1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅輔導(dǎo)營(yíng)改增房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅輔導(dǎo)第一部分基本規(guī)定一納稅人（一）在中華人民共和國(guó) 境內(nèi)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 的企業(yè) （兩種情況），為增值稅納稅人。（二）增值稅納稅人分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人兩大類。納 稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過 500萬元（含本數(shù)）的為一般納稅 人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為 小規(guī)模納稅人。一經(jīng)認(rèn)定為一般納稅人不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人 。（三）超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)定一般納稅人的，不得使用增值稅專用 發(fā)票，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。（四）財(cái)務(wù)核算健全，收入達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 的納稅人也 可以申請(qǐng) 成為一般納稅人。二征稅范圍1根據(jù)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)注釋規(guī)定，房地產(chǎn)納稅人

2、主要涉及以下稅目（一） 房地產(chǎn)企業(yè) 銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用銷售不動(dòng)產(chǎn)稅 目;（二）是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括如商鋪、寫字 樓、公寓等），適用租賃服務(wù) 稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)稅目 和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目（不含不動(dòng)產(chǎn)售后回租融資租賃，2016 年5月1日后按貸款服務(wù)征稅）。三稅率和征收率（一）房地產(chǎn)一般納稅人 銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率均為 11%; 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅率11%（二）小規(guī)模納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。（三）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收率3% （特殊）一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前

3、取得土地使用權(quán)，可以選擇 簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，以取得全部?jī)r(jià)款核家外費(fèi)用減去取得土地使用權(quán) 原價(jià)后為銷售額，按5%征收率征增值稅。一般納稅人適用增值稅稅率， 其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，而小規(guī)模納 稅人適用增值稅征收率，其進(jìn)項(xiàng)稅額不可以抵扣。四計(jì)稅方法增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā) 生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的 特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn) 易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。（老項(xiàng)目）小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。五應(yīng)納稅額一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 【注】（一般納稅人）

4、當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。（留底）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額（小規(guī)模納稅人）（一）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=銷售額x征收率（二）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售 額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額： 銷售額=含稅銷售額一 （1+征收率） 六銷售額的確定1基本規(guī)定納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。財(cái)政部和國(guó)家 稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)， 但不包括以下項(xiàng)目：（一）代為收取并符合本辦法第十

5、條規(guī)定的政府性基金或者行政事 業(yè)性收費(fèi)（上繳）（二 ）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。（契稅、煤氣 初裝費(fèi)）【注】2具體方法（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的 房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和 價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額 為銷售額。納稅人按照上述規(guī)定從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的向政府支 付的土地價(jià)款，以 省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票 據(jù)為合法有效憑證。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn) 老 項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照 5%的征收率計(jì)稅。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的 小

6、規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn) 項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。（小規(guī)模無論新老項(xiàng)目沒有選擇， 適用征收率5%）（四） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（無論一般納稅人、小規(guī)模納稅人）采取預(yù) 收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。七申報(bào)一般納稅人按月申報(bào)，每月 15日前申報(bào)上個(gè)屬期稅款，小規(guī)模 納稅人按季申報(bào)，每月15日前申報(bào)特別提醒：5月屬期稅款在6月27日前申報(bào)（只此一次）以后按 月或季15日前第二部分實(shí)務(wù)操作中問題一試點(diǎn)前發(fā)生的業(yè)務(wù)（一）試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為， 在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳 納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試點(diǎn)后因 發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主 管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還

7、已繳納的營(yíng)業(yè)稅。（二）試點(diǎn)納稅人納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前 發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收 檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。二視同銷售的處理納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格 明顯偏低或者偏高 且不具有合理商業(yè) 目的的，或者發(fā)生單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)而無銷售額的（用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象 的除外），主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列 順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時(shí)期 銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的 平均價(jià)格確定。*（二）按照其他納稅人最近時(shí)期 銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng) 產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（可比性）（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成

