223972.22502224502224十六十六總投資稅前投資利潤率總投資稅前投資利潤率83.14%83.14%十七十七總投資稅前年投資利潤率總投資稅前年投資利潤率6 613.86%13.86%十八十八自有

41、資金所得稅前投資利潤率自有資金所得稅前投資利潤率643.57%643.57%十九十九自有資金所得稅前年投資利潤自有資金所得稅前年投資利潤率率6 6107.26%107.26%￥7803778037二十二十所得稅查賬征收所得稅查賬征收12555612555625.00%25.00%二十一二十一所得稅后利潤所得稅后利潤2979.172979.1712643411264341376668376668二十二二十二總投資稅后投資利潤率總投資稅后投資利潤率62.36%62.36%二十三二十三總投資稅后年投資利潤率總投資稅后年投資利潤率6 610.39%10.39%二十四二十四自有資金所得稅后投資利潤率自有

42、資金所得稅后投資利潤率482.68%482.68%二十五二十五自有資金所得稅后年投資利潤自有資金所得稅后年投資利潤率率6 680.45%80.45% 銷售總收入銷售總收入129.73億元，所得稅前利潤億元，所得稅前利潤50.22億元，稅前總投資利潤率億元，稅前總投資利潤率83.14%，年投資利潤率，年投資利潤率13.86%；稅前自有資金投資利潤率；稅前自有資金投資利潤率643.57%，自有，自有資金年投資利潤率為資金年投資利潤率為107.26%。所得稅后利潤。所得稅后利潤37.67億元，稅后總投資凈利潤率億元，稅后總投資凈利潤率62.36%，年投資，年投資凈利潤率凈利潤率10.39%；稅后自有

43、資金投資凈利潤率；稅后自有資金投資凈利潤率482.68%，年投資凈利潤率為，年投資凈利潤率為80.45%。 當地上商品住宅建安費按當地上商品住宅建安費按1700元元/測算，商測算，商品住宅和商業用房及地下成為銷售價格不變時，品住宅和商業用房及地下成為銷售價格不變時，所得稅前利潤所得稅前利潤47.48億元，稅前總投資利潤率億元，稅前總投資利潤率75.18%，年投資利潤率，年投資利潤率12.53%；稅前自有資金投；稅前自有資金投資利潤率資利潤率605.46%，自有資金年投資利潤率為，自有資金年投資利潤率為100.91%。所得稅后利潤。所得稅后利潤35.61億元，稅后總投資億元，稅后總投資凈利潤率凈

44、利潤率56.38%，年投資凈利潤率，年投資凈利潤率9.4%；稅后自；稅后自有資金投資凈利潤率有資金投資凈利潤率454.09%，年投資凈利潤率為，年投資凈利潤率為75.68%。 當地上商品住宅建安費按當地上商品住宅建安費按1800元元/測算，商測算，商品住宅和商業用房及地下成為銷售價格不變時，品住宅和商業用房及地下成為銷售價格不變時，所得稅前利潤所得稅前利潤46.1億元，稅前總投資利潤率億元，稅前總投資利潤率71.45%，年投資利潤率，年投資利潤率11.91%；稅前自有資金投；稅前自有資金投資利潤率資利潤率586.54%，自有資金年投資利潤率為，自有資金年投資利潤率為97.76%。所得稅后利潤。

45、所得稅后利潤34.58億元，稅后總投資凈億元，稅后總投資凈利潤率利潤率53.59%，年投資凈利潤率，年投資凈利潤率8.93%；稅后自有；稅后自有資金投資凈利潤率資金投資凈利潤率439.9%，年投資凈利潤率為，年投資凈利潤率為73.32%。 據我們對項目開發周期和村民拆遷安置據我們對項目開發周期和村民拆遷安置測算，西流村城中村改造項目在完成土地二級市場測算，西流村城中村改造項目在完成土地二級市場交易時需投入資金約交易時需投入資金約3 3億元，項目前期報建還需投億元，項目前期報建還需投入資金入資金2 2億元，合計億元，合計5 5億元，即可辦理除銷售許可證億元，即可辦理除銷售許可證以外的其他四證，此

46、時已具備向銀行申請貸款的條以外的其他四證，此時已具備向銀行申請貸款的條件。件。 按照股權比例，我公司在本項目具備銀行貸款條按照股權比例，我公司在本項目具備銀行貸款條件時資金投入的峰值應不會超過件時資金投入的峰值應不會超過2.62.6億元。我公司億元。我公司投入資金可通過大連項目轉讓和長沙項目銷售回款投入資金可通過大連項目轉讓和長沙項目銷售回款解決，也可向集團公司申請部分借款。項目后期建解決，也可向集團公司申請部分借款。項目后期建設資金可通過銀行貸款或銷售回款解決。設資金可通過銀行貸款或銷售回款解決。地下車位于住宅銷售均價盈虧平衡分析表地下車位于住宅銷售均價盈虧平衡分析表變動因素變動因素住宅銷售

