1、精選優質文檔-傾情為你奉上 XX市房地產項目可行性報告    目 錄                           第一部分 XX市簡介一 XX市介紹1. 總體概況1.1 XX市簡介XX省位于中國西南云貴高原東部，XX是XX省省會，位于XX省中部，是XX省政治、經濟、科技、

2、教育、文化中心。  中國古代以山北為陰，山南為陽。“XX”因城區位于XX境內的貴山之南而得名。古代XX盛產竹子，許多地方以竹命名，因“竹”與“筑”諧音，故XX簡稱“筑”。東、南與黔南布依族苗族自治州的甕安、龍里、惠水、長順4縣接壤，西靠安順地區的平壩縣和畢節地區的織金縣，北鄰畢節地區的黔西、金沙兩縣和遵義市的遵義縣。土地總面積8046平方千米，占全省面積的4.56%。市區面積2403平方千米，建成區面積128平方千米。2002年末，全市總人口340.44萬人，其中非農業人口160.33萬人，占總人口的47% 。少數民族共有37個，占總人口15.4%，其中布依族、苗族占少數民

3、族人口總數的71.3%。 1.2 XX市轄區組與城市格局XX市現轄云巖區、南明區、花溪區、烏當區、白云區、小河區、清鎮市、開陽縣、修文縣、息峰縣10個區縣（市）。  城區形成以中心區為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區中心的城市結構。各片區依托中心區形成“眾星捧月”的空間布局形態。片區之間以綠色空間相隔離，通過交通干線相連接，呈組團式格局。體現出“山中有城，城中有山”的城市特點。1.3 交通 航空1992年9月，XX航空口岸正式開通，XX市成為一類口岸城市。距市中心12公里、車程15分鐘的XX龍洞堡機場，現開通30

4、多條航線，每周航班467架次，航線輻射北京、上海、廣州、海口、成都、昆明等全國大中城市及香港特別行政區。 鐵路XX是中國西南重要的鐵路交通樞紐，川黔、貴昆、湘黔、黔桂4條鐵路干線交匯于此，其中川黔、貴昆、湘黔3條鐵路干線已實現電氣化。電氣化程度居全國之首。XX火車南站是貨運列車的匯集點，它既是省內最大的物資集散地，也是中國西南最大的鐵路樞紐編組站。XX火車站是XX省鐵路客運中心。 公路與公共交通外部公路交通：貴（陽）黃（果樹）、貴（XX）遵（遵義）、貴新、貴畢（XX至新寨和XX至畢節）公路等8條高等級出境公路，321和210國道經過XX。目前已形成以市區為中心，呈放射狀分布

5、的公路網絡，四通八達，建立了西南腹地與沿海城市的聯系，促進西南地區經濟的發展。 城區公路交通XX城區新建的道路、橋梁60多條，總長50多公里；建造功能不一、造型各異的立交橋、平交橋、高架橋及人行天橋20多座。如今已形成東西三橫、南北三縱的現代立體交通網絡。XX中心環線建設，它將使XX城區公共交通系統變得更加通暢快捷。2. XX市中心城區XX市中心城區由云巖區與南明區兩區組成，又叫“中心兩城區”。建設用地約40平方公里，集聚了市區65%以上的人口與就業，由于受城區地形和用地限制，人口密度與土地開發強度較高，居省會中心城市前列。 3. 地理位置、氣候XX市位于XX省中部的云貴高

6、原東斜坡地帶，地處東經106°07至107°17，北緯26°11至27°22之間。屬東部平原向西部高原的過渡地帶，平均海拔1250米，地形地貌多樣，海拔高，緯度低。XX市年平均氣溫14.7oC，夏季平均氣溫21.9 oC，冬季平均氣溫6.6oC，常年相對濕度80%，年平均降雨量1200毫米，日照時數1354小時，無霜期270天。冬無嚴寒、夏無酷暑、雨量充沛、無霜期長具有亞熱帶濕潤溫和型氣候的特點。 4. 城市定位 4.1 城市定位XX市定位于“打造生態經濟市，實現生態與經濟良性循環”。 4.2 定位意義XX市定位于“打造生態

7、經濟市，實現生態與經濟良性循環”。是XX市綜合人口、經濟、社會、資源和環境協調發展做出的新的定位，是繼“林城”品牌打造、“環境立市”戰略后的延續與提升，體現XX市作為XX省政治、經濟、文化中心與XX“生態立省”的戰略思想的一致性，是結合XX市區域經濟特色的城市定位。5. 城市發展規劃根據近期城市重點發展方向和發展區域規劃，XX市將實施“西北進，南延、東拓”的空間發展策略，由此確定了金陽新區、白云南湖新區、小河西部開發工業園區、二戈寨物流區、龍洞堡中心片區等近期重點發展區域。金陽新區建設是全市建設的重點，土地供應首先保證金陽新區快速發展的需要；小河片區、新天片區、白云片區是XX市高新技術產業和工