8、計(jì)稅價(jià)格=成本X （1+成本利潤(rùn)率）（目前成本利潤(rùn)率10%）注意：銷售額的確定順序納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng) 分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的 銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。三一般納稅人適用簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅的，能否開具增值稅專用發(fā)票？除以下情形之外，按簡(jiǎn)易辦法征稅的都可以開具專票：（一）屬于增值稅一般納稅人的 單采血漿站銷售非臨床用人體 血液，可以按照簡(jiǎn)易辦法照3%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，但不得對(duì) 外開具增值稅專用發(fā)票；（二）納稅人銷售舊貨，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得自行開具或者由 稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票。（三）銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%征稅的。【2015】 90號(hào)公告銷售固定資產(chǎn) 放棄減

9、按2%稅率征稅，可以開具專用發(fā) 票。一般納稅人老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易征收可以開具專用發(fā)票。四 不得開具專用發(fā)票的情形（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收 管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年18號(hào)）規(guī)定：“ 般納稅人、小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收 款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具 增值稅專用發(fā)票（或申請(qǐng)代開專用發(fā)票）。注意：不允許開具專用發(fā)票的僅限于 2016年4月30日前收取并 已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的部分， 營(yíng)改增后收取的符合 規(guī)定的仍可以開具專用發(fā)票（二）納稅人向其他個(gè)人

10、 銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、 出租不動(dòng) 產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。（三）銷售免稅項(xiàng)目不得開具專用發(fā)票。（四）銷售使用過的固定資產(chǎn)、舊貨減按 2%稅率征稅的五 銷售額確定及土地出讓金扣除及計(jì)算（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用包括土地出 讓金（財(cái)政票據(jù)）、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，征收補(bǔ)償款（非稅收入票據(jù)）、 開發(fā)規(guī)費(fèi)（非稅收入票據(jù)）等。注：目前只有土地出讓金列入差額扣除范圍。（一般納稅人）（二）財(cái)稅201636號(hào)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的 一般納 稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng) 目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政 府部門支付的土地價(jià)款后

11、的余額為銷售額。（銷售額是差額）”注意：該差額扣除政策應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)“僅限”：一是僅限于一般納稅人；二是僅限于一般計(jì)稅方法；三是僅限于支付給政府 部門，所以其扣除憑證為財(cái)政票據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納 稅人開發(fā)的土地如果是轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票方可抵扣，而 非執(zhí)行差額扣除政策。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從二級(jí)土地市場(chǎng)取得的土地使用權(quán)，憑取得的專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。1、銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用一當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）*（ 1 + 11%稅率）注意：差額計(jì)稅，一般納稅人稅率 11%2、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積一 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）x支付的土地價(jià)款3、當(dāng)期銷售房地

12、產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。4、房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的 總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公 共設(shè)施的建筑面積。（不含道路、花園、物業(yè)、幼兒園、健身館 等公攤面積）舉例：某房地產(chǎn)企業(yè) C公司為一般納稅人，該公司 2016年2月 底前開發(fā)完畢的X樓盤（老項(xiàng)目），2016年6月X樓盤的銷售 額（包括全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用）為2000萬元，銷售面積為1000平方米，收到預(yù)收款600萬元。該樓盤可供銷售的建筑面積為 6 萬平方米，土地價(jià)款為3億元。分別計(jì)算選擇一般計(jì)稅方法 和簡(jiǎn) 易計(jì)稅方法的應(yīng)預(yù)繳稅款和應(yīng)納稅額。計(jì)算:

13、1、選擇一般計(jì)稅方法：*應(yīng)預(yù)繳稅款=600預(yù)收款一（1+11%稅率）X 3%預(yù)征率=16。21 萬元（注：預(yù)繳時(shí)不扣除土地款）*當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（1000銷售建筑面積一 60000可供銷 售建筑面積）X 300000000支付土地價(jià)款=500萬元*銷售額=（2000全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-500當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）+ （ 1+11%） =1351。35萬元（占比 25%）應(yīng)納稅額=1351.35銷售額X 11%=148。64萬元2、選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：根據(jù)國(guó)稅總局2016年第18號(hào)公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一 般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收