47、均價（單位：元住宅銷售均價（單位：元/ /）地下車位銷售率為地下車位銷售率為0 0時，臨街商業銷售率為時，臨街商業銷售率為100%100%時時4552.274552.27地下車位銷售率和臨街商業銷售率為地下車位銷售率和臨街商業銷售率為100%100%時時2946.712946.71變動因素變動因素住宅銷售率住宅銷售率地下車位銷售率為地下車位銷售率為0%0%時，臨街商業銷售率為時，臨街商業銷售率為100%100%時時57.65%57.65%地下車位銷售率和臨街商業銷售率為地下車位銷售率和臨街商業銷售率為100%100%時時37.32%37.32%地下車位、臨街商業和住宅的綜合銷售率地下車位、臨街

48、商業和住宅的綜合銷售率54.88%54.88%地下車位和臨街商業銷售率為地下車位和臨街商業銷售率為0%0%時時60206020臨街商業銷售率為臨街商業銷售率為0%0%時，地下車位銷售率為時，地下車位銷售率為100%100%時時44144414臨街商業銷售率為臨街商業銷售率為0%0%時，地下車位銷售率為時，地下車位銷售率為100%100%時，住時，住宅的銷售率宅的銷售率55.91%55.91%（1 1）綜合銷售率）綜合銷售率 在投資成本不變的前提下，按預定價格銷售：在投資成本不變的前提下，按預定價格銷售： 綜合銷售率綜合銷售率所得稅前利潤所得稅前利潤所得稅后利潤所得稅后利潤95%95%44.69

49、44.69億元億元33.5233.52億元億元90%90%39.1639.16億元億元29.3729.37億元億元85%85%33.6333.63億元億元25.2225.22億元億元80%80%28.128.1億元億元21.0721.07億元億元（2 2）可變動成本的變化可變動成本的變化 前期開發費、房屋開發費、市政配套工程費、管理費、前期開發費、房屋開發費、市政配套工程費、管理費、貸款利息、不可預見費等發生變化貸款利息、不可預見費等發生變化10%10%時：時： 可變動成本可變動成本-10.00%-10.00%-5.00%-5.00%5.00%5.00%10.00%10.00%總利潤（億元）總

50、利潤（億元）55.8355.8353.0253.0247.4247.4244.6244.62稅后利潤（億元）稅后利潤（億元）41.8741.8739.7739.7735.5735.5733.4633.46（3 3）興華地塊商品住宅銷售價格變化興華地塊商品住宅銷售價格變化 興華地塊商品住宅規模大，銷售定價較西流地塊高，對本項目測興華地塊商品住宅規模大，銷售定價較西流地塊高，對本項目測算投資收益影響較大，因此單獨作為敏感因素進行分析算投資收益影響較大，因此單獨作為敏感因素進行分析： 銷售價格（元銷售價格（元/ /）總利潤（億元）總利潤（億元）稅后利潤（億元）稅后利潤（億元）8500 8500 46

51、.7946.7935.1 35.1 8000 8000 43.3543.3532.5232.527500 7500 39.92 39.92 29.9429.947000 7000 36.48 36.48 27.3627.366500 6500 33.05 33.05 24.7924.796000 6000 29.62 29.62 22.2122.215500 5500 26.18 26.18 19.6419.64（4 4）銷售收入和可變動成本的變化與自有資金稅前年投銷售收入和可變動成本的變化與自有資金稅前年投資利潤的變化分析資利潤的變化分析 變動因素-10.00%-5.00%基本方案5.00%

52、10.00%可變動成本119.23%113.25%107.26%101.28%95.29%銷售收入83.63%95.45%107.26%119.08%130.89% 3 3、風險分析、風險分析前期資金風險前期資金風險 西流村城中村改造項目在取得國有土地使用權證前需西流村城中村改造項目在取得國有土地使用權證前需要支付要支付80008000萬元到政府指定賬戶用于村民拆遷安置。萬元到政府指定賬戶用于村民拆遷安置。考慮到村民拆遷過程及土地二級市場交易的不確定性，考慮到村民拆遷過程及土地二級市場交易的不確定性，我公司按股比投入的資金有可能被無償占用。我公司按股比投入的資金有可能被無償占用。 因此我們提出

53、拆遷安置所需費用由高盛公司負責先期因此我們提出拆遷安置所需費用由高盛公司負責先期投入，資金風險由其承擔（已取得對方同意）。待西投入，資金風險由其承擔（已取得對方同意）。待西流村城中村改造項目土地進入二級市場招拍掛時項目流村城中村改造項目土地進入二級市場招拍掛時項目公司參與競價，所需資金由雙方按股權比例出資。因公司參與競價，所需資金由雙方按股權比例出資。因此該風險基本可以規避。此該風險基本可以規避。 3 3、風險分析、風險分析擾民和民擾風險擾民和民擾風險 西流北區地塊由于處于其他建筑包圍之中，基礎處理西流北區地塊由于處于其他建筑包圍之中，基礎處理難度大，施工擾民及民擾問題，有可能影響項目的開難度

