1、已換word 文本最新文件 僅供參考 方便更改贈人玫瑰 ，手留余香。房地產估價技術報告一、個別因素分析：估價對象位于自井區五星街石灘壩居委會同興路 3組團 T3 號房 同興苑 底層，房屋結構為鋼混結構， 用途為營業用房，房屋建筑面 積 324.12平方米， 房屋所占用土地為出讓方式取得，土地使用權面 積 51.859平方米。估價對象房屋位于同興路3組團T3號房同興苑的底層，長23.28米，寬 約 15.54米，該宗地座落在自井區五星街石灘壩居委會同興路，屬自貢市城區 II 級用地。該宗土地形狀較規則，四至為東臨力拓開發公司土地，南臨道 路，西臨 同心路，北臨力拓開發公司土地，淺丘地形、宗地內場

2、地 較為平坦，地質構 造較為穩定， 無震災歷史。 基礎設施為通供水、 排水、供電、通訊、通路、 通氣、場地平整，為“六通一平”。大 氣符合國家 II 類標準，水體符合 III 類標準。（二）估價對象權屬狀況估價對象為自貢市金華房地產開發有限公司所有。 自貢市金華房地產開發有限公司于 2002年 4月 26日取得房屋所 有權證， 證號為自房權證市交字第 00035671號，并于 2002年 4月26 日取得國有土 地使用證，證號為自國用 （2002）第 021481 號，使 用權類型為出讓土地，用途為商住用地，使用權面積 51.859m2,終 止H期2048年22月29 Ho區域因素分析：估價對

3、象所在五星街同興路區域為自貢市城市規劃的自流井一 大安主 中心的城市核心地帶，為市域政治、商貿、科技、文化、教 育、旅游中心職 能，是自貢集聚規模最大，城市功能最為齊全的綜 合區，在城市經濟中占重 要的經濟地理位置和區域優勢，規劃居住 人口 34萬人。土地級別為 II 級。市場背景分析：自貢市位于四川南部，處于川南五市（自貢、樂山、宜賓、瀘 州、內 江）中心位置。全市幅員而積 4373平方公里，轄四區兩縣， 總人口 320余 萬。自貢市素以”千年鹽都“飲譽古今，又因“恐龍奇觀” 名揚四海，亦由” 南國燈城“蜚聲中外，是國家歷史文化名城、對外 開放城市、省級風景名勝 區、全國衛生城市、四川省文明

4、城市。全 市地貌山、丘、壩兼備，以中淺丘 為主，地質構造屬四川臺坳自貢 凹陷，地勢自西北向東南傾斜，水系由旭水 河，威遠河兩主要支流 在市區北面雙河口匯合，形成釜溪河橫穿市區自西北 向東流入沱江；氣候屬亞熱帶濕潤季風氣候區，冬無嚴寒，夏無酷暑，雨水 充沛自貢市的發展以背靠重慶為增長極的長江上游經濟帶和成都城 市經濟 區，依托川南，堅持“科教興市”的方針，抓住經濟全球化和西 部大開發的 歷史機遇，以堅持可持續發展為根本，以加快基礎設施 建設為先導，以經濟 結構調整為重點，進一步擴大對內對外開發， 立足于發展特色經濟，優化農 業和農村經濟結構，實施“大化纖、 大化工、大旅游、大學園、大城市”等 “

5、五大工程”；加快加工制造 能力優越向產品優越，科研優越向產業優越和 旅游資源優越向經濟 優越的“三個轉換”；推動城市經濟發展的工業化、信 息化、市場化和城市化的“四化進程”，促進自貢經濟追趕型發展和社會全面進步自貢市城市交通對內對外交通條件近年來得到較大改善，全市交通四通八達，主干道、次干道、支路布局合理，內宜鐵路橫貫市境，并有門條專線與各大工礦企業相連，隨著內宜高速公路內自段的開通與成渝高速公路聯通，川云公路的改善、北環路、南環路等 道路的建成，以及不斷加快對內對 外交通道路的建設，地區交通更 為便利；市內交通以市公交車、中巴有出租 車的公交線路遍及各區 域，公共交通較為便捷。自貢市近幾年房

6、地產開發逐步升溫，同興路地段為自貢市老城區中較為繁華的地段，但同興路在近二、三年才開始開發建設，有同興苑、百年家苑、清華苑、華苑小區等開發項目，該地段人流量較大，有釜溪職中、教育學院、一中等學校，同興路也逐步形成自 貢的飲食一條街，目前，同興路己 逐步升溫，住宅、營業用房價格 上揚較快。四、估價方法選用：根據估價目的和估價對象實際狀況及木地區房地產交易市場情 況，由 于在同一供求圈內可收集到類似房地產的交易實例，故采用 市場比較法從替 代的途徑進行估價。市場比較法是指在近期房地產市場中選擇與估價對象處于同一 供求范 圍內，具有較強相關性、替代性的房地產交易實例，根據估 價對象和可比實 例的狀況