8、業項目布局的重點區域，應保證一定的土地供應量；中心區、龍洞堡片區、三橋馬王廟片區、花溪片區應以挖掘存量土地潛力為主，適量新增建設用地。未來XX城區由中心區及周圍八個片區組成，形成“眾星捧月”的空間布局形態。各片區之間充分利用自然地形形成環城林帶，嚴格保護片區之間的綠色隔離帶，強化“山中有城，城在有山”的城市特點。 各組團發展形勢如下： n n    中心區是規劃區的核心區域，總用地58平方千米，規劃為疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住環境質量，逐步加強城市基礎設施建設，優化用地布局。實行“退二進三”“退二進綠”的發展戰略，調整產業結構，

9、強化政治、商貿、金融、信息、文化藝術、科技、旅游服務等職能區域。n n    金陽片區位于城區西北部，總用地 32.4平方千米，規劃為以行政辦公、居住、文教科研、高新技術和居住為一體的園林式、生態型和可持續發展的現代化新城區。n n    小河片區片區位于城區南部，總用地 81.3平方千米。規劃為以機械、電子、航空、新材料、鐵路貨場、倉儲為主的工業片區。 n n    白云片區位于城區西北部，總用地 66平方千米，規劃為以鋁廠建設為主體。是中心區“退二進三”吸納工業企業和其他行業的主戰場，規劃為

10、鋁工業及其配套行業為主，有利生產、方便生活的新型工業基地。是規劃末期重點建設的片區，逐步建成為北面三縣服務的城市次中心。n n    新添片區位于城區東北部，總用地 70.2平方千米，是以電子信息、光機電一體化、生物工程、新材料為主的全省高新技術產業基地。n n    花溪片區位于城區西南部，總用地約 60平方千米，規劃是以風景旅游、文教科研用地為主的片區，是國家級風景名勝區和省高等教育基地，嚴格控制有污染的項目發展。n n    三橋馬王廟片區位于城區西部，總用地約 60平方千米，規劃為以汽車配件、機械

11、制造、橡膠制品和磨料磨具為主的工業片區。n n    二戈寨片區依托小河區逐步發展，建成以鐵路編組站、倉儲為主的現代物流片區。n n    龍洞堡片區建成以航空港及對外交通設施為主，居住、體育設施為輔的綜合區。6. 小結XX是中國西南地區重要城市，由于地形的限制，中心城區成為城市政治、經濟和社會活動中心，但面對西部開發帶來的大發展機遇和城市機動化、城市化的發展壓力，中心城區的用地越來越難以滿足發展的需求，盡管城市外圍的片區發展已經具有一定規模，但其與中心城區在社會和經濟上的聯系仍然相對薄弱。中心優勢依舊明顯。XX為以中心城區為核心、外

12、圍片區分布四周的組團式城市結構，城市的交通設施和交通需求都有了大幅度增長，目前XX市交通設施略顯超重。 目前XX正處在城市結構調整的關鍵時期，城市總體規劃，交通設施的規劃和建設是引導城市發展與實現城市的順利“轉型”重要因素。 XX市未來城區將形成中心區和金陽新區兩個市級中心，小河、白云為城市次中心，新添、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、二戈寨為片區中心的城市結構，各片區之間以綠色空間相隔離，保持并發展組團式格局。                

13、;    第二部 經濟環境及生活結構研究一 XX市宏觀經濟研究： 1. XX市宏觀經濟背景60年代中期開始XX進行“三線建設”，以三線軍工企業和大、中型企業為依托，XX的工業基礎逐步加強，交通通訊條件大為改善。從總體上看，XX市經濟的增長在很大程度上是依靠物質資源的高消耗來實現的。XX的工業生產長期呈現“高開采低利用高排放”的粗放型特征。1978年至2002年，XXGDP增長9倍多，但同時，主要資源投入量也增長了3倍多，按照過去的經濟發展模式，如果2020年的經濟要實現翻三番，所需資源投入量與污染排放量也將翻三番，能源供給與環境將不堪重負。XX

14、市產業結構單一，市場經濟欠發達，市場機制不成熟。這種產業結構是在計劃體制下靠政府的力量強制形成的，在市場力量還比較薄弱的情況下，靠市場自發調節是十分緩慢而艱難的，必須發揮政府作用。因此，2001年初提出“環境立市”的發展戰略，隨后又提出建設循環經濟生態城市的決定。2002年5月，XX被確定為全國首家“循環經濟生態城市”試點城市。在2003年11月開始施行的XX市建設循環經濟生態城市條例，則把未來20年XX市發展循環經濟的思路從法律上作了框定。 2. XX市宏觀經濟總量、增量、經濟結構分析2.1 經濟總量、增量分析資料來源XX市統計公報統計顯示：XX市國民生產總值，穩定增長，連續七年都