54、大，施工擾民及民擾問題，有可能影響項目的開發進度。發進度。 針對此風險，我們將在設計階段慎重把握基坑開挖針對此風險，我們將在設計階段慎重把握基坑開挖及護坡處理，確保周邊建筑安全。項目建設期間加大及護坡處理，確保周邊建筑安全。項目建設期間加大施工管理，嚴格按規定時間施工，通過采取有效措施施工管理，嚴格按規定時間施工，通過采取有效措施減少粉塵、噪聲、污水等對環境污染，減小對周邊居減少粉塵、噪聲、污水等對環境污染，減小對周邊居民日常生活產生影響。同時組織專人成立專項小組，民日常生活產生影響。同時組織專人成立專項小組，妥善做好項目周邊居民的安撫工作，避免出現民擾問妥善做好項目周邊居民的安撫工作，避免出

55、現民擾問題。題。 3 3、風險分析、風險分析建設期間資金斷鏈風險建設期間資金斷鏈風險 西流村村民回遷安置房建設需要占用大量資金，在銀行貸款西流村村民回遷安置房建設需要占用大量資金，在銀行貸款和銷售資金出現困境時，如果沒有后續資金保障，有可能導致和銷售資金出現困境時，如果沒有后續資金保障，有可能導致項目資金鏈斷裂，從而影響整個項目的開發。項目資金鏈斷裂，從而影響整個項目的開發。 為了規避此風險，我們可在項目前期建設過程中，一方面通為了規避此風險，我們可在項目前期建設過程中，一方面通過施工單位墊資的模式緩解資金壓力，也可通過太原市政府機過施工單位墊資的模式緩解資金壓力，也可通過太原市政府機關和大型

56、企業團購的模式提前收回部分銷售資金，還可視項目關和大型企業團購的模式提前收回部分銷售資金，還可視項目公司資金狀況適時調整項目開發節奏，避免建設資金斷鏈。因公司資金狀況適時調整項目開發節奏，避免建設資金斷鏈。因此該風險基本可以規避。此該風險基本可以規避。 綜上所述，我們認為開發建設太原市西流村城中村改造項目綜上所述，我們認為開發建設太原市西流村城中村改造項目的風險基本可以規避的風險基本可以規避 。 可行性研究結論可行性研究結論 太原市城中村改造項目毗鄰汾河，地理位置太原市城中村改造項目毗鄰汾河，地理位置優越，發展潛力巨大，市場前景廣闊。通過測算，項優越，發展潛力巨大，市場前景廣闊。通過測算，項目

57、總投資目總投資79.5179.51億，稅前利潤為億，稅前利潤為50.2250.22億，投資收益率億，投資收益率為為83.14%83.14%，屬于投入少，收益高的項目。該項目的實，屬于投入少，收益高的項目。該項目的實施，符合集團十二五發展戰略，在全國房地產調控的施，符合集團十二五發展戰略，在全國房地產調控的背景下，該項目具有很大的開發價值。為此，申請集背景下，該項目具有很大的開發價值。為此，申請集團公司對該項目予以批準立項，同意我公司與高盛公團公司對該項目予以批準立項，同意我公司與高盛公司共同出資成立山西新興置業公司。司共同出資成立山西新興置業公司。 隨著全國房地產調控的趨緊，隨著全國房地產調控

58、的趨緊，20102010年同比去年土地成年同比去年土地成交大幅下滑，共成交交大幅下滑，共成交3232幅，減少了幅，減少了54.62%54.62%。 2011 2011年年1 15 5月份，太原市完成月份，太原市完成7 7宗土地交易，土地成宗土地交易，土地成交面積共計交面積共計5.565.56萬平方米，成交總價為萬平方米，成交總價為13373.2813373.28萬元。平萬元。平均地價為均地價為24052405元元/ /平方米平方米。 2010 2010年太原商品房供求比為年太原商品房供求比為0.70.7：1 1，供應緊張，隨著，供應緊張，隨著萬達、恒大等大型房企入駐，供應量呈現穩中有升趨勢。萬達、恒大等大型房企入駐，供應量呈現穩中有升趨勢。 2010 2010年太原商品房整體成交均價年太原商品房整體成交均價71177117元元/ /平方，價平方，價格大幅提升，主要是高端房產整體拉升了房價。格大幅提升，主要是高端房產整體拉升了房價。2001-20102001-2010年太原商品房價格走勢年太原商品房價格走勢興華地塊現狀興華地塊現狀興興華華建建材材市市場場現現狀狀興華地塊地形圖興華地塊地形圖興華地塊四至圖片興華地塊四至圖片興