14、率計(jì)稅。但選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以 取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。應(yīng)預(yù)繳稅款=600預(yù)收款一（1+5%征收率）X3%預(yù)征率= 17。14 萬元銷售額=2000全部?jī)r(jià)款價(jià)外費(fèi)用+（1+5%） =1904。76萬元應(yīng)納稅額=1904。76銷售額X 5%=95。23萬元分析：根據(jù)計(jì)算結(jié)果看出，選擇簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅 的應(yīng)預(yù)繳稅款略大 于選擇一般計(jì)稅 方法計(jì)稅的應(yīng)預(yù)繳稅款，（計(jì)稅基數(shù)不同） 而應(yīng) 納稅額則與土地價(jià)款的占比相關(guān)。（25%）（如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的土 地價(jià)款占比較高，則選擇一般計(jì)稅方法計(jì)算的應(yīng)納稅額會(huì)小于選 擇簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅的應(yīng)納稅額；對(duì)于土地價(jià)款占比不是特別高的房 地產(chǎn)項(xiàng)

15、目，則選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅更能體現(xiàn)增值稅稅收優(yōu) 惠企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況合理選擇按一般計(jì)稅方法計(jì)稅還是 按簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅。（特指老項(xiàng)目）注意：1只有一般納稅人適用一般計(jì)稅辦法才可以扣除土地出讓金及取得的進(jìn)項(xiàng)稅金；2 一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法及小規(guī)模納稅人不得扣除土地出讓金及進(jìn)項(xiàng)稅金！3 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款；（重視臺(tái)賬管理與稅金息息相關(guān)管理、評(píng)估、稽查）六 關(guān)于房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的問題、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍及在地稅已交營(yíng)業(yè)稅開票申報(bào)問題（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間1營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十五條規(guī)

16、定，增值稅 納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人 *發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖 銷售款項(xiàng)或者*取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；*先開具發(fā)票的， 為開具發(fā)票的當(dāng)天。（特殊）2納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。在具體交房時(shí)間 的辨別上，以商品房買賣合同上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若 實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。（二）預(yù)收款1預(yù)收款范圍：包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全 款取得的預(yù)收款。2預(yù)收款政策變化：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，未達(dá)到納稅 義務(wù)發(fā)生時(shí)間，應(yīng)按照銷售額的 3%預(yù)繳增值稅，填報(bào)增值稅 預(yù)繳稅款表。收到預(yù)收款的當(dāng)天不是房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，而此

17、前營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)收到預(yù)收款的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。營(yíng)改增后銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間比較營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生 時(shí)間，政策發(fā)生了重大變化。3根據(jù)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法規(guī)定：只有建筑企業(yè)和提供租賃服務(wù)，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（三）預(yù)收款 已在地稅申報(bào)開票及申報(bào)總局2016年23號(hào)公告：納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅未開具 發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開發(fā)票的， 可開具增值稅普通 發(fā)票（稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外）不得開具增值稅專用發(fā)票。根據(jù)以上規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅未開具發(fā)票的，應(yīng)將繳納營(yíng)業(yè)稅的完稅憑證留存?zhèn)洳?，?/p>

18、在開具的增值稅普通發(fā)票備注欄注明“已繳納營(yíng)業(yè)稅，補(bǔ)開營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，完稅憑證號(hào)碼xxxx”字樣。納稅申報(bào)時(shí)，可在開具增值稅普通發(fā)票 的當(dāng)月，以無票收入負(fù)數(shù)沖減銷售收入。（2016年6月申報(bào)操作）例如：2016年5月，某房地產(chǎn)企業(yè)開具一張價(jià)稅合計(jì)為100萬元的增值稅普通發(fā)票，該筆房款已在地稅機(jī)關(guān)申報(bào)營(yíng)業(yè)稅。納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)在增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）第9b “5%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)”行、“開具其他發(fā)票”列，填報(bào)銷售額95.24萬元，（100/1+5%）,銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額4.76萬 元（95.24*5%）;同時(shí)在增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）第 9b “5%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)