15、高于全國平均水平。 2.2 2004年省會或副省級城市對比 資料來源國家統計公報統計顯示：2004年XX市國民經濟增長幅度高于全國平均水平，XX市在全國省會或副省級城市中經濟發展水平相對落后。3XX市產業結構、國民經濟貢獻、外貿與利用外資情況3.1 產業結構 資料來源XX市統計公報統計顯示：XX市產業結構第一產業發展緩慢，在國民經濟的比例越來越低，第二產業穩步增長，第三產業對推動國民經濟的發展方面，越來越顯得重要。 3.2 投資、消費、對外貿易與XX市經濟的貢獻資料來源XX市統計公報，外匯美元:人民幣=1:8.26統計顯示：消費對XX市經濟拉動力的逐步下降，投資對拉動作用越

16、來越大。3.3 利用外資資料來源XX市統計公報統計顯示：XX市進口業務穩定增長的同時，出口業務相對增長緩慢。利用外資方面相對穩定。 4. XX市產業經濟4.1 XX市支柱產業體系以能源、優勢原材料為主的新興支柱產業、以煙酒為主的傳統支柱產業、以生態畜牧業和旅游業為重點的后續支柱產業、以民族制藥、特色食品為代表的特色優勢產業和以航天航空、電子信息、生物技術為代表的高新技術產業構成XX市五大產業支柱。此外，其他如機械工業等產業。 4.2 發展規劃依托資源優勢和借助“西電東送”發展能源工業產業群。目前以包括火電、水電在內的電力、煤炭工業為主，今后將逐步通過發展煤化工、開發煤層氣，

17、形成新能源。依托能源工業優勢和資源優勢發展壯大的原材料工業產業群。包括鋁工業、磷化工業、新材料等。以煙、酒、藥、特色食品為主的輕工業產業群。以航天航空、電子信息、生物技術為代表的高新技術產業群。以裝備制造為主的機械工業產業群。 4.3 經濟結構調整產業結構：2005年一、二、三次產業的比重，由2000年的9.1：50.9：40調整為6.2：52.3：41.5；所有制結構：2005年國有、集體、非公有制經濟比重，由2000年的45：25：30調整為40：25：35。 5. 固定資產投資與房地產投資5.1 XX市固定投資與房地產投資資料來源XX市統計公報統計顯示：XX市固定資產與房地產投

18、資增長趨于平穩。 5.2 XX市房地產投資占固定資產投資比例資料來源國家統計公報統計顯示：XX市固定資產投資規模相對落后于其它城市，房地產投資所占固定資產投資在各城市處于較高比例。6. XX市經濟在XX省的地位XX市作為省會城市，對促進全省經濟發展具有重要作用。據統計，2003年XX市GDP為380.92億元，占全省GDP的28.34%，社會消費品零售總額為153.67億元，占全省社會消費品零售總額的33.5%，全省建筑面積5000平方米以上的大型商業網點有80個（不完全統計），XX市有71個，占88.75%，10000平方米以上的大型商業網點絕大部分集中在XX市。XX市是XX省的經

19、濟、商業、物資流動中心，在區域經濟地位是重中之重。7. 小結長期的計劃經濟體制下，XX定位為原材料生產基地。以原材料、初級產品生產為主的產業結構模式對XX資源、環境造成很大程度的破壞。“環境立市”、“循環經濟生態城市”的發展戰略得到了廣泛的認同。 產業方面表現在產業結構單一、產業鏈短、產業分散，集中度不高，缺乏產業配套體系、骨干企業、配套企業之間難以形成合理的分工協作關系。 相對于政府主導增長的自主增長能力不強，民營經濟、非公經濟發展滯后，影響了自我發展能力的提高。 XX市經濟相對國內其它省級和副省級城市來說，經濟水平相對較低。過去幾年國民經濟都保持比較高的增長率，表現出了強勁的發展潛力。目前

20、，XX進入了一個加快發展的新階段，正處在一個關鍵時期。XX市產業結構優化力度進一步加大，對提高XX市經濟發展有著較大推動作用。同時，招商引資的力度進一步加強，對外經濟依賴性將有所加重。依托資源優勢和借助西電東送的機遇發展起來的能源工業產業群、依托能源工業優勢和資源優勢發展壯大的原材料工業產業群、以煙、酒、藥、特色食品為主的輕工業產業群、以航天航空、電子信息、生物技術為代表的高新技術產業群、以裝備制造為主的機械工業產業群。形成特色五大產業群。目前，XX市經濟形勢有利于加快地區經濟的快速增長，良好的經濟形勢對作為區域中心XX市的房地產提供良好的前景。二 XX市居民生活結構研究1. XX市人口結構與

21、消費結構比例2003年，XX市總人口人，其中非農業人口人，占總人口的47.9%，農業人口人，占總人口的52.1% 。2003年XX市消費總支出153.67億元，城鎮居民消費140.7億元，占總量的91.5%。 城鎮居民消費支出與總消費支出的對比資料來源XX市統計公報 城鎮居民消費支出比例與人口比例對比圖資料來源XX市統計公報統計顯示：XX市不到50%的城鎮居民消費占到了90%左右。2. 城鎮居民生活結構研究2.1 居民可支配收入、恩格爾系數 資料來源XX市統計公報統計顯示：城鎮居民可支配收入穩步上升，恩格系數從2001年都保持在0.4左右。2.2 家庭戶數構成據市公安局年報