7、，對區域因素、個別因素、時間因素和交 易情況等影響房地產市場 價格的因素進行分析比較和修正，評估出 估價對象的市場價格。市場比較法在房地產市場較發育、交易實例較多的地區比較實 用，其估 價結果與市場相近，最具現實性，其準確性較高，是目前 普遍采用的估價方 法，所以我們認為，通過市場比較法評估出的比 準價格其準確度、可信度高成本法是根據成本積算原理，求取估價對象在估價時點的重置 價值或重 建價值后，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格 或價值的方法。成本法可操作性較強，但其評估結果的準確度、可信度低，房 地產特別 的營業類房地產的價格往往不是由它的建造成本決定，所 以，其估價結果的 準確度、

8、可信度相對市場比較法要低。綜上所述，由于此次評估目的為抵押價格評估，根據估價目的 和估價對 象的特點，結合木市房地產市場的狀況，本次估價結果的 確定以市場比較法 的估價結果作為此次房地產的估價結果。五、最高最佳使用原則在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產獲利最大的使用 方式。房 地產價格受土地與建筑物組合狀態的影響，兩者的配合適 當均衡時，房地產 的效用便能高度發揮，達到最高最佳使用狀態。 估價對象房屋登記用途為營 業用房，土地用途為商住用地，己經是 最高最佳使用狀態，根據合法性原則 和由于木次估價目的，因此保 持現狀用途為前提估價。六、估價測算過程：采用市場比較法測算估價對象價格：具體估

9、價思路為：在近期房地產市場中選擇與估價對象處于同 一供求 范圍內，具有較強相關性、替代性的房地產交易實例，根據 估價對象和可比 實例的狀況，對區域因素、個別因素、時間因素和 交易情況等影響房地產市 場價格的因素進行分析比較和修正，評估 出估價對象的市場價格。1選取可比實例:選擇的實例應與估價對象處于同一供需圈，用途相同，交易時 間相近 不超過 3 年，估價人員經過市場調查，根據可比性原則對收集的資料進行整理，經篩選，確定以下 A、B、C 三個交易實例為可 比實例。A 、同興路清華苑 A 棟一層 6 號，營業用房，鋼混結構，建筑 而積 62.38m2o成交日期：2002年1月10 H,成交平方米

10、單價 5657.71元/ 口 2。清 華苑與估價對象同臨同興路大道。B、 華苑小區5號一層，鋼混結構，房屋建筑而積 77.98m2,成 交日期： 2001年8月8日，成交平方米單價5099.92元/m?。該營業用房位于自貢市自 流井同興路中段，與估價對象斜對。C、百年家苑 1 棟一層 3 號，鋼混結構，房屋建筑面積131.45m2,成交日期：2001年3月6日，成交平方米單價 5299.847C/m2,該營業用房位于自貢市自流井同興路，面臨同興路。2、估價計算：比較因素條件說明表實例比較因素委估對象實例A實例B實例C成交價格5657.715099.925299.84交易日期2002.6.102

11、002.1.102001.10.242001.3.6交易情況正常正常正常正常區域因素商業繁華程度一般較繁華一般較繁華交通便捷度便捷便捷便捷便捷公共設施完善度齊全齊全齊全齊全個別因素建筑結構鋼混鋼混鋼混鋼混臨街狀況整體店面后半部臨街臨街臨街臨街深度較深一般一般般面積大小較大一般一般般配套設施完備度完備完備完備完備比較因素條件指數表例 比較因素委估對象實例A實例B實例C成交價格5657.715099.925299. 84交易日期1128112311191110交易情況正常正常正常正常區域因素商業繁華程度100102100101交通便捷度100100100100公共設施完善度100100100100

12、個別因素建筑結構100100100100臨街狀況100110109109臨街深度100109108108面積大小100102102103配套設施完備度100100100100因素比較修正系數表例 比較因家、委估對象實例A實例B實例C成交價格5657. 715099. 925299. 84交易日期2002. 6. 102002. 1. 102001. 10. 242001.3.6交易情況正常正常正常正常區域因素商業繁華程度100100/102100/100100/101交通便捷度100100/100100/100100/100公共設施完善度100100/100100/100100/100個別因素