19、”行、“未開具發(fā)票” 列，填報(bào)銷售額-95.24萬元，填報(bào)銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額-4.76萬元, 這樣申報(bào)表平衡。（地稅已交營(yíng)業(yè)稅無需再繳稅， 通過申報(bào)實(shí)現(xiàn)）（四）2016年5月1日以后預(yù)收房款開票處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng) 在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2016年5月1日 以后，預(yù)收款時(shí)先向購(gòu)房者開具增值稅普通發(fā)票， 待正式交易完 成時(shí)，對(duì)預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅， 收回原發(fā)票， 同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票。（暫時(shí)處理，關(guān)注后續(xù)）七 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房產(chǎn)預(yù)繳稅款問題營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中

20、的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目， 以及一般納稅人出租其 2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的， 應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)?！钡悄壳翱偩治募磳?duì)適用一般計(jì)稅方法的新項(xiàng)目，以及適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的老項(xiàng)目的跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房產(chǎn)預(yù)繳稅款問題作 出規(guī)定（持續(xù)關(guān)注）我省也沒有具體辦法，近期出臺(tái)。同一市跨 區(qū)各地規(guī)定不一。八 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的辦證費(fèi)、契稅、印花稅等代收轉(zhuǎn)付費(fèi)用是否屬于價(jià)外費(fèi)用問題營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第三十七條規(guī)定：“以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)”不屬于價(jià)外費(fèi)用。

21、因此房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動(dòng)產(chǎn)買受人代收轉(zhuǎn)付，并以不動(dòng)產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證費(fèi)、契稅、印花稅等代收轉(zhuǎn)付費(fèi)用不屬于價(jià)外費(fèi) 用的范圍。九 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售問題營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)的范圍是：“單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人 無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。 ”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在商品房買賣合同中注 明的裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用），已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈(zèng)送， 無需視同銷售。房地產(chǎn)企業(yè)“買 房贈(zèng)家電”等營(yíng)銷方式的納稅比照本原則處理。例如：房地產(chǎn)公司銷售精裝

22、修房一套，其中精裝修部分含電器、 家具的購(gòu)進(jìn)價(jià)格為10萬元，銷售價(jià)格200萬元，并按照200萬 元全額開具增值稅發(fā)票，按照 11%稅率申報(bào)銷項(xiàng)稅額。此時(shí)，無 需對(duì)10萬元電器部分單獨(dú)按照銷售貨物征收增值稅。（合同如 何簽訂關(guān)鍵）十關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷售問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售權(quán)屬登記在 自己名下的不動(dòng)產(chǎn)，（固定資 產(chǎn)）應(yīng)當(dāng)按照納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局2016年第14號(hào)公告）的規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理，不適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第18號(hào)），不允許扣除 土地成本。（已經(jīng)扣除土地

23、出讓金的要減除）例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一批商鋪，銷售出90%，剩余有10套商鋪尚未售出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理權(quán)屬登記時(shí)，將該10套商鋪登記在自己名下。3年后，該商區(qū)房產(chǎn)價(jià)格上漲，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)決定將該10套商鋪再出售，此時(shí)，該10套商鋪已經(jīng)登記在 房地產(chǎn)企業(yè)名下，再次銷售時(shí)， 屬于“二手”，不是房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目尚未辦理權(quán)屬登記的房產(chǎn)（不是一手房），因此應(yīng)適用納 稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局2016年第14號(hào)公告）。十一進(jìn)項(xiàng)抵扣問題可以抵扣（一）汽油費(fèi)可以開具專用發(fā)票（營(yíng)改增之前就可以），您用 于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的車輛使用的，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。（二）停車費(fèi)如果取得專用發(fā)票，可以抵扣進(jìn)

24、項(xiàng)稅。營(yíng)改增之后停車費(fèi)可以開具專用發(fā)票。（三）過路費(fèi)可以計(jì)算抵扣，財(cái)稅201647號(hào)規(guī)定，在2016年 5月1日至7月31日，一般納稅人支付的道路、 橋、閘通行費(fèi)發(fā)票（不含財(cái)政票據(jù)，下同）上注明的收費(fèi)金額按照下列公司計(jì)算 可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額：高速公路通行費(fèi)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 =高速公路通行費(fèi)發(fā)票上 注明的金額 /（ 1+3%）*3%一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘 通行費(fèi)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=一級(jí)公 路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)發(fā)票上注明的金額/（ 1+5%）*5%不得抵扣（四）貸款利息及相關(guān)費(fèi)用貸款利息及與貸款利息直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、咨詢費(fèi)、手續(xù)費(fèi)不允許抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額（五）三流不一致的發(fā)票增值稅可以抵扣的