22、統計，2000年，XX市總戶數戶。六大區域總戶數戶，占全市人口的57%。其中南明區戶，占全市總戶數的15.01%；云巖區戶，占16.07%；白云區43492戶，占5.13%；花溪區66291戶，占7.82%；烏當區77241戶，占9.11%；小河區35035戶，4.13%。六大區域戶數比例按2000年總人口333.69萬計算，家庭平均人口為3.9人/戶。中心城區家庭平均人口約為3.39人/戶。3城市居民就業與在職職工收入情況2003年，XX市在崗職工年平均人數為54.53萬人，在崗職工年平均工資為12182元。但行業間、各經濟類型間、單位間的工資差距仍然較大。從全市19個行業門類看，在崗職工年

23、平均工資高于全市平均水平的有10個行業，其中在崗職工年平均工資最高的是電力、燃氣及水的生產和供應業，達到23716元，最低的是居民服務和其他服務業，僅為8023元，相差2.9倍，比2002年的2.1倍擴大了0.8倍，行業間的差距在繼續擴大。年平均工資較高的主要集中在壟斷性行業、高新技術行業及金融行業。 3.1 XX市在崗職工年平均工資達12000元以上的行業2003年，XX市在崗職工年平均工資達12000元以上的行業是：電力、燃氣及水的生產和供應業為23716元；信息傳輸、計算機服務和軟件業為19640元；金融業為18318元；科學研究、技術服務業和地質勘探業為15780元；衛生、社

24、會保障和社會服務業為15305元；公共管理和社會組織為14563元；文化、體育和娛樂業為14276元；交通運輸、倉儲及郵政業為13906元；教育為13142元；租賃和商務服務業為12931元。2003年，XX市國有單位在崗職工年平均工資為12930元，其中：企業單位在崗職工年平均工資為11575元。事業單位在崗職工年平均工資為13818元；機關單位在崗職工年平均工資為14360元。由此可見，年平均勞動報酬最高的是電力、煤氣及水的生產和供應業為23716元，最低的是制造業為9257元，各行業勞動報酬拉開了檔次。3.2 企業、事業、機關單位在崗職工年平均工資按企業、事業、機關分組，年平均勞動報酬1

25、2152元；事業單位從業人員年平均勞動報酬13812元，扣除物價因素實際增長6.89%；機關單位從業人員年平均勞動報酬14220元，扣除物價因素實際增長2.84%。從工資的絕對數看：機關單位最高、事業單位次之、企業單位最低。從工資的增幅和增長速度看：企業單位最高、事業單位次之、機關單位最低。企業單位在崗職工年平均工資增幅比事業、機關單位增幅高出5.66個百分點和9.6個百分點。雖然年平均工資差距較大，但按照2003年各自的工資增長速度，呈現了企業、事業、機關單位在崗職工年平均工資趨同的趨勢。3.3 按行業分組看不同行業年平均工資及增長水平收入較高的電力、燃氣及水的生產和供應業、金融業及郵政業等

26、行業，在國家現行政策情況下，壟斷性行業經營優勢明顯，收入、福利待遇較好。收入較低的批發零售業、住宿和餐飲業等屬于傳統行業，其職工收入長期處于較低水平，該類行業相對國家壟斷行業來說財富分布也比較集中。按國民經濟行業分組看不同行業年工資扣除物價因素實際增長水平 統計表明：在崗職工年平均工資情況看，整體工資水平、工資增長水平差別較大。部分傳統行業工資水平較低且增長緩慢。行業間、單位間收入差距較大。 2003年，在崗職工年平均工資在30000元以上的單位是：XX省卷煙銷售公司85411元；XX省煙草物資公司70000元；XX省煙草專賣局47160元；中國農業銀行XX省分行46023

27、元；XX省新華書店36165元；XX電力職工醫院33424元；中國農業發展銀行XX省分行32629元。 4XX市居民儲蓄情況居民儲蓄情況 資料來源XX市統計公報 統計顯示：XX市居民儲蓄總量與增量都逐步上升，但增幅趨勢平穩。2003年末，全市居民人均儲蓄1萬元，從居民消費結構分析，城市居民占有90%左右的儲蓄余額，人均儲蓄余額約為2萬元左右。國有單位在崗職工年平均工資在各種經濟類型中仍然保持最高水平。究其原因主要有：國有單位經濟仍然是XX市國民經濟持續、快速、健康發展的主體力量，在崗職工工資水平也隨著提高；國有壟斷行業的在崗職工平均工資一直保持較高水平；機關、事業單位近年來