13、建筑結構100100/100100/100100/100臨街狀況100100/110100/109100/109臨街深度100100/109100/108100/108面積大小100100/102100/102100/103配套設施完備度100100/100100/100100/1002、估價計算： 、交易情況修正：以正常交易為比較基礎，指數為100。實例A、B、C均是在公開市場正常交易，故不作修正。 、交易日期修正：經調查，參考中房指數網指數，以1994年第四季度的中房指 數1000 為基準的定基指數進行修正。交易日期2002.52002.12001.102001.3中房指數11281123

14、11191110 、區域因素修正：區域因素是房地產一定范圍的外部環境對 房地產 價格有所影響的因素。進行區域因素修正，是將可比實例相 對于估價對象在 外部環境方面的差別所產生的交易價格差別排除。 影響營業用房房地產價格的區域因素主要包括商業繁華程度、交通便捷度、公共設施完善度等商業繁華程度：主要考慮估價對象與比較案例離市、區級中心直線距離，比較案例距A、C略好于估價對象，故做一定修 正。交通便捷程度：估價對象與比較案例均在同興路公路旁，距離主要道路距離、公交車站網、區域道路密集程度等都相似，故不做修正。公共設施完善度：主要指項目周邊是否有銀行、郵電、學 校、超市、 派出所、醫院等配套設施，分為

15、“齊全”、“較齊 全”和“不齊全”三類。 估價對象與比較案例均在同一街道， 不做修正。 個別因素修正：個別因素是構成房地產本身的使用功能等方而的因素。進行個別因素修正，是將可比實例相對于估價對象在本身的使用功能、質量好壞方而的差別所產生的交易價格差別排除。影響營業用房房地產價格的個別因素主要包括建筑結構、臨街狀 況、臨街深度、而積大小、配套設施 完備度等。建筑結構：估價對象與比較案例均為鋼混結構，不做修正。比較案例在臨街狀況、臨街深度、而積大小上均好于估價對象，根據掌握的資料，結合實際情況，均做一定程度的修正。配套設施完備度：估價對彖與比較案例配套設施相同不做修正。 、價格計算：根據以上修正，

16、比準價格計算如下：比準價格計算表單位：元/平方米比較因素實例A實例B實例c成交價格5657.715099.9230575299. 84交易情況111交易日期1.004451.008041.01622區域因素0.9801.0000.990個別因素0.8180.8330.825比準價格4555.654281.464397.85估價對象單價取可比實例比準平均價二（4555.65+4218.46+4397.85 /3=4412 元/nr?（取整）估價對象總價=4412X324.12=1430000元（取整）（二）采用成本法測算估價對象價格：根據自府發（2996）138號、自房局發（1996）89號（關

17、于貫 徹執行 政府關于公布我市房屋重置價格的通知有關問題的通知，計算如下：計算公式房價二等級重置單價+（征地拆遷費+稅率）X比價系數X （1+利潤）X （1+稅率）X （1+各項因素差價率）X成新X用途系 數X建筑而積房屋成新率是指估價對象現狀價格與估價對象全新狀況時的價 格折減 率，其主要影響因素為建筑物使用年限、保修維護情況、房 屋耐用年限、房 屋己使用年限等。根據評估人員現場勘察并參照建 筑物建造年限，采用年限 折舊法和實際觀察法綜合評定估價對象成 新率為95%0營業用房用途系數為2. 4 房價=801+271 X 1. 67 X 1.05X 1. 0321 X 1. 00 X 0. 9

18、5 X 2. 4 X324.12=3097.38X324.12=1003923 元（三）采用收益法測算其他非住宅部分房地產價值：具體估價思路為：根據估價對象在未來可使用年限（經濟使用 年限） 內使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當的資本化率對估 價對象在未來可 使用年限（經濟收益年限）內各年的凈收益進行資 木化還原，確定估價對象 在估價時點的價值。根據穩鍵性原則，假設估價對象在未來使用年限內，每年可獲 得穩定 的年凈收益，且每年的年凈收益保持不變，確定計算公式為： Vp/r 1/（2+丁。2、確定凈收益：（1）估算房地產出租年有效毛收入：估價對象己經于 2000年 將此部 分房屋租賃給使用人經營，月租金 元正，根據估價人員對 該地區同類用房 出租情況和租金資料分析，并與估價對象比較，估 價對象的租金水平基木為 正常情況下的合理的預測租金水平，因此 取其實際租金收益作為客觀收益， 并假設出租率為 100%。年有效毛收入二月出租收入 X12X 出租率二 X 12X100%=元 / 年（2）算房地產年出租年費用：A