25、條件是“資金流”、“發(fā)票流”，“貨物流”“三流”一致，否則不予抵扣?！纠科髽I(yè)要想抵扣一張由 M公司開具的增值稅專用發(fā)票，其必須滿足這三個(gè)條件： 款項(xiàng)必須支付給 M公司，發(fā)票必須是M 公司開具，貨物或服務(wù)必須由M公司發(fā)貨或提供，三者缺一不可。這一點(diǎn)對(duì)于營(yíng)改增之后存在掛靠情況或者資質(zhì)共享業(yè)務(wù)的企 業(yè)，尤其要值得重視。（六）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免稅、集體福利和個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、服務(wù)發(fā)票兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地 產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的， 應(yīng)以建筑工程施工 許可證注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額X（簡(jiǎn)

26、易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模一房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模。（許可證上規(guī)模）（七）取得虛開的增值稅專用發(fā)票企業(yè)如果善意取得虛開的增值稅專用發(fā)票，如能重新取得合法、 有效的專用發(fā)票，準(zhǔn)予其抵扣進(jìn)項(xiàng)稅款；如不能重新取得合法、 有效的專票，不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅款。（八）資料不全的完稅憑證（涉外業(yè)務(wù)）納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證 明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得 從銷項(xiàng)稅額中抵扣。（九）取得專用發(fā)票自開具之日起 180日內(nèi)未到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn) 證、認(rèn)證不符或 雖認(rèn)證通過但未在 認(rèn)證通過的次月申報(bào)期內(nèi)申報(bào) 抵扣的增值稅專用發(fā)票。（海關(guān)專用發(fā)票180天申請(qǐng)稽核比對(duì)）

27、超期特殊情況，需總局批準(zhǔn)（十）沒有按規(guī)定加蓋財(cái)務(wù)專用章或者發(fā)票專用章的扣稅憑證一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可 匯總開具專用發(fā)票。匯 總開具專用發(fā)票的，同時(shí)使用防偽稅控系統(tǒng)開具 銷售貨物或者 提供應(yīng)稅勞務(wù)清單，并加蓋財(cái)務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。這一點(diǎn)在企業(yè)購(gòu)進(jìn)辦公用品、勞保用品等抵扣時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)。（十一）納稅人購(gòu)進(jìn)的 旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居 民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。（十二）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。（十三）營(yíng)改增前發(fā)生的貨物、服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)采購(gòu)業(yè)務(wù)，營(yíng)改增之后收到的增值稅專用發(fā)票不能抵扣。（營(yíng)業(yè)稅納稅人）只有增值稅一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)才

28、涉及增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵 扣。【例】如A公司2016年4月18日與B公司簽訂的材料采購(gòu)合同， 用于公司不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)，此不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)于4月28日已經(jīng)完工，但是A公司5月10日才支付材料款并于同日取得增值稅專用發(fā)票。 2016年5月1日前不動(dòng)產(chǎn)還沒有實(shí)行營(yíng)改增其用于不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)的 購(gòu)進(jìn)材料取得的專用發(fā)票不得抵扣！與之類似的還有采購(gòu)的設(shè)備、 勞保用品、辦公用品等營(yíng)改增之前 購(gòu)買的此類貨物或服務(wù)取得的發(fā)票是不可以抵扣的。十二“老項(xiàng)目”簡(jiǎn)易征收及管理（一）“老項(xiàng)目”界定根據(jù)財(cái)稅201636號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：1建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在 2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目 2建筑工程施工許可證