28、幾次較大幅度的政策性調資，為國有單位工資增長提供了強力支撐。XX市在崗職工年平均工資情況看，整體工資水平不高。在此基礎上，部分行業工資水平較低且增長緩慢，行業間、單位間收入差距較大。不同經濟類型在崗職工年平均工資存在較大差距。集體單位在崗職工年平均工資水平最低，為7980元，只有國有單位在崗職工年平均工資的61.72%，比上年的63.97%下降了2.25個百分點，絕對額與國有單位相差4950元，差距拉大。集體企業基礎不如國有單位，機制不如其他經濟單位，得到的政策性支持又少，市場競爭能力弱，普遍發展困難，影響職工工資提高。就業者所在單位的所有制形式，高收入家庭就業單位或企業均是收入較穩定、效益較

29、好的國有經濟單位，三資企業或其它經濟類型的單位，平均每一就業者的年收入為40000元左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業，經濟效益和競爭能力都較低，或者是個體被雇勞動者，以及其它低收入行業，平均每一就業者的年收入為11000元左右。 4. XX市消費結構變化及特點近年來，XX市經濟建設持續快速健康發展，城鄉居民收入不斷提高，生活質量不斷提升，消費結構逐步優化。主要表現在:食品支出比重（恩格爾系數）一直處于健康平穩狀態，保持在0.4左右，并趨于平穩態勢(見恩格爾系數表)；衣著消費比重下降，城鄉居民用于衣著方面的消費逐年增加，但在消費結構中的比重分別下降了0.9個百分點。說明隨著城鄉

30、居民生活水平的提高，他們的衣著消費質量在不斷提高，但相對于其他消費的重要程度卻在降低，這是消費結構優化的重要標志。醫療保健支出快速增長。2003年，城市居民人均醫療保健支出為475元，比1999年增長264元、16元，年均增長22.5%，其消費比重分別由4.0%、上升到7.5%。城市居民醫療保健支出上升主要是因為：醫藥費（即醫療費和藥品費）的大幅上升。2003年，城市居民人均醫藥費支出達到442元，占醫療保健支出比重的93.1%。交通通信消費增長明顯。通信工具擁有量的快速增加，帶來了通信費用的大幅上升，2003年城市居民人均電信費用支出為334元，比1999年增長182元，年均增長21.8%。

31、隨著城鄉居民生活水準的提高，通信費用還將持續上升。娛樂教育文化服務消費呈增長態勢。調查資料表明：隨著收入水平的提高，城市居民愿意花更多的錢投入子女教育支出。2003年，城市居民人均教育支出562元，比1999年增加了218元，年均增長13.1%。據城調隊的調查，2004年，XX市人均現有住戶總建筑面積20.13平方米，68.3的住宅進行過裝修，52的家庭有廁所浴室，9.67的家庭有取暖設備，89.67的家庭使用管道煤氣、液化氣或電。比較明顯現象是不少家庭的居住支出有大幅度的提升，根本原因是不少家庭利用XX市的貸款買房政策貸款買房，今天花明天的錢改善家庭居住條件是不少人家的選擇。XX人的投資意識

32、遠遠落后于其他城市，投資方向也相對單一。比如炒股炒匯，城市的居民絕大多數都沒有接受過理財顧問的服務，同時大部分也表示不愿意聘請理財顧問幫助理財。5. 小結總體居民收入與消費水平整不高，但城區內居民無論是收入或消費水平與其它省會城市或副省會城相比差別并不太明顯。收入差別帶了XX人“低收入高消費”所謂怪現象。XX市收入較高人群主要集中于國有部門和較高產業層次的行業之中。近一半的高收入人群就業壟斷行業。其次是個體私營所有者。主要集中的行業領域有：黨政機關、科教文衛傳媒等事業單位以及新興行業（包括金融、證券、保險、郵電、通信、信息、房地產），私營經濟主要集中在礦業、藥業、煙酒行業或相對應的流通行業。X

33、X市城市居民消費意見一般投資意識淡漠，消費存在消費高、儲蓄低、物質消費偏高、精神消費不足的特點。一方面，低收入高消費，居民可以用來儲蓄或投資的錢并不多，另一方面，居民收入差別較大，所以社會財富集中度較高。 高收入家庭與低收入家庭比較，消費熱點與消費傾向在日常消費、居住條件和主要耐用消費品擁有量等方面存在一定的差距。高收入家庭食品消費所占比重小，消費的熱點主要集中在穿著、家庭設備和耐用消費品的更新換代、交通和通訊、個人娛樂享受等方面。從就業者所在的單位性質來看：高收入家庭要么所在的單位或企業均是收入較穩定、效益較好的國有經濟單位，三資企業或其它經濟類型的單位，平均每一就業者的年收入為40000元

34、左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業，經濟效益和競爭能力都較低，或者是個體被雇勞動者，以及其它低收入行業，平均每一就業者的年收入為11000元左右。 收入來源渠道多元化：高收入家庭的收入不僅僅是工資性來源，還有家庭副業生產收入、其它勞動收入、財產性收入等。XX市居民收入消費的差異化比較明顯，房地產產品需求也將呈現多元化，有利于XX市房地產產品結構多樣化。       第三部分 片區及項目介紹           