29、未注明合同開工日期或者未取得建 筑工程施工許可證但建筑工程 承包合同注明的開工日期在2016 年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。（二） 哪些老項(xiàng)目應(yīng)選擇簡(jiǎn)易征收針對(duì)老項(xiàng)目實(shí)行特殊的 過渡政策，主要是為了實(shí)現(xiàn)“減負(fù)”的目 標(biāo)。老項(xiàng)目成本項(xiàng)已經(jīng)部分或全部發(fā)生，進(jìn)項(xiàng)稅額不足，在11%的稅率下，恐面臨稅負(fù)上升的風(fēng)險(xiǎn)。簡(jiǎn)易征收本質(zhì)上是延續(xù)了營(yíng) 業(yè)稅，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，5%的稅率下，將含稅金額換算成 不含 稅金額，再行計(jì)算應(yīng)繳增值稅，稅負(fù)會(huì)略有下降。在一般計(jì)稅下， 進(jìn)項(xiàng)稅額以及土地成本可以抵扣。 事實(shí)上，老項(xiàng)目本身也是千差 萬別，有的項(xiàng)目已近尾聲，有的項(xiàng)目可能還沒有實(shí)際開工，是否 適用簡(jiǎn)易征收，要綜合考慮以下因

30、素：1開發(fā)進(jìn)度及可抵扣成本占比。開發(fā)進(jìn)度越靠后，可抵扣成本越少，適用簡(jiǎn)易征收可能更有利。2土地成本大小。本次營(yíng)改增一大亮點(diǎn)是，在一般計(jì)稅方式下， 房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本可以扣除。 簡(jiǎn)易計(jì)稅下，不得扣除對(duì)應(yīng)的 土地價(jià)款土地成本占比大選擇一般計(jì)稅方法。3融資成本大小。本次營(yíng)改增后，企業(yè)購(gòu)進(jìn)的貸款服務(wù)成本 利息 是不能進(jìn)行扣除的。 對(duì)于資本運(yùn)行型的房地產(chǎn)企業(yè)需要 充分考慮到這一具體規(guī)定。利息支出大選簡(jiǎn)易4預(yù)計(jì)毛利率。房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率會(huì)影響項(xiàng)目的增值情況，一般 而言，增值大的項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易征收有利。5土地增值稅。根據(jù)最新規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值 稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除

31、項(xiàng)目， 不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。三、簡(jiǎn)易征收備案與申請(qǐng)?jiān)鲋刀愐话慵{稅人選擇簡(jiǎn)易辦法，需到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)并 辦理備案手續(xù)。十三預(yù)繳稅款問題（一）財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅 試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號(hào)文件”）；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 無論一般納稅人還是小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅， 待產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，再清算應(yīng)納稅款，并扣除已預(yù)繳的增值稅。取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。（二）（財(cái)稅201636號(hào)文件規(guī)定：無論是小規(guī)模納稅人還是 一般納稅人（包括選擇簡(jiǎn)易征收辦法） 按規(guī)定的

32、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí) 間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率、11%稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額， 抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 未抵減完的預(yù)繳 稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。十四案例說明案例一 ：A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了 B房地產(chǎn) 項(xiàng)目，施工許可證注明的開工日期是 2015年3月15日，2016 年1月15日開始預(yù)售房地產(chǎn)，至 2016年4月30日共取得預(yù) 收款5250萬元，已按照營(yíng)業(yè)稅規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。 A房地產(chǎn) 企業(yè)對(duì)上述預(yù)收款開具收據(jù)，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。該企業(yè)2016年5月又收到預(yù)收款5250萬元（營(yíng)改增后）。201

33、6年6月共開具了增值稅普通發(fā)票 10500萬元（含2016年4 月30日前取得的未開票預(yù)收款 5250萬元，和2016年5月收到 的5250萬元），同時(shí)辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。問：納稅人在7月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)多少增值稅稅款?1由于A房地產(chǎn)企業(yè)銷售了自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，（開工日期2015年3月15日）納稅人按照辦法第八條規(guī)定，可選 擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照 5%的征收率計(jì)稅。2、納稅人6月開具增值稅普通發(fā)票10500萬元，其中包括5250 萬元屬于辦法第十七條規(guī)定的可以開具增值稅普通發(fā)票的情 形。（2016年4月30日取得預(yù)收款）3、納稅人按照辦法規(guī)定，應(yīng)在6月申報(bào)期就取得的預(yù)收款5250萬元【5月