35、                            一 龍洞堡”片區簡介1. 片區概況龍洞堡位于XX市東部，距市中心約8公里，東與烏當區永樂鄉毗鄰，南與花溪區小碧鄉交界，西與油榨街轄區接壤，北與新天寨鎮片區。據XX志金石志記裁：龍洞堡東，有洞深遂不可測，據傳有龍現于此，明代巡撫郭子章，題“見龍洞”于洞口，“龍洞堡”

36、據此而得名。龍洞堡在城區位置圖： 轄區面積17.5平方公里，2004戶籍數2185戶，15790人，公共戶單位20余家，其中大專院校8所。公辦中小學習班所，民辦學校2所。有4D級現代化國際化航空-XX龍洞堡機場；全國省會城市最大國家級森林公園-XX森林公園；有武警部隊單位及省科研單位5家，有以XX老干媽風味食品有限公司為代表的企業30余家。2. 片區定位片區建設定位：依托XX機場的優勢，以航空港及配套設施為主，行政辦公、居住、體育設施為輔，建設可持續發展的園林式生態型現代化新城（它將是南明區未來的行政中心所在地）。 3. 片區發展規劃龍洞堡片區規劃面積42.22平方千米。片

37、區東西向為XX機場至森林公園，南北向縱貫XX東南環城林帶占據了極為有利的交通優勢、地理優勢和生態環保優勢。龍洞堡片區整體開發是以現有龍洞堡地域為中心，以新思路架構新區形象、完善新區功能的建設項目。南明區立足于打造XX城南新區的重要發展規劃，是南明區新一輪城市開發建設的重點項目之一。  4. 片區發展前景片區在空間上與中心區域毗鄰，片區按照發展規劃要求，不斷的對交通、教育及生活配套設施進行開發、改造，隨著各種開發建設項目的啟動，龍洞堡片區的區位優勢和生態優勢日益凸顯，已成為XX市的投資熱點片區之一，其中學校、賓館、飯店、停車場、娛樂場、公園、房地產及旅游項目的建設等見效快、生態環境項目

38、得到優先發展，片區前景被各類投資人和XX市居民看好。        二 項目簡介1. 項目位置項目位于龍洞堡片區偏東部，臨“見龍路”，見龍路是目前通向中心區的主要交通干道；西北面背依國家森林公園。 2. 地形地勢項目地塊沿山谷走勢走向呈狹長不規則狀，中部為谷底呈平臺狀，北高南低，中間平臺原為工業用地，植被已破壞，兩邊為人工森林帶，項目被林帶環繞。地勢基本為原始地勢。地塊內如圖：  3. 項目SWOT分析 3.1 優勢（S）及利用 區位優勢項目所在片區作為城市新的發展

39、區域之一，與其它幾個片區相比較，“龍洞堡”距XX中心區較近。市政配套：片區是未來南明區行政中心，市政規劃、配套設施起點較高，人們對片區期望值比較高。 環境優勢“龍洞堡”片區林帶發展比較豐富，林帶已經占了整個片區的一半。項目地塊處在林帶之中，地勢為原始山地形態，擁有廣闊的視野，有著天然優良的居住品質。 人文優勢片區學校比較集中，是XX教育比較集中的片區，規劃還有體育公園，片區基本沒有農民居住區，居住人群比較純粹，人文氣氛濃郁。休閑娛樂：項目與國家森林公園相鄰，適合居家周末休閑。  優勢利用：利用好生態優勢（在居民觀念中）+空間優勢（距中心區近）+差異化核心

40、（山林地貌）+居住品質（嶺、水、景觀資源）+做文化品牌。 3.2 劣勢（W）及規避居住氣氛項目片區雖然極具發展潛力，但項目片區生活居住設施不足，生活氣息不濃，居住氛圍較差。 交通瓶頸片區交通要走機場路，還有一個收費站，另外公共交通工具（出租車）較少，片區居住人群出行影響較大。 認同不足片區原定位為航空港，由于機場對工業、生態，包括高度、凈空面都有一定的限制，片區發展不足，人們認同度不高。 配套不足片區屬初級開發階段，生活配套匱乏，特別是較有實力的義務教育、醫療機構不夠。 地塊形狀項目地塊狹長、不太規則，不利于項目整體規劃布局；山地地貌對項目建筑、防護坡要

41、求較高。 劣勢規避：利用項目庭院概念（營造社區氣氛）+規劃社區生活配套物業（規避配套不足）+聯結教育文化（打造教育品牌）+與高水平規劃設計公司合作（規避地形、地勢）。3.3 機會（O）市場機會XX高品質的低密度生態住宅產品缺乏，品質較高的項目都多在白云片區、小河片區，空間跨度較大，高端客戶特別是中心區的高端客戶的需求并沒有得到釋放。 片區機會政府給了南明區發展的權限，片區做了整體規劃，“龍洞堡”是南明區區級政府鼎力推薦的，區政府片區已確定南明區為行政辦公中心，區政府將搬到龍洞堡片區辦公。 發展機會政府現在正在解決交通瓶頸，在森林公園山下打通地下隧道，出洞口就在項目

42、地塊附近，“見龍路”的改造也已提到了政府規劃日程。  城市定位利用XX市打造“生態經濟城市”定位主題，與項目生態特點對接。 經濟形勢能源價格大幅度上漲，對XX市本來收入較高的電力、煤炭行業來說，未來前景充滿信心，高收入人群的消費水平與消費能力將再次被提升。機會利用快速開發高品質產品（利用市場空缺）、圍繞片區發展確定發展策略（利用政府工程提高項目形象）、擴大推廣范圍（吸引城市周邊群體）3.4 威脅（T）區位威脅XX中心區不斷推出較高檔次的住宅項目，產品雖然不同質，但都是在高端客戶層面展開競爭，對高端客戶有一定的分流作用； 市政進度雖然政府對片區作了整體規劃，但建設啟

43、動時間太晚會不利于項目形象的提升； 國家政策從目前XX市場情況，“國八條”對XX市影響不大，但也有一定的影響。項目地塊林木屬國家重點生態項目，與XX生態循環經濟相對應，對樹木的處理面臨政策威脅。 市場威脅隨著XX市房地產市場化進程推進，更多的開發商開始關注市場研究、注重產品創新。不同時期幾大片區都有相對較高品質產品推出與項目形成競爭。 威脅規避：選擇目標人群（做針對性宣傳）+宣傳推廣片區發展規劃（描述片區發展前景）+做好共公關系（做好政策應對措施）+關注房地產大、小市場（應對市場變化）。4. 項目綜合評價及發展戰略4.1 項目綜合評價通過上述項目SWOT分析，項目

44、優勢非常明顯，但是優劣、劣勢、機會與威脅是隨時變化的。劣勢與威脅，劣勢主要是目前環境與地塊本身，要作好規劃、設計與開發節奏控制；威脅主要來自市場，關注市場，并根據市場變化調整策略。優勢與機會，在地利上，項目位置處在城市生態林帶上；周邊環境為項目創造生活主題提供了充分的發揮空間。在天時上，片區發展時機雖不太成熟，但是片區南明區區級的優先發展區域； 發展商方面，公司上、下有進一步做強企業、樹立企業品牌的共識。一方面吸收培養人才，另一方面與外界開展廣泛交流與合作。在人才與管理方面逐步與市場化操作接軌。綜合分析，項目具備天時、地利、人和等有利條件，項目將依市場情況、消費特征及地塊地形等因素進行了綜合定

45、位。 4.2 項目發展策略市場策略以市場領先者姿態進入區域市場；產品策略市場差異化原則、創新適度化原則；開發節奏快速入市、規模適度；產品角度產品生活化、品質精細化；社區形態配套功能多樣化、生活環境生態化、休閑娛樂健康化；文化特色教育品牌演繹教育社區，倡導教育社區文化；物業管理管理智能化、服務個性化。       第四部分 方案優化及經濟評價               

46、;                        一 項目分析說明及用地、技術、經濟指標1. 項目說明：本項分析的估算分類標準依據房地產開發項目經濟評價方法（建標【2000】205號），并根據項目的不同情況進行變通。房地產開發項目投資成本由開發成本和開發費用兩大部分構成。本項目經濟技術參數及開發成本估算是依據卓信提供資料為基礎，依據項目投資估算方法分類的。目

47、的是測算項目不同產品的收益水平、贏利能力，為項目方案制定提供分析依據，項目采用可售單位積指標進行評價。財務費用與所得稅在此暫不考慮，在后面經濟評價中作為經濟評價指標。 2. 項目用地指標項目經濟指標 項 目指 標占地面積88004.4平方米計入建筑面積62000平方米綠化率大于50%容積率0.7配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率20-25%高度不高于四層 3. 項目技術指標根據項目情況，產品分為高檔住宅、花園洋房兩種產品，根據項目整體容積率控制在0.7左右的要求，項目各類型產品容積率控制如下：高檔住宅容積率在0.3左右2.5層，低層洋房容積率0.75，平

48、均為3.5層。4. 經濟指標測算項目和標準序號項目單價 一土地及配套費  1土地價格 土地出讓金、使用費、契稅2契稅  3土地管理費4%征地總價*4%4紅線外市政配套50、90住宅50，商業90、辦公70二前期費用  1前調查咨詢策劃費用  2建筑設計費50 3三通一平費20 4臨時設施費180每100米,1.8萬.三主體建筑工程費  1主體工程費600 2門窗工程費120 3外立面裝修80 4電氣工程70 5給排水

49、工程80 6燃氣18 7消防系統10 四園林環境及小區管理配套費  1環境設計費10 2綠化、道路及零星工程300 3智能化、照明、安防系統65 五其它費用  1建筑物零星控測560按XX市政府收費標準2組計算2房屋面積勘丈費0.2按政府規定0.2元/平方米計算3人防審圖0.20%按工程總投資的2%04人防質監費0.30%按工程總投資的3%05設計文件審查3.50%按300萬元的3.5%計算6邊坡支護0.20%按總投資的2%07質監費0.15%按建筑安裝工程量的1.5%08合同鑒證0.07%工程