34、取得預(yù)收款5250萬元】預(yù)繳稅款150萬元。即 應(yīng)預(yù)繳稅款=5250預(yù)收款一 （1 + 5%征收率）X 3% （預(yù)征率）=150 萬元。4、納稅人應(yīng)按照辦法第十五條規(guī)定，在 7月申報(bào)期應(yīng)申報(bào) 的增值稅稅款為5250-（ 1+5%征收率）X 5%征收率-150預(yù)繳稅 款=250-150=100萬元（預(yù)繳稅款可以抵繳應(yīng)納稅款） 辦理產(chǎn)權(quán)注意：2016年4月30日收取預(yù)收款，當(dāng)時(shí)已交營(yíng)業(yè)稅，補(bǔ)開增值稅普通發(fā)票時(shí)無需再繳納增值稅，但是不得開具專用發(fā)票 案例二：A房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)情況同上例。2016年6月還取得了建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票價(jià)稅合計(jì)1110萬元（其中：注明的增值稅稅額為1

35、10萬元），納稅人選擇放棄選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照適用稅率計(jì)算繳納增值稅。問：納稅人在7月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)多少增值稅稅款？1、納稅人按照辦法規(guī)定，應(yīng)在 6月申報(bào)期就取得的預(yù)收款計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。即 應(yīng)預(yù)繳稅款=5250+（ 1 + 11%征收率）X 3% 預(yù)征率=141.9萬元2、 納稅人6月開具增值稅普通發(fā)票10500萬元，其中包括5250 萬元屬于辦法第十七條規(guī)定的可以開具增值稅普通發(fā)票的情形。3、納稅人應(yīng)在7月申報(bào)期按照辦法第十四條規(guī)定確定應(yīng)納稅額銷項(xiàng)稅額=5250+（ 1+11%征收率）X 11%征收率=520.3萬 元進(jìn)項(xiàng)稅額=110萬元應(yīng)納稅額=520.3銷項(xiàng)稅金-110進(jìn)項(xiàng)稅金-141.

36、9預(yù)繳稅款=268.4萬 丿元。注意：預(yù)繳稅款只有在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、納稅義務(wù)發(fā)生，開具發(fā)票時(shí)才 可以在申報(bào)清算時(shí)抵減應(yīng)納稅款上例如果是小規(guī)模納稅人適用征收率 5%，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅 金。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 自行開具增值稅 普通發(fā)票。購(gòu)買方需要增值稅專用發(fā)票的， 小規(guī)模納稅人向主管 國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。增值稅普通發(fā)票不具有進(jìn)項(xiàng)抵扣功能。注意：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，開具發(fā)票，申報(bào)補(bǔ)稅、抵稅時(shí)在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 未按本辦法規(guī)定預(yù) 繳或繳納稅款的，由主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照 中華人民共和國(guó)稅收征 收管理法及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。案例典型注意體會(huì)十五房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的，開工日期在

37、 4月30日之前的同一 施工許可證下的不同房產(chǎn)，如開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住房，又 有別墅，可以分別選擇簡(jiǎn)易征收和一般計(jì)稅方法嗎？不可以。同一房地產(chǎn)項(xiàng)目只能選擇適用一種計(jì)稅方法。（項(xiàng)目管理是原則）十六2016年5月1日后房地產(chǎn)企業(yè)如何抵扣取得的不動(dòng)產(chǎn)？（一）根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增 值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號(hào)）規(guī)定：適用一般計(jì)稅方 法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按 固定 資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者 2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分 2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一 年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為 40%。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)。（二）*分期抵扣不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（房地產(chǎn)自行開發(fā)的房產(chǎn)按存貨核算，一次抵扣）；*融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，（注）；*以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，售樓處、樣板間、 施工現(xiàn)場(chǎng)的簡(jiǎn)易房屋屬于在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑 物，其進(jìn)項(xiàng)稅額可一次性抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。如果最終拆除，其進(jìn)項(xiàng)稅無需轉(zhuǎn)出。（最新答復(fù)）（三）*那么如果房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入或者自建房產(chǎn)用做辦公場(chǎng)所， 則按固定資產(chǎn)核算按60%，4