50、造價的0.7%09工程定額測定0.13%按建筑安裝工程量的1.3%010建筑質監費0.15%委托受監工程安裝量的1.5%011初勘費150.00 150元/次(按2次計算)12地形圖測量費50000 5萬元/平方公里(0.1平方公里)13施工合同鑒證0.01%建筑面積*土建造價*0.1%014交易服務費0.17%工程造價*1.7%015建安保險費0.11%工程造價*1.1%016防雷檢測費70.00 按100個測點計算17防雷審查費10建筑面積*10%18施工圖審查費 建筑面積*土建造價*1.5%*10%19散裝水泥費0.32元/噸(按150公斤/平方米)20人防異地建設2600建筑

51、面積*4%*260021環保及建設6建筑面積*622市政排污5.2建筑面積*5.2六直接費用小計 二+三+四+五七管理費用3%六×3%八財務費用  九不可預見費用4%（六+七）×4%十總投資  5成本測算結果：5.1 容積率為0.3的高端住宅開發成本：4415元/平方米成本構成本如下：序號項目單價（元/平方米）一土地獲得價款1991二開發前期準備費106三主體建筑工程費978四園林環境費881五其他費用167六管理費用68七不可預見費用93八可售面積單位成本4415  5.2 容積率為0.75下花園洋房開

52、發成本：2597元/平方米成本構成本如下：序號項目單價（元/平方米）一土地獲得價款826二開發前期準備費85三主體建筑工程費978四園林環境費391五其他費用146六管理費用50七不可預見費用68八可售面積單位成本2597 6. 價格預期高檔住宅價格：5500元/平方到6000元/平方米；花園洋房：3500元/平方米到4000元/平方米。 根據成本與售價：利潤=售價×（1-5.5%-3.5%）-成本其中： 5.5%是營業稅及其附加，3.5%銷售費用，利潤是所得稅前利潤。 按高端住宅5500元/平方米、低層洋房3500元/平方米的保守價位價格計算單位面積利

53、潤：別 墅 利 潤：590花 園 洋 房：588按高價位價格計算單位面積利潤：別 墅 利 潤：1045花 園 洋 房：1043        二 優化計算1. 項目定量計算模型計算指標類別容積率利潤S1 利潤S2元/平方米高檔住宅0.30 588.00 1045.00 洋房0.75 590.00 1043.00   限制性指標項目指標占地面積88004.4平方米記入建筑面積62000平方米綠化率大于50%容積率0.7配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率20-25%高度不高于四層 

54、;假設高檔住宅面積為A，花園洋房面積為B項目利潤S1時，即低價位時項目利潤函數：V=590×A+588×B限制條件：A/0.3+B/0.7588004 用地面積小于等于占地面積;A+B62000 建筑面積和小于總建筑面積A/2.5+B/3.588004×25% 覆蓋率小于25%88004×20%A/2.5+B/3.5 覆蓋率大于20% 2. 計算結果2.1 低位價格分布如下優化極限值如下： 利潤值   最大利潤     起始下限目標式極限目標式 

55、變量值極限結果結果A2668.671622.48.62B59331.3357866.67.67  2.2 高位價格位分布如下優化極限值如下： 利潤值   最大利潤     起始下限目標式上限目標式 變量值極限結果結果A2668. 671622.48.95B59331.3357866.67.33  2.3 優化運行結果表（高價位與低價位二者似）名字初值終值  A2668.672668. 67  B59331.33593

56、31.33  約束    名字單元格值公式狀態數值占地面積88004 到達限制值0建筑面積62000 到達限制值0覆蓋率18019.28 未到限制值3981.72 18019.28 未到限制值418.48A2668.67 未到限制值2668.67B59331.33 未到限制值59331.33 3. 結果分析計算結果顯示，在項目用地指標條件嚴格限制下，根據測算成本和預計價格計算，項目產品規劃高端住宅建筑面積：2668.67平方米，花園洋房建筑面積：59331

57、.33平方米的情況下，項目能到達產品與經濟效益的最優組合。結論：高檔住宅面積數量確定應適當，目前在項目既定條件下，高檔住宅產品如果沒有高價支撐，數量不應太多，太多了有兩種可能，一是降低容積率，二是提高容積率。這兩種情況對利潤和銷售都會有影響。   三 方案建議根據定量分析結果，考慮XX房地產產品結構與消費者情況，建議容積率適當提高3個百分點左右，別墅占18棟左右，產品根據位置拉開檔次。在不影響整體效果的情況下，提高產品項目整體品質。 項目規劃如下花園洋房面積為：59000平方米；別墅面積為：5200平方米；公建面積:3500平方米;建筑面積共：67700平方米，容積率約為0.77。   四 項目經濟評價  1. 投資估算及收入預測1.1 項目總投資估算本次估算分類標準采用房地產開發項目經濟評價方法（建標【2000】205號），對于